2009 å r s r e d ov i s n i n g
» 2009 i korthet» Intäkter från fastighetsförvaltning ökade till 1 487 (1 280) Mkr,» varav hyresintäkterna utgjorde 1 342 (1 174) Mkr. Driftöverskottet uppgick till 1 141 (968) Mkr, en förbättring» med 173 Mkr, huvudsakligen hänförlig till de ökade intäkterna. Årets resultat ökade med 417 Mkr till 300 (-117) Mkr.»»»»» Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid årets slut till 15 242 (12 530) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen blev -439 (-978) Mkr. Koncernens bruttoinvesteringar uppgick under året till 2 544 (2 352) Mkr.» Projektvolymen för pågående projekt uppgick vid årets slut till 2 504 (2 435) Mkr. Fastigheten Fruktkorgen 1, Rådhuset i Stockholm, tillträddes den 15 december, en investering på 1 185 Mkr. Nytt hyresavtal om 25 år har tecknats för Säkerhetspolisens nya huvudkontor i Stockholm. Projektkostnaden beräknas till ca 1 300 Mkr. Kriminalvårdsanläggningen Saltvik i Härnösand invigdes den 3 november 2009 och vår beräknade investering uppgår till ca 1 200 Mkr. Historik 1997 Specialfastigheter Sverige AB startade sin verksamhet i maj månad. 1998 Vårt fastighetsbestånd ökade med 20 procent genom förvärv av bland annat Kronobergskvarteret i Stockholm och Flygvapenmuseums lokaler i Linköping. 1999 Förvärv av de fastigheter som hyrs av Statens institutionsstyrelse (SiS) ökade fastighetsbeståndet med cirka 25 procent. 2005 Vår enskilt största fastighet, Kronobergskvarteret i Stockholm, stod klar efter ombyggnation.
Nyckeltal 2009 2008 2007 2006 2005 Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr 1 487 1 280 1 209 1 168 1 128 Resultat före skatt, Mkr 416-280 758 1 068 891 Årets resultat, Mkr 300-117 544 766 640 Soliditet, % 29,7 34,7 42,1 44,0 41,0 Avkastning på eget kapital, % 6,5-2,3 11,0 17,8 16,5 Lokalarea, kvm/1000 1 101 1 048 981 978 1 004 Uthyrningsgrad, % 99,0 99,0 99,0 99,0 99,0 Investeringar inkl fastighetsförvärv, Mkr 2 544 2 352 678 591 613 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 15 242 12 530 11 665 10 975 10 473 2006 Vi tecknande 51 nya hyresavtal och ett långsiktigt samarbetsavtal med Kriminalvården. Dessutom tecknades ett nytt 20-årigt hyresavtal med Totalförsvarets forskningsinstitut i Umeå. 2007 Under året stod om- och tillbyggnaden av Kriminalvårdsanstalten Skänninge klar. 2008 Fastigheterna Tre Vapen 4 och Fruktkorgen 1, Rådhuset, i Stockholm förvärvades för sammanlagt 2 320 Mkr. 2009 Nytt 25-årigt hyresavtal tecknades för Säkerhetspolisens nya huvudkontor. Kriminalvårdsanstalten Saltvik i Härnösand färdigställdes.
2009 i korthet Vd har ordet Verksamheten Ägarens riktlinjer Mål och strategier 3 6 8 9 10 Kvalitet Marknad Våra hyresgäster Våra fastigheter Fastighetsbeståndet 12 18 20 22 26 Hållbar utveckling Miljö Medarbetare Ekonomi GRI översikt 36 38 46 50 52 Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse 62 70 71 73 74 99 Styrelseordförande har ordet Bolagsstyrning Styrelsen Företagsledning 101 102 108 110 Adresser Rapporttillfällen Årsstämma 112 5 5 Medarbetare Specialfastigheter Alla Specialfastigheters medarbetare samlades hösten 2009 vid en av våra årliga konferenser.
vd har ordet s p e c i a l fa s t i g h e t e r Vd har ordet 2009 har varit ett händelserikt år för Specialfastigheter, där ett av glädjeämnena var invigningen av den nya kriminalvårdsanstalten Saltvik i Härnosand. I början av året arbetade vi intensivt med planeringen för de nya kriminalvårdsanstalterna i Haparanda och Östersund, två nyetableringar som vi vann i konkurrens med andra aktörer på fastighetsmarknaden. Planeringsarbetet fick under försommaren 2009 avbrytas i väntan på besked från Regeringen och Kriminalvården. I skrivande stund är det fortfarande ovisst hur fortsättningen ser ut för dessa etableringar. Ytterligare ett nytt projekt har planerats under 2009, det nya huvudkontoret för Säkerhetspolisen i Stockholm. I slutet av året tecknade vi ett villkorat hyreskontrakt för uppförande av projektet, vilket planeras att stå färdigt under 2013. Den nya byggnaden innehåller cirka 37 000 kvadratmeter uthyrbar yta. Domstolsverket är vår nya hyresgäst i Stockholms Rådhus, en anrik fastighet som innehåller cirka 22 500 nyrenoverade kvadratmeter. Vi tillträdde som ägare i december 2009. Marknadsutsikter Vår marknad och våra hyresgästförhållanden präglas av långa kontraktstider och stabila hyresförhållanden. I en fortsatt något osäker fastighetsmarknad står vi mycket starka, vilket inte minst speglas i vår rating från bland annat Standard & Poor s. Med stor sannolikhet kommer en fortsatt förnyelse av Kriminalvårdens lokaler att pågå under hela den nu liggande affärsplaneperioden, som varar till 2015. Efterfrågan på ändamålslokaler med hög kunskap om säkerhet kommer att öka under de kommande åren. För oss är det här en prioriterad fråga att vi fortsätter förstärkning av vårt säkerhetsarbete. Vi ska vara ett föredöme Idag finns en allt ökad medvetenhet kring klimatfrågan och vår framtid. Hållbarhetstänkande nämns allt oftare som en förutsättning för ett företags överlevnad. Vi på Specialfastigheter har hög prioritet när det gäller dessa frågor. Hållbar utveckling är en av våra grundvärderingar. Vi har ett ansvar att agera långsiktigt med kloka klimatval, samtidigt som vi skapar god lönsamhet. Det är ett krav från våra ägare, från våra hyresgäster och från oss själva. Som statligt företag har vi ett ansvar och vi ska vara föredömen inom flera områden. Ett av dessa är hållbarhet, ett begrepp som för oss innefattar mer än bara miljöfrågor. Det handlar också om det sociala området. Att vara en attraktiv arbetsgivare är en nödvändighet för att behålla och locka kompetenta medarbetare. Vi har också ett ekonomiskt ansvar mot våra ägare och hyresgäster. I en tid som präglas av ekonomisk osäkerhet är det extra viktigt att vi står finansiellt starka. Vi tror på långsiktighet i vårt fastighetsägande och i relationerna med våra hyresgäster. Här ligger ett ansvar för vår gemensamma framtid. Arbetet för en hållbar utveckling återspeglas i vår miljöpolicy och i våra miljömål. Dessutom värdesätter vi säkerhet. Det faktum att vi ägs av svenska staten är en säkerhet för oss, våra hyresgäster och våra samarbetspartners. Trygghet och säkerhet ska genomsyra allt vi gör, i alla led. Årets resultat Resultatet för 2009 uppgår till 300 Mkr, vilket grundar sig på ett stabilt driftöverskott. De orealiserade värdeförändringarna har påverkat resultatet med -439 Mkr. Resultatet ger en avkastning på eget kapital på 6,5 procent. Över den senaste femårsperioden har Specialfastigheters avkastning på eget kapital i genomsnitt uppgått till cirka 10 procent, att jämföra med målet på 6 procent. Driftöverskottet uppgick till 1 141 Mkr, vilket var 173 Mkr bättre än föregående år. Årets resultat innebär att vi kan föreslå en utdelning på 310 Mkr till vår ägare, staten.
Tre höjdpunkter 2009» Rådhuset i Stockholm En av årets stora händelser var den festliga invigningen av Rådhuset i Stockholm, i närvaro av H.K.H. Kronprinsessan Victoria. Den vackra byggnaden har specialanpassats för Domstolsverkets verksamhet utifrån funktionalitet och säkerhet. Och resultatet är väldigt lyckat! Mixen av historiens vingslag och moderna inslag gör miljön helt unik. Vi ser fram emot ett långsiktigt samarbete med vår nya hyresgäst!» Huvudkontor för Säkerhetspolisen I december hade vi glädjen att skriva kontrakt på en ny affär. Specialfastigheter tecknade ett hyresavtal som löper under 25 år för Säkerhetspolisens nya huvudkontor i Stockholm. Ett utmanande och mycket intressant projekt! Om allt går som planerat räknar vi med inflyttning 2013.» Säkerhetsanstalten Saltvik I Sverige har det inte byggts nya fängelser sedan 1980-talet. Så självklart har uppmärksamheten varit stor när det gäller den nya säkerhetsanstalten Saltvik strax utanför Härnösand, som vi har byggt i samarbete med Kriminalvården. Vi var mycket stolta när Sveriges modernaste och säkraste fängelse invigdes i november 2009. Anstalten beräknas att driftsättas under 2010. 07 Peter Karlström, Vd Specialfastigheter Framtiden Under 2010 förväntas den ekonomiska utvecklingen att bli något tudelad. Samtidigt som inflationen sakta hämtar sig, så bedöms problemen med sysselsättningen att fortsätta. Vi på Specialfastigheter har mycket långa kontraktsbindningstider och få omförhandlingar under de närmaste åren. Det innebär att vi kan fortsätta vårt stabila arbete med fokus på effektiv fastighetsförvaltning, driftkostnader och säkerhet. Mål 2010 Intäkter från fastighetsförvaltningen Driftöverskott Resultat före värdeförändringar och skatt 1 650 Mkr 1 280 Mkr 900 Mkr
v e r k s a m h e t e n s p e c i a l fa s t i g h e t e r Vår verksamhet Specialfastigheter äger via sina dotterbolag fastigheter som är byggda för speciella ändamål, till exempel kriminalvårdsfastigheter, polisfastigheter och ungdomsvårdshem. Våra kunders behov och krav styr våra satsningar. Vi ska vara ett stöd och aktivt bidra till att långsiktigt stödja våra hyresgästers verksamhet. Specialfastigheter ägs till 100 procent av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Vi är uppdelade i fem regioner med verksamhet över hela landet. Fastighetsinnehavet har en lokalarea på drygt en miljon kvadratmeter. Marknadsvärdet uppgår till cirka 15 miljarder kronor. Vårt uppdrag Specialfastigheter ska långsiktigt äga, förvalta och utveckla ändamålsfastigheter för offentliga verksamheter och att förränta det totala kapitalet enligt ägarens krav. Vår affärsidé Specialfastigheter ska långsiktigt, genom effektiv fastighetsförvaltning, erbjuda ändamålslokaler och kvalificerade tjänster för offentlig verksamhet över hela landet. Vår vision Specialfastigheter ska vara det fastighetsbolag som bäst kan förutse och tillfredsställa våra hyresgästers behov av ändamålsenliga och säkra lokaler till konkurrenskraftiga hyresnivåer. Koncernen Specialfastigheter Sverige AB är koncernens moderbolag där medarbetarna är anställda. Inom koncernen finns fem dotterbolag. Samtliga fastighetstillgångar ligger hos dotterbolagen. Verksamheten bedrivs i moderbolaget enligt tecknat samarbetsavtal. Kostnaderna för anställda och övrig administration fördelas ut till dotterbolagen enligt fastställda fördelningsprinciper. Moderbolaget svarar även för koncernens kort-och långsiktiga finansiering och står som låntagare gentemot aktörerna på kreditmarknaden.
09 Ägarens riktlinjer» Ekonomiska mål Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för vår ägare. Ägaren har beslutat om följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter: Avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan plus 2,5 procentenheter, över en konjunkturcykel. Utdelningen bör uppgå till 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till koncernens ekonomiska ställning. Soliditeten bör uppgå till mellan 25 och 35 procent.» Svensk kod för bolagsstyrning Företag med statligt ägande ska tillämpa Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden).» God etik och värdegrund Specialfastigheters verksamhet ska skötas föredömligt inom de ramar lagstiftningen ger. Bolaget ska ha en väl förankrad och gemensam etisk värdegrund med en handlingsplan för hur denna ska kommuniceras.» Jämställdhet och mångfald De statligt ägda företagen ska vara ett föredöme i jämställdhets- och mångfaldsarbetet.» Anställningsvillkor för ledande befattningshavare För de statligt ägda företagen är rimliga och väl avvägda ersättningar till de ledande befattningshavarna en central del i ägarstyrningen.» Frisk arbetsplats Specialfastigheter ska vara en arbetsplats där människor kan arbeta, prestera och samtidigt må bra. Som ett av de statliga bolagen, ska Specialfastigheter vara ett föredöme när det gäller att bibehålla den låga sjukfrånvaron och om möjligt reducera den.» Miljöansvar Styrelsen ansvarar för att Specialfastigheter har en miljöpolicy och att verksamheten är inriktad mot en hållbar utveckling. Miljöfrågorna avser affärsmässig och strategisk utveckling. Bolaget ska medverka till att de nationella miljömålen uppfylls.» Fastigheter för speciella ändamål Specialfastigheter ska arbeta för att optimera kundnytta. Det innebär att bolaget till en given hyresnivå ska erbjuda maximal nytta i form av funktionella lokaler, hög standard och god service på ett kostnadseffektivt sätt.» Hållbarhetsredovisning 2007 tog regeringen beslutet att samtliga statliga bolag ska presentera en hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiative (GRI). Den är nu bolagets verktyg för ett framgångsrikt arbete inom hållbar utveckling avseende miljömässigt, ekonomiskt och socialt ansvar. I ägarens riktlinjer framgår tydligt att de statliga bolagen ska vara föredömen inom detta område. Kvarteret Kronoberg, Stockholm.
m å l oc h st r a t e g i e r s p e c i a l fa s t i g h e t e r Mål och strategier leder oss rätt Strategin för att realisera vår affärsidé är att utveckla långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Vi koncentrerar vår verksamhet till hyresgäster med speciella krav på lokaler och med behov av hög service- och kvalitetsnivå när det gäller säkerhet, tekniska installationer och miljö. Till detta knyter vi ett utbud av tjänster som utformas efter hyresgästernas behov. Våra mål ger oss rätt färdriktning. Vi arbetar utifrån olika perspektiv och våra kärnvärden. Detta ska genomsyra hela verksamheten.» Våra kärnvärden Långsiktighet För en hållbar framtid Vi är ett stabilt företag, som satsar långsiktigt tillsammans med våra hyresgäster och samarbetspartners. Vi vill ha ett långsiktigt fastighetsägande, långsiktiga hyresavtal och relationer. En stark ägare, staten och låg riskprofil ger en trygg grund inför framtiden. Långsiktighet innebär också ett ansvar för vår framtid. Vi arbetar för en hållbar utveckling, vår miljöpolicy säkerställer att vi uppfyller uppsatta mål. Samverkan Tillsammans är vi starka Framgång bygger på samverkan i alla led. I samråd med hyresgästerna enas vi om ett samarbete som grundar sig på fastställda kvalitetssystem och ekonomiska mål. Vi är öppna för nya lösningar och innovationer. Tillsammans kan vi skapa möjligheter för våra hyresgästers utveckling av sin verksamhet. Inom vår organisation finns ett värdefullt kunskapsutbyte och vi tar del av varandras erfarenheter. Delaktighet leder till kvalitetsutveckling. Närhet Nära kunder, nära varandra Vår organisation är anpassad till att våra hyresgäster skall nå rätt person snabbt och enkelt. Vi för en öppen dialog om såväl våra planer som hyresgästens verksamhetsplaner, behov och önskemål. Regelbundna hyresgästmöten och kundenkäter ger oss värdefull information, så att vi kan agera på rätt sätt. Vi har en bra sammanhållning och ett gott arbetsklimat inom organisationen. Här är det högt i tak och vi värdesätter öppenhet, omtanke och omsorg. Säkerhet Trygghet i fokus Vårt uppdrag ställer höga krav på ansvar och kompetens. Våra uppdragsgivare och hyresgäster ska känna sig trygga med oss i alla led från projektering och byggnation till förvaltning och utveckling. Säkerhetsfrågor har alltid högsta prioritet hos oss. Specialfastigheter ägs av svenska staten en säkerhet för oss och våra hyresgäster. Vi har en ägare som agerar långsiktigt och som är stark oavsett konjunktur.
11» Styrning Mål Med hjälp av balanserat styrkort sätter vi upp mål för och uppföljning av verksamheten utifrån fyra perspektiv: Hyresgäst, Socialt ansvar, Process och Samhälle/Ägare. Styrkortet hjälper oss att balansera och belysa perspektiv både inom och utanför organisationen. Hyresgästperspektiv I ett nära och förtroendefullt samarbete med våra hyresgäster uppfyller vi deras behov av ändamålslokaler. Grunden för våra hyresgästkontakter ska vara: Närhet Specialkunnande Hållbarhetsperspektiv Kvalitet Energikompetens Professionell förvaltning Affärsmässighet Säkerhet Vår senaste hyresgästenkät, som genomfördes 2009, gav ett NKI (Nöjd Kund-Index) på 74, av maximala 100. Vid nästa enkät som genomförs 2011 är vårt mål att uppnå ett NKI på 75. Processperspektiv Alla hyresgäster, medarbetare och ägare ska steg för steg bli mer nöjda med företagets effektivitet. Direktavkastningen har valts som ett övergripande mått på Specialfastigheters totala effektivitet. År 2009 var avkastningen 8,0 procent. För år 2010 strävar vi efter att uppnå en avkastning på cirka 8 procent. Samhälls- och ägarperspektiv Vi arbetar systematiskt med hållbarhetsfrågor som omfattar såväl kvalitets- och miljörelaterade frågor, etiska och moraliska frågor samt uppfyllande av myndighetskrav. Det ingår i vår uppgift som en ansvarstagande aktör i samhället. På en övergripande nivå mäts företagets avkastning på eget kapital. Avkastningen på eget kapital ska över en konjunkturcykel överstiga den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan, med 2,5 procentenheter. År 2009 redovisade vi en avkastning på 6,5 procent. Över den senaste femårsperioden har vår avkastning på eget kapital i genomsnitt uppgått till cirka 10 procent, att jämföra med avkastningsmålet under samma period på i snitt 6 procent. Medarbetarperspektiv Alla medarbetare ska må bra, känna sig motiverade och vara beredda att ta ansvar för sina respektive arbetsområden. Detta uppnås genom omsorg om de anställda och en bra arbetsmiljö. Ständig kvalitetsutveckling förutsätter att alla medarbetare känner delaktighet. Den senaste medarbetarenkäten, som genomfördes 2009, gav ett NMI (Nöjd Medarbetar-Index) på 4,3 på en femgradig skala. Vårt mål inför nästa mätning, 2011, är att behålla det fina värdet på NMI 4,3. Rådhuset, Stockholm.
k v a l i t e t s p e c i a l fa s t i g h e t e r Kvalitetsarbete med hyresgästen i fokus Kvalitet handlar om att göra rätt saker rätt med hyresgästen i fokus. Vi på Specialfastigheter arbetar strukturerat med att ständigt förbättra vårt arbete, vilket ska ge ännu nöjdare hyresgäster. För att hitta förbättringsmöjligheter i vårt sätt att arbeta har våra tolv interna revisorer genomfört tio revisioner under året. Vår förvaltningsadministration, som gör affärsplaner för våra fastigheter och arbetet med våra hyresavtal, har granskats 2009. Under 2010 kommer interna revisioner att genomföras med fokus på våra processer, inköp och projekt. Kundundersökning 2009 För att mäta hur nöjda våra hyresgäster är med vårt arbete, genomförs en kundundersökning vartannat år. Under den mellanliggande perioden bearbetas resultatet och åtgärder vidtas för att möta de synpunkter och önskemål som framkommer i undersökningen. Resultatet är ett viktigt led i vårt förbättringsarbete och i vår målsättning att få nöjdare hyresgäster. Den senaste mätningen gjordes våren 2009 och vi erhöll en mycket hög svarsfrekvens, 78 procent. Resultatet mynnar ut i ett Nöjd Kund-Index (NKI), som för detta år blev 74 på en 100-gradig skala, att jämföra med föregående mätning där vi nådde 75. Betygsnivån är dock fortsatt stark och mycket bra. Personlig service värderas Enkäten visar att hyresgästerna värderar den personliga servicen allt högre och lägger mindre vikt vid lokalerna. Betyget för lokalerna har dock stigit jämfört med föregående mätning. Måltalet för personlig service var satt till 82 som även blev årets resultat. Detta visar att våra hyresgäster är mycket nöjda med våra medarbetare som arbetar nära hyresgästerna. Planering och uppföljning av åtgärder ingår i regionernas femåriga affärsplaner. Nästa kundmätning kommer att ske 2011. Vårt mål är då att nå ett Nöjd Kund-Index på 75. Specialfastigheters NKI-värde jämfört med branschen, 2009 Högsta värdet Specialfastigheter Övre kvartil Branschsnitt Nedre kvartil Lägsta värdet Källa: CFI och Evimetrix AB 0 20 40 60 80 100 Siktar mot ISO 9001 Vi har nu tagit ett inriktningsbeslut om certifiering, enligt ISO 9001, av vårt verksamhetsledningssystem, VSA. 78 74 73 70 63 60
n o t i s e r s p e c i a l fa s t i g h e t e r 13 Mikael Parr, chef för Flygvapenmuseum i Linköping och Annika Samuelsson, projektledare på Specialfastigheter. Nytt Flygvapenmuseum i Linköping Ett första spadtag för ett nytt Flygvapenmuseum i Linköping togs hösten 2008. Muséet invigs den 12 juni 2010. Efter ombyggnaden kommer muséet att ha en total yta på 16 900 kvadratmeter, jämfört med den tidigare ytan på 9 717 kvadratmeter. Besöksantalet förväntas uppgå till 110 000 besökare per år. Saltviksanstalten invigd Nordiskt seminarium för anstaltsbyggande Den 8-10 september var det dags för Nordiskt seminarium för anstaltsbyggande. Ett återkommande arrangemang, som i år hade representanter från samtliga nordiska länder, förutom Island. Sverige stod som värdland, då ett 30-tal deltagare träffades i Sundsvall för några dagars intensivt arbete och erfarenhetsutbyte. En av programpunkterna var också ett studiebesök på den ombyggda anstalten Saltvik, strax utanför Härnösand. Saltviksanstalten är det första nya fängelset i Sverige på 20 år. Anstalten, som är en säkerhetsanstalt, kommer successivt att tas i bruk under 2010. Justitieminister Beatrice Ask förrättade invigningen den 3 november inför ett hundratal specialinbjudna gäster.
Rådhuset i Stockholm har en imponerande fasad med influenser från Vasatidens arkitektur. Rådhuset ligger granne med Polishuset på Kungsholmen. En av de nybyggda sessionssalarna med konstnärlig utsmyckning som skett i samråd med Statens konstråd. Unikt byggnadsminne för lag och rätt reportage stockholms rådhus på kungsholmen är idag ett imponerande säte för tingsrätten. den vackra byggnaden anses vara ett av den svenska nationalromantikens främsta byggnadsverk.
15 Den pampiga Magistratssalen har renoverats med varsam hand. Lagman Lena Berke i hennes vackra arbetsrum högst uppe i tornet. När Stockholms stad i början av 1900-talet tog beslutet att bygga ett nytt rådhus, utlystes en arkitekttävling. Uppdraget gick till Carl Westman. Han skapade en vacker och storslagen lösning anpassad till den svårbebyggda tomten. Byggnaden har hämtat tydlig inspiration från Vasatidens arkitektur med en stram fasad av slammat tegel, ett enkelt sadeltak i olika höjder och ett massivt torn mitt på ena huskroppen. Påverkan syns även interiört med putsade murar, kryssvalv samt tak-och väggmålningar. Huset stod klart 1915 och invigdes av dåvarande kung Gustaf V. Tingsrätten var i många år trångbodd, vilket fick till följd att verksamheten spreds ut runt om i Stockholm. Målet var dock att samla allt under ett tak. Därför stod man inför beslutet att flytta eller bygga om. Det sistnämnda var inte helt enkelt, då byggnaden är kulturminnesmärkt. Men ett flertal faktorer underlättade beslutet att stanna kvar. Tingsrättens verksamhet omorganiserades 2007 och då skapades en enhet som enbart omfattade innerstaden och Lidingö. Antalet anställda som skulle rymmas i byggnaden minskade från 400 till 250 personer. Länsstyrelsen ställde sig dessutom positiv till en varsam ombyggnad, eftersom bevarandet av domstolens hemvist vägde tungt. Uppdraget att skapa nya ändamålsenliga lokaler för Tingsrätten gick till arkitekt Per Ahrbom på arkitektkontoret Ahrbom & Partner. Per Ahrbom har gjort ett enastående arbete, konstaterar lagman Lena Berke, högsta chef för Stockholms tingsrätt. Han har åstadkommit något som vi knappt trodde var möjligt. Huset har behållit sin vackra karaktär, men med nya spännande inslag. Vi har fått en arbetsplats som är både funktionell och inspirerande.
Golvytan utökades med flera tusen kvadratmeter när de båda innergårdarna höjdes en våning och vindsvåningen gjordes om till arbetsrum. Exteriört förblev fasaden i stort sett intakt. Enda skillnaden är de nya takkuporna, något som Carl Westman hade med på sin ursprungliga arkitektritning från seklets början. Den nya fasaden är glasad, likaså det påbyggda taket. Det spännande mötet mellan gammalt och nytt förstärks genom två glasellipser som rymmer mindre sessionssalar. Vid den festliga invigningen i oktober 2009 kunde alla inbjudna gäster, bland annat H.K.H. Kronprinsessan Victoria, beskåda det lyckade projektet. Köpet av Rådhuset är ett naturligt steg för oss, menar Jan Sundbom, förvaltare på Specialfastigheter. Vi har erfarenhet av den här typen av fastigheter och Domstolsverket är sedan tidigare en av våra hyresgäster. Det faktum att vi också äger poliskvarteret Kronoberg här intill, innebär att vi nu har ett helhetsansvar för dessa fastigheter som på flera sätt hänger samman. av bröderna Sandberg och Christian Eriksson samsas med väggmålningar av målarmästaren Filip Månsson och takmålningar av Olle Hjortzberg. Man kan också beskåda nyare konst, som noggrant valts ut i samarbete med Statens Konstråd. Med andra ord finns här en kulturskatt att vårda. Men ödet hade kunnat vilja något helt annat. Den femte juni 2008 väcktes Lena Berke med beskedet att Rådhuset stod i lågor. Faktum är att det var dagen efter att köpekontrakt skrivits mellan Vasakronan och Specialfastigheter. Flera brandkårer och ett 70-tal brandmän bekämpade lågorna, som kunde begränsas till en av flyglarna. Trots den omfattande branden blev ombyggnaden klar i tid, vilket är en stor bedrift. Idag är vi oerhört nöjda med att ha samlat all verksamhet i det här vackra huset med dess speciella atmosfär och historia. Samtidigt är det ett levande hus som sjuder av verksamhet. Nu ser vi fram emot ett bra och långsiktigt samarbete med vår nya hyresvärd Specialfastigheter, avslutar Lena Berke. Specialfastigheter tillträdde fastigheten i december 2009, men redan i maj månad samma år började arbetet med att sätta sig in i verksamheten. Till stor del har det skett i ett nära samarbete med servicechef Ingrid Hallenstål som ansvarar för bland annat växel, arkiv, reception, bibliotek, lokalvård och domstolsservice. Det här är en unik verksamhet i en unik fastighet, vilket ställer höga krav på oss. Vi ser det som en spännande utmaning att förena hyresgästens behov och önskemål med den här kulturhistoriska fastigheten. Därför är det tryggt att vi har rätt kompetens och erfarenhet inom den här typen av förvaltning, säger Per Sundin, förvaltare på Specialfastigheter. Säkerheten har gått som en röd tråd genom hela ombyggnaden. I Rådhuset finns bland annat 37 förhandlingssalar, varav en är en extrautrustad säkerhetssal. Varje sal ska ha ett flertal separata ingångar för rätten, åklagare, åtalade och allmänheten. Omtalad är dessutom den underjordiska Suckarnas gång. Den leder de åtalade från polishusets häkte direkt till salarna i Rådhuset. Rundvandringen i Rådhuset är fylld av intryck. Här råder en febril verksamhet och högtalarna ropar ständigt ut kallelser till rättegångarna. Samtidigt dras uppmärksamheten mot byggnadens storslagenhet och alla vackra detaljer. Lagman Lena Berke guidar runt med en gedigen kunskap och ett stort engagemang. Mest imponerande är Magistratssalen, där konstverk, enorma kristallkronor och glänsande 1700-talsstolar förstärker rummets högtidliga karaktär. Den konstnärliga utsmyckningen återkommer i hela byggnaden. Skulpturer Jan Sundbom och Per Sundin, förvaltare på Specialfastigheter.
Rådhuset, Stockholm.
m a r k n a d s p e c i a l fa s t i g h e t e r Långsiktighet är nyckeln till framgång Fastighetsmarknaden i Sverige Fastighetsmarknaden under 2009 har präglats av en avvaktande inställning. Omsättningen av fastigheter sjönk och avkastningskraven steg. Även de finansiella förutsättningarna i samband med investeringar förändrades genom bankernas krav på högre andel eget kapital. Transaktionsmarknaden minskade sin omsättning med cirka 60 procent 2009 jämfört med 2008. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan och efterföljande sänkta marknadsräntor har sannolikt varit den mest betydelsefulla orsaken till att dämpa prisfallet. De lägre finansiella kostnaderna har varit och är fortfarande en motvikt mot de förväntningar som annars finns om sjunkande marknadshyror och ökade vakanser. För perioden efter första kvartalet 2009 bedöms ökningstakten för avkastningskraven ha varit svag och för närvarande finns indikationer på att nivåerna på många marknader är på väg att stabiliseras. För de mest attraktiva fastigheterna tillika delmarknaderna finns indikationer om att det till och med kan röra sig om sänkta avkastningskrav. För de flesta delmarknader handlar det dock fortfarande om stor osäkerhet och få transaktioner har genomförts. För närvarande är fastigheter med långa hyreskontrakt till säkra hyresbetalare och med ett stabilt driftnetto mycket attraktiva investeringsobjekt och har generellt sett drabbats av lägre prisfall.» Viktiga händelser under året» Marknadsläget för Specialfastigheter Ett flertal omvärldsfaktorer påverkar vår situation. Våra hyresgästers förutsättningar och ekonomiska läge avspeglar sig i vår verksamhet. Trots den finansiella oron, står Specialfastigheter säkert och marknadssituationen ser mycket positiv ut. Långsiktiga relationer hand i hand med stabila och långa hyresavtal ger oss en situation som är närmast unik i fastighetsbranschen.» Sveriges modernaste anstalt I november invigdes anstalten Saltvik av justitieminister Beatrice Ask. Anstalten är den modernaste i landet och kommer att tas i bruk successivt under 2010.» Säkerhetsanstalter Hösten 2009 invigdes säkerhetsanstalterna i Kumla och Hall. De togs i bruk vid årets slut. Tillsammans med säkerhetsanstalten på Saltvik utgör de landets tre säkerhetsanstalter.» Nytt huvudkontor för Säkerhetspolisen I december tecknades ett hyresavtal om 25 år för Säkerhetspolisens nya huvudkontor i Stockholm. Hyresavtalet är villkorat med regeringens godkännande samt av att detaljplanen har behandlats. Inflyttning beräknas ske under 2013.» Marknadsaktiviteter som stärker varumärket För att stärka Specialfastigheters varumärke har vi under året genomfört ett antal marknadsaktiviteter. Vi har bland annat påbörjat ett givande varumärkesarbete, som kommer att fortsätta under 2010. Vi har reviderat vår externa hemsida, som nu har flera nya funktioner och ett helt nytt utseende. Vi har även arbetat med pressreleaser, såväl lokalt som på riksnivå.» Värdefulla samarbeten För oss är det värdefullt att deltaga i olika former av nätverk. I ett av dem, Samverkansforum, är vår Vd Peter Karlström ny ordförande i styrgruppen. Detta forum är inriktat på att höja kompetensnivån och effektivisera arbetet när det gäller byggande och fastighetsförvaltning.
19 Kommentaren torbjörn blücher fastighets- och marknadschef Optimism inför framtiden I vår närmaste framtid finns det vissa orosmoln. Flera av våra hyresgäster har känt av det ekonomiskt kärva klimatet i form av bland annat minskade ekonomiska anslag. Följden har blivit att vissa projekt flyttats framåt i tiden och vissa har stoppats helt. Framtiden är dock positiv för Specialfastigheter. Vår långsiktighet i såväl affär som relation ger en styrka, oavsett konjunktur. Vi ser att vårt långsiktiga agerande inom våra kärnvärden långsiktighet, samverkan, närhet och säkerhet efterfrågas av utomstående hyresgäster. För Specialfastigheter kommer detta med stor sannolikhet att innebära möjligheter till nya affärer med fortsatt långsiktiga relationer. kontakt tel:013-24 92 02 Rådhuset, Stockholm.
h y r e s g ä s t e r s p e c i a l fa s t i g h e t e r Ett nära samarbete med våra hyresgäster Specialfastigheter har unika hyresgäster som i de flesta fall bedriver en unik verksamhet. Vår uppgift är att erbjuda ändamålslokaler och kvalificerade tjänster för offentlig verksamhet över hela landet. Samarbeten som bygger på trygg och effektiv fastighetsförvaltning. Vi strävar efter ett långsiktigt fastighetsägande, långsiktiga hyresavtal och nära relationer. Vår förvaltningsorganisation bygger på att våra hyresgäster kan nå rätt person snabbt och enkelt. En öppen dialog om båda parters verksamhetsplaner, behov och önskemål innebär att vi kan prioritera rätt. Dessutom genomförs regelbundna hyresgästmöten och kundenkäter, vilket ger oss värdefull information nu och inför framtiden.» Kriminalvården Vår största hyresgäst är Kriminalvården (KV), som svarar för 46 procent av våra hyresintänkter. KV ska tillsammans med polis, åklagare och domstolar minska brottsligheten och öka tryggheten i samhället. De hyr totalt 58 kriminalvårdsanstalter av Specialfastigheter.» Rikspolisstyrelsen Rikspolisstyrelsen (RPS) är den centrala förvaltnings-och tillsynsmyndigheten för polisen. De hyr Specialfastigheters största objekt kvarteret Kronoberg i Stockholm. De svarar för 18 procent av våra hyresintäkter.» Statens institutionsstyrelse Statens institutionsstyrelse (SiS) är en statlig myndighet som bildades 1994. SiS bedriver vård och behandling av ungdomar och vuxna missbrukare. SiS hyr totalt 40 behandlingshem av Specialfastigheter. De svarar för 12 procent av våra hyresintäkter.» Försvarsmakten Försvarsmakten har sitt högkvarter i Stockholm, en fastighet som ägs och förvaltas av Specialfastigheter. Totalt svarar de för 5 procent av våra hyresintäkter. Försvarsmaktens bidrar till att hantera och förebygga kriser i Sveriges omvärld, hävda landets territoriella integritet, försvara landet mot väpnat angrepp och i krissituationer säkerställa de viktigaste samhällsfunktionerna.