ExL 4 kap. 1-3 Konsekvenserna av 2010 års lagändring

Transkript

1 Juridiska institutionen Vårterminen 2017 Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng ExL 4 kap. 1-3 Konsekvenserna av 2010 års lagändring Särskilt införandet av det 25-procentiga påslaget, borttagandet av presumtionsregeln och konsekvenserna därav Law of expropriation 4 chapter The consequences of the 2010 legislative amendment In particular, the introduction of the 25% adding, the abolition of the presumption rule and the consequences thereof Författare: Philip Lönnvik Anderberg Handledare: Docent Richard Hager 1

2 2

3 Sammanfattning Uppsatsen har behandlat två stycken huvudfrågor. Den första huvudfrågan var om syftena bakom införandet av det 25-procentiga påslaget uppfylls även vid tillämpningen av Expropriationslag (1972:719) (ExL) 4:2. Frågan utmynnade i att syftena bakom införandet av det 25-procentiga påslaget inte alltid kan anses var uppfyllda vid tillämpningen av influensregeln i ExL 4:2. Vid hög influens i form av företagsskada i förhållande till fastighetens marknadsvärde kan fastighetsägaren bli utan den avsedda kompensationen som det 25-procentiga påslaget ska avse täcka. Vid influens i form av företagsnytta uppfylls däremot syftena bakom införandet av det 25-procentiga påslaget väl även vid tillämpandet av ExL 4:2. Den andra huvudfrågan i uppsatsen var om ExL 4:2:s omfång har utökats i och med upphävandet av ExL 4:3. Slutsatsen som drogs i uppsatsen var att någon utökning av ExL 4:2 inte ska kunna vara möjlig i och med den formella lagkraftens princip i Regeringsform (1974:152) (RF) 8:18. Däremot finns en risk för att uttalanden i förarbeten misstolkas vilket kan leda till att en felaktig utökning av ExL 4:2 kan komma att tillämpas i praktiken. 3

4 4

5 Förkortningar Ds Departementspromemoria EKMR Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna ExL Expropriationslag (1972:719) HD Högsta domstolen LKAB Luossavaara-Kiirunavaara Aktiebolag MB Miljöbalk (1998:808) Prop. Proposition RF Regeringsform (1974:152) SOU Statens offentliga utredningar 5

6 6

7 Innehåll 1 Inledning Bakgrund Frågeställningar och syfte Metod och material Avgränsningar Disposition Allmänt om egendomsskyddet och expropriationslagstiftningen Vägen mellan grundlag och lag Allmänt om expropriation Regeringsformen EKMR Grundlagsändringen år Allmänt om ExL:s uppbyggnad kap Andra lagar som använder ExL 4 kap Värdering och ersättning med avseende på att ersätta liden förlust Allmänt om värdering ExL:s ersättningsomfång Orubbad förmögenhetsställning Löseskilling Intrångsersättning Annan skada Värdetidpunkt Influensregeln i ExL 4: Allmänt om ExL 4: Företagsskada Allmänt om företagsskador Syften bakom det 25-procentiga påslaget gentemot företagsskador Företagsnytta Allmänt om företagsnytta Syften bakom det 25-procentiga påslaget gentemot företagsnytta Konsekvenserna av det 25-procentiga påslaget i samband med tillämpningen av ExL 4: Konsekvenserna av det 25-procentiga påslaget vid företagsskada

8 4.4.2 Konsekvenserna av det 25-procentiga påslaget vid företagsnytta Allmänna konsekvenser av det 25-procentiga påslaget vid tillämpningen av ExL 4: ExL 4:2:s växande omfång vid borttagandet av ExL 4: Allmänt om ExL 4: Varför ExL 4:3 togs bort Allmänt om lagars tillämplighet när andra lagar upphävs Kungens kurva NJA 1981 s Genomgång av NJA 1981 s Effekterna av NJA 1981 s Bedömning av NJA 1981 s. 933 givet nu gällande regler ExL 4:2:s nuvarande omfång Avslutande ord Källor

9 1 Inledning 1.1 Bakgrund År 2010 gjordes en mängd olika lagändringar i samband med att Regeringsform (1974:152) (RF) reformerades. 1 Vid RF:s reformering stärktes formuleringen i RF 2:15 kring fastighetsägares rätt till ersättning vid expropriation. Rekvisitet ersättning för förlusten ändrades till full ersättning vilket ansågs vara ett förtydligande av redan gällande rätt. Vid reformeringen av RF ändrades även ersättningsbestämmelserna i Expropriationslag (1972:719) (ExL) 4 kap. De ersättningsregler som rådde innan lagändringen år 2010 kunde anses vara aningen svaga för att kunna säkerställa att full ersättning betalades till fastighetsägarna i alla lägen. 2 För att råda bot på denna bristfällighet i lagen infördes bland annat ett 25- procentigt påslag på den löseskilling respektive intrångsersättning som kan betalas vid expropriation, ExL 4:1. Det 25-procentiga påslaget hade bland annat till syfte att täcka den underkompensation som vissa fastighetsägare kunnat drabbas av med den tidigare gällande lagstiftningen. 3 I de fall expropriationsföretaget föranlett en värdeförändring på den exproprierade fastigheten som inte är att anse som bagatellartad, ortsvanlig eller allmänvanlig ska värderingen av fastigheten göras utifrån utan beaktning av influensen av värdeförändringen. Regeln kallas influensregeln och framgår av ExL 4:2. Om expropriationsföretaget haft en negativ inverkan på fastighetens marknadsvärde kallas det företagsskada. Den mellanskillnad som uppkommer mellan det verkliga marknadsvärdet och det tänkta marknadsvärdet ska ersättas om företagsskadan inte är bagatellartad, ortsvanlig eller allmänvanlig. Det 25-procentiga påslaget ska dock inte adderas på mellanskillnaden. Det 25-procentiga påslaget ska inte göras för den ersättning som utgör företagsskada. När ersättningen för företagsskadan är väldigt hög i förhållande till den totala ersättningen kan det därför leda till att fastighetsägaren i princip inte får ta del av något 25-procentigt påslag. Fråga 1 Se bland annat Prop. 2009/10:162 s. 124 samt SOU 2008:99 s Prop. 2009/10:80 s Prop. 2009/10:162 s

10 uppkommer då om tillämpandet av influensregeln alltid samspelar med de syften som ligger bakom införandet av det 25-procentiga påslaget. Ytterligare en förändring som skedde i och med 2010 års lagändring av ExL var att den tidigare gällande presumtionsregeln i ExL 4:3 upphävdes. Presumtionsregeln innebar att all värdeförändring, till följd av förväntningar som är tillämnad ändrad markanvändning som skett de senaste 10 åren innan ansökan för expropriation, skulle tillgodoräknas expropriationsföretaget. Det gällde dock inte i de fall det gick att visa att värdeökningen berodde på annat än förväntningar i fastighetens tillåtna användningssätt. Uppfattningen som rådde fram till tiden för lagändringen var att förväntningsvärden som skett i form av förväntad ändrad markanvändning ersattes i enlighet med ExL 4:3 och värdeförändring som skett med anledning av expropriationsföretagets investeringar ersattes i enlighet med ExL 4:2. Det rådde även enighet i att stadsplanering inte kunde utgöra en del av expropriationsföretaget, vilket medförde att sådan värdeförändring endast kunde utgöra fråga enligt ExL 4:3. 4 Genom den generella lagkraftens princip i RF 8:18 kan endast lag ändra eller upphäva lag. Det innebär att en lags innebörd endast kan ändras genom lagändring. En lagändring av ett annat lagrum ska således inte kunna förändra innebörden av redan antagen lag. Inte heller ska skrivningar i en lägre nivå i rättshierarkin kunna påverka rättskällor i en högre nivå. Vid upphävandet av ExL 4:3 gjordes det antydningar i förarbeten om att värden som tidigare reglerats av ExL 4:3 kan komma att omfattas av ExL 4:2. Fråga uppkommer då om ExL 4:2:s omfång ökat vid upphävandet av ExL 4: Frågeställningar och syfte Uppsatsen har delats upp i två stycken huvudfrågor. Den första är om syftena bakom införandet av det 25-procentiga påslaget uppfylls även vid tillämpningen av ExL 4:2. Den andra frågan som uppsatsen kommer att behandla är om ExL 4:2:s omfång har utökats i och med upphävandet av ExL 4:3. 4 Se NJA 1981 s

11 Syftet med uppsatsen är att utreda rättsläget och ge en bild av gällande rätt. Vidare ska uppsatsen ge läsaren en djupare förståelse kring expropriationsvärdering samt förhållandet mellan olika rättskällor i rättshierarkin. 1.3 Metod och material Metoden som använts i den här uppsatsen är den rättsdogmatiska metoden. Med rättsdogmatisk metod avses här att försöka fastställa gällande rätt genom att tillämpa rättskällorna. De rättskällor som använts för att försöka fastställa gällande rätt är lagtext, förarbeten, prejudikat samt doktrin. Lagtexten har använts i första hand då dess rättskällevärde är tyngst bland rättskällorna. När lagtexten inte räckt till för ett tillfredsställande svar har förarbeten använts. I den här uppsatsen har stor vikt lagts vid förarbeten då lagarnas syften har utretts och det är i förarbeten syftena ofta förklaras. I uppsatsen har olika uttalanden i förarbeten jämförts med varandra samt ställts mot lagtext, prejudikat och doktrin. Prejudikat har använts för att illustrera hur lagarna tillämpats i praktiken samt hur lagar kan komma att tillämpas i framtiden. Doktrin har främst använts för att illustrera olika resonemang samt underlätta vid exemplifiering av olika problemformuleringar. För att underlätta för läsaren görs analyser genomgående i hela uppsatsen. 1.4 Avgränsningar I uppsatsen har jag inte för avsikt att redogöra för olika typer av intrångsersättningar. Här likställs därför alla typer av ersättningar som behandlas av ExL 4 kap. även om ersättningen har sin grund i annan lag än ExL. Vidare kommer uppsatsen främst att avhandla lagändringen som skedde år Således jämförs lagstiftningen i första hand med den lagstiftning som gällde precis innan skiftet. Om inte annat nämns avser jämförelsen gällande rätt år 2010 innan lagändringen och i dag gällande rätt. Eftersom ExL 4:3 är borttagen åsyftas den gamla lydelsen av ExL 4:3, alltså fram till lagändringen år 2010, då paragrafen nämns om inte annat anges i texten. Vidare avses expropriation av hel fastighet 11

12 om inte annat anges i sammanhanget. Då det finns risk att diskussionen förs allt för långt från ämnet kommer frågor som rör Expropriationskungörelsen (1972:727) inte att behandlas. 1.5 Disposition I kapitel 2 beskrivs först egendomsskyddet där både skyddet i RF och i Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och grundläggande friheterna (EKMR) behandlas. Efter egendomsskyddet behandlas den grundlagsändring som skedde år 2010 och vilka konsekvenser grundlagsändringen medförde. I följande avsnitt beskrivs ExL:s uppbyggnad samt i vilka situationer expropriation kan göras. Även andra lagar som hänvisar till ExL 4 kap. nämns. I kapitel 3 behandlas värderingsfrågan. Först och främst skrivs en allmän del om värdering i stort för att sedan beskriva ExL:s ersättningsomfång. I avsnittet beskrivs bland annat ersättningens grundsats om orubbad förmögenhetsställning, löseskilling, intrångsersättning, annan skada samt värderingstidpunkten. Kapitel 4 behandlar influensregeln i ExL 4:2. Först görs en allmän beskrivning av influensregeln och sedan beskrivs företagsskador samt företagsnyttor och dessa gås igenom med en jämförelse mot det 25-procentiga påslagets bakomliggande syften. Efter genomgången av företagsskador samt företagsnyttor beskrivs vilka konsekvenser som kan uppstå i samband med företagsskador respektive företagsnyttor i samband med det 25-procentiga påslaget. I slutet av kapitlet görs även en allmän analys kring konsekvenserna av blandningen mellan influensregeln och det 25-procentiga påslaget. I kapitel 5 behandlas den numera borttagna presumtionsregeln i ExL 4:3. Först görs en allmän beskrivning av presumtionsregeln för att sedan beskriva varför presumtionsregeln togs bort. Efter det beskrivs i allmänt lagars tillämpliga omfång vid upphävandet av annan lagstiftning. Sedan görs en beskrivning av rättsfallet NJA 1981 s. 933 och vilka effekter fallet medfört. Det görs även en bedömning om hur HD hade resonerat om rättsfallet utspelat sig med i dag gällande lagstiftning. I slutet av kapitlet görs en analys kring om influensregeln i 12

13 ExL 4:2:s omfång faktiskt ökat i och med upphävandet av presumtionsregeln i ExL 4:3. Slutligen avslutas uppsatsen med kapitel 6 där en kort sammanfattning av uppsatsens resultat redovisas. 13

14 2. Allmänt om egendomsskyddet och expropriationslagstiftningen 2.1 Vägen mellan grundlag och lag Allmänt om expropriation Expropriation innebär att mark tas i anspråk för att tillgodogöra allmänna angelägna intressen. Expropriation är något som har förekommit i Sverige länge. Redan år 1845 kom den första expropriationsförfattningen. Den tillkom för att staten skulle kunna ta mark i anspråk i syfte att bygga tågräls. Tågräls måste vara tämligen rak för att dåtidens tåg skulle kunna åka på rälsen varpå staten var tvungen att ta mark i en rak linje. Även innan fanns det möjlighet för staten att ta mark i anspråk för bygge av landsvägar. 5 Möjligheten att ta mark i anspråk för att tillgodogöra angelägna allmänna intressen har ökat sedan den första lagens inträde och kan nu göras genom en mängd olika lagar, som samtliga leder till att mark kan tas i anspråk mot fastighetsägarens vilja. 6 Mot möjligheten att ta mark i anspråk för att tillgodogöra allmänna angelägna intressen står den enskildes rätt till sin mark. Denna rättighet har stadgats både i svensk grundlag och internationella konventioner Regeringsformen I RF:s andra kapitel stadgas de grundläggande fri- och rättigheter som finns i Sverige. I kapitlet framgår saker som att dödsstraff inte är tillåtet, att diskriminering inte får förekomma samt allas rätt till en rättvis rättegång med mera. Bland alla dessa fri- och rättigheter finns även egendomsskyddet. Egendomsskyddet framgår av kapitlets 15 och de två första styckena i paragrafen stadgar att; Vars och ens egendom är tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller 5 Julstad, B s Victorin, A & Hager, R s

15 något annat sådant förfogande eller tåla att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Den som genom expropriation eller något annat sådant förfogande tvingas avstå sin egendom ska vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten. Ersättning ska också vara tillförsäkrad den för vilken det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad på sådant sätt att pågående markanvändning inom berörd del av fastigheten avsevärt försvåras eller att skada uppkommer som är betydande i förhållande till värdet på denna del av fastigheten. Ersättningen ska bestämmas enligt grunder som anges i lag. Det första stycket ger uttryck för den huvudregel som gäller i svensk rätt, nämligen att vars och ens egendom ska vara skyddad från angrepp, både från det allmänna och från enskilda. Enligt propositionen till regeringsformen ska egendomsskyddet inte vara ovillkorligt tryggad, utan det ska gå att göra inskränkningar om det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. 7 Vad som utgör angelägna allmänna intressen verkar dock vara mindre tydligt. Enligt departementschefen ska det avgöras i enlighet med vad som kan anses acceptabelt från rättsäkerhetssynpunkt i ett modernt och demokratiskt samhälle. 8 Någon tydligare definition än så anges inte i förarbetet, men några exempel ges. Bland annat anges samhällets behov av mark för totalförsvarsändamål, bostadsbyggande och trafikleder. 9 Det andra stycket ger den som får sin egendom exproprierad rätt att få full ersättning under de förutsättningar som anges i lag. På så sätt finns det i svensk grundlag möjlighet att frånta folk deras egendom mot ersättning om förutsättningarna finns i lag. Det kan till exempel ske genom tillämpandet av ExL. 7 Prop. 2009/10:80 s Se även Bull, T & Sterzel, F s. 90 som stödjer tolkningen att egendomsskyddet kan inskränkas för att tillgodose angelägna allmänna intressen. 8 Prop. 2009/10:80 s Prop. 2009/10:80 s

16 2.1.3 EKMR Egendomsskyddet säkras inte bara i svensk grundlag utan även i EKMR. I EKMR:s första tilläggsprotokoll artikel 1 framgår det att varje fysisk eller juridisk person ska ha rätt till respekt för sin egendom och att intrång endast får ske om det är i det allmännas intresse och om det är stadgat i lag. EKMR ger därmed ett skydd mot att ens egendom beslagtas godtyckligt. EKMR:s skydd är dock bara ett minimiskydd vilket innebär att ingen stat får ha ett lägre egendomsskydd än det som ställs upp där, EKMR art. 53. I enlighet med EKMR ska en proportionalitetsbedömning alltid göras så att allmännyttan motsvarar intrånget. 10 Proportionalitetsbedömningen ska göras mellan nödvändigheten i det allmännas intressen mot det intrång som den enskilde lider. Skrivningen kring proportionalitetsbedömningen är vag och ger därför staten en vid bedömningsmarginal. 11 I praktiken verkar Europadomstolen ha lagt stor vikt vid om ersättning betalats eller inte. 12 EKMR första tilläggsprotokollet artikel 1 har däremot inte avsett rätt till full ersättning i alla lägen. 13 Alldeles oavsett hur stor ersättning som betalas ska möjligheten att frånta egendom genom tvång regleras genom lag. En av dessa lagar i Sverige är ExL. 2.2 Grundlagsändringen år 2010 Fram till år 2010 framgick egendomsskyddet av RF 2:18 och paragrafens lydelse var då till stora delar mycket lik den som är i dag. En av skillnaderna mot dagens lydelse är att formuleringen ersättning för förlusten användes i stället för nuvarande full ersättning. Ersättning för förlusten avsåg innebära full ersättning med normalt juridiskt språkbruk, men ändå gjordes ändringen till full ersättning. 14 Trots att skrivningen avsåg innebära att full ersättning skulle utgå fanns det bestämmelser i vanlig lag som inte i alla lägen utgav full ersättning. Ett av exemplen som utredningen till grundlagsändringen angav var den då gällande 10 SOU 2008:99 s SOU 2008:125 s SOU 2008:99 s SOU 2008:125 s SOU 2008:125 s

17 presumtionsregeln i ExL 4:3 som i vissa lägen kunde leda till att full ersättning inte utgick. 15 Europadomstolen kräver också att högre krav ställs på ersättningen när allmänintresset minskar. I och med den ökade andelen privata aktörer som börjat utföra arbeten i allmännyttans intressen har privata vinstintressen kommit in på en marknad som tidigare uteslutande gjordes i statlig regi. 16 Närvaron av vinstintressen torde därmed höja ersättningskraven som Europadomstolen ställer. Rekvisitet full ersättning användes redan sedan tidigare i samtliga andra nordiska länder och har där fungerat väl. 17 Ändringen till full ersättning avsåg ej någon materiell ändring av paragrafens egentliga tillämpning, men lagstiftaren anade ändå att ändringen kunde få viss betydelse vid tolkningen och tillämpningen av ersättningsbestämmelserna i vanlig lag Allmänt om ExL:s uppbyggnad kap. 1-4 ExL 1:1 börjar med att stadga att fastighet som tillhör annan än staten får tas i anspråk genom expropriation med äganderätt. Det innebär att alla förutom de statligt ägda fastigheterna kan komma att exproprieras. Vidare framgår det av ExL 1 kap. hur rättigheter, borgenärsintressen och olika rättigheter ska behandlas vid expropriation. ExL 2 kap. går metodiskt igenom vilka syften expropriation får göras. I ExL 2:1 framgår det i vilka lägen expropriation kan komma att ske för kommunala ändamål, sedan fortsätter det i 2 och 3 samma kapitel med att expropriation får göras för att bereda utrymme för olika typer av kommunikation, elektrisk kraft, vatten och avlopp och dylikt. Vidare i ExL 2:4 framgår det att expropriation får ske för att bereda utrymme åt näringsverksamhet eller anläggning av större betydelse för riket eller orten eller för viss befolkningsgrupp. Detta innebär i praktiken att det är inte är vem som exproprierar som är av betydelse utan i vilket syfte expropriationen kan ske. 15 SOU 2008:125 s Prop. 2009/10:162 s. 46 samt SOU 2004:7 s. 192 f. 17 SOU 2008:125 s SOU 2008:125 s Jfr. även Holmberg, E m.fl. kommentaren till RF 2 kap. 15, Zeteo. 17

18 Fortsättningsvis ger ExL 2:5-11 möjlighet att ta mark i anspråk för försvarsändamål samt möjlighet att bilda naturreservat och fornminnen. Vidare i ExL 2:12 finns ett skydd för fastighetsägaren. I paragrafen framgår det att expropriationstillstånd inte ska meddelas om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt. Utöver det ska fördelarna med expropriationen överväga de nackdelar som uppstår genom den. Paragrafen innebär att expropriation ska användas som den sista möjliga utvägen. Om fastighetsägaren och exproprianten kan komma överens utan att expropriation behöver ske ska detta ges företräde. Vidare ska exproprianten se över vilka övriga alternativ som finns. Exproprianten kan till exempel se över om denne verkligen behöver marken eller om denne kan uppnå sitt tilltänkta syfte utan att ta marken i anspråk. Problemet kanske kan lösas på ett mindre ingripande sätt och i sådant fall ska det alternativet väljas innan expropriation behöver ske. Det är regeringen som prövar frågan om expropriering, ExL 3:1 st. 1. Regeringen kan däremot lämna över frågan till länsstyrelsen, eller annan myndighet när särskilda skäl föreligger, ExL 3:1 st. 2. I regel remitteras ärendet vidare till länsstyrelsen. Om alla krav i ExL 3:1-10 är uppfyllda leds ärendet vidare till värderingsfrågan. Värderingen av fastigheter sker vid expropriering i enlighet med ExL 4 kap. 2.4 Andra lagar som använder ExL 4 kap. 4 kap. ExL används som beräkningsmall av många andra lagar där fastigheter eller delar av fastigheter tas i anspråk med äganderätt eller nyttjanderätt som i praktiken kan jämställas med äganderätt. Till exempel används ersättningskapitlet i väglagen (1971:948) 55 2 st. där intrångsersättningen för vägbygge ska ersättas enligt ExL 4 kap. Vidare gäller samma typ av ersättningsvärdering för ledningsrättslag (1973:1144) 13 och 13d. Enligt ledningsrättslagen tas mark i anspråk för att dra ledning enligt ledningsrättslagens 2 och 2a och i praktiken kan fastighetsägaren inte längre använda dessa utrymmen som denne vill. Vidare används ExL 4 kap. i Miljöbalk (1998:808) (MB) i fall då fastigheter, 18

19 del av fastigheter, nyttjanderätter eller liknande måste tas i anspråk. 19 Utöver dessa finns det tiotals andra lagar som också använder sig av ExL:s värderingskapitel Exempelvis MB 32:11 3 st. 20 Victorin, A & Hager, R, s

20 3 Värdering och ersättning med avseende på att ersätta liden förlust 3.1 Allmänt om värdering Värdering av föremål är inte kan vara svårt, men generellt används den mycket kända principen om utbud och efterfrågan. Principen går ut på att priset på en vara höjs om utbudet är litet och priset sänks om utbudet är stort. 21 Principen fungerar väl vid värdering av fungibel eller semi-fungibel egendom, men problematik uppstår vid extremscenarion då det antingen finns näst intill oändligt av föremålet eller om föremålet är ensamt i sitt slag. Om det finns oändligt av ett föremål torde det vara gratis, luft kan vara ett sådant exempel. Vanlig luft är det få människor som skulle kunna tänka sig att betala för, men om man befinner sig i ett begränsat utrymme och luften börjar ta slut skulle frågan bli en annan. I ett sådant scenario skulle folk bli väldigt benägna att betala för luften. Ser man i stället till den andra extrempunkten i utbud och efterfrågan-principen där det bara finns ett enda föremål av sitt slag borde priset öka. Konstverket Mona-Lisa av Leonardo da Vinci är det enda av sitt slag och konstverket är klassat som ovärderligt. Samma princip torde i sådant fall gälla den slöjdkonst som små barn får göra i träslöjden, varje handsniden smörkniv är unik och garanterat den enda av sitt slag. I praktiken vet vi alla att värdering av unika föremål inte fungerar på det sättet, men för den förälder som fått sitt barns handsnida smörkniv i present kan dennes värdering vara lika hög som värderingen av Mona-Lisa. Marknadens villighet att betala för smörkniven ligger givetvis mycket lägre än ägarens villighet att sälja den. Marknadens och ägarens värdering skiljer sig således och kommer aldrig att kunna mötas. Samma tankegång kan med enkelhet appliceras på tvångsvis försäljning av fastigheter. Varje fastighet är unik och kan vara helt och hållet ovärderlig för sin ägare. Detta är en problematik som ExL tvingas reglera. 21 Jfr. SOU 2008:99 s

21 Just i exproprieringsfallen finns det händer det inte sällan att det inte finns några andra alternativ än att använda just den mark som fastighetsägaren besitter. Expropriantens användning av marken är viktigare, eller mer lönsam, för samhället i stort än vad det är för den enskilde fastighetsägaren. Eftersom endast den fastighet som fastighetsägaren besitter som är användbar för exproprianten hamnar fastighetsägaren i monopolställning. Den som har monopolställning kan bestämma priset helt utan att bli utsatt för konkurrens. Det behöver inte alltid vara så att fastighetsägaren egentligen värderar sin fastighet högre än exproprianten, men då fastighetsägaren är i monopolställning kan fastighetsägaren kräva ett högre pris än om fastighetsägaren varit utsatt för konkurrens. 22 Det finns således en mängd olika faktorer att ta hänsyn till vid värdering av en fastighet som tas med tvång. Vidare i kapitlet kommer en genomgång göras av hur problematiken kring dessa faktorer behandlas vid tillämpandet av ExL. 3.2 ExL:s ersättningsomfång Orubbad förmögenhetsställning Reglerna kring värderingen regleras i ExL 4 kap. Av första paragrafen framgår det att om en fastighet exproprieras i sin helhet ska löseskillingen motsvara fastighetens marknadsvärde. Om i stället en del av en fastighet exproprieras ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av marknadsvärdet som uppkommer genom expropriationen. Utöver detta ska fastighetsägaren ersättas för eventuell skada om den uppkommer genom expropriationen, ExL 4:1 st. 1. Dessutom ska ett 25-procentigt påslag göras på löseskillingen respektive intrångsersättningen, annan skada ska inte ha något påslag, ExL 4:1 st Det finns alltså tre olika poster som enligt paragrafen kan ersättas, nämligen löseskilling, intrångsersättning och annan skada. Ursprungstanken kring värderingen är att fastighetsägarens förmögenhetsställning inte ska rubbas. 24 Innan och efter expropriationen ska fastighetsägarens 22 Se bland annat SOU 2012:61 s. 126 och Prop. 1971:122 s Se mer om 25-procentiga påslaget i kapitel Prop. 1971:122 s

22 förmögenhetsställning därför vara densamma. För att kunna uppnå samma förmögenhetsställning måste man veta fastighetsägarens förmögenhetsställning innan expropriationen. Eftersom varje fastighet är unik och det inte finns bestämda värden för fastigheter kan detta leda till problem. Det är heller inte så att man kan bestämma något högre värde då fastighetsägaren heller inte ska göra vinst genom expropriationen. 25 Det finns en mängd olika sätt att komma fram till ett rättvist svar på vad som är samma förmögenhetsställning som tidigare, men vid tillämpandet av ExL 4:1 ska marknadsvärdet för fastigheten användas Löseskilling Löseskilling är den första ersättningsgilla delen av ExL 4:1 som fastighetsägaren ska få ersättning för när hela fastigheten exproprieras. För att bestämma löseskillingen krävs det att man först vet marknadsvärdet på fastigheten. Det finns en mängd olika metoder för att komma fram till marknadsvärdet, men det ska i princip vara det pris som en likvärdig fastighet skulle kosta på den allmänna marknaden. 26 Något krav på hur det priset räknas fram finns varken i lagtexten eller i förarbeten, men det finns en mängd olika väletablerade metoder för att komma fram till marknadsvärdet. 27 Enligt förarbetet till ExL ska löseskillingen motsvara både priset på orten och fastighetens avkastning. 28 Det finns därmed flera olika faktorer som kan beaktas vid bestämmandet av marknadsvärdet och här kommer en kortfattad redogörelse för några av de etablerade metoderna. Ortsprismetoden är den dominerande metoden när det kommer till småhusfastigheter. 29 Metoden går ut på att se till statistik kring tidigare försäljningar i området som avser liknande fastigheter. På så sätt kan man få ut ett snittvärde av de tidigare försäljningarna i området och på så sätt räkna ut det genomsnittliga kvadratmeterpriset på jämförbara fastigheter. Metoden är lämplig för småhus- 25 Prop. 1971:122 s. 165 f. I dag kan fastighetsägaren i vissa lägen göra en vinst genom det 25-procentiga påslaget som framgår av ExL 4:1 st Prop. 1971:122 s Jfr. dock ExL års lydelse där löseskilling motsvarande fastighetens värde med hänsyn till ortens pris och fastighetens skulle betalas. 28 Prop. 1971:122 s Sjödin m.fl. Markåtkomst och ersättning s

23 fastigheter eftersom det ofta finns ett gott underlag att jämföra med samt att dessa sällan genererar någon annan avkastning än sin egen värdeökning. 30 Avkastningsmetoden går ut på att man räknar ut nuvärdet av fastighetens förmodade framtida avkastning. Metoden kan ge ett rättvist svar på vad marknadsvärdet skulle vara för fastigheter som genererar pengar. Det kan till exempel vara skogsbruksfastigheter eller andra fastigheter som inte säljs så ofta, men som genererar avkastning. 31 Produktionskostnadsmetoden används för att se vilka kostnader som lagts ner på fastigheten, den kan användas på industrifastigheter eller liknande där stora kostnader lagts ner på saker som kanske inte är värdehöjande för gemeneman. Det kan röra sig om väldigt specifika industribyggnader och dylikt. Marknadssimulering är inte helt olikt från ortsprismetoden, då man gör en analys utifrån vad andra likvärdiga fastigheter sålts för i området. 32 Skillnaden är att man även tar in fastighetens avkastning i kalkylen. Metoden brukar användas vid värdering av kommersiella fastigheter. Köparna tenderar att se till avkastningskrav snarare än fastighetens eget skönhetsvärde. Förenklat kan man uttrycka metoden som marknadens tidigare krav på avkastning tillsammans med fastighetens restvärde. Lagstiftaren har inte gett någon klar bild över vilken metod som ska användas, men genom de nyss nämnda metoderna har det i uppsatsen försökts illustrera att det finns flera olika vägar för att komma fram till ett rättvist marknadsvärde. Varje metod har sina fördelar och nackdelar, men alla ger de ett svar. I förarbetena till ExL har det uttryckts att det viktigaste inte är vilken metod som används utan att den metoden som används är av tillfredsställande kvalitet. 33 Exproprianten kommer troligtvis vilja använda en metod som genererar ett lägre pris medan fastighetsägaren med största sannolikhet vill använda den metod som genererar ett högre pris. I praktiken är det mycket svårt att värdera någonting 30 Det går även att se själva boendet som en form av avkastning, men det är en diskussionspunkt som kan anses ligga för långt från uppsatsens avsedda frågeställningar och kommer därför inte att behandlas vidare här. 31 Sjödin m.fl. Markåtkomst och ersättning s Sjödin m.fl. Markåtkomst och ersättning s Prop. 1971:122 s

24 unikt och ett exakt pris torde omöjligen kunna fastställas. I normalfallet brukar till exempel fastighetsmäklare ange ett prisintervall där de gissar att priset kommer att landa på marknaden. I rättsliga processer är detta inte möjligt då det krävs ett exakt pris. Det leder till att det slutgiltiga priset med största sannolikhet är ett resultat av kvalificerade gissningar Intrångsersättning Intrångsersättning är den andra ersättningsgilla delen av ExL 4:1 som fastighetsägaren ska få ersättning för när endast en del av fastigheten exproprieras. Tidigare kallades intrångsersättning för fastighetsintrång. Den definierades som den minskning i värde som restfastigheten undergår till följd av expropriationen och den exproprierade fastighetsdelens användande för avsett ändamål och som inte gottgörs genom löseskilling. 34 Med lite mordernare termer kan intrångsersättning i stället beskrivas som minskningen av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen, metoden kallas differensmetoden För att kunna räkna ut minskningen krävs det att man känner till det ursprungliga marknadsvärdet. Marknadsvärdet kan man som nämnt tidigare i avsnitt räkna ut på en mängd olika sätt. Det problematiska att räkna fram är själva minskningen av marknadsvärdet. Att använda sig av differensmetoden kan ge en skev bild av det verkliga värdet för den exproprierade delen. Om fastigheten till exempel är väldigt stor och den exproprierade delen relativt liten kommer marknadsvärdet inte att minska nämnvärt. Om fastigheten är ha och endast ett fåtal m 2 exproprieras kommer en tänkt köpare knappast att ändra sitt bud. Detta medföljer däremot inte att de få m 2 som exproprierats i sig saknar värde. I sådana fall får man i stället göra en skönsmässig värdering som kan 34 SOU 1969:50 s Inte att blanda ihop med skadeståndsrättens differensprinsipen som är en vedertagen skadeståndsrättslig princip med innebörden att skadeståndet ska försätta den skadelidna i samma ekonomiska situation som om skadan aldrig hade uppstått. Se bland annat SOU 2008:99 s SOU 2008:99 s

25 basera sig på antingen kvadratmeterpris, kostnad för återinskaffning av marken eller en direktuppskattning på den exproprierade delen av fastigheten. 37 Värdeminskningen av fastigheten behöver inte alltid bero på att endast själva den exproprierade marken försvinner, utan kan även bero på att restfastigheten blir sämre lämpad för sitt ändamål. Varje bestämd m 2 behöver inte nödvändigtvis ha samma m 2 -pris i praktiken, det kan till exempel tänkas att själva marken som utgör sandstrand på en bostadsfastighet med strandtomt har ett högre värde än samma storlek mark som i stället utgör gräsmatta. Prisminskningen på restfastigheten kan exempelvis bero på att den inte längre får samma form. Åkermark med en krokig gräns kan vara sämre lämpad för odling, eller så kan fastigheten efter expropriationen ha en väg som löper rakt genom den. Sådana saker gör var för sig, eller tillsammans, att värdet minskar. Allt det ska däremot inte ersättas som intrångsersättning utan utgör istället annan skada, ExL 4:1. För vissa fastighetstyper kan gränsdagningen mellan intrångsersättningen och annan skada vara svår. Eftersom intrångsersättningen rent principiellt ska vara skillnaden mellan det gamla marknadsvärdet och det nya marknadsvärdet kan val av metod för uträkningen av marknadsvärdet vara av stor betydelse. Används avkastningsmetoden på en jordbruksfastighet kan sådant som försämrad form på fastigheten leda till sämre skörd som i sin tur leder till sämre avkastning. I en sådan situation kan intrångsersättningen bli större än vad den blivit om endast en procentuell minskning som motsvarat m 2 -priset använts Annan skada Annan skada är den tredje och sista posten som kan ge ersättning enligt ExL 4:1 st. 1. Skada enligt nyss nämnda paragraf är de skador som direkt följer av själva markavståendet. 38 Skadan kan bestå av sådant som flyttkostnader eller att en företagare tvingar lägga ner sin verksamhet. Om till exempel en bostadsfastighet exproprieras och fastighetsägaren tvingas flytta uppkommer en mängd 37 Se NJA 2007 s. 695, SOU 1969:50 s. 175 samt SOU 2007: 29 s. 33. Jfr. även Flodin, J, JT s. 65 f. 38 Sjödin m.fl. Markåtkomst och ersättning s

26 kostnader i samband med flytten. Det kan vara allt från förlorade arbetsintäkter för att flytta till kostnader för flyttfirmor med mera. Alla dessa poster ska ersättas genom skrivningen uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen, ExL 4:1 st. 1. Det är däremot endast faktiska kostnader som ska ersättas och inte ideella skador. 39 Således ersätts inte fastighetsägaren för känslomässiga värden så om dennes klätterträd från barndomen försvinner eller dylikt. Utöver dessa tydliga kostnader i samband med expropriationen ska även kostnader som i övrigt kan vara hänförliga till expropriationen också räknas in. Det definieras ofta som att annan ersättning ska betalas om totalskadan för den fastighetsägare som berörs av expropriationen överstiger marknadsvärdesminskningen. 40 Det kan uppstå för industrifastigheter där vissa byggnader är väldigt specifika för sitt ändamål. En sådan byggnad har sällan något värde för någon annan än den som bedriver just den typen av verksamhet. Om fastighetsägaren till följd av expropriation blir av med en sådan byggnad kan marknadsvärdet för fastigheten ha minskat marginellt, medan förlusten för fastighetsägaren är betydligt större. Eftersom fastighetsägarens totala förmögenhet inte ska rubbas blir då återsanskaffningsvärdet av byggnaden den övriga skadan i det fallet Värdetidpunkt Värdetidpunkten för löseskilling, intrångsersättning och annan skada ska vara den tidpunkt då expropriationsmålet slutligen avgjorts. Vid lagändringen av ExL år 1972 fördes diskussioner kring om värdetidpunkten i stället skulle vara vid avgörandet i första instans. 42 Strukturen av att ha värdetidpunkten när målet slutligen avgörs leder vanligtvis till att det är fördelaktigt för fastighetsägaren att överklaga. Överklagandet tar tid och generellt ökar marknadsvärdet med tiden. En utdragen process leder därför generellt till en ökad ersättning. Att ha värdetidpunkten vid avslutandet av målet i första instans kan i stället leda till att 39 SOU 2008:99 s SOU 2008:99 s Prop. 1971:122 s Prop. 1971:122 s

27 ersättningen blir orimligt låg. Ett överklagande som går hela vägen upp till högsta instans kan ta många år och därmed förlorar fastighetsägaren möjligheten att få ersättning för tiden då målet handläggs. För att fastighetsägaren inte ska få orimligt låg ersättning kom lagstiftaren slutligen fram till att värdetidpunkten fortsatt skulle vara den tidpunkt då expropriationsmålet slutligen avgjorts och det gäller än i dag som huvudregel. Undantaget är om exproprianten fått tillträde innan målet slutligen avgjorts, i sådana fall ska värderingen i stället göras vid tillträdet men ska då korrigeras med konsumentprisindex Se ExL 4:4, NJA 2008 s. 510, NJA 1991 s. 655 samt Prop. 1971:122 s Även Dahlsjö, A m.fl. kommentaren till ExL 4 kap. 4, Zeteo. 27

28 4 Influensregeln i ExL 4:2 4.1 Allmänt om ExL 4:2 Influensregeln beskrivs i ExL 4:2 och innebär att löseskillingen respektive intrångsersättningen ska baseras på fastighetens marknadsvärde utan den påverkan som expropriationsföretaget haft på marknadsvärdet. Blott genom beslutet att fastigheten eller del av fastigheten ska exproprieras uppkommer vanligen en värdeökning eller en värdeminskning av marknadsvärdet. Detta värde ska således som huvudregel inte beaktas vid bestämmandet av ersättningen. Huvudregeln gäller dock bara om det är skäligt med hänsyn till förhållandena på orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden, ExL 4:2 1 st. Influensregeln kan både höja och sänka löseskillingen respektive intrångsersättningen och i nästkommande avsnitt kommer det redogöras för vad som händer i respektive fall. 4.2 Företagsskada Allmänt om företagsskador Företagsskada är den del av fastighetsvärdesminskningen som inte hänför sig direkt till själva markavyttringen. Enkelt uttryckt kan det beskrivas som sådan skada som även andra intilliggande fastigheter skulle kunna lida skada av utan att vara del av expropriationen. 44 Det kan vara sådant som att marknadsvärdet sjunker på samtliga fastigheter i närområdet när ett kärnkraftverk ska byggas i området, men det kan även vara skada i form av buller från en motorväg. Huvudregeln är att sådan värdeminskning ska bortses från vid värderingen av löseskillingen respektive intrångsersättningen, ExL 4:2 1 st. Det innebär att en värdering måste göras utifrån det scenario att störningen inte finns där. Undantaget, när värdeminskningen ska räknas in i löseskillingen respektive intrångsersättningen, är när skadan anses vara ortsvanligt eller allmänvanligt, vilket kommer att beskrivas senare i avsnittet. Skadan får heller inte vara bagatellartad utan det så kallade väsentlighetsrekvisitet måste även vara uppfyllt. 44 Sjödin m.fl. Markåtkomst och ersättning s

29 Ersättning för influens kan bara betalas ut om skadan är av någon betydelse. I praxis och den rättsliga litteraturen benämns det ofta som att marknadspåverkan ska vara väsentlig, därav namnet väsentlighetsrekvisitet. Syftet med väsentlighetsrekvisitet är att få bort bagatellartade anspråk som leder till onödiga rättsprocesser. 45 Eftersom en exakt värdering av en fastighets värde på den allmänna marknaden inte låter sig göras är det dessutom svårt att bevisa att bagatellartade skador föreligger. Vanligen görs värderingar inom ett uppskattat intervall där olika värderingsmän kan komma fram till olika slutsatser. En bagatellartad skada torde därför inte gå att bevisa med någon större säkerhet, då det är många olika faktorer som spelar in i värderingen av en fastighet. 46 Hur stor influensen måste vara för att inte vara bagatellartad är inte helt klarlagt, men en avvägning ska i alla fall göras mellan influensens belopp och fastighetens totala värde. 47 Vid diskussionerna om ändring av bestämmelserna kring miljöskada fördes resonemanget att självriskbeloppet som vanligen används vid hemförsäkringar kan vara en vägledande tumregel. 48 I NJA 2000 s. 727 utgjorde en influens om kr respektive kr på bostadsfastigheter med värde i miljonklassen skada som inte kunde anses sakna betydelse. Därmed ansågs kr respektive kr inte vara bagatellartad. I fastighetssammanhang torde alltså gränsen för vad som är att anse bagatellartad, eller väsentlig skada, vara tämligen låg i förhållande till vad fastighetsvärdet och någonting som fastighetsägaren får lov att tåla. Företagsskador som är ortsvanliga är sådana som när en till gata byggs i en tätort eller när en fabrik byggs i en industriort. Området är i sådana lägen redan skadat och ännu en skada kommer inte att påverka området nämnvärt. 49 Vad som menas med ort är inte entydigt, men det kan finnas områden inom en ort som inte är skadade. Om en viss del av en ort ligger som en oas omringat av en lugn skog och skogen i sin tur är omringad av tätort torde oasen inne i skogen inte anses tåla att vägar byggs där utan beaktning. Allmänvanliga skador är i stället skador 45 SOU 2008:99 s SOU 1969:50 s SOU 2008:99 S Prop. 1985/86:83 s Jfr. SOU 2008:99 s

30 som egentligen inte borde tålas på orten, men som andra på jämförbara orter får tåla. Exempel på allmänvanliga skador kan vara buller från trafik i statsmiljö. Både vad gäller ortsvanliga och allmänvanliga skador kan ExL 4:2 användas i de fall då andra fastigheter runtomkring har rätt till ersättning för miljöskada enligt MB 32 kap. Om endast den eller de fastigheter som står för expropriation är berörda är skadan inte ortsvanlig eller allmänvanlig. Skadan måste beröra flera fastigheter i området för att reglerna kring miljöskada ska vara tillämpliga. Av ExL 4:2 st. 4 framgår det att det 25-procentiga påslaget som ska göras enligt ExL 4:1 st. 2 inte ska göras på den delen som influensregeln avser att täcka utan endast på det verkliga marknadsvärdet. Det kan illusteras på följande sätt: En fastighet hade innan expropriation kom på tal ett marknadsvärde om 20 miljoner kr. Vid värderingstidpunkten var marknadsvärdet endast 12 miljoner kr. Företagsskadan är då 8 miljoner kr. Skadan anses inte vara ortsvanlig eller allmänvanlig. Väsentlighetsrekvisitet är också uppfyllt. Genom influensregeln ska fastigheten värderas som om företagsskadan inte skett, vilket hade varit 20 miljoner kr. I och med att endast det verkliga marknadsvärdet ska täckas med det 25-procentiga påslaget enligt ExL 4:2 st. 4 ska ersättning utgå med (12 x 1,25) + 8 = = 23 miljoner kr. Hade expropriationsföretaget inte anbringat någon företagsskada hade det 25-procentiga påslaget i stället lett till att fastigheten kostat 20 x 1,25 = 25 miljoner kr. Fastighetsägaren kan alltså vänta sig olika betalning beroende på i vilket syfte expropriationen sker. Vid expropriation där syftet bakom expropriationen genererar en hög företagsskada får fastighetsägaren en lägre ersättning än om fastigheten exproprierats i ett syfte som inte genererat någon företagsskada Syften bakom det 25-procentiga påslaget gentemot företagsskador Grundlagsskyddet gäller alla svenska medborgare och dessa har rätt till sitt egendomsskydd. Enligt RF 2:15 ska den som utsatts för expropriation tillförsäkras full ersättning. Fråga är om alla verkligen får full ersättning när värderingen för exakt samma fastighet beror av vilket i vilket syfte expropriationen ska ske. Om syftet med expropriationen genererar en hög företagsskada 30

31 kan fastighetsägaren få en lägre ersättning än om syftet med expropriationen inte genererar någon företagsskada. En bakgrund till det 25-procentiga påslaget är att ersättning som uppgår till fastighetens marknadsvärde eller marknadsvärdeminskning inte kan anses vara en tillräcklig kompensation med hänsyn till de ingripande konsekvenser som en expropriation har för fastighetsägaren. 50 Om marknadsvärdet inte är tillräckligt, men 25 procent över marknadsvärdet anses vara tillräckligt måste det finnas en brytpunkt någonstans. Det finns vissa typer av expropriationsföretag som leder till så stor företagsskada att marknadsvärdet tangerar nollpunkten. Det kan till exempel vara som när Luossavaara- Kiirunavaara Aktiebolag (LKAB) haft möjlighet att expropriera mark i Kiruna för gruvdrift. Marknadsvärdet på fastigheterna som står för expropriation har ett så lågt värde att de kan anses vara värdelösa. I och med att företagsskadan inte ska beaktas enligt ExL 4:2 blir all löseskilling företagsskada som inte ska få något 25-procentigt påslag. 51 Likt det tidigare nämnda exempel där marknadsvärdet var 20 miljoner kr (20 x 1,25 = 25 miljoner kr) skulle uträkningen istället vara (0 x 1,25) + 20 = 20 miljoner kr då företagsskadan är väldigt hög. Det skulle alltså vara en skillnad på 5 miljoner kr beroende på till vilket ändamål expropriationen sker. Vid ett sådant scenario blir löseskillingen densamma som det tidigare marknadsvärdet och bryter därför mot syftet bakom det 25-procentiga påslaget att marknadsvärdet i sig inte är tillräcklig kompensation. 52 Därmed varierar grundlagsskyddet beroende på i vilket syfte expropriationen sker. Vid införandet av det 25-procentiga påslaget anfördes det av regeringen att påslaget förväntades täcka gränslandet mellan ideella skador och ekonomiska skador. 53 I många lägen är det svårt att dra en gräns för vilka skador som är av ekonomisk respektive ideell karaktär. De av ekonomisk karaktär ska ersättas medan de av ideell karaktär inte ska ersättas. 54 De typer av skador som inte är lätta att definiera som antingen ekonomisk eller ideell bör alltså i vissa fall 50 Prop. 2009/10:162 s Ds 2016:16 s Prop. 2009/10:162 s Prop. 2009/10:162 s Prop. 1971:122 s

32 principiellt ersättas och vissa inte. När en fastighet exproprieras utan att en företagsskada uppstått ska det 25-procentiga påslaget kompensera det faktum att inga av skadorna i gränslandet ersätts. Vid expropriation utan någon företagsskada leder det till att ett 25-procentigt påslag görs på hela marknadsvärdet och de eventuella skadorna i gränslandet ersätts. Vid expropriation där det förekommer en företagsskada kommer en mindre del av ersättningen få ett 25- procentigt påslag. Därmed kommer fastighetsägare som utsätts för expropriation med företagsskada få en mindre del av sina skador i gränslandet ersatta än den vars fastighet inte fått någon företagsskada. Resultatet leder till att möjligheten att utfå ersättning för skador i gränslandet endast styrs av slumpen, helt beroende på i vilket syfte expropriationen gjorts. Huvudregeln för expropriationsersättning är som nämnts tidigare att fastighetsägaren ska hamna i samma ekonomiska situation som om expropriationen aldrig hade skett. 55 Genom den ovissa ersättningen torde inte alla fastighetsägare hamna i en sådan situation då de vars fastigheter utsatts för företagsskada saknar möjlighet att få kompensation för skador i gränslandet. Ännu ett syfte bakom införandet av det 25-procentiga påslaget var att ge kompensation för fastighetsägares individuella värde av sin fastighet. 56 Marknadsvärdet ska enligt vissa avse det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. 57 Däremot värderar fastighetsägaren som regel sin egen fastighet högre än vad marknaden hade gjort. Den höjda värderingen är något som lagstiftaen avser att kompensera genom det 25-procentiga påslaget eftersom marknadsvärdet blott är medelpunkten i det värderingsspann vari fastigheterna ligger inom. 58 De flesta fastighetsägare lär troligtvis fortsätta att värdera sin fastighet lika högt oavsett till vilket ändamål expropriationen sker. 59 När en fastighet får en hög företagsskada innebär det att fastighetsägaren blir utan det 25-procentiga påslaget på den del som avser företagsskada. Det 25- procentiga påslaget ska täcka skillnaden mellan fastighetsägarens högre 55 SOU 2008:99 s. 330 jfr. även Hager, R, SvJT 2007 s Prop. 2009/10:162 s SOU 2008:99 s Jfr. t.ex. Norell, L, SvJT 2007 s Prop. 2009/10:162 s Norell, L, SvJT 2007 s. 305 f. 32

33 värdering av fastigheten och det utsatta marknadsvärdet. Utan det 25-procentiga påslaget mister fastighetsägaren möjligheten att kompenseras för skillnaden. Lagstiftaren har valt att använda sig av schablonbelopp eftersom någon objektiv bedömning av ett individuellt värde svårligen låter sig göras. 60 Domstolarna skulle få stora problem om varje fastighet skulle få ett individuellt påslag. Förvisso kan det konstateras att folk generellt är olika fästa vid olika typer av fastigheter. Bostadsfastigheters ägare torde ha starkare koppling till sin fastighet än ägare till fastigheter av ren kommersiell natur. Det är svårt att tänka sig att en skogsägare som införskaffat skogsfastigheten i rent kommersiellt syfte inte skulle kunna nöja sig med en ny likvärdig fastighet. 61 I de två tidigare nämnda räkneexemplen är gränsdragningen tämligen enkel att göra, men det finns fastigheter som ligger i gränslandet mellan det av rent privat natur och det av ren kommersiell natur. Ett gränsfallsexempel kan vara då en bebyggd bostadsfastighet även har skog som fastighetsägaren tycker är vacker och fridfull eller så kan det vara en ren bostadsfastighet där fastighetsägaren inte alls trivs eller tycker om. Den objektiva bedömningen av hur mycket ägaren är fäst vid sin fastighet i form av ett procentuellt påslag torde svårligen låta sig göras. Lagstiftaren har därför valt att ha ett schabloniserat påslag om 25 procent, i stället för ett individuellt påslag, som ska anses kompensera det individuella värdet oavsett fastighetstyp. 62 Det sparar dessutom tid åt domstolarna som inte behöver göra egna bedömningar om storleken av procentuella påslag. När en fastighet utsatts för företagsskada får fastighetsägaren inte åtnjuta något påslag på den del som avser företagsskada. Det torde inte bli någon betydande skada för de fastighetsägare som äger sin fastighet enbart i kommersiella syften, men det innebär också att de fastighetsägarna med starka kopplingar till sin fastighet inte får någon extra kompensation. Fastighetsägare med starka kopplingar torde ha samma kopplingar till sin fastighet oavsett i vilket syfte den exproprierats, men ersättningen varierar beroende av om syftet genererat företagsskada eller inte. 60 Prop. 2009/10:162 s Jfr. Bengtsson, SvJT 2010 s Prop. 2009/10:162 s