PM inför överlåtelse av del av fastigheten Huvudsta 3:11, invid kvarteren Sparrisen och Gräslöken i Huvudsta

Transkript

1 SID 1 (8) PM inför överlåtelse av del av fastigheten Huvudsta 3:11, invid kvarteren Sparrisen och Gräslöken i Huvudsta 1 Bakgrund Solna stad äger fastigheten Huvudsta 3:11 vilken är en gatufastighet som är underbyggd med ett parkeringsgarage i ca 4 våningsplan. Garaget behöver inte långsiktigt ägas av staden, varför staden har för avsikt att överlåta denna del i form av en 3D-fastighet. Den ovanliggande gatan och markparkeringen ska dock även fortsättningsvis ägas av staden. Bild 1 Utdrag ur registerkarta. Berörd fastighet är markerad med SOLNA STAD Kontakt: solna.se/kontaktcenter Organisationsnummer Solna Telefon: Besök: Stadshusgången 2 solna.se

2 SID 2 (8) 2 Planförhållanden För berört markområde gäller detaljplan Dpl 0404/1970 för kv Sparrisen mm Huvudsta i Solna stad. Se utdrag ur detaljplan nedan. Bild 2 Utdrag ur detaljplan Detaljplanen anger trafikändamål för aktuell fastighet. Planbestämmelsen bedöms möjliggöra såväl trafikering på gatan som den parkering som sker i det underliggande garaget och nuvarande användning är således i enlighet med gällande detaljplan. 3 Beskrivning av fastigheten Fastighetens areal är kvm. Fastigheten är bebyggd med en garagebyggnad (byggnadsår 1972) med ovanliggande markparkering/gata. Garaget är uppfört i 4 våningar och inrymmer 910 parkeringsplatser. Garaget har entrémöjligheter både på den övre nivån på Jungfrudansen via hiss samt på den nedre nivån vid Anderstorpsvägen. Ritningar, se bilaga 1. Taxeringsvärdet 2017/2016 uppgår till tkr, varav markvärdet tkr.

3 SID 3 (8) Bild 3 Jungfrudansen Bild 4 Under Jungfrudansen mot Gräslöken Bild 5 Från Anderstorpsvägen mot Gräslöken Bild 6 Från Anderstorpsvägen mot Gräslöken och Sparrisen

4 SID 4 (8) 4 Uthyrningssituation Garaget betjänar i huvudsak de intilliggande fastigheterna. Fyra hyresgäster står för drygt 40% av beläggningen (392 platser) och knappt 20% (180 platser) är outhyrda. Resterande platser hyrs i huvudsak av enskilda personer eller mindre företag i närheten. Hyresgäst Platser Mälö Förvaltning AB 136 Wåhlin Fastigheter 120 BRO Löken AB 88 BRF Moroten 48 Övrigt 349 Outhyrt 169 Totalt 910 Hyresnivåerna i garaget varierar mellan ca 3000 till ca 6400 kr/plats och år och drygt hälften av upplåtelserna ligger på den högre nivån. Flera avtal är eller har varit under omförhandling för att höja hyran till den högre nivån. Mindre del av anläggningen är uthyrd till annat ändamål än parkering. Totalt uppgår den årliga hyresintäkten för de uthyrda platserna till drygt kronor. De outhyrda p-platserna samt möjlighet till att omförhandla de platser som idag hyrs ut till en lägre nivå utgör en potential för högre hyresintäkter. Bilaga 2 Hyresgästförteckning per september Rättigheter mm Huvudsta 3:11 Huvudsta 3:11 är gravitationsfri. Fastigheten berörs dock av flera rättigheter, vilket framgår av fastighetsregistret i bilaga 3. Nedan beskrivs rättigheterna mer ingående. Ledningsrätt FRM-akt /18.1 Ändamål befintliga underjordiska ledningar mm för starkström Förmån: Vattenfall Eldistribution AB Last: Huvudsta 3:11 mfl Ledningsrätten säkrar Vattenfalls rätt för starkströmsledningar genom Solna, varav del av rättigheten berör Huvudsta 3:11. Officialservitut FRM-akt 0184K-0701/ Ändamål Väg, ledning Förmån Huvudsta 3:11 Last Gräslöken 1 och Sparrisen 2

5 SID 5 (8) Genom officialservitutet säkras in och utfartsvägar med erforderliga ramper genom de framförliggande fastigheterna Gräslöken 1 och Sparrisen 2. Officialnyttjanderätt FRM-akt 01-IM6-81/ Ändamål: Tunnelbana Förmån: Saknas Last: Huvudsta 3:11 Officialnyttjanderätten säkrar tunnelbanans rätt att passera under fastigheten, se avtal och karta över spårtunnlar med skyddsområde m m, bilaga 4. 6 Avtal 6.1 Överlåtelse av 3D-fastighet Stadens avsikt är att genomföra en 3D-fastighetsbildning där garaget avgränsas från stadens fastighet Huvudsta 3:11. Köparen övertar berörd del av fastigheten Huvudsta 3:11 i befintligt skick. Ett förslag på Köpeavtal har upprättats, se bilaga Intentionsavtal Ett förslag på Intentionsavtal upprättas parallellt med överlåtelsehandlingen, se bilaga 6. I intentionsavtalet konstaterar parterna att man är införstådda i att den överlåtna 3Dfastigheten ligger inom ett stadsutvecklingsområde som på sikt är tänkt att vidareutvecklas med ny bebyggelse. Köparen förklarar sig vara införstådd i att överlåtelsen inte innebär att köparen har någon rätt framför andra att diskutera tillkommande byggrätter i anslutning till 3D-fastigheten. Vidare inrymmer avtalet ett åtagande att, för det fall att lantmäterimyndigheten inte godkänner en 3D-fastighetsbildning med gällande detaljplan som underlag, ansöka om ny detaljplan som via planbestämmelser möjliggör 3D-fastighetsbildning i enlighet med upplägget i köpeavtalet. 7 Fastighetsbildning, nya rättigheter mm 7.1 Nuvarande fastighetsbildning Berörda fastighet för den blivande fastighetsbildningen är del av Huvudsta 3:11. Huvudsta 3:11 har en areal om 6707 m2 (ca 33x 200m). Fastigheten ansluter till allmän plats på Anderstorpsvägen på en ca 20 meter bred sträcka mellan kvarteren Gräslöken och Sparrisen men ligger annars bakom dessa fastigheter. Fastigheten inrymmer ett parkeringsgarage som är överbyggt med en gata (del av Jungfrudansen) och markparkering. 7.2 Nybildad garagefastighet Den föreslagna garagefastigheten 3D-utrymmet består av ett skifte, ca m2, som urholkar befintlig fastighet Huvudsta 3:11.

6 SID 6 (8) Horisontella gränser Den övre horisontella gränsen föreslås gå ovanför tätskiktet för garaget (ca +38 i RH00). Den undre horisontella gränsen föreslås gå i underkant bottenbjälklag (ca +24 i RH00). Vertikala gränser Samtliga vertikala gränser föreslås överensstämma med nuvarande gränser för Huvudsta 3:11. 3D-utrymmets ungefärliga läge redovisas i bild 7 och 8 nedan. Bild 7

7 SID 7 (8) Bild 8

8 SID 8 (8) 7.3 Servitut och/eller gemensamhetsanläggningar För att den nya garagefastigheten ska bli lämplig för sitt ändamål krävs att ett antal rättigheter knyts till den i form av servitut eller gemensamhetsanläggningar. Trapphus och sophantering. Garaget nyttjar i dagsläget del av fastigheten Huvudsta 3:1 för trapphus och sophantering som ägs av Solna stad. Rättigheten säkras genom servitut till förmån för den nya 3D-lotten. Hiss Garagets hiss förbinder inte enbart de olika våningsplanen inom garaget utan mynnar även ut ovanför markplanet som en av entréerna till garaget, se röd markering bild x och y ovan. Funktionen behöver säkras med servitut i samband med fastighetsbildningen. Infart mm Infarterna till garagefastigheten vetter mot Anderstorpsvägen och sker i bottenvåningen via fastigheterna Sparrisen 2 och Gräslöken 1. Denna infart är säkrad genom officialservitut som antas fortsätta att gälla till förmån för den nya 3D-lotten. Schakt och ljusinsläpp Garaget har även ljusinsläpp och schakt som mynnar ut ovanför markplanet, vilka behöver säkras med servitut i samband med fastighetsbildningen. Övriga rättigheter I samband med fastighetsbildningen kan ett antal andra rättigheter bli aktuellt att säkra i samband med fastighetsbildningen såsom ledningar, ventilation, skyltar och infästningar mm. Om det av någon anledning inte är lämpligt att bilda servitut i lantmäteriförrättning, så kallade officialservitut, kan även avtalsservitut skrivas mellan parterna. Utgångspunkten är att alla funktioner och ledningsdragningar mm ska lösas inom respektive fastighet så länge det är praktiskt möjligt och ekonomiskt rimligt. Om parterna inte själva kan komma överens om graden av påverkan inklusive ekonomisk skada ska ersättningen bestämmas genom en officialvärdering i aktuell lantmäteriförrättning. 8 Bilagor Bilaga 1 Ritningar Bilaga 2 Hyresgästförteckning Bilaga 3 Fastighetsregister, utdrag Bilaga 4 Tunnelbana, officialservitut Bilaga 5 Köpeavtal Bilaga 6 Intentionsavtal