När endera parten inte uppfyller sitt åtagande

Transkript

1 R2A YTTRANDE 1 (6) Justitiedepartementet Stockholm Promemoria om tillval och frånval i hyresrätt (Ju2008/9044/L1) Allmänt om förslaget Promemorians förslag innebär en klar förenkling jämfört med det förslag som Tillvalsutredningen lagt fram och som hovrätten tidigare yttrat sig över. Detta är välkommet samtidigt som också promemorians förslag innebär en detaljreglering och bidrar till att hyreslagen blir än mer komplex. Förslaget bör i och för sig kunna genomföras utan att det medför alltför stora praktiska svårigheter. Enligt hovrättens mening bör dock vissa frågor övervägas ytterligare. Dit hör bl.a. frågor som rör påföljden vid betalningsförsummelse från hyresgästens sida respektive bristande fullgörelse från hyresvärdens sida och en eventuell möjlighet att mot hyresvärdens önskan framtvinga avtal om tillval eller frånval. Hyreslagen När endera parten inte uppfyller sitt åtagande Det nya hyrestillägget vid tillval ska utgöra hyra, vilket innebär att hyreslagens regler om dröjsmål vid betalning av hyra gäller även för betalning av tillägg (s. 24 x). Hyresrätten kan alltså förverkas om tillägget inte betalas och det som ligger hyresgästen till last inte är av ringa betydelse. Hyresrätten kan också komma att upphöra efter en prövning enligt 46 första stycket 2 hyreslagen. Det framstår inte som alldeles självklart att reglerna om dröjsmål ska tillämpas fullt ut också på tilläggsbelopp. I vart fall kan en betalningsförsummelse föranleda särskilda överväganden av om försummelsen kan vara Box 2290, Stockholm Besöksadress: Birger Jarls torg 16, Riddarholmen Telefon: Fax: svea.hovratt@dom.se Expeditionstid: Måndag-fredag

2 YTTRANDE 2 (6) av ringa betydelse eller skälighetsbedömningar enligt den nyss nämnda bestämmelsen i 46. Det vore önskvärt att dessa frågor belystes under det fortsatta lagstiftningsarbetet. I promemorian sägs att, om hyresvärden inte fullgör sina förpliktelser enligt överenskommelsen om tillval, hyresgästen har rätt att kräva nedsättning av hyrestillägget enligt de principer som anges i 16 hyreslagen. Hovrätten vill påpeka att rätten till nedsättning av hyra bygger på att hinder eller men uppstått i nyttjanderätten. Det är inte givet att brister avseende ett tillval är att anse som hinder eller men i bestämmelsens mening. Möjligheten för en hyresgäst att utverka ett åtgärdsföreläggande (16 andra stycket) förutsätter också att hinder eller men uppkommit. Det framstår alltså som oklart vilka möjligheter som står hyresgästen till buds när hyresvärden inte uppfyller sin del av tilläggsavtalet. Hyresgästen torde i vart fall ha rätt att deponera del av hyresbeloppet hos länsstyrelsen i avvaktan på att tvisten finner sin lösning. I det fortsatta lagstiftningsarbetet bör, i linje med det sagda, utvecklas vilka möjligheter hyresgästen har att komma tillrätta med det förhållandet att hyresvärden inte fullgör sina åtaganden enligt tilläggsavtalet. I den mån frånval innebär att en hyresgäst åtar sig att själv utföra vissa åtgärder (självförvaltning) men inte fullgör åtagandet bör också belysas vilka åtgärder som kan bli aktuella för hyresvärden att vidta. Synnerliga skäl och prövning av andra villkor än hyra Av promemorian framgår att andra villkor rörande tillval och frånval än tilläggets eller avdragets storlek kan prövas enligt sjunde stycket i 55. Det skulle kunna röra sig om tvister angående avtalets giltighetstid eller tolkning av avtalets närmare omfattning. Tvister av sådant slag kan antas uppkomma i en inte obetydlig omfattning. I förslagets 55 d tredje stycket sägs att paragrafens bestämmelser inte ska tillämpas om det finns synnerliga skäl att låta tillägg eller avdrag ingå i en prövning enligt 55 första stycket, alltså en allmän bruksvärdesbedömning. Enligt promemorian finns det inget hinder mot att vid hyresnämnden begära villkorsändring beträffande ett tillägg eller avdrag och tvisten kommer då att i första hand handla om huruvida det finns synner-

3 YTTRANDE 3 (6) liga skäl att åsidosätta parternas överenskommelse. Även om undantagsbestämmelsen i 55 d är en specialreglering (lex specialis) framstår det inte som alldeles tydligt att frågor som rör tilläggets respektive avdragets storlek inte också skulle kunna prövas med tillämpning av 55 sjunde stycket. Den sistnämnda bestämmelsen ger en möjlighet för hyresnämnden att jämka avtalsvillkor och därvid eventuellt komma fram till att ett villkor som inte är skäligt ska slopas helt. Av förarbetena (BoU 1983/84:29 s. 108) framgår också att en hyresgäst i princip kan få ett helt nytt villkor infört i hyresavtalet. Teoretiskt sett skulle en hyresgäst alltså kunna med stöd av bestämmelsen kräva att, fastän hyresvärden motsätter sig det, det införs ett villkor om hyrestillägg eller hyresavdrag enligt 55 d. Hovrätten återkommer till denna fråga i anslutning till förslaget till ändring i hyresförhandlingslagen. Under alla förhållanden skulle ett klarläggande av hur bestämmelsen i 55 sjunde stycket förhåller sig till bestämmelsen i 55 d tredje stycket om synnerliga skäl vara önskvärt. Vissa ytterligare frågor i anslutning till 55 d I promemorian sägs att det är möjligt att sluta ett tilläggsavtal om hyresgästen efterfrågar ett utökat underhåll på befintlig utrustning och att det som tillförs i denna situation är den arbetsinsats som hyresvärden åtar sig. Bortsett från att sådana avtal kan antas bli sällsynta, vill hovrätten peka på att hyresvärdens åtagande i ett sådant fall närmar sig ett tjänsteåtagande. Tillvalsutredningens förslag innebär att tjänster inte ska erbjudas inom tillvalssystemet och promemorian ger annars inte uttryck för någon annan ståndpunkt. I promemorian sägs även att frågan om en överenskommelse om tillval i visst fall gäller mellan hyresvärden och en ny hyresgäst bedöms enligt allmänna avtalsrättsliga regler. Det sägs dock inte om prövningen sker vid hyresnämnden eller tingsrätten. Sådana frågor torde avse andra villkor än tilläggets eller avdragets storlek och kan därmed hanteras av hyresnämnd som en villkorstvist enligt 55 sjunde stycket. Allmänna avtalsrättsliga regler skulle då kunna få betydelse som ett moment vid prövningen om villkorets

4 YTTRANDE 4 (6) skälighet. En direkt tillämpning av allmänna avtalsrättsliga regler sker, liksom fastställelsetalan, vid tingsrätten. Första stycket 1. Det finns goda skäl för att uppställa ett krav på skriftlighet och att avtalet tas in i en särskilt upprättad handling. Hovrätten vill ifrågasätta om inte också hyresvärdens underskrift borde vara obligatorisk. Det är ju fråga om ett ömsesidigt förpliktande avtal och båda parters underskrift kan minska framtida bevisproblem, vilket måste vara till fördel också för hyresgästen. Första stycket 2. Av handlingen ska framgå att hyrestillägget eller avdraget inte ska ingå i en prövning enligt 55 första stycket. Det får antas att organisationerna på hyresmarknaden kommer att utforma och tillhandahålla blanketter för avtal av aktuellt slag. Detta skulle minska risken för tolkningsproblem. Återbetalning av hyra Bestämmelsen i förslagets 55 f (nuvarande 55 e ) gäller återbetalning av hyra, som bedömts inte vara skälig. Den tillämpas vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Enligt förslaget gäller inte återbetalningsskyldigheten i den utsträckning hyran utgör tillägg enligt 55 d. I promemorian sägs att undantaget får betydelse när hyresvärden och hyresgästen ingår en överenskommelse om tillval enligt 55 d och att ett tillägg som ska gälla enligt 55 d i den situationen inte ska leda till att hyresvärden blir skyldig att betala tillbaka hyra. Återbetalningsbestämmelsen tillämpas i praktiken nästan uteslutande på andrahandshyresförhållanden. Det föreslagna undantaget Detta gäller dock inte i den utsträckning hyran utgör tillägg enligt 55 d kan läsas så att det avser avtal om tillval eller frånval som träffats mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Det torde i andrahandshyresförhållanden vara synnerligen ovanligt att förstahandshyresgästen görs direkt underhållsskyldig i förhållande till andrahandshyresgästen och det framstår som främmande att dessa träffar avtal om tillval eller frånval enligt den föreslagna modellen. Hovrätten ifrågasätter om det över huvud taget finns anledning att göra det möjligt att

5 YTTRANDE 5 (6) träffa avtal av detta slag. Inte heller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum synes det finnas behov av en sådan möjlighet. Avsikten med den föreslagna bestämmelsen kan antas vara att en andrahandshyresgäst inte ska kunna utverka återbetalning av hyra till den del det i hyran ingår hyrestillägg som förstahandshyresgästen avtalat om med fastighetsägaren och som då ligger utanför grundhyran för förstahandshyresgästen och inte ingår i en prövning enligt 55 första stycket hyreslagen. En tydligare reglering av undantaget vore att knyta det just till bruksvärdesprövningen på följande sätt: Detta gäller dock inte i den utsträckning hyran inte ingår vid en prövning enligt 55 första stycket. Möjligheten att låta tillägget ingå om det finns synnerliga skäl skulle då gälla vid en prövning av återbetalning, vilket skulle innebära att eventuella missbruk av rätten till tillval vid andrahandsuthyrning skulle kunna stävjas. Hyresförhandlingslagen Förhandlingsordningens parter har redan i dag i viss utsträckning ingått förhandlingsöverenskommelser om prisrekommendationer. Det framstår som önskvärt att man kommer överens om prislistor för vanligt förekommande tillval och frånval. Frågor som rör prislistor och liknande kan bli föremål för förhandlingar. Om sådana förhandlingar strandar, kan tvisten enligt 24 hänskjutas till hyresnämnden. Om förhandlingar förs mellan en fastighetsägare som är ovillig att över huvud taget tillämpa systemet med till- och frånval och en hyresgästorganisation som söker förmå honom eller henne att börja göra detta och förhandlingarna strandar, skulle tvisten enligt 24 kunna föras till hyresnämnden. Enligt förslagets 25 ska hyran och andra hyresvillkor då fastställas enligt 55 och 55 d. Vid hyresnämnden är hyresvärd och den enskilde hyresgästen parter. Ett avtal om tillval eller frånval bygger på frivillighet och ingås mellan hyresgäst och hyresvärd. Skulle vid en sådan tvist hyresnämnden mot hyresvärdens önskan kunna införa ett villkor om tillval eller frånval? Motsvarande fråga uppkommer, som hovrätten tidigare antytt, också om en hyresgäst påkallar prövning av hyresvillkoren enligt 54 hyreslagen.

6 YTTRANDE 6 (6) Tillvalsutredningen anför (s. 105) att, om de kollektiva förhandlingarna strandar, bör parterna på grund av tillvalssystemets frivilliga karaktär inte kunna få hyresnämndens beslut i saken. Promemorian ger inte uttryck för någon annan uppfattning. Enligt hovrättens mening framstår det som alltför långtgående att skapa en möjlighet att mot hyresvärdens önskan införa ett avtal om tillval eller frånval i relationen mellan hyresvärden och hyresgästen. Detta bör klargöras i det fortsatta beredningsarbetet. I 21 första stycket 2 i förslaget görs ett undantag från likhetsprincipen om tillägg till eller avdrag från hyran bestäms enligt 55 d i hyreslagen. För att undvika missförstånd beträffande hyresbegreppet föreslår hovrätten att i stället uttrycket tillval eller frånval gäller enligt 55 d används. I handläggningen av detta ärende har deltagit hovrättslagmannen Cecilia Renfors samt hovrättsråden Kazimir Åberg och Måns Edling, föredragande. Cecilia Renfors Måns Edling