Granskningsutlåtande. Handläggning. Sammanfattning

Transkript

1 Granskningsutlåtande Koncept Datum: , Diarienummer: 0559/14 Aktbeteckning: Maria Lejon Telefon: E-post: Detaljplan för bostäder vid Ättehögsgatan/Gyllenstensgatan inom stadsdelen Kålltorp i Göteborg, en del av BoStad2021. Standard planförfarande Granskningsutlåtande Handläggning Stadsbyggnadskontoret har, på uppdrag av Byggnadsnämnden, genomfört samråd för detaljplaneförslaget med standard planförfarande. Planförslaget har sänts för yttrande under tiden 16 december 2015 till 19 januari 2016 och för granskning under tiden 14 september till 27 september Planförslaget har skickats ut enligt bifogad lista över granskningskrets, bilaga 1. Sammanfattning Invändningarna mot planförslaget gäller främst de minskade gårdsytorna och höjden på hörnhuset vid Ättehögsgatan/Zachrissonsgatan. Oro finns även för att antalet parkeringar inte kommer räcka. Länsstyrelsen betonar vikten av att genomföra de åtgärder enligt åtgärdsvalsstudien för Munkebäcksmotet som planbeskrivningen redogör för och Trafikverket betonar kommunens ansvar att åtgärda eventuella trafiksäkerhetsproblem om de skulle uppstå. Kontoret har bedömt att bebyggelsetillskottet är acceptabelt i en innestadsmiljö trots förändrade utsikter för flera i området. Bedömningen har även gjorts att sju våningar i hörnet Ättehögsgatan/Zachrissonsgatan är acceptabelt som ett tydligt nytillskott. Minskning av byggrätten som gjordes efter samrådet för Ättehögsgatan 4 bedöms ge större effekt för en bättre gårdsmiljö och bättre ljusförhållanden än ett lägre hörnhus. Den trafikökning som detaljplanen medför har redan tidigare beaktats med anledning av åtgärder för Munkebäcksmotet. Bullerutredningen har uppdaterats utifrån granskningsförslaget. 1(8)

2 Framförda synpunkter har i övrigt till stor del kunnat beaktas genom mindre ändringar i planhandlingarna. Bestämmelsen om fasadmaterial har dessutom vidgas något till att tillåta tegel, puts eller yta motsvarande putskaraktär. Vid putskaraktär ska fogar underordnas ytans karaktär. Eftersträvad karaktär bedöms ändå bibehållas. Kopior av samtliga yttranden har överlämnats till fastighetskontoret, fastighetsägare och berörda konsulter för kännedom och ev. beaktande vid planens genomförande. Inkomna synpunkter och stadsbyggnadskontorets kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Synpunkterna finns i sin helhet på stadsbyggnadskontoret. Kommunala nämnder och bolag m.fl. 1. Fastighetskontoret Fastighetskontoret tillstyrker det upprättade förslaget. 2. Göteborg Energi Göteborgs Energis samrådsyttrande saknades i samrådsredogörelsen på grund av missförstånd kring diarieföringen. Yttrandet överensstämmer med yttrandet i granskningen och besvaras nedan. GENAB: I området finns en nätstation och elledningar vilka utgör en viktig del i befintlig infrastruktur. Nya lägen säkras i planhandlingen med E- och u-områden som fullgott ersätter de nuvarande. Förutsättningen för läget för transformatorstationen är att markområdet är permanent lättåtkomligt för en stor lastbil med kran, som kan ha utrustning för att mäta fram fel på elektriska anläggningar eller från vilken man kan lyfta ut och in tung elektrisk utrustning. Markområdet måste också vara fritt från vatten- och avloppsledningar etc. Med anledning av Trafikkontorets regler kring maskingrävning i närheten av träd kräver de att träden ska planteras med hänsyn till planerade och/eller befintliga ledningars placering. Göteborg Energi hänvisar till föreliggande markavtal med kommunen förutsätter att ledningsrätt upplåtes för nya läget på deras nätstation och för våra ledningar inom kvartersmark. Vidare förväntas byggherren initiera och bekosta erforderliga flyttningar av befintliga anläggningar i samband med byggnationen enligt nämnda avtal. Den befintliga nätstationen och de befintliga ledningarna måste vara i drift tills den nya nätstationen och de nya ledningarna finns på plats. Fjärrvärme: Göteborg Energi fjärrvärme har flera fjärrvärmeledningar inom planområdet vilka i plankartan ges planstöd. Dessa ledningar har Göteborg Energi för avsikt att söka led- Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 2(8)

3 ningsrätt för i kommande lantmäteriförrättning. Göteborg Energi fjärrvärme har inget att erinra på planen. GothNet: GothNet kan förlägga rör och leverera bredband, IT-tjänster, om intresse finns. Ingen erinran mot förslaget. Servitut upprättas för Göteborg Energi för att nå transformatorstationen. Ledningsrätt ansöks av ledningsägarna. 3. Kretslopp och vatten Kretslopp och vatten ser inga behov av ändringar i planhandlingarna. Information och rekommendationen för kommande skeden. Yttrandet skickat till exploatören för kännedom. 4. Miljöförvaltningen Miljöförvaltningen anser att kompensationsåtgärd för nedtagna träd ska regleras i avtal mellan kommunen och byggherren. Staden har sedan tidigare jobbat med att låta träd som måste fällas i samband med byggnation ligga kvar i området. Om det ändå är så att man inte kan låta träd ligga kvar inom just detta planområde så bör man hitta andra ytor där träden kan läggas eftersom död ved är en viktig tillgång för den biologiska mångfalden. Förvaltningen påpekar att det endast är bullernivåerna från vägtrafiken som finns redovisade i bullerberäkningarna. Deras bullerkartläggning visar att man kan klara riktvärdena även när man inkluderar spårvagnstrafiken, men det behöver redovisas i planförslaget. Då träden som tas ner ligger på kvartersmark och inte har skyddsstatus bedöms kompensationsåtgärderna vara frivilliga för exploatören att genomföra och regleras inte i planen. Fastighetskontoret har inte för avsikt att reglera föreslagna kompensationsåtgärder i avtal. Efter avstämning med park- och naturförvaltningen kan träden placeras i Delsjöområdet. Bullerutredningen från samrådet inkluderade även spårvagnstrafiken men det framgick inte tydligt. Bullerutredningen har uppdaterats även utifrån granskningsförslagets ändrade byggrätter. Bullerriktlinjerna klaras. 5. Park- och naturförvaltningen Förvaltningen har inga direkta synpunkter på planförslaget. Det är viktigt att lekmöjlighet tillskapas på bostadsgården då närmaste lekplats är mycket liten. Förvaltningen ser positivt på att byggherren avser rusta upp gården med nya lek- och vistelseytor, men anser att det inte framgår med önskvärd tydlighet i illustrationsritningen att lekmöjlighet tillgodoses. Förvaltningen anser det även viktigt att tänka på att tillräcklig överbyggnad görs, inom det område där parkering möjliggörs under mark, för att kunna anlägga växtbäddar. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 3(8)

4 Då lekytan inte regleras i planen illustreras det inte i illustrationskartan men det finns en utformningsskiss för gårdarna från exploatören med på sida 21 i planbeskrivningen. Växtbäddar på garaget är en del av förslaget för dagvattenhantering men regleras inte specifikt i detaljplanen då det kan finnas flera lösningar. 6. Stadsdelsförvaltningen Örgryte - Härlanda stadsdelsnämnd med förvaltning avstår att yttra sig gällande utställning för detaljplanen för bostäder vid Ättehögsgatan. 7. Trafikkontoret Trafikkontoret har inget att erinra. 8. Parkeringsbolaget Parkeringsbolaget anser sina synpunkter från samrådet besvarade och har inga ytterligare synpunkter. Noteras Statliga och regionala myndigheter m.fl. 9. Lantmäterimyndigheten Lantmäterimyndigheten uppmärksammar att upplysning om fastighetsindelande bestämmelser på plankartan och under rubrik Fastighetsindelning i planbeskrivningen behöver kompletteras med att akt 1480K-III-3561 även upphört att gälla för fastigheten Kålltorp 105:2. att plankartan redovisar att del av befintligt utrymme för Kålltorp ga:21 utgör byggrätt inom fastigheten 105:1. Kan det finnas anledning att även ompröva gemensamhetsanläggningens läge? Allmänhetens intresse för gångvägen genom planområdet kan vara för svagt för att bilda servitut för allmänhetens nyttjande av gångvägen. Om det är av väsentligt intresse bör det förbli allmän plats. att för att ledningsrätt skall kunna bildas inom kvartersmark krävs att området är upplåtet med u-område, dvs. markreservat för ändamålet. Detta bör förtydligas under rubrik Ledningsrätt. Lantmäterimyndigheten har i övrigt inget att erinra mot förslaget Upplysningen om fastighetsindelningsbestämmelserna justeras. Funktionen av gemensamhetsanläggning s:21 avses inte ändras. Endast trafikmängden påverkas och därmed eventuellt andelstalen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 4(8)

5 Förslaget på servitut för allmänheten tas bort. Allmänhetens intresse bedöms inte vara väsentligt. Möjligheten för allmänheten att passera runt kvarteret via kommunala gator upplevs som god. Texten under ledningsrätt förtydligas. 10. Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras och därför inte kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Länsstyrelsen betonar vikten av att genomföra de åtgärder enligt åtgärdsvalsstudien för Munkebäcksmotet som planbeskrivningen redogör för. Länsstyrelsens granskningsyttrande har bilagts, se bilaga Trafikverket Trafikverket har tagit del av promemoria gällande påverkan på Munkebäcksmotet från detaljplaner söder om motet. Trafikverket saknar en redovisning av hur staden har kommit fram till sina slutsatser eller vilka antaganden staden har gjort. Promemorian saknar även en analys av Munkebäcksmotet under maxtimmen. Trafikverket kan därför inte göra någon bedömning av trafiksituationen utifrån stadens promemoria. Trafikverket anser, utifrån följande punkter, att planen kan gå till antagande. Planen ger möjlighet till förtätning med flerfamiljsbostäder i befintligt bostadsområde. Planområdet är placerat i närhet av service och är i ett område med god kollektivtrafik och med ett rimligt cykelavstånd till centrum. Biltrafik kan också använda sig av kommunala gator och på så sätt finna vägar till centrala och södra Göteborg utan att belasta det statliga vägnätet. Vidare är, såvitt Trafikverket kan bedöma, kapacitetstaket för kollektivtrafiken inte nådd. Staden arbetar med en ombyggnad av Munkebäcksmotet för att öka motets kapacitet. I det arbetet kan staden ta höjd för en ökad trafikbelastning från de södra delarna om Munkebäcksmotet. Plan- och bygglagen ger staden planmonopol. Med det följer ansvar för staden för såväl bostadsbebyggelse som för trafikutveckling. Om trafiksäkerheten äventyras på E20 genom att köer på avfartsramperna växer ut på E20 och därigenom leder till hastiga inbromsningar och upphinnandeolyckor utgår Trafikverket från att staden tar ansvar för att åtgärda eventuella trafiksäkerhetsproblem. Staden behöver kunna tömma avfartsramperna ut i det kommunala gatusystemet samt ha utrymme att magasinera eventuella bilköer. Eventuella åtgärder som Trafikverket ser som möjliga för staden att utföra är att ytterligare utveckla cykelvägsnätet i området, förändra parkeringsnormer och avgiftsbelägga gatuparkering. Det innebär att staden kan vidta åtgärder i framtiden om det skulle visa sig att trafikalstringen från området blir större än vad staden har förväntat sig. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 5(8)

6 Sakägare Sakägare i form av bolag, myndigheter, föreningar etc. har namngivits. Personnamn har inte skrivits ut, utan skrivs som fastighetsägare/boende för att möjliggöra att utlåtandet publiceras på kommunens hemsida. Uppgifter om personnamn som är kopplade till yttrandena finns på Stadsbyggnadskontoret. 12. Fastighetsägare, Kålltorp 105:9, Gyllenstensgatan 11 Anser att lekplatsen bredvid gångvägen bör rustas upp för både yngre och äldre barn. Fastighetsägaren är orolig för framkomligheten under byggtiden. Gyllenstensgatan är den enda tillfartsvägen och samtidigt för smal för möten. Det finns risk för att de boende längs Gyllenstensgatan inte kommer kunna köra in eller ut från sina fastigheter. Framkomlighetssvårigheter bedöms även uppstå från Zachrissonsgatan till Torpagatan och vice versa. Fastighetsägaren lyfter även att samfällighetsföreningen behöver kompenseras för underhållet när marken belastas med tung trafik. Fastighetsägaren poängterar att hen framfört detta under samrådet men att det inte redovisas i samrådsredogörelsen. Lekplatsen inom planområdet är privat och hör till Poseidons gård. De närmsta allmänna lekplatserna ligger vid Björcksgatan och vid Ättestigen. Fastighetsägarnas tillgänglighet till sina fastigheter ska ordnas. Poseidon kommer behöva ordna extra temporära fickor längs Gyllenstensgatan för fordonsuppställning på sin fastighet så att andra fordon kan passera. Exakt hur lösningen kommer se ut kommer hanteras i bygglovsprocessen. Marken mellan lokalgatan och befintlig parkering ägs av Poseidon som även har den betydande delen i samfälligheten för marken. De kommer hantera återställningen av marken. SBK han inte hitta någon yttrande som inkommit i samrådet. I samrådsredogörelsen sammanfattas och kommenteras endast de yttranden som inkommit skriftligt. Frågor över telefon besvaras i möjligaste mån direkt eller genom återkoppling. Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende 13. Boende på Ättehögsgatan 4F Anser att parkeringsfrågan inte är löst för området och att det redan idag är ett problem att finna parkering kvälls- och nattetid. Den boende har uppfattat att alla befintliga parkeringar kommer att ersättas med ett likvärdigt antal parkeringar i ett parkeringshus och endast ett fåtal ytterligare parkeringsplatser anläggs. Antalet parkeringsplatser kommer då inte räcka till med hänsyn till antalet nya bostäder. Förslaget på sju våningar för hörnhuset anses för högt i befintlig miljö med trevåningshus. Det kommer att skugga den boendes gård under några timmar under dagen. Den kommer också skymma solen in i vardagsrummet. Den boende föreslår att huset endast byggs i 3 våningar, såsom intilliggande fastigheter. Personen anser att det hade varit bättre att bygga på befintliga hus på Ättehögsgatan 4, då det inte skulle försämra något Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 6(8)

7 ljusinsläpp/utsikt för någon, samt skulle innebära 24 lägenheter. Detta gjordes för några år sedan i grannfastigheten, och blev riktigt bra. Några balkonger var inte aktuellt längre när den boende talade med Poseidon. Inom kvartersmarken anordnas tillräckligt med parkering för att både ersätta befintliga parkeringsplatser samt parkering för ny bebyggelse enligt kommunens krav. De platser som inte ryms i garaget anordnas ovan mark inom fastigheterna. Det finns 50 befintliga parkeringsplatser och 51 platser ska enligt kommunens riktlinjer anordnas för de nya bostäderna. Det kan jämföras med de 112 platser som illustrerats.av de illustrerade platserna planeras 86 att ligga i garaget. Bedömningen har gjorts att sju våningar i hörnet är acceptabelt som ett tydligt nytillskott. En påbyggnad på Ättehögsgatan 4 har diskuterats men inte bedömts ekonomiskt lönsamt. Orsakerna är att det är tekniskt komplicerat och förenat med stora olägenheter för de boende i huset med kyla, fukt och buller. De ekonomiska förutsättningarna för en sådan ombyggnad skiljer sig mellan hyresrätter och bostadsrätter. Balkonger möjliggörs i detaljplanen för en eventuell framtida ombyggnad. 14. Boende Zachrissonsgatan 7 I yttrandet beklagas att befintlig balans mellan gårdspark och bebyggelse försvinner liksom trivsamheten. Andra platser för bebyggelse föreslås. De nya byggrätterna medför en förändring. Bedömningen som gjorts är att återstående mark ändå kan gestaltas och anläggas för trivsam rekreation. I planarbetet prövas endast lämpligheten av den specifika platsen. I den översiktliga planeringen utreds vilka platser som kan vara lämpliga att utreda. 15. Boende på Ättehögsgatan 3F Den boende är emot byggrätten i den södra delen då det tar deras närmaste grönyta i anspråk. Platsen är viktig för alla närboende. Parkeringarna upplevs användas fullt ut i motsatts till redogörelsen i planbeskrivningen. Byggrätten med sju våningar i hörnet Zachrissonsgatan/Ättehögsgatan anses begränsa utsikten för de boende vid Ättehögsgatan 3. Det vore önskvärt att byggrätten minskade till 3-4 våningar. Grönytan som tas i anspråk ägs av Poseidon sedan planändringen 2004 och utgör gårdsmiljö för deras hyresgäster. Endast gångvägen igenom gården är allmän men föreslås bli privat då det inte finns allmänna målpunkter vid den som tidigare. Planbeskrivningen hänvisar till uthyrningsgraden. Det kan hända att vissa platser utnyttjas utan rätt. Då alla dagens platser kan ersättas vid en ombyggnad har beläggningen inte undersökts närmare. Den nya bebyggelsen kommer förändra utsikter för flera i området. Bedömningen har gjorts att bebyggelsetillskottet är acceptabelt i en innestadsmiljö och att sju våningar i hörnet är acceptabelt som ett tydligt nytillskott. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 7(8)

8 Revideringar Planförslaget har reviderats. Revideringen innebär att upplysningen om fastighetsindelningsbestämmelserna justeras och att förslaget på servitut för allmänheten tas bort. Bestämmelsen om fasadmaterial vidgas något till att tillåta tegel, puts eller yta motsvarande putskaraktär. Vid putskaraktär ska fogar underordnas ytans karaktär. Därutöver har endast bullerutredningen uppdaterats och redaktionella ändringar gjorts. Eftersom revideringen inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget behövs inte någon ny granskning. Karoline Rosgardt Planchef Maria Lejon Projektledare BoStad2021 Sändlista Kommunala nämnder och bolag m.fl. Fastighetsnämnden Göteborg Energi AB (Fjärrvärme) Göteborg Energi Gasnät AB Göteborg Energi GothNet AB Göteborg Energi Nät AB Kretslopp och vattennämnden Miljö- och klimatnämnden Namnberedningen Stadsdelsnämnden i Härlanda/Örgryte Trafiknämnden Statliga och regionala myndigheter m.fl. Lantmäterimyndigheten i Göteborg Länsstyrelsen PostNord Produktion VO Göteborg Skanova Nätplanering Trafikverket, Region Väst Vattenfall Eldistribution AB Västtrafik Göteborgsområdet AB Sakägare Utsänt enligt fastighetsförteckning Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende Hyresgästföreningen Region V Sverige Hyresgäster informeras genom Bostad Poseidon AB Övriga De som tidigare yttrat sig i ärendet, samt Förvaltnings AB Framtiden Göteborgs spårvagnar Handikappfören. Samarbetsorgan Naturskyddsföreningen i Göteborg Tillgänglighetsrådgivare Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Granskningsutlåtande 8(8)