ÅRSREDOVISNING 2012 HSB GÖTA. HSB där möjligheterna bor

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2012 HSB GÖTA HSB där möjligheterna bor

2 VARBERG vår stämmoplats 2013 HSB Göta genomför sin ordinarie stämma i Varberg. Kommunen har en expansiv utveckling, i likhet med Halland i stort. Det är inte bara havet utan även närheten till Göteborg och en stark arbetsmarknadsregion som lockar nya invånare.

3 Innehåll VD har ordet... 2 Medlemsverksamhet... 3 Medarbetare... 4 Nyproduktion... 5 Klimatredovisning... 6 HSB Göta Byggab... 7 HSB Gambrinus... 7 HSB Göta Service... 8 Förvaltningsberättelse... 9 Nyckeltal i koncernen Resultaträkningar Balansräkningar Kassaflödesanalys Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Underskrifter Revisionsberättelse Föreningsstyrningsrapport HSB Götas koncern HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING

4 VD har ordet ETT MYCKET BRA RESULTAT AV VÅRT MILJÖARBETE Våra egna fastigheter står för vår absolut största miljöpåverkan och en ansvarsfull och långsiktig fastighetsförvaltning är viktig. I fokus ligger energieffektiviseringsarbete och åtgärder för att minska vår klimatpåverkan har vi inom HSB Göta uppnått en väsentlig minskning av våra klimatpåverkande utsläpp. Resultatet är hela 32% lägre jämfört med startåret 2008! Till stor del beror det på vår upphandling av el som gjordes för våra hyresfastigheter, där vi nu köper enbart ursprungsmärkt grön el. Energieffektiviseringsåtgärder som genomförts har också lett till en minskad förbrukning. Val av miljöfordon till våra servicebilar och tjänstebilar samt utbyte av maskinparken till nya bränslesnåla modeller inom teknisk förvaltning ger ytterligare minskade utsläpp. Arbetet med att minska klimatpåverkan kommer självklart att fortgå. Årets resultat i vår klimatredovisning står sig också väldigt bra jämfört med HSBs gemensamma klimatmål på 20% minskning av utsläppen till HSB Göta har en stark mark- och projektportfölj för framtida bostadsproduktion som kontinuerligt förädlats de senaste åren. Kommande projekt som HSB Brf City i kv Atollen tilldrar sig ett stort intresse. Under 2013 kommer också vårt första projekt i Borås på många år att börja byggas, HSB brf Utsikten med 46 lägenheter. Året har fortsatt präglats av den ekonomiska utvecklingen i omvärlden vilket bidrar till en viss osäkerhet hos presumtiva kunder, vilket i sin tur leder till att försäljningsprocesserna tar längre tid. De två projekt som startade under 2011, HSB brf Båtbryggan i Halmstad och HSB brf Torget i Jönköping har ett något lägre antal tecknade avtal än förväntat och vi kommer att få arbeta med försäljningen ända intill inflyttning. Mot slutet av året har vi dock upplevt en gradvis ökad efterfrågan på våra nya Henrik Zäther, VD bostäder. Den framtida efterfrågan bedöms vara god på våra huvudmarknader. Befolkningstillväxt, tillsammans med ett fortsatt lågt ränteläge, leder till en ökad efterfrågan på nya bostäder. En positiv tillväxt är också beroende av att antalet varsel hålls nere och att hushållens framtidstro fortsätter att stiga. I december genomförde HSB Gambrinus återigen ett förvärv av hyresfastigheter i Borås då vi tillträdde närmare 400 lägenheter. Nu har vi cirka 900 hyreslägenheter i Borås och totalt inom hela verksamhetsområdet. Hos HSB Göta Service har vi haft, trots en tilltagande konkurrens, en stabil ekonomisk utveckling och vi stärkte till och med vår marknadsposition på flera områden. Under hösten etablerade vi HSB Göta Byggvaror i Jönköping vilket är en ytterligare satsning i linje med att vara en komplett leverantör inom bostadssektorn. Vår byggservice inom HSB Byggab har haft en större volymtillväxt under några år, vilket innebär att vi nu primärt konsoliderar oss på denna nivå. Koncernens resultat under 2012 belastas med en del större kostnader av engångskaraktär varför vi med tillförsikt ser fram emot en högre resultatnivå de närmsta åren. HSBs roll som opinionsbildare och pådrivare för att underlätta villkoren för bostadsbyggandet fortsätter oförtrutet. Vi var bland annat lyckosamma när det gällde förslaget att släppa andrahandsuthyrningen av bostadsrätter fri. Här drev hela HSB gemensamt framgångsrik opinionsbildning för att stoppa ändrade regler som hade försvårat styrelsearbetet än mer i våra bostadsrättsföreningar. Att kommunala särkrav på bostadsbyggandet leder till högre priser och mindre byggande är ställt utom allt tvivel, krav som går utöver vad Boverket kräver. Detta leder till högre bostadspriser och hyror och i värsta fall till att bostäder inte alls blir byggda. Vi behöver långsiktiga, tydliga och nationellt fastställda byggregler för att underlätta för bostadsbyggandet. Regeringen måste lägga konkreta förslag som kan få fart på byggandet, inte tillsätta fler utredningar. HSB har i olika sammanhang pekat på åtgärder som skulle stimulera byggandet. Det handlar, utöver ett enhetligt regelsystem, om att förkorta överklagandetiderna, att skapa neutralitet mellan upplåtelseformerna och om handfasta finansiella insatser. 2 HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2012

5 Medlemsverksamhet HSB-ledamoten är den viktigaste medlemsfördelen inom HSB. Vi är just nu inne i en generationsväxling bland ledamöterna i HSB Göta. Det är av stor vikt att den trygghet och hållbarhet, som våra bostadsrättsföreningar vid olika tillfällen klargjort, som HSB-ledamoten utgör för brf-styrelsernas arbete kan bibehållas. Men nyrekryteringsbehovet är nu stort. Minst 20 nya ledmöter (av totalt 160) per år måste introduceras och rekryteras under de närmaste åren för att kvaliteten ska kunna bibehållas då de äldsta ledamöterna tackar för sig. Detta är en av de större utmaningarna inom HSB-föreningen, som alla intressenter måste medverka till att lösa. Fokusgrupperna är igång på ett bra sätt med sina olika analyser och diskussioner kring kärnverksamheterna medlem, nyproduktion och förvaltning. Samverkan med styrelsen har förstärkts under året genom bland annat behandling av remissen om HSB Kod för HSB brf, informationssammanställningar och möten. Deltagarna i fokusgrupperna upplever arbetet som utvecklande och meningsfullt, även om det kan vara svårt att förankra allt arbete i bostadsrättsföreningarnas vardag. Detta utgör en levande utmaning för alla förtroendevalda i grupperna. Hemma i HSB är HSB-rörelsens omtyckta medlemstidning, som är det största bostadsmagasinet i hela landet. HSB Göta har genom våra regionala sidor i tidningen lyft fram frågor som till exempel berört smarta energi- och klimatlösningar ute i HSB brf, liksom enskilda brf-ledare och deras roll för att utveckla verksamheten. På så sätt vill vi inspirera till vidare arbete och utveckling. HSB Uppdraget, som är riktat till brf-styrelserna, är på samma sätt ett uppskattat magasin i vardagen. Teman under året har här rört byggnadsvård, barnvänliga miljöer, renhållning, värmeförsörjning med mera. Även vårt nyhetsblad Entré har tagit upp aktuella, men främst regionala och lokala, HSB-frågor. Opinionsbildning har bedrivits på olika sätt kring framförallt de kommunala taxefrågorna samt andrahandsuthyrningen. I den senare frågan har många brf-ledare och medlemmar engagerats för att förhindra att bostadsrättsföreningarnas beslutanderätt över andrahandsuthyrningen skulle upphävas. De olika riksdagsledamöterna från vår region, liksom regeringen, fick under hösten motta ett flertal opinionsyttringar. Till slut resulterade frågan i en kompromiss i riksdagen, där HSBs huvudlinje hade framgång. Borättkvällarna, som är samlingsnamnet på våra träffar för brf-ledarna, har haft fortsatt bra besöksfrekvens. Olika teman som varit uppe till genomgång och diskussion har här varit fastighetsägarens egenkontroll, skadeförebyggande arbete, Nils Holgersson-undersökningen om taxor och avgifter, försäkringsvillkor, bredbandsalternativ, individuell energimätning och försäkringsupphandlingar inom Halland. Ett flertal träffar med lokala mäklare har även genomförts på många orter för att klargöra våra förväntningar och finna ömsesidiga förbättringsåtgärder. HSB Götas styrelse vid möte i Borås hösten 2012 Rådgivningen till såväl enskilda medlemmar som till brf-styrelserna kring olika juridiska spörsmål har fortsatt att öka via både telefon och e-post. Bakgrunden till ökningen förefaller ligga i att den nya generationens bostadsrättshavare har lägre grundkunskap om boende i allmänhet och bostadsrätten som boendeform i synnerhet. Vår rådgivning via kanalerna kund- och medlemscenter, brf-ekonomerna, arbetsledare och HSBs gemensamma juristjour via telefon möter en strid ström av frågeställningar om ansvar och rättigheter visavi grannarna och bostadsrättsföreningen. HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING

6 Medarbetare HSB Göta utvecklas och drivs genom våra medarbetare. Vårt mål är att erbjuda en utvecklande och sund arbetsmiljö, där varje medarbetare kan bidra och känna stolthet över att arbeta i HSB. Under året har vi fortsatt att jobba med ledarutveckling, i form av Team HSB. Våra ledardagar har varit aktiva och välbesökta. En medarbetarenkät (NMI) som genomförts följs målinriktat upp tillsammans med ledare och personal. Generellt ser vi att våra satsningar på arbetsmiljö, karriärmöjligheter och ledarskap leder till bättre omdömen. Nu fortsätter vårt värderingsarbete, genom att ta vara på viljan om samhörighet och samverkan mellan avdelningar och grupper. Att skapa förståelse för att våra enskilda dagliga handlingar har stor betydelse för både egen del, liksom för företagets, är en viktig framgångsfaktor. HSB Göta-koncernen står, som många andra i branschen, inför utmaningar när det gäller generations- och kompetensväxling. Under året har vi erbjudit kompetenshöjande insatser både i form av teoretiska och praktiska utbildningar. Även studiebesök och samverkan med andra föreningar har gett oss nya möjligheter inför kommande år. Kompetenssatsningarna inom koncernen har totalt gett en stor grupp av medarbetarna möjlighet att utvecklas i sina roller. Kompetensutveckling har erbjudits inom IT, maskinlära, städkvalitet, elsäkerhet, liftsäkerhet, ekonomi, vvs mm. ALLA MEDARBETARE ALLA MEDARBETARE ALLA LEDARE ALLA 2012 LEDARE 2012 Män 68% Män 68% Män 81% Kvinnor 32% Kvinnor 32% Kvinnor 19% Kvinnor 19% Hälsoarbetet har varit vårt största fokus under året genom utbildningen hjärt- och lungräddning (L-ABC), en allmänbildande och kanske livsavgörande utbildning för medarbetare i deras kontakter med både kunder och Män kollegor. Utbildningen 81% genomfördes av Hjärtsäkra AB, där alla instruktörer är ambulanssköterskor. HSB Göta deltar i samarbetet med Fastighetsbranschens utbildningsråd (FU), där vi ingår i utbildningsråden. Det ger oss möjligheter att påverka framtidsbehovet inom vår bransch vilket är viktigt då stora pensionsavgångar väntas de närmaste åren. Idag arbetar ca personer inom fastighetsbranschen. Den så kallade GAPanalysen uppskattar att ca 30% av alla fastighetstekniker i Sverige kommer att gå i pension fram till Vi jobbar därför med marknadsföring för att uppmärksamma personalbehovet och visa ungdomar att detta är en framtidsbransch. Som ett led i vår strävan har 22 unga praktikanter engagerats på olika avdelningar och i olika roller hos oss under året. Medarbetarna på Städservice får många berömmande ord och har rekordbra kundomdömen 4 HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2012

7 Nyproduktion 2012 var på grund av rådande konjunkturläge ett år med svagare efterfrågan på nyproducerade bostäder. I början av året hade vi dock inflyttning i två projekt i Jönköping där allt var slutsålt i god tid innan färdigställandet. Det var dels HSB brf Yasuragi (se omslagsbilderna), som för övrigt även vann årets Stadsbyggnadspris i Jönköping, och det andra objektet var 41 stycken villor och radhus med äganderätt på Samset som ligger i sydvästra delen av Jönköping. I Halmstad färdigställdes brf Flaggskeppet med de första inflyttningarna i början av året. Under senvåren stod även åtta radhus med äganderätt i kvarteret Barkskeppet inflyttningsklara. Byggandet av HSB brf Båtbryggan i Halmstad och HSB brf Torget i Jönköping har pågått under året. Försäljningen av bostadsrätterna i Båtbryggan har gått bra och till inflyttningen i maj 2013 finns möjligheten att nästan alla lägenheter blir sålda. HSB Brf Torget är inte klart för inflyttning förrän i maj 2014, varför det finns goda förhoppningar om att nästan alla lägenheter säljs till denna tidpunkt. I Halmstad innebär årets köp från allmännyttan (HFAB) av tre hus med hyresrätter att vi ska omvandla området bland annat genom att bygga ett nytt punkthus med bostadsrätter. Planeringen av denna omvandling påbörjas under I Värnamo har vi fortfarande kvar åtta osålda lägenheter (ägs f n av HSB Göta) i HSB brf Håven, trots olika erbjudanden. I Varberg fortsätter arbetet med framtagandet av ca 160 bostadsrättslägenheter i anslutning till det så kallade Monarkområdet. Detta görs i samverkan med lokala entreprenörer. Målsättningen med projektet är att det ska bli byggstart av en etapp under I Jönköping har vi under året arbetat med framtagandet av vårt nästa bostadsrättsprojekt, HSB brf City, som blir vår del av byggnationen i kvarteret Atollen. Inom området bygger vi, i samverkan med Fastighets AB Eric Ekblad och Fastighets AB Corallen, tre kvarter som ska innehålla ytor för handel, kontor, bostäder och parkering. Vår byggnation innehåller 42 styck lägenheter, och påbörjas under maj månad år I de två nedersta planen skapas lokaler för handel och restauranger, som alla kommer att ägas av Corallen. Våra bostadsrätter är placerade ovanpå dessa plan på ett levande sätt. Beräknad byggtid för vår del är två år vilket innebär att Atollen som helhet kommer att vara klar först till sommaren Under året har vi även arbetat med en ny detaljplan för kommande byggnation på Samset. Den ger oss möjlighet att bygga ca 160 villor och radhus, 60 bostadsrättslägenheter i två punkthus samt 30 hyreslägenheter i ett punkthus. Även planfrågor för resterande etapper på Kålgården samt den stora exploateringen av Södra Munksjön har bearbetats. I Habo har vi tillsammans med HSB Nordvästra Götaland utvecklat ett projekt där det ska byggas 40 bostadsrättslägenheter i centrum. Detaljplanen blev klar under året och vi räknar med att säljstarta under HSB brf Båtbryggan (t v i bilden vid kranarna) har byggts under året. Till höger HSB brf Flaggskeppet. I Borås genomförde vi en nystart av försäljningsarbetet av HSB brf Utsikten på Hästhagsgatan i slutet av året. Styrelsen tog här beslut om byggstart under början av Utsikten kommer att innehålla 46 bostadsrättslägenheter och beräknas vara klar för inflyttning vid årsskiftet 2014/2015. Trots den nu rådande svagare konjunkturen bedömer vi utvecklingsmöjligheterna för vår nyproduktion som goda. Vi har betydande markinnehav med bra lägen i flera tillväxtorter som finns inom vårt marknadsområde. Därmed kommer vi, inom en nära framtid, att kunna erbjuda våra medlemmar och övriga kunder bostäder av god kvalitet, med ett miljöinriktat byggande till konkurrenskraftiga priser. Efterfrågan kommer med stor sannolikhet att få ny fart efter den återhämtning vi nu börjar se. HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING

8 Klimatredovisning Inom HSB har vi följt upp och redovisat vår klimatpåverkan sedan Från 2012 har vi gått in i ett nytt skede med bättre kvalitetssäkrade mätmetoder. Klimatredovisning är ett relativt nytt begrepp inom branschen och någon vedertagen standard har inte tidigare funnits. Inom HSB har vi lyft de frågor som kommit upp efter hand och tagit ställning till olika redovisningsprinciper. Bland annat har vi tagit fram en modell för hur vi ska klimatvärdera el och, tillsammans med andra aktörer inom branschen, kommit överens med Svensk Fjärrvärme om en gemensam metod för värdering av klimatpåverkan från fjärrvärmen, som är vår absolut största klimatpåverkande post. Beslut har tagits om att använda utsläppsfaktorer från innevarande år, och inte föregående år, som tidigare varit brukligt. En utmaning med detta är att de slutliga emissionsfaktorerna för el och fjärrvärme levereras sent på året, vilket gör att denna redovisning är preliminär för 2012, och blir definitiv först när de slutliga underlagen levererats till sommaren/hösten. Den klimatredovisning som redovisas i tabellen här nedan är omarbetad enligt nämnda nya principer. Årets resultat visar på en minskning av våra klimatpåverkande utsläpp med hela 32% jämfört med HSBs gemensamma mål för motsvarande period var 20% (målet för 2023 är en minskning med 50%) vilket innebär att vi överträffat målet. Minskningen går till stor del att härröra till en elupphandling för HSB Gambrinus hyresfastigheter. Här köper vi nu enbart förnyelsebar grön el. Andra exempel på åtgärder är HSB Göta Service övergång till miljöklassade serviceoch tjänstebilar samt det successiva utbytet av maskinparken till nya bränslesnåla modeller. Andra faktorer bakom det positiva resultatet är förbättrade emissionsvärden från fjärrvärme och inblandning av mer förnyelsebart bränsle. Energieffektiviseringsåtgärder som genomförts i hyresbeståndet för att minska vår energiförbrukning kommer även framöver att bidra till minskade utsläpp. Vi är stolta över det resultat vi ser så här långt och att vi väl uppfyller det första delmålet i HSBs klimatsvar. Samtidigt är vi väl medvetna om att vi har en lång resa framför oss och att många fler åtgärder måste genomföras för att nå de utsläppsnivåer som är långsiktigt hållbara. Tillsammans med övriga aktörer, våra medlemmar, bostadsrättsföreningar, alla boende samt våra leverantörer ser vi med tillförsikt på framtiden. Kunskap, engagemang och teknikutveckling, måste i kombination leda till långsiktigt uthålliga nivåer för vårt klimat. Klimatredovisning - nyckeltal Totalt utsläpp, verkligt värde, ton CO Utsläpp kg CO 2 /m 2 A temp, verkligt värde 12,84 17,32 22,34 16,72 16,82 Utsläpp kg CO 2 /m 2 A temp, graddagskorrigerat 12,25 18,44 19,67 17,34 18,11 Skillnad i förhållande till basår, % -32* Energiförbrukning, kwh/m 2 A temp verkligt värde Energiförbrukning, kwh/m 2 A temp graddagskorrigerat * Delmål i HSBs klimatavtal: - 20% (2012) A temp = Den golvarea i temperaturreglerade utrymmen som är avsedd att värmas till mer är 10 C och som är begränsad av klimatskärmens insida. 6 HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2012

9 HSB Göta Byggab Under året har vi expanderat kraftigt och ökat vår bemanning med totalt 12 medarbetare. Största delen av expansionen genomfördes genom en inkråmsaffär med Lekeryds Byggvaror & Entreprenad AB där vi tog över personal, inventarier, lager samt en kundstock. Vi övertog även en byggvaruhandel som vi fört över i ett eget bolag, HSB Göta Byggvaror AB, där en förädlingsprocedur pågått under hela året och officiell öppning av den nya bygghandeln genomfördes den 16 november. Byggvaruhandeln är ett led i utvecklingen mot en än mer komplett service för våra kunder och medlemmar. Vi följer HSB-kod, som innebär ett utvalt sortiment där hänsyn tas till kvalitet, pris, miljöpåverkan, arbetsmiljö och rättvisefaktorer. Även inom el och vvs har verksamheten vuxit med några medarbetare samtidigt som vår avdelning i Borås har fördubblats. Vår expansion har medfört investeringar i form av fordon, verktyg, maskiner, kontorsinventarier, tele, data och programvaror samt kostnader för lokaler och utbildning. Hela året har påverkats av konjunkturnedgången, som styrt priser och efterfrågan. Prisnivån har generellt varit låg men vi har klarat oss utan kundförluster och permitteringar. Andelen fastprisarbeten har varit låg, varför byggservice på löpande räkning dominerat. Efterfrågan på installationsarbeten har däremot haft en stabil, uppåtgående kurva, men även här är marknaden prispressad. Vi har tecknat helhetsavtal gällande skadehantering med Länsförsäkringar, vilket ökat på orderstocken och visar på betydelsen av det fokus vi lagt på utvecklingen av resurser och kunskap. Vi har även bedrivit personalutbildning kring Säkert vatten, Heta arbeten, arbetsmiljö, asbest och PCB-sanering, miljösamordning samt kalkylprogram för skadehantering åt försäkringsbolag är svårbedömt med utgångspunkt från omvärldshändelser, ökad konkurrens och lägre priser, det blir ett år för konsolidering. Vi satsar kraft på kvalitetssäkring och kundvård samt ser om verksamheterna för att stå redo inför en konjunkturuppgång. Vi bedömer att vi är väl rustade inför detta arbete och tror på en tillväxt, särskilt för installationsenheterna i Jönköping samt byggavdelningen i Borås. Även på försäkringsområdet ser vi en växande marknad. HSB Gambrinus I vårt fastighetsbolag förvaltar vi vid årets slut ett bestånd på (2 049) lägenheter och cirka 200 lokaler. Det innebär att vi utökat innehavet av lägenheter sedan föregående årsskifte med 348. Vi äger och förvaltar nu totalt 141 fastigheter, varav 44 i Jönköping, 87 i Borås, 5 i Gislaved, 3 i Värnamo samt en i vardera Falkenberg och Halmstad. De förändrade årssiffrorna härrör sig främst till det större fastighetsförvärvet med 395 lägenheter av Gråsvalan AB i Borås i slutet av året. Under verksamhetsåret har vi genom olika ansträngningar minskat kostnaderna för tomhyror i beståndet med en tredjedel. Vårt mål är att nå ytterligare förbättring på detta område. Vår organisation är uppdelad i olika förvaltningsområden där vi för Jönköping/Huskvarna, med totalt lägenheter, har två medarbetare samt för Värnamo, Gislaved och Halmstad, med sammantaget 424 lägenheter, en förvaltare. I Borås har vi, mot bakgrund av de stora förvärv som gjorts i staden, förstärkt med ytterligare en medarbetare under hösten. De två förvaltarna vi nu har här hanterar 909 lägenheter, vilket även inkluderar beståndet i Falkenberg. Under året har en rad förbättringar och förädlingar gjorts på våra fastigheter, liksom inom vår ledning och administration. En ny affärsplan har processats fram i organisationen. Ansträngningarna med att effektivisera och minska energiåtgången har fortsatt, och visar goda resultat. HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING

10 Nästan lägenheter är nu direktuppkopplade för fjärravläsning för att snabbt kunna åtgärda driftavvikelser av olika slag. Stora resurser har även lagts på OVK-besiktningar, energideklarationer och radonmätningar. Nya brandvarnare har installerats i de flesta lägenheterna för att öka boendetryggheten. Vidare har ett nytt avtal slutits med Com Hem för att säkra de närmaste årens leverans på ett prisvärt sätt. HSB Göta Service För att skapa ytterligare förbättrade flöden och redovisningar arbetar vi, i samverkan med andra HSB-föreningars motsvarande verksamheter, med analyser kring ett framtida administrativt fastighetssystem, som förhoppningsvis kan börja införas HSB Göta Service är en fullserviceleverantör inom fastighetsförvaltning. Verksamheten är organiserad i fyra affärsområden: administrativ förvaltning, teknisk förvaltning, städservice och byggledning/energi. Verksamheten är kvalitetscertifierad enligt ISO 9001 och miljöcertifierad enligt ISO Bolaget är även ackrediterat av Swedac för att utföra energideklarationer. Verksamheten har under året haft en positiv utveckling med ökad omsättning, tillströmning av nya kunder och förbättrat resultat. Genomförd medarbetarundersökning visar på ökad nöjdhet hos medarbetarna. Inom miljöområdet har arbetet med att minska miljöpåverkan fortsatt med positivt resultat. Det finns god anledning att särskilt notera den mycket positiva utvecklingen inom de hårt konkurrensutsatta affärsområdena städservice samt teknisk förvaltning. Bolagets kunder är bostadsrättsföreningar, fastighetsägare till hyresrätter samt kommersiella fastighetsägare. Affärsidén att lokalt vara en fastighetsförvaltare som levererar kompletta lösningar uppskattas av såväl nuvarande som presumtiva kunder vilket bl a bevisas av årets volymtillväxt. Avtalsvolymen har jämfört med 2011 ökat med 1,7 mkr. Nettotillskottet av nya förvaltningsavtal är 44 st. Beställningsarbeten har ökat med 2,6 mkr. Efterfrågan på de digitala förvaltningstjänsterna har fortsatt att öka. Vårt övergripande miljömål är att minska utsläppen av växthusgaser från egna och kunders verksamheter. I den egna verksamheten görs detta främst genom att investera i miljöklassade bilar och övriga maskiner och fordon med bästa möjliga teknik års miljöredovisning visar trots ökat antal uppdrag på minskade utsläpp av växthusgaser från företagets verksamhet. Under året har ytterligare resurser tillsatts för att möjliggöra fortsatt minskad medieförbrukning och förbättrad driftekonomi i kunders fastigheter. Medarbetarna uttrycker i medarbetarundersökning ökad tillfredsställelse med utgång från en redan tidigare god nivå. Särskilt nöjda är medarbetarna med chefen och kärnvärderingarna, samarbetet med arbetskamrater och kunder samt trivseln på arbetsplatsen. Branschens utveckling kräver en hög kompetensförsörjning. Utbildningar utförs löpande för medarbetare inom företagets breda tjänsteutbud. Bolaget är ledande leverantör av kompletta förvaltningstjänster på många orter. Behov finns att kontinuerligt arbeta med kvalitetsförbättringar i verksamheten för att ligga steget före och kunna möta kunders uttalade och förväntade behov. Därutöver behövs kostnadseffektiva IT-lösningar som stödjer verksamheten. Hållbarhetsarbetet behöver ha fortsatt fokus. Samverkan inom HSB Göta-koncernen och med angränsande HSB föreningar är en naturlig del i en fortsatt positiv utveckling på dessa områden. Tjänsteutbudet behöver kontinuerligt förändras och utvecklas för att möta kunders önskemål men även för att överensstämma med den ständiga teknikutvecklingen. Det pågående arbetet för att ta fram ett rikstäckande HSB tjänsteutbud är angeläget för att stärka varumärket och skapa konkurrensfördelar. Byggledarna är viktiga för våra kunder 8 HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2012

11 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för HSB Göta ekonomisk förening med org nr avlämnar härmed årsredovisning för föreningens och koncernens verksamhet år Föreningsverksamhet Styrelse, ordinarie ledamöter Per Larsson, Jönköping, ordförande Lena Hansson, Borås Jan Johansson, Värnamo Anita Lundqvist, Jönköping Charlotte Edgren, Halmstad Torbjörn Hägg, Vetlanda Ulla-Karin Schagerlind, pers.repr Unionen Roger Karlsson, pers.repr Fastighetsanst. förbund t.o.m , samt därefter Jörgen Gustafsson Styrelsesuppleanter Siw Gustavsson, pers.repr Unionen Verkställande direktör Henrik Zäther, Jönköping Firmatecknare Per Larsson, Henrik Zäther, Anita Lundqvist och Evalotte Skoglund, två i förening. Revisorer Pontus Erliden, KPMG med Lisa Tenggren från samma företag som ersättare samt en revisor från BoRevision AB, utsedd av HSB Riksförbund. Valberedning Greger Johansson, Jönköping, Lennart Axelsson, S Älvsborg, Ove Johansson, Halland, Lennart Stockhaus, Södra distriktet och Ann Johansson, Östra distriktet. Rolf Lind har varit adjungerad tjänsteman i valberedningen. Ombud till HSB Riksförbunds årsstämma 2012 På uppdrag av fullmäktige utsåg styrelsen Per Larsson som ombud med Henrik Zäther som ersättare till årsstämman Föreningsstämma och sammanträden Ordinarie föreningsstämma med HSB Götas fullmäktige genomfördes i Borås den 21 maj Styrelsen har under året haft sju protokollförda sammanträden. Medlemsantal Vid utgången av kalender- och verksamhetsåret var medlemsantalet (23 457), varav 284 (281) aktiva bostadsrättsföreningar. Bospargruppen uppgick vid denna tidpunkt till 984 (938) av totala antalet medlemmar. Verksamheten Vår affärsidé HSB Göta erbjuder sin lokala marknad kompletta boendelösningar. Verksamhetsgrenar HSB Götas verksamhetsgrenar består av nyproduktion av bostäder, finansiella tjänster, medlemsoch utbildningsverksamhet som utförs av moderföreningen. I dotterföretagen bedrivs administrativ och teknisk fastighetsförvaltning, fastighetsägande samt byggservice och byggvaruhandel. Moderföreningen Nettoomsättningen för moderföreningen har minskat från 145,2 mkr år 2011 till 48,5 mkr Rörelseresultatet uppgår till -10,6 mkr (13,2 mkr) och årets finansnetto blev 29,0 mkr (8,3 mkr). Förändringen av nettoomsättning, rörelseresultat och finansnetto beror på att föreningen under 2012 erhållit resultat från nyproduktion via försäljning av andelar i koncernföretag. Från förvaltade bostadsrättsföreningar har totala inlåningen minskat från 422 mkr år 2011 till 409 mkr år 2012, varav HSB i avräkning har minskat från 225 mkr 2011 till 216 mkr år Inlåningen motsvaras av likvida tillgångar och fordringar som är omsättningsbara till likvida medel om behov skulle föreligga. Av kapitalet i HSB i avräkning kan allt återbetalas till bostadsrättsföreningarna inom 5 bankdagar, vilket följer kraven i HSB Kod. Koncernen Koncernen består av HSB Göta ek för och de helägda dotterföretagen HSB Göta Service AB, HSB Gambrinus AB med dess två dotterföretag, HSB Gambrinus Borås AB och HSB Gambrinus nr 2 i Borås AB, HSB Göta Byggaktiebolag med dess dotterföretag HSB Göta Byggvaror AB, HSB Örlogsmannen Förvaltnings AB med dess dotterföretag Örlogskämpen AB, HSB Göta Holding AB med dess fyra dotterföretag Fastighets AB Ödlan 12, Borås Utsikten Fastighets AB, Jönköping HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING

12 Stjärnkryssaren Fastighets AB och Fastighets AB Stjärnraketen, samt HSB Göta Holding nr 2 AB med dess tre dotterföretag HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB, HSB Gambrinus i Halmstad AB och Fastighets AB Lärlingsplatsen Nettoomsättningen har i koncernen minskat från 401,4 mkr år 2011 till 324,8 mkr år Resultat efter finansiella poster uppgår till 26,6 mkr (33,9 mkr). Årets redovisade resultat är 23,8 mkr (26,2 mkr). Vinstmarginalen har minskat från 8,4% 2011 till 8,2% % Vinstmarginal till 46 mkr (47 mkr) i bolagen. Marknadsvärdet beräknas till 81 mkr (80 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 5% på driftsnettot, vilket är nivån för centralt belägna fastigheter i Borås. Övervärdet i Gambrinus nr 2 i Borås fastigheter utgör 35 mkr (33 mkr), vilket har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. Under slutet av året har HSB Göta Holding nr 2 AB förvärvat samtliga aktier i Gråsvalan AB. Bolagets namn har i samband med förvärvet ändrats till HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB. Detta företag har sammanlagt fastigheter med ett bokfört värde på 242 mkr. 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Resultat efter finansnetto i procent av nettoomsättningen. Tillgångar Materiella anläggningstillgångar, fastigheter Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus AB har ett bokfört värde som uppgår till 679 mkr (674 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till mkr (1 002 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 6,65% på driftsnettot. Övervärdet i Gambrinus fastigheter utgör 407 mkr (328 mkr). Detta övervärde har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. En fastighet i Jönköping har sålts under året. Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 173 mkr (160 mkr) i bolagen. Marknadsvärdet beräknas till 254 mkr (237 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 5% på driftsnettot, vilket är nivån för centralt belägna fastigheter i Borås. Övervärdet i Gambrinus Borås fastigheter utgör 81 mkr (67 mkr), vilket har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. HSB Gambrinus i Borås AB har förvärvat fastigheten Enhörningen 14 av det i koncernen helägda kommanditbolaget Enhörningen, vilket därefter likviderats. Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus nr 2 i Borås AB har ett bokfört värde som uppgår Finansiella tillgångar De finansiella anläggningstillgångarna i koncernen består av andelar i HSB Projektpartner AB, HSB Riksförbund, HSB Boprojekt AB, HSB Väst IT, HSB GIT, HSB Habo-fastigheter HB, Southland AB, samt ett mindre antal bostadsrätter. Under året har bostadsrätter med ett bokfört värde på kkr sålts. De finansiella omsättningstillgångarna i koncernen består av banktillgodohavanden, kortfristiga placeringar i bankoch företagscertifikat, obligationer, andelar i värdepappersfonder samt strukturerade produkter. Värderingen är gjord till marknadsvärde på balansdagen. Riskhantering och kontroll Koncernen har en finanspolicy som styrelsen årligen behandlar. Senaste revideringen av policyn skedde i december Finanspolicyn reglerar riskhanteringen i finansförvaltningen. Såväl kredit-, marknads-, förvaltar-, likviditetsrisk som administrativ risk regleras i policyn, liksom tillåten löptid i placeringar. Styrelsen får varje tertial en skriftlig finansrapport med innehav och utveckling av de finansiella tillgångarna och skulderna. Föreningen har Finansinspektionens tillstånd att tillhandahålla betaltjänster. Rapportering sker till Finansinspektionen två gånger per år. Väsentliga händelser under året Nyproduktion Under 2012 har vi haft en fortsatt något svagare efterfrågan på nyproducerade bostäder. Inga nya produktionsstarter har skett, utan HSB brf Båtbryggan i Halmstad och HSB brf Torget i Jönköping är våra två pågående produktioner med 54 respektive 70 bostadsrätter. Trots det rådande konjunkturläget har det ändå sålts 30 lägenheter under året och bedömningen är att merparten 10 HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2012

13 kommer att vara sålt till inflyttning under 2013 respektive I HSB Brf Håven i Värnamo med 50 bostadsrättslägenheter har vi fortfarande åtta osålda lägenheter, trots en prissänkning. Alternativet att hyra ut några lägenheter kommer att prövas under I Borås har HSB brf Utsikten med 46 bostadsrätter säljstartats under senare delen av Här blir det byggstart under 2013 med planerad inflyttning till årsskiftet 2014/2015. Förvaltning Bolagets kunder är bostadsrättsföreningar, fastighetsägare till hyresrätter samt kommersiella fastighetsägare. Affärsidén att lokalt vara en fastighetsförvaltare som levererar kompletta lösningar uppskattas av såväl nuvarande som presumtiva kunder, vilket bevisas av årets volymtillväxt. Avtalsvolymen har jämfört med 2011 ökat med 1,7 mkr. Nettotillskottet av nya förvaltningsavtal är 44 st. Beställningsarbeten har ökat med 2,6 mkr. Efterfrågan på de digitala förvaltningstjänsterna har likt de senaste åren fortsatt att öka. Ombyggnationsuppdrag Under året har verksamheten i Lekeryds Byggvaror och Entreprenad AB övertagits via inkråmsförvärv. I samband med detta övertogs sex medarbetare. För byggvarudelen startades HSB Göta Byggvaror AB där ytterligare tre medarbetare medföljde. Året har varit påverkat av konjunkturnedgången, vilket har styrt priser och efterfrågan. Andelen fastprisarbeten har varit låg och de flesta arbeten har utförts på löpande räkning. Efterfrågan på installationsarbeten har haft en stabil, uppåtgående kurva, men även här är priserna något lägre än normalt. Bolaget har tecknat helhetsavtal gällande skadehantering med Länsförsäkringar. Förvärv av fastighetsbolag Under året har HSB Göta Holding nr 2 AB förvärvat samtliga aktier i Gråsvalan AB, som sedan namnändrats till HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB, av Svalan Konsortiet. Det nyförvärvade fastighetsbolaget innehar 395 lgh och 40 lokaler i centrala Borås om totalt kvm bostadsyta och kvm lokalyta. Förväntad framtida utveckling Efter ett par år med historiskt höga resultat och en hög investeringstakt hamnade 2012 års resultat på en något lägre nivå, vilket var enligt förväntningarna. Nästa års resultat är i nuläget svårbedömt och mycket beroende av bland annat försäljningen i nyproduktionen och utvecklingen på finansmarknaderna. Under 2014 och framöver är dock resultatprognoserna återigen starka. Allt givetvis avhängigt en fortsatt stabil efterfrågan på bostadsmarknaden. Vi räknar med att kunna fortsätta att strategiskt stärka vår marknadsposition via investeringar i mark och fastigheter på prioriterade orter inom verksamhetsområdet. Förslag till vinstdisposition Balanserade vinstmedel Årets resultat Styrelsen och verkställande direktören föreslår att medlen disponeras på följande sätt: Avsättes till reservfond Balanseras i ny räkning Av koncernens fria egna kapital om kronor avsätts kronor till bundna reserver. Koncernen i sammandrag Nettoomsättning, Mkr 324,8 401,3 417,2 333,3 358,2 Resultat efter finansiella poster, Mkr 26,6 33,9 38,8 20,4 4,7 Eget kapital, Mkr 286,5 262,5 235,8 207,4 192,5 Balansomslutning, Mkr 1 837, , , , ,2 Medeltal anställda 250,0 220, ,7 201,3 Kassalikviditet 101,4% 100,5% 95,8% 99,4% 92,8% Soliditet exklusive inlånade medel 20,1% 23,1% 24,6% 29,7% 27,2% Soliditet enligt HSB-kod 39,6% 41,1% 35,7% 43,5% 38,9% Avräkningslikviditet enligt HSB Kod 128,6% 133,4% 83,7% 121,6% 134,3% Vinstmarginal 8,2% 8,4% 9,3% 6,1% 1,3% Avkastning på eget kapital 9,7% 13,6% 17,5% 10,2% 2,5% Avkastning på totalt kapital 4,0% 4,9% 4,8% 4,0% 3,2% HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING

14 Nyckeltal Kassalikviditet Avräkningslikviditet enligt HSB Kod 250 % 120 % 200 % 90 % 150 % 60 % 100 % 30 % 50 % 0 % % Omsättningstillgångar inklusive lämnade fastighetslån till dotterföretag exklusive varulager i procent av kortfristiga skulder. Likvida medel och kortfristiga placeringar återbetalningsbara < 5 bankdagar i % av inlånade avistamedel. Soliditet exkl inlånade medel Justerad soliditet enligt HSB Kod 50 % 32 % 40 % 28 % 30 % 24 % 20 % 20 % 10 % 16 % % Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen exklusive inlånade medel från förvaltade företag. Justerat eget kapital enl balansräkning + ev över/undervärden i % av balansomslutningen + ev över/undervärden likvida medel Avkastning på eget kapital Avkastning på totalt kapital 25 % 20 % 6 % 15 % 5 % 10 % 4 % 5 % 3 % 0 % % Resultat efter finansnetto i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittlig balansomslutning. 12 HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2012

15 Resultaträkningar (kkr) 1 JANUARI - 31 DECEMBER KONCERNEN HSB GÖTA Not Nettoomsättning 3, Kostnader för sålda varor och tjänster Bruttoresultat Försäljningskostnader Administrationskostnader Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat 1, Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncern- och intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Rörelseresultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt Periodens resultat HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING

16 balansräkningar (kkr) 31 DECEMBER KONCERNEN HSB GÖTA Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 12 IT-program och licenser Goodwill Materiella anläggningstillgångar 13 Byggnader och mark Inventarier, verktyg, investeringar i annans fastighet Pågående ombyggnation Finansiella anläggningstillgångar 14 Andelar i koncernföretag Fordringar koncernföretag Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m.m. Fastigheter i lager Bostadsrätter i lager Framtida byggprojekt Varulager Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Utlåning till förvaltade företag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2012

17 31 DECEMBER KONCERNEN HSB GÖTA Not Eget kapital och skulder Eget kapital 18 Bundet eget kapital Andelskapital Bundna reserver/reservfond Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Skulder Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt Avsättningar för pensioner Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Inlåning från förvaltade företag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING

18 kassaflödesanalys (kkr) 31 DECEMBER koncernen hsb göta Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avsättningar Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar Resultat vid försäljning av dotterbolag Avskrivningar och nedskrivningar Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i byggnader, mark, inventarier Förvärv av dotterbolag Förvärv av intresseföretag Försäljning av anläggningstillgångar Förändring av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av andelskapital Koncernbidrag Förändring av skulder till kreditinstitut Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2012

19 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar HSB Göta ekonomisk förening samt dotterföretagen HSB Göta Service AB, HSB Gambrinus AB med dess två dotterföretag, HSB Gambrinus Borås AB och HSB Gambrinus nr 2 i Borås AB, HSB Göta Byggaktiebolag med dess dotterföretag HSB Göta Byggvaror AB, HSB Örlogsmannen Förvaltnings AB med dess dotterföretag Örlogskämpen AB, HSB Göta Holding AB med dess fyra dotterföretag Fastighets AB Ödlan 12, Fastighets AB Utsikten i Borås, Fastighets AB Stjärnkryssaren och Fastighets AB Stjärnraketen, samt HSB Göta Holding nr 2 AB med dess tre dotterföretag HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB, HSB Gambrinus i Halmstad AB och Fastighets AB Lärlingsplatsen, i vilka moderföreningen äger samtliga aktier. Interna mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen i sin helhet. Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. Vid eliminering av obeskattade reserver fördelas dessa i en del som uppskjuten skatteskuld och en del som bundet kapital. Intresseföretagsredovisning Intresseföretagsredovisning har ej upprättats då förändringen i koncernen jämfört med anskaffningsvärdet innebär liten påverkan. Intresseföretagets andelar redovisas i moderföreningen till anskaffningsvärde och som intäkt redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar och skulder Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder har upptagits till nominellt belopp. Materiella anläggningstillgångar, fastigheter Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus AB har ett bokfört värde som uppgår till 679 mkr (674 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till mkr (1 002 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 6,65% på driftsnettot. Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 173 mkr (170 mkr). Marknadsvärdet beräknas till 254 mkr (237 mkr), baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt 5% på driftsnettot, vilket är nivån för centralt belägna fastigheter i Borås. Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus nr 2 i Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 46 mkr (47 mkr). Marknadsvärdet beräknas till 81 mkr (80 mkr), baserat på ett avkastningskrav på i snitt 5% på driftsnettot, vilket är nivån för centralt belägna fastigheter i Borås. Fastigheterna i det nyförvärvade koncernföretaget HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 242 mkr. Marknadsvärdet beräknas till 265 mkr. Avskrivningsprinciper anläggningstillgångar Goodwill avskrives på 5 år. Avskrivning på byggnader sker enligt plan med 1-2% per år. Avskrivning på maskiner och inventarier sker enligt individuell plan beroende på typ av inventarier och där avskrivningstiden varierar mellan 3 och 7 år. Avskrivning på investeringar i annans fastighet sker planenligt med 10-20% per år. Varulager Varulager värderas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:3, och är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt först införst ut-principen, respektive verkligt värde. Därvid har inkuransrisk beaktats. HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING

20 Fastigheter och bostadsrätter i lager Fastigheter och bostadsrätter i lager har upptagits till det lägsta av anskaffnings- och marknadsvärdet på balansdagen. Taxeringsvärdet för fastigheter i lager uppgår till kkr ( kkr). Intäktsredovisning Nyproduktion av byggprojekt intäktsredovisas i takt med att arbetet utförs, så kallad successiv vinstavräkning. Ersättning för tjänster inom administrativ och teknisk förvaltning redovisas i de perioder som tjänsterna utförs. Hyresintäkter fördelas jämnt över hyresperioden. Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektiv avkastning och räntebidrag redovisas i den period som bidraget avser. Inkomst från försäljning av fastigheter och bostadsrätter i lager redovisas på kontraktsdagen. Utdelning intäktsredovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Statliga stöd relaterade till tillgångar redovisas i balansräkningen genom att bidraget reducerar tillgångens redovisade värde. Intäktsredovisning HSB Göta Byggaktiebolag Företaget vinstavräknar utförda tjänsteuppdrag i enlighet med BFNAR 2003:3. Uppdrag på löpande räkning, enligt huvudregeln, i den takt arbetet utförs, pågående ej avslutade uppdrag på löpande räkning tas upp till faktureringsvärdet av det utförda arbetet. Uppdrag med fast pris vinstavräknas, enligt alternativregeln, när arbetet avslutas. Pågående uppdrag till fast pris värderas till direkt nedlagda utgifter med tillägg för indirekta utgifter samt med avdrag för fakturerade dellikvider. Resultatavräkning byggprojekt HSB Göta ekonomisk förening Resultatavräkning sker i enlighet med BFNs huvudregel i BFNAR 2003:3, utförda tjänsteuppdrag med fast pris i takt med att arbetet utförs, s.k. successiv vinstavräkning. Intäktsredovisningen sker på basis av sålda bostäder samt upparbetade kostnader. Förluster kostnadsförs direkt. Vid beräkningen har upparbetningsgraden beräknats som nedlagda utgifter per balansdagen i relation till de totalt beräknade utgifterna för att fullgöra uppdraget, och försäljningsgraden har beräknats som sålda bostäder per balansdagen i relation till totalt antal bostäder i projektet. Färdigställandegraden erhålls genom att försäljningsgraden multipliceras med upparbetningsgraden. Framtida byggprojekt Framtida byggprojekt har upptagits till direkt nedlagda kostnader för respektive projekt. Kortfristiga placeringar Kortfristiga placeringar består av värdepapper och fonder samt kapitalgaranterade placeringar och har upptagits till marknadsvärde på balansdagen. Värdeförändringen är redovisad i resultaträkningen. Leasingavtal Koncernen har ett mindre antal leasingavtal avseende bilar och telefonväxel. Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal redovisas som operationella i enlighet med dessa regler. Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året. Under året har leasingkostnader belastat moderföreningen med 418 kkr (383 kkr) och koncernen med kkr (1 701 kkr). Inkomstskatt Från och med år 2007 tillämpas Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2001:1) om redovisning av inkomstskatter. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas över resultaträkningen med tillhörande skatteeffekt. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. Bland likvida medel ingår kortfristiga placeringar samt kassa- och banktillgodohavanden. 18 HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2012