BYANTIKVAREN Byantikvaren i Oslo är både namnet på en kommunal avdelning

Transkript

1 GUL LISTE Gul liste är Byantikvarens i Oslo översikt över byggnader med kulturhistoriskt värde. Listan omfattar både byggnader med och utan juridiskt skydd. Det högsta skyddet i Norge är»fredet«, som går att jämföra med Sveriges»byggnadsminne«. För dessa byggnader finns detaljerade bestämmelser som också kan omfatta interiör. Nästa nivå av skydd baseras på plan- og bygningsloven. Bestämmelserna reglerar exteriöra ändringar och funktion, samt nybyggnation inom ett område. Den största gruppen av byggnader på Gul liste är de som inte har något formellt skydd, utan är listade som bevarandevärda, en bedömning som görs av Byantikvaren. Listan fungerar som ett verktyg i arbetet med att kartlägga och värna om stadens historiska miljöer, och är tillgänglig genom Kulturminnesøk: De viktigaste målgrupperna är ägare av kulturminnen, projektledare, planläggare och offentlig förvaltning. Bevarandevärd byggnad på Bergens gate i Bjølsen. En lägenhet i det här huset kostade 8 % mer än jämförbara, icke listade lägenheter i samma område. FOTO: BYANTIK VAREN I OSLO FOTO: ANNE-SOPHIE OFRIM, WIKICOMMONS BYANTIKVAREN Byantikvaren i Oslo är både namnet på en kommunal avdelning och titeln på avdelningschefen. Byantikvaren ansvarar för kulturmiljövården på kommunal nivå, och är rådgivande till plan- och byggavdelningen. Den fungerar också som en myndighet motsvarande den svenska länsstyrelsen. Bergensgata i stadsdelen Sagene präglas av kaféer och butiker i lägenhetshus från 1930-talet. 10 byggnadskultur

2 KULTURARVETS VÄRDE Skyddade byggnader är marknadens vinnare Byggnader med kulturhistoriskt värde värderas högre än andra hus på bostadsmarknaden. Byantikvaren i Oslo har undersökt ett stort antal fastighetstransaktioner och kan konstatera att ju högre skydd, desto högre ekonomiskt mervärde. Morten Stige har analyserat resultatet. D et är en vanlig missuppfattning att det kostar att äga ett bevarandevärt hus, och att det är dyrt att»bli skyddad«. En undersökning har gjorts av fastighetstransaktioner i Oslo under perioden Resultaten visar att bevarandevärda byggnader har ett påtagligt högre försäljningspris än jämförbara byggnader utan skyddsvärde. Det är inte bara antikvarier som värdesätter kulturmiljöer, utan även marknaden gör det. Pris är en bra måttstock eftersom det återspeglar den faktiska betalningsviljan. Undersökningarna visar att listade fastigheter har 17 % högre kvadratmeterpris än fastigheter som inte är utpekade. Det är ett lite överraskande högt värde, och kan förklaras med att kulturmiljövärden ofta sammanfaller med andra kvaliteter, såsom centralt läge i staden. Även om man korrigerar för andra faktorer som kan driva upp priset, såsom byggnadens läge, ålder och storlek, så är det ekonomiska mervärdet fortfarande betydande. Mervärdet för ett bevarandevärt hus blir då 7,4 % för enbostadshus, 1,8 % för lägenheter och 5 % för småhus (det vill säga radhus och tvåbostadshus). De här siffrorna stämmer väl överens med resultaten från liknande undersökningar i andra europeiska länder. EKONOMISKT MERVÄRDE FÖR LISTADE BOSTADSHUS Listad byggnad (alla Bevarande- Skyddad Skyddad enligt värderingsnivåer) värd i plan Kulturminneloven Enbostadshus +7,4 % +4,7 % +12,7 % Lägenheter +1,8 % +1,7 % +2,0 % +6,3 % Småhus + 5,0 % +5,3 % +4,9 % Tabellen visar den beräknade prisskillnaden mellan listade och icke listade bostadshus. Bara tydliga effekter är redovisade. Där siffror saknas, fanns det inte någon påtaglig prisskillnad mellan listad och icke listad byggnad. Alla resultat baseras på modeller som tar hänsyn till byggnadernas storlek, tomtens storlek (för enfamiljshus), ålder, läge och vilket år den såldes. byggnadskultur

3 KULTURARVETS VÄRDE Figuren visar prissättning i tre områden med olika hög andel kulturminnen. Grön stapel anger det ekonomiska mervärdet för enskilda objekt, blå stapel anger det sammantagna kulturmiljövärdet i hela området. Staplarna längst till vänster representerar områden med låga kulturvärden, staplarna längst till höger områden med höga kulturvärden. Den så kalllade kulturmiljöeffekten stiger på bekostnad av mervärdet för enskilda hus i områden med många bevarandevärda byggnader. Men även i områden med höga kulturvärden, påverkas priset på enskilda objekt positivt. KULTURARVETS PÅVERKAN PÅ PRISET Referens Listade Referens Listade Referens Listade < 1% t ex Alna 25% t ex Tøyen 50% t ex Kampen Objektvärde enskilda hus Kulturmiljövärde Basvärde» Att starkare skydd innebär begränsningar i hur mycket ägaren får bygga om, hindrar inte en positiv priseffekt.«områdets betydelse Stadsdelar i Oslo med höga kulturvärden och många listade byggnader som exempelvis Frogner och Grünerløkka är attraktiva. Här har både de enskilda byggnaderna och hela stadsdelarna höga kulturhistoriska värden. Faktum är att priseffekten av kulturmiljön är såpass hög, att mervärdet för den enskilda byggnadens kulturmiljöstatus reduceras starkt. Men trots det blir det totala mervärdet av en listad fastighet högre än i områden med färre kulturminnen, speciellt för enbostadshus och lägenheter. Kulturmiljöeffekt och juridisk effekt Det finns flera orsaker till att bevarandevärda hus har ett högre ekonomiskt värde. Resultatet av undersökningen visar att antikvariens värdering av kvalitet sammanfaller med allmänhetens uppfattning. De byggnader som är listade har miljömässiga, arkitektoniska och hantverksmässiga värden som också värderas högt av allmänheten. Att en byggnad blir listad, bidrar också till att kulturmiljön blir uppmärksammad. Dessa mekanismer sammantaget kan vi här beteckna som»kulturminneeffekten«. Högre skydd ger en större effekt på priset. Till viss del beror det på att ett högre skydd står i relation till ett högre kulturvärde, men det är troligen inte den viktigaste orsaken. Att starkare skydd innebär en begränsning i hur mycket ägaren får bygga om, hindrar faktiskt inte en positiv priseffekt. Det kan verka förvånande, men kan förklaras med att starkare skydd ger en förväntan om stabilitet och minskad risk för att byggnader i området rivs och ersätts av nya som försämrar kulturmiljön i stort. Denna»juridiska effekt«tycks vara starkast för enbostadshus, där mervärdet av högre bevarandestatus är störst. Men också för lägenheter ger strängare juridiskt skydd ett högre ekonomiskt värde. Den genomförda undersökningen redogör inte för om det ekonomiska mervärdet är en följd av kulturminneeffekten eller av den juridiska effekten. Det man kan säga är att starkare skydd i snitt ger en större effekt på priset, och att detta är en tydlig indikation på att både kulturmiljöförvaltningens värderingar och politiska beslut om skydd har en klart positiv effekt. Att kulturminneeffekten och den juridiska effekten på bostadspriserna inte är ännu större, kan förklaras med uppfattningen om att underhåll av bevarandevärda byggnader är dyrt. Byantikvaren i Oslos erfarenhet är att antikvariskt underhåll normalt sett inte är väsentligt fördyrande över tid. Ibland är material och metoder dyrare, men åtgärderna har of- 12 byggnadskultur

4 FOTO: BYANTIKVAREN I OSLO På Oscars gate finns ett stort antal listade bostadshus. FOTO: ANDREAS HALDORSEN, WIKICOMMONS Ett myller av människor på Karl Johan gate. Stadsdelar med höga värden är ofta mycket uppskattade delar av en stad. FOTO: BYANTIKVAREN I OSLO Listad byggnad på Brochmanns gate i Bjølsen. Priset på lägenheterna i detta hus ligger 4 % högre än icke listade, jämförbara lägenheter i samma område. Detta hyreshus på Fossveien i Grünerløkka är inte listat, men är omgivet av bevarandevärda hus. Om det istället hade varit omgivet av byggnader av samma typ, skulle priset på lägenheterna ha varit lägre. Den här typen av byggnader blir en sorts»fripassagerare«i områden med höga kulturmiljövärden. FOTO: - BYANTIKVAREN I OSLO byggnadskultur

5 VARFÖR SÄLJS LISTADE BYGG- NADER TILL ETT HÖGRE PRIS? Detta är några möjliga förklaringar: Kulturmiljö. De listade byggnaderna utgör ofta en tilltalande miljö som många människor uppskattar. Kvalitet. Bevarandevärda byggnader har arkitekoniska och hantverksmässiga kvaliteter som uppskattas av marknaden. Stabilitet. Listade byggnader, framför allt de som har juridiskt skydd, är en garant för att undvika stora förändringar i bebyggelsemiljön. Boendemiljön i St Olavsgate har historiska kvaliteter som värdesätts både av marknaden och av Byantikvaren i Oslo. FOTO: BYANTIK VAREN I OSLO» Störst ekonomiskt mervärde bildas i områden med många värdefulla byggnader. «14 byggnadskultur

6 KULTURARVETS VÄRDE» Liknande under sökningar i andra länder visar resultat som pekar åt samma håll som i Norge. «tast en längre livslängd. Det finns också bidrag för att ta tillvara värdefull bebyggelse. Utblick mot andra länder Liknande undersökningar i andra länder än Norge visar resultat som pekar åt samma håll: listade bostäder blir generellt sett högre värdesatt av marknaden än icke listade hus. Icke listade byggnader som ligger i eller nära områden med höga kulturvärden, får ett högre pris än likvärdiga objekt i områden med färre listade bostäder. I England hade de historiska fastigheterna mellan 8,5 och 9,5 % högre pris, efter att man justerat för andra förutsättningar som driver upp priset, såsom bra läge och hög kvalitet. Icke listade bostadsområden i anslutning till områden med höga kulturvärden, hade ett ekonomiskt mervärde på upp till 5 % (Ahlfeldt et al, LSE 2012). Detta kan jämföras med undersökningarna i Oslo, där icke listade bostadshus i områden med höga kulturvärden hade mellan 5,6 och 8,5 % högre pris. Den svenska undersökningen i Halland, som enbart omfattar enbostadshus och tvåbostadshus har likvärdiga resultat som för enbostadshus i Oslo. Medan de svenska husen med lägst bevarandevärde låg 6 % över OM ARTIKELN Artikeln bygger på undersökningar som gjordes av Kommunerevisjonen i Oslo i samband med en utvärdering av arbetet med Byantikvarens Gule liste. Martin Austvoll Nome och Morten Stige gjorde sedan ytterligare analyser av materialet, vilket publicerades i Fortidsminnesforeningens årsbok priset på icke bevarandevärda hus, är priseffekten på bevarandevärda hus i Oslo 4,7 %. I Sverige låg bostadshus med högst och näst högst bevarandevärde på respektive 10 och 11 % över de icke bevarandevärda bostadshusen; i Oslo ligger skyddade enbostadshus 12,7 % över enbostadshus utan utpekat kulturhistoriskt värde (»Kulturmiljö Halland: Värdefulla byggnader«). Sammanfattning Undersökningen baseras på ett stort antal data, och ger därför tillförlitliga resultat. Effekterna för enskilda hus kan inte förutses, exempelvis har en gammal villa med en stor trädgård normalt sett ett högre värde om den inte är listad, eftersom det underlättar för den som vill riva och exploatera för ny bebyggelse på fastigheten. Resultaten kan inte användas för att förutse priset på ett enskilt objekt. Huvuddragen är dock tydliga: bevarandestatus sammanfaller med ett ekonomiskt mervärde på bostadsmarknaden, och starkare skydd ger större priseffekt. Detta indikerar bland annat att det är själva värderingen som värdesätts, troligen för att den bidrar till att säkra kontinuitet och god kvalitet i bostadsområdena. Ett annat entydigt resultat är att det största ekonomiska mervärdet bildas i områden med många kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Det som inte framkommer när man enbart mäter fastighetspriset är de samhällsvärden som är knutna till bevarandevärda hus och stadsmiljöer. Förutom att det enskilda huset har ett värde i sig, finns det också ett samhällsekonomiskt värde knutet till de gamla bebyggelsemiljöerna. Den sortens värde är svårt att kvantifiera. Kanske räcker det med att fastslå att detta värde är påtagligt. Det innebär också att den enskilda husägaren inte bara får betala för att bidra till ett ökat samhällsvärde för alla, utan också själv får en del av mervärdet. p Morten Stige, är konsthistoriker och civilekonom och arbetar som avdelningschef hos Byantikvaren i Oslo. morten.stige@gmail.com byggnadskultur