Innehåll. Tema: Kundmötet. Inbjudan till bolagsstämma

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2001

2 Innehåll Inbjudan till bolagsstämma 1 År 2001 i sammandrag 2 VD-kommentar 4 Affärsidé, mål, strategier och historik 6 Organisation och IT-utveckling 7 Personal 10 Miljö 12 Marknadsöversikt 20 Aktiedata 22 Finansiering och känslighetsanalys 24 Femårsöversikt 25 Förvaltningsberättelse 27 Resultaträkningar 28 Balansräkningar 30 Kassaflödesanalys 31 Bokslutskommentarer 32 Noter Ordinarie bolagsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) äger rum torsdagen den 4 april 2002 klockan i Slagthuset, Jörgen Kocksgatan 7A, Malmö. Aktieägare som önskar deltaga i stämman skall dels vara införda i den av VPC AB förda aktieboken senast måndagen den 25 mars 2002, dels anmäla sitt deltagande till Wihlborgs Fastigheter AB, Box 97, Malmö, antingen per e-post till irene.johansson@wihlborgs.se eller telefon eller telefax anmälan skall varawihlborgs tillhanda senast tisdagen den 26 mars 2002 kl Vid anmälan skall aktieägare uppge namn, personnummer/registreringsnummer, adress, telefonnummer och aktieinnehav. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få deltaga i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos VPC AB. Begäran om sådan registrering måste göras i god tid före måndagen den 25 mars Utdelning Styrelsen och verkställande direktören föreslår bolagsstämman att utdelning för år 2001 lämnas med 0,80 kr per aktie. Som avstämningsdag för utdelningen föreslås tisdagen den 9 april Beslutar bolagsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen utsändas av VPC AB fredagen den 12 april Revisionsberättelse 38 Styrelse 39 Koncernledning och revisorer 40 Definitioner Ekonomisk information 2002 Bolagsstämma Delårsrapport januari mars Halvårsrapport januari juni Delårsrapport januari september 4 april 2 maj 8 augusti 31 oktober 41 Fastighetsportfölj 46 Fastighetsvärdering 47 Köp och försäljning 48 Fastighetsbestånd Stockholmsregionen 52 Fastighetsbestånd Öresundsregionen Tema: Kundmötet 9 Effektiva redaktörer i Klara Zenit 19 Profilen dök upp i Ubåtshallen 45 Kylslaget rekord i Helsingborg 56 Övriga Fastigheter 61 Marknadsföring på kontoret i Järla Sjö 58 Projekt och Utveckling 62 Fastighetschefer 63 Fastighetsförvärv och försäljningar under Fastighetsförteckning FOTO: Bengt Alm, Bo Ericsson, Johan Palmborg. Bildmontage Klara Zenit: Kopare Bild AB. Bildmontage Hammarbyhamnen: White arkitekter samt Lund & Valentin arkitekter.

3 År 2001 i sammandrag Linneduken i Bromma ingick i förvärvet av Postfastigheter. Wihlborgs har under 2001 stärkt sina positioner inom huvudmarknaderna Stockholms- och Öresundsregionerna. Det höga tempot i försäljningarna av fastigheter utanför kärnområden och prioriterade segment har fortsatt. Totalt såldes 117 fastigheter för ca 2,7 miljarder kr och med en sammanlagd vinst om 386 Mkr. Postfastigheter förvärvades för 2,7 miljarder kr och Wihlborgs tillträdde fastigheterna den 1 december. Postfastigheter omfattade vid förvärvstillfället 73 fastigheter med en sammanlagd yta om ca kvm. En stor del av fastighetsvärdet utgörs av sju fastigheter i Stockholms innerstad med en uthyrningsbar yta på kvm. Fastigheterna har stor utvecklingspotential och Wihlborgs stärker genom förvärvet sin position betydligt på lokalhyresmarknaden. Resultat efter finansiella poster ökade med 8 procent till 704 Mkr (652) Vinst per aktie ökade till 1,69 kr (1,48) 117 fastigheter såldes för 2,7 miljarder kr I Malmö färdigställdes under året ombyggnaden av Ubåtshallen med totalt kvm yta. Förslag om utdelning om 0,80 kr (0,70) per aktie Substansvärde per aktie den 31 december 2001: 21 kr 1) Nyckeltal 2) Hyresintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr Resultat efter finansiella poster, Mkr Avkastning på eget kapital, % 10,0 9,3 Soliditet, % 23,3 24,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 Vinst per aktie, kr 1,69 1,48 Kassaflöde per aktie, kr 2,33 2,43 Utdelning per aktie, kr 3) 0,80 0,70 1) Baserat på marknadsvärde om 23,5 miljarder kr. 2) För definitioner se sid 40. 3) Föreslagen utdelning för WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING

4 VD - kommentar Ett starkt Wihlborgs med fortsatt högt affärstempo Bästa aktieägare, År 2001 blev ännu ett framgångsrikt år för Wihlborgs. Resultatet efter finansnetto uppgick till 704 Mkr en ökning med 8 procent jämfört med året före och i linje med vår prognos. Som en följd av den goda utvecklingen har styrelsen också föreslagit en höjning av utdelningen med tio öre per aktie till 0,80 kr. Wihlborgsaktien För Wihlborgsaktien gick det dock betydligt bättre. Med en kursuppgång på drygt 9 procent fortsatte den positiva utvecklingen efter den mycket kraftiga uppgången under år Tillsammans med utdelningen innebar detta att totalavkastningen på Wihlborgsaktien under förra året uppgick till 15 procent. Marknaden Tillväxttakten dämpades påtagligt under första hälften av Ett antal tunga aktörer inom telekombranschen tvingades vinstvarna och varsla om omfattande neddragningar. USA har en stark påverkan på vår ekonomi, och statistik därifrån ingav förhoppningar om en återhämtning under hösten. De dramatiska händelserna i september blev dock ytterligare ett hårt slag mot en försvagad konjunktur. I det rådande ekonomiska klimatet har det blivit svårare att lämna och ställa prognoser om den framtida utvecklingen. Skeendet har också kunnat avläsas i utvecklingen på Stockholmsbörsen. Trots att en viss återhämtning skedde under senhösten, blev året som helhet ytterligare ett generellt sett svagt börsår. Affärsvärldens generalindex sjönk med nära 17 procent och även om Carnegies fastighetsindex backade blev facit att fastighetsbranschen utvecklades bättre än börsens genomsnitt. Fortsatt koncentration Wihlborgs fortsatte under året att koncentrera verksamheten till de prioriterade huvudmarknaderna Stockholms- och Öresundsregionerna, där tillväxten även fortsättningsvis kommer att vara starkast. Fokuseringen på kommersiella fastigheter och projekt blev också ännu tydligare då Wihlborgs beslöt att minska andelen bostadsfastigheter i portföljen från 20 procent till 10 procent. Vår strategi är nu förändrad till 70/20/10, där kommersiella fastigheter utgör 70 procent, fastighetsprojekt 20 procent och bostäder 10 procent. Wihlborgs har fortsatt sitt höga affärstempo och sålt fastigheter för 2,7 miljarder kr och med en vinst på 386 Mkr. För Wihlborgs ingår detta som en naturlig del i strategin för verksamheten; att realisera övervärden i fastighetsbeståndet för att sedan förvärva eller utveckla nya projekt till nya vinster. 2 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001

5 Rubrik Under 2001 fick Wihlborgs ett utmärkt tillfälle att stärka positionerna i Stockholm då Postfastigheter med ett fastighetsvärde om 2,7 miljarder kr förvärvades. Utvecklingspotentialen är mycket stor och det finns ett gott utrymme för marknadsanpassning av hyrorna då många kontrakt tecknats till lägre nivåer för flera år sedan. Vi kan också genom samordning med våra övriga fastigheter i centrala Stockholm få en rationell och effektiv förvaltning. Ett nytt marknadsområde, Stockholm City, har därför bildats. Med förvärvet av Postfastigheter följde även ett antal fastigheter på orter som ligger utanför våra prioriterade regioner Stockholm och Öresund. Dessa fastigheter, som är i gott skick och finns på bra lägen i respektive ort, kommer att avyttras i takt med marknadsförutsättningarna. Min bedömning är att dessa fastigheter bör vara avyttrade senast vid utgången av år Fler kontor och färre bostäder Under de senaste tre åren har vi sålt fastigheter för 7 miljarder kr med en sammanlagd vinst på 730 Mkr. Samtidigt har vi förvärvat fastigheter för 5,8 miljarder kr. Detta har inneburit att vårt fastighetsbestånd genomgått en stark förändring. Vi har idag ett bättre och mer koncentrerat fastighetsbestånd än vi hade Många fastigheter på oprioriterade orter har sålts, samtidigt har bostädernas andel av vårt bestånd minskat betydligt. I Wihlborgs projektportfölj har Ubåtshallen och kontorsbygget till Tyréns i Västra Hamnen i Malmö blivit färdiga under året. Klara Zenit, som är Wihlborgs enskilt största projekt, blir färdigt under Det är ett projekt som utvecklats mycket positivt och överträffat alla våra högt ställda förväntningar. Ett nytt spännande projekt, Järla Sjö, dit bl a Wihlborgs huvudkontor flyttat, är under stark utveckling. En äldre, sliten fabriksmiljö har därmed fått ett nytt ansikte med nybyggda bostäder och moderna kontorslokaler. Effektivare organisation Under det gångna året har vi fortsatt att utveckla och effektivisera vår organisation. Wihlborgs medarbetare har fått nya och kraftfulla verktyg som stöd i arbetet. Wihlborgs har flyttat sina kontor i Stockholm och Malmö till nya rationella lokaler som kostnadseffektivt utrustats med effektiva hjälpmedel inom IT och telefoni. Vi kan se hur de geografiska avstånden inom organisationen krymper, och samarbetet och erfarenhetsutbytet mellan marknadsområdena ökar. Vi kommer att fortsätta detta arbete eftersom jag är övertygad att endast en väl integrerad organisation kan utveckla hela kraften i företaget, till gagn för aktieägare, kunder och anställda. Den under 2001 bildade vinstandelsstiftelsen, med tillgångarna placerade i Wihlborgsaktier, ger Wihlborgs alla medarbetare ytterligare incitament att bidra till företagets resultat- och kursutveckling. Wihlborgs utveckling och framtid Under 2002 kommer försäljning och förädling av fastigheter att fortsätta, dels för att minska fastighetsbeståndet inom de oprioriterade orterna, dels för att minska balansomslutningen och därmed stärka soliditeten. Genom förvärvet av Postfastigheter har soliditeten tillfälligt sjunkit, men återställning och ytterligare förbättring har största prioritet under Även om konjunkturen år 2002 inledningsvis synes svagare, kommer Wihlborgs i kraft av sin storlek och positionering att vara en fortsatt stark aktör med en positiv utveckling på den svenska fastighetsmarknaden. Vi kommer att hålla ett fortsatt högt tempo i affärerna och jag bedömer att vi kommer att uppnå ett gott resultat även under Återköp och omvänd split Till bolagsstämman kommer förslag att läggas om omvänd split på 1:5, dvs fem aktier läggs samman till en aktie. Ett förslag föreligger också om att ge styrelsen bemyndigande om återköp av aktier. Vi har också sett över vår bolagsordning som föreslås bli föremål för en revidering. Erik Paulsson, VD WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING

6 Affärsidé, mål, strategier och historik Affärsidé Wihlborgs skall verka på ett begränsat antal väl fungerande delmarknader med hög tillväxt i Stockholms- och Öresundsregionerna. Bolaget skall på ett effektivt sätt förvalta befintliga fastighetsbestånd och utveckla lönsamma fastighetsprojekt. Fastighetsportföljen skall ständigt förbättras genom försäljning, köp och förädling av fastigheter. Övergripande mål Wihlborgs skall i kraft av sin storlek, styrka och inriktning ge aktieägarna en avkastning som överstiger den genomsnittliga avkastningen för liknande bolag på Stockholmsbörsen. Finansiella mål Aktieutdelningen skall vara minst 40 procent och högst 60 procent av nettoresultatet. Wihlborgs skall uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen i fråga om räntabilitet (avkastning på synligt eget kapital) samtidigt som den skall överstiga den riskfria räntan med minst fyra procentenheter. Den synliga soliditeten skall vara lägst 25 procent. Räntetäckningsgraden skall uppgå till minst 2,0. Strategier Wihlborgs marknadspositioner i Öresund och Stockholm skall befästas och ytterligare stärkas genom koncentration till utvalda marknadssegment. Omstrukturering och Historik Wihlborgs säljs vidare och en ren fastighetskoncern bildas inom Active I samband med en nyemission om 371 Mkr förvärvar Wihlborgs 33 fastigheter, varefter 1996 I november lämnar Wihlborgs ett offentligt erbjudande om förvärv av M2 Fastigheter 1924 Byggmästare O P Wihlborg grundar den byggnadsfirma i Malmö som givit namn åt Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Den malmöbaserade koncernen Active förvärvar Wihlborgs från familjen Wihlborg. Byggverksamheten inom 1987 Handel med Wihlborgsaktien sker utan att någon officiell notering genomförs Wihlborgs B-aktier noteras på Stockholms fondbörs O-lista. Peab AB blir ny huvudägare i Wihlborgs. Wihlborgs totala fastighetsbestånd uppgår till kvm. Bergaliden blir ny huvudägare i Wihlborgs Fastighets AB Stillman förvärvas i början av året. Whlborgs B-aktie noteras på Stockholms Fondbörs OTC-lista. AB. I december noteras Wihlborgs B-aktie på Stockholms Fondbörs A-lista Wihlborgs slutför under våren förvärvet av M2 Fastigheter. I september lämnar Wihlborgs ett offentligt erbjudade om förvärv av Klövern Fastigheter. 4 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001

7 Effektivitet Wihlborgs skall ha fortsatt hög kostnadseffektivitet och vara ett av de främsta fastighetsbolagen i jämförelse med andra svenska fastighetsbolag. avyttring av fastighetsbeståndet i övriga Sverige fortsätter. Wihlborgs skall ha ett fortsatt högt tempo i fastighetsförsäljningarna. Fastighetsportföljen skall fokuseras på segmenten kommersiella lokaler och utveckling av fastighetsprojekt, och i mindre utsträckning inriktas mot bostäder. Wihlborgs har under 2001 beslutat att ytterligare minska andelen bostäder från 20 procent till 10 procent av fastighetsportföljens värde. Långsiktigt skall fastighetsportföljen bestå av 70 procent kommersiella lokaler, 20 procent projekt samt 10 procent bostäder. Kund För kommersiella lokaler är huvudmålgruppen mindre och medelstora företag med stark finansiell ställning. Wihlborgs skall upprätthålla goda kundrelationer genom god prisvärdhet i tjänste- och affärsutbud. Bolaget skall sträva efter att öka andelen kunder som hyr lokaler i både Stockholms- och Öresundsregionen. Wihlborgs skall erbjuda tjänster som ökar mervärdet och stimulerar långsiktiga relationer, ett exempel är IT- Nomaden (se sid 6). Förädling För Wihlborgs är förvärv av fastigheter med utvecklingspotential och avyttring av färdigutvecklade fastigheter en betydelsefull del av verksamheten. Härigenom skapas värden som bidrar till en fortsatt god lönsamhet i bolaget. Den genomsnittliga omloppstiden för projekt skall ligga i intervallet 3 5 år. Projekt skall finansieras med minst 50 procent egna medel. Den synliga direktavkastningen skall uppgå till minst 9 procent Wihlborgs slutför i början av året förvärvet av Klövern Fastigheter AB. Wihlborgs avyttrar sitt bestånd i Holland om 11 fastigheter, vilka tillförts Wihlborgs vid förvärvet av Klövern. Den 13 april 1998 lägger Wihlborgs bud på Fastighets AB Storheden i Stockholm, och samgåendet sker under sensommaren samma år. cent i det bolag som äger fastigheten Blåmannen 20/Klara Zenit i centrala Stockholm. Wihlborgs äger därefter 75 procent av det gemensamma bolaget där Peab AB sedan tidigare är innehavare av 25 procent Omvandling sker av röststarka A-aktier till B-aktier. Wihlborgs har därefter endast ett Wihlborgs förvärvar övriga delägares andelar i Activum Fastighetsutveckling AB i Södertälje. JM, Peab och Wihlborgs bildar ett gemensamt exploateringsbolag för Kranenområdet i Västra Hamnen i Malmö Huvudägaren Bergaliden avyttrar hela sitt aktieinnehav om heter med 73 fastigheter, varav sju fastigheter i Stockholms innerstad. I december noteras Wihlborgs-aktien på Stockholmsbörsens O-lista Wihlborgs förvärvar Svedeg GmbHs andel om 50 pro- aktieslag, Wihlborg B, där varje aktie berättigar till en röst. 30,2 procent i Wihlborgs. Wihlborgs förvärvar Postfastig- WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING

8 Organisation och IT-utveckling Organisation och IT-utveckling Den höga affärstakten inom Wihlborgskoncernen förutsätter en flexibel organisation. Justeringar och anpassningar av organisationsstrukturen sker kontinuerligt som en följd av förändringar i fastighetsbeståndet. Det finns en beredskap bland de anställda att utvecklas och byta arbetsuppgifter när nya behov uppstår. Nya konstellationer och arbetsgemenskaper leder till kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Koncernledning Affärsutveckling Kommunikation Projekt/Utveckling Ekonomi/Adm. Köpenhamn Övriga fastigheter Helsingborg Malmö Nord Malmö Syd Stockholm Nord Stockholm City Stockholm Syd Organisation Wihlborgs organisation består av åtta marknadsområden som ansvarar för förvaltningen av fastigheterna i Wihlborgs två huvudregioner, Stockholm och Öresund, samt fastigheterna i övriga Sverige. Därutöver finns stödjande och bolagsgemensamma funktioner som Projekt och Utveckling, Affärsutveckling, Ekonomi och Administration samt Kommunikation. Uppdelningen i kundnära marknadsområden innebär att Wihlborgs har en god lokal förankring och kan reagera snabbt på nya trender och förändrade behov hos kunderna. Wihlborgs agerande ska präglas av affärsmässighet, snabbhet, effektivitet och lönsamhetstänkande i förening med hög servicegrad. Under 2001 genomfördes en omorganisation som innebar att bostadsfastigheterna sammanfördes med kommersiella lokaler i geografiska marknadsområden. Wihlborgs arbetar ständigt med att förbättra fastighetsportföljen, genom försäljning, köp och förädling av fastigheter. Enheten Projekt och Utveckling har härvidlag en central roll, genom att samordna och leda projekten. Inom koncernen sker ett kontinuerligt arbete för att överbrygga det geografiska avståndet mellan regionerna. Årligen genomförs en personalkonferens där samtliga medarbetare får aktuell information på olika områden och aktivt kan deltaga i diskussioner om företagets utveckling. Även IT-satsningarna (se nedan) bidrar till ett mer geografiskt och affärsmässigt integrerat företag. Nya IT-lösningar Wihlborgs ser kontinuerligt över behovet av verksamhetsstöd i form av IT- och telekommunikationslösningar, med syftet att öka effektiviteten i organisationen och stödja affärsverksamheten. Visionen är att bli Det ITbaserade fastighetsbolaget. I samband med att kontoren i Stockholm och Malmö flyttade till nya lokaler installerades nya tele- och datafunktioner i ett gemensamt VPN-nät. Detta innebar bland annat nya televäxlar med integrerad mobiltelefoni och nya client-server-lösningar för datakommunikation. Under 2002 fortsätter arbetet med att utveckla en arbetsportal för att centralt kunna lagra och publicera information som kan nås via näten med enkla och säkra utrustningar. IT-Nomaden Projektet IT-Nomaden lanserades under året och ska med nya tjänster stödja hyresgästerna i deras förändringsarbete. Tjänsteutbudet omfattar bland annat analyser, teknik, telekommunikation, lokaler, stödsystem och projektledning. Som en del av IT-Nomaden ingår bildandet av större nätverk av leverantörer. Wihlborgs har tecknat samarbetsavtal med ett antal ledande leverantörer där tjänsterna och produkterna samordnas, marknadsförs och förmedlas genom IT-Nomaden. Genom att utöka tjänsteutbudet kan Wihlborgs öka sin konkurrenskraft och skapa mervärde för hyresgästerna. 6 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001

9 Personal Wihlborgs framtid bygger på medarbetarnas engagemang där kunskaper och idéer till förbättring såväl internt och externt skall tas till vara för en gemensam och fortsatt positiv utveckling av företaget och medarbetarna som grupp och som individer. (Ur Personalpolicyn) Medarbetarna är företagets viktigaste resurs och rätt kombination av medarbetare är en avgörande faktor för utvecklingen av företaget och kvaliteten i arbetet. Vid rekrytering av nya medarbetare ska företagets långsiktiga behov och planer för breddad och fördjupad kompetens vara vägledande. Företaget ska vid tillsättning av tjänster sträva efter att bereda befintliga medarbetare tillfälle att utvecklas inom koncernen. Personalsammansättning Wihlborgskoncernen hade vid årsskiftet 169 anställda. Av dem arbetar 65 i Malmö, 64 i Stockholm och 35 i Helsingborg. I Köpenhamn finns fem anställda. Antalet årsanställda uppgick till 178. Under år 2001 har 29 personer lämnat företaget och 17 nyanställts. Personalomsättningen var 16 procent och den genomsnittliga anställningstiden inom koncernen 6,7 år. Åldersspridningen i koncernen är stor. Medelåldern är 44 år. Ett mindre antal är under 30 eller över 60 år gamla. Kvinnor och män I företaget arbetar 108 män och 61 kvinnor. Bland tjänstemännen är fördelningen hälften män, hälften kvinnor, medan samtliga fastighetsskötare är män. Vid nyanställningar betonas vikten av en jämnare fördelning mellan män och kvinnor samt en ökad spridning i kulturell bakgrund. Medarbetare, åldersfördelning % Medarbetare, fördelning per arbetsuppgift Ledning 3% Info/IT/Miljö/Personal 3% Finans/Affärsutveckling 4% Projekt och utveckling 8% Marknad/Uthyrning 6% Förvaltning/Fastighetsskötsel 57% Ekonomi/Administration 19% Medarbetare, fördelning efter kön Män 64% Kvinnor 36% Uppgifterna avser WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING

10 PERSONAL Kompetensutveckling Wihlborgs kompetenshöjande insatser utformas så att de blir lönsamma för både företaget och den enskilde medarbetaren. Kompetensutvecklingen ska ge medarbetarna de kunskaper de behöver för att de ska känna trygghet i sin arbetssituation och göra ett professionellt och engagerat arbete. Utbildningsinsatserna är uppgiftsrelaterade och sker på individuell nivå utifrån organisatoriska behov. Varje chef genomför utvecklingssamtal med sina medarbetare minst en gång per år. Ansvaret för att samtalen ska bli konstruktiva och ge konkreta resultat, ligger hos båda parter. Erfarenheterna av samtalen är goda inom Wihlborgs. Under 2001 har utbildning inom miljö- och IT-områdena varit prioriterade. Förändring av antalet medarbetare under 2001 Antal anställda Försäljningar; Burlöv Center -4 Nyköping -3 Pensionärer -4 Förvärv av Postfastigheter 5 Slutat -18 Nyanställda 12 Antal anställda Anställda som slutat -29 Nyanställda 17 Summa förändring -12 Vinstandelsstiftelsen För att belöna och stimulera medarbetarna har Wihlborgs under året, efter beslut på bolagsstämman 2001, bildat en vinstandelsstiftelse där samtliga anställda erhåller andelar i form av aktier i bolaget, baserat på det årliga resultatet. Medarbetarna får härigenom ökat incitament att bidra till resultat- och kursutvecklingen i Wihlborgs. 8 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001

11 Kundmötet Fr. v. Jan Johansson, projektledare Klara Zenit, Axel Östergren, controller E+T Förlag och Urban Ehrling, projektchef Klara Zenit Effektiva redaktörer i Klara Zenit I Klara Zenit har vi skapat ett flexibelt och yteffektivt kontor. Genom att vi kom in tidigt i processen, och att Wihlborgs varit väldigt lyhörda, kunde vi i samband med flytten på ett naturligt sätt se över vårt sätt att arbeta och skapa mer effektiva arbetsflöden. Det konstaterar Axel Östergren, controller på E+T Förlag, som bland annat ger ut tidningarna Affärsvärlden och Ny Teknik. Numera arbetar förlagets ca 170 medarbetare i ett modernt, öppet kontorslandskap, med stora möjligheter till direktkommunikation. Totalt produceras fem tidskrifter samt ett antal nyhetsbrev och webbsidor i de nya lokalerna i Klara Zenit. I Klara Zenit, ett helt kvarter vid Drottninggatan-Mäster Samuelsgatan i centrala Stockholm, skapas ca kvm moderna lokaler och bostäder. Totalt omfattar kontorsdelen av projektet sex våningsplan med kvm uthyrningsbar yta. Hösten 2001 flyttade E+T Förlag, Svenska Dagbladet, Vinnova, Mediacom och Anoto in i sina nya lokaler. Förutom kontor blir det nya butiksytor med Debenhams som största hyresgäst samt 100 lägenheter, varav de allra flesta byggs på taket, med utsikt över Stockholms takåsar. WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING

12 Miljö Miljöarbetet inom Wihlborgs bedrivs långsiktigt och målinriktat. Som större fastighetsägare arbetar Wihlborgs kontinuerligt med att minska negativ miljöpåverkan, och miljöfrågor är en integrerad del av såväl fastighetsförvaltning som projektutveckling. Miljömål Prioriterade områden som Wihlborgs arbetar med enligt ISO är energi och vattenförbrukning samt avfallshantering. Därutöver sker fortlöpande miljöinventering av fastigheter samt avveckling av ozonnedbrytande köldmedia och inbyggda miljöfarliga material. Det fortsatta arbetet med införande av ISO har resulterat i ett mer miljöorienterat arbetssätt inom organisationen. Inom varje förvaltningsområde upprättas miljömål som regelbundet följs upp och revideras. Specifika miljöprogram tas fram för varje projekt och större ombyggnad. Prisbelönt gård, Sundspromenaden på Bo01, Malmö Energi I Wihlborgs avtal med Sydkraft avseende energileveranser och energitjänster har det också ingått att effektivisera energiadministrationen och energianvändandet inom Wihlborgs. I projektet har det tagits fram ett register över fastigheternas energiförbrukning. Det innebär att man tidigt kan upptäcka problem enligt att mäta är att veta och rätta till dem med enkla justeringar i energisystemet. Projektet har även omfattat ett stort antal generella energisparåtgärder. Vidare har energibesiktningar av fastigheter genomförts med förslag till åtgärder för att minska förbrukningen. Omfattande utbildning av Wihlborgs förvaltnings- och driftspersonal i energieffektivisering har också skett. Möjligheten att mäta energiförbrukning genom ett statistikprogram har givit säkrare underlag för prognos och budget. Samarbetet med Sydkraft har resulterat i en besparing på fem miljoner kronor per år enbart i Öresundsregionen och har blivit en plattform för Wihlborgs fortsatta hantering av energifrågor. Källsortering Ett övergripande beslut om införande av källsortering har fattats. I vissa områden har källsortering redan införts. I andra områden kräver de tekniska förutsättningar noggranna utredningar. Arbetet med att finna lösningar för att kunna erbjuda källsortering fortsätter under år Wihlborgs miljöpolicy: Införa ISO Utarbeta miljömål och handlingsplaner Effektivisera användning av energi och vatten Prioritera miljövänliga produkter/tjänster Införa källsortering Genomföra miljöinventeringar Fastställa miljöprogram vid om- och nybyggnationer Information till hyresgäster För att minska en fastighets miljöpåverkan krävs även insatser från hyresgästerna. Wihlborgs har därför inlett en affischkampanj där både lokal- och bostadshyresgäster får ta del av information i trapphus eller hissar. Affischerna byts ut månadsvis och berör olika teman, alltifrån grannsämja till energibesparing. Miljöanpassning Vid varje större om- och nybyggnation tar Wihlborgs fram ett miljöprogram. Miljöprogrammet baseras på 10 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001

13 Wihlborgs miljöpolicy samt de miljöaspekter som prioriteras i projektet, och utgör ett styrande dokument i projekterings- och byggskedet. Syftet är att säkerställa uppsatta miljömål så att förutsättningar skapas för en miljöanpassad byggnad. Målen med miljöprogrammet är att: Skapa en sund inomhusmiljö Minimera resursanvändning Undvika användning av miljö- och hälsoskadliga ämnen Miljöprogrammet och miljöplanen är inte statiska handlingar utan kan förändras allt eftersom projektet fortskrider. Utifrån Wihlborgs miljöprogram diskuteras och prövas lösningar för ökad miljöhänsyn. Det är ett processinriktat arbetssätt som leder till en kunskapsutveckling som sedan kan utnyttjas i kommande projekt. Vid slutet av varje skede görs därför en noggrann uppföljning av hur väl målen uppfyllts. Flera av Wihlborgs projekt har också haft utökade krav på miljöhänsyn, exempelvis Järla Sjö i Nacka, Reykjavik i Kista, Sundspromenaden på Bo01-mässan samt Ubåtshallen och Tyréns-huset i Västra Hamnen i Malmö. Prisbelönat miljöarbete Under 2001 fick Wihlborgs flera bevis på att arbetet med miljö och kvalitet givit resultat. På Bomässan i Malmö, Bo01, erhöll Wihlborgs fastighet Sundspromenaden första priset, Gröna Lansen. Juryn konstaterade att den bäst motsvarade kriterierna som ställts upp för priset: ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. För gårdsmiljön förärades dessutom Wihlborgs ett hedersomnämnande i tävlingen Gröna gårdar vilda grannar. Exempel på energibesparing Stadsarkivet, Malmö Problembeskrivning: Höga underhållskostnader Hög elförbrukning Problem att uppnå önskade klimatkrav (viss temperatur och fuktighet i de olika arkiven) Genomförda åtgärder: Bytt avfuktare som motsvarade hyresgästens speciella klimatkrav Bytt befuktning som ger 15 % högre befuktningskapacitet Optimerat driften med hjälp av datoriserad styrning & reglering (arkiven körs via behovsstyrd drift). Resultat: 35 % mindre elförbrukning Lägre underhållskostnader Uppfyllda klimatkrav Före Efter Besparing El kwh kwh kwh - 35 % Övrigt Sparade tid- och materialkostnader: kr Miljömål för Sundspromenaden, Bo01: Skapa en energi- och vatteneffektiv byggnad Skapa en fuktsäker byggnad Omsorg vid materialval samt minskad användning av lim, fogmassor, spackel och färg i jämförelse med konventionellt byggande. Stadsarkivet, Malmö WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING

14 Marknadsöversikt Ett starkt fastighetsår trots den dämpade konjunkturen ALLMÄNT Den internationella konjunkturavmattningen under 2001 innebar att den svenska BNP-tillväxten bromsades upp och stannade vid ca 1 procent (Konjunkturinstitutets prognos). Särskilt IT- och telekombranscherna visade en svag utveckling under året, med fallande lönsamhet och omfattande personalminskningar som följd. Terrordåden i USA den 11 september förstärkte osäkerheten på de finansiella marknaderna. Dock följde en återhämtning på börserna under årets sista månader, då risken för ytterligare terrorattacker föreföll ha minskat och efter kraftfull stimulans av den amerikanska ekonomin var utan tvekan ett händelserikt år för fastighetsaktörerna i Sverige. De snabba kasten i delar av näringslivet reflekterades även i aktiviteten för landets fastighetsinvesterare och hyresvärdar. Inledningsvis såg 2001 ut att bli ett nytt rekordår beträffande antalet transaktioner. Efter halvårsskiftet och fram till i november dämpades aktiviteterna. Antalet transaktioner med nybildade bostadsrättsföreningar var oförändrat högt under Även utanför den fortsatt ombildningsintensiva Stockholmsmarknaden slog sig hyresgäster samman och köpte sina hus. Inför årsskiftet genomfördes ett antal strategiska affärer inrymmande alla fastighetstyper. Antalet mindre transaktioner sjönk under andra halvåret främst beroende på en ökad osäkerhet från långivarnas sida. Antalet sysselsatta i svenskt näringsliv var under 2001 rekordhögt. Arbetslösheten i storstäderna var vid halvårsskiftet den lägsta på många år. Eftersom nyproduktionen av verksamhetslokaler varit låg under snart 10 år var andelen hyreslediga lokaler under första kvartalet 2001 mycket låg. Under sommaren vände trenden på lokalhyresmarknaden, efter en rad varsel inom främst telekommunikations- och IT-branschen. Inledningsvis påverkades lokalefterfrågan endast marginellt. Trots stora varsel och neddragningar var sysselsättningen fortsatt hög. Under sommaren 2001 nådde antalet sysselsatta i Stockholms stad nya högstanoteringar. Under hösten ökade till följd av neddragningar andelen hyreslediga kontor. Svensk handel noterade en fortsatt stark tillväxt under Den privata konsumtionen steg under hela året. Efter höstens händelser noterades dock en minskning i handelns tillväxt. Efterfrågan på butikslokaler var under hela 2001 mycket stark inom alla storstadsområden. VÄRDEUTVECKLING I början av 2002 kan det konstateras att fastigheterna sällan haft så låga förväntningsvärden. Skillnaden mellan fastigheternas direktavkastning och låneräntorna är historiskt hög. Prisbildningen på fastigheter förefaller således innehålla betydande rabatter på förväntade kassaflöden. Marknadsvärdet på fastigheter styrs av en kombination av förändringar av fastigheternas driftnetto och marknadens krav på direktavkastning vid investeringar i fastigheter. Den senare kan sägas vara ett mått på den riskersättning placerarna kräver för att köpa en fastighet. Vid en mycket låg direktavkastningsnivå är förväntningarna på tillväxt i driftnettot höga. Mot slutet av 2001 märktes en tydlig ökning av placerarnas krav på direktavkastning. Detta är naturligt med tanke på den lägre ekonomiska tillväxten och den tilltagande osäkerheten inför en kommande konjunkturavmattning. Marknadsvärdeutvecklingen har sedan mitten av 1990-talet fram till mitten av 2001 varit god för samtliga fastighetstyper. Tre faktorer har varit avgörande för den gynnsamma utvecklingen: Den ekonomiska tillväxten, med starkt ökande sysselsättning och lokalbehov En god tillgång till förhållandevis billig finansiering En längre period med begränsad nyproduktion 12 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001

15 Riksäpplet, Haninge WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING

16 MARKNADSÖVERSIKT Avmattningen mot slutet av 2001 kan till största delen förklaras av en snabb minskning av den ekonomiska tillväxten. Av denna anledning drabbades ej alla fastighetskategorier. Värdeutvecklingen för bostadsfastigheter och lokalfastigheter med stor andel butiker påverkades endast marginellt. De största värdeförändringarna skedde i Stockholms centrala affärsdistrikt, CBD. För de flesta övriga marknaderna blev effekten oförändrade värdenivåer eller svagt minskade värden. Under den senare delen av 1990-talet ökade intresset för industri- och lagerfastigheter. Efterfrågan på effektiva logistikytor har vuxit i takt med den snabba utvecklingen av konsumtionen. I storstädernas bästa kommunikationsläge har skillnaden mellan kontors- och lagerhyror nästan eliminerats. Detta märks tydligt i värdeutvecklingen för industrifastigheter med en kombination av kontor/lager och ibland produktion. Tendensen var under 2001 densamma i samtliga storstadsområden. HYRESMARKNADEN Hyresintäkterna från både bostäder och lokaler fortsatte att stiga, trots att hyresnivåerna vid nyteckning stannade upp eller sjönk. Den senast femårsperiodens snabba hyresökningstakt för lokaler medför att den genomsnittliga hyresintäkten kommer att fortsätta uppåt, trots att toppnivåerna sjunker. Tydligast är detta på marknaden i Mkr De största börsnoterade fastighetsbolagen Marknadsvärde fastigheter Börsvärde Drott Wihlborgs Hufvudstaden* Castellum Tornet JM* Kungsleden* Wallenstam * Marknadsvärden enligt Tidningen Aktiespararen/ Forum Fastighetsekonomi sept 2001 Källa: Forum Fastighetsekonomi AB Storstockholm där nyteckningsnivån trots avmattningen överstiger hyresnivån för tre respektive fem år sedan. Kommersiella lokaler kontor Stockholmsregionen Störst förändring under 2001 skedde i Stockholms city där högstanoteringarna för kontor sjönk från ca kr/kvm och år ner till ca kr/kvm. De flesta hyreskontrakten omförhandlas efter tre eller fem år, vilket betyder att fördröjningar uppstår. För kontor i Stockholms ytterområden har hyresutvecklingen skuggats av den för innerstaden. Armaturen, Lund Landstingsmannen, Stockholm Slagthuset, Malmö 14 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001

17 MARKNADSÖVERSIKT Medianhyra för kontor i bästa läge Kommersiella fastigheter, prisutveckling Stockholm Malmö Helsingborg Stockholms innerstad Malmö innerstad Kr/kvm Kr/kv ;1 1995;2 1995;3 1995;4 1996;1 1996;2 1996;3 1996;4 1997;1 1997;2 1997;3 1997;4 1998;1 1998;2 1998;3 1998;4 1999;1 1999;2 1999;3 1999;4 2000;1 2000;2 2000;3 2000;4 2001;1 2001;2 2001;3 2001;4 Källa: Forum Fastighetsekonomi AB Källa: Forum Fastighetsekonomi AB Bostadshyreshus, prisutveckling efter köparkategori, Stockholm Bostadshyreshus, prisutveckling efter köparkategori, Öresund Stockholm innerstad, Brf Stockholm innerstad, Övriga Stockholm ytterstad, Brf Stockholm ytterstad, Övriga Malmö, Brf Helsingborg, Brf Malmö, Övriga Helsingborg, Övriga Kr/kvm Kr/kvm Källa: Forum Fastighetsekonomi AB Källa: Forum Fastighetsekonomi AB Järnlodet, Stockholm Svea, Helsingborg Röros, Kista WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING

18 MARKNADSÖVERSIKT Nyproduktionen har dock varit större och i exempelvis Kista förekommer omfattande nybyggen. Variationen i hyresnivåer för Stockholms ytterområden och förorter är stor. Generellt kan sägas att hyresnivåerna i de norra delarna är något högre än för motsvarande enheter i södra Storstockholm. I områden i stadens yttre delar förekom vid nyteckning hyresnivåer inom intervallet kr/kvm. Toppnoteringar i de norra kranskommunerna förekom under inledningen av Med undantag av Kista var tendensen en avstannande utveckling. I Kista dämpades hyresutvecklingen och ett hyresfall inleddes när Ericsson och Nokia offentliggjorde omfattande neddragningar och uppsägningar av lokalytor. Stockholmsregionen Stockholms län, som rymmer 20 procent av Sveriges befolkning och 25 procent av landets privata företag, hade en fortsatt stark utveckling under året. Under året ökade befolkningen med personer till drygt 1,8 miljoner. Länet svarade för 2/3 av befolkningsökningen i landet. Trots den dämpade konjunkturen var efterfrågan på arbetskraft fortsatt stark i Stockholms län under Antalet sysselsatta ökade med två procent under året. Dock ökade antalet varsel om uppsägning under årets sista månader. Källa: Länsstyrelsen Stockholm m.fl. Öresundsregionen På kontorshyresmarknaden i Malmö stannade hyresutvecklingen under andra halvåret Vi nyteckning i centrala Malmö passerades under 1999/2000 kontorshyresnivån kr/kvm. Under 2001 tecknades ett mindre antal kontrakt på nivåer upp emot kr/kvm. Kontorshyresmarknaden i Öresundsregionen är uppdelad i ett antal delmarknader. Lund uppvisar regionens kraftigaste hyresökning efter Inom Ideon-området finns regionens högsta kontorshyror. Malmömarknaden påverkades under slutet av talet av fortsatt relativt höga vakanstal. Under 2001 erhölls dock i princip samma hyresnivåer som i Lund. Kontorsmarknaden i Helsingborg hade en positiv 16 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001

19 MARKNADSÖVERSIKT utveckling under I centrum nåddes nivåer på kr/kvm. Under andra halvåret dämpades utvecklingen. Skillnaden mellan kontorshyra i bästa läge och i bra externläge är i Öresundsregionen inte lika markant som på Stockholmsmarknaden. Det finns ett flertal exempel på moderna fastigheter med bra kommunikationsläge utanför bästa läge vilka ger lika höga eller högre hyror än kontor i centrumkärnan. Avgörande för hyresnivåerna är möjligheten till effektivt lokalutnyttjande samt tillgången till bilparkering för anställda. I Storköpenhamn var efterfrågan på lokaler fortsatt god under 2001, även om det syntes tecken på stagnation på marknaden. Intresset för dyra centrala lokaler föreföll ha minskat, medan efterfrågan på bra lokaler i sekundära lägen var fortsatt stark. industri- och lagerlokaler Stockholmsregionen Hyresutvecklingen för industrienheter påverkas av den ekonomiska tillväxttakten. De högsta hyresnivåerna återfinns i och kring Stockholm. För de hetaste objekten betalades under 2001 hyresnivåer upp mot kr/kvm. För de flesta delmarknader har en normalnivå inom intervallet kr/kvm etablerats. Öresundsregionen Inom Öresundsregionen finns en viss variation, men tendensen var under 2001 tydlig. En hyresnivå upp mot 850 kr/kvm har etablerats på marknaden för industrilokaler i Malmö och Lund. I Helsingborg är nivån kr lägre för motsvarande enheter. butikslokaler Butikshyror kan vara framförhandlade med villkor liknande de för kontors- eller industrilokaler. Alternativet är att de har en hyra baserad på butikens försäljning. Dessa omsättningsbaserade hyror justeras oftast årligen baserat på föregående års omsättning i respektive butik. Variationerna är stora beroende på typen av butik. Stockholmsregionen För en butik med en säljyta kring kvm finns landets högsta notering inte överraskande i Stockholms bästa butiksläge. Under 2001 tecknades enstaka omsättningsbaserade avtal med hyresnivåer överstigande kr/kvm. En normal stockholmsnivå för mindre butiker i city återfinns inom intervallet kr/kvm. Öresundsregionen I Öresundsregionen omfattande Skåne och Själland finns ca 3,2 miljoner invånare. Regionen utgör ett av Europas större centra för forskning och utbildning. I Skåne uppgick folkmängden till drygt 1,1 miljoner vid årsskiftet. Befolkningen ökade med 0,5% eller personer under Det är den kraftigaste befolkningsökningen sedan Efter öppnandet av Öresundsbron har invandringen från Danmark till Skåne mer än fördubblats. Under året beräknas närmare personer ha flyttat över Sundet, de allra flesta till Malmö kommun eller till kommuner kring Malmö. Citytunneln, som börjar byggas 2003, knyter ihop järnvägen norr om Malmö med den mot Köpenhamn, Ystad och Trelleborg. Tunneln beräknas vara färdigställd 2008 och innebär att rörligheten och dynamiken på arbetsmarknaden ökar ytterligare. Sysselsättningen i Skåne ökade marginellt under 2001 och ökningen har mattats av betydligt jämfört med Under senare delen av året ökade varslen om uppsägning. Antalet arbetstillfällen har dock ännu inte börjat sjunka. Källa: Region Skåne m.fl. WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING

20 MARKNADSÖVERSIKT Öresundsregionen Inom Öresundsregionen tog butikshyrorna ett steg uppåt när det gamla mönstret med svenskar som handlar i Danmark delvis har ersatts med strömmar i motsatt riktning. I Malmö har butikshyrorna ökat i takt med en snabbt stigande efterfrågan. Regionens högsta butikshyror hamnade under 2001 en liten bit under kr/kvm. Bostäder Antalet hyreslediga bostäder i Storstockholm är ytterst få. Nyproduktionen är till största delen inriktad mot bostadsrätter. I Malmö har efterfrågan på bostäder ökat starkt under Efterfrågan förväntas öka ytterligare under För bostäder sker prissättningen i ett reglerat system. Trots detta går det att tala om hyresutvecklingstendenser. Förhandlingarna sker lokalt och resulterar i olika utveckling i skilda regioner. Generellt kan sägas att 2001 präglades av en fortsatt trend mot differentiering inom ramen för gällande system. I Stockholm kan det leda till att hyran varierar i ett och samma hus eftersom hyresgästerna enskilt kan välja standard. I Öresundsregionen återfinns landets högsta bostadshyresnivåer i samband med nyproduktion. Lägenheter har hyrts ut med hyresnivåer upp mot kr/kvm och år. Samtidigt har en politiskt styrd inriktning mot högre hyresnivåer i centrala lägen och lägre i ytterområden givit vissa effekter. Vid renoveringar av centralt belägna bostadshyreshus är det inte ovanligt med hyresnivåer överstigande kr/kvm Hyresförhandlingarna i Stockholm och Malmö resulterade i höjningar med i snitt 2 procent respektive 1,2 procent från den 1 januari Källa: Forum Fastighetsekonomi och Wihlborgs Dragonen, Malmö 18 WIHLBORGS ÅRSREDOVISNING 2001