Kvarteret Mullvaden i Mölndal Marielundsgatan 1 23, Gustavsbergsgatan 2 8 Fredåsgatan 28 Renovering och modernisering
Planerad renovering och modernisering Innehåll Planerad renovering och 3 modernisering Detta ingår i renoveringen 4 Tillvalsmöjligheter 5 Välj hur ni vill ha det 7 Vad gäller för oss som hyresgäster? 8 Genomförandet av renoveringen 9 Renoveringen sker i ett antal steg 10 Detta behöver ni göra 11 Diligentias miljöpolicy 12 Kontaktpersoner 12 Fastigheterna är byggda 1972 och består av tre lamellhus om 4 våningar och fem punkthus om 7 våningar med totalt 263 bostadslägenheter. I fastigheterna har vi gjort punktinsatser och underhåll över tid. Ett flertal badrum har renoverats, många på grund av vattenskador som uppkommit. Standardförbättringar har skett i vissa lägenheter, såsom byte från linoleummatta till parkettgolv eller installation av diskmaskin. Husen är nu över 40 år gamla och i behov av en övergripande renovering. För att tillgodose de krav som boende ställer på bostäder idag, både vad gäller modernitet som funktion, måste fastigheten genomgå en renovering och modernisering. Idag lever vi annorlunda än när husen byggdes och renoverades senast. Våra duschvanor har förändrats, vilket ställer högre krav på såväl standard som tätskikt och material samt utrustning i badrummen. Även sociala faktorer utgör en viktig grund för behov av modernisering. Väl underhållna, upprustade och attraktiva bostäder bidrar till att öka de boendes trygghet samt områdets rykte och status. Vi planerar att byta ut vatten- och avloppsstammar och renovera samtliga badrum. Badrummen måste uppfylla dagens norm. Vi kommer att erbjuda nya kök för de som önskar, med nya vitvaror och moderna funktioner. Fyra olika kökskoncept kommer att erbjudas. För de hyresgäster som önskar, erbjuds även en totalombyggd lägenhet. I allmänna utrymmen kommer det att genomföras åtgärder för att förbättra funktioner, komfort och för att öka tryggheten och säkerheten. En precisering av de generella åtgärder som omfattar alla, samt vilka tillval som kommer att erbjudas, finns på sidan 4 och 5. Där presenteras också de olika materialval som erbjuds. Visningslägenheter Det finns två visningslägenheter där ni kan se badrum, kök samt en totalombyggd lägenhet. Dessa finns på Gustavsbergsgatan 2. Lägenhet 602, 3 rok, är totalrenoverad och i lägenhet 634, 2 rok, är badrum och kök renoverade. I visningslägenheterna finns två av de alternativ på kök och bad som ni kan välja mellan. I en av visningslägenheterna iordningställs en utställning med alla fyra kökskoncepten som kommer att finnas, samt övriga tillval, material och färger som ni har möjlighet att välja mellan. Lägenheten kommer att finnas tillgänglig vissa tider som meddelas separat. Informationsmöten Denna informationsfolder delas ut på hyresgästmöten som alla hyresgäster bjudits in till. De hyresgäster som inte har möjlighet att komma på något av våra informationsmöten kommer vi att skicka ut foldern till. Information om kontaktpersoner som kan lämna mer information och svara på frågor finns angivna på sista sidan. 2 3
Detta ingår i renoveringen Tillval Koncept 1 Obligatoriska åtgärder Badrum Förändring av planlösning i vissa badrum bl a för förbättrad tillgänglighet Nytt kakel upp till tak, dekorfält i avvikande färg Klinker på golv med elektrisk golvvärme Nytt tvättställ med kommod, engreppsblandare Vikbara duschväggar alternativt badkar med duschdraperistång i mån av plats (väljs av hyresgäst), ny termostatblandare och duschset Elektrisk handdukstork Infällda spotlights i tak Separat eluttag Nytt badrumsskåp med belysning Ny WC-stol Handdukskrokar, WC-pappershållare Målning av tak, ny dörr till badrum Nya ledningar för vatten och avlopp Byte av frånluftsdon Byte av golvbrunn anpassat för dusch och badkar Förberedelse för tvättmaskin och torktumlare i mån av plats Separat WC Nytt kakel upp till tak Klinker på golv med golvvärme Nytt tvättställ, engreppsblandare Ny WC-stol Infälld spegel Infällda spotlights i tak Handdukskrokar, WC-pappershållare Övrigt i lägenheten Nytt ventilationssystem inom lägenheten Översyn och injustering av värmesystem Ny el med jordfelsbrytare enligt gällande norm för badrum, WC och kök Ny brandvarnare Komplettering till treglasfönster Åtgärder i allmänna utrymmen i fastigheten Postboxar monteras i entrén Hållare för morgontidning monteras vid varje lägenhetsdörr Lägenhetsdörr byts ut till säkerhetsdörr med tittöga där detta saknas Tvättstuga renoveras med kakel och klinker. Maskiner, inredning och torkmöjligheter ses över och förbättras där det behövs. Nya FTX-aggregat samt tilluftskanaler Förbättrat värmesystem Servisförstärkning el, nya huvudledningar Ny rörelsestyrd belysning i trapphus, källare och tvättstuga där detta saknas Målning av entréer, trapphus och källare i fyra av punkthusen Porttelefonsystem samt tvättstugebokningssystem installeras Entréparti slipas och omlackas Tak läggs om Tillval till koncept 1 Tvättmaskin i badrum i mån av plats Torktumlare i badrum i mån av plats Ny jordad eldragning i hela lägenheten med Koncept 2 Åtgärder enligt koncept 1 samt nytt kök Kök Köksinredning från Noblessa Glaskeramikhäll Spiskåpa Inbyggnadsugn Inbyggd kyl och frys Rostfri diskbänk med engreppsblandare med hög pip samt nytt kakel Bänkskivor av laminat Nya ledningar för vatten och avlopp Mikrovågsugn (inbyggd) Målning av väggar, tak och fönster invändigt Inläggning av parkett, nya golvlister Integrerad diskmaskin (i mån av plats) Ny takbelysning och spotlights med dimmerfunktion under överskåp Tillval till koncept 2 Tvättmaskin i badrum i mån av plats Torktumlare i badrum i mån av plats Ny jordad eldragning i hela lägenheten med komplettering av eluttag till dagens norm Koncept 3 Åtgärder enligt koncept 1 & 2 samt nedanstående Totalombyggd lägenhet Få känslan av en nybyggd lägenhet. Utöver åtgärder i badrum, kök samt övrigt i lägenheten genomförs också åtgärder i hall samt sov- och vardagsrum. Hall Inläggning grå klinker, nya golvlister Målning av väggar och tak Ny hatthylla Eventuell klädförvaring byts ut och förses med spegelklädda skjutdörrar Vardagsrum och sovrum Inläggning av ny parkett i sovrum Inläggning av ny parkett alternativ slipning av befintlig i vardagsrum Byte av innerdörrar och dörrfoder Byte av golvlister Målning av väggar och tak Fönster vitmålas invändigt Ny klädförvaring och utökning om utrymme finns Ny jordad eldragning i hela lägenheten med komplettering av eluttag till dagens norm Badrum Tvättmaskin installeras i mån av plats (möjlighet till frånval) Torktumlare installeras i mån av plats (möjlighet till frånval) komplettering av eluttag till dagens norm 4 5
Välj hur ni vill ha det! Badrummen vitkaklas och det finns två olika färgval på klinker och dekorfält att välja mellan. Fyra olika köksalternativ är framtagna med olika köksluckor, bänkskiva och kakel. Besök våra visningslägenheter på Gustavsgatan 2, för att se vilka alternativ som finns. Då får ni också en känsla för hur det kan komma att se ut hemma hos er när det är klart. Ni kan göra både val och tillval i samband med renoveringen. Så gör ni era val För att vi ska kunna göra beställning i tid måste ni fylla i en material- och tillvalslista. Val och tillvalsblankett får ni med denna broschyr. Fyll i och skicka med bifogat svarskuvert, eller lägg i brevlådan vid visningslägenhet nr 602. Se vidare information under Visningslägenhet. Bilderna är exempel på kök från andra ombyggnadsprojekt inom Diligentia. Om ni inte väljer Om ni avstår från er möjlighet att välja mellan de alternativ ni har, gör vi valet av de obligatoriska åtgärderna åt er. 7
Vad gäller för våra hyresgäster? Genomförandet av renoveringen Hyresgästens godkännande Hyresvärden är skyldig att informera hyresgästerna om större renoveringar och moderniseringar som planeras i en fastighet. Hyresgästerna måste godkänna dessa åtgärder innan hyresvärden får påbörja arbetet. För åtgärder i den egna lägenheten måste den boende godkänna. För åtgärder i allmänna utrymmen måste majoriteten av de hyresgäster som är berörda godkänna. Om hyresvärden inte får godkännande av hyresgästen kan hyresvärden vända sig till Hyresnämnden och begära tillstånd. När Hyresnämnden tar ställning till om tillstånd ska lämnas ser de i första hand till nyttan och intresset hos det allmänna hyresgästkollektivet, och inte enskilda hyresgästers intresse. Vi bifogar en godkännandeblankett som avser de åtgärder som planeras i er lägenhet och fastighetens allmänna utrymmen. Om ni godkänner och vill ha utfört de åtgärder vi beskriver, skriver ni under godkännandet och skickar in i bifogat svarskuvert. Om ni vill ha utfört tillval fyller ni i blanketten för val och tillval. Där gör ni också era individuella färgval. Hur sätts hyran? Hyran fastställs efter förhandling mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Det sker genom att fastställa varje lägenhets bruksvärde. Lika lägenheter i en fastighet ska ha lika hyra. Ny hyra efter renovering och modernisering När en lägenhet och fastighet moderniseras innebär det en höjning av hyran. Den hyra ni har idag motsvarar den standard som lägenheten och fastigheten har idag. När det blir moderniserat jämför man hyran för fastigheter och lägenheter med likvärdig modern standard. I dessa fastigheter har lägenheterna idag olika standard och därmed olika hyresnivå. Det innebär att höjningen blir olika stor för er hyresgäster. Hyresförhandlingar pågår och så snart de är klara meddelas ni vad den nya hyran blir både för de obligatoriska åtgärderna och tillvalen. Infasning av hyreshöjning För att underlätta för befintliga hyresgäster kommer vi att lämna rabatt på hyreshöjningen, d v s infasning. I hyresförhandlingen diskuteras även hur lång infasningen blir och hur stor rabatten blir på höjningen. Renovering kommer att genomföras med kvarboende. Det innebär att ni får bo i lägenheten under renoveringen. Vi kommer att se till att det finns toalett och duschmöjligheter och möjlighet att laga mat om köket inte går att nyttja under viss tid. Det kommer att ta ca 6 veckor att färdigställa varje lägenhet. Ytterligare någon vecka kan tillkomma om ni väljer totalombyggnad av hela lägenheten. Vi har ett mindre antal evakueringslägenheter som finns tillgängliga i området samt i våra övriga bostadsområden i Göteborg och Mölndal. De som har särskilda behov och önskar evakueringslägenhet får anmäla detta till angiven kontaktperson. Naturligtvis ska vi göra allt vi kan för att underlätta för er hyresgäster under renoveringstiden. Vi kommer iordningställa en lägenhet i området så att ni kan nyttja denna om ni vill komma ifrån er lägenheten en stund och få lite lugn och ro eller för att träffa andra hyresgäster. Lägenheten möbleras och det finns kaffekokare, mikro m m. Projektledningen kommer att ha etablering i området och finns tillgängliga vissa tider vid behov. Byggstarten är planerad till hösten 2014. Vi kan i nuläget inte lämna besked om vilken eller vilka fastigheter som vi kommer börja med. Projektering pågår och så snart vi vet, får ni besked om när det blir dags för er fastighet. De individuella valen ska göras så snart ni bestämt er, och ni får i god tid information om när det ska vara klart för er lägenhet. När dessa är gjorda kan vi beställa arbetet. Hinder- och menersättning under renoveringstiden Vi är medvetna om att det medför en viss påfrestning att bo i fastigheten under pågående ombyggnad. Det kommer att bli en del ljudstörningar och kanske lite stökigt och smutsigt i fastigheten under renoveringstiden. För de olägenheter som renoveringsarbetet medför får ni ersättning i form av hinder- och menersättning. Ni som bor kvar under renoveringen får ca 35 procent av en månadshyra (den nuvarande) i ersättning. Utbetalning sker när renoveringen i er lägenhet är färdigställd. Detta kommer att slutligen fastställas i samband med att hyresförhandlingen är klar. Om ni får ersättningslägenhet betalar ni den hyra som är lägst, er nuvarande eller den för ersättningslägenheten. Ni har då inte hinder- och menersättning som utgår vid kvarboende. Ni får själva ombesörja packning, flytt av post m m. Flyttkostnaderna betalas av hyresvärden. 8 9
Renoveringen sker i ett antal steg Detta behöver ni göra Renoveringen sker i ett antal steg, vissa beskrivs nedan. Nyckel och lås Er låscylinder i lägenhetsdörren kommer eventuellt tillfälligt att bytas ut under renoveringstiden. Detta görs för att inte behöva sprida huvudnycklar till alla yrkesgrupper som jobbar med renoveringen. Byggstart sker på måndagar och låscylindern byts vanligtvis ut i slutet av veckan innan. Ni kontaktas innan detta sker. Tänk på att inte låsa med eventuella extralås (tillhållarlås) under renoveringstiden. Demontering Vid start av renoveringen i er lägenhet demonteras badrum och kök. Avlopp och ytskikt byts i badrum. En vägg i WC kan eventuellt behöva öppnas för att komma åt avloppsstammen. Störningar Ett arbete av denna omfattning kommer att ge upphov till störningar. Speciellt vid håltagning (när man borrar hål genom betong). Detta är tyvärr oundvikligt. Ni kommer att hållas informerade genom veckobrev. Det första ni behöver göra är att plocka ur utrymmen som berörs. Det rör sig framför allt om badrum, och hall. För er som gjort tillval för kök och övriga utrymmen behöver även dessa utrymmen plockas ur. Badrum och WC Måste tömmas på alla de saker som inte tillhör lägenheten. Kök Skåp och lådor måste tömmas på allt innehåll om ni valt att renovera köket. Toaletter Tillfälliga toaletter och duschar kommer att finnas i anslutning till fastigheten eftersom ert badrum inte kan användas under renoveringstiden. Eventuellt kommer det finnas portabla toaletter att ha i lägenheten. OBS! Denna toalett töms och rengörs av er som boende. Dusch Tillfälliga duschar kommer att finnas i anslutning till fastigheten eftersom ert badrum (badkar/dusch) inte kan användas under renoveringstiden. Avsyning före renoveringsstart Avsyning genomförs cirka en vecka före renoveringsstart. Det gör vi för att notera om det finns eventuella skador på väggar, golv eller tak innan renoveringsstart och som inte ska belasta entreprenören vid en senare besiktning. Städning När lägenheten är klar städas de utrymmen som man varit inne och arbetat i. Hall Måste röjas från möbler, mattor, tavlor och liknande lös inredning. Garderoberna måste tömmas. Har ni en taklampa som hänger ner ska den tas bort, för att ge hantverkarna fri väg att bära in och ut material. I vissa fall behöver en vägg öppnas i hallen mot köket för att komma åt avloppsrör. Hemförsäkring Ta kontakt med ert försäkringsbolag och se till att hemförsäkringen gäller för er lägenhet. Om något inträffar som kan härledas till renoveringen är det entreprenörernas försäkringar som gäller under tiden som renoveringen pågår. Datum och tid för avsyning kommer via ett meddelande i brevlådan. OBS! Ni behöver inte vara hemma vid detta tillfälle. Golv- och dörrtäckning I lägenheten täcks hallgolvet och de ytor som kommer att användas som transportväg. Finns det garderobsdörrar i hallen kommer dessa att plastas in för att förhindra byggdamm från att ta sig in. Samma sak sker med dörrar till vardagsrum och andra utrymmen. I vissa fall förses dörrarna med tätningslister av samma anledning. Disk-, tvättmaskin och torktumlare Har ni tvättmaskin och/eller torktumlare inkopplad i badrummet eller diskmaskin i kök, kopplas de ur av elektriker och rörmokare när renoveringen börjar och återmonteras när arbetet är klart. Detta sker under förutsättning att monteringen i första skedet var utfört på ett fackmannamässigt sätt. Den utrustning som inte är monterad enligt ovan, ställs tillbaka på sin plats utan att kopplas in. Angränsande rum Ta även ner tavlor och värdeföremål från de väggar som gränsar till badrumsväggar och köksväggar. Då undviker vi risken att de faller ned vid eventuella vibrationer. Förråd Kan omfattas av renoveringen i större eller mindre utsträckning. Ni som berörs av detta kommer vi att kontakta via meddelande i brevlådan. Förvaring Sakerna som ni plockar undan måste förvaras i er lägenhet. Även eventuella tvätt- och/eller diskmaskiner som tillfälligt demonteras förvaras av hyresgästen. Kyl/frys kopplas in på lämplig plats i lägenheten. Damm/smuts Har ni dörrar som ej används och som står i förråd eller liknade är det bra om dessa sätts på plats. Hur man än tätar kommer alltid lite byggdamm att smyga sig in här och där. Med alla dörrar på plats har vi möjlighet att täta dörrarna för att i möjligaste mån hålla byggdammet borta från de delar av lägenheten som kan skyddas. Djur i lägenheten Har ni husdjur i lägenheten kan det vara klokt att lämna bort dessa under renoveringen. Djuren kan bli skrämda av det oväsen som uppstår i samband med att en del betong skall bilas bort. Om ni har husdjur kvar i lägenheten måste ni upplysa hantverkarna om detta. Post Om ni inte är hemma under dagen läggs de brev och tidningar som kommer till er lägenhet på hatthyllan eller annan lämplig plats. Om möjligt kommer postboxar att monteras innan renoveringsstart. 10 11
Miljö Målet är att alla fastigheter ska klassas som Miljöbyggnad där en låg energiförbrukning ingår, men även att övrig byggnation, materialval etc sker på ett miljömässigt bra sätt. Diligentias miljöpolicy Målet med vårt hållbarhetsarbete är att, genom medveten användning av naturens resurser, aktivt minska och förebygga vår miljöpåverkan. Det gör vi genom att: Minska energianvändningen i våra fastigheter Begränsa användningen av miljöfarliga ämnen och icke förnyelsebara material och resurser Försöka skapa förutsättningar för källsortering och återvinning av avfall Aktivt samarbeta med våra kunder och leverantörer så att de kan minska sin miljöpåverkan Följa rådande lagar och andra krav inom miljöområdet Kontinuerligt följa upp och förbättra vårt miljöarbete Diligentia reserverar sig för eventuella fel och ändringar i broschyren. FOTO: Ulf Blomberg, Magnus Magnusson Kontaktpersoner För hyresgästfrågor: Agneta Ranäng Tel: 0722-52 19 00 E-post: agneta@ranangab.se Vid frågor om planering och genomförande: Carl Martin Tel: 076-946 81 64 E-post: carl@protek-projektstyrning.se www.diligentia.se