ÅRSREDOVISNING 2015 HSB GÖTA

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2015 HSB GÖTA 20

2

3 INNEHÅLL VD har ordet 4 Medlemsverksamhet 6 Medarbetare 6 Klimatredovisning 7 Nyproduktion 9 HSB Gambrinus 10 HSB Fastighetsförvaltning Göta 11 Affärsplanering i HSB Göta 13 Förvaltningsberättelse 14 Nyckeltal i koncernen 17 Resultaträkningar 19 Balansräkningar 20 Kassaflödesanalyser 22 Redovisnings- och värderingsprinciper 23 Noter 26 Underskrifter 40 Revisionsberättelse 41 Föreningsstyrningsrapport 42 Utdrag ur dotterföretagens och dotterdotterföretagens årsredovisningar 46 HSB Göta koncern 47 Årsredovisning 2015 HSB Göta ekonomisk förening Organisationsnummer:

4 HSB GÖTA LEVERERAR När vi summerar 2015 kan jag konstatera att HSB Göta återigen levererar ett historiskt bra ekonomiskt resultat på 42,8 Mkr. Särskilt glädjande är att stor del av resultatet kommer från våra dotterbolag, HSB Fastighetsförvaltning och HSB Gambrinus. Förvaltningsbolaget har under alla år haft en bra och stadigvarande verksamhet med god lönsamhet. Under 2015 kan vi särskilt glädja oss åt att affärsområdet Bygg och Installation lyft sitt resultat rejält. I Gambrinus är det särskilt våra satsningar på förvärv under en följd av år ihop med en större geografisk koncentration av beståndet som bidrar till att lyfta resultatet. Allt detta kommer givetvis våra ägare till del, dels betalas HSB-bonus ut och dels fortsätter vi att investera i våra fastigheter tillsammans med nya IT-lösningar och tjänster. Även vår nyproduktion bidrar fortsatt med en stor del till vårt resultat och vi fortsätter att investera stora belopp i markförvärv och byggnation. En extremt bra försäljning och en mycket stabil ekonomi ger oss ännu större möjligheter att investera för framtiden samtidigt som vi avser att öka produktionstakten. Vår portfölj av byggrätter är stor men behöver förstärkas på fler orter än tidigare. Tillgången på kapital är för närvarande god, det är tillgången och därmed priset på mark som främst försvårar och fördyrar bostadsproduktionen hos oss. Konjunkturläget på bostadsmarknaden är svårare att bedöma idag än för ett år sedan. Vi har en fortsatt hög efterfrågan i marknaden. Med en stark BNP-tillväxt, ökad export tillsammans med ökat byggande och investeringar borde det bara se ljust ut. Men trots allt kan en räntedopad tillväxt inte fortsätta för evigt och då inte heller de rekordhöga fastighetspriserna. Men vilka åtgärder man från politikerhåll är beredd att sätta in lyser fortsatt med sin frånvaro. Kärnaffären är bostadsrätter i flerbostadshus, gärna i större projektutvecklingsområden som Södra Munksjön i Jönköping och Regementsområdet i. Där vi med erfarenhet av stora projekt medverkar, tar ett helhetsgrepp och skapar nya bostadsområden och stadsdelar. Samset i Jönköping är ytterligare ett exempel på ett större projekt där vi kommer bygga närmare 600 bostäder med olika upplåtelseformer. HSB Göta har genom åren haft produktionssamarbeten med andra aktörer i branschen, ett under året aktuellt exempel är brf City som ingick i det större Atollen-projektet. Denna typ av samarbeten bidrar också till ökade produktionsvolymer. HSB har ett starkt varumärke som vi måste vårda och förstärka. Ett led i detta är vår satsning på hållbarhet tillsammans med en mer modern marknadskommunikation. För oss på HSB har hållbarhet varit ett grundfundament sedan starten på 20-talet, då vi var ett alternativ till dåtidens bostadsbyggare. Vi har i vårt DNA att vara långsiktigt värdeskapande och att ta ansvar ekonomiskt, socialt och hållbarhetsmässigt. För oss är det naturligt att bygga miljöriktigt. I våra lågenergihus ska det beräknade energibehovet understiga den gällande normen med 25 procent. En nybyggd bostad från oss är energieffektiv med välisolerade klimatskal, vilket ger lägre driftkostnader med en bra boendemiljö. Under året har vi nått vårt mål som sattes 2008 då klimatavtalet tecknades. Vi har sänkt våra utsläpp av växthusgaser med över 50 procent jämfört med startåret. Detta är en viktig milstolpe för oss! Vårt arbete mot att göra oss oberoende av fossila bränslen fortsätter givetvis ändå avser vi att gemensamt i HSB fördjupa vårt hållbarhetsarbete och vi kommer att kommunicera hållbarhet även i affärsidén. Ett socialt hållbarhetsmål innebär att vi bland annat, genom ett antal praktikplatser hos oss, skapar arbetstillfällen för nyanlända. Omvärlden förändras allt snabbare. Tidigare självklara sanningar kring förvaltning och byggandet av bostäder omprövas och det krävs kontinuerlig anpassning till nya interna och externa förutsättningar. Det innebär utmaningar för ett HSB där vi fortsatt vill tillvarata möjligheten att jobba lokalt nära våra kunder, men samtidigt måste effektivisera våra gemensamma resurser och öka flexibiliteten. Vi blickar framåt och genom ett förändrat arbetssätt, anpassning av organisationen samt nya stödprocesser möter vi morgondagens utmaningar! 4

5 HSB har ett starkt varumärke som vi måste vårda och förstärka. Henrik Zäther, VD HSB GÖTA

6 MEDLEMSVERKSAMHET Under året gick medlemsansvarige Rolf Lind i pension efter många år på HSB Göta och efterträddes av Jenny Lundell. Hon tog över stafettpinnen och fortsatte arbetet med borättkvällar, HSB-ledamotutbildningar och övrig medlemsverksamhet. Borättkvällarna berörde bland annat energi och utemiljöer med fokus på belysning. Under året etablerades styrelseträffar på initiativ av HSB Götas styrelse. Styrelseträffarna är en vidareutveckling av de fokusgrupper som fanns tidigare. Syftet är att skapa ett lokalt nätverk för dem som sitter i HSBs bostadsrättsföreningars styrelser och bidra till samverkan och kunskapsutbyte mellan föreningarna. I lokal samverkan kan nätverken definiera gemensamma behov kring underhållsplanering, medlemsinformation, utbildningar med mera. Ett juristavtal med HSB-jurist som ett stöd för verksamheten i juridiska frågor tecknades under året. Nyrekryteringen av HSB-ledamöter fortsätter för att klara kommande generationsväxlingar och behålla en bra ledamotfunktion. MEDARBETARE Alla anställda 2015 HSB GÖTA med dotterbolag har i dag cirka 240 anställda. Ett väl utvecklat samarbete med skolor och bemanning ger företaget en möjlighet att på kort tid bemanna med duktiga medarbetare vid arbetstoppar eller semester. Arbetet med att utveckla samarbetet med skolor och andra aktörer har pågått under året och flera examensarbetare och praktikanter har tagits emot i verksamheten. HSB Göta är via HR-center aktiva deltagare i det nybildade HR-nätverket. Nätverket fokuserar på att hitta möjligheter till fortsatt samverkan och fördelar mellan HSB-föreningar på flera plan. Ett gemensamt mål är att HSB ska vara en attraktiv arbetsgivare och ett självklart val bland arbetssökande, så kallad employer branding. Under 2015 har fokus varit att vara en attraktiv och sund arbetsgivare genom fortsatta hälsosatsningar. MEDELÅLDERN har ökat något från 2014 och ligger nu på 45 år. Fördelning mellan man och kvinna (alla anställda), man 65%, kvinna 35 %. Fördelningen mellan män och kvinnor i ledande position är man 66%, kvinna 34%. Alla ledare 2015 Kvinnor 34% Män 66% Kvinnor 35% Män 65% 6

7 KLIMATREDOVISNING BOSTADSSEKTORN står för en stor andel av energianvändningen och därmed en betydande del av klimatpåverkan. Som åtgärd för detta har HSB tagit fram HSB Klimatavtal, med mål att halvera utsläppen till år HSB Göta undertecknade HSB Klimatavtal 2008 och har sedan dess redovisat utsläppen från verksamheten. Redovisningen följer de gemensamma riktlinjerna inom HSB som i sin tur bygger på den internationella beräkningsstandarden Greenhouse Gas Protocol. För beräkningen används det HSB-gemensamma verktyget Svante. Klimatredovisningen för 2015 visar på ett totalt utsläpp av växthusgaser på 2031 ton, jämfört med basåret 2008, då utsläppen var 2859 ton. HSBs klimatmål mäts mot nyckeltalet kilo koldioxidekvivalenter per uppvärmd yta (kg CO2e/ Atemp). Jämfört med basåret 2008 visar nyckeltalet i år på en minskning med drygt 50 %, vilket innebär att slutmålet för klimatavtalet har uppnåtts. Att målet är möjligt att uppnå är glädjande på många sätt, men förpliktar ändå fortsatt arbete för att göra verksamheten så oberoende av fossila bränslen som möjligt. FJÄRRVÄRMEN är den enskilt största energiposten och står också för merparten, ca 70 %, av klimatpåverkan. Den stora minskningen av klimatpåverkande utsläpp går till del att härröra till fjärrvärmeleverantörernas förbättring av bränslemixen vilket ger lägre emissionsfaktorer för fjärrvärmen. Men HSB kan själva påverka, och i år visar beräkningen att företagets åtgärder för att energieffektivisera i HSBs egna hyresfastigheter börjar ge resultat. Nyckeltalet energiförbrukning per kvadratmeter uppvärmd yta, visar på de lägsta förbrukningssiffrorna sedan redovisningen påbörjades. Andra åtgärder som genomförs i verksamheten är utbyte av fossildrivna fordon och arbetsredskap till el- eller förnyelsebara drivmedel, köp av ursprungsmärkt förnybar el samt CO 2 e Servicebilar, traktorer och arbetsredskap 16% Elanvändning, egna fastigheter 8% Uppvärmning, egna fastigheter 69% Tjänsteresor 4% Uppvärmning och el kontor & lunchrum 3% 100% användande av telefon- eller videokonferens för minskat antal tjänsteresor. REDOVISNINGEN INNEFATTAR HSB Götas egen verksamhet i form av el och uppvärmning i egna hyresfastigheter, samt kontor och lunchrum, drivmedelsförbrukning i förvaltning samt tjänsteresor. Bostadsrättsföreningarnas klimatpåverkan är inte medtagen i denna redovisning. För en hållbar bostadssektor är naturligtvis även bostadsrättsföreningarnas klimatpåverkan högst väsentlig och efterfrågan på HSBs energitjänster visar på att både behovet av och förståelsen för detta är stort. Tillsammans med den teknik- och kompetensutveckling som idag sker inom området finns en stor förbättringspotential, vilket borde ge goda möjligheter till en mer hållbar framtida klimatutveckling. KLIMATREDOVISNING NYCKELTAL Totalt utsläpp, ton CO HSBs Klimatmål, kg/atemp 18,11 17,34 19,67 18,44 12,41 13,91 11,08 8,55 HSBs Klimatmål i förhållande till basår, % Energiförbrukning, kwh/atemp HSBs klimatmål mäts mot nyckeltalet kilo koldioxidekvivalenter per uppvärmd yta (kgco 2 e/a temp, graddagskorrigerat). Målet i HSB Klimatavtal är en halvering av klimatpåverkan till 2023 jämfört med basåret Delmålen i minskningen av utsläpp ser ut så här: till år 2016 med 30 procent till år 2020 med 40 procent till år 2023 med 50 procent Redovisningen är preliminär till dess att emissionsfaktorer för el och fjärrvärme levererats för HSB GÖTA

8 8

9 NYPRODUKTION Året började med inflyttning i de 46 lägenheterna i brf Utsikten i. I Jönköping var brf City med 42 bostadsrättslägenheter klar för inflyttning i augusti. I HABO har byggnationen av brf Parksäter fungerat enligt planerna och vid årsskiftet 2015/2016 var alla 38 lägenheter sålda. Inflyttning sker under april BRF STENHUGGAREN PÅ KÅLGÅRDEN I JÖNKÖPING blev en försäljningsframgång och alla 47 lägenheter såldes på några månader. Produktionen ska vara klar i slutet av 2016 och inflyttning sker därefter. UNDER HÖSTEN påbörjades bygget av brf Vågen i Halmstad. En bostadsrättsförening med 56 lägenheter vars kännetecken blir stora vågformade balkonger som maximerar utsikt och soltimmar. Inflyttning sker sommaren På Samset i Jönköping startades etapp 3 som innehåller 19 friliggande villor samt etapp 4 som innehåller 17 radhus och kedjehus. Även projekteringen av en bostadsrättsförening med 48 lägenheter på Mellangatan i Jönköping har påbörjats, samt av det sista kvarteret på Kålgården utmed Aspholmsesplanaden med 39 lägenheter. I VARBERG blev detaljplanen för den första etappen utmed Birger Svenssons väg klar under sommaren och projekteringen påbörjades därefter. Det är ett omvandlingsområde där befintliga hus ska rivas efter att alla hyresgäster har flyttat. Byggnation på området kan påbörjas hösten Detaljplanearbetet för den andra etappen som kommer att innehålla cirka 90 bostadsrätter startar våren I HALMSTAD har HSB Göta köpt tre hus med hyresrätter av HFAB. Området ska omvandlas för att skapa en möjlighet att bygga ett nytt punkthus med bostadsrättslägenheter. Arbetet med att ta fram en ny detaljplan påbörjades under 2015 och planerna är att påbörja en byggnation av cirka 30 bostadsrättslägenheter våren Även i har HSB köpt mark. I området Byttorp planeras för 50 bostadsrätter, även de med byggstart våren JÖNKÖPINGS KOMMUN har bildat ett utvecklingsbolag som fått namnet Södra Munksjön Utvecklings AB. I och med detta har ett intensivt arbete påbörjats med omvandlingen av södra Munksjön till en helt ny stadsdel, Skeppsbron. HSB Göta är en stor markägare i detta område och ska tillsammans med utvecklingsbolaget och andra markägare utveckla den nya stadsdelen. Målsättningen är att påbörja byggnationen under Framtiden är ljus för HSB Götas nyproduktion om man ser till markinnehav i olika orter inom vårt ansvarsområde. HSB GÖTA

10 HSB GAMBRINUS I FASTIGHETSBOLAGET förvaltas vid verksamhetsårets slut ett bestånd på 2552 (2441) lägenheter och 227 lokaler. Ökningen beror framför allt på köpet av fastigheterna Ärlan 16 och Byttorpshörn 1 i. HSB Gambrinus äger nu totalt 139 fastigheter, varav 42 i Jönköping, 86 i, sex i Gislaved, två i Värnamo, två i Halmstad och en i Falkenberg. VAKANSGRADEN I BESTÅNDET var under året 0,99 %, uppdelat enligt följande: 0,22 %, Jönköping 0,53 %, Halmstad 0,11%, Gislaved 1,92% och Värnamo 5,4%. UNDER ÅRET AVSLUTADES en totalrenovering av fastigheten Långan 12 i, en sekelskiftesfastighet där renoveringen sköttes varsamt och många ursprungsdetaljer bevarades. Ytterligare en totalrenovering av ett sekelskifteshus påbörjades under året och avslutas Där återställs huset till sin gamla charm efter att ha renoverats ovarsamt av tidigare ägare. FASTIGHETSSYSTEM BYTTES från Hambo till Fastnet. Förhoppningen är att detta ska leda till en bättre och enklare förvaltning. Ritningar på de flesta lägenheter har tagits fram för publicering på hemsidan för att hyresgästerna enkelt ska få en uppfattning om hur lägenheterna ser ut. FÖR ATT EFTERSTRÄVA en lägre energiförbrukning har det installerats uppkopplade termometrar i 946 lägenheter. Termometrarna skickar info digitalt i realtid till en driftcentral och HSB Förvaltnings energiexperter kan på så sätt ha en god kontroll på energiåtgången i varje lägenhet. Genom termometrarna kan man vid eventuella klagomål direkt kontrollera om det varit för varmt eller kallt i lägenheten. EN ENKÄT skickades under året ut till hälften av HSB Gambrinus hyresgäster. Resultatet av den ligger till grund för förbättringar och anpassningar av verksamheten. Enkäten följs upp under

11 HSB FASTIGHETSFÖRVALTNING GÖTA UNDER ÅRET pågick ett intensivt arbete med organisationsfrågor, nya datasystem, besökssystem, nyckelhantering och nya lokaler. Detta för att ha modern hantering med digitala lösningar för kundens och organisationens bästa. UNDER HÖSTEN startades Servicecenter i. Servicecenter hanterar felanmälan, en funktion som tidigare låg på moderföreningen, men även avtalsfakturering, redovisning Rot och Rut, påminnelser och nyckelhanteringen i. Målet för felanmälan är att korta ledtiderna från det att anmälan kommer in till att felet åtgärdas. I samband med att Servicecenter startades upp infördes ett besökssystem i och Jönköping som innebär att besökare själva checkar in sig i entréerna. Orsaken är i första hand krav från Finansinspektionen om bättre kontroll av vilka som rör sig i lokalerna då HSB handhar ekonomiska redovisningar och därtill hörande dokument. En annan orsak är naturligtvis personalens säkerhet. PÅ HUVUDKONTORET och på Städservice i Jönköping samt i har nya rutiner införts för nyckelhantering. Tre nyckelskåp har införskaffats där entreprenörerna kan hämta den nyckel de är i behov av. Detta sker helt säkert med inloggningskoder som respektive entreprenör fått sig tilldelad. Systemet leder till förbättrad service och att hanteringen blir säkrare mot alla parter. ÖKAD EFTERFRÅGAN på energitjänster och framför allt driftövervakning har bidragit till nyrekryteringar till energigruppen som nu består av elva personer. BYGG OCH INSTALLATION har genom att skapa struktur samt organisera verksamheten med klara ansvarsområden för var och en under 2015 uppnått det bästa resultatet någonsin. BYGGLEDNINGSUPPDRAGEN har varit många under året, allt från mindre uppdrag till total ombyggnad av fastigheter främst i åt HSB Gambrinus samt ombyggnad av vårdhem till 26 lägenheter i en bostadsrättsförening. INVESTERINGAR har gjorts i miljövänlig teknik för ogräsbekämpning, vilket resulterat i att inköp av ogräsättika har minskat med 80 %. I målarbetet för företaget ska eldrivna handverktyg prioriteras vilket inneburit att många maskiner har blivit eldrivna och därmed mer miljövänliga samt att buller för personal och boende har blivit mindre. EN OMORGANISATION har genomförts inom Teknisk förvaltning för att få en ökad specialisering och en bredare organisation med mer möjligheter för medarbetaren samtidigt som kompetensen ökar och därmed stärker konkurrenskraften. Fastighetsskötseln har delats upp i reparationer och övrig fastighetsskötsel vilket också innefattar grönyteskötsel. Reparatörerna arbetar över hela området. Fastighetsskötarna är indelade i större grupper som planerar och hjälper varandra att genomföra tilldelade uppdrag, där det då finns grupper som är inriktade på grönyteskötsel. Omorganisationen gäller i första hand och Jönköping. HSB GÖTA

12 EN OMORGANISERING har också skett inom affärsområdet Städservice i Jönköping. Två nya arbetsledare har rekryterats och verksamheten har delats upp till två enheter med cirka 15 personer i varje. Hemstädsuppdragen har blivit fler trots hård konkurrens på marknaden. Även avtalskunderna har ökat och då främst hos kunder utanför HSB. AFFÄRSSYSTEMET AGRESSO har under året uppdaterats. Utöver detta har ett omfattande HSB-gemensamt projekt utförts med syfte att samtliga HSB-föreningar ska ha ett samstämmigt orderhanteringssystem i Agresso Serviceorder. De förändringar det har inneburit är att samtliga medarbetare, förutom Städservice, numera tidsrapporterar med hjälp av sina handenheter i programmet Speedycraft. Orderhanteringen till fastighetsskötare sker även digitalt direkt från felanmälan ut till berörd fastighetsskötare som åtgärdar och återrapporterar med Speedycraft. Kunderna får automatisk återkoppling i sina ärenden allt eftersom arbetet fortlöper. Framöver kommer även detta att vävas ihop med felanmälan via HSB Portalen. HYRES-OCH AVGIFTSSYSTEMET HAMBO har under hösten ersatts med systemet Fastnet som anpassas till HSB Portalen. Systemet ingår i den rikstäckande satsningen av IT-system som görs av HSB centralt genom HSB Affärsstöd. UNDER 2015 öppnades HSB Portalen för alla medlemmar och förtroendevalda. Det ger utökade möjligheter för styrelsen att följa den ekonomiska utvecklingen i föreningen via olika ekonomiska rapporter. De tjänster som finns idag är dokumenthantering, webbinfo (ekonomisk redovisning), digitala ritningar, underhållsplan online och attest/kontering av leverantörsfakturor. Här finns även möjlighet att spara egna dokument, protokoll med mera. Uppgifter om bostadsrätten, olika erbjudanden och nyheter, samt mallar/ blanketter som behövs för styrelse- eller revisorsuppdrag finns också här. Under våren genomfördes en nöjdkundundersökning (NKI) bland HSB Förvaltnings kunder. Resultatet visar en förbättring framför allt inom Städservice samt Bygg och Installation. En punkt kunderna var särskilt nöjda med var Portalen och dess funktioner. HSB-ledamoten var också uppskattad liksom administrerande handläggare. Undersökningen ska genomföras årligen och blir därmed ett viktigt redskap i det årliga målarbetet. HELA FÖRETAGET är sedan tidigare kvalitets- och miljöcertifierade enligt ISO 9001 samt Under hösten genomfördes en uppföljande revision med gott resultat. I BÖRJAN AV SOMMAREN flyttade HSB in i nya lokaler på högskoleområdet i Halmstad som ett led i att öka närvaron i Halland. Här finns ytor för administration, teknisk förvaltning, byggledare och energikonsulter samt mötes- och utbildningsverksamhet. ADMINISTRATIV FÖRVALTNING i Halland har genomgått en omorganisation under hösten. Personalen utgår från Halmstad och håller öppet två dagar i veckan i Varberg och Falkenberg. Det ger bättre möjlighet att arbeta tillsammans och utveckla enhetliga rutiner och arbetssätt, allt för att ge en bättre service. 12

13 AFFÄRSPLANERING I HSB GÖTA STYRELSEN FÖR HSB GÖTA och dess dotterbolag fastställer ett antal affärsplaner för verksamheten, vilka normalt sträcker sig över en treårs-cykel och följs upp kontinuerligt. AFFÄRSIDÉ Vi erbjuder vår lokala marknad ett tryggt och hållbart boende vilket inkluderar fastighetsförvaltning med kundanpassad tjänsteleverans i toppklass. STRATEGIER För att understödja våra mål arbetar vi strategiskt med att: Öka utvecklingstakten genom nya tjänsteutbud, paketering av tjänster och mer digitala leveranser. Bygga strategiska allianser med externa partners och utveckla större samverkan inom HSB. Vara en miljöföregångare. Öka kostnadseffektiviteten genom digitalisering och samarbete. KONKRETA MÅL FRAM TILL 2018 Avkastning av eget kapital ska ligga på 12% Nöjd-medarbetare-index (NMI) ska öka till 84% Nöjd-kund-index (NKI) ska öka till minst 80% Vinstmarginalen ska öka till 16% I vår nyproduktion ska energiförbrukning vara 25% lägre än samhällets krav (BBR). HSB GÖTA

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för HSB Göta ekonomisk förening med org nr avlämnar härmed årsredovisning för föreningens och koncernens verksamhet år FÖRENINGSVERKSAMHET STYRELSE, ORDINARIE LEDAMÖTER Per Larsson, Jönköping, ordförande Lena Hansson, Håkan Källman, Värnamo Marita Gunterberg, Jönköping Torbjörn Hägg, Vetlanda Leif Möller, Varberg Siw Gustavsson, pers.repr Unionen Jörgen Gustafsson, pers.repr Fastighetsanst. förbund VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Henrik Zäther, Jönköping FIRMATECKNARE Per Larsson, Henrik Zäther, Marita Gunterberg och Evalotte Skoglund, två i förening. REVISORER Pontus Erliden, KPMG med Johanna Ottvar från samma företag som ersättare samt en revisor från BoRevision AB, utsedd av HSB Riksförbund. VALBEREDNING Greger Johansson, Jönköping, Lennart Axelsson, S Älvsborg, Ove Johansson, Halland, Karin Sjögren, Södra distriktet och Ann Johansson, Östra distriktet. OMBUD TILL HSB RIKSFÖRBUNDS ÅRSSTÄMMA 2015 På uppdrag av fullmäktige utsåg styrelsen Per Larsson, Marita Gunterberg, Lena Hansson, Torbjörn Hägg, Håkan Källman, Siw Gustavsson och Jörgen Gustafsson som ombud med Leif Möller som ersättare till årsstämman FÖRENINGSSTÄMMA OCH SAMMANTRÄDEN Ordinarie föreningsstämma med HSB Götas fullmäktige genomfördes i Nässjö den 18 maj Styrelsen har under året haft sex protokollförda sammanträden. MEDLEMSANTAL Vid utgången av kalender- och verksamhetsåret var medlemsantalet (24 480), varav 287 (285) aktiva bostadsrättsföreningar. Bospargruppen uppgick vid denna tidpunkt till (975) av totala antalet medlemmar. VERKSAMHETEN VÅR AFFÄRSIDÉ HSB Göta erbjuder sin lokala marknad kompletta boendelösningar. VERKSAMHETSGRENAR HSB Götas verksamhetsgrenar består av nyproduktion av bostäder, finansiella tjänster, medlems- och utbildningsverksamhet som utförs av moderföreningen. I dotterföretagen bedrivs administrativ och teknisk fastighetsförvaltning, byggservice samt fastighetsägande. MODERFÖRENINGEN Nettoomsättningen för moderföreningen har sjunkit från 49,1 mkr år 2014 till 30,9 mkr år Rörelseresultatet uppgår till -14,4 mkr (-7,8 mkr) och årets finansnetto blev 20,3 mkr (14,7 mkr). Från förvaltade bostadsrättsföreningar har totala inlåningen ökat från 430 mkr år 2014 till 451 mkr år 2015, varav HSB i avräkning har ökat från 264 mkr 2014 till 284 mkr år Inlåningen motsvaras av likvida tillgångar och fordringar som är omsättningsbara till likvida medel om behov skulle föreligga samt outnyttjade säkerställda kreditlöften. Av kapitalet i HSB i avräkning kan allt återbetalas till bostadsrättsföreningarna inom 5 bankdagar VINSTMARGINAL Resultat efter finansnetto i procent av nettoomsättningen. 14

15 KONCERNEN Koncernen består av HSB Göta ek för och de helägda dotterföretagen HSB FastighetsFörvaltning Göta AB och HSB Gambrinus AB med dess dotterföretag, HSB Gambrinus AB och HSB Gambrinus nr 2 i AB, HSB Örlogsmannen Förvaltnings AB, och dess dotterföretag Örlogskämpen AB, HSB Göta Holding AB och dess dotterföretag Fastighets AB Stjärnraketen, Fastighets AB Ödlan 12, Fastighets AB Stjärnstegen och Jönköping Samset Fastighets AB, samt HSB Göta Holding nr 2 AB och dess dotterföretag HSB Gambrinus nr 3 i AB, HSB Gambrinus 4 i AB, HSB Gambrinus 5 i AB, HSB Gambrinus i Halmstad AB och Vinkelhaken 6 i Jönköping AB. Nettoomsättningen har i koncernen ökat från 351,5 mkr år 2014 till 367,9 mkr år Resultat efter finansiella poster uppgår till 42,8 mkr (41,3 mkr). Årets redovisade resultat är 33,9 mkr (36,5 mkr). Vinstmarginalen har minskat från 11,8% år 2014 till 11,6 % år TILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR, FASTIGHETER Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus AB har ett bokfört värde som uppgår till 681 mkr (670 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till mkr (1 366 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 5,9 % på driftsnettot. Övervärdet i Gambrinus fastigheter utgör 740 mkr (696 mkr). Detta övervärde har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus AB har ett bokfört värde som uppgår till 181 mkr (182 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 271 mkr (271 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 5% på driftsnettot. Övervärdet i Gambrinus fastigheter utgör 90 mkr (88 mkr), vilket har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus nr 2 i AB har ett bokfört värde som uppgår till 46 mkr (46 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 89 mkr (88 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 5% på driftsnettot. Övervärdet i Gambrinus nr 2 i fastigheter utgör 43 mkr (42 mkr), vilket har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus nr 3 i AB har ett bokfört värde som uppgår till 235 mkr (231 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 295 mkr (291 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 5,3% på driftsnettot. Övervärdet i Gambrinus nr 3 i fastigheter utgör 60 mkr (60 mkr), vilket har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus i Halmstad AB har ett bokfört värde som uppgår till 46 mkr (46 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 55 mkr (61 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 6,1 % på driftsnettot. Övervärdet i Gambrinus Halmstad AB utgör 9 mkr (15 mkr), vilket har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. Fastigheten i koncernföretaget Vinkelhaken 6 i Jönköping AB har ett bokfört värde som uppgår till 58 mkr (59 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 94 mkr (92 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på 7% på driftsnettot. Övervärdet i Vinkelhaken 6 i Jönköpings fastighet utgör 36 mkr (32 mkr), vilket har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. Under året har HSB Göta Holding nr 2 AB förvärvat samtliga aktier i HSB Gambrinus nr 4 i AB och HSB Gambrinus nr 5 i AB. Det bokförda värdet på fastigheterna i dessa bolag uppgår sammanlagt till 56 mkr. FINANSIELLA TILLGÅNGAR De finansiella anläggningstillgångarna i koncernen består av andelar i HSB Projektpartner AB, HSB Riksförbund, HSB Göta/Sydost HR Center AB, HSB Göta/Nordvästra Götaland Holding AB, HSB Väst IT, HSB GIT, HSB Habofastigheter HB, Southland AB, Hovslätts Kullar AB och Fastighets AB Stjärnkikaren samt ett mindre antal bostadsrätter. De finansiella omsättningstillgångarna i koncernen består av banktillgodohavanden, kortfristiga placeringar i bank och företagscertifikat, obligationer, andelar i värdepappersfonder. Värderingen är gjord till anskaffningsvärdet. RISKHANTERING OCH KONTROLL Koncernen har en finanspolicy som styrelsen årligen behandlar. Senaste revideringen av policyn skedde i december Finanspolicyn reglerar ansvarsfördelning och riskhanteringen i koncernens förvaltning av finansiella tillgångar och skulder. Såväl finansierings-, likviditets-, ränte-, kredit-, förvaltarrisk som administrativ risk regleras i policyn, liksom tillåten ränte- och kapitalbindning i skulder och placeringar. Den övergripande målsättningen för finansverksamheten är att säkerställa god hantering av finansiella risker, tillgång till erforderlig finansiering, god betalningsberedskap och god intern kontroll. Styrelsen får varje tertial en skriftlig finansrapport med innehav och utveckling av de finansiella tillgångarna och skulderna. Föreningen har Finansinspektionens tillstånd att tillhandahålla betaltjänster. Rapportering sker till Finansinspektionen två gånger per år. HSB GÖTA

16 VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET SAMT EFTER ÅRETS UTGÅNG NYPRODUKTION Vi har under 2015 haft en fortsatt hög takt i försäljningen inom nyproduktionen. I de pågående produktionerna har det under året sålts 122 (98) bostäder. Prognosen är att allt kommer att vara sålt till inflyttningen under HSB Brf Stenhuggaren i Jönköping och HSB Brf Parksäter i Habo med 47 respektive 38 bostadsrätter, nådde under perioden en försäljningsgrad på 99 %. I februari 2015 färdigställdes HSB brf Utsikten i med 46 bostadsrätter, och i september 2015 färdigställdes HSB Brf City i Jönköping med 42 lägenheter. Två nya produktionsstarter har skett av villor i äganderättsform på området Samset i Jönköping, med 19 respektive 17 enheter. FÖRVALTNING Koncernbolaget HSB FastighetsFörvaltning Göta AB har under året haft en positiv utveckling med ökat resultat och nya kunder. Bolaget har under året infört HSB-gemensamma uppsättningar av IT-system inom områdena serviceorder och hyres- och avgiftsreskontra samt nyinvesterat i automatiserade nyckelskåp till tre kontor, i syfte att säkerställa en effektivare verksamhet som ger en bättre struktur och bidrar till ett bättre kundarbete och positiv resultatutveckling. Inom miljö- och kvalitetsområdet har en omcertifiering av verksamhetssystemet gjorts enligt ISO 9001 och ISO med godkänt resultat. FÖRVÄRV AV KONCERNBOLAG HSB Göta Holding nr 2 AB har under året förvärvat bolagen HSB Gambrinus nr 4 i AB och HSB Gambrinus nr 5 i AB av Cernera Fastigheter AB. FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING Den fortsatt goda efterfrågan i vår nyproduktion innebär att HSB Göta nu satsar på ett fortsatt högt tempo i byggandet av bostadsrätter. Vi avser också att komma igång med nyproduktion av hyresrätter på prioriterade orter. Koncernens resultat och en fortsatt stabil balansräkning borgar för detta. Markportföljen utökas med byggrätter på fler orter inom verksamhetsområdet vilket även stärker vår långsiktiga förvaltningsverksamhet och ökar våra marknadsandelar. En hög investeringsvolym i vårt egna fastighetsbestånd bidrar också till en långsiktigt varaktigt god ekonomisk utveckling. Omsättning och resultat ökar under året, trots att vi ökat vår satsning på underhåll i egna fastigheter och inom IT. Innevarande års omsättning och framför allt resultatet beräknas kunna stiga om den fortsatta efterfrågan håller i sig. Vår marknadsandel bedöms också kunna växa genom fortsatta investeringar i mark och fastigheter. I övrigt har inga väsentliga händelser inträffat efter balansdagen. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION MEDARBETARE Koncernen har en medarbetarpolicy, och arbetar aktivt med medarbetarfrågor, se sid 6 i den tryckta årsredovisningen. MILJÖ Koncernen har en miljöpolicy och HSB FastighetsFörvaltning Göta AB är certifierade enligt ISO Beskrivning av klimatredovisning återfinns på sid 7 i den tryckta årsredovisningen. Balanserade vinstmedel Årets resultat Styrelsen och verkställande direktören föreslår att medlen disponeras på följande sätt: Avsättes till reservfond Balanseras i ny räkning kronor kronor kronor kronor kronor kronor KONCERNEN I SAMMANDRAG Nettoomsättning, Mkr 367,9 351,5 349,3 324,8 401,3 Resultat efter finansiella poster, Mkr 42,8 41,3 30,9 26,6 33,9 Eget kapital, Mkr 376,8 342,8 306,0 286,5 262,5 Balansomslutning, Mkr 2 273, , , , ,3 Medeltal anställda 242,0 241,0 258,0 250,0 220,2 Kassalikviditet 138,2% 141,9% 114,1% 101,4% 100,5% Soliditet exklusive inlånade medel 20,7% 20,1% 19,4% 20,1% 23,1% Soliditet enligt HSB Kod 43,7% 45,3% 41,7% 39,6% 41,1% Avräkningslikviditet enligt HSB Kod 132,0% 174,7% 156,9% 128,6% 133,4% Vinstmarginal 11,6% 11,8% 8,9% 8,2% 8,4% Avkastning på eget kapital 11,9% 12,6% 10,4% 9,7% 13,6% Avkastning på totalt kapital 3,5% 4,2% 4,2% 4,0% 4,9% 16

17 NYCKELTAL I KONCERNEN KASSALIKVIDITET AVRÄKNINGSLIKVIDITET ENLIGT HSB KOD 150% 250% 120% 200% 90% 150% 60% 100% 30% 50% 0% % Omsättningstillgångar inklusive lämnade fastighetslån till dotterföretag exklusive varulager i procent av kortfristiga skulder. Likvida medel och kortfristiga placeringar återbetalningsbara < 5 bankdagar i % av inlånade avistamedel. SOLIDITET EXKL INLÅNADE MEDEL JUSTERAD SOLIDITET ENLIGT HSB KOD 25% 50% 20% 40% 15% 30% 10% 20% 5% 10% 0% % Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen exklusive inlånade medel från förvaltade företag. Justerat eget kapital enl balansräkning + ev över/undervärden i % av balansomslutningen + ev över/undervärden likvida medel AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL 15% 6% 5% 10% 4% 5% 3% 2% 0% % Resultat efter finansnetto i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittlig balansomslutning. HSB GÖTA

18 18 HSB DÄR MÖJLIGHETERNA BOR

19 RESULTATRÄKNING (tkr) NOT KONCERNEN HSB GÖTA 1 JANUARI-31 DECEMBER Nettoomsättning 3, 5, Fastighetskostnader samt kostnader för sålda varor och tjänster 4, 5, Bruttoresultat Försäljningskostnader Administrationskostnader Andelar i intresseföretags resultat Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Rörelseresultat 1, Resultat från finansiella poster: Resultat från andelar i koncern- & intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat 13, ÅRETS RESULTAT HSB GÖTA

20 BALANSRÄKNINGAR (tkr) NOT KONCERNEN HSB GÖTA 31 DECEMBER TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 16 Byggnader och mark Inventarier, verktyg, investeringar i annans fastighet Pågående ombyggnation Finansiella anläggningstillgångar 17 Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Varulager m.m. Fastigheter i lager Bostadsrätter i lager Framtida byggprojekt Varulager Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Fordringar hos förvaltade föreningar Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

21 BALANSRÄKNINGAR (tkr) NOT KONCERNEN HSB GÖTA 31 DECEMBER EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 Bundet eget kapital Andelskapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Skulder Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt 23, Avsättning för pensioner Långfristiga skulder 25 Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 25, Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till intresseföretag Inlåning från förvaltade föreningar Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser HSB GÖTA

22 KASSAFLÖDESANALYSER (tkr) NOT KONCERNEN HSB GÖTA 31 DECEMBER Den löpande verksamheten 31 Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avsättningar Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar Resultat vid försäljning av dotterföretag Resultat från intressebolag Avskrivningar och nedskrivningar Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av varulager m.m. exkl omklassificering Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamhet Investeringar i byggnader, mark, inventarier Förvärv av koncernföretag Försäljning av koncernföretag Förvärv av intresseföretag Aktieägartillskott Försäljning av anläggningstillgångar Förändring av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamhet Förändring av andelskapital Koncernbidrag Förändring av skulder till kreditinstitut Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

23 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och enligt Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Moderföreningen tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Redovisningsprinciper i moderföreningen. Stomme och grund Värme/sanitet El Invändigt (ytskikt, vitvaror) Fasad Köksinredning Yttertak Ventilation/energi Transport Fönster, dörrar Restpost Nyttjandeperiod 200 år 60 år 50 år 15 år 60 år 35 år 50 år 30 år 30 år 50 år 50 år Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. IMMATERIELLA TILLGÅNGAR Övriga immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar som förvärvats är redovisade till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivningar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Förvärvade immateriella tillgångar Goodwill Nyttjandeperiod 5 år MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspriset även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Indirekta tillverkningskostnader som utgör mer än en oväsentlig del av den sammanlagda utgiften för tillverkningen och uppgår till mer än ett obetydligt belopp har räknats in i anskaffningsvärdet. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. För byggnader har skillnaden i förbrukningen av betydande komponenter bedömts vara väsentlig. Dessa tillgångar har därför delats upp i komponenter vilka skrivs av separat. Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar exklusive fastigheter Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Inventarier, verktyg och maskiner Investering i annans fastighet Nyttjandeperiod 3 10 år 5 10 år Avskrivningar av fastigheter För byggnader har skillnaden i förbrukningen av betydande komponenter bedömts vara väsentlig. Byggnaderna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars nyttjandeperiod varierar. De genomsnittliga avskrivningarna uppgår till 1,6 % av anskaffningsvärdet. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader: NEDSKRIVNINGAR MATERIELLA OCH IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR SAMT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde. Om en sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärdet beräknas nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången väntas ge upphov till i den löpande verksamheten samt när den avyttras eller utrangeras. Den diskonteringsränta som används är före skatt och återspeglar marknadsmässiga bedömningar av pengars tidsvärde och de risker som avser tillgången. En tidigare nedskrivning återförs endast om de skäl som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste nedskrivningen har förändrats. LEASING Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal. LEASING SOM LEASETAGARE Operationella leasingavtal Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive förhöjd förstagångshyra men exklusive utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. LEASING SOM LEASEGIVARE Operationella leasingavtal Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive första förhöjd hyra men exklusive utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som intäkt linjärt över leasingperioden. VARULAGER Varulagret är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Därvid har inkuransrisk beaktats. Anskaffningsvärdet för varor beräknas enligt först in- först ut- principen. I anskaffningsvärdet ingår förutom utgifter för inköp även utgifter för att bringa varorna till dess aktuella plats och skick. Fastigheter och bostadsrätter i lager Fastigheter och bostadsrätter i lager har upptagits till det lägsta av anskaffnings- och marknadsvärdet på balansdagen. Framtida byggprojekt Framtida byggprojekt har upptagits till nedlagda kostnader för respektive projekt. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet) i BFNAR 2012:1. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången har upphört eller reglerats. Detsamma gäller när de risker och fördelar som är förknippade med innehavet i allt väsentligt överförts till annan part och företaget inte längre har kontroll över den finansiella tillgången. HSB GÖTA

24 En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört. Värdering av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kundfordringar och övriga fordringar som utgör omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar. Räntebärande finansiella anläggningstillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Vid värdering till lägsta värdets princip respektive vid bedömning av nedskrivningsbehov anses företagets finansiella instrument som innehas för riskspridning ingå i en värdepappersportfölj och värderas därför som en post. Värdering av finansiella skulder Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Kortfristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde. Derivatinstrument med negativt värde redovisas som finansiella skulder och värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Säkringsredovisning Säkringsredovisning tillämpas endast då det finns en ekonomisk relation mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten som överensstämmer med företagets mål för riskhantering. Dessutom krävs att säkringsförhållandet förväntas vara mycket effektivt under den period för vilken säkringen har identifierats samt att säkringsförhållandet och företagets mål för riskhantering och riskhanteringsstrategi avseende säkringen är dokumenterad senast när säkringen ingås. Säkring av ränterisk Ränteswappar som effektivt säkrar kassaflödesrisk i räntebetalningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta och upplupen skuld avseende ränta och skillnaden redovisas som räntekostnad respektive ränteintäkt. Säkringen är effektiv om den ekonomiska innebörden av säkringen och skulden är densamma som om skulden i stället hade tagits upp till en fast marknadsränta när säkringsförhållandet inleddes. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Ersättningar till anställda efter avslutad anställning Klassificering Planer för ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Vid avgiftsbestämda planer betalas fastställda avgifter till ett annat företag, normalt ett försäkringsföretag, och har inte längre någon förpliktelse till den anställde när avgiften är betald. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning är beroende av de avgifter som har betalats och den kapitalavkastning som avgifterna ger. Vid förmånsbestämda planer har företaget en förpliktelse att lämna de överenskomna ersättningarna till nuvarande och tidigare anställda. Företaget bär i allt väsentligt dels risken att ersättningarna kommer att bli högre än förväntat (aktuariell risk), dels risken att avkastningen på tillgångarna avviker från förväntningarna (investeringsrisk). Investeringsrisk föreligger även om tillgångarna är överförda till ett annat företag. Avgiftsbestämda planer Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad. Obetalda avgifter redovisas som skuld. Planer för vilka pensionspremier betalas redovisas som avgiftsbestämda vilket innebär att avgifterna kostnadsförs i resultaträkningen I de fall pensionsförpliktelser har tryggats genom överföring av medel till en pensionsstiftelse redovisas en avsättning i de fall stiftelsens förmögenhet värderad till marknadsvärde understiger förpliktelsen. I de fall stiftelsens förmögenhet överstiger förpliktelsen redovisas ingen tillgång. I de fall pensionsförpliktelserna är uteslutande beroende av värdet på en ägd tillgång redovisas pensionsförpliktelsen som en avsättning motsvarande tillgångens redovisade värde. SKATT Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader, dock inte för temporära skillnader som härrör från första redovisningen av goodwill. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och har inte nuvärdeberäknats. Uppskjutna skatteskulder som uppstått vid rena substansförvärv nuvärdeberäknas om värdet på den uppskjutna skatteskulden är en väsentlig del av affärsuppgörelsen och det finns ett dokumenterat samband mellan köpeskillingen och köparens värdering av den uppskjutna skatteskulden. Ett rent substansförvärv är ett förvärv av andelar i företag där huvudsakliga identifierbara tillgångar är byggnader och mark samt där köpeskillingen så gott som uteslutande avser tillgången med avdrag för fastighetslån och uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar har värderats till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Värderingen omprövas varje balansdag. I koncernbalansräkningen delas obeskattade reserver upp på uppskjuten skatt och eget kapital. AVSÄTTNINGAR En avsättning redovisas i balansräkningen när företaget har en legal eller informell förpliktelse till följd av en inträffad händelse och det är sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Vid första redovisningstillfället värderas avsättningar till den bästa uppskattningen av det belopp som kommer att krävas för att reglera förpliktelsen på balansdagen. Avsättningarna omprövas varje balansdag. ANSVARSFÖRBINDELSER En ansvarsförbindelse redovisas inom linjen när det finns: - En möjlig förpliktelse som härrör till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller - En befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. INTÄKTER Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas, med avdrag för rabatter. Förmånsbestämda planer Föreningen har valt att tillämpa de förenklingsregler som finns i BFNAR 2012:1. 24