Fördjupad förstudierapport, Renoveringar. Främlingen 1-7. BRF Korsriddaren /KS. FÖRSTUDIERAPPORT, BRF Korsriddaren Sida 1 av 10

Transkript

1 Sida 1 av 10 Fördjupad förstudierapport, Renoveringar Främlingen 1-7 BRF Korsriddaren /KS

2 Sida 2 av 10 Inledning BRF Korsriddaren äger fastigheterna Främlingen 1-7 Hägersten. Med anledning av kommande renovering av byggnaderna har Kreativ Byggkonsult AB fått i uppdrag att utföra en fördjupad förstudie avseende samtliga renoveringsåtgärder med fokus på fönstren. Uppdragsgivare Brf Korsriddaren Syfte Att inför föreningsstämma ta fram beslutsunderlag. Underlag Information från fastighetsägaren, utlåtanden från sakkunniga, kalkyler och erfarenhet från liknande projekt. Övrigt Förstudie avseende renoveringar har tagits fram , enligt beslut från styrelsen hade den som förutsättning att fönsterbyte skulle ske. Vid extra årsstämma beslutades om att nytt beslutsunderlag skulle tas fram där även fönsterrenovering och byggnadsantikvariska konsekvenser utreds. Planerade åtgärder Nedanstående åtgärder planeras att utföras: Fasadrenovering Byte av yttertak inklusive plåtdetaljer Byte av entréporter Renovering av källartrappor Renovering alt. byte av fönster Inventering/besiktning Genomgång av befintliga förhållanden är utförd av: Projektledare Curt Söderberg Projektchef Krister Sävström Fönster Per-Martin Augustsson Byggrevision Sverige AB Fasad Peter Breiman Breiman konsulter AB Tak) Benny Sandin Roslagens plåtkonsult AB Antikvarie Kalle Anderberg Wilund Arkitekter och antikvarier AB

3 Sida 3 av 10 Yttertak Yttertaken består i huvudsak av s.k. sadeltak med taktäckning av tvåkupiga tegelpannor. På lägre tak har plåttäckning monterats. Vattenavrinning sker via hängrännor till utvändiga stuprör Taksäkerhetsanordningar i form av gångbryggor, takstegar samt snörasskydd är monterat på delar av taket. - Tegelpannor ligger fel och överlappar dåligt, noterades i stor omfattning på alla tak. - Stickprov under takpannor visar att läkt, nockbrädor och underlagstäckning ställvis är kraftigt slitna. Den tekniska livslängden är uppnådd och bristerna medför risk för fuktskador. - Underbeslag saknas vid takgenomföringar. - Beslagning av skorstenar felaktigt utfört, har inte avtrappats och ansluter inte med hake i fog. - Yttertaket är ställvis påväxt av mossa/alger. - Bristfälliga tekniska plåtlösningar på entrétak medför fuktskador på fasader, vattenavledare och skyddsbeslag/putsrutor saknas, avser även burspråkstak. - Hängrännor och stuprör är inte dimensionerade för att klara vattenmängder från takytor. - Taksäkerhetsanordningar uppfyller inte dagens krav på taksäkerhet. - Sammanfattningsvis bedöms taken ha många fel/brister Fasad Fasaderna består av slätputs på tegel. Omfattningar och utsmyckningar i relief i fasaden är av tegel. Puts i takfot har profiler i puts Burspråk och omfattningar mm har horisontella spår i putsen. Socklar är utförda i spritputs och konststen sk Wascolit eller klinker. Entréomfattningar är i natursten eller tegel. - Lös puts förekommer på flertal ställen - Sockelputs är skadad i mindre omfattning - Puts utvändigt i fönstersmygar är i väldigt dåligt skick - Putsen är renoverad flera gånger och senast avfärgad med en färg av typen Struktal. Färgmaterialet Struktal en organisk färg som inte fungerar bra på putsade ytor. Reparation är möjlig men detta bedöms kosta ungefär lika mycket som en omputsning. - Rinningar på socklar och utsmyckningar kommer ifrån fasadfärgen. - Befintliga fönsterbleck har för litet utstick från fasad och bör bytas - Entréomfattningar är i gott skick - Sammanfattningsvis bedöms fasaderna ha en hel del brister.

4 Sida 4 av 10 Entréportar Befintliga entréportar är glasade och utförda i ek. - Portarna är i ganska dåligt skick och bör åtgärdas alt. bytas - Föreningen har inkommit med önskemål om byte Källartrappor Källartrappor är utförda i betong med räcken av stål - Betong och stål uppvisar skador Fönster och fönsterdörrar Byggnaderna har originalfönster av trä med kopplade bågar. Fönstren är i utförande med en-lufts, två-lufts och tre-luftsfönster med inåtgående bågar. Flerluftsfönstren saknar mittposter. - Fönstren är i stort behov av renovering/reparation - Rötskador har konstaterats (ca 30%, enligt bedömning från fönsterkonsult) - Tätningslister är generellt dåliga - I de lägenheter som inventerats fungerar spanjoletter och handtag bra men med visst glapp. - Slutbleck är i många fall slitna vilket medför att fönstren inte stänger ordentligt - Koppelskruvar är i många fall slitna vilket gör isärtagning/montering svårt i samband med fönsterputsning. - Bröstningar (delen under balkongfönstren) i trä är i behov av underhåll - Badrumsfönster är i de flesta fall väldigt skadade på insidan pga. fukt.

5 Sida 5 av 10 Kulturhistoriska aspekter Föreningens byggnader har av Stockholms stadsmuseum getts gul klassning, detta innebär att anses ha en positiv betydelse för stadsbilden och/eller ett visst kulturhistoriskt värde. Detaljplanen har inga kulturhistoriska skyddsföreskrifter. PBL (plan- och bygglagen) har generella krav på varsamhet För att utreda antikvariska aspekter på renoveringsåtgärderna har antikvariskt utlåtande tagits fram av Kalle Anderberg, Byggnadsantikvarie och certifierad kontrollant av kulturvärden kvalificerad art (KUL 2 K). - Husens fasader är eleganta med diskreta dekorationer i form av omfattningar kring trapphusfönster, portiker kring entréer, murad gesims vid anslutning till takfot och hushörn. - Balkonger är renoverade och möjligen ändrade men har fått en varsamt utförd gestaltning. - Fönster är i original av trä med draget glas och tekniskt avancerade för sin tid. Fönstren är en- två och treluftsfönster, fleruftsfönstren saknar mittpost. De är kittade med linoljekitt och målade med oljefärg. - Entréer är väl gestaltade med eleganta glasade portar i ädelträ.

6 Sida 6 av 10 Sammanfattning av rekommenderade åtgärder. Yttertak Taken totalrenoveras med nya tegelpannor, läkt, takpapp, plåt, vattenavrinning och taksäkerhetsanordningar enligt gällande föreskrifter. Notering Takets skick gör att det inte är ekonomiskt försvarbart att utföra reparationer och lagningar då livslängden på reparationer av detta slag är erfarenhetsmässigt kort och en större renovering ändå måste ske inom en kort tid. En stor kostnad vid takomläggning är byggställning/fallskydd. När yttertaket läggs om i samband med renovering av fasad så kan byggnadsställningen utnyttjas för båda arbetena. Fasad Färg blästras bort. All puts knackas ner. Ny puts och avfärgning. Fönsterbleck byts. Fasadsocklar rengörs och lagas. Lågdelens baksida är nyligen renoverad och rengörs. Notering - En renovering där endast lös och bom puts knackas ner och fasader lagas och avfärgas bedöms kosta ungefär lika mycket som en helrenovering. Renoveringsalternativet får också en kortare livslängd då det fortfarande sitter kvar gammal puts. - Ny puts håller ca 60 år - Entréomfattningar behöver inte åtgärdas, rengörs. - Befintlig kulör är i stort sett omöjlig att kopiera varför val av kulör lämpligen tas fram av sakkunnig färgkonsult.

7 Sida 7 av 10 Entreportar Renoveras alt. byts. Låsning byts och anpassas till elektronisk öppning Dörrstängare och dörröppnare byts i erforderlig omfattning. Notering - Portarna har, enligt antikvarie, stor vikt för husens kulturhistoriska värde. - Renovering och byte har i stort samma kostnad. Källartrappor Skadad betong repareras Räcken repareras, färg blästras bort.. Räcken galvas och pulverlackas för en lång hållbarhet. Fönster och fönsterdörrar Samtliga Fönster och fönsterdörrar byts alternativ renoveras/repareras. Badrumsfönster byts till nya i aluminium eller PVC pga det dåliga skicket. Dessa fönster är inte motiverbara att renovera då nya fuktskador snabbt kommer att uppstå igen. Vid renovering utförs följande: Rötskadat material (Omfattning oklar men i kalkyl beräknas 30 % av fönsterdelarna vara rötskadade) byts ut till nytt material. All gammal färg slipas bort till trären yta. Ommålning med linoljefärg Tätningslister byts Spanjoletter och handtag byts i erforderlig omfattning Slutbleck byts Koppelskruvar byts Fönsterbröstningar av trä renoveras Befintliga fönsterbänksventiler ersätts med nya spaltventiler som sätts i karmöverstycket - Kittning är intakt, enstaka skador repareras - Invändig målning måste inte göras akut på alla fönster men rekommenderas då entreprenör finns på plats. I Kalkyl inräknas även invändig målning - Energiprestanda på befintliga fönster är mycket dålig (U-värde 2,8 W/m 2 K.) vid byte till energiglas i innerbåge förbättras detta (till U-värde 1,8) - Vid byte av fönster erhålls U-värde 1,1 eller bättre (se energikalkyl)l) - Vid renovering av fönster blir kostnad för framtida underhåll högre (se livslängdkalkyl) - Fönstren har enligt antikvarie, stor vikt för husens kulturhistoriska värde. - Persienner demonteras och återmonteras av resp. lägenhetsinnehavare.

8 Sida 8 av 10 För- och nackdelar för olika lösningar på fönster och fasad Alternativ Fördelar Nackdelar Fönsterrenovering + + Billigaste alternativet för åtgärdande av fönster + Byte av badrumsfönster kräver bygglov om material ändras + Fönstren kan kompletteras med energiglas för en något förbättrad energiförbrukning. + Utseendet blir oförändrat - Lång genomförandetid; både totalt och per lägenhet. - Högre risk för oförutsedda kostnader - Lägenheter blir utan fönster under tiden som fönsterbågarna renoveras på verkstad (ca 2 veckor per lägenhet). - Högre framtida underhållskostnad - Lägre isolerförmåga ger högre energikostnader i framtiden Fönsterbyte Lagning av fasad Omputsning av fasad + Kortare genomförandetid; både totalt och per lägenhet. + Kortare arbetstid i lägenheterna (1-2 dagar) + Lägre underhållskostnader + Minskar energikostnaden + Värmeisolering ökar markant, kallras från fönster undviks + Ljudnivån i lägenheterna minskar + Ny drevning erhålls mellan fönster och smyg. + Kortare genomförandetid + Något lägre kostnad + Lång teknisk livslängd (40-50 år) + Enklare att få en jämn yta - Högre kostnad än fönsterrenovering - Fönstren måste bytas när den tekniska livslängden är uppnådd (minst 30 år). - Kräver bygglov om material eller utseende ändras - Inte lika smäckra profiler på fönsterbågar som befintligt. - Troligen samma kostnad som omputsning - Stor risk att kostnaden ökar pga. okända skador till en kostnadsnivå som ny puts. - Halverad livslängd mot hel nyputsning -

9 Sida 9 av 10 Genomförande Projektering Programbeskrivning tas fram. För att komma i rätt fas i tiden är det av vikt att beslut om åtgärder görs under april så förfrågan kan skickas ut i tid för att arbete ska kunna påbörjas i år. Förfrågningsunderlag i form av arbetsbeskrivningar, administrativa föreskrifter, miljöplan, arbetsmiljöplan, tidplan mm tas fram snarast. Bygglovshandlingar för byte entréportar samt ev. fönsterbyte tas fram och sänds in till stadsbyggnadskontoret Upphandling Förfrågan går ut till ett flertal entreprenörer, där bl a teknisk kompetens och ekonomisk stabilitet efterfrågas. Ev. delas förfrågan upp på 2 delar då det inte är säkert att en enskild entreprenör har kapacitet nog för detta stora jobb. En uppdelning gör också att mindre entreprenörer kan tillfrågas vilket ökar konkurrensutsättningen. Anbud tas in och utvärderas, entreprenör väljs ut i samråd med föreningens styrelse/ styrgrupp och byggkonsulten. Slutgiltigt beslut ligger hos föreningen. Genomförande Åtgärder enligt upphandling genomförs under ca 15 månader vid fönsterbyte resp. ca 29 månader vid fönsterrenovering (se förslag till tidplaner), under vintermånader utförs inget arbete. Täta kontroller görs för att säkerställa att entreprenaden genomförs med rätt kvalitet, tid och pris. Projektledarens åtagande Säkerställer att byggprojektet hanteras på ett fackmannamässigt sätt ur såväl ett byggnadstekniskt som ett administrativt perspektiv. Ansvarar för projektledning, projektering, upphandling, byggledning/kontroll samt ekonomisk uppföljning.

10 Sida 10 av 10 Budget/Produktionskostnad (se bilaga förkalkyl) Vid alternativ fönsterbyte Vid alternativ fönsterrenovering tkr, inkl. moms tkr, inkl. momsplan Driftekonomi (se bilagor kalkyl / livslängdkalkyl) Åtgärderna medför minskade energikostnader (här presenteras totala kostnader för 30 år): - Vid fönsterrenovering tkr - Vid fönsterbyte tkr Underhållskostnader (totalt för 30 år): - Vid fönsterrenovering tkr - Vid fönsterbyte tkr Summeras samtliga kostnader för fönsteråtgärderna (investering, underhåll, minskade driftkostnader), kostar fönsteråtgärderna under 30 år: - Vid fönsterrenovering tkr - Vid fönsterbyte tkr Räntekostnad är inte medtagen i beräkningen Stockholm Kreativ Byggkonsult AB, Krister Sävström Kreativ Byggkonsult AB