Bilaga 3 Ersättningsprinciper och markåtkomst

Transkript

1 Bilaga 3 Ersättningsprinciper och markåtkomst Byggande av järnväg regleras i lagen om byggande av järnväg vilken i sin tur hänvisar till Expropriationslagen (ExL) när det gäller markåtkomst. Förfarandet påminner om det vid byggande av allmän väg men den stora skillnaden uppträder när det gäller att få tillgång till marken. Mark för järnväg upplåts genom äganderätt. Ersättningsreglerna i Expropriationslagen (ExL) En grundprincip för ersättningsreglerna i ExL är att sakägarens förmögenhetsställning efter expropriationen bör vara densamma som om någon expropriation inte hade ägt rum. Expropriationsskada i denna bemärkelse omfattar den totala nettoskadan som expropriationen orsakar och skadevärderingen kan sägas gå ut på att bestämma värdet av förlorade förmögenhetsobjekt. Endast ekonomiska skador ersätts och detta innebär att ersättning inte utgår för affektionsvärden och liknande. Med ekonomisk skada menas här mera strikt monetär skada, d.v.s. skada som kan uppskattas i pengar. Expropriationsersättningen skall således i princip motsvara den minskning i sakägarens förmögenhet som uppkommer genom expropriationen. Ersättningen skall emellertid delas upp i olika ersättningsposter, löseskilling, intrångsersättning och annan ersättning. Löseskilling skall utgå vid expropriation av hel fastighet och intrångsersättning skall utgå om expropriationen avser del av fastighet. Posten annan ersättning skall i princip svara mot den restskada som inte blir kompenserad genom någon av de två andra ersättningsposterna. Det är emellertid inte meningen att skador skall kunna föras över från en ersättningspost till en annan. En skada som inte ersätts genom löseskilling eller intrångsersättning trots att den är av den typ som hänförs till någon av dessa ersättningsposter, skall alltså inte heller kunna kompenseras genom annan ersättning. Motivet till att dela upp ersättningen i olika ersättningsposter är att olika regler gäller för ersättningsposterna i fråga om hänsyn till så kallad företagsskada (4 kap 2 ExL) om avräkning av nytta mot skada samt om inteckningshavarens rätt till expropriationsersättningen. Vidare tvingar uppdelningen fram en klarhet i parternas yrkanden och domstolarnas motiveringar. Den skapar dessutom förutsättningar för att domarna skall kunna tjäna till ledning vid frivilliga uppgörelser om förvärv av andra objekt. Inom ExL finns två regler, influensregeln och presumtionsregeln, vilka är viktiga att beakta då värdeminskning och ersättning ska fastställas. Den så kallade influensregeln (4 kap 2 ExL) innebär att man normalt skall bortse från inverkan av själva expropriationsföretaget när man bestämmer fastighetens marknadsvärde före expropriationen. Värdet efter expropriationen skall däremot alltid uppskattas till det aktuella värdet d.v.s. med beaktande av värdeinfluensen. Positiv värdepåverkan brukar kallas företagsnytta och negativ påverkan företagsskada. Även den så kallade presumtionsregeln (4 kap 3 ExL) kan leda till att inte hela marknadsvärdesminskningen ersätts. Regeln innebär att värden som beror på förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt inte ersätts om de har uppnått efter en viss tidpunkt, den så kallade presumtionstidpunkten. Normalt ligger denna tidpunkt tio år före ansökningen om expropriation. Förväntningsvärden grundade på åtgärder som är tillståndspliktiga enligt t.ex. byggnadslagstiftningen ersätts inte om de har uppstått efter presumtionstidpunkten. Sådana förväntningsvärden som grundas på tillåtna ej

2 tillståndspliktiga åtgärder ersätts dock alltid, t.ex. uppförande av ekonomibyggnader eller anordnande av husbehovstäkt. Översyn av Expropriationslagens regler Expropriationsersättningsutredningen redovisade i sitt slutbetänkande (SOU 2008:99) förslag på ändringar av ersättningsreglerna i expropriationslagen. Utredningen föreslår bl.a. att ett schablontillägg ska utgå med 25 % av marknadsvärdesminskningen som kompensation för det individuella värdet. Påslaget motiveras med den värderingsosäkerhet som finns när man ska fastställa marknadsvärdet för fastigheten. Med det individuella värdet avses det värde som fastighetsägaren själv värderar förlusten till. Detta och övriga förslag från utredningen har skapat förväntningar hos fastighetsägarna om högre och generösare ersättningar vid olika intrång. Utredningsförslaget har ännu inte lett till någon proposition. Eventuella lagändringar förväntas tidigast efter halvårsskiftet Värderingsmetoder Den värderade intrångsersättningen skall motsvara fastighetens marknadsvärdeminskning. Av förarbetena till ExL framgår att marknadsvärdesprincipen innebär att det är målet för värderingen som anges. Vilka metoder som skall användas för att nå detta mål preciseras inte i lagtexten. Marknadsvärdeminskningen bör i princip bestämmas som skillnaden mellan hela fastighetens marknadsvärde före intrånget och motsvarande värde efter intrånget. En tillämpbar metod är här ortsprismetoden. Ortsprismetoden utgår oftast från ett ortsprismaterial, d.v.s. utifrån de priser som betalats för köp av likartade fastigheter i orten. När det gäller skogsmark och jordbruksmark brukar man ofta räkna med marknadsvärden per hektar vid värderingen. Däremot fångar man inte upp hur annat intrång än arealbortfall inverkar på fastighetens marknadsvärde när man går till väga på det sätt. När det gäller sådant intrång som t.ex. försämrad arrondering, förlängda ägoavstånd m.m. är således ortsprismetoden ett allt för dåligt instrument för att uppskatta marknadsvärdesskillnader. Ortsprismetoden kan då behöva kompletteras med beräkningar i Skogs- eller Jordbruksnormen vilken behandlar försämrad arrondering, förlängda ägoavstånd m.m. Då rörelsen påverkas och annan ersättning beräknas används oftast en avkastningsmetod vilken beaktar förändringar i intäkter och kostnader före intrånget och efter intrånget.

3 Figur: Sammanfattning av värderingsmodell för intrång med utgångspunkt från skadeobjekten fastighet och rörelse. Skogsnormen och åkernormen Intrångsersättningen till fastighetsägarna har historiskt baserats på 1950 års skogsnorm och 1974 års åkernorm, vilka ses som hjälpnormer. Normerna har utarbetats av branschen och LRF har accepterats av Lantmäteriet och domstolarna som en rimlig schablon för att bestämma en rättsenlig ersättning enligt expropriationslagen vid intrång i skogsmark och åkermark. Normerna har på senare tid ifrågasatts och kritiserats för att de inte är anpassade till modernt skogs- och lantbruk. Lantmäteriet har därför tagit fram en ny och uppdaterad version av skogsnormen som tillämpas från den 1 april Den nya normen använder ett modernare bonitetssystem och är anpassat till det aktuella skogstillståndet. Markåtkomst kalkylmetod En kvantifiering av kostnaden för markåtkomst kan göras för varje enskilt objekt som berörs av intrånget, vilket kräver en intrångsberäkning för varje berört objekt. I denna idéstudie är inte dragningen av järnvägen inom varje korridor fastslagen vilket omöjliggör en intrångsberäkning för varje objekt. Idéstudien syftar till att ge en övergripande bild av kostnaden för markåtkomst inom respektive delområde och korridoralternativ och en analys av varje berört objekt är då inte relevant. Tillvägagångssättet blir då en kalkylmetod vilken utgår från ortsprimetoden. Ortsprismetoden vilken tidigare beskrivits i tidigare avsnitt är ett dåligt instrument för att finna den totala intrångsersättningen för ett specifikt objekt men i denna studie känns denna mest relevant tillsammans med en faktor för annan ersättning. Ortspriset multipliceras med en faktor vilken hämtats från överenskomna intrångsförhandlingar. Faktorn kvantifieras i tre nivåer för att ta hänsyn till de variationer och osäkerheter som finns med vid bedömningen av kostnaden. Osäkerheten och de tre nivåer som har valts kan åskådliggöras likt figuren nedan.

4 Figur: Kalkylmetodens uppbyggnad grafiskt. Kalkylmetoden har tre komponenter för respektive ägoslag vilket är areal, ortspris och faktor. Arealen beräknas utifrån längden för järnvägen inom respektive korridoralternativ vilken multipliceras med en genomsnittlig bredd för järnväggen genom landskapet. Ortspriset för respektive ägoslag varierar på berörd sträckning mellan Kalmar och Oskarshamn men ett medelpris har valts utifrån gjorda affärer på den öppna marknaden. Skogsbeståndet kan variera stort mellan berörda fatigheter och för att säkerställa detta krävs tillgång till skogsbruksplan eller annan inmätning. Idéstudien syftar till en övergripande uppskattning och därav används ett medelpris för skogen per hektar. Ortspriset för respektive ägoslag vid tidpunkten för upprättandet av denna idéstudie är enligt tabellen nedan. Ortspris per hektar Skog Åker Bete Tabell: Ortspris för respektive ägoslag Faktorn för respektive ägoslag kvantifierar total ersättning utifrån ortspriset för respektive ägoslag. Faktorn kvantifieras i tre nivåer för att ta hänsyn till de variationer och osäkerheter som finns med vid bedömningen av kostnaden. De tre nivåerna har valts till Min/Trolig/Max. Min Trolig Max Skog 1 1,5 2 Åker Bete 1 1,5 2 Tabell: Faktor för respektive ägoslag vilken kvantifierar total ersättning utifrån ortspriset. Markåtkomst investeringsbehov Idéstudien syftar till att ge en övergripande bild över kostnaden för markåtkomst inom respektive delområde och korridoralternativ. Inom varje delområde och korridoralternativ finns variationer och osäkerheter vilka beaktas genom den kalkylmetod som presenterats i tidigare avsnitt. Beräkningarna tar inte hänsyn till den miljöskada som kan uppstå på fastigheters bebyggelse.

5 Till grund för kostnadsberäkningen ligger den areal som tas i anspråk inom respektive delområde och korridoralternativ. Ianspråktagen areal beräknas utifrån sträckningen på järnvägen inom korridoren och en genomsnittlig bredd vilken beräknats till 20 meter. I tabellen nedan presenteras arealerna för respektive ägoslag inom varje delområde och korridoralternativ (benämningar av delområden och korridoralternativ enligt bilaga 1). Markåtkomst i hektar inom respektive delområde och korridoralternativ, (hektar) Blomstermåla Skog Åker Bete Totalt Alt 1 1, ,6 Ålem Alt 1 5,44-1,12 6,56 Alt 2 6,48 2,84 0,7 10,02 Alt 3 3,84 2,2 1,56 7,6 Mönsterås Södra Alt 1 9,28 1,28 1,52 12,08 Alt 2 8,32 3,52 0,3 12,14 Mönsterås Norra Alt 1 5,12 2,56 1,28 8,96 Alt 2 4,48 6,16 1,28 11,92 Alt 3 6,4 1,6 1,6 9,6 Norra Alebo-Gelebo Alt Alt 2 13,76 3,2 0,96 17,92 Alt 3 17,4 3,2 1,56 22,16 Emån Alt 1 5, ,44 Alt 2 6, ,4 Alt 3 6, ,4 Oskarshamn Alt 1 21,44-1,6 23,04 Alt 2 19,84-1,6 21,44 Alt 3 24, ,64 Alt 4 21, ,12 Kalmar Gul Röd 0,8 4,6-5,4 Delområdena och korridoralternativen inom Ålem, Mönsterås Södra, Mönsterås Norra och Norra Alebo-Gelebo karaktäriseras av blandade ägoslag för markåtkomst. Blomstermåla, Emån och Oskarshamn karaktäriseras till största del av skog. Dessa arealer appliceras i kalkylmetoden för att finna kostnaden för markåtkomst. Minkostnad markåtkomst Skog Åker Bete Totalt, kr Blomstermåla Alt Ålem Alt

6 Alt Alt Mönsterås Södra Alt Alt Mönsterås Norra Alt Alt Alt Norra Alebo-Gelebo Alt Alt Alt Emån Alt Alt Alt Oskarshamn Alt Alt Alt Alt Kalmar Gul Röd Trolig kostnad markåtkomst Skog Åker Bete Totalt, kr Blomstermåla Alt Ålem Alt Alt Alt Mönsterås Södra Alt Alt Mönsterås Norra Alt Alt Alt Norra Alebo-Gelebo Alt Alt Alt Emån Alt Alt Alt Oskarshamn Alt Alt

7 Alt Alt Kalmar Gul Röd Maxkostnad markåtkomst Blomstermåla Skog Åker Bete Totalt, kr Alt Ålem Alt Alt Alt Mönsterås Södra Alt Alt Mönsterås Norra Alt Alt Alt Norra Alebo-Gelebo Alt Alt Alt Emån Alt Alt Alt Oskarshamn Alt Alt Alt Alt Kalmar Gul Röd Blomstermåla har enbart ett korridoralternativ vilket avser en ny anslutning mellan två befintliga järnvägssträckningar. Markåtkomsten avser här enbart skog med uppskattningsvis normalt bestånd. Anslutningen ligger mellan två hussamlingar och det finns en överhängande risk för miljöskada på dessa fastigheter. Näringsverksamhet som bedrivs inom detta område är traditionellt skogsbruk och kostnad för markåtkomst ligger inom den troliga kostnaden. Ålem har tre korridoralternativ och alla ägoslag berörs vilket medför att olika typer av näringsverksamheter berörs. Dessa verksamheter är traditionellt lantbruk med animalieproduktion och skogsbruk. Korridoralternativ 1 och 3 ger risk för en större företagsskada och tillika en högre kostnad för annan ersättning. Max kostnad för markåtkomst ses som det mest troliga i dessa två alternativ. Korridoralternativ 2 med sträckning utmed väg E22 är markåtkomstmässigt ett bättre alternativ. Marken som är belägen strax utanför Ålem har troligen vissa förväntningsvärden och detta kan göra markåtkomsten dyrare. Presumtionsregeln kan behöva tillämpas vid markvärderingen.

8 Mönsterås södra som delområde består av två korridoralternativ vilka innan tätorten Mönsterås berör alla ägoslag för markåtkomst. Ägoslagen åker och bete ligger här mellan skogsskiften vilket medför att en hel del sidovägar troligen måste byggas för att komma åt berörda skiften. Annan ersättning för förlängda ägoavstånd och försvårad brukning blir större inom korridoralternativ 1 än inom korridoralternativ 2. Korridoralternativ 2 som ligger utmed väg E22 berör mestadels skog och en viktig aspekt vid denna dragning är att järnvägen kommer relativt nära väg E22. I annat fall finns stor risk för obrukbara områden mellan väg E22 och järnvägen vilket fördyrar kostnaden för markåtkomsten. Mönsterås norr som delområde har tre korridoralternativ varav alla berör bebyggelse i den norra delen av tätorten. Alla ägoslag berörs och beaktande av förväntningsvärden vid värderingen kan bli nödvändig. Ett stationsläge utanför tätorten kan även ge uppkomst till både företagsnytta och företagsskada. Korridoralternativ 2 och 3 har en sträckning genom bebyggelse vilket kan ge upphov till miljöskada eller inlösen av fastigheter, främst bostäder. Även andra tätortsnära näringsverksamheter än agrara verksamheter kan komma att påverkas. Korridoralternativ 3 berör efter tätorten åkerskiften med relativt bra arrondering. Den goda arronderingen speglar att här drivs ett rationellare lantbruk och ersättningsposten annan ersättning blir troligen högre här. I det fall sträckningen inte blir i direkt anslutning till väg E22 finns stor risk för obrukbara områden och en fördyrad markåtkomst. Korridoralternativ 2 innefattar ett anslutningsspår till befintlig järnväg. Anslutningen berör i korridoralternativ 2 mestadels ägoslaget åker. Anslutningen tar relativt stora arealer i anspråk och skapar ett stort obrukbart område om anslutning ska ske både mot norr och söder. Bedömningsmässigt ligger kostnaden för markåtkomst närmare max än trolig inom detta delområde. Norr om Alebo-Gelebo som delområde har tre korridoralternativ varav två ligger långt från varandra. Alla korridoralternativen berör till största del ägoslaget skog vilken inom korridoralternativ 1 har ett sämre skogsbestånd än den inom korridoralternativ 2 och 3. Den södra delen av korridoralternativ 2 och 3 berör åker med bra arrondering. Bedömningsmässigt utifrån arronderingen så bedrivs här ett rationellare lantbruk än inom övriga delområden. Annan ersättning kan här bli större än inom övriga delområden. Korridoralternativ 3 innefattar ett förslag till anslutning till befintlig järnväg vilket berör ägoslaget skog. Om anslutning sker både mot norr och söder uppstår ett stort obrukbart område vilket fördyrar markåtkomsten. Inom detta delområde finns en övrig aspekt vilken är den visuella upplevelsen då tågresenärerna åker med tåget. Korridoralternativ 1 bör sannolikt ge en högre naturupplevelse än korridoralternativ 2 och 3. Kostnad för markåtkomst bedöms till trolig kostnad för korridoralternativ 1 och 2, korridoralternativ 3 kan bli något högre. Emån som delområde har tre korridoralternativ varav alla tre enbart berör ägoslaget skog. Skogsbeståndet bedöms som sämre inom detta delområde. Korridoralternativ 2 och 3 berör en del bebyggelse vilken till viss del redan har miljöstörning från väg E22. Inom dessa korridoralternativ finns en överhängande risk för miljöskador på bebyggelse. Korridoralternativ 1 berör ingen bebyggelse och skogsbeståndet är här ännu sämre. Kostnad för markåtkomst är bedömningsmässigt mellan min kostnad och trolig kostnad för delområdet. Oskarshamn som delområde har fyra korridoralternativ vilka ligger i närheten av tätorten Oskarshamn. Från delområdet Emån fortsätter ägoslaget att enbart vara skog och det är först närmare Oskarhamn som ägoslaget varierar till bete eller impediment. Skogsbeståndet är varierande men största delen av berörd skog är normal eller något sämre än normal. Korridoralterntiv 3 vilken har en sträckning längs väg E22 kräver en dragning intill vägen, i

9 annat fall uppstår områden vilka är obrukbara för skogsbruk. Inom korridoralternativ 1, 2 och 3 som ligger i anslutning till bebyggelse och då främst industri finns en överhängande risk för en dyrare markåtkomst då det är industrimark som berörs. Den mark som ligger inom någon form av plan kan även betinga ett högre värde genom ett visst förväntningsvärde. Flera typer av näringsverksamheter kan påverkas i närheten av tätorten Oskarshamn, kan här bli aktuellt att använda influensregeln vilken behandlar företagsnytta och företagsskada. Med expropriationsföretag menas här järnvägen och inte de företag som berörs av järnvägen. Bedömningsmässigt ligger kostnaden för markåtkomst inom trolig kostnad och då beaktas inga miljöskador. Kalmar som delområde har två korridoralternativ, gul och röd. Gult korridoralternativ berör ägoslaget åker med god arrondering och ett flertal större fält genomskärs vilket skapar en större ersättning när det gäller annan ersättning som försvårad brukning och ökat ägoavstånd. Rött korridoralternativ berör arronderingen i en mindre omfattning men detta alternativ går genom en industritomt vilket kan skapa en större ersättning då detta markområde betingar ett större värde. Förutom att agrar näringsverksamhet berörs finns även en stor risk att andra verksamheter berörs i närheten av tätorten Kalmar. Influensregeln vilken beaktar företagsnytta och företagsskada från det exproprierande företaget kan behöva beaktas. Förväntningsvärden på den åkerareal som ligger strax utanför Kalmar kan behöva beaktas och presumtionsregeln kan behöva användas vid värdering. Kostnaden för markåtkomst bedöms vara närmare max än trolig och då beaktas inga miljöskador.