TIDSTYPISKA RISKER OCH BRISTER MED ETT HUS BYGGT PÅ 2000-TALET Detta exempelprotokoll har vi på Besiktningsbolaget Eklund & Eklund AB sammanställt för att underlätta för er säljare och köpare. En överlåtelsebesiktning är kontrollerad av lagar och föreskrifter vilket kan göra protokollen svåra att tolka. Vi tar därför upp de vanligaste tidstypiska riskerna och bristerna i ett hus byggt på 2000-talet där vi går igenom och kortfattat förklarar vad riskanalyser och fortsatt teknisk utredning innebär, samt de mest förekommande risker & noteringar är för just denna typ av hus. EKLUND & EKLUND GODKÄNDA BESIKTNINGSMÄN info@razorsharpgroup.se Sidan 1 av 10
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Tidstypiska risker och brister med ett hus byggt på 2000-talet... 1 Innehållsförteckning... 2 Byggnadsbeskrivning... 3 Förklaringar... 4 Kommentarer och bilder... 5 Riskanalys... 7 Fortsatt teknisk utredning... 8 Slutsats & Övrigt... 9 Livslängd...10 info@razorsharpgroup.se Sidan 2 av 10
BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 2004 Grundkonstruktion: Platta på mark Hustyp / antal våningar: 2-plans Stomme, material: Trä Taktyp/takbeläggning: Råspont, papp, läkt och betongpannor Värmesystem: Bergvärme & solpanel Ventilation: Mekanisk Fönster: 3-glas isoler Fasad: Träregelstomme, gipsskiva, cellplast och puts Terrängförhållande: Trädgårdstomt info@razorsharpgroup.se Sidan 3 av 10
FÖRKLARINGAR Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Fortsatt teknisk utredning Betyder att skada, eller förmodad skada finns, och att orsaken och omfattningen bör utredas vidare. Nivå 1 Är en okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen och synliga ytor, inne som ute. Fuktindikering i våtutrymmen. Gradering av upptäckta brister och risk för skador. Samt en sammanställning av lämnade upplysningar från fastighetsägaren. Nivå 2 Nivå 2 innehåller alla moment från nivå 1 samt: Kontroll/fuktmätningar av riskkonstruktioner. Kontrollen görs i exempelvis vissa typer av väggar, uppreglade eller flytande golv, inredda källare, krypgrund, vind och yttertak. info@razorsharpgroup.se Sidan 4 av 10
KOMMENTARER OCH BILDER Entréplan Badrum - Finns inget kvalitetsintyg på badrummets tätskikt. Se riskanalys 3:1 - Det noteras att den vägghängda toalettstolen med inbyggd cistern saknar skvallerhål. Se riskanalys 3:2 - Det noteras att brunnsmanschetten sticker ut under klämringen. Se riskanalys 3:1 Hall - Det noteras att fördelarskåpet för vattnet saknar skvallerhål. Se riskanalys 3:2 info@razorsharpgroup.se Sidan 5 av 10
Vardagsrum - Det noteras att fördelarskåpet för golvvärmen saknar skvallerhål. Se riskanalys 3:2 Utvändigt Fasad - Det noteras att fasaden är enstegstätad. Se riskanalys 3:3 - Det noteras en skada i den enstegstätade fasaden. Se fortsatt teknisk utredning 4:1 info@razorsharpgroup.se Sidan 6 av 10
RISKANALYS (3) 3:1 I ett våtutrymme skall det finnas ett tillfredställande fuktskydd. Möjlighet att kontrollera tätskikt på golv- och väggytor under keramiska plattor är begränsad. När det inte finns dokumentation som garanterar att arbetet är branschmässigt utfört eller om det finns avvikelser, kan det inte helt uteslutas att det kan bli skador i angränsande konstruktioner. Ej rätt tillskuren brunnsmanschett kan medföra att manschetten tätar dåligt mellan golvbrunn och golvets tätskikt (klämringen bottnar inte i sitt säte) samt att det kan även medföra kapilla rsug i manschetten vilket kan leda till fukt-, mo gel- och/eller ro trelaterade skador. Förklaring! Kvalitetsintygen blev vanligt på 2000-talet vilket innebär att den behörige fackman som utfört jobbet lämnar ett dokument som garanterar att badrummet är gjort enligt de branschregler som gäller. Det är alltid lugnande för en köpare om det finns men ett kvalitetsdokument är ingen garanti på att badrummet är gjort enligt alla de regler som finns utan den okulära besiktningen är minst lika viktig, om inte än viktigare. Det är omöjligt att besiktiga tätskiktet bakom kakel och klinker men i golvbrunnen är det enda stället där man kan få en glimt av brunsmanschetten. De vanligaste fuktskadorna i ett badrum idag är läckage vid en golvbrunn och för att förhindra detta är det extra viktigt att det är rätt utfört vad gäller tätskikt, brunnsmanschett och klämring. Det är inte ovanligt att det noteras brister i utförandet vid golvbrunnen. 3:2 Om det saknas skvallerhål till den inbyggda cisternen eller till ett fördelarskåp, tar det längre tid att upptäcka ett eventuellt läckage vilket i sin tur kan innebära följdskador på bakomvarande konstruktion. Förklaring! Detta är en relativt enkel men nog så viktig detalj, om det saknas skvallerhål som vatten kan rinna ut ur går det i många fall att ordna i detta efterhand. Dock bör en fackman utföra arbetet. 3:3 Byggnaden bedo ms vara uppfo rd med stomme av tra regelverk utva ndigt bekla dd med gipsskiva, cellplastisolering och puts (odra nerad fasadbekla dnad, enstegsta tning ), teknisk dokumentation fo r utfo randet saknas. Utifra n erfarenhet betraktas dessa konstruktioner som riskkonstruktioner pa grund av att regn/sma ltvatten kan tra nga in via ota theter till va ggen och orsaka fuktskada pa angra nsande material. Risk fo r pågående eller framtida fukt-, mögel och/eller rötskador i väggkonstruktionen. Förklaring! Denna fråga har länge varit den hetaste inom byggbranschen och är nog inte riktigt avklarad eller utredd än, det dröjer nog ett tag till. De enstegsta tade fasaderna a r extremt sva ra att uppfo ra pa ett sa tt som go r att fukt inte kommer att skada va ggen. Redan sma sprickor kan orsaka sva ra fukt-och mo gelskador, eftersom fasaderna har mycket sva rt att avge fukt som har tra ngt in i väggen då den saknar en dränerande luftspalt. Alternativet tva stegsta tad va gg med spalt fo r dra nering och luftning, a r ta ligare mot att vatten tra nger in i konstruktionen, eftersom eventuellt la ckage fra n regn, kan dra neras ut eller torka ut i luftspalten. info@razorsharpgroup.se Sidan 7 av 10
FORTSATT TEKNISK UTREDNING (4) 4:1 Då det är känt att skador på en enstegstätad fasad kan få stora konsekvenser, rekommenderar vi att en fackman kontaktas för vidare utredning av skadan och dess omfattning. Förklaring! Eftersom det är känt att en skada på en enstegstätad fasad kan få stora konsekvenser är det viktigt att i så god tid som möjligt åtgärda bristen. Är man osäker på omfattningen av den noterade bristen bör man utreda om det har blivit följdskador i den övriga väggkonstruktionen. info@razorsharpgroup.se Sidan 8 av 10
SLUTSATS I besiktningsutlåtandet ni har läst ovan är de exempel på tidstypiska risker och brister som är vanligt förekommande i hus byggt på 2000-talet. Viktigt att känna till är att näst intill alla hus har någon form av risk och brist, större eller mindre. En risk behöver inte innebära att något är fel, i vissa fall är det en påminnelse om att man skall ha uppsikt, detta då området är känt för problematik. Det behöver alltså inte vara ett pågående fel. ÖVRIGT Det är få hus som är identiska. Målet vid varje besiktning är att få fram så mycket information om huset som det bara är möjligt, så att alla inblandade får ett bra underlag och kan fatta välgrundade beslut. Som Säljare/Köpare är det viktigt att ta del av hela protokollet, samt att säkerställa att man förstår innebörden av det som står där. Har man som köpare inte närvarat vid besiktningstillfället rekommenderar vi att en besiktningsgenomgång görs, antingen via telefon eller på plats. Vänliga hälsningar Besiktningsbolaget Eklund & Eklund AB www.razorsharpgroup.se info@razorsharpgroup.se Sidan 9 av 10
LIVSLÄNGD Olika konstruktioner och olika material har olika lång livslängd. En kombination av material kan ge både längre och kortare livslängd och i tabellen nedan har vi listat ungefärliga livslängder för en del standardkonstruktioner/material. Om besiktningsmannen inte har gjort na gon notering under en viss punkt utan ha nvisat till Inget att notera som avviker från vad som anses normalt för konstruktionen eller normalt åldersslitage kan det inneba ra att konstruktionen på sikt bör bytas även om det vid besiktningstillfället inte hittades/påtalades några uppenbara brister. Ett typexempel är ett badrum som är äldre än sin beräknade livslängd, men som kan se fräscht ut. Konstruktionsdel Livslängd Konstruktionsdel Livslängd Elvärmeslingor i golv 25 år Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år Plastmatta i våtrum 20 år (Takpannor av betong/tegel) (30 år) Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande 15 år utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet papp 35 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år * utfört före 1995 20 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år * utfört efter 1995 30 år Hängrännor/stuprör 25 år Våtrumstapeter väggar 15 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Avloppsledningar 50 år Nytt undertak invändigt 40 år Värmeledningar kall-/varmvattenledningar 50 år Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Avloppstank 30 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. 50 år Målning fönster/dörrar 10 år tätskikt) Träpanel (byte) 40 år Målning/tapetsering etc. 10 år Träpanel (målning) 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år Tegel Ej byte Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 år Laminatgolv (gäller ej om det utsatts för fukt) 20 år Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 år Klinkergolv Ej byte Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år Byte fönster 40 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning 30 år Byte dörrar (inne/ute) 35 år Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år Dräneringsledning och utvändig vertikal fuktisolering (inklusive dagvattenledning i anslutning till dräneringsledning) 25 år T ex varmvattenberedare, el-radiator 20 år Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Luftvärmepump 8 år Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 år Injustering av ventilationssystem 5 år Badkar 30 år Byte av fläktmotor 15 år Värmeväxlare 20 år Styr- och reglerutrustning 20 år Kablar, centraler etc. 45 år T ex värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl 25 år Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år info@razorsharpgroup.se Sidan 10 av 10