Förslag till ny detaljplan för Detaljplan för Grytnäs 1:178 och del av Vallen 7:54

Transkript

1 1 Förslag till ny detaljplan för Detaljplan för Grytnäs 1:178 och del av Vallen 7:54 SAMRÅDSREDOGÖRELSE Planförslagets syfte Planförslaget syftar till att skapa planmässiga förutsättningar för att kunna bygga golfhotell, uthyrningsstugor samt anlägga husvagnscamping och en småbåtshamn i anslutning till golfbanans driving - range. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Samhällsbyggnadsnämnden i Kalix har beslutat att upprättade av ny detaljplan för det aktuella området får prövas i en planprocess med utökat planförfarande. Nämnden beslutade vid samma tillfälle att föreliggande planförslag kan ställas ut för samråd. SAMRÅDSFÖRFARANDE Samråd har skett genom brevutskick. Sändlista: Länsstyrelsen i Norrbottens län Lantmäterimyndigheten i Norrbottens län Räddningstjänsten SBF Kalix kommun Bygg- och miljöavdelningen SBF Kalix kommun Kommunstyrelsen, Kalix kommun Vattenfall Eldistribution AB Sakägare enligt upprättad fastighetsförteckning SAMRÅDSSYNPUNKTER Följande har inkommit med skriftliga yttranden under samrådstiden fr.o.m. 2 april t.o.m. 25 april Yttrandena sammanfattas eller redovisas i sin helhet och kommenteras. Där sammanfattning sker bifogas hela yttrandet som bilaga. Jan- Erik Larsson, Filipsborg AB Har muntligen inkommit med synpunkter om att de planerade nya hotellbyggnaderna, med en högsta byggnadshöjd om 8 våningar, inte passar i landskapsbilden och anser att byggnadshöjden för nytillkommande bebyggelse bör begränsas till 6,0 meter (2 våningar) samt att planbestämmelser om utformning av nytillkommande bebyggelse bör införas i planen. Synpunkterna har diskuterats med exploatören, Nils Lundholm, som accepterar ovanstående.

2 2 Kommunstyrelsen, Kalix kommun Ingen erinran mot planförslaget. Skanova Skanova har en kabel inom området som inte är i drift. Räddningstjänsten, Kalix kommun Ingen erinran mot planförslaget. Bygg- och miljöavdelningen SBF. Kalix kommun Förslag till rubricerad detaljplan med tillhörande handlingar har inkommit till bygg och miljöavdelningen under granskningstiden. Kommunen har tidigare gjort bedömningen att planens genomförande inte leder till betydande miljöpåverkan och ingen miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning har därför upprättats i ärendet. Efter granskning av ärendet vill bygg- och miljöavdelningen framför allt påtala följande; I planen redovisas markanvändningen hamn närmast vattnet. Bygg- och miljöavdelningen föreslår att det utpekade området för hamn bör avgränsas och inte gälla hela utmärkta området. Resterande av området bör markeras som grönområde. I planbeskrivning anges att "Geotekniska undersökningar bör dock genomföras senast innan bygglov beviljas" - sådana undersökningar skulle med fördel kunna utföras inom detaljplaneprocessen och finnas redovisade i den kommande detaljplanen i stäl let för att skjuta det fram i tiden med den osäkerhet det medför för den 'som avser att vidta en viss åtgärd. I samband med bygglovsprocessen finns ofta en uttalad brådska om snabb och "smidig" handläggning - det är därför en stor fördel att geotekniska förhållanden och förutsättningar anges redan i detaljplanen. De frågor i övrigt som uppstår från verksamheten kommer att hanteras enligt aktuell lagstiftning vid kommande prövningar etc. Motivering saknas om varför hamnområdet skulle minskas i omfattning och delas upp i två delområden samt avsätta mellanliggande mark som allmän platsmark, grönområde. Oklart vad ett sådant grönområde skulle ge för mervärde för allmänheten eller landskapsbilden. Kalix kommun har inga ambitioner om att vara huvudman för allmän platsmark inom planområdet vilket skulle innebära enskilt huvudmannaskap om del av strandområdet skulle avsättas som allmän platsmark, grönområde. Ansvaret för underhållet av ett sådant grönområde skulle därmed vila på enskilda markägare inom planområdet. Ett större sammanhängande hamnområde bedöms däremot kunna utvecklas till ett attraktivt område vid vattnet i nära anslutning till golfbanan och den blivande campinganläggningen, något som exploatören särskilt påtalat i planprocessens inledningsskede.

3 3 Givetvis önskvärt att utföra geotekniska undersökningar redan i planskedet. Dock oklart om, eller när projektet kommer att genomföras. Markundersökningar får därmed utföras vid behov och bekostas av exploatören i ett genomförandeskede. Nytillkommande bebyggelse kommer förmodligen att utgöras av färdiga moduler som kommer att vila på stål- eller betongpålar som drivits ned till fast botten. Lantmäteriet I planen redovisas område som har egenskapsbestämmelsen x. Enligt planbestämmelserna innebär det att marken ska vara tillgänglig för allmän gång- och cykeltrafik (x). De ytor som är reserverade för allmänhetens genomgående har ingen koppling till gc- vägar utanför planområdet. Hur kommer allmänheten åt dessa områden. X-område belägen inom mark avsett för golfbana kan möjligen föranleda kollision mellan allmänt intresse och ändamålet golfbana. Kvartersmarken för hamnändamål kan vara lämpligare alternativ för området. Bestämmelsen "x" borde innebära att kommunen är huvudansvarig för drift och underhåll av de anläggningar som tillkommer inom dessa områden. Enligt punkt Ansvarsfördelning i planbeskrivningen ansvarar golfklubben för driften av området. Innebär det även x- områden. Lantmäteriet anser att planredovisningen i dessa delar måste förtydligas, vem ansvarar för allmän gångtrafik. Om x- områden skall underhållas av kommunen bör det redovisas på plankartan som allmän platsmark. Texten avseende huvudmannaskapet bör förtydligas i planbeskrivningen, är det delat eller enskilt. Planhandlingarna bör kompletteras med hur utfartsfrågan ska lösas för området. Var avser man att utfart skall ske. Campingverksamhet innebär även långa ekipage, t.ex. fordon med husvagn. Kan ny utfart möjligen anläggas direkt ut från planområdet. Sammankoppling med befintlig utfart från område kräver att planhandlingarna kompletteras i det hänseendet. Område för parkering bör redovisas. Även område för teknik, sophämtning, tömning av latriner kan vara lämpligt att redovisas i planhandlingarna. Planbestämmelsen (x) om att marken ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik finns redan i gällande detaljplan. Bestämmelsen syftar till att göra området inom kvartersmarken närmast stranden tillgänglig för allmänheten. Denna bestämmelse bedöms dock vara utan funktion eftersom det nya planförslagets verksamheter innebär att besökare och utövare naturligt vistas inom området närmast stranden. Hela områdets attraktivitet bygger på att området närmast vattnet är tillgängligt för besökare. För att säkerställa en fri passage närmast stranden har planbestämmelse införts om att marken närmst stranden inte får bebyggas (punktprickad mark). Planbestämmelsen (x) om att marken ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik kan därmed utgå. Inom planområdet har inget markområde avsatts som allmän plats mark. Frågan om huvudmannaskap har därför inte behandlats i planförslaget. Utfart till golf och campingområdet till allmän väg avses ske som tidigare, dvs. gemensamt med Filipsborg. Planbestämmelse angående detta finns i gällande detaljplan för området. Detta kan dock förtydligas i planbeskrivningen och plankartan.

4 4 Att i planskedet peka ut lämpliga markområden för sophämtning, tömning av latriner, teknik etc. bedöms svår och kan lätt leda till onödiga låsningar i framtiden. Placering av dessa faciliteter kan förändras över tid och måste därmed utföras av verksamhetsutövaren. Trafikverket Detaljplanen är ok. Den måste dock överensstämma med vägplanen för GC-vägen där, eller ni kanske redan har koll att den överensstämmer med vägplanen? Vore bra om ni skulle skriva något i planbeskrivningen om eventuell risk med golfbanan invid allmän väg/gcväg och hur man exempelvis har förebyggt den risken. Utrymme för ny gång- och cykelväg finns redan i gällande detaljplan och den nya planen stannar mot detta vägutrymme. Ingen förändring! Golfbanan och dess träningsbana (driving-range) har funnits i området sedan 1990-talets början och gång- och cykelvägen anläggs just nu. Ett skyddsnät skulle kunna uppföras i anslutning till driving-rangen för att eliminera risken att fotgängare eller cyklister kan träffas av en golfboll. Vem som ska ta kostnaden för detta är dock oklart. Trafikverket, kommunen eller golfklubben? Länsstyrelsen i Norrbottens län Bakgrund Kalix kommun har tagit fram ett förslag till detaljplan för fastigheterna Grytnäs 1:178 och del av Vallen 7:54. Syftet är att pröva förutsättningar för att anlägga golfhotell, uthyrningsstugor samt husvagnscamping och småbåtshamn i anslutning till golfbanan. Planområdet är beläget vid Kalix golfbana, ca 1,5 km söder om Kalix tätort. Kommunen önskar också samråda om behovet av en särskild miljökonsekvensbeskrivning. Kommunen avser att tillämpa plan- och bygglagens regler för utökat förfarande. Länsstyrelsen synpunkter Utifrån samrådsmaterialet delar inte Länsstyrelsen kommunens bedömning att ett genomförande av detaljplanen inte torde leda till en betydande miljöpåverkan. Mot bakgrund av kringområdets värdefulla kulturmiljö och landskapsbilden för Kalix tätort bör en särskild miljökonsekvensbeskrivning därför upprättas. På älvens västra strand ligger två av Kalix herrgårdar med koppling till skogs- och träindustrin. Båda byggda i lägen där man både skulle ha utsikt och kunna ses. Föreslagna byggrätter med hushöjd upp till 26 meter, utan annan ytbegränsning än egenskapsgränsen, kan resultera i hel nya landmärken längs stranden och de redan trängda herrgårdarna helt förlorar sin roll i landskapet. För Vallen där bebyggelsen blir lägre men ytstor, borde planen ge en bild av hur byggrätten kan disponeras i ett scenario med ett totalt utnyttjande.

5 5 Byggande i detta läge bör ske med stor omsorg om att volymer och utformning inpassas i närmiljön. Med samrådsförslaget överlämnar kommunen helt och hållet gestaltningsfrågorna till marknadskrafterna då ett planenligt bygglov skulle kunna inrymma vad som helst i utformningsväg. I konsekvensbeskrivningen menar kommunen att de generösa hushöjderna ät positiv för landskapsbilden, utan att på något sätt motivera hur man kommit fram till det. Länsstyrelsen anser att konsekvenserna för landskapsbilden behöver problematiseras i en särskild miljökonsekvensbeskrivning enligt MKB-förordningen (1998:905). Prövningsgrunderna i 11 kap. 10 PBL Länsstyrelsen har inte sådana invändningar mot planförslaget som skulle kunna leda till att beslutet att anta detaljplan behöver prövas enligt 11 kap 10 plan- och bygglagen. Samråd Samråd har hållits med Länsstyrelsens antikvarie. Den ursprungliga idén om att skapa byggrätter för två 26 meter höga golfhotell (8 vån.) och för campingstugor med en högsta byggnadshöjd på 6 meter utgår. Planförslaget omarbetas till att i stället medge byggrätter för hotell och campingbyggnader med en högsta byggnadshöjd om 6 meter. Exploateringsgraden minskas därmed väsentligt. Planförslaget kompletteras med en särskild konsekvensbeskrivning som beskriver exploateringens konsekvenser för landskapsbilden.

6 6 STÄLLNINGSTAGANDE / REVIDERINGAR Planförfattaren reviderar planhandlingarna enligt följande. Därefter kan planförslaget ställas ut för granskning i minst tre veckor. Efter genomförd granskningstid, kan planförslaget föras till samhällsbyggnadsnämnden för antagande. - Planförslaget kompletteras med en särskild konsekvensbeskrivning som beskriver exploateringens konsekvenser för landskapsbilden. - Planbestämmelser om utformning av nytillkommande bebyggelse införs i planen. - Planbestämmelsen (x) om att marken ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik utgår. - Byggnadshöjden för nytillkommande bebyggelse begränsas till 6,0 meter (2 våningar). - Utfartsfrågan förtydligas i planbeskrivningen. SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN UPPRÄTTAD Anders Ökvist Planingenjör