Pressmeddelande

Transkript

1 Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Pressmeddelande Bokslutskommuniké 2003 Hyresintäkterna minskade till Mkr (2 282) till följd av fastighetsförsäljningar Resultat efter skatt minskade till 718 Mkr (979), motsvarande 11,66 kr (15,55) per aktie Likviditetstillskottet i rörelsen uppgick till Mkr (1 984) Soliditeten ökade till 31,4 procent (27,3) Substansvärdet per aktie ökade till 116 kr (109,50) Nedskrivning har gjorts med totalt 205 Mkr för ett tiotal fastigheter, huvudsakligen i Stockholmsregionen Förslag till utdelning: 6,00 kr (4,50) per aktie Wihlborgs resultat efter finansiella poster uppgick till 826 Mkr (1 010). I resultatet ingår vinster från fastighetsförsäljningar med 740 Mkr (606). Jag ser stora möjligheter i dagens marknadssituation, inte minst i Stockholmsregionen. Med en vässad förvaltning och en erfaren och kompetent projektavdelning kan Wihlborgs ta itu med nya utmaningar under 2004, säger Erik Paulsson, VD, Wihlborgs Fastigheter AB. Wihlborgs av årgång 2004 är starkt och fokuserat på huvudmarknaderna Stockholm och Öresund. Soliditetsmålet om 30 procent överträffades förra året. Min bedömning är att 2004 kommer att bli ett bra år för Wihlborgs, fortsätter Erik Paulsson. Bilaga: Bokslutskommuniké 2003 För ytterligare information: Erik Paulsson, VD, tel , Olle Knaust, vvd, tel , Mats Berg, informationschef, tel , Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är ett av Sveriges större börsnoterade fastighetsbolag med fastigheter till ett bokfört värde av 16,6 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet, som är koncentrerat till Stockholms- och Öresundsregionerna, har ett hyresvärde på helårsbasis uppgående till 1,7 miljarder kronor och en uthyrningsbar yta på 1,8 miljoner kvadratmeter. Bolaget har kontor i Stockholm, Malmö, Köpenhamn och Helsingborg. Wihlborgsaktien är noterad på Attract40 på Stockholmsbörsen.

2 Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké 2003 Hyresintäkterna minskade till Mkr (2 282) till följd av fastighetsförsäljningar Resultat efter skatt minskade till 718 Mkr (979), motsvarande 11,66 kr (15,55) per aktie Likviditetstillskottet i rörelsen uppgick till Mkr (1 984) Soliditeten ökade till 31,4 procent (27,3) Substansvärdet per aktie ökade till 116 kr (109,50) Nedskrivning har gjorts med totalt 205 Mkr för ett tiotal fastigheter, huvudsakligen i Stockholmsregionen Förslag till utdelning: 6,00 kr (4,50) per aktie Resultat Resultatet efter finansiella poster uppgick till 826 Mkr (1 010) 1) och vinsten per aktie efter skatt 2) till 11,66 kr (15,55). Hyresintäkterna minskade till Mkr (2 282) och driftsöverskottet före avskrivningar minskade till Mkr (1 412) till följd av reduktion av fastighetsbeståndet. Rörelseresultatet uppgick till Mkr (1 785), inklusive resultat från fastighetsförsäljningar med 740 Mkr (606). Finansnettot uppgick till -686 Mkr (-775), varav utdelning på aktier i Drott AB (publ) 35 Mkr (-). Verksamhet och strategi Wihlborgs är ett av Sveriges större börsnoterade fastighetsbolag, med verksamheten koncentrerad till tillväxtregionerna Stockholm och Öresund. Bolaget ska på ett effektivt sätt förvalta befintliga fastighetsbestånd och utveckla lönsamma fastighetsprojekt. Fastighetsportföljen ska ständigt förbättras genom främst försäljning, därefter köp och förädling av fastigheter. Fastighetsbeståndet består av kommersiella lokaler och bostäder med hyresvärde om 1,7 miljarder kr, uthyrningsbar yta om 1,8 miljoner kvm och ett bokfört värde, inklusive projektfastigheter, på 16,6 miljarder kr. Under 2003 har en ny organisation baserad på 14 förvaltningsenheter, så kallade block, införts. Med den nya organisationen har fler Wihlborgsmedarbetare flyttat ut till de lokala kontoren och därmed kommit närmare hyresgästerna. Därigenom vårdas befintliga relationer bättre samtidigt som det skapas många nya värdefulla kontakter och marknadskännedomen ökar. Hyresvärde och uthyrningsgrad Av hyresvärdet 3) finns 55 % i Stockholmsregionen, 43 % i Öresundsregionen och 2 % på övriga orter. 68 % avser kontor/butik, 20 % industri/lager/hotell, 10 % bostäder och 2 % övrigt. Uthyrningsgraden uppgår till 91 %, varav Stockholmsregionen 91 % och Öresundsregionen 90 %. Den samlade vakansgraden för Wihlborgs fastighetsbestånd hade vid utgången av det fjärde kvartalet ökat med en procentenhet jämfört med det föregående kvartalet, främst beroende på försäljningen av Klara Zenit, som var fullt uthyrd. Hyresmarknaden för kommersiella lokaler Den fortsatt svaga konjunkturen medför stora utmaningar för fastighetsbranschen, framför allt i Stockholmsregionen där marknaden präglas av hög aktivitet och ett stort utbud av lediga lokaler. Hyresmarknaderna är dock mycket lokala och marknadsbilden uppvisar därför stor variation. I Öresundsregionen är marknaden fortsatt stabil med i huvudsak oförändrade hyresnivåer. 1) Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för helåret 2002, och för balansposter per ) För definitioner se sid 10. 2

3 3) Avser hyresvärde på helårsbasis, vilket definieras som utgående hyra per på helårsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra på helårsbasis för vakanta ytor. 3

4 Hyresmarknaden för bostäder Efterfrågan på bostäder är fortsatt mycket stor och i stort sett samtliga lägenheter i Wihlborgs bestånd, såväl i Stockholms- som i Öresundsregionen, är uthyrda. Fastighetsmarknaden Intresset för fastighetsrelaterade affärer fortsätter att vara starkt från såväl svenska som utländska investerare. Bostadsrättsombildningar fortskrider i snabb takt. Wihlborgs har under 2003 sålt 35 fastigheter för ca 1 miljard kr till nybildade bostadsrättsföreningar i Stockholm och i Malmö. Hyreskontraktens löptider (kommersiella lokaler) Den genomsnittliga kontraktstiden för kommersiella lokaler, viktad efter hyresvärde, uppgår till 32 månader. Antalet kontrakt uppgår till ca och det totala kontraktsvärdet till ca 1,4 miljarder kr. Fastighetsbestånd per Region 1) Yta, Kvm Bokfört värde, Mkr 2) Antal fastigheter Hyresvärde, Mkr 3) Ekon. uthyrnings - grad, % Hyresintäkter, Mkr 4) Driftsöverskott, Mkr 4) Stockholm Öresund Totalt ) Wihlborgs har 8 fastigheter med totalt hyresvärde om 47 Mkr utanför huvudmarknaderna Stockholm och Öresund. Dessa fastigheter redovisas ej i denna tabell. 2) I bokfört värde ingår projektportföljen om Mkr. 3) Hyresvärde definieras som utgående hyra per på helårsbasis med tillägg för bedömd hyra på helårsbasis för vakanta ytor. 4) Hyresintäkter och driftsöverskott avser perioden för Wihlborgs fastighetsbestånd per Investeringar Investeringar om totalt Mkr (1 374) i befintliga fastigheter och projekt avsåg mark, ny-, till- och ombyggnader Mkr investerades i Stockholmsregionen och 457 Mkr i Öresundsregionen. I Stockholmsregionen ingick Ladugårdsgärdet (OM-huset) med 567 Mkr, Klara Zenit med 188 Mkr och Järla Sjö med 120 Mkr. I Öresundsregionen ingick projekt i Västra Hamnen i Malmö med 237 Mkr. Fastighetsförvärv 5 fastigheter förvärvades för 219 Mkr (868). (Se även tabell på sid 4). Fastighetsförsäljningar 4

5 84 fastigheter avyttrades för Mkr (4 665) med en vinst om 740 Mkr (606). (Se även tabell på sid 4.) Den största enskilda försäljningen var Klara Zenit, som såldes för Mkr med en vinst om 500 Mkr varav 400 Mkr ingår i resultatet för Köpare var den tyska fastighetsfonden CGI. Affären är uppdelad i två delar: fastighetsförsäljning om Mkr och tecknande av ett entreprenadkontrakt om 250 Mkr. Wihlborgs kommer att förvalta fastigheten under två år efter CGI:s tillträde i december 2003, vilket ingår i förvärvspriset. Entreprenadkontraktet avser den äldre delen av fastigheten, det s k Postgirohuset, som Wihlborgs kommer att bygga om och förbinder sig att hyra ut. Postgirohuset omfattar ca kvm och inflyttning kommer att ske vid årsskiftet 2005/2006. Fastighetsförvärv och försäljningar 2003 Förvärv och försäljning Mkr Kvm Antal fastigheter Förvärv kvartal 2, Stockholmsregionen kvartal 2, Öresundsregionen kvartal 4, Öresundsregionen Försäljningar kvartal 1, Öresundsregionen kvartal 2, Stockholmsregionen kvartal 2, Öresundsregionen kvartal 3, Stockholmsregionen kvartal 3, Öresundsregionen kvartal 4, Stockholmsregionen kvartal 4, Öresundsregionen Fullständig förteckning över köpta och sålda fastigheter finns på Projektportfölj per Kommun Fastighetsbeteckning Fastighetstyp Beräknad inflyttning Kontor Nacka Järla Sjö, etapp2 1) OMhuset 2) Kontor Stockholm Q Teliahuset Kontor Malmö Q Uthyrningsbar yta, kvm Uthyrningsgrad, % Bokfört värde , Mkr 4) Tillkommande bygginvestering, Mkr Total investering, Mkr Ber årshyra, Mkr Övriga projekt och mark 3) Summa ) Ättiksfabriken, ca kvm, har ej påbörjats. I övrigt finns ca kvm ej utvecklade lokaler i Turbinhallen. 2) Förvärv av fastigheten Ladugårdsgärdet 1:48 för 236 Mkr ingår ej. 3) I Hammarby Sjöstad äger Wihlborgs kontors- och industrifastigheter. Området är under utveckling och en planprocess pågår. 4) Wihlborgs projektportfölj uppgår till totalt Mkr. Kassaflöde och finansiell ställning Wihlborgs egna kapital uppgick till Mkr (6 182) och soliditeten till 31,4 procent (27,3). Resultatet gav ett likviditetstillskott om Mkr (1 095). Efter minskning av rörelsekapitalet med 859 Mkr, främst till följd av att fordringar för genomförda försäljningar realiserades, gav den löpande verksamheten en likviditetsökning om Mkr (567). Fastighetsförsäljningarna översteg investeringar och förvärv, inklusive köp av aktier i Drott AB (publ) med Mkr. 5

6 Sammantaget gav rörelsen en likviditetsökning om Mkr (1 984). Koncernens likvida medel inklusive outnyttjade checkräkningskrediter uppgick till Mkr (1 038). Lånestruktur per Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år , år , år , år , år 500 6,72 4 Checkräkning 16 5,00 0 Totalt , De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till Mkr (14 738) med en medelränta om 5,31% (5,89). I den totala lånevolymen per 31 december ingår lånebelopp för pågående projekt med Mkr, vars räntor om 64 Mkr aktiverats. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick den 31 december till 17 månader (21). Av den totala mängden lån med kort ränta, Mkr, är Mkr förlängda med hjälp av ränteswappar med löptider om en månad till sju år, medan 400 Mkr täcks av räntetak på 4%. De lån som förfaller under 2004 har en genomsnittlig räntebindningstid på 146 dagar. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften uppgick till 5,1 år (6,2). Återköp av egna aktier Wihlborgs återköpte under det fjärde kvartalet aktier. Innehavet av egna aktier uppgick per den 31 december till (-), motsvarande 2,6 procent av antalet registrerade aktier. Genomsnittligt antal egna aktier under perioden uppgick till (-). Återköpen har skett till en snittkurs om 76,50 kr per aktie. Förvärv av aktier i Drott AB (publ) Wihlborgs förvärvade under det fjärde kvartalet B-aktier i Drott AB (publ). Det totala innehavet i Drott uppgår per den 5 februari 2004 till A-aktier och B-aktier, motsvarande 20,2 procent av kapitalet och 19,5 procent av rösterna. Aktieinnehavet i Drott har förvärvats till en snittkurs om 113,50 kr per aktie. Ändrad taxering för ett av Wihlborgs dotterbolag Skattemyndigheten i Stockholm fattade 15 december ett omprövningsbeslut avseende 2002 års inkomsttaxering för ett av Wihlborgs dotterbolag, Wihlborgs Fastigheter i Stockholm AB. Den beslutade höjningen av Wihlborgs taxerade inkomst beror i huvudsak på att skattemyndigheten ansett en utdelning om 346 Mkr från ett dotterbolag till Wihlborgs Fastigheter i Stockholm AB som skattepliktig. Detta har sin grund i att skattemyndigheten omklassificerat Wihlborgs Fastigheter i Stockholm AB från ett fastighetsförvaltande bolag till ett bolag som bedriver handel med fastigheter. Wihlborgs har överklagat beslutet och beviljats anstånd med betalningen om 97 Mkr till dess att ärendet avgjorts i länsrätten. Wihlborgs betraktar tills vidare skattemyndighetens beslut som en ansvarsförbindelse. Värdering av fastigheter Wihlborgs fastighetsbestånd har värderats enligt samma principer som Per den 31 december 2003 uppgick marknadsvärdet till 16,7 miljarder kr. Substansvärde per aktie Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 116 kr (109,50). Vid beräkning av substansvärde har såväl fastigheternas marknadsvärde som marknadsvärdet på innehavet av aktier i Drott AB beaktats. Nedskrivning av fastigheter Enligt tillämpade redovisningsprinciper ska ett återvinningsvärde per fastighet beräknas när en indikation om en värdenedgång föreligger. För ett tiotal fastigheter, varav de flesta är belägna i Stockholmsregionen, understiger det beräknade återvinningsvärdet bokfört värde varför en nedskrivning gjorts med totalt 205 Mkr. Återvinningsvärdet för övriga fastigheter bedöms dock överstiga det bokförda värdet med betydande belopp. Moderbolaget 6

7 Omsättningen under året uppgick till 114 Mkr (178) och nettoresultatet till Mkr (207). Investeringarna uppgick till 8 Mkr (20). Bolagets likvida medel inklusive outnyttjade checkräkningskrediter uppgick den 31 december till 678 Mkr (634). Personal Vid periodens slut uppgick det totala antalet anställda till 145 (157). Minskningen är en följd av fastighetsförsäljningar och effektivisering av administrativa funktioner. Förslag till styrelse Nomineringskommittén, bestående av Sten Kottmeier, Björn Lind och Mats Qviberg, föreslår inför ordinarie bolagsstämma i Wihlborgs den 31 mars omval av samtliga sju styrelseledamöter: Stefan Dahlbo, Göte Dahlin, Kerstin Fredriksson, Sven-Åke Johansson, Erik Paulsson, Mats Qviberg och Mats O. Sundqvist. Förslag till utdelning, återköp och indragning av återköpta aktier Styrelsen kommer att föreslå ordinarie bolagsstämma att besluta om: - utdelning om 6,00 kr (4,50) per aktie, vilket motsvarar 365 Mkr (281) - att ge styrelsen bemyndigande att till nästa ordinarie bolagsstämma återköpa Wihlborgsaktier motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier - att de återköpta aktierna dras in mot aktiekapitalet. Förslaget kommer att avse antalet återköpta aktier vid tiden för kallelse till ordinarie bolagsstämma. Kallelse beräknas ske omkring den 1 mars Redovisningsprinciper Wihlborgs redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt uttalanden från dess Akutgrupp. År 2005 kommer börsnoterade bolag inom EU att rapportera enligt IFRS (International Financial Reporting Standards). Vid en genomgång av dessa redovisningsprinciper är skillnaden mot idag främst till vilket värde Wihlborgs i balansräkningen ska redovisa sitt fastighetsbestånd. Bolaget har att välja mellan att redovisa fastigheterna till verkligt värde eller till anskaffningsvärde med komponentavskrivningar. Oavsett Wihlborgs val av alternativ uppkommer en avvikelse mot nuvarande redovisning. Wihlborgs tillämpar idag IFRS regler om uppskjutna skatter varför någon omvärdering av uppskjutna skatter ej blir aktuell. Händelser efter rapportperiodens utgång Försäljning av fyra fastigheter till Klövern AB Wihlborgs har sålt fyra fastigheter till Klövern AB (publ) för 120 Mkr. Försäljningen medför ingen resultateffekt. Fastigheterna är belägna i Örnsköldsvik, Norrköping och Örebro. Försäljning av 13 fastigheter för 753 Mkr och köp av en fastighet för 200 Mkr Se särskilt pressmeddelande. Utsikter för 2004 Wihlborgs av årgång 2004 är starkt och fokuserat på huvudmarknaderna Stockholm och Öresund. Den nya decentraliserade och kundnära organisationen har ytterligare stärkt Wihlborgs affärsmässighet. Soliditetsmålet om 30 procent har överträffats kan därför förväntas bli ännu ett bra år för Wihlborgs. Årsredovisning och bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma kommer att hållas onsdagen den 31 mars kl i Konserthuset, Malmö. Årsredovisning för 2003 kommer att utsändas till de aktieägare som anmält att de önskar ekonomisk information. Årsredovisningen kommer även att finnas tillgänglig på Wihlborgs kontor i Nacka och Malmö från mitten av mars. Ekonomisk rapportering 2004 Årsredovisning 2003 mars Bolagsstämma 31mars Delårsrapport januari-mars 6 maj Delårsrapport januari-juni 5 augusti Delårsrapport januari-september 28 oktober Malmö den 5 februari 2004 Wihlborgs Fastigheter AB (publ) 7

8 Styrelsen Wihlborgs Fastigheter AB, Box 888, Nacka. Tel: Hemsida: Organisationsnummer:

9 Koncernens resultaträkningar (Mkr) Okt-dec Okt-dec Helår Helår Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar Bruttoresultat Central administration och marknadsföring Resultat fastighetsförsäljningar Nedskrivningar fastigheter Rörelseresultat Ränteintäkter och erhållna utdelningar Räntebidrag Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Aktuell skatt Uppskjuten skatt Resultat efter skatt Minoritetens andel Nettoresultat Vinst per aktie, kr 5,07 7,55 11,66 15,55 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 60,8 62,4 60,8 62,4 Genomsnittligt antal, miljoner 60,9 62,4 61,6 62,4 Det finns inga utspädningseffekter från potentiella stamaktier, exempelvis teckningsoptioner, att beakta. 9

10 Koncernens balansräkningar (Mkr) Tillgångar Fastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Förändringar i eget kapital (Mkr) Ingående balans rapportperioden Kontantutdelning till aktieägarna Utdelning Klövern-aktier till aktieägarna Återköp egna aktier Omräkningsdifferenser Nettoresultat Utgående balans rapportperioden Koncernens kassaflödesanalyser (Mkr) Rörelseresultat exkl av- och nedskrivningar Betalt finansnetto Betald inkomstskatt Förändring övrigt rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar och förvärv av fastigheter Bokfört värde sålda fastigheter Förvärv av andelar i andra företag Bokfört värde sålda andelar i andra företag Övriga investeringar (netto) Kassaflöde från investeringsverksamheten Summa kassaflöden från rörelsen Utdelning till aktieägarna Återköp egna aktier Förändring räntebärande skulder Förändring avsättningar, minoritetsandelar mm Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring likvida medel Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut

11 Koncernens nyckeltal Avkastning på sysselsatt kapital, % 8,1 8,7 Avkastning på eget kapital, % 11,4 16,7 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,2 Soliditet, % 31,4 27,3 Vinst per aktie, kr 11,66 15,55 Kassaflöde per aktie, kr 18,23 18,34 Synligt eget kapital per aktie, kr 105,15 99,03 Nyckeltal för vinst per aktie samt uppgifter om antalet aktier redovisas i direkt anslutning till resultaträkningen på sid 7. Vid beräkning av nyckeltal per aktie finns inga utspädningseffekter av potentiella stamaktier att beakta. Aktieägare i Wihlborgs Fastigheter AB per Antal aktier Andel av kapital och röster, % Investment AB Öresund ,4 Erik Paulsson ,7 AMF Pension ,6 HQ Fonder ,0 Robur Fonder ,5 Sten K Johnson ,0 SPP Livförsäkring AB ,8 Skandia ,1 Mats Qviberg ,9 Maths O Sundqvist ,8 Utländska aktieägare ,5 Övriga ,1 Återköpta aktier ,6 Totalt antal registrerade aktier Den 31 december uppgick antalet aktieägare till Aktieutveckling

12 Totalavkastning 3 år.definitioner Beräkning av nyckeltal per aktie Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Det finns inga utspädningseffekter från potentiella stamaktier, exempelvis teckningsoptioner, att beakta. Sysselsatt kapital Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat före skatt plus räntekostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital. Avkastning på eget kapital Resultat i relation till genomsnittligt eget kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital i relation till balansomslutningen. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt ökat med av- och nedskrivningar samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal aktier. Synligt eget kapital per aktie Eget kapital enligt balansräkningen i relation till antal aktier vid periodens slut. 12