Underhållsplan 2018 Bostadsrättsföreningen Värnhemsgatan 3 & 5

Transkript

1 Underhållsplan 2018 Bostadsrättsföreningen Värnhemsgatan 3 & 5

2 1 Innehållsförteckning Innehåll 1. Allmänna uppgifter... 2 Uppgifter... 2 Allmän information... 2 Beskrivning underhållsplan... 2 Genomföra underhållsarbeten Fastighetsfakta... 3 Fastighetsuppgifter... 3 Byggnadstekniska uppgifter Besiktningsutlåtande... 4 Tomt, utemiljö och gård... 4 Fönster... 5 Fasad och balkonger... 6 Portar och dörrar... 7 Trapphus och vind... 8 Tak... 9 Tvättstuga...10 Källare och grund...11 El, värme och ventilation...12 Tapp- och spillvatten samt övrigt Ekonomisk sammanställning per kategori Ekonomisk sammanställning 10 år...16

3 2 1. Allmänna uppgifter Uppgifter Beställare: Brf Värnhemsgatan 3 & 5 Besiktningsdatum: Utförd av: Carl Åström, Bredablick Fastighetspartner Allmän information Besiktningen som genomförts är en okulär konditionsbesiktning. Denna ligger till grund för den underhållsplan som upprättats. Underhållsplanen skall ta upp och beskriva alla de underhållsåtgärder som ligger inom bostadsrättsföreningens ansvarsområde samt kostnadsuppskatta dessa. Underhållsplanen sträcker sig 50 år framåt i tiden. Beskrivning underhållsplan Detaljinventering redovisas per byggnadstyp och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader är uppskattade och bygger på erfarenheter och statistik. Dessa kostnadsuppskattningar görs för att föreningen ska kunna planera sin ekonomi på bästa sätt. Kostnaderna ska inte ses som exakta värden utan som uppskattade. Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnader och materialkostnader och är inklusive moms. Samtliga kostnader är beräknade utifrån 2017 års prisnivå. Tidpunkten för åtgärderna i planen skall inte betraktas som helt fastlagda. Vid en besiktning av fastigheten görs en ny bedömning om man måste tidigarelägga vissa åtgärder eller om det går att skjuta dessa framåt. Underhållsplanen ligger till grund för beräkning av avsättning till underhållsfonden samt är ett underlag för föreningens årsbudget. Efter en revidering av underhållsplanen bör summan för avsättningen till underhållsfonden samt årsbudgeten uppdateras. Det är av yttersta vikt att föreningen jobbar aktivt med sin underhållsplan. Genom att ha kontinuitet i sitt underhållsarbete sprids kostnaderna över tid men hålls också nere då föreningen jobbar proaktivt med sitt underhåll. Genomföra underhållsarbeten Vid genomförande av större underhållsarbeten och renoveringar är det viktigt att arbeta fram ett väl genomgånget förfrågningsunderlag som följer de avtal som används i branschen. Detta dels för att beskriva vad föreningen önskar få gjort i detalj men också för att de offerter som tas in ska vara jämförbara. Vidare är det viktigt att få in ett antal offerter för att säkerställa rätt prisnivå men det är även viktigt att de företag som kontaktas har god erfarenhet av den specifika typen av projekt samt har sin ekonomi under kontroll. Efter avslutade renoveringar skall arkivering och dokumentering ske av all information som rört projektet. När det är dags för nästa styrelse att ta över ska de kunna gå tillbaka och följa exakt vad som gjorts och vilka betalningsströmmar som genomförts. Bredablick Fastighetspartner hanterar processens samtliga steg, från start till mål.

4 3 2. Fastighetsfakta Fastighetsuppgifter Adress: Värnhemsgatan 3 och 5, Malmö Fastighetsbeteckning: Heimdal 13 Byggår: 1926 Antal lgh: 16 Antal lokaler: 0 Yta (BOA+LOA): m 2 Byggnadstekniska uppgifter Antal våningar: 4 Antal trapphus: 2 Källare: Ja med tvättstuga, UC och förvaring Vind: Ja med förråd Fasader: Putsfasad mot gata, tegelfasad mot gård Balkonger: 8 st infällda mot gård i anslutning till trapphus Yttertak: Tegeltak renoverat 2012 Fönster: Original vita träfönster med kopplade bågar Hiss: Nej Portar/Dörrar: Gröna träportar ommålade 2012, äldre lgh-dörrar Sophantering: Miljöhus på gård Värmeförsörjning: Fjärrvärme Ventilation: Mekanisk frånluft (F-ventilation) Spillvatten: Relinat 2017 Tappvatten: Äldre, blandad ålder på ventiler Värmeledningar/Radiatorer: Original, äldre termostater EL: Troligtvis 70-talet OVK Obligatorisk ventilationskontroll: Genomförd 2017 Energideklaration: Ej anslagen SBA Systematiskt Brandskydds Arbete: Bedrivs ej i förening Sammanfattning av prioriterade åtgärder Åtgärda ljusbrunn vid tvättstuga Underhållsspola dagvattenbrunnar och ledningar Foga om tegelmur på gård Montera LED-belysning i källare Byt ut termostar samt injustera värmesystem Funktionsbesiktiga el-systemet Renovera balkonger Starta igång SBA Åtgärda upphängning vattenledningar i källare

5 4 3. Besiktningsutlåtande Innergård samt ljusbrunn Miljöhus och gårdsmur Tomt, utemiljö och gård Innergård med gräs, träd och planteringslådor. Asfalterade ytor med dagvattenbrunnar med sättningar och sprickor. Brunn vid ljusbrunn vid tvättstuga. Miljöhus på innergård, se foto. Tegelmur på innergård med dålig fog och mycket sprickor. Staket mot grannfastighet i behov av tvätt. Vattenutkastare på fasad. Lekplats och sandlåda på innergård. Lägg om innergård med stenläggning. Återkommande underhållspolning av dagvattenbrunnar för att förhindra stopp och översvämningar. Sanera sopkärl återkommande för att förhindra lukt och skadedjur. Foga om tegelmur mot grannfastigheter. Tvätta staket, byt ut dåligt virke och ytbehandla. Stäng av utkastare vintertid för att förhindra frostsprängning. Renovera ljusbrunn vid tvättstuga.

6 5 Fönster Original vita träfönster med kopplade bågar Fönster och fönsterdörrar målades mot gata 2012 och mot gård Målade vita fönsterbleck, utan anmärkning. Fönster mot gård Denna typ av fönster behöver normalt underhållas med ett intervall på 5 12 år beroende på väderstreck och skötsel. Löpande smörjning och justering av fönsters mekaniska delar för att bibehålla funktion samt livslängd. I ekonomiska planen ligger ytterligare en målning och sedan byte av fönster. Rekommenderar ett byte av fönster då nyare fönster kräver mindre underhåll och har bättre energi samt ljudegenskaper. Innan målning ta in offerter för fönsterbyte. Fönster mot gata

7 6 Fasad och balkonger Putsfasad mot gata Putsad fasad mot gata tvättades och målades 2012, utan anmärkning. Tegelfasad mot gård med mindre fogskador. Putsad sockel mot gård i behov av renovering. Sockel av sten mot gata, utan anmärkning. Tilluftsventiler i fasad mot gata och gård. Infällda balkonger till trapphus mot gård. Sprickor i tätskikt och rostuslag på balkar, se foto. Stuprör med lövsilar utbytta 2012, utan anmärkning. Putslaga och måla sockel mot gård. Renovera balkonger och räcken. Efter detta funktionsbesiktiga balkonger med 10-års intervaller för att säkerställa hållfasthet. Säkerställ att växtlighet ej ligger an mot fasaden, växter binder fukt vilket kan skada fasaden. Tegelfasad och sprucken balkong

8 7 Portar och dörrar Port till trapphus Målade äldre trädörrar mot gård och gata i bra skick. Större träport med glasinfattningar till gård med klotter. Inpassering med portkod och nyckel, utan anmärkning. Nya låsbleck, inkapsling av portkodsdosor samt nya dörrstängare monterat på ytterportar Original lägenhetsdörrar i behov av renovering eller byte. Ståldörrar till vind med dörrstängare, utan anmärkning. Äldre lägenhetsdörr Klottersanera den större porten. Återkommande ytbehandling av portar för att undvika rötskador och bibehåll livslängd. Återkommande smörjning av samtliga dörrar för att upprätthålla funktion och bibehålla livslängd. Lägenhetsdörrar har idag brandkrav (EI30) som ej uppfylls därför läggs ett byte av lägenhetsdörrar in i planen. Det finns företag som levererar nya dörrar med utseende likt de äldre.

9 8 Trapphus och vind Trapphus Trapphus med målade betongväggar som gjordes vid 2012, utan anmärkning. Trappor och golv av Terazzo, utan anmärkning. Belysningsarmaturer i tak med tryckknapp, utan anmärkning. Svartmålat stålräcke med trähandledare i behov av lack. Vindsutrymme med träförråd. Råspont utan anmärkning. Uppstigningslucka till tak på vind, utan anmärkning. Brandsläckare på vind. Belamrat i vindsgång. Rekommenderar att installera LED-belysning i både trapphus och på vind med närvarostyrning då detta ger bättre energiförbrukning. Handledare på trapphusräcke har normalt ett tätare underhållsbehov än övriga ytor i trapphus pga. högre slitage. Rensa bort skräp som står på vind utanför förråd. Vindsförråd.

10 9 Tak Tegeltak utbytt 2012 med mindre påväxt, se foto. Röda plåtinstallationer och huvar mot gård, utan anmärkning. Inplåtade skorstenar, utan anmärkning. Taksäkerhet och snörasskydd på tak, utan anmärkning. Hängrännor ej besiktningsbara vid tillfället men byttes vid takbyte Tegeltak Återkommande tvättning av tak för att få bort påväxt. Detta kan annars binda vatten och frysa sönder tegelpannor. Årlig kontroll av taket så inte takpannor ligger lösa. Återkommande rensning av hängrännor så stopp och översvämning inte uppstår. Plåtdetaljer tak

11 10 Tvättstuga Tvättstuga belägen i källaren med ytskikt av klinkers och kakel, i bra skick. Frånluft kopplad till torktumlare och torkrum. Löksäck och luddlåda kopplad till maskiners avlopp. Grovvask i tvättstuga. Toalett i tvättstuga. Maskiner och grovvask Info lämnad att avfuktare i torkrum läcker vatten. Tvättmaskiner har normalt en livslängd på år eller tvättar men byts i praktiken ut när de går sönder. Återkommande rensning av filter till frånluft. Återkommande byte och rensning av löksäckar och luddlåda för att förhindra stopp och översvämning. Ej rensad luddlåda

12 11 Källare och grund Källare inredd med UC, tvättstuga, grovvask och elcentral. Väldigt mycket saker står och skräpar i källaren. Belysning fungerar inte i källare. Uppsättning av vattenledning i källare är väldigt bristfällig, se foto. Fastigheten är ej dränerad. Vid fuktmätning visade vissa ställen på förhöjda fuktvärden. Mycket skräp i källaren Montera förrådsdörrar och väggar i källare så att enskilda boende får sitt eget förråd. Rensa upp i källare. Montera LED-belysning med närvarostyrning i källare. Åtgärda vattenledning då stor risk för läckage föreligger. Rekommenderar att dränera fastigheten för att åtgärda fuktproblem i källaren. Ledningar dåligt fastsatta och fuktmätning

13 12 El, värme och ventilation El-central Två el-centraler i källare. El-system troligtvis från 70- talet. Värme i form av fjärrvärme med fjärrvärmeväxlare utbytt 2011, utan anmärkning. Expansionskärl och pumpar till värmesystem av nyare modell. Radiatorer original och termostater av äldre modell. Lämnad info att på hösten blir det kallt i lägenheter innan systemet reagerar och ställer in sig. Ventiler av nyare modell på värmesystemet. Ventilation av mekanisk frånluft med fläktar på tak. OVK Obligatorisk Ventilationskontroll genomfördes Fjärrvärmeväxlare Genomför särskild funktionsbesiktning av elsystemet med 10-års intervaller. Rekommenderar byte av termostater samt injustering av värmesystemet. OVK skall genomföras vart 6:e år för denna typ av ventilationssystem. Motionera ventiler återkommande för att förhindra att de ärgar fast.

14 13 Tapp- och spillvatten samt övrigt Tappvattenledningar och ventiler av äldre modell. Spillvattensystemet relinades 2017 av Tubus. Vissa synliga delar i källaren byttes ut. Samlingsledning ej relinad. Uppgifter om energideklaration saknas. SBA Systematiskt Brandskyddsarbete bedrivs ej i förening. Ventiler på tappvattensystem Ventiler på tappvattensystemet skall motioneras årligen för att inte ärga fast. Energideklaration skall uppföras och anslås i trapphus då detta är ett myndighetskrav. SBA är ett myndighetskrav och skall bedrivas av föreningen. Spillvattenledningar

15 14 4. Ekonomisk sammanställning per kategori Tomt/Utemiljö Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Ljusbrunn Putslagning, filtning Mur 1 st Asfalt på innergård inkl kantsten Omläggning till sten efter sättning Mark 350 m Spolning brunnar Spolning dagvattensystem Sanering 1 omg Miljöhus och staket Ytbehandling och ev. justering Bygg 1 omg Tegelmur Omfogning Mur 100 m Sopkärl Sanering Sanerare 1 omg Fönster Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fönster Skrapning och målning inkl. justering Målare 107 st Fönsterdörrar Skrapning och målning inkl. justering Målare 8 st Fönster och fönsterdörrar Byte Bygg 115 st Fönster och fönsterdörrar Smörjning och justering Bygg 115 st Fasad och balkonger Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fasad gård Omfogning inkl. lövsilar Bygg 350 m Fasad gata Omputsning Bygg 350 m Sockelmur gård Putslagning och omfärgning Bygg 25 m Sockelmur gata Tvättning Sanerare 1 omg Balkonger Funktionsbesiktning Konsult 1 omg Balkonger Renovering inkl. upplag och finsats. Bygg 8 st Portar och dörrar Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Trapphusportar samt gårdsport Slipning/ytbehandling Målare 5 st Källardörrar Smörjning, justering och målning Målare 8 st Vindsdörrar Smörjning, justering och målning Målare 4 st Lägenhetsdörrar Smörjning och justering Bygg 16 st Lägenhetsdörrar Byte Bygg 16 st Trapphus och vind Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Trapphus Putslagning/målning Bygg 2 st Handledare Skrapa och måla Målare 8 plan Armaturer i trapphus Byte inkl. rörelsedeckare El 8 plan Armaturer på vind Byte inkl. rörelsedeckare El 1 omg

16 15 Inpassering Byte och underhåll El 1 omg Tak Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Taktäckning av plåt Tvättning och målning Målare 120 m Taktäckning av tegel Byte inkl. taksäkerhet och takavvattning Bygg 425 m Tvättstuga Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Tak/vägg Renovering Målare 1 omg Tvättmaskin Cylinda FFT 1200 Utbyte till E-lux W565H VVS 1 st Tvättmaskin E-lux W365H LE Utbyte till E-lux W565H VVS 1 st Torktumlare TT T5190 Utbyte till E-lux T5190 VVS 1 st Avfuktare Podab Utbyte VVS 1 st Källare och grund Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Putsade källarväggar Putslagning/målning Mur 1 omg Källargolv Målning och underhåll Målare 1 omg Armaturer i källare Byte inkl. rörelsedeckare El 1 omg Dränering av grund mot gård Dränering med isodrän och fiberduk Mark 36 lpm Dränering av grund mot gata Dränering med isodrän och fiberduk Mark 36 lpm El, värme och ventilation Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Fjärrvärmeväxlare Byte VVS 1 st Ventiler + termostater samt injustering Byte VVS 1 omg Pumpar, expansionskärl samt övrigt Byte och underhåll VVS 1 omg OVK Besiktning och åtgärder Vent 16 lgh Fläktar frånluftsventilation Byte Vent 2 st El Byte fastighets-el El 16 lgh El Funktionsbesiktning El 1 omg Tapp- och spillvatten samt övrigt Åtgärd Kategori Mängd Enhet À-pris Kostnad Senast Första år Intervall Spillvattenledningar Spolning och filmning samt samling VVS 16 lgh Spillvattenledningar lgh Relining med sprutmetoden VVS 16 lgh Spillvatten samlingsledningar Infodring VVS 1 omg Tappvattenledningar Byte VVS 16 lgh Tappvattenventiler Byte samt komplettering av nya VVS 1 omg SBA Besiktning samt material Konsult 1 omg

17 16 5. Ekonomisk sammanställning 10 år År Kostnad 2018 Fastighetsdel Åtgärd Ljusbrunn Putslagning, filtning Spolning brunnar Spolning dagvattensystem Tegelmur Omfogning Sopkärl Sanering Avfuktare Podab Utbyte Armaturer i källare Byte inkl. rörelsedeckare Ventiler + termostater samt injustering Byte El Funktionsbesiktning SBA Besiktning samt material Fastighetsdel Åtgärd Miljöhus och staket Ytbehandling och ev. justering Balkonger Renovering inkl. upplag och finsats Fastighetsdel Åtgärd Trapphusportar samt gårdsport Slipning/ytbehandling Källardörrar Smörjning, justering och målning Vindsdörrar Smörjning, justering och målning Lägenhetsdörrar Smörjning och justering Lägenhetsdörrar Byte Handledare Skrapa och måla Armaturer på vind Byte inkl. rörelsedeckare Tvättmaskin Cylinda FFT 1200 Utbyte till E-lux W565H Tvättmaskin E-lux W365H LE Utbyte till E-lux W565H Fastighetsdel Åtgärd Asfalt på innergård inkl kantsten Omläggning till sten efter sättning Sockelmur gård Putslagning och omfärgning Dränering av grund mot gård Dränering med isodrän och fiberduk Dränering av grund mot gata Dränering med isodrän och fiberduk Sopkärl Sanering SBA Besiktning samt material Fastighetsdel Åtgärd OVK Besiktning och åtgärder Fastighetsdel Åtgärd Fönster Skrapning och målning inkl. justering Fönsterdörrar Skrapning och målning inkl. justering Putsade källarväggar Putslagning/målning Källargolv Målning och underhåll Sopkärl Sanering SBA Besiktning samt material Fastighetsdel Åtgärd Spillvattenledningar Spolning och filmning samt samling Spolning brunnar Spolning dagvattensystem Fastighetsdel Åtgärd Tappvattenledningar Byte Tappvattenventiler Byte samt komplettering av nya Fastighetsdel Åtgärd Armaturer i trapphus Byte inkl. rörelsedeckare Sopkärl Sanering SBA Besiktning samt material Totalt