Stadskontoret 1(4) Datum 2006-04-18 Handläggare Thore Johansson Controller Er referens Vår referens Kommunstyrelsen AB Landskronahem, remiss angående förändring av bolagets fastighetsbestånd I tidigare beslut i kommunfullmäktige och kommunstyrelse, (kommunfullmäktige den 23 maj 2005, 136 och kommunstyrelsen den 12 oktober 2005, 299) har följande ärenden remitterats till kommunstyrelsen för komplettering. Landskrona kommun skall uttala att man inte har något att erinra mot att AB Landskronahem avyttrar delar av sitt fastighetsbestånd, kommunstyrelsen får i uppdrag att tillsammans med AB Landskronahem, utreda konsekvenserna av att AB Landskronahem avyttrar respektive inte avyttrar en del av sitt nuvarande fastighetsbestånd. Konsekvensbeskrivningen bör belysa såväl bolagets ekonomiska situation, underhållsbehov som bolagets möjligheter att fortsätta det aktiva arbetet med att omvandla boende i centrum Stadskontoret har beretts möjlighet att yttra sig i detta ganska komplexa ärende. Som ett hjälpmedel för att dela upp de många frågeställningarna enligt ovan så har det känts naturligt att ta fram följande bas- eller analysmaterial. Tillbakablick över den verksamhet som bedrivits inom AB Landskronahem de senaste tio åren och de ekonomiska konsekvenserna av detta. Ägardirektiv beslutade i kommunfullmäktige den 27 mars 2006. Landskrona kommun Stadshuset 261 80 Landskrona Besöksadress Drottninggatan 7 Tfn 0418-47 00 00 Fax 0418-47 34 26 stadskontoret@landskrona.se www.landskrona.se Bankgiro 868-6123 Postgiro 12345-5 Org.nr 212000-1140
2(4) Tillbakablick av AB Landskronahems verksamhet 1995-2005 AB Landskronahem har under perioden 1995-2005 genomfört förändringar inom sitt fastighetsbestånd och de ekonomiska konsekvenserna av dessa framgår av respektive års resultaträkning. Förändringar av bostadsbeståndet är oftast förknippade med kostnader eller intäkter, eftersom beloppen oftast är av omfattande karaktär framgår förändringarna ganska tydligt inom respektive års redovisning. I en sammanställning för AB Landskronahems resultaträkningar för perioden 1995-2005 (bilaga 1) framkommer följande jämförelsestörande poster. Avyttring av kv Storken Avyttring av Saxtorp 1:18, samt rivning av två huskroppar i Kopparängen Rivning Silverängen 1 Avyttring av Kopparängen 3 Avyttring och rivning av Albano 30 o 32, saneringskosnader Avyttring av Smeden 1 Mot dessa förändringar har Landskrona kommun inte haft några som helst kommentarer vilket bekräftar att AB Landskronahem har möjligheterna och också ägarens medgivande att förändra fastighetsbeståndet i den takt som bolaget anser lämpligt. AB Landskronahems årsredovisningar har i sedvanlig ordning alltid presenterats och godkänts av kommunfullmäktige i Landskrona kommun. Kommentarer till de historiska resultaten för perioden 1995-2005 AB Landskronahem har under de senaste tio åren presenterat bokslut med till största delen positiva resultat, det är endast för 2003 och 2005 som negativa resultat redovisats. Dessa två år har verksamheten påverkats av relativt stora poster som kan relateras till förändringar inom fastighetsbeståndet. De årliga kostnaderna för underhåll har ökat under de senaste tio åren. För 1995 redovisades en kostnad för underhåll med 28,8 Mkr och om detta relateras till 1995 års omsättning så framkommer nyckeltalet 14%, om motsvarande jämförelse görs för verksamhetsåret 2005 framkommer nyckeltalet 21,5%. I samband med respektive års ömsesidiga budgetdiskussioner har framkommit AB Landskronahems bedömning och behov att göra mera omfattande underhållsinsatser, dock finns det i dagsläget inget förslag till andra insatser än de som kan finansieras inom respektive verksamhetsårs ekonomiska utrymme.
3(4) Som ett komplement till de detaljerade resultaträkningarna för perioden 1995-2005 finns även bolagets balansräkningar för motsvarande period (bilaga 2), från dessa kan även utläsas de nyckeltal som finns beräknat för respektive år. Dessa nyckeltal består av Soliditetsmått Medelränta Direktavkastning Låneportföljens medelbindningstider. Ägardirektiv Vid möte med Landskrona kommuns kommunfullmäktige den 27 mars 2006 beslutades om de ägardirektiv som skall gälla mellan Landskrona kommun och AB Landskronahem. Dessa ägardirektiv stöder till stora delar de frågeställningar som efterlyses i det beslut till vilket denna skrivelse relateras. Utdrag ur Landskrona kommuns uppdrag till AB Landskronahem (bolaget) Bolaget skall kunna erbjuda ett brett utbud av välskötta bostäder som skall ge valmöjlighet i form av bostäder med varierande lägen, standard, pris och flexibel service. Bostäderna skall tillgodose behovet av trygghet och trivsel. Bolaget skall eftersträva en bättre geografisk fördelning av bostadsbeståndet utan att för den skull öka sin relativa andel i kommunen. Bolaget skall aktivt verka för att bygga nya hyresrätter i områden där hyresrätter i övrigt är underrepresenterade. Bolaget skall utveckla hyresrättens fördelar och gärna pröva varierande upplåtelseformer genom att omvandla en del av bolagets hyresrätter till kooperativa hyresrätter eller bostadsrätter inom eller utom bolaget. Bolaget skall sträva efter en sådan struktur i de större bostadsområdena att olika upplåtelseformer finns att tillgå och härigenom motverka kategoriboende och segregation. Det är härvid angeläget att göra det möjligt för äldre att bo kvar i sitt bostadsområde. Bolagets områden skall vara rena och snygga med trevliga utemiljöer som ger rika möjligheter till samvaro och gemensamma aktiviteter. Dessutom finns det i samma ägardirektiv klart uttryckt vilka ekonomiska mål som finns för AB Landskronahem och bolagets roll som en ledande aktör på bostadsmarkanden i Landskrona kommun.
4(4) Sammanfattande kommentar och förslag till beslut Med den historiska ekonomiska beskrivningen av AB Landskronahems verksamhet för perioden 1995-2005 som underlag och med de ambitioner med AB Landskronahem som framgår av de beslutade ägardirektiven så anser stadskontoret att de framställda frågeställningarna i det tidigare beslutet är besvarade. AB Landskronahem har förändrat sitt fastighetsbestånd under den senaste tioårsperioden och Landskrona kommun har inte haft någon anledning att erinra något mot detta. De ekonomiska konsekvenserna av förändringarna framgår av presenterade resultaträkningar. Resultaträkningar som respektive år godkänts av kommunfullmäktige. AB Landskronahems ökande kostnader för underhåll har kunnat täckas inom respektive års verksamhetsresultat. Landskrona kommuns nya ägardirektiv syftar till att utveckla bolaget ytterligare och att AB Landskronahem även i fortsättningen skall vara den ledande aktören på bostadsmarknaden i Landskrona kommun. Med hänvisning till ovanstående bör kommunstyrelsen föreslå kommunfullmäktige besluta att med godkännande lägga stadskontorets redovisning till handlingarna. STADSKONTORET Stefan Johansson Kanslichef Per-Mikael Svensson Avdelningschef Ekonomiavdelningen Bilaga 1 / Resultaträkningar 1995-2005 Bilaga 2 / Balansräkningar 1995-2005
AB LANDSKRONAHEM 1995 % 1996 % 1997 % 1998 % 1999 % 2000 % 2001 % 2002 % 2003 % 2004 % 2005 Resultaträkning, Mkr. Intäkter Hyresintäkter 202,6 209,7 213,1 211,0 215,2 219,3 230,6 239,8 244,4 252,8 259,6 Övriga intäkter 3,0 1,2 1,2 0,7 1,0 1,3 1,3 1,1 1,4 1,4 1,4 Summa intäkter 205,6 2,6 210,9 1,6 214,3-1,2 211,7 2,1 216,2 2,0 220,6 5,1 231,9 3,9 240,9 2,0 245,8 3,4 254,2 2,7 261,0 Kostnader Underhållskostnader -28,8-26,2-27,8-23,8-29,5-40,5-58,3-44,4-47,1-49,6-56,2 Driftskostnader -100,9-92,0-90,0-93,5-91,2-90,5-102,1-102,0-107,8-111,1-116,5 Administrationskostnader -8,6-9,3-10,8-10,5-10,2-11,1-11,1-12,0-12,2-11,0 Fastighetsskatt -8,0-10,3-8,5-9,3-7,6-5,4-5,2-5,3-5,8-5,1-5,1 Summa kostnader -137,7-0,4-137,1-1,1-135,6 1,3-137,4 1,0-138,8 5,6-146,6 20,5-176,7-7,9-162,8 6,1-172,7 3,1-178,0 6,1-188,8 Avskrivningar -19,3 0,0-19,3-1,6-19,0 11,6-21,2 13,2-24,0-0,4-23,9 3,3-24,7 30,8-32,3 3,1-33,3 3,3-34,4 4,7-36,0 Finansiella poster Ränteintäkter 42,2 38,9 30,5 13,6 9,0 5,5 3,3 2,3 2,3 2,7 2,7 Räntekostnader -85,2-79,2-80,0-54,0-53,0-48,0-46,7-47,5-40,3-42,7-39,9 Summa finansiella poster -43,0-6,3-40,3 22,8-49,5-18,4-40,4 8,9-44,0-3,4-42,5 2,1-43,4 4,1-45,2-15,9-38,0 5,3-40,0-7,0-37,2 Resultat före jämförelsestörande poster, bokslutsdisp o 5,6 14,2 10,2 12,7 9,4 7,6-12,9 0,6 1,8 1,8-1,0 skatt Jämförelsestörande poster Reavinst kv Storken 2,5 Förlust Saxtorp 1:18, rivning två huskroppar Kopparängen -5,6 Rivning Silverängen 1, engånspremier SPP -6,7 Omklassificering av anslutningslån för fjärrvärme -2,1 Reavinst kv Kopparängen 3 22,3 Reaförlust o rivning Albano 30, nedskrivning o reserverade rivningsk Albano 32-36,2 Utrangering Kv Silverängen, nedskrivning av Plantan 1, justering av Albano 32 från 2004, retr återbetalning av moms 1998-2004 2,0 Reavinst Smeden 1, nedskrivning Jäntan 1, saneringskostnader nedlagda o reserverade -10,4 Resultat före bokslutsdisp o ska 5,6 14,2 12,7 7,1 2,7 5,5 9,4 0,6-34,4 3,8-11,4 Nyckeltal Kostnadernas andel av oms 67,0 65,0 63,3 64,9 64,2 66,5 76,2 67,6 70,3 70,0 72,3 Avskrivn. andel av oms 9,4 9,2 8,9 10,0 11,1 10,8 10,7 13,4 13,5 13,5 13,8 Finans. posters andel av oms 20,9 19,1 23,1 19,1 20,4 19,3 18,7 18,8 15,5 15,7 14,3 Resultat före jämförelsesörande poster, bokslutsdisp o skatt i % av oms. 2,7 6,7 4,8 6,0 4,3 3,4-5,6 0,2 0,7 0,7-0,4
AB LANDSKRONAHEM 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Balansräkning, Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 916,7 919,6 914,3 984,6 983,3 1 013,2 1 194,5 1 221,1 1 259,3 1 275,7 1 265,9 Finansiella anläggningstillgångar 1,2 1,5 2,7 2,7 1,7 7,2 8,7 6,7 14,6 17,7 23,3 S:a anläggningstillgångar 917,9 921,1 917,0 987,3 985,0 1 020,4 1 203,2 1 227,8 1 273,9 1 293,4 1 289,2 Omsättningstillgångar Varulager 1,3 1,5 1,5 1,3 1,3 1,6 1,4 0,3 0,2 0,4 0,3 Kortfristiga fordringar 10,7 13,2 10,8 33,4 51,3 27,4 33,6 5,0 13,7 8,2 10,0 Kassa o bank 14,3 113,5 70,3 3,4 5,6 9,4 1,6 2,8 6,3 2,6 34,6 S:a omsättningstillgångar 26,3 128,2 82,6 38,1 58,2 38,4 36,6 8,1 20,2 11,2 44,9 Summa tillgångar 944,2 1 049,3 999,6 1 025,4 1 043,2 1 058,8 1 239,8 1 235,9 1 294,1 1 304,6 1 334,1 Eget kapital o skulder Eget kapital Bundet eget kapital 29,5 30,7 31,9 32,1 32,1 32,1 55,1 59,6 97,2 97,3 97,3 Fritt eget kapital 66,3 73,0 76,6 78,8 76,7 80,3 79,6 74,4 48,9 50,6 42,6 S:a eget kapital 95,8 103,7 108,5 110,9 108,8 112,4 134,7 134,0 146,1 147,9 139,9 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 2,3 4,7 6,4 6,4 6,4 4,0 4,0 1,7 0,0 0,0 0,0 Valutakursreserv 1,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Ack överavskrivningar 5,5 8,8 12,9 16,7 20,3 23,0 34,1 33,5 32,5 31,0 30,6 S:a obeskattade reserver 9,0 13,5 19,3 23,1 26,7 27,0 38,1 35,2 32,5 31,0 30,6 Avsättningar 4,2 4,1 4,7 5,3 5,7 6,2 6,7 6,8 7,3 5,4 5,8 Långfristiga skulder 785,8 871,1 814,0 818,4 840,0 840,0 991,3 995,8 1 014,7 1 033,3 1 070,5 Kortfristiga skulder 49,4 56,9 53,1 67,7 62,0 73,2 69,0 64,1 93,5 87,0 87,3 Summa eget kap o skulder 944,2 1 049,3 999,6 1 025,4 1 043,2 1 058,8 1 239,8 1 235,9 1 294,1 1 304,6 1 334,1 Nyckeltal Soliditet 10,8 10,8 12,2 12,4 12,3 12,5 13,1 12,9 13,1 13,0 12,1 Medelränta % per 31/12 resp år 7,2 7,0 7,1 6,7 5,9 5,7 4,8 4,8 4,3 4,1 3,5 Direktavkastning=driftsnetto/tot kap. 7,9 7,3 7,5 7,0 4,8 6,3 5,8 5,9 5,5 Medelbindningstid, lån och år 3,2 2,6 3,3 3,2 2,7 2,5 2,0 2,0 2,2 Landskrona kommun Stadskontoret Ekonomiavdelningen Thore Johansson Controller