Ordföranden har ordet

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2012

2 Innehållsförteckning Ordföranden har ordet...3 Förvaltningsberättelse Resultaträkning...9 Balansräkning Kassaflödesanalys...12 Not Flerårsjämförelse...17 Revisionsberättelse...18 Granskningsrapport

3 Ordföranden har ordet Vid ett årsskifte har man alltid två dimensioner att förhålla sig till, framtiden och det förflutna. Man ser på de resultat som ligger bakom, men också på hur man tror att framtiden skall gestalta sig. De senaste åren har vi haft goda ekonomiska resultat, vilket ger en ökad möjlighet till investeringar och underhåll inför framtiden. Exempel på detta är de nybyggnationer av hyreslägenheter som gjorts på Granås-området i Tärnaby. Även om de inte är fullt uthyrda idag, så har vi sett det som en viktig satsning i den västra kommundelen. Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till de anställda i företaget, som är en av de viktigaste resurserna vi har. Det är de som möter hyresgästerna, andra kunder, affärspartners och ägare och skapar det förtroende och den positiva renommé som vi i styrelsen upplever att Umluspen har bland dessa. Vi ser fram mot ett 2013 som bjuder på nya utmaningar. Förbättringsarbetet tar aldrig slut, även om vi kan mäta att vi har kommit en bit på vägen. Förutom det goda ekonomiska resultatet har vi minskat vår energiförbrukning med 15,3 % sedan 2007 vilket konkret innebär att vi har minskat energiinköpet med kwh. Det frigör i sin tur kapital för fortsatta energi- och miljösatsningar. Fastighetsbolaget Umluspen har under 2012 varit en viktig del i att införa internhyra i kommunens lokaler. På sikt kommer internhyran innebära att man i de olika verksamheterna ser över sina lokalbehov, och jag tror att den totala lokalytan kommer att minskas i en del verksamheter, medan man inom exempelvis omsorgen har ett fortsatt stort behov av de lokaler man har. 3

4 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Umluspen i Storuman, org. nr , får härmed avge följande berättelse för verksamhetsåret Verksamhet Bolaget är helägt av Storumans kommun via moderbolaget Storumans Kommunföretag AB och har ett aktiekapital på 5,75 mkr. Bolaget bildades 1994 då Storumans kommunala bostadsstiftelse och Storumans Utvecklingsaktiebolags industri- och kontorslokaler fusionerades. Verksamheten finansieras genom hyresintäkter, entreprenadersättning och försålda tjänster. Bolaget verkar enbart inom Storumans kommun, där bolaget ska förvärva, avyttra, äga, bebygga och förvalta fastigheter och tomträtter med bostäder, kommunala lokaler för hantverk och småindustri samt därtill hörande kollektiva anordningar. Bolaget får också i den mån det uppstår tomma lokaler i verksamheten hyra ut dem för andra ändamål. Affärsidé Fastighets AB Umluspen ska hyra ut bostäder och lokaler med god service som är attraktiva och trygga i Storumans kommun. Styrelse Styrelsen har bestått av följande ledamöter: Roland Gustafsson ordf. Roland Kärrman v.ordf Lena Drangel Christer Bergfors Pereric Stenvall 4 Från vänster: Roland Gustafsson, Pereric Stenvall, och Roland Kärrman Infogad bild: Christer Bergfors. Saknas på bild gör Lena Drangel

5 Styrelsen arbetar enligt en årligen fastställd arbetsordning med tillhörande instruktioner för verkställande direktören vad avser bl.a. löpande förvaltning samt ekonomisk rapportering. Styrelsen har under året haft åtta protokollförda sammanträden. Ordinarie årsstämma hölls Revisorer Revisorer är auktoriserad revisor Anders Färnstrand med godkänd revisor Göran Larsson som suppleant samt som lekmannarevisor Ann-Christine Jonsson med Solveig Holmner som suppleant. Dessa är utsedda av kommunfullmäktige. Verkställande direktör Anders Johansson Organisationsanslutning Bolaget är anslutet till SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag samt Husbyggnadsvaror HBV. Viktiga händelser Bolaget har förvaltat Storumans kommuns fastigheter genom ett entreprenadavtal. Bolaget ansvarar även i huvudsak för all ny- om- och tillbyggnadsverksamhet i kommunens fastigheter. Nuvarande avtal löper tom Året började med att utbyggnaden av Blåsippan i Stensele, etapp 3 invigdes. Under sommaren och hösten har alla huskroppar på Röbrostigen målats om, kostnaden blev ca 1,3 miljoner. Lokalen på Rådhuset 2 som hyrs ut för tandvårdsverksamhet har helrenoverats. Bolaget har under hösten fokuserat på energieffektivisering. Två småhus har sålts under året, ett på Ängsgatan och ett på Stationsvägen. Årets försäljning har medfört att nuvarande lägenhetsbestånd är 377 st lägenheter därav 39 kategorilägenheter (lägenheter avsedda för särskilt boende). Den uthyrningsbara lokalytan är m². 5 Nymålat på Röbrostigen

6 jan feb mar apr maj Hyresmarknaden jun Antalet outhyrda lägenheter var vid årets början jul 20 och vid årets slut 13, vilket är 3,4 % av totala lägenhetsbeståndet. Outhyrda lokaler var vid årets början sep 186,5 m 2 aug och vid årets slut 192,5 m 2, vilket motsvarar okt 2,9 % av totala lokalytan. nov Årets resultat dec Vid årets slut uppgår resultatet till kr. Hyresförhandlingar Hyresförhandling med Hyresgästföreningen Region Norrland hölls och då enades parterna om en genomsnittlig hyreshöjning med 1,8 % from 1 juli Höjningen för 2012 varierar från 1,0 % till 4,0 %. Temat är rättvis hyra och viss skevhet finns men med de senaste årens arbete med differentierad hyressättning så är målet snart nått. Soliditet Vid årets slut är soliditeten 10,2 % och vid samma tidpunkt 2011 var den 8,4 %. 17,4 16,4 15,6 14,4 13,7 12,6 10,4 9 6,5 6,2 Under 2012 har arbetet med 3 energieffektiviseringar 2,7 fortsatt. Åtgärder som genomförts 1,2 är bl.a. tilläggsisolering av vindsbjälklag på 1,9 2,9 4 fastigheter på ca ,1 m², ombyggnad av styr- och reglerutrustning till datastyrd 5,8 6 funktion har utförts på Långgatan 60-62, Blåvägen 71,73 samt Skolgatan 10,6 6,8. 10,3 13,3 12,5 Effektivisering av värmesystemen 16,1 genom installation 15,0 av termostatventiler, tryckstyrda pumpar har utförts på Skolgatan 6,8 och Trädgårdsvägen 3. Resultatet av effektiviseringarna har fram t.o.m gett en minskad energianvändning med 15,3 % vilket motsvarar ca kwh. kwh/m Värme Bagaren Styrelse har fastslagit att målet för bolagets soliditet skall vara minst 14 % år 2015 och att till år 2020 uppfylla ägardirektivens riktlinjer dvs. motsvara jan minst allmännyttans genomsnittliga nyckeltal för feb riket, vilket för 2011 är 21,8 %. mar Soliditet Soliditet apr maj Vid årets slut är soliditeten 10,2 % och vid samma tidpunkt 2011 var den 8,4 %. jun 10,2% 9,2% jul Styrelse har fastslagit att målet för bolagets 8,4% 7,6% aug soliditet skall vara minst 14 % år 2015 och att till år 2020 sep uppfylla ägardirektivens riktlinjer dvs. motsvara minst okt allmännyttans genomsnittliga nyckeltal för riket, vilket för 2011 är 21,8 %. nov dec 10,2% Miljöfrågor Bolagets miljöarbete bedrivs i enlighet med antagen Miljöpolicy, vilken innebär att all verksamhet ska bedrivas så att bolagets miljöpåverkan minimeras. kwh/m Uppföljningar av mediaförbrukningar, användning av 2 30 kemikalier och producering av avfall görs kontinuerligt. Namnlös4 Den miljöpåverkan som bolagets verksamhet medför 22,5 redovisas årligen i en särskild rapport. Konkreta miljöåtgärder är att styrelsen beslutat att leasa eldriven servicebil för att minska föroreningar till luft samt att ca 25 % av företagets elanvändning produceras genom vindkraft. Energi 7,60 % Bolaget deltar i SABO:s projekt, Skåneinitiativet, 9,20 där % målsättningen är att fram t.o.m minska energianvändningen med 20 % med 2007 som utgångsår. 8,40 % 10,20 % 10,20 % 0 jan feb 2011 mar apr maj jun jul 2012 aug sep okt nov dec Diagrammet visar effekten 23,5 av energieffektiviseringar på 18 hyresfastigheten på Stenselevägen 3,5 i 22 Storuman ,1 15,6 FABU genomför energieffektiviseringsåtgärder 12,6 9,5även i kommunens fastigheter. 6,7 6,2 Målsättningen är där densamma, 6,2 att minska 2,9 energianvändningen med 20 % 1,9 fram t.o.m ,2 2,3 2,7 Åtgärder utförda under 2012 är bl.a. tilläggsisolering 5,4 4,8 av vindsbjälklag på Granhöjden och Biblioteket, utebelysningen har effektiviserats 9,3 på Granhöjden 10,6 och Röbroskolan, effektivisering 12,7 av värme- och 13,8 ventilationssystem har utförts på 18,2 Kommunkontoret och 17,2 sjukstugan i Storuman. Resultatet av effektiviseringarna har gett en minskad energianvändning sedan 2007 med 12 %, vilket motsvarar ca kwh. 15 7,5 0 Värme Rådhuset, sjukstugan jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec Diagrammet visar minskad förbrukning av energi för uppvärmning efter energieffektiviseringar på sjukstugan i Storuman.

7 7

8 Framtiden Vi har de senaste åren kunnat redovisa relativt låga siffror (drygt 3 %) av lediga lägenheter i vårt bestånd, detta är en av orsakerna till vi redovisar ett positivt resultat i vårt bokslut. Vakanserna är jämnt fördelat över kommunen förutom i Stensele där vakansgraden är över 12 %. Våra lägenheter i Stensele fungerar ofta såsom genomströmningslägenheter, dvs man flyttar in i avvaktan på att det skall dyka upp ett boendealternativ i Storuman. Det har gjorts riktade åtgärder för att kunna få lägenheterna i området attraktivare för hyresgästen tex kvarboenderabatter, hyresnedsättningar, uppgradering av boendestandard mm. Ingen av dessa åtgärder har givet något bestående resultat. Kunderna värdesätter tillgång/ närhet till samhällsservice, nöjesliv och handel högre än nivån på hyran för lägenheten. Kan vi vända denna trend? Jag tror om man som första åtgärd skulle erbjuda ett betydligt tätare kommunikationsnät med bussar som är anpassad till våra kunders beteendemönster så skulle det bidra till att området skulle öka i attraktionskraft. Det behövs givetvis flera åtgärder för att området skall få högre attraktionskraft men det är en början. Det är viktigt för bolaget att man når resultat i denna fråga då vi har kunnat se att tillgången på lägenheter i tätorten Storuman inte är tillräcklig för tillfället. Framtida nyproduktionsplaner för hyreslägenheter koncentreras till i första hand handla om förtätningar i orterna Tärnaby och Storuman där efterfrågan förväntas bli som störst. Vi måste producera boenden i attraktiva lägen och miljöer som kan attrahera våra kunders behov. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Lämnat koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Årets resultat Totalt Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten balanseras i ny räkning. 8 Resultatet av bolagets verksamhet, ställningen vid årets utgång samt finansiering och kapitalanvändning framgår av följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser jämte till dessa hörande noter.

9 Resultaträkning Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Externa kostnader Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat från andelar Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finasiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat Hyresintäkter Sålda tjänster Övriga rörelseintäkter Omsättning Hyresintäkter Sålda tjänster Övriga rörelseintäkter 9

10 Balansräkning Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Aktuella skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

11 Balansräkning Not Eget kapital och skulder Eget kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst / förlust Lämnat koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 12 Övriga skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristig skuld Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser

12 Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Årets skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av fordringar/skulder Ökning/minskning av fordringar Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Ökning/minskning av fordringar Ökning/minskning av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Statliga bidrag Erhållet koncernbidrag Lämnat koncernbidrag Nya lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

13 Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen och Bokföringslagens allmänna råd. Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Tillgångar och skulder som ej kommenteras i not har värderats till anskaffningsvärdet. Samtliga värden redovisas i tkr om inte annat anges. Fordringar Fordringar har upptagits till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas inflyta. Not Hyresintäkter Bostäder Lokaler Bilplatser, garage, skärmtak Summa Hyresbortfall Bostäder Lokaler Hyresrabatter Summa Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar avskrivs systematiskt över den bedömda ekonomiska livslängden. Härvid tillämpas följande avskrivningstider. Antal år Byggnader 50 ~ varav industribyggnad 25 Markanläggning 20 Maskiner och inventarier 5 ~ 10 Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för latent skatteskuld) i förhållande till balansomslutning. Kassalikviditet Kortfristiga fordringar, kassa och bank i förhållande till kortfristiga skulder. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till balansomslutning. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för latent skuld). Summa hyresintäkter Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Fakturerade kostnader Entreprenadersättning Såld tjänst Övrigt Summa Not 4 Externa kostnader Material Tjänster Taxebundna kostnader Fastighetsskatt/avgift Övriga externa kostnader Uppvärmning Summa

14 Not Personal Löner och ersättningar har uppgått till: Styrelsen och verkställande direktör Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala avgifter, pensioner, enligt avtal varav pensionskostnader därav för styrelse och VD Totala löner, ers, soc avg, o pensionskostnad Medelantalet anställda, fördelat på kvinnor och män uppgår till: Kvinnor Män Totalt för bolaget Sjukfrånvaro: Total sjukfrånvaro 3,9 3,9 Fördelat på kön män 3,8 0,6 kvinnor 4,0 6,5 Fördelat på ålder personer upp till 29 år 1,0 0,6 personer år 2,8 3,4 personer 50 år och äldre 5,0 4,7 Långtidssjuka 60 dgr eller mer i procent av total sjukfrånvaro 63,5 50,0 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare: Styrelseledamöter, antal på 5 5 balansdag varav män 4 4 VD o andra ledande bef.havare, 1 1 antal på balansdag varav män 1 1 Not Byggnader Ing ackumulerade anskaffn värden Årets förändringar Inköp Försäljning Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Försäljningar 9 2 Årets avskrivningar Utg ackumulerade avskrivningar Ing ackumulerade nedskrivningar Utg ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Taxeringsvärden byggnader Byggnadens anskaffningsvärde har reducerats med erhållet statligt stöd Mark Ing ackumulerade anskaffn värden Inköp Försäljning 0-15 Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade nedskrivningar Utg ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Taxeringsvärden mark Markanläggningar Ing ackumulerade anskaffn värden Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar 0 0 Utg ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan

15 Not Maskiner och andra tekniska anläggningar Ing ackumulerade anskaffn värden Årets anskaffning Utrangering Utg ackumulerade anskaffn värden Not Pågående nybyggnad Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Aktiverade kostnader Direktavskrivna kostnader Summa Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utrangering 34 Utg ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 8 Inventarier, verktyg och installationer Ing ackumulerade anskaffn värden Utrangering Utg ackumulerade anskaffn värden Pågående ombyggnad Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Aktiverade kostnader Erhållet investeringsstöd Direktavskrivna kostnader Summa Not 10 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ing anskaffningsvärde Utg anskaffningsvärde Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utrangering 63 0 Utg ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Ing ackumulerade 0 0 nedskrivningar Årets nedskrivningar Utg ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Spec av utgående anskaffningsvärde Andelar: Storuman Vind HBV Summa

16 Not 11 Aktiekapital Reservfond Förändring av eget kapital Övr fritt eget kapital Summa eget kapital Eget kapital Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Erhållet aktieägartillskott Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet består av 115 st A-aktier med kvotvärde 50 tkr. Not 12 Mellan 1-5 år efter bal dag Senare än 5 år efter bal dag Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa Not 13 Ansvarsförbindelser Ej avskriven del av erhållna statliga stöd Storuman Roland Gustafsson, Lena Drangel, Christer Bergfors Min revisionsberättelse har avgivits Anders Färnstrand Auktoriserad revisor 16

17 Flerårsjämförelse Ekonomi Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet % 10,2 8,4 10,2 9,2 7,6 Kassalikviditet % 71,9 92,8 66,3 69,6 65,7 Avkastn på totalt kapital % 4,5 4,4 4,5 4,8 1,3 Avkastn på eget kapital % 10,9 17,5 11,7 12,5 14,8 Fastighetsbestånd Bostäder, antal varav kategoribostäder Uthyrningsbar lokalyta, m² Lägenhetsyta, m² Total yta ägd, m² Total yta förvaltad, m² Genomsnittshyra bostäder, kr/m² Outhyrda lägenheter per 31 december Vakansgrad i % 3,4 5,3 6,6 5,9 4,3 Energiförbrukning Bostäder Rikssnitt Vatten, l/m² ,3 736,2 767,4 763,4 757,7 Fastighetsel, kwh/m² 26 18,3 17,3 19,0 19,0 19,6 Uppvärmning, kwh/m² ,0 142,6 139,7 147,5 150,0 Lokaler Vatten, l/m² ,0 155,6 290,4 211,5 217,4 Fastighetsel, kwh/m² ,6 109,3 120,9 112,7 128,0 Uppvärmning, kwh/m² ,6 118,4 112,4 129,4 147,2 Fordon Bränsleförbrukning, l/mil 0,82 0,84 0,87 0,83 0,86 Antal mil

18 18 Revisionsberättelse

19 Granskningsrapport 19

20 Storuman Fastighets AB Umluspen Järnvägsgatan 30 A STORUMAN Tärnaby Fastighets AB Umluspen Granåsvägen Tärnaby Tel: fabu@umluspen.storuman.se