5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Ekstranden 3, Nora Strand 19 B, Nora Strand, Danderyds Kommun Lagfaren ägare Lars-Inge och Ulla Kjäll Uppdragsgivare Lars-Inge Kjäll Närvarande vid besiktningen Lars-Inge Kjäll Ulla Kjäll Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag / uppdragsnummer Onsdag 2014-06-04 / 2014-0124 Väderlek Ca 11-14 º C, molnigt Byggnaden 1-plans villa med källare uppförd 1967. Tillbyggnad från 1976. Övriga byggnader Garage Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, sprängsten ( enligt uppgift ) Grundkonstruktion Betongplatta, krypgrund Grundmurar Betonghålsten Bjälklag Betong, trä Stomme Trä Fasad Kalksandsten, ( träpanel ) Yttertak Papp Uppvärmning Bergvärme Ventilation Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Planritningar tillhandahölls. - Det föreligger inga problem med elsystemet. Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar. Det föreligger inga problem med värmesystemet. Servitut avseende väg samt vatten och avlopp. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Fuktskada har inträffat i duschrum i bottenvåningen år 1997. Skadan är åtgärdad via försäkringsbolag. Radonmätning har utförts år 2006 2007. Årsmedelvärde av radon = 70 Bq/m3 enligt protokoll daterat 2007-01-30. Öppen spis nyttjas och fungerar. Provtryckning av öppna spisens rökgång har ej utförts under senare år. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Träd nära byggnaden medför att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning bör utföras med jämna mellanrum. Hussockel m m - Sockeln är putsad. Det noterades några smärre sprickförekomster vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner.
7 Fasad - Byggnaden saknar takfot och gavelutsprång vilket medför att fasad och fönster blir mer utsatta för väder och vind. Ett gott underhåll av fasad och fönster är extra viktigt. Fasaden består av kalksandsten. Det noterades några sprickor i fasaden vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner. Taksarg är utförd med stående träpanel. Målning av taksargspanel samt mindre träpanelsparti, som är i sämre skick, i anslutning till fönster i sovrum 2 bör kalkyleras. Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. Fönstren är till större del kopplade tvåglas. Några fönster är treglas isolerglas. Smärre målningsbehov. Yttertak - Takbeklädnaden består av papp ( Astroflex sbs 6000 supra ). Pappen är enligt uppgift omlagd år 2004. Normal livslängd för liknande takbeläggningar är ca 15-25 år. Inga speciella noteringar avseende papptaket. Smärre fogskador finns på den murade skorstenen. Garage - Byggnaden har ej besiktigats. Takbeklädnaden består av papp ( Astroflex sbs 6000 supra ). Pappen är enligt uppgift omlagd år 2004. Normal livslängd för liknande takbeläggningar är ca 15-25 år.
8 INVÄNDIGT Krypgrund Allmänt - Grundläggningen är för tillbyggnaden utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador ( fukt mögel- och rötskador ) i bjälklag och anslutande konstruktionsdelar. Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t.ex. misslukter som kan spridas upp till ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t.ex. när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det skall vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material ( trä m.m.). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund, bl.a. via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar eller installation av avfuktare. Krypgrunden är ej besiktningsbar. Det finns två små ventiler från vinkällaren in till krypgrunden.
9 Källare Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och ovan betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet är delvis ( arbetsrum ) påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Grundmurar är enligt uppgift ej omisolerade / omdränerade. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20-40 år. Vid stickprovskontroll med fuktindikator på några ställen på grundmurar har inga avvikande fuktindikationer noterats förutom lokalt i tvättstuga samt till mindre del i nedre del av vägg i anslutning till hushörn i arbetsrum. - Grundmurar är till mindre del ( del av vägg i duschrum samt bastu ) påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. - VA-serviser ( vatten - och avloppsledning från hus till förbindelsepunkt ) är enligt uppgift från byggnadsåret. Svale - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet. Inga speciella noteringar för övrigt.
10 Tvättstuga - Utrymmet är utfört med målade väggar och plastmatta på golv. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Golvlutningen mot golvbrunnen är fullgod i större del av utrymmet. Äldre maskinell utrustning. Teknisk och ekonomisk livslängd är uppnådd. Matkällare Arbetsrum Förråd 1 - Utrymmet belamrat och endast delvis besiktningsbart. På åtkomliga delar har inget avvikande noterats. Det finns enligt uppgift en äldre gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet. Förråd 2 - Utrymmet belamrat och endast delvis besiktningsbart. På åtkomliga delar har inget avvikande noterats. Gästrum Hobbyrum / pannrum - Bergvärmeanläggning ( bergvärmepump och ackumulatortank ) är tillverkad 2007. Golvbrunn saknas i utrymmet. Evakueringsledningar från bergvärmeanläggningen samlas upp i plastbyttor. Enligt uppgift har det endast noterats mycket begränsat dropp från evakueringsrören. Radonsugsfläkt är tillverkad år 2006.
11 Vinkällare Duschrum - Utrymmet är utfört med målad väv och kakelplattor ( duschplats ) på väggar samt plastmatta på golv. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i duschplatsen. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Det noterades delvis släpp i golvmatta i duschplatsen. Äldre standard. Utrymmet motsvarar ej dagens krav på fuktspärrar och tätskikt. Bastu Bottenvåning Entréhall - Klinkergolv i utrymmet. Inga speciella noteringar. Hall Wc-rum - Utrymmet är utfört med tapet och målning på väggar samt parkettgolv. Mindre rinning noterades i wc-stol. Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2006. Läckageskydd saknas under kyl / frys. Matsal - Burspråket är enligt uppgift tillbyggt år 1987. Inga speciella noteringar för övrigt.
12 Vardagsrum TV-rum Badrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor och målning på väggar samt plastmatta på golv från byggnadsåret. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara acceptabel i anslutning till badkaret. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant". Mindre rinning noterades i wc-stol som ej är helt fullgott fastsatt i golv. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Äldre standard. Utrymmet motsvarar ej dagens krav på fuktspärrar och tätskikt. Renovering bör kalkyleras. Allrum Sovrum 1 Klädkammare
13 Duschrum - Utrymmet är utfört med målad väv och kakelplattor ( duschplats ) på väggar samt klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat i slutet av 1990-talet. Med tanke på renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Det noterades att tätskiktet i golvkonstruktionen är en äldre plastmatta. Golvbrunnen är ej utbytt i samband med renoveringen. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i den avdelade duschplatsen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant". Mindre rinning noterades i wc-stol. Klinkersattning på golv i duschplatsen är lokalt ojämnt utförd. Sovrum 2 Vind - Vindsbjälklagets isolering består i ursprunglig byggnadsdel av kutterspån med en underliggande diffusionsspärr av papp. Vindsbjälklagets isolering består i tillbyggnaden av mineralull med en underliggande diffusionsspärr av plast. Det noterades några torra fuktfläckar på råspont i tak. Fläckarna bedömes ha uppkommit innan taket lades om. Övrigt invändigt - Det noterades delvis golvlutning och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
14 RISKANALYS - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i källare ( arbetsrum ) är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig betong / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Invändigt isolerade grundmurar i källare ( mindre del av vägg i duschrum samt bastu ) är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se notering under krypgrund. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - Solna 2014-06-05 VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling