Pargas stad Stranddetaljplan för lägenheten 445-661-1-34 Apelholmen i Lempnäs by i Houtskär PLANBESKRIVNING Åbo 2.4.2014
1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter Planeringsarbetet gäller stranddetaljplan för lägenheten: Kommun By Lägenhet Pargas stad Lempnäs i Houtskär 1:34 Apelholmen Planen utförs av konsult Tommy Gustafsson och från Pargas stads planläggningsavdelning planarkitekt Pasi Hyvärilä och planeringsassistent Charlotte Koivisto. Planeringsarbetets påbörjande har delgetts 12.3.2015 i Pargas Kungörelser som utkommer till alla hushåll i Pargas stad. Myndigheterna har meddelats om planeringens påbörjande. Planändringens godkännande: Miljönämnden 14.4.2015 Stadsstyrelsen Stadsfullmäktige 1.2 Planområdets läge Lägenheten 445-661-1-34 Apelholmen ligger i Lempnäs by ca. 1 km väster om Mossala fjärden i norra Houtskär. Lägenheten är en holme. 1.3 Stranddetaljplanens namn och syfte Planändringens namn är: Stranddetaljplan för lägenheten 445-661-1-34 Apelholmen i Lempnäs by Houtskärs generalplan godkändes av kommunfullmäktige 27.9.2000. Ett antal av generalplanens områden underställdes besvär av Sydvästra Finlands miljöcentral, med motiveringen att tillräckliga naturinventeringar inte gjorts på de berörda områdena. Besvären avgjordes först av Åbo förvaltningsdomstol. Ytterligare besvär avgjordes senare av Högsta förvaltningsdomstolen. I och med Högsta förvaltningsdomstols avgörande saknas det gällande generalplan på ett flertal strandområden i den tidigare kommunen. Ett av dessa områden är Apelholmen 1:34. Kompletteringen och ändringen av Houtskärs generalplan är under arbete och det är oklart huruvida generalplanen kommer att godkännas och vara lagkraftig under år 2015, såsom anges i 2015 års planöversikt för Pargas stad. Även Apelholmen omfattas av generalplanerevideringen, li vilken lägenheten anvisats för en fritidsbostadsrätt. Syftet med stranddetaljplanen är att i den rådande situationen påskynda uppgörandet av förutsättningar för byggande av en semesterbostad och tillhörande bastu och ekonomibyggnader samt att samtidigt grunda ett indexförsett luo-område, för att säkerställa bevarandet av holmens hotade naturtyp: asklund. Initiativet till stranddetaljplanen har tagits av de privata markägarna. Stranddetaljplaneringens start har föregåtts av ett antal överläggningar, åtgärder och domslut. Händelseförloppet, som sträcker sig från sommaren 2013 till slutet av år 2014, återges mer i detalj i bifogad promemoria,
bilaga nr 7. - Lägenheten såldes till de nuvarande markägarna på basen av felaktiga uppgifter med en RArätt för en fritidsbostad. I kartmaterialet med generalplaneutdrag, som staden tilldelat säljare, mäklare och köparna, ingick RA-rätten i lägenheten trots att den upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolen beslut. - Markägarna skaffade tomten 5.9.2013 efter att stadens byggnadsinspektör under sommaren samma år med markägarna utsett lämpliga byggnadsplatser och instruerat markägarna att söka undantagslov för byggnadernas korta avstånd till strandlinjen. - I samband med undantagsförfarandet uppdagades av stadens planläggningsenhet i januari 2014 att lägenheten saknade byggnadsrätt p.g.a. att RA-rätten upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolens beslut 16.8.2004. - Staden gav ett understödjande utlåtande till markägarnas undantagslovansökan för byggande på oplanerat område av Egentliga Finlands NTM-central 16.4.2014. - NTM-centralen beviljade inte undantagslovet med motiveringen att generalplanerevideringen var under arbete, Apelholmens naturvärden kunde hotas av byggandet och att markanvändningen måste avgöras genom planläggning (5.6.2014). - Markägarna besvärade sig över beslutet till Åbo förvaltningsdomstol. - Markägarna och NTM-centralens inspektörer gjorde ett platsbesök 24.6.2014, efter vilket inspektörerna fastslog att det föreslagna byggandet inte skulle äventyra områdets naturvärden. - Markägarnas besvär avslogs i Åbo förvaltningsdomstol 17.11.2014 med bl.a. motiveringen att områdets markanvändning måste avgöras genom planläggning. I enlighet med Åbo förvaltningsdomstols beslut och NTM-centralens anvisningar i ärendet har markägarna av staden anhållit om att få låta göra en stranddetaljplan för att skapa förutsättningar för byggande och bevarande av naturvärdena på Apelholmen. 1.4 Förteckning över bilagor och källmaterial till beskrivningen Bilagor 1) Program för deltagande och bedömning, 12.3.2015 2) Utdrag ur lantmäteriverkets grundkarta 3) Ortoflygfotografi, lantmäteriverket 4) Utdrag ur Houtskärs generalplan, 27.9.2000 5) Utdrag ur Egentliga Finlands landskapsplan 20.3.2013 6) Karta över Apelholmen med nuvarande generalplanbeteckningar och bestämmelser i skala 1:2000 7) Stranddetaljplanskiss med preliminärt föreslagna beteckningar och bestämmelser, i skala 1:2000 8) Promemoria för åtgärder och beslut som föregått inledandet av stranddetaljplaneringen på Apelholmen 1:34 i Lempnäs by i Houtskär 9) Promemoria för myndighetssamråd 5.3.2015 10) Möjliga placeringar för nybyggnader, illustration 1:2000 Källmaterial - Sydvästra Finlands miljöcentrals besvär över Houtskärs kommunfullmäktigebeslut om godkännande av Houtskärs generalplan 27.9.2000, besvärets inlämningsdatum 6.11.2000 - Naturinventering, för uppgörandet av Houtskärs generalplan och ändring av Houtskärs generalplan, Liina Salonen, Pargas stad, 2013 (på finska) - Utdrag ur Houtskärs generalplan, godkänd 27.9.2000, delgetts av Pargas stad till fastighetsmäklare och de nuvarande markägarna 22.8.2013
2 SAMMANFATTNING 2.1 Planprocessen - Utlåtande till Egentliga Finlands NTM-central rörande undantagslovsökning på lägenheten Apelholmen 1:34 i Lempnäs by i Houtskär, Miljöavdelningen i Pargas stad, 16.4.2014, Dnr 1138/10.03.00.01/2014 (på finska) - Undantagsbeslut rörande undantagslovsökning på lägenheten Apelholmen 1:34, Egentliga Finlands NTM-central, 5.6.2014, Dnr VARELY/392/07.01/2014 (på finska) - E-mailkorrespondens 25.6.2014 mellan stadens planläggningschef Heidi Saaristo-Levin, överinspektör Leena Lehtomaa vid NTM-centralens naturskyddsavdelning och markägarna. Korrespondensen innehåller ett protokoll över ett av Leena Lehtomaa och överinspektör Maarit Kaipiainen utfört besök i terrängen. Besöket på Apelholmen utfördes 24.6.2014 - Åbo förvaltningsdomstols beslut 14/034/1, 17.11.2014 gällande markägarnas överklagande över NTM-centralens ovanstående undantagsbeslut (på finska) - Komplettering och ändring av Houtskärs generalplan, Sten Öhman för Pargas stad, 2012 - Planläggningsöversikt 2015, Pargas stads planläggningsenhet - Planläggning inleds på initiativ av markägarna. - Planeringskontrakt mellan markägarna och Pargas stad har gjorts i februari 2015. - Ett planeringsstart- och myndighetsmöte har hållits 5.3.2015 på Sydvästra Finlands miljöcentral. - Planeringsstarten har delgetts i Pargas Kungörelser 12.3.2015 och programmet för deltagande och bedömning med planskiss har varit upplagt på stadens www-sida sedan 12.3.2015. - Myndigheterna har av planläggningskonsulten meddelats om planeringens inledande. - Miljönämnden beslutar 14.4.2015 att framlägga planförslaget till offentligt påseende - Samtliga intressenter meddelas av planläggningskonsulten per brev om förslagets offentliga påseende - Stadsstyrelsen och stadsfullmäktige godkänner planen i juni 2015 - Om planen ej överklagas, träder den i laga kraft i juli-augusti 2015 2.2 Stranddetaljplan En stranddetaljplan görs med en RA-1 byggnadsrätt för en semesterbostad och ekonomibyggnader samt med ett MY-område och ett område med beteckningen luo och indexet luo-1. 2.3 Stranddetaljplanens verkställande I lägenheten verkställs stranddetaljplanen av markägarna. Förutsättningen för beviljande av bygglov finns då planen vunnit laga kraft. 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Allmän beskrivning av området Planområdet utgörs av den 1,42 ha stora lägenheten 445-661-1-34 Apelholmen, som i sin utsträckning upptar största delen av holmen Apelholmen. Holmens bergiga mitt och västra del ligger 5-10 meter högre än holmens skogvuxna östra och södra delar, som sluttar mot de omgi-
3.1.2 Naturmiljön vande stränderna. Apelholmen har en smal och sank landförbindelse till den större holmen Lempnäs, som ligger norr om Apelholmen. Till lägenheten eller planområdet hör inga vattenområden. Holmens södra och sydöstra stränder är smala tätt bevuxna stenstränder. Hela holmen har ett rikligt bestånd av olika lövträd, såsom asp, björk, rönn, lönn, hägg och den med hänsyn till växtplatsen krävande asken. Med undantag av holmens bergiga mitt och västra del upptas holmen av den sällsynta naturtypen asklund. Fältskiktet i asklunden är tätt och högt bevuxet med en mängd arter typiska för lundar och traditionslandskap. På berget växer i skrevor och sänkor bl.a. asp och ett antal ris- och örtarter. På holmen förekommer en mängd krävande och sällsynta växtarter. Ädelträdslundar, såsom asklundar är i naturskyddslagen skyddade naturtyper. (Källa: Naturinventering, för uppgörandet av Houtskärs generalplan och ändring av Houtskärs generalplan, Liina Salonen, Pargas stad, 2013 (på finska).) Naturmiljön är delvis inte längre i naturligt tillstånd, eftersom markägarna tidigare fällde träd och buskar på byggnadsplaceringarna. Ovan: vy mot väster från Apelholmens kala höjdpunkt.
Ovan: Apelholmens södra strand, fotografiet taget i november 2013 Ovan: Platsen som utsetts för fritidsbostaden. Även bastuns på platsen på bastun har träd fällts undan byggnadens botten.
Ovan: Apelholmens södra strand sedd från holmens höjd (från norr). 3.1.3 Den bebyggda miljön Planområdet är obebyggt. 3.1.4 Markägoförhållanden Planområdet är i privat ägo. 3.2 Planeringssituation 3.2.1 Planer, beslut och utredningar som berör planområdena Regionplan I Lanskapsplanen för Egentliga Finland 20.3.2013: MRV, Jord- och skogsbruks- /frilufts- /rekreationsområde Jord- och skogsbruksdominerat område som har ett speciellt utvecklingsbehov beträffande rekreation och turism. Utöver jord- och skogsbruk kan områden anvisas för fritidsboende och för turism- och friluftsverksamhet. Områden kan även utnyttjas för både friluftsliv och som strövområden enligt allemansrätten och begränsat för fast bosättning av glesbebyggelsekaraktär. PLANERINGSBESTÄMMELSE: Som komplettering och utvidgning till de existerande områdena kan man i den mer detaljerade planeringen anvisa utan att orimligt skada huvudsakligt användningssyfte eller de aktiviteter som betjänar fritidsbosättningen, turismen och rekreationsanvändningen, samt med landskaps- och miljöaspekter i beaktande, bl.a. ny permanent bosättning och, enligt speciallagstiftning, även andra aktiviteter. Dimensionering av fritidsbebyggelse delområdesvis
4 2-3 fbe/km, fri strand 50 % PLANERINGSBESTÄMMELSE: För varje delområde kan anvisas det antal byggplatser per strandkilometer som anvisats i samband med zonbeteckningen. Den kvarstående omfattningen obebyggd strand får inte underskrida den procentandel av den totala strandlinjen som anvisats i samband med områdesbeteckningen. Det slutliga antalet byggplatser bestäms i en mer detaljerad plan, utgående från strandens beskaffenhet och de egenskaper som hänför sig till byggmöjligheterna. Andra beteckningar eller bestämmelser i landskapsplanen finns ej gällande Apelholmen. Ca. 500 meter öster om Apelholmen sträcker sig i nord-sydlig riktning det i landskapsplanen angivna området för strategisk utveckling som stöder sig på skärgårdens ringväg. Generalplan Lägenheten saknar delvis generalplan. Komplettering och ändring av generalplanen för Houtskär är aktuell sedan början av 2000-talet och hör till stadens primära generaplaneprojekt. Målet är att generalplanen fullbordas och godkänns under 2015. På planområdet gäller Houtskärs generalplan 27.9.2000, förutom RA-området som upphävdes i.o.m. Högsta förvaltningsdomstolens beslut 16.8.2004. Denna del av lägenheten är i således planlös och har i den gällande generalplanen överstrukits med röd kryssbeteckning. I planförslaget för komplettering och ändring av Houtskärs generalplan, som var officiellt framlagt våren 2012, har det planlösa områdets anvisats som RA1/s omfattande byggnadsrätt för en fritidsbostad. Enligt planläggningsarkitekt Pasi Hyvärilä kommer beteckningen /s utgå ur det reviderade förslaget. Den senast föreslagna RA1-beteckningens bestämmelseförklaring lyder: Område för fritidsbostäder. På området kan uppföras fritidsbostäder och därtill anslutande byggnader och anläggningar. Siffran vid beteckningen anger det största tillåtna antalet byggnadsplatser, som får bildas på området. På byggnadsplatsen kan uppföras en fritidsbostad, en gäststuga, vars våningsyta är högst 25 m² samt en bastubyggnad, vars våningsyta är högst 25 m². Byggnadsplatsens totala våningsyta för ovannämnda byggnader får vara högst 5 % av byggnadsplatsens areal, dock högst 200 m². Ytterligare får uppföras ekonomibyggnader, som ansluter sig till fritidsändamålet, med byggnadsytan högst 1 % av byggnadsplatsens. Generalplanebestämmelser som gäller på området, det överklagade RA-området undantaget, är: MU, LANDSBYGDSNÄRINGSOMRÅDE MED LANDSKAPSVÄRDE. Området är avsett för idkande av landsbygdsnäringar och annan näringsverksamhet. Områdets byggnadsrätt för fritidsbostäder är placerad på samma markägares A-, AT-, RA- eller RM-områden eller kan utnyttjas på M-område. Vid utnyttjandet av området bör speciell uppmärksamhet fästas vid att inte dess landskapsvärde försämras. /s, OMRÅDE INNEFATTANDE DELOMRÅDE MED SPECIELLA NATURVÄRDEN Åtgärder med inverkan på miljön bör utföras så, att delområdets naturvärden befrämjas.
Stranddetaljplan Under arbete. Detaljplan. Finns ej över området. Byggnadsordning I Houtskär gäller Houtskärs byggnadsordning 17.4.2002 samt Väståbolands byggnadsordning 16.11.2009 med undantag för de delar som fällts av Åbo förvaltningsdomstol. För de delar som inte är i kraft i Väståbolands byggnadsordning tillämpas motsvarande delar ur Houtskärs byggnadsordning. Naturinventeringar På holmen har utförts naturinventeringar 1994 (v. Numers), 2008 (Korvenpää m.fl.) och senast 2013 av Liina Salonen, Pargas stad. Den senaste naturinventeringen uppgjordes i anslutning till den pågående kompletteringen och ändringen av generalplanen för Houtskär. I den konstateras att holmens asklund hör till naturtypen ädelträdsskogar, som är skyddad enligt naturskyddslagen. Denna naturtyp betraktas som starkt hotad. Även i de tidigare inventeringarna har hotade växtarter påträffats (Korvenpää m.fl., 2008). Ädelträdslundar är starkt hotade naturtyper (EN) enligt bevarandestatusklassifikationen. Holmens lundskog är enligt klassifikationen sårbar (VU). Holmens stenstrand hör till naturtypen bevuxna stenstränder i Östersjön som klassificeras som nära hotade (NT). I den år 2013 utförda naturinventeringen konstateras att hela holmen är ett naturskyddsobjekt av klass I, vars naturvärden inte får förstöras eller försvagas. Enligt inventeringen rekommenderas att holmen i sin helhet ges planbeteckningen SL. Inventeringen har försetts med en kartbilaga, i vilken asklundens utsträckning angetts med lila raster. Ovan: Naturinventeringens kartbilaga med lila rastering för asklundens område.
Generalplanens ej gällande RA-område har angetts med gult. Liina Salonen, Pargas stad, 2013. Grundkarta I denna planläggning används utdrag ur lantmäteriverkets grundkarta i vektorform. De skalenliga vektorkartutdragen har levererats av Lantmäteriverket. Byggnadsförbud Området saknar plan och byggnadsrätt. Fornminnen Inga fornminnen har uppdagats på området. Landskapsutredning Egentliga Finlands kulturlandskapsutredning, Anni Järvisalo & Matleena Muhonen, 30.9.2008 (endast på finska). Området omnämns inte i utredningen. 4 PLANÄNDRINGENS SKEDEN 4.1 Behovet av stranddetaljplanering I enlighet med Åbo förvaltningsdomstols beslut och NTM-centralens anvisningar i ärendet har markägarna av staden anhållit om att få låta göra en stranddetaljplan för att skapa förutsättningar för byggande på Apelholmen. Markägarna har i samråd med stadens byggnadsinspektör, stadsplanekontoret och NTMcentralens överinspektörer utsett byggnadsplatser som inte äventyrar naturtypens bevarande på holmen. 4.2 Planeringsstart och beslut som gäller denna - Planeringskontrakt mellan staden och markägarna har gjorts i februari 2015 - Ett planeringsstart- och myndighetsmöte har hållits 5.3.2015 på Sydvästra Finlands miljöcentral. - Program för deltagande och bedömning har ställts ut på stadens www-sida och delgetts åt intressenterna 12.3.2015 4.3 Deltagande och samarbete 4.3.1 Intressenter Nagu Intressenter i denna planändring är markägarna på området, grannarna, stadens miljöavdelning, Houtskärs närservicenämnd, NTM centralen i Sydvästra Finland och Egentliga Finlands förbund. 4.3.2 Anhängiggörande På stadens www-sida 12.3.2014 och genom annons i Pargas kungörelser 12.3. Myndigheterna har av planläggningskonsulten delgetts om planeringsstarten.
4.3.3 Metoder för deltagande och växelverkan Under utkastskedet har intressenterna möjlighet att delta i planeringen genom att framföra åsikter och förslag gällande stranddetaljplaneringen. Miljönämnden godkänner planändringsförslaget för att framläggas till offentligt påseende. Om detta meddelas i numret av Pargas Kungörelser, som delas ut till alla hushåll i Pargas. Grannar och myndigheter meddelas om förslagets påseendetid per brev. När planen är framlagd har man möjlighet att lämna in anmärkningar mot förslaget. 4.3.4 Myndighetssamarbete Ett planeringsstart- och myndighetsmöte har hållits 5.3.2015 på Sydvästra Finlands miljöcentral. I myndighetsmötet deltog representanter för Sydvästra Finlands NTM-central, Egentliga Finlands förbund och Pargas stads stadsplaneringsavdelning samt planens handläggare. Riktlinjerna för planarbetet gicks igenom på mötet. Närvarande på mötet var: Maarit Kaipiainen, överinspektör för enheten för markanvändning, NTM-centralen Leena Lehtomaa, överinspektör för enheten för naturvård, NTM-centralen Teija Nokka, överinspektör, NTM-centralen Lasse Nurmi, planerare, Egentliga Finlands förbund Pasi Hyvärilä, planarkitekt, Pargas stad Tommy Gustafsson, markägarnas planläggningskonsult NTM-centralens tidigare presenterade ståndpunkt, att förutsättningarna finns för uppförande av de planerade byggnaderna, stod fast. Leena Lehtomaa föreslog att planen kunde ha beteckningarna RA och luo. Luo-beteckningen skall förses med index med anledning av bevarandet av områdets hotade naturtyp: asklunden. Luo-området skall täcka hela asklundens område, som märkts ut i den senaste naturinventeringen år 2013, med undantag för byggnadsrutorna för fritidsändamålet. Planläggningskonsulten tog upp behovet av att utse en byggnadsruta för ekonomibyggnad strax öster om holmens höjdpunkt. NTM-centralens och Pargas stads representanter ansåg det viktigt att byggnadsytorna avgränsas noggrant. Ovan: platsen öster om holmens höjdpunkt som kunde lämpa sig för placering för ekonomibyggnad.
Teija Nokka från NTM-centralen framlade att de markägare, vars RA-rätter upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolens beslut 16.8.2004, måste behandlas likvärdigt och frågade sig huruvida detta förverkligas genom denna stranddetaljplan. Markägare i staden har lagenlig rätt att genom stranddetaljplanering utreda och avgöra sin marks användningsätt. Förutsättningarna för planens genomförande bestäms till största delen av staden, som preliminärt informerar markägaren huruvida förutsättningar finns för en detaljplans förverkligande. Apelholmens markägares målsättningar står inte i strid med stadens målsättningar eller generalplanearbete. Dessutom har markägarna grundligt utrett och försökt utnyttja alternativa tillvägagångssätt för att få bygga på sin mark, och beaktar i stranddetaljplaneringen noggrant NTM-centralens synpunkter i frågan gällande områdets naturskyddsliga aspekter. Lasse Nurmi framlade att landskapsplanens bestämmelser skall beaktas även i stranddetaljplaneringen. 4.4 Mål för stranddetaljplanen Syftet med stranddetaljplanen är att upprätta en RA-1 byggnadsrätt för en semesterbostad och ett MY-område samt att över dessa anvisa ett indexförsett luo-område, för att säkerställa bevarandet av holmens hotade naturtyp. Målsättningen är dessutom att stranddetaljplanen skall överensstämma med generalplanens och landskapsplanens målsättningar. Därför har dessas innehåll beaktats i stranddetaljplaneringen. 5 BESKRIVNING AV PLANÄNDRINGEN 5.1 Planens struktur Planarealen är 1,42 ha. Av denna är 0,67 ha RA-1-område (47,2 %) och 0,75 ha MY-område (52,8 %) i planförslaget. Planens luo-område dimensioneras enligt asklundens utsträckning, som dokumenterats i naturinventeringen 2013. Inom RA-1-området har byggnadsområde för semesterbostad, bastu och ekonomibyggnad anvisats. Planen möjliggör byggande även på holmens höjd utanför luo-området. 5.1.1 Dimensionering 5.1.2 Service Bebyggelsetätheten per strandmeter i detaljplanen uppfyller landskapsplanens bestämmelser. Planområdet och holmen har i planförslaget tillräckligt med sammanhängande obebyggd strand. Apelholmens strandlinje är på basen av stadens grundkarta 580 m. Genom stranddetaljplanen uppkommer 190 m bebyggd strandlinje på holmen. Den kvarstående omfattningen obebyggd strand (390 m=67,2 %) blir således med god marginal större än 50 % av den totala strandlinjen, vilket föreskrivs med områdesbeteckningen i landskapsplanen. Området har ej service.
5.2 Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet Byggnadsytorna på RA-1-området har noggrant avgränsats inom planens luo-område. Avgränsningen i planen har gjorts i samförstånd mellan markägare och myndigheter. Byggnadsytan för ekonomibyggnad har förlagts högre upp i terrängen och längre från stranden på en plats där förekomsten av ask är mindre än på holmen i övrigt. Det är skäligt att förutsätta att en ekonomibyggnad kan placeras på ur semesterboendesynpunkt praktiskt avstånd till övriga byggnader. Luo-områdets areal är 1,07 ha, vilket är 75,4 % av hela lägenheten areal. Av luo-området upptar de olika byggnadsytorna 0,088 ha, vilket utgör 8 % av luo-området och 6,2 % av hela lägenhetens areal. Byggnadernas sammanlagda byggnadsyta skulle med byggnadsrätten fullt utnyttjad utgöra 2,6 % av luo-områdets areal. Avfallsvatten får inte ledas i havet, utan skall behandlas på av stadens miljömyndigheter fastslaget sätt. Vattenklosett får inte användas. 5.3 Områdesreserveringar För dimensionering av den tillkommande byggrätten i lägenheten Apelholmens har byggrättsdimensioneringen i Houtskärs generalplanbestämmelse RA1 använts som riktgivande utgångpunkt. Planens luo-område dimensioneras enligt asklundens utsträckning, som dokumenterats i naturinventeringen 2013. Byggnadsytor för semesterbostad, bastu och ekonomibyggnad anvisas. RA-1, kvarter 1 och tomt 1 Kvartersområde för fritidsbostäder, på vars byggnadsområde får byggas en fritidsbostadsbyggnad, en gäststuga och bastubyggnad samt ekonomibyggnader som tjänar områdets användningssyfte. Den sammanräknade våningsytan för fritidsbostadsbyggnaden, gäststugan och bastun får vara högst 200 m². Våningsytan för bastubyggnaden får vara högst 25 m² och för gäststugan 25 m². Dessutom kan på byggnadsplatsen uppföras ekonomibyggnader, vilkas sammanlagda byggnadsyta är högst 80 m² och vilkas användning ansluter sig till fritidsändamålet. Största våningsantalet är ett. Byggnaderna skall anpassas till det traditionella skärgårdslandskapet till sin färgsättning, fasadmaterial och dimensioner. Byggnaderna skall ha väggbeklädnad av trä och i mörk färgton. Reflekterande vägg- och takytor får inte byggas. Den obebyggda delen av byggnadsplatsen skall bevaras i naturligt tillstånd. Orenat avloppsvatten får inte ledas ut i terrängen eller vattendrag. På området tillåts endast torrklosetter. Kompostering på området skall skötas så att detta inte medför olägenhet för grannlägenheter eller vattendrag. Avfall som inte bränns eller komposteras, såsom metall, glas och plast skall transporteras till kommunal behandlingsplats för avfall. I dimensioneringen av semesterbostadens byggnadsytan har tillbyggnadsmöjlighet för fullt utnyttjande av planens byggnadsrätt beaktats. MY Jord- och skogsbruksområde med särskilda miljövärden. luo Område som är särskilt viktigt med tanke på naturens mångfald. Det på kartan angivna området luo-1 är ett naturobjekt enligt naturskyddslagen: asklund. Området får inte förändras så att bevarandet av naturtypens särdrag på området äventyras.
5.4 Planens konsekvenser 5.4.1 Konsekvenser för den bebyggda miljön Det planlagda byggandet och den övriga markanvändningen i planen passar in i landskapet och den bebyggda miljön. Nybyggnader i lägenheten Apelholmen dimensioneras och placeras i enlighet med stranddetaljplanens bestämmelser, och för undantag från dessa tillämpas stadens ordinarie förfarande för undantagslov. 5.4.2 Konsekvenser för naturen och naturmiljön De naturvärden som tagits fram i naturinventeringen har i stranddetaljplanen beaktats enligt NTM-centralens synpunkter, som presenterats i anslutning till platsbesöket 24.6.2014 och myndighetssamrådet 5.3.2015. Byggandet bedöms inte märkbart äventyra platsens naturvärden. 5.4.3 Övriga konsekvenser 5.5 Störningsfaktorer för miljön Användningssättet som bestäms i planen orsakar ej störningar för miljön. 6 GENOMFÖRANDE AV PLANEN 6.1 Planer som styr och illustrerar genomförandet Den situationsplan som bifogades till undantagslovsansökan i januari 2014, har enligt stadens och NTM centralens anvisningar använts som utgångspunkt i planläggningen. I bilaga 10 illustreras möjliga placeringar för nybyggnader inom planens byggnadsytor. 6.2 Genomförande och tidsplanering Planen verkställs av markägarna. Ansökande av bygglov i lägenheten Apelholmen kan inledas då stranddetaljplanen vunnit laga kraft. 6.3 Uppföljning av genomförandet Uppföljning av planlagt byggande på Apelholmen kan utföras av Pargas stad i samband med ansökning av bygglov eller åtgärdstillstånd samt genom besiktningar under byggnadsskedet. Åbo, 2.4.2015 Tommy Gustafsson
Program för deltagande och bedömning Stranddetaljplan för lägenheten 445 661 1 34 Apelholmen, Lempnäs, Houtskär Osallistumis ja arviointisuunnitelma Ranta asemakaavan laadinta tilalle 445 661 1 34 Apelholmen, Lempnäs, Houtskari 1. Planläggningsområdet Planläggningsområdet utgörs av en lägenhet på holmen Apelholmen i södra delen av Lempnäs byområde. Området saknar en plan. 2. Utgångspunkter och mål för planeringen Syftet med stranddetaljplanen är möjliggöra fritidsbostadsbyggande och bevarandet av områdets konstaterade naturvärden. I stranddetaljplanen ingår en byggrätt för fritidsbyggande. Byggnadsytan förläggs i områdets mitt och östra del. 3. Intressenter Intressenter i denna planändring är markägarna på området, grannarna, stadens miljöavdelning, Hourskärs närservicenämnd, NTM centralen i Egentliga Finland och Egentliga Finlands förbund. 4. Hur intressenter kan delta i planeringen Påbörjandet av planeringsarbetet meddelas med tidningsannons. Programmet för deltagandet och bedömning finns till påseende på anslagstavlor i stadshuset och områdeskontoret i Houtskär samt på stadens webbplats. Under utkastskedet har intressenterna möjlighet att delta i planeringen genom att framföra åsikter och förslag gällande stranddetaljplaneringen. Miljönämnden godkänner detaljplaneförslaget för att framläggas till offentligt påseende. Om detta meddelas i numret av Pargas Kungörelser som delas ut till alla hushåll i området. När planen är framlagd har man möjlighet att lämna in anmärkningar mot förslaget. Därefter godkänns planen i stadsfullmäktige och beslutet delges dem som under påseendetiden skriftligen begärt om det. Godkännandet av planen delges även genom även NTM centralen. Kungörelsen om planens ikraftträdande publiceras i första hand i Pargas Kungörelser eller i andra hand i Turun Sanomat och Åbo Underrättelser. 5. Preliminär tidtabell Planeringen inleds genom detta program för deltagande och bedömning i mars 2015. Planförslaget framläggs offentligt till påseende i april maj 2015 och stadsfullmäktige torde godkänna planen i juni 2015. Överklagas ej beslutet, träder planändringen i kraft i juli augusti 2015. 6. Kontaktpersoner Kontaktpersoner för planeringen är planläggningskonsult Tommy Gustafsson (tel. 044 2592435) och Pargas stads planläggningsarkitekt Pasi Hyvärilä (tel. 040 4885918). 7. Samråd med myndigheterna Detta program för deltagande och bedömning delges NTMcentralen i Egentliga Finland och Egentliga Finlands förbund. 8. Bedömning av planens konsekvenser Bedömning av konsekvenserna av planen utförs som en del av det egentliga planläggnings och planeringsarbetet. 1. Kaavoitettava alue Kaavoitettava alue muodostuu tilasta, joka sijaitsee Apelholmenin saarella Houtskarissa Lempnäsin kyläalueen eteläosassa. Alue on kaavaton. 2. Kaavamuutoksen lähtökohdat ja tavoitteet Ranta asemakaavalla pyritään mahdollistamaan lomaasuntorakentamisen ja alueen todettujen luontoarvojen säilyttämisen. Ranta asemakaavalla osoitetaan alueelle yksi loma asunto oikeus. Rakennusalaa osoitetaan alueen keski ja itäosaan. 3. Osalliset Osallisia tässä kaavoituksessa ovat alueen maanomistajat, naapurit, kaupungin ympäristöosasto, Houtskarin lähipalvelulautakunta, Varsinais Suomen ELY keskus sekä Varsinais Suomen liitto. 4. Miten osalliset voivat osallistua suunnitteluun Kaavatyön aloittamisesta on ilmoitettu lehti ilmoituksella osallisille. Osallistumis ja arviointisuunnitelma on nähtävillä ilmoitustauluilla kaupungintalolla ja Houtskarin aluekonttorissa sekä kaupungin verkkosivuilla. Luonnosvaiheessa osallisilla on mahdollisuus osallistua suunnitteluun esittämällä mielipiteitä ja ehdotuksia kaavaan liittyen. Ympäristölautakunta hyväksyy kaavaehdotuksen ja asettaa sen julkisesti nähtäville. Asiasta ilmoitetaan Paraisten Kuulutusten numerossa, joka jaetaan alueen kaikkiin talouksiin. Nähtävilläoloaikana kaavasta on mahdollista huomauttaa. Tämän jälkeen kaava hyväksytään kaupunginvaltuustossa ja päätöksestä ilmoitetaan niille, jotka ovat sitä nähtävilläolon aikana kirjallisesti pyytäneet. Kaavan hyväksymisestä ilmoitetaan myös ELY keskukselle. Kaavan voimaantulosta kuulutetaan ensisijaisesti Paraisten Kuulutukissa tai toissijaisesti Turun Sanomissa ja Åbo Underrättelser lehdessä. 5. Alustava suunnitteluaikataulu Kaavoitus aloitetaan osallistumis ja arviointisuunnitelmalla maaliskuussa 2015. Kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville huhtitoukokuussa 2015 ja kaupunginvaltuusto hyväksynee kaavan kesäkuussa 2015. Mikäli päätöksestä ei valiteta, tulee yleiskaavan muutos voimaan heinä elokuussa 2015. 6. Yhteyshenkilöt Kaavoituksen yhteyshenkilönä toimivat kaavoituskonsultti Tommy Gustafsson (puh. 044 2592435) sekä Paraisten kaupungin kaavoitusarkkitehti Pasi Hyvärilä (puh. 040 4885918). 7. Viranomaisneuvottelut Tämä osallistumis ja arviointisuunnitelma lähetetään Varsinais Suomen ELY keskukseen sekä Varsinais Suomen liittoon tiedoksi. 8. Kaavan vaikutuksen arviointi Kaavan vaikutuksen arviointi suoritetaan osana varsinaista kaavoitus ja suunnittelutyötä. Arkitektbyrå Tommy Gustafsson // Skärvägen 1 J, 20540 Åbo // tommy@atg.fi // www.atg.fi // Tel 044 2592435 Arkkitehtitoimisto Tommy Gustafsson // Sirppitie 1 J, 20540 Turku // tommy@atg.fi // www.atg.fi // Puh 044 2592435
Utdrag ur Egentliga Finlands landskapsplan 20.3.2013, skala 1:100000, Planområdet inringat. Kaava-alue ympyröitynä.
BILAGA PROMEMORIA FÖR ÅTGÄRDER OCH BESLUT SOM FÖREGÅTT INLEDANDET AV STRANDDETALJPLANERINGEN PÅ APELHOLMEN 1:34 I LEMPNÄS BY I HOUTSKÄR - Före anskaffandet av lägenheten utredde den nuvarande ägaren tillsammans med stadens byggnadsgranskare 4.7.2013 under en platssyn möjliga placeringar för semesterbostaden och en bastu på lägenheten. Enligt försäljningsuppgifterna fanns på lägenheten en outnyttjad RA-byggnadsrätt. Byggnadsgranskaren fastslog efter platssynen att semesterbostaden och bastun kunde placeras på de platser de kommande markägarna avsåg placera dem på. Byggnadsgranskaren instruerade de kommande markägarna att söka undantagslov för byggandet med anledning av deras avstånd till strandlinjen. De utsedda byggnadsplaceringarna ansågs av byggnadsgranskaren lämpliga p.g.a. den täta vegetationen mellan placeringarna och strandlinjen. P.g.a. av terrängen (bergig höjd, som syns åt alla håll) kunde inte byggnaderna placeras på tillräckliga avstånd från strandlinjen. I detta skede framgick det inte för någon av de berörda att byggnadsplatsen saknade en ikraftvarande generalplan och byggnadsrätt. Det framgick inte heller från stadens sida att området varit föremål för en bredare naturinventering som gjorts i anslutning till den pågående generalplanerevideringen. - De nuvarande markägarna köpte lägenheten Apelholmen 1:34 5.9.2013. Enligt köpebrevet fanns på lägenheten en outnyttjad RA-byggnadsrätt. Säljaren och dennes mäklare kände enligt uppgift inte till att byggnadsrätten upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolens beslut 16.8.2004. - Missförståndet hade sitt ursprung i det kartmaterial som av Pargas stad tilldelats säljaren och fastighetsmäklaren i samband med försäljningen. I kartmaterialet ingick ett generalplaneutdrag enligt vilket det fanns en generalplansenlig RA-1/sbeteckning och byggnadsrätt på lägenheten. I planutdraget som delgetts av staden och som var daterat 22.8.2013 var RA-1/s-området inte överstruket. Även den nuvarande ägaren tilldelades felaktig information av staden. - Markägarna lämnade enligt byggnadsinspektionens anvisningar in en undantagslovsansökan för byggnadernas avstånd till strandlinjen i januari 2014. - Markägarna fällde träd och buskar på de kommande byggnadsplatserna, medan undantagslovet var under behandling hos staden. Genom den åtgärden är inte området längre i naturligt skick, vilket konstaterats senare av NTM-centralens representanter. - Faktumet att lägenheten saknade generalplan och byggnadsrätt uppdagades först i samband med hanteringen av undantagslovet på stadens planläggningsenhet i januari 2014. - Pargas stads planläggningsenhet beslöt att söka undantagslov för byggandet av Egentliga Finlands NTM-central 16.4.2014 med motiveringen att byggandet låg i linje med den pågående revideringen av Houtskärs generalplan samt att byggandet inte skulle äventyra områdets naturvärden och naturtyper. Enligt planläggningsenhetens ansökan stod byggandet inte i strid med naturskyddsmässiga målsättningar
formulerade i markanvändnings- och byggnadslagens 172. Pargas stad ansökte alternativt om att markägarna skulle få ersättning för utebliven byggnadsrätt, ifall att NTM-centralen skulle besluta att inte bevilja undantagslovet. I det fallet skulle holmen i sin helhet anvisas som skyddat område (SL) i den kommande generalplanen. - NTM-centralen avslog stadens ansökan i sitt beslut 5.6.2014 med motiveringen att: lägenheten och holmen i naturinventeringen 2013 definierats som ett klass I naturobjekt med flera krävande växtarter och en ädelträdsskog (ask), som är en startkt hotad naturtyp och enligt naturskyddslagen skall skyddas generalplanearbetet inte är avslutat, och kan störas av undantagsbyggandet att byggandets inverkan på naturmiljön borde utredas genom en strandgeneralplan - NTM-centralens överinspektör för naturskyddet Leena Lehtomaa och överinspektör för markanvänding Maarit Kaipiainen företog med anledning med markägarna 24.6.2014 ett platsbesök för att konkret utreda förutsättningarna för byggande på lägenheten. På basen av platsbesöket konstarerade NTM-centralens representanter i ett PM att: Apelholmens naturvärden inte avsevärt försvagas av byggande på lägenheten, om de placeras enligt situationsplanen som bifogats till undantagsansökan. Byggnadsplatsen måste anvisas genom planläggning samt att området anvisas med luo-beteckning, som förpliktar markägarna till att beakta naturvärden i samband med byggande. - Markägarna överklagade NTM-centralens beslut gällande undantagslovet till Åbo förvaltningsdomstol, som avslog överklagan i sitt beslut 17.11.2014. Motiveringar: ett undantagsbeslut får inte äventyra planläggningen eller försvåra naturskyddets målsättningar eller målsättningar för byggnadsskyddet; området har i naturinventeringen definierats som ett klass I naturskyddsobjekt. Avslutningsvis fastslogs i domslutet att: Områdets markanvändning måste avgöras genom planläggning. I enlighet med Åbo förvaltningsdomstols beslut och NTM-centralens anvisningar i ärendet har markägarna av staden anhållit om att få låta göra en stranddetaljplan för att skapa förutsättningar för byggande på Apelholmen. 2.4.2014 Tommy Gustafsson
BILAGA PROMEMORIA Ärende: Planeringsstart- och myndighetsmöte rörande Stranddetaljplan för lägenheten 445-661-1-34 Apelholmen i Lempnäs by i Houtkskär Tidpunkt: torsdag 5.3.2015 kl 13.00-15.00 Plats: Sydvästra Finlands NTM-central, mötesrum Loisto Närvarande: Maarit Kaipiainen Leena Lehtomaa Teija Nokka Lasse Nurmi Pasi Hyvärilä Tommy Gustafsson överinspektör för markanvändning, NTM-centralen överinspektör för naturskyddet, NTM-centralen överinspektör, NTM-centralen planerare, Egentliga Finlands förbund planarkitekt, Pargas stad planläggare Samtliga inkallade personer närvarade på mötet. Mötets innehåll Följande synpunkter delgavs av myndigheternas representanter och planläggaren: NTM-centralen: Leena Lehtomaa föreslog att planen kunde ha beteckningarna RA och luo. Luobeteckningen skall förses med index med anledning av bevarandet av områdets hotade naturtyp asklunden. Lehtomaa avslog tanken om att anvisa ett med /s märkt skyddsområde, emedan staten genom bestämmelsen som beteckningen innefattar skulle bli ersättningsskyldig gentemot markägaren. Lehtomaa påminde om att staten under övriga omständigheter inte kan är ersättningsskyldig för eventuellt utebliven byggnadsangivelse i den kommande planeringen. Maarit Kaipiainen bad att överväga angivande av mindre än ordinarie generalplansenlig (200+80 vån-m²) byggnadsrätt i planen. Teija Nokka från NTM-centralen framlade att de markägare, vars RA-rätter upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolens beslut 16.8.2004, måste behandlas likvärdigt och frågade sig huruvida detta förverkligas genom denna stranddetaljplan. Eg. Fin. Förbund: Pargas stad: Lasse Nurmi framlade att landskapsplanens bestämmelser skall beaktas även i stranddetaljplaneringen. Byggnadsplatserna skall överensstämma med de redan överenskomna, på plats utsedda platserna. /s-beteckningarna kommer att utgå ur den kommande generalplanen för Houtskär, och beteckningen skall inte användas i stranddetaljplaner heller.
T.G.: Tommy Gustafsson presenterade behovet av att utse en plats för gäststuga och ekonomibyggnader och föreslog ett område omedelbart öster om holmens bergiga höjd. Gustafsson lovade att ta upp Kaipiainens önskemål om att överväga mindre byggnadsrätt än 200+80, men delgav samtidigt att markägarna skulle vara tvungna att föra komplicerade förhandlingar om detta med den föregående markägaren, antagligen utan resultat. 2.4.2015 Tommy Gustafsson
APELHOLMEN 1:34 // MÖJLIGA PLACERINGAR FÖR NYBYGGNADER, ILLUSTRATION 1:2000 APELHOLMEN 1:34 // MAHDOLLISET UUDISRAKENNUSTEN SIJAINNIT, HAVAINNEKUVA 1:2000 F B G E mahdollinen uudisrakennus / möjlig nybyggnad: fritidsbostad / loma-asunto bastu / sauna gäststuga / vierasmaja ekonomibyggnad / talousrakennus Gräns 3m utanför planändringsområdet Raja 3m kaavamuutosalueen ulkopuolella E F G B bryggläge laituripaikka Arkkitehtitoimisto Tommy Gustafsson // Sirppitie 1 J, 20540 Turku // tommy@atg.fi // www.atg.fi // Tel 044-2592435