K L Ö V E R N. Delårsrapport januari september 2003

Transkript

1 K L Ö V E R N Delårsrapport januari september 2003 Hyresintäkterna för perioden uppgick till 213 Mkr (45) Periodens resultat efter skatt uppgick till 63 Mkr (157) Resultat per aktie uppgick till 1,33 kr (0,38) 13 Fastigheter på tolv orter har sålts för 159 Mkr (0) med 17 Mkr i vinst (0) Förvärvade fastigheter med ett sammanlagt bokfört värde om 831 Mkr ingår i räkenskaperna från 1 augusti Resultat Resultat efter skatt uppgick för perioden januari - september till 63 Mkr (157) 1). Resultatet för motsvarande period föregående år påverkades av positiva jämförelsestörande poster uppgående till 143 Mkr hänförliga till omstruktureringen av Adcore. Av resultatet utgör vinster från fastighetsförsäljningar 17 Mkr (0). Driftöverskottet var 129 Mkr (31) och finansnettot blev -71 Mkr (-16). Kassaflöde och finansiell ställning Kassaflödet uppgick till 167 Mkr (81). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 25,5 procent, motsvarande 27,1 procent efter full konvertering, vilket är en ökning jämfört med årets ingång då soliditeten var 23,4 respektive 25,6 procent. Eget kapital uppgick per 30 september 2003 till 800 Mkr (522) 2), likvida medel 230 Mkr (63) och räntebärande skulder uppgick vid samma tidpunkt till Mkr (1 552). Intäkter och fastighetskostnader Under perioden januari september 2003 uppgick hyresintäkterna till 213 Mkr (45) och fastighetskostnaderna till 84 Mkr (15) och därmed blev driftöverskottet 129 Mkr (31). Fastighetsförsäljningar Sammanlagt har tretton fastigheter sålts för en total köpeskilling om 159 Mkr (0) med en vinst uppgående till 17 Mkr (0). 1) Värden inom parentes är jämförelsetal, vilka för resultatposter och kassaflöde avser perioden januari september 2002 och för balansposter 31 december

2 Verksamhet Klövern är ett fastighetsföretag som fokuserar på att förvärva, utveckla och sälja högavkastande fastigheter i större och medelstora städer utanför storstadsregionerna. Klövern skall expandera genom att förvärva fastigheter i syfte att på ett antal orter nå en storlek som skapar grund för en effektiv drift och ledande position. Klöverns finansiella mål är att avkastningen på eget kapital långsiktigt skall uppgå till lägst 15 procent, soliditeten ska överstiga 20 procent och att räntetäckningsgraden skall vara lägst 1,3. Klövern skall också uppnå en storlek på verksamheten och börsvärdet som skapar förutsättningar för att Klövernaktien blir ett attraktivt investeringsalternativ för aktiemarknadens aktörer. Marknad och fastighetsinnehav En viss avmattning har märkts vad gäller efterfrågan på Klöverns marknader, främst avseende industrilokaler och lager. Hyresnivåerna vid nyuthyrning har dock påverkats marginellt vilket också gäller genomslaget på den ekonomiska uthyrningsgraden. I likhet med första halvåret 2003 har nettoeffekten av in- och utflyttade hyresgäster varit svagt positiv även under årets tredje kvartal. Bland större inflyttade hyresgäster återfinns Integrationsverket som flyttat in i fastigheten Svärdet 8 i Norrköping. Uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet uppgick per 30 september till 87 % av hyresvärdet, vilket är en minskning med två procentenheter jämfört med utgången av kvartal Minskningen beror på att de fastigheter som förvärvades 1 augusti 2003 hade en lägre uthyrningsgrad jämfört med det befintliga innehavet vid samma tidpunkt. Nedan visas Klöverns fastighetsinnehav i sammandrag per 30 september Fastighetstyp Antal fastigheter Yta, Kvm Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor ,2 84 Industri/lager ,7 89 Butiker ,8 95 Utbildning ,7 81 Bostäder ,0 98 Totalt ,4 87 Finansiering Per 30 september 2003 uppgick de räntebärande skulderna till Mkr (1 552) med en genomsnittlig ränta om 5,4 % (5,8) och en genomsnittlig räntebindningstid uppgående till 2,2 år (2,5). De lån som förfaller under 2003 hade vid periodens utgång en genomsnittlig räntebindningstid om 50 dagar (66). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick per 30 september till 4,1 år (3,9). Lånestruktur per Ränteförfalloår Mkr Genomsnittlig ränta, % Procentuell andel , , , , , , ,5 4 Förlagslån 50 6,3 2 Totalt ,

3 Investeringar Under perioden har fastigheter i Karlstad, Linköping, Norrköping och Örebro/Kumla förvärvats för sammanlagt 831 Mkr. Periodens totala investeringar i ombyggnationer uppgick till 76 Mkr och avser fastigheter i främst Karlstad, Norrköping, Nyköping och Uppsala. Totalt 2 Mkr har under perioden investerats i inventarier i inventarier. Samtliga belopp har aktiverats i sin helhet. Moderbolaget Verksamheten utgörs av koncerngemensamma funktioner och ägande av koncernens dotterbolag. Resultat efter finansiella poster för första halvåret uppgick till -8 Mkr. Nettoinvesteringarna i aktier, andelar och inventarier uppgick till 1 Mkr. Klöverns ägare Efter nyemissioner om 19,6 miljoner aktier i samband med fastighetsförvärven 1 augusti 2003 från Akelius Kontor AB och Mandamus uppgår antalet aktier i Klövern till st fördelat på c:a ägare. Fördelningen per 30 september 2003 med angivande av de 10 största ägarnas innehav visas nedan. Ägare Antal aktier Innehav (%) Röster (%) Lantbrukarnas Riksförbund ,1 14,2 Länsförsäkringar Södermanland ,8 4,4 Nect Holding B.V ,8 4,8 SEB Fonder ,9 2,5 Gustaf Hermelin ,6 2,3 Investment AB Öresund ,2 3,9 Erik Paulsson ,8 4,4 Catella Fonder ,8 1,8 Banque Invik S.A ,5 4,3 HQ Fonder ,3 1,5 Summa 10 största ägare ,8 44,2 Övriga ägare ,2 55,8 Totalt samtliga ägare Nominering av styrelseledamöter Efter beslut på ordinarie bolagsstämma i Klövern 23 april 2003 avseende förfaringssätt vid nominering av styrelseledamöter, har följande representanter utsetts att under styrelseordförandens ledning tillsammans arbeta fram ett förslag till styrelse att föreläggas den ordinarie bolagsstämman för beslut. Representanterna är: Mattias Nordin, LRF, Axel von Stockenström, Länsförsäkringar Södermanland, Anders Swensson, Nect Holding, Erik Paulsson, Henrik Strömbom, Catella Kapitalförvaltning samt Nils-Magnus Lilja, representerande övriga aktieägare. Representanterna kan nås via e-postadressen styrelsenominering@klovern.se eller per telefon via Klövern Rapportering och redovisningsprinciper Klöverns redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden. Den 1 januari 2003 trädde ett antal nya rekommendationer i kraft. Tillämpningen av dessa 3

4 rekommendationer har ej inneburit någon väsentlig påverkan på Klöverns redovisning. Då Klövern bedömer att verksamheten som bedrivs klassificeras som ett segment, aktualiseras inte en tillämpning av de upplysningskrav som anges av RR25 Rapportering av segment. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR20 Delårsrapportering. Med anledning av Klöverns ändrade inriktning från konsultverksamhet till fastigheter under andra halvåret 2002 gjordes förändringar och kompletteringar i den finansiella rapporteringen. Det historiska jämförelsematerialet i denna delårsrapport som omfattas av första halvåret 2002 är dock i sin helhet hänförligt till dåvarande Adcores konsultverksamhet. I anslutning till resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser samt nyckeltalsredovisning finns ytterligare förklarande kommentarer. Händelser efter rapportperiodens utgång Förvärv från Akelius Kontor Klövern har den 1 oktober 2003 förvärvat bolag innehållande totalt nio fastigheter med ett marknadsvärde om 279 Mkr från Akelius Kontor AB. Per 1 oktober 2003 består Klöverns fastighetsinnehav av totalt 105 fastigheter med en uthyrningsbar yta om c:a kvm och ett bokfört fastighetsvärde uppgående till c:a 2,9 miljarder kronor med årliga hyresintäkter uppgående till c:a 385 Mkr. Fastighetsförsäljning Klövern har sålt fastigheten Bageriet 13 i Örebro för 44 Mkr med en vinst uppgående till 1 Mkr som kommer att ingå i resultatet för kvartal Fastigheten består av totalt c:a kvm uthyrningsbar yta, varav c:a kvm utgörs av bostäder. Tidpunkter för ekonomisk rapportering Bokslutskommuniké för helåret februari 2004 Rapporter finns tillgängliga på Klöverns hemsida där det också ges möjlighet att prenumerera på delårsrapporter och pressmeddelanden. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Nyköping den 5 november 2003 Klövern AB (publ) Gustaf Hermelin Verkställande Direktör För ytterligare information: Gustaf Hermelin, VD, tel , gustaf.hermelin@klovern.se Anders Lundquist, Ekonomidirektör, tel , anders.lundquist@klovern.se Klövern är ett börsnoterat fastighetsbolag som verkar på den svenska fastighetsmarknaden genom att förvärva, utveckla och avyttra fastigheter med fokus på hög avkastning på eget kapital. Efter genomförda förvärv per 1 oktober 2003 uppgår fastigheternas bokförda värde uppgår till c:a 2,9 miljarder kronor och hyresintäkterna på årsbasis är cirka 385 Mkr. Klövern AB (publ), Box 1024, Nyköping, Tel , Fax Org.nr Styrelsens säte: Nyköping 4

5 Koncernens resultaträkningar Rullande MKR 3 mån 1) 3 mån 2) 9 mån 1) 9 mån 2) 12 mån 3) 4) 12 mån 5) Jul-sep Jul-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Okt-sep Hyresintäkter 80,6 45,2 213,4 45,4 96,5 264,5 Fastighetskostnader -28,4-14,5-84,0-14,5-35,5-104,8 Driftöverskott 52,2 30,7 129,4 30,9 61,0 159,7 Resultat fastighetsförsäljningar 0,0 0,0 16,6 0,0 0,0 16,6 Avskrivningar inventarier -0,3 0,0-1,1 0,0-0,5-1,6 Bruttoresultat 51,9 30,7 144,9 30,9 60,5 174,7 Central administration -4,2-1,6-10,7-1,6-4,1-13,3 Jämförelsestörande poster 0,0-5,5 0,0 143,3 143,4-0,1 Rörelseresultat 47,7 23,6 134,2 172,6 199,8 161,3 Finansiella intäkter 0,2 0,9 1,4 1,5 2,6 2,6 Finansiella kostnader -27,3-15,4-72,6-17,3-36,3-91,7 Resultat efter finansiella poster 20,6 9,1 63,0 156,8 166,1 72,2 Aktuell skatt 6) 7) 0,0 0,0 0,0 0,0 4,3 4,3 Uppskjuten skatt 7) 0,0 0,0 0,0 0,0 39,2 39,2 Nettoresultat 20,6 9,1 63,0 156,8 209,6 115,7 Resultat per aktie före jämförelsestörande poster och skatt före utspädning och konvertering, kr Resultat per aktie före jämförelsestörande poster och skatt efter utspädning och konvertering, kr 0,40 0,94 1,41 0,04 1,71 1,76 0,38 0,85 1,33 0,03 1,61 1,58 Resultat per aktie före utspädning och konvertering, kr Resultat per aktie efter utspädning och konvertering, kr Antal aktier vid periodens utgång före utspädning och konvertering, miljoner Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning och konvertering, miljoner Genomsnittligt antal aktier före utspädning och konvertering, miljoner Genomsnittligt antal aktier efter utspädning och konvertering, miljoner 0,40 0,58 1,41 0,41 15,76 2,82 0,38 0,55 1,33 0,38 13,98 2,60 61,0 25,3 61,0 25,3 41,3 61,0 65,4 29,9 65,4 29,9 45,9 65,4 51,1 15,6 44,6 382,6 13,3 41,1 55,6 18,1 49,1 411,9 15,1 45,7 1) Värden i kolumnerna för kvartal och 9 mån 2003 innehåller fastighetsverksamheten inom Klövern. 2) Värden i kolumnerna för kvartal och 9 mån 2002 innehåller dåvarande Adcorekoncernens IT-konsultverksamhet i kvartal 1 och 2 samt fastighetsverksamheten inom Klövern AB i kvartal 3. 3) Värden avseende helår 2002 innehåller fastighetsverksamheten inom Klövern AB för kvartal 3 och 4 samt kvartal 1-2 avseende verksamheten inom moderbolaget dåvarande Adcore ABs IT-konsultverksamhet. 4) Rörelsekostnader hänförliga till omstruktureringen av verksamheten under 2002 är redovisade som jämförelsestörande poster. 5) Värden i kolumnen för rullande 12 månader innehåller fastighetsverksamheten inom Klövern. 6) Belopp under 2002 avser effekter i samband med förvärv av StrandFastigheter i Nyköping AB och StrömFastigheter i Norrköping AB. 7) Då Klöverns resultat för 2003 förväntas täckas av skattemässiga underskott, beräknas såväl aktuell som uppskjuten skatt till 0. 5

6 Koncernens balansräkningar Mkr Anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 200,0 198,1 200,0 Inventarier 6,1 1,0 5,4 Immateriella anläggningstillgångar 0,0 0,7 0,0 Summa anläggningstillgångar 206,1 199,8 205,4 Omsättningstillgångar Fastigheter 2 640, , ,9 Kortfristiga fordringar 59,6 26,7 89,2 Likvida medel 1) 229,5 159,3 62,9 Summa omsättningstillgångar 2 929, , ,0 SUMMA TILLGÅNGAR 3 135, , ,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 551,5 168,4 336,5 Fritt eget kapital 248,4 133,1 185,7 Summa eget kapital 799,9 301,5 522,2 Avsättningar 14,1 24,6 18,7 Konvertibelt förlagslån 50,0 50,0 50,0 Räntebärande skulder 2 142, , ,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 65,9 4,2 84,9 Leverantörsskulder 31,6 9,3 36,2 Övriga skulder 31,8 2,3 19,4 Summa skulder 2 335, , ,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 135, , ,4 1) Häri ingår 134 Mkr som utgörs av medel på spärrkonto som säkerhet för återbetalning av lån. Förändring av eget kapital Summa Summa Summa Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver eget kapital eget kapital eget kapital Ingående balans vid årets början 206,6 129,9 185,7 522,2 124,9 124,9 Nyemission 97,8 117,2 0,0 215,0 253,3 421,3 Övrigt, netto 0,0 0,0-0,3-0,3-233,6-233,6 Periodens resultat 0,0 0,0 63,0 63,0 156,9 209,6 Utgående balans periodens slut 304,4 247,1 248,4 799,9 301,5 522,2 6

7 Koncernens kassaflödesanalyser Mkr 3 mån 1) 9 mån 1) 9 mån 2) 12 mån 3) Jul-sep Jan - sep Jan - sep Jan-dec Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 20,6 63,0 156,9 166,1 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m 0,4 1,1-150,1-169,8 Betald inkomstskatt 0,0 0,0 0,0 0,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 21,0 64,1 6,8-3,7 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 87,6 29,6 104,8 42,2 Förändring av rörelseskulder 29,6-11,2-233,6-86,3 Summa förändring av rörelsekapital 117,2 18,4-128,8-44,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 138,2 82,5-122,0-47,8 Investeringsverksamheten Nyemission i samband med förvärv 215,0 215,0 0,0 0,0 Förvärv av dotterbolag och rörelser 0,0 0,0 0,0 1,1 Förvärv av fastigheter -857,9-907, , ,0 Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 0,0 0,0-1,9 0,0 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,4-1,6 0,0-5,9 Avyttring av fastigheter 0,0 142,2 0,0 0,0 Investeringar i finansiella tillgångar 0,0 0,0 0,0-2,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -643,3-551, , ,0 Finansieringsverksamheten Nyemission 0,0 0,0 253,3 253,3 Förändring av räntebärande skulder 634,6 640, ,7 952,6 Kostnader för nyemissioner 0,0 0,0-21,3-21,3 Förändring av avsättningar -2,6-4,6 0,0 0,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 632,0 635, , ,6 Periodens kassaflöde 126,9 166,6 81,2-15,2 Likvida medel vid periodens början 102,6 62,9 78,1 78,1 Likvida medel vid periodens slut 229,5 229,5 159,3 62,9 1) Värden i kolumnerna för kvartal och 9 mån 2003 innehåller fastighetsverksamheten inom Klövern. 2) Värden i kolumnen för 9 mån 2002 innehåller fastighetsverksamheten inom Klövern för kvartal 3 samt kvartal 1-2 avseende verksamheten inom moderbolaget dåvarande Adcore AB. 3) Värden i kolumnen för 12 mån 2002 innehåller fastighetsverksamheten inom Klövern för kvartal 3 och 4 samt kvartal 1-2 avseende verksamheten inom moderbolaget dåvarande Adcore AB. 7

8 Koncernens nyckeltal Rullande 9 mån 9 mån 1) 12 mån 2) 12 mån 3) Avkastning på eget kapital före jämförelsestörande poster och skatt före konvertering, % Jan-sep Jan-sep Jan-dec okt - sep 9,5 6,3 7,0 13,1 Avkastning på eget kapital före jämförelsestörande poster och skatt efter konvertering, % Avkastning på eget kapital före konvertering, % Avkastning på eget kapital efter konvertering, % Soliditet vid periodens utgång före konvertering, % Soliditet vid periodens utgång efter konvertering, % Synligt eget kapital per aktie vid periodens utgång före utspädningseffekt och konvertering, kr Synligt eget kapital per aktie vid periodens utgång efter utspädningseffekt och konvertering, kr 9,2 6,0 7,0 12,5 9,5 73,5 64,8 21,0 9,2 66,2 60,6 19,8 25,5 18,4 23,4 25,5 27,1 21,5 25,6 27,1 13,11 11,92 12,64 13,11 13,00 11,76 12,47 13,00 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 10,1 5,6 1,8 1) Värden i kolumnen för 9 mån 2002 innehåller fastighetsverksamheten inom Klövern för kvartal 3 samt kvartal 1-2 avseende verksamheten inom moderbolaget dåvarande Adcore AB. 2) Värden i kolumnen för 12 mån 2002 innehåller fastighetsverksamheten inom Klövern för kvartal 3 och 4 samt kvartal 1-2 avseende verksamheten inom moderbolaget dåvarande Adcore AB. 3) Värden i kolumnen för rullande 12 månader innehåller fastighetsverksamheten inom Klövern. 8

9 Definitioner Beräkning av nyckeltal Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt. I redovisade nyckeltal efter utspädning har effekt avseende utgivna teckningsoptioner beaktats. I redovisade nyckeltal efter konvertering har effekt avseende utgivet konvertibelt skuldebrev om 50 Mkr beaktats. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsittligt eget kapital. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Synligt eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Synligt eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. 9