MARKNADSRAPPORT MAJ 2019

Transkript

1 Du håller i din hand vår rapport över den svenska bostadsmarknaden för maj. Förmodligen är du lika intresserad av specialkunskap, fakta och trender som vi. Vårt fokus är försäljning av nyproducerade bostäder och de aspekter som påverkar denna bransch. Här analyserar vi Stockholm, Göteborg och Malmö samt hushållens förhållning till kapital och boende. 1 MARKNADSRAPPORT MAJ 2019 ANALYS, UTTALANDEN OCH SPEKULATIONER ORON FÖR HUSHÅLLENS SKULDSÄTTNING ÖVERDRIVEN Att hushållens skuldsättning utgör en allvarlig systemrisk är en återkommande talepunkt i argumentationen för det skärpta amorteringskravet och andra kreditrestriktioner. Men den tunga expertgruppen Finanspolitiska rådet tycker annorlunda. Finanspolitiska rådet är en oberoende expertgrupp som har till uppgift att granska regeringens finanspolitik. I rådets årsrapport, som släpptes nyligen, så redogör man bland annat för sin syn på hushållens skuldsättning. Hushållens höga skuldsättning och uppfattningen att detta utgör en makroekonomisk risk är den viktigaste orsaken bakom de senaste årens kreditrestriktioner. Att hushållens skuldsättning är det största hotet mot den finansiella stabiliteten är också en bild som satt sig ordentligt i medierna och bland många beslutsfattare. Hushållens skulder har förvisso ökat under många år och låg under 2018 på ca 172 procent av den disponibla inkomsten. Ställs skuldsättningen i relation till hushållens finansiella tillgångar framstår förhållandet däremot som stabilt, med höga sparkvoter och en börs som stigit ordentligt under samma period. I sin årsrapport skriver man att rådet anser att oron för hushållens skuldsättning och de makroekonomiska riskerna förefaller överdriven. Rådet pekar på att det är omdiskuterat om bostadspriserna är omotiverat höga och om hushållens skuldsättning överstiger återbetalningsförmågan.

2 Svenska hushåll har ett betydligt högre sparande än andra jämförbara länder. Finansinspektionen har också i ett flertal rapporter konstaterat att hushållens marginaler för att klar betydligt högre räntor i allt väsentligt är goda. Risken för ett stort fall i privatkonsumtionen vid kraftigt höjda räntor med följdeffekter för hela samhällsekonomin kan därmed anses vara låg. Trots detta har vi på relativt kort tid fått två amorteringskrav på plats, där det sista är särskilt problematiskt eftersom det innehåller en skuldkvotsbroms som tvingar låntagaren att amortera mer om lånebeloppet är mer än 4,5 gånger årlig bruttoinkomst. Det slår direkt mot de grupper som står längst från bostadsmarknaden i dag. Det återstår att se om regeringen tar intryck av Finanspolitiska rådets lägesbedömning och vågar se över kreditrestriktionerna i syfte att göra undantag eller särlösningar för till exempel förstagångsköpare. AMORTERINGSKRAV SÅGAS AV PROFESSOR Avskaffa amorteringskraven, mildra bankernas hårdare kreditprövningar och höj bolånetaket, föreslår den förre stridbare vice riksbankschefen Lars E O Svensson i en rapport. Oron för hushållens skuldsättning är en myt, anser han. Rapporten är beställd av Stockholms Handelskammare. Och professor Svenssons slutsatser bekräftar vad Handelskammaren har hävdat: Att det skärpta amorteringskravet var överilat och borde tas bort. Lars E O Svensson, som för ett antal år sedan gjorde sig känd som en bråkmakare i Riksbankens högsta ledning, har länge viftat bort riskerna med en allt högre skuldsättning så länge bostadsskulderna inte används till en överkonsumtion. Och så har, till skillnad från den amerikanska skuldkrisen som föranledde finanskraschen 2008, inte skett i Sverige, enligt Svensson. "De utländska erfarenheterna har missförståtts, den svenska debatten har blivit missvisande och den förda politiken har blivit felaktig", skriver han i sammanfattningen av rapporten. De skärpta amorteringskraven, som syftar till att bromsa hushållens skuldsättning, har stängt ute de unga bostadsköparna mer än vad de höga bostadspriserna har gjort. De skärpta kraven sänker också hushållens motståndskraft mot ekonomiska kriser, tvärtemot syftet, enligt Svensson. 2

3 "Amorteringskraven ökar kredit- och likviditetsrestriktionerna, ökar skuldbetalningarna och minskar kassaflödena. Därmed ökar konsumtionens känslighet för inkomstbortfall", skriver Lars E O Svensson. Hans slutsats är alltså att förutom att amorteringskraven bör avskaffas, så bör även bankernas hårdare kreditprövningar lindras. Lägre och rimligare kvar-att-leva-på-kalkyler bör också införas från bankernas sida. Det Finansinspektionen bör hålla koll på är att det inte uppstår en överkonsumtion till följd av ökade bostadslån, är Lars E O Svenssons råd. HUSHÅLL MED EN INKOMST HAR SVÅRT ATT FÅ LÅN På Nytt Hem kan vi konstatera att Lars E O Svensson har rätt i påståendet att de skärpta amorteringskraven har låst ute unga från bostadsmarknaden. Den första bostaden förvärvar man ofta som singelhushåll. Dagens regler med amorteringskrav, skuldkvot och bankernas krav på att klara höga kalkylräntor skapar en extremt hög tröskel för de som önskar ta sig in på bostadsmarknaden. En tröskel som oftast blir övermäktig utan ekonomisk hjälp från föräldrar. Något som också bekräftas av Skandiabanken. Andelen unga under 30 år som behöver föräldrarnas hjälp för att låna till en bostad har ökat med nästan en tiondel hos pensionsbolaget och bolånegivaren Skandia, skriver banken i ett pressmeddelande. Enligt Skandias egna siffror har det blivit allt svårare för unga vuxna att låna pengar till bostaden. I mitten av 2016 tog omkring 15 procent av bankens kunder hjälp av en medlåntagare för att finansiera sin bostad, i dag har den siffran stigit till drygt 23 procent. Det är en ökning på närmare 10 procent. Vi kan även notera att köparna av smålägenheter idag även återfinns i gruppen åringar vilket var ovanligt tidigare. Det kan mycket väl vara en effekt av senaste årens kreditrestriktioner. Framförallt skuldkvotsbromsen på 4,5 gånger årlig bruttoinkomst slår hårt mot hushåll med endast en inkomst oberoende ålder på köparen. 3

4 STOCKHOLM: BOSTADSMARKNADEN Prisutvecklingen för bostadsrätter i Stockholm steg med 0,4 procent jämfört med föregående månad. Index för villor steg med 0,2 procent. Enligt SEB-bankens boprisindikator steg stockholmarnas förväntningar på bostadspriserna med 7 enheter, från 3 till 10. För riket steg indikatorn med 9 enheter till 27. STOCKHOLM: SUCCESSIONSMARKNADEN I Stockholm har utbudet ökat vilket har lett till lite färre antal besökare på visningarna. Det har inte påverkat priserna negativt men gör att det fortsatt tar relativt lång tid att sälja en bostad trots en stabil prisbild. Dock verkar det som att få bostäder förblir osålda. Säljarna har i stor utsträckning accepterat att bostaden idag har ett lägre värde än den hade när priserna var som högst. De tar med andra ord förlusten vilket visar att de inte tror på en snabb prisåterhämtning. Vi samarbetar med Erik Olsson Fastighetsförmedling för att kunna erbjuda våra kunder ett helhetskoncept. Detta gör att vi är en stor aktör även på successionsmarknaden. STOCKHOLM: NYPRODUKTIONSMARKNADEN Generellt märker vi en förbättring på marknaden med fler intressenter och även fler kontrakt. Det är inga stora förändringar men en ökad optimism märks hos spekulanterna. De senast försäljningsstartade projekten som prismässigt är anpassade till rådande marknad, är i bokningsskede och har attraktiva lägen fortsätter att utmärka sig med bra försäljning. Även bland de projekt som har kortare tid än 6 månader till tillträdet märks ett ökat intresse. Det ökade intresset har dock inte slagit igenom fullt ut gällande antal kontrakt. Många intressenter tittar på bostäder som deras ekonomi inte riktigt klarar av. Viljan finns men förmågan saknas, åtminstone enligt bankernas beräkningar. Generellt är vår känsla att de är i början av sitt bostadsletande och har en bit kvar till köpmognad. I ytterområdena är intresset svagt och det verkar som om priserna har sjunkit ytterligare något, vilket gör de fåtal intressenter som finns, nervösa och avvaktande. GÖTEBORG: BOSTADSMARKNADEN 4

5 Prisutvecklingen för bostadsrätter i Göteborg steg med 0,4 procent jämfört med föregående månad. Villaindex steg med 1,2 procent. Göteborgarnas förväntningar på bostadspriserna steg med 10 enhet från 12 till 22. GÖTEBORG: SUCCESSIONSMARKNADEN I Göteborg har utbudet ökat kraftigt, framförallt i innerstaden och på Hisingen. Spekulanterna har inte blivit fler, men annonserna har blivit det, enligt Mathilda Adelborg på Booli. Tuffare bolåneregler och osäkerheten bland säljare, har gjort att fler väljer att sälja först och köpa sen. Vilken är en förklaring till det större utbudet. Utbudet är högt i hela landet men vi ser ännu inga rekordnivåer som i Västra Götaland. Flera mäklare bevittnar att marknaden är klart positivare men att kunderna är extremt kräsna, det minsta fel på lägenheten, så straffar det sig direkt och kunden går vidare till nästa bostad som är till salu. Det är många lägenheter att välja på och det är enormt kämpigt att få till ett avslut, enligt fastighetsmäklarna. Hetsen med sålt före visning hör till en annan tid. Försäljningar tar i dag, i snitt uppåt en vecka längre idag än för ett år sedan. En enkät bland Mäklarsamfundets medlemmar visar att drygt hälften uppskattar att det nu tar 2-4 veckor från första visningen att sälja en bostadsrätt, en dryg tredjedel menar att det tar 5-8 veckor. Det vi ser nu är att både köpare och säljare har längre planeringshorisont. I dag handlar det inte så mycket om priset, säljarna har börjat lära sig att man kanske inte får ut lika mycket i dag som när man köpte för ett par år sedan, utan mer om att processerna tar längre tid. Tidigare var alla trygga i att deras bostad skulle säljas snabbt och enkelt och funderingarna var mest om det skulle bli kr mer eller mindre. 5 GÖTEBORG: NYPRODUKTIONSMARKNADEN Några byggherrar har lyckats hitta ett tilltalande koncept för sina bostadsprojekt. Dock ligger de ofta på platser där nyproduktioner inte har konkurrens av andra nyproduktioner. Har man den lokala

6 marknadens enda nyproduktion och dessutom ett tilltalande och ett väl genomarbetat erbjudande så finns ett mycket stort intresse, trots att inflyttningen ligger flera år framåt. Priset är förstås också viktigt och att priset ligger nära successionsmarknaden eller lite under till och med. Vi ser att de intresseanmälningar som kommer in till våra projekt är seriösa, de är färre än tidigare men leder ofta till avslut. Det är lättare för våra spekulanter att scanna marknaden nu, då det inte startas så många nya projekt utan de som ligger ute är redan kända. Marknadsföringen i print, på bussar, byggskyltar och övriga traditionella marknadsförings kanaler är betydligt större än tidigare och det blir lättare för spekulanterna att bilda sig en uppfattning om det totala utbudet av nyproduktion. Intresset för nyproduktion ökar också i de projekt som börjar närma sig inflyttning, där man säljer sin befintliga bostad i nära anslutning till att man flyttar in i den nya. Att sälja och köpa i samma marknad verkar gå alldeles utmärkt. Dock är det fortfarande så att spekulanterna har svårt med banken att få ett lånelöfte. Det krävs mycket arbete även från mäklaren i form av underlag som kostnadskalkyler, ekonomisk plan och amorteringsplaner för bostadsrättsföreningens gemensamma lån. Beslut att få lånelöfte tar en till två veckor i många fall. MALMÖ: BOSTADSMARKNADEN Prisutvecklingen för bostadsrätter i centrala Malmö steg med 0.4 procent och i ytterområden var det oförändrat jämfört med föregående månad enligt Valueguard. Villapriserna steg med 2 procent enligt Valueguard. Skåningarna tror på fortsatt prisutveckling och enligt SEBs boprisindikator har det ökat till 32 jämfört med föregående månads 26. MALMÖ: SUCCESSIONSMARKNADEN Vi upplever att visningsbesökarna har en mer positiv syn på bostadsprisernas utveckling vilket också SEBs boprisindikator visar. Marknaden upplevs som mer balanserad och något stabilare än det tidigare. Utbudet fortsätter att öka och på successionsmarknaden är det över 900 objekt ute till försäljning men vi märker att utbudet möter den efterfrågan som finns och antalet sålda bostäder är väldigt högt. 6

7 Budgivning är fortfarande vanligt förekommande och i en del områden där utbudet generellt sett är lågt märker vi mer budgivning än i andra områden. MALMÖ: NYPRODUKTIONSMARKNADEN Det är fortsatt stabilt på nyproduktionsmarknaden. Visningarna är emellanåt välbesökta men långa tillträdestider samt oro för den egna ekonomin är något som gör att kunderna beslut tar något längre tid än tidigare. De bostäderna som är inflyttningsklara fo rtsätter att säljas i bra takt då köparna därigenom kan sälja och köpa i samma marknad. Därmed behöver spekulanterna inte oroa sig allt för mycket för vad som kommer hända med ekonomin och ränteläget. VAD ÄR HOX INDEX? Det är ett kvalitetsjusterat index från Valueguard som mäter prisutvecklingen på bostadsrätter och villor i Sverige. Beräkningen görs genom en regressionsanalys, med nya värden för varje månad. HOX INDEX FORTSATT UPPGÅNG PÅ BOSTADSMARKNADEN I APRIL I april går prisindex för privatägda bostäder i Sverige, HOXSWE, upp med 0,8 procent. Uppgången är kraftigast för villor, villaindex stiger i riket med 1,1 procent medan bostadsrättsindex stiger med 0,4 procent. I Stockholm går bostadsrättsindex upp med 0,4 procent medan villaindex stiger med 0,2 procent. Även i Göteborg stiger bostadsrättsindex med 0,4 procent medan uppgången i villaindex är 1,2 procent. I Malmö sjunker bostadsrättsindex med 0,2 procent och villaindex stiger med 2,0 procent. Det är vanligt att index stiger i april, justerat för säsongseffekter ökar HOXSWE med 0,2 procent. Index för bostadsrättsindex i riket stiger säsongsjusterat med 0,1 procent medan motsvarande siffra för villaindex är 0,2 procent. Antalet transaktioner i april var ungefär 10 procent fler än motsvarande månad förra året. Ökningen är något högre för villor än för bostadsrätter. 7

8 Valueguard har även undersökt prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden under första halvan av maj i Stockholm och Göteborg. I båda kommunerna stiger bostadsrättspriserna med 1 procent jämfört med april. Marknadsindikatorn från Valueguards mäklarpanel har legat på en nivå runt +24 under april och de två första veckorna av maj. Det betyder att fler mäklare i panelen tror på uppgång än på nedgång. SEB:S BOPRISINDIKATOR - KRAFTIG UPPGÅNG I HUSHÅLLENS BOPRISFÖRVÄNTNINGAR SEB:s Boprisindikator stiger i maj. Uppgången är 9 enheter från föregående månad och indikatorn är nu 27. På regional nivå ser vi tydliga uppgångar i alla regioner och fortsatt är det Östra Götaland som ligger i topp, denna månad på 34 med Skåne tätt efter på 32. Övriga regioner återfinns i ett spann mellan 10 och 23. Hushållens förväntningar på reporäntans nivå om ett år sjunker marginellt till 0,12 procent. Andelen som planerar att binda sina rörliga lån har minskat från förra månaden och ligger nu på 5 procent. VAD ÄR SEB:S BOPRISINDIKATOR? SEB:s Boprisindikator definieras som skillnaden mellan andelen som tror på stigande priser och andelen som tror på fallande priser. Av de tillfrågade hushållen svarar 49 procent att de tror på stigande priser det kommande året. Det är en ökning med 5 enheter från föregående månad. Andelen som tror på fallande priser har minskat med 4 procentenheter och hamnar på 22 procent. Andelen som tror på oförändrade priser ligger kvar på samma nivå som i april, 21 procent. Boprisindikatorn är skillnaden mellan andelen som tror på stigande priser och andelen som tror på fallande priser. Indikatorn ligger i denna mätning på 27, vilket är en ökning med 9 enheter jämfört med förra månaden. 8

9 Boprisförväntningarna stiger rejält och har nu ökat med 27 enheter sedan årsskiftet. Hushållen har under ganska lång tid varit mer optimistiska om bostadsmarknaden än prognosmakarna som ofta varnat för fortsatta nedgångar. Den faktiska prisutvecklingen går nu i sidled eller svagt uppåt och ger alltså i allt väsentligt hushållen rätt. Det finns alltså all anledning att följa hushållens uppfattningar om prisutvecklingen noga, säger SEB:s privatekonom Jens Magnusson. Reporäntan 0,12 procent om ett år På frågan vad hushållen tror om nivån på Riksbankens reporänta om ett år svarar de i genomsnitt att reporäntan kommer att ligga på 0,12 procent. Det är 0,01 procentenheter lägre än förra månaden. Fem procent av hushållen planerar att binda räntan Av de hushåll som helt eller delvis har rörlig ränta på sina lån svarar 5 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden. Det är en nedgång med två procentenheter från förra månaden. Andelen som säger att de idag har en kombination av fast och rörlig ränta på sina bostadslån ligger på 20 procent jämfört med föregående månad 21 procent. De som enbart har rörlig ränta minskar med fyra procentenheter och ligger på 23 procent jämfört med förra månaden. Hushållens ränteförväntningar steg inför Riksbankens höjning i december men har sedan snabbt fallit tillbaka sedan årsskiftet. De ligger nu ganska stabilt på låga nivåer och fortsätter till och med att sjunka något. Det är rimligt att anta att de låga ränteförväntningarna bidrar till både stigande förväntningar på bopriserna och sjunkande intresse för att binda räntan på bostadslånen, säger Jens Magnusson. 9 Boprisindikatorn positiv i hela landet På regional nivå redovisas Boprisindikatorn som ett medelvärde av de två senaste månaderna. Störst ökning ser vi i Svealand utom Stockholm, där indikatorn ökade med 10 enheter från 13 till 23. I Västra Götaland steg indikatorn med 10 enheter, från 12 till 22. Östra Götaland, Skåne och Stockholm ökade alla med 7 enheter vardera. Östra Götaland från 27 till 34, Skåne från 25 till 32 och Stockholm från 3 till 10. Norrland steg med 1 enhet, från 22 till 23.

10 HUSHÅLLENS KONFIDENSINDIKATOR Hushållens konfidensindikator föll i maj tillbaka rejält efter att ha stigit något de senaste månaderna. Hushållens syn på sin egen ekonomi, såväl i nuläget som på tolv månaders sikt dämpades, vilket var den främsta orsaken till indikatorns fall. Det är dock inte synen på den egna ekonomin som förklarar den jämförelsevis låga nivån på konfidensindikatorn, utan synen på den svenska ekonomin tolv månader framåt tillsammans med inställningen till om det är fördelaktigt att köpa kapitalvaror i nuläget. Hushållens förväntningar på arbetslösheten i Sverige är fortsatt pessimistiska medan risken att själv bli arbetslöshet bedöms ha minskat ytterligare. Samtidigt sjönk andelen hushåll som tror sig kunna spara något under de kommande tolv månaderna och det är något fler hushåll än i april som uppger att de går jämnt upp eller skuldsätter sig. Andelen hushåll som planerar att lägga mer pengar än tidigare på kapitalvaruinköp de kommande tolv månaderna minskade kraftigt och var den främsta anledningen till det stora fallet i mikroindex. Nettotalet för frågan sjönk med hela 8 enheter denna månad vilket delvis kan ses som en rekyl på uppgången i april. Pris- och ränteförväntningar: Hushållens inflationsförväntningar på tolv månaders sikt steg från 3,4 procent i april till 3,6 procent i maj. Förväntningarna på den rörliga bostadsräntan är i stort sett oförändrade på samtliga tidshorisonter. 10

11 NYTT HEM Vi finns representerade i Stockholm, Göteborg och Malmö. Förutom mäklare har vi även andra specialister inom nyproduktion av bostäder allt för att vi ska fungera som samarbetspartner över ett nybyggnadsprojekts hela tid. För närvarande hanterar vi försäljningen av ca 80 projekt bestående av totalt ca bostäder. Det gör oss till den största aktören på förmedling av nyproduktion i våra tre största städer. Förutom månatliga rapporter kan vi erbjuda specifika rapporter som går på djupet inom geografiska områden, utvalda målgrupper eller typ av bostadsbyggande. Kontakta oss för mer information. nytthem.se ODENGATAN 82 ODINSGATAN STOCKHOLM GÖTEBORG stefan.strahle@nytthem.se marie.guregard@nytthem.se SÖDRA FÖRSTADSGATAN MALMÖ Labinot.krasniqi@nytthem.se 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17