Hyror i Familjebostäders bestånd 2006

Transkript

1 Hyror i Familjebostäders bestånd 2006 en Innehåll Introduktion 2 Ej ombyggda fastigheter och ombyggda före 1960 med byggår: Ombyggda fastigheter med ombyggnadsår: Beräkna normhyra Lathund 14 Hyresstatistik baserad på Familjebostäders till Hyresnämnden redovisade uppgifter Björn Alfredsson i samarbete med Hyresgästföreningen och Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet (NHB)

2 Hyror i Familjebostäders bestånd 2006 en Det råder stor enighet om att bra hyresstatistik är en nödvändig förutsättning för framgångsrika hyresförhandlingar. Jämförelser mellan hyror i allmännyttiga bostadsföretag och privata bostadsföretag är på sätt och vis grundläggande i förhandlingsarbetet för att bedöma rimligheten i olika hyreskrav. Utan möjligheter till sådana jämförelser sätts bruksvärdessystemet ur spel. Därför levererar också de allmännyttiga bostadsföretagen grundläggande hyresuppgifter till Hyresnämnderna. En bra hyresstatistik som speglar hyresstrukturen inom allmännyttan är ett viktigt och nödvändigt verktyg för effektiv hyreskamp. Med hyresstatistik menas då inte bara hyresuppgifter om enskilda lägenheter. Hyresuppgifterna blir inte relevanta förrän de struktureras och relateras till vissa bakomliggande faktorer som fastigheternas läge, ålder, eventuella ombyggnad och allmänna standard. För att kunna tjäna som ett jämförelsematerial måste hyresstatistiken sättas samman på ett sådant sätt att den sammanför fastigheter med lika bakgrund som i sin tur erbjuder en ingång till uppgifterna. Den här sammanställningen är ett led i arbetet med att framställa en meningsfull hyresstatistik som ska kunna användas och kännas meningsfull av hyresgäster boende i privatägda hyresrätter. Det har under lång tid saknats hyresstatistik och förhoppningsvis kan detta initiativ sporra också hyresgäster i andra kommuner än Stockholm att göra sina egna sammanställningar. På de följande sidorna redovisas 2006 års hyror i Familjebostäders bostadsbestånd i Stockholms innerstad. Tabellerna baseras på den hyreslista som Familjebostäder redovisat för Hyresnämnden i juni 2006 och som bolaget ställt till undertecknads förfogande. I medelhyreslistan redovisas fastighetsvis antal lägenheter fördelade på fem storleksklasser, 1 rum och kök och mindre, 2 rum och kök, 3 rum och kök, 4 rum och kök samt 5 rum och kök och större. För varje lägenhetsstorlek redovisas medelytan i m 2 och medelhyran i kr/m 2 och år. För varje fastighet redovisas summerade uppgifter. Fastighetsvis finns uppgifter om byggnadsår och ombyggnadsår. Uppgifterna i medelhyreslistan har registrerats, strukturerats och kompletterats med normhyra. För normhyreberäkningen tillämpas såväl den nya som den äldre metoden. I tabellerna redovisas dock endast beräkningsresultaten enligt den äldre metoden. Detta val motiveras främst av att den äldre metoden förefaller vara den mest tillämpade i andra redovisningar trots att den nyare metoden ger ett mer rättvis resultat. I slutet av den här rapporten finns en lathund som visar hur beräkningen av normhyra går till enligt båda metoderna. En mer omfattande rapport om hur normhyran beräknas kan beställas separat. Beräkningen av normhyra för en fastighet är beroende av vilken den typiska lägenheten i fastigheten är. Fastighetens typlägenhet utgörs normalt av medianlägenhetens storlek vad avser antal rum. När Auto anges som typlägenhet har bestämningen utgått från lägenheternas medelyta i fastigheten. Sammanlagt har Familjebostäder 100 fastigheter i Stockholms innerstad. Fem av dessa har av olika skäl (kollektivhus, servicehus, kallhyra, el inbakad i hyran) inte medtagits eftersom de inte bör användas för hyresjämförelser i det ordinarie beståndet. De resterande 88 fastigheterna redovisas i två huvudgrupper, ej ombyggda och ombyggda. I respektive huvudgrupp görs en åldersindelning. De grupper som förekommer i redovisningen är: Antal Ej ombyggda fastigheter Byggår före 1960 och ombyggda före Byggår Byggår efter Summa 39 Ombyggda Ombyggnadsår före Ombyggnadsår Ombyggnadsår Ombyggnadsår Ombyggnadsår efter Summa 56 För varje tabell (kategori och åldersgrupp) finns en summering och en redovisning av max-, minvärde och spridning för hyrorna. Medelvärden för hela grupper är vägda med avseende på fastigheternas totalyta. Tabellerna är förhoppningsvis lätta att förstå. Skulle något till äventyrs vara oklart så besvaras frågor via e-post på adress: hyresstatistik@bekymradehyresboende.se. Använd också ovanstående adress om felaktigheter eller saker som ser allmänt konstiga ut upptäcks. Till sist. Glöm inte bort att en bra hyresstatistik inte bara kan användas för jämförelse med privata hyror. Den gör det också möjligt att analysera hyressättningen inom det bostadsföretag som den avser. Bekymrade Hyresboende/Björn Alfredsson 2

3 3 Familjebostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Oxögat 3 Malmskillnadsgatan /1936 Ej omb 4,13 % Björken 18 Valhallavägen /1928 Ej omb 4,85 % Johannes Mindre 8 Malmskillnadsgatan /1932 Ej omb 4,47 % Torkan 17 Drottninghusgränd 1 m fl 1889/1924 Ej omb 4,09 % Östermalm Västergötland 19 Högbergsgatan /1935 Ej omb Auto 4,6 % Vattumannen 22 Swedenborgsgatan 4 m fl 1893/1940 Ej omb 2 rk 2,91 % Italien Större 5 Regeringsgatan Ej omb Auto 3,03 % Krejaren 17 Sibyllegatan Ej omb 2 rk 3,14 % Östermalm Kroken 7 Ringvägen /1938 Ej omb 4,37 % Kroken 2 Götgatan /1953 Ej omb 3,97 % Trädgårdsföreningen 1 Olof Palmes m fl 1913 Ej omb Essingevarvet 3 Källbergsvägen Ej omb 3,78 % Stora Essingen s, v 28 28, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ej ombyggda

4 4 Familjebostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Essingevarvet 6 Junohällsvägen Ej omb 3,73 % Krejaren 18 Sibyllegatan Ej omb 2 rk 4,04 % Kroken 4 Götgatan Ej omb 4,13 % Ripan 5 Artillerigatan Ej omb 2 rk 3,91 % Kroken 3 Götgatan Ej omb 3,92 % Flaggan 10 Beckbrännarbacken Ej omb 2,86 % Roslagsbanan 5 Valhallavägen Ej omb 4,06 % Stora Essingen 1:78 Essingeringen Ej omb 2 rk 4,09 % Propellern 13 Bergsundsgatan Ej omb 3,61 % Skutan 30 Industrigatan Ej omb 3,87 % Stören 15 Timmermansgatan 7 m fl 1935 Ej omb 3,66 % Stören 16 Högbergsgatan Ej omb 3,75 % Stora Essingen Östermalm Östermalm Norra Djurgården Stora Essingen s, v 4 30, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ej ombyggda

5 5 Familjebostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Ingenjören 7 Grindsgatan Ej omb 3,98 % Islandet 19 Holländargatan 9a 1939 Ej omb 2 rk 3,42 % Slipen 37 Bergsunds Strand Ej omb 3,64 % Danviksklippan 1Södra Hammarbyhamnen Hästholmsvägen Ej omb 2 rk 3,59 % s, v 27 38, , , , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , , ± ± 37,8% ± 22,3% ± 8,1% ± 9,5% ± 7,2% ± 23,3% en Ej ombyggda

6 6 Familjebostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Bondesonen 17 Renstiernas Gata m fl 1980 Ej omb 2,31 % Bonden Mindre 17 Bondegatan 36 m fl 1981 Ej omb 2,47 % Österbotten 32 Regeringsgatan 70 m fl 1982 Ej omb 2,45 % Dykärret Mindre 9 Swedenborgsgatan Ej omb 2,33 % Dykärret Mindre 11 Ekehjelmstorget 2 m fl 1984 Ej omb 2,43 % Lappskon Mindre 2 Bastugatan 2 m fl 1984 Ej omb 2,43 % Urvädersklippan Större 20 Götgatan 17 m fl 1984 Ej omb 2 rk 2,39 % Dykärret 22 Fatbursgatan 8 m fl 1985 Ej omb 2 rk 2,39 % s, v 5 52, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , ± ± 7,0% ± 6,4% ± 4,0% ± 5,7% ± 5,2% ± 6,9% en Ej ombyggda

7 7 Familjebostäder 2006 Ej ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Innanhavet 1 Södra Hammarbyhamnen Båtbyggargatan 2 m fl 2002 Ej omb 1,25 % Lugnvattnet 1 Södra Hammarbyhamnen Båtbyggargatan 32 m fl 2002 Ej omb 1,26 % Mältplåten Ej omb Södra Hammarbyhamnen s, v 2 50, , , , , , , , , , , , , , , , , Hela gruppen , , , , , , ± ± 20,4% ± 1,2% ± 1,8% ± 1,9% ± 1,1% ± 3,1% en Ej ombyggda 2000

8 8 Familjebostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Råttan 10 Krukmakargatan 22 m fl 1905 Omb rk 4,35 % Trädgårdsmästaren 12 Surbrunnsgatan Omb ,91 % Vasastaden Skutan 31 Industrigatan Omb ,97 % Båten 6 Grubbens Gata m fl 1920 Omb ,75 % Båten 7 Grubbens Gata Omb rk 3,91 % Hemsöborna 2 Onkel Adams m fl 1936 Omb rk 3,71 % Nya Riket 1 Olof Dalins m fl 1936 Omb ,69 % Pennskaftet 2 Onkel Adams m fl 1937 Omb rk 3,59 % Röda Rummet 1 Olof Dalins m fl 1937 Omb ,94 % Kristineberg Kristineberg Kristineberg Kristineberg Båten 8 Grubbens Gata Omb ,11 % Båten 9 Grubbens Gata Omb ,82 % Båten 10 Grubbens Gata Omb rk 3,78 % s, v 6 48, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda

9 9 Familjebostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Draget 1 Södermannagatan 57 m fl 1924 Omb ,85 % s, v , , , , Hela gruppen , , , , , , ± ± 56,9% ± 10,9% ± 10,3% ± 26,6% ± 1,6% ± 12,6% en Ombyggda

10 10 Familjebostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Ormen Större 1 Hornsgatan 52 m fl 1890 Omb rk 4,03 % Vildsvinet 25 Grevgatan 31 m fl 1895 Omb rk 3,01 % Vildsvinet 24 Grevgatan Omb ,89 % Barnhuset 16 Wallingatan Omb ,14 % Karlavagnen 14 Vegagatan Omb ,4 % Östermalm Östermalm Vasastaden Tvättkorgen 1 Stora Essingen Junohällsvägen Omb ,07 % Monumentet 27 Ölandsgatan Omb ,79 % Väktaren 15 Sankt Eriksgatan Omb ,57 % Monumentet 25 Ölandsgatan Omb ,69 % Målaren 2 Surbrunnsgatan Omb ,77 % Vasastaden s, v 1 37, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda Hela gruppen , , , , , , ± ± 17,3% ± 19,8% ± 10,9% ± 14,5% ± 0,0% ± 17,3%

11 11 Familjebostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Kroken 24 Ringvägen 104 m fl 1912 Omb ,34 % Grinden 20 Sankt Eriksgatan m fl 1903 Omb ,47 % Kolonnen 6 Götgatan 97 m fl 1911 Omb ,08 % Släggan 9 Hornsbruksgatan 17 m fl 1903 Omb rk 3,07 % Ormsaltaren 8 Klevgränd 1b 1897 Omb ,28 % Lammet 16 Gamla Brogatan m fl 1898 Omb rk 2,98 % Hälsokällan 9 Markvardsgatan Omb ,25 % Bulten 20 Långholmsgatan Omb rk 2,74 % Bulten 21 Långholmsgatan Omb rk 2,68 % Vasastaden Morellträdet 22 Gambrinusgatan Omb rk 2,25 % Morellträdet 21 Hantverkargatan Omb rk 2,23 % Klingan 6 John Bergs m fl 1938 Omb ,89 % Stadshagen s, v 5 45, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda Hela gruppen , , , , , , ± ± 10,4% ± 7,6% ± 4,8% ± 4,0% ±,2% ± 5,1%

12 12 Familjebostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Kniven 23 Hallandsgatan Omb rk 4,04 % Krejaren 19 Sibyllegatan 29 m fl 1879 Omb rk 1,65 % Färdknäppen 2 Fatbursgatan Omb ,86 % Kikaren 15 Dalagatan Omb ,19 % Prismat 3 Götgatan 71 m fl 1904 Omb ,95 % Oxögat 4 Malmskillnadsgatan 41 m fl 1868 Omb rk 4,4 % Urvädersklippan Större 2 Götgatan Omb ,52 % Pahl 6 Bondegatan 35 m fl 1959 Omb rk 3,58 % Oljan 30 Sågargatan Omb ,83 % Metspöet 15 Rutger Fuchsgatan m fl 1949 Omb ,3 % Östermalm Vasastaden Skörden 25 Hjärnegatan 2 m fl 1891 Omb rk 4,96 % Jakten 4 Artemisgatan Omb ,36 % Hjorthagen s, v 10 33, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda Hela gruppen , , , , , , ± ± 41,4% ± 28,0% ± 29,5% ± 27,7% ± 21,6% ± 25,4%

13 13 Familjebostäder 2006 Ombyggda Byggår Omb Typlgh Höjn Bulten 22 Långholmsgatan Omb rk 5,31 % Jakten 5 Artemisgatan 27 m fl 1916 Omb ,23 % Hjorthagen Herden 5 Fleminggatan 105 m fl 1910 Omb rk 2,06 % Kolonnen 5 Ringvägen Omb rk 35,96 % Jägaren 17 Vasastaden Tegnérgatan /1921 Omb ,4 % Jägaren 30 Vasastaden Luntmakargatan 50 m fl 1883/1922 Omb ,54 % Vitbetan 21 Katarina Bangata Omb ,59 % Paraden 9 Ladugårdsgärdet Erik Dahlbergsgatan Omb ,14 % Oron 11 Kocksgatan Omb ,91 % s, v 5 34, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en Ombyggda 2000 Hela gruppen , , , , , , ± ± 18,7% ± 28,2% ± 19,1% ± 9,4% ± 15,7% ± 24,4%

14 Beräkna normhyra Lathund När två lägenhetshyror ska jämföras kan inte detta ske rakt av, såvida inte lägenheterna är identiska. Men så är sällan fallet och därför behöver de hyror som ska jämföras anpassas så att de blir jämförbara. Det sker genom att räkna om hyrorna till en tänkt trerumslägenhet på 77 m 2. Den beräknade hyran kallas för normhyra. Beräkningen sker enligt en allmän formel med hjälp av uppgifter om årshyra och ett tabellvärde som bestäms av lägenhetstyp (antal rum och kök) samt lägenhetsyta. Tabellvärdet sätts i relation till normlägenhetens tabellvärde och allt delas med normlägenhetens yta, dvs. 77 m 2. Normhyran uttrycks i kronor per m 2 och år. Tabellvärdena för normlägenheten och lägenheter som ska jämföras avläses ur tabeller som redovisas i komprimerad form i spalten intill. Äldre metod Byggår till och med 1977 Lägenhets- Lägenhetstyp värde s 27 v rkv 34 2 rk rk 56 6 rk 58 7 rk 60 Byggår 1978 och senare samt ombyggda Lägenhets- Lägenhetstyp värde s 32 v rkv 40 2 rk rk 56 6 rk 58 7 rk 60 Allmän formel: Årshyra Normvärde Tabellvärde 77 Tabellvärde = Lägenhetsvärde + lägenhetsyta Normlägenhetens tabellvärde = = 127 Formel: Årshyra 127 Tabellvärde 77 Det finns två olika metoder för att beräkna normhyran som tar sig uttryck i olika uppsättning tabellvärden. Den äldre metoden, som tillämpas i den här rapporten, tar också hänsyn till byggnadsår när tabellvärdet bestäms. I den nyare metoden specificeras lägenhetstypen noggrannare. De olika metoderna resulterar också i olika tabellvärden för normlägenheten, 127 i den äldre metoden, 121 i den nyare. I ett separat dokument finns de fullständiga tabellerna redovisade. Nyare metod Lägenhets- Lägenhetstyp värde s 24 v rkv 34 1,5 rk 37 2 rk 40 2,5 rk ,5 rk 46,5 49 4,5 rk 50,5 5 rk 52 6 rk 55 7 rk 57 8 rk 59 Formel: Årshyra 121 Tabellvärde 77 Tabellvärde = Lägenhetsvärde + lägenhetsyta Normlägenhetens tabellvärde = =