ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2008 Januari-september 2008 Omsättningen ökade under perioden med 14 procent till 129,8 (113,6) Mkr Periodens resultat blev -1,3 (20,0) Mkr, motsvarande -0,13 (1,97) kr/aktie Stockholm 2008-11-18 Eget kapital uppgick vid periodens slut till 89 (80) Mkr, motsvarande 8,81 (8,50) kr per aktie Moderbolaget har en soliditet om 99 procent Under perioden såldes 15 (48) bostadsrätter till ett värde av 71 (69) Mkr Nedskrivning av lagerbostadsrätter har skett med 3,8 Mkr motsvarande drygt 20 procent Juli-september 2008 Omsättningen uppgick till 24,7 (6,6) Mkr Resultatet blev -4,5 (6,1) Mkr, motsvarande -0,44 (0,61) kr/aktie ALM har på grund av marknadsläget annullerat köpeavtal och skjutit upp byggstarter Nedskrivning av lagerbostadsrätter har skett med 3,4 Mkr Väsentliga händelser efter periodens utgång Brf Penseldraget, Midsommarkransen, har tillträtts av de slutliga köparna varvid 9 Mkr tillförts ALM i likvida medel och externa lån om 22 Mkr amorterats.
ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Marknaden Den försvagning av marknaden som kunde noteras under andra kvartalet 2008, jämfört med tredje och fjärde kvartalet 2007, accelererade under tredje kvartalet 2008 och övergick till en nedgång mot slutet av kvartalet. Nedgången beror till stor del på att bankerna blivit mera återhållsamma med kundfinansieringen och kräver att det egna hemmet ska vara sålt innan ytterligare lån för ny bostad beviljas. Samtidigt har värderingarna av befintliga bostäder dragits ned. Eftersom försäljningslikviden från den befintliga bostaden utgör en stor del av egeninsatsen i det nya boendet måste köparna, med fallande priser, finansiera en större del av egeninsatsen på annat sätt. Media har under perioden rapporterat att bomarknaden kommer att vika, vilket ökat kundernas osäkerhet inför framtiden. Detta sammantaget har gjort att kunderna väntar med att fatta köpbeslut av bostäder. Alla vill sälja först och köpa sen, vilket lett till ett mycket högt utbud av andrahandsbostäder under perioden.. Mot detta står att det så sent som 2007 rapporterades om bostadsbrist i 122 av landets kommuner samt att byggandet förväntas minska under 2008. Den långsiktiga efterfrågan på bostäder beräknas vara fortsatt stark, inte minst i landets tillväxtregioner. Marknaden för nyproduktion har försämrats eftersom bankerna kraftigt dragit ner på bolånegivningen till privatpersoner. När det gäller byggkostnaderna, som ökade kraftigt under 2007, förväntas en tydlig avmattning framöver. Efter periodens slut har konjunkturnedgången slagit igenom med full kraft och när det gäller kundfinansieringen har läget förvärrats på grund av den eskalerande finanskrisen, vilket lett till att försäljningen av nyproduktion stannat av. En förutsättning för att marknaden skall komma igång igen är att lånemarknaden återigen börjar fungera normalt. ALM Equity har anpassat bolaget efter det nya marknadsläget. Organisationen har setts över och trimmats. Bolaget väljer också att tills vidare avvakta med omfattande marknadsföringsinsatser i de egna projekt som är ute till försäljning, samt att dra ner på utvecklingskostnaderna i dessa. Istället jobbar ALM Equity aktivt med att titta på projekt och fastigheter som hamnat i nödläge samt att analysera nya affärskonstellationer där bolaget med sin kompetens inom finansiell strukturering och fastighetsutveckling är berett att medverka som partner. Bostadsprojekten Pågående byggprojekt är för närvarande Brf Penseldraget i Midsommarkransen och Brf Smögenbaden på Smögen. I projektet Brf Seaside på Värmdö i sydöstra Storstockholm, där ursprungligen 16 parhus skulle uppföras och totalt 32 bostadsenheter säljas, planeras nu en uppdelning av projektet i en bostadsrättsförening med 10 parhus och totalt 20 bostadsenheter, samt en försäljning av resterande sex tomter. På grund av det försämrade marknadsläget har ALM Equity valt att annullera fyra stycken bindande köpeavtal och skjuta fram byggstarten i projektet. 2
Försäljningsstart skedde under försommaren i Brf Guldkaggen på Gotland, Brf Utsikten i Norrtälje och i Brf Kyrkklockan i Eskilstuna. Till följd av marknadsoron har ALM Equity valt att inte forcera marknadsföringen av dessa projekt utan istället dragit ner på aktiviteteterna och de löpande kostnaderna till dess att marknaderna åter normaliseras. Under maj-juni avlämnades Brf Valla Solglänta, Tjörn, (11 lägenheter) och Brf Körgossen, Fruängen, (47 lägenheter) till slutkunderna. I samband med avlämnandet har osålda lägenheter lagts i eget lager. I Brf Körgossen har ersättning erhållits för ökade byggkostnader i form av återtagna lägenheter (9 st). I Brf Valla Solglänta har projektörerna förvärvat två stycken lägenheter från bostadsrättsföreningen för fortsatt exploatering och försäljning. Under tredje kvartalet omrubricerades också två bostadsrätter i Göteborg som förvärvades under våren i syfte att öppna ett lokalkontor där, vilket inte längre är aktuellt. Per den 30 september 2008 hade ALM Equity totalt 13 hel- och delägda lägenheter i eget lager vilka efter nedskrivning om 3,8 Mkr eller drygt 20 procent hade ett bokfört värde (och uppskattat marknadsvärde) om 12,3 Mkr. Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 30 september 2008 14 bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 24 300 kvm. Antalet planerade bostadsrätter uppgick till cirka 240. Under perioden januari-september 2008 såldes 15 (41), varav -4 (20) bostadsrätter i kvartal tre, till ett försäljningsvärde av 71 (58) Mkr. Värt att beakta är att försäljningen av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade, ej levererade, bostadsrätter var den 30 september 2008 38 varav 29 är sålda. Mezzaninfinansiering I syfte att stärka koncernens likviditet, samt höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt, finns avtal om mezzaninfinansiering i följande projekt: Projekt Ägarandel i mezzaninfinansierade projekt i procent Brf Penseldraget, Midsommarkransen 80 Guldkaggen, Burgsvik, Gotland 80 Kv. Församlingshemmet, Norrtälje 80 Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla 64 Smögenbaden, Smögen 53 Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: www.almequity.se. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång I november har de slutliga köparna betalat och tillträtt samtliga 14 bostäder i Brf Penseldraget i Midsommarkransen. Genom köparnas tillträde har ALM Equity tillförts 9 Mkr i likvida medel och externa lån amorterats om 22 Mkr. EKONOMI Resultat för perioden juli-september 2008 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 24,7 (6,6) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 23,9 (4,5) Mkr och fastighetsförvaltning 0,9 (2,0) Mkr. Den högre omsättningen jämfört med föregående år förklaras främst av att färre projekt befann sig i byggfas under 2007, samt att en negativ intäktsförändring då skedde i ett projekt till följd av sänkt vinstprognos. Rörelseresultatet -2,0 (4,8) Mkr gav en 3
rörelsemarginal på -8 (27) %. Den försämrade marginalen jämfört med föregående år beror på att kvartalet belastats med nedskrivningar på lagerbostadsrätter (3,4 Mkr), i kombination med att bara två projekt är i byggfas och resultatavräknas i steg två i den successiva vinstavräkningen. Det skall vidare noteras att föregående års marginal påverkats positivt av vinst på fastighetsförsäljning med 11,3 Mkr. Beträffande ALM Equity ABs centrala omkostnader görs det för närvarande en översyn i syfte att långsiktigt nedbringa dessa genom rationaliserings- och effektiviseringsåtgärder. Avskrivningar har under perioden ej skett på de fastigheter som omrubricerats till projektfastigheter per den första januari 2008 (se sidan 4 Redovisnings- och värderingsprinciper ). Av periodens resultat på -4,6 Mkr belastade -4,5 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,1 Mkr. Som nämndes i förra rapporten sålde ALM Equity under andra kvartalet bolag innehållande sex stycken kalksilos på ön Oaxen till ett nybildat exploateringsbolag där ALM Equity äger 70% och Andersson Company 30%. Försäljningsvärdet översteg bokfört värde med 28,3 Mkr. Den koncernmässiga realisationsvinsten (30%) som uppstått genom affären har inte påverkat resultatet utan kommer av försiktighetsskäl att redovisas senare i den successiva vinstavräkningen för projektet. Resultat för perioden januari september 2008 (9 månader) Nettoomsättningen uppgick till 129,8 (113,6) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 127,2 (108,6) Mkr och fastighetsförvaltning 2,6 (5,0) Mkr. Rörelseresultatet på 8,8 (27,3) Mkr gav en rörelsemarginal på 7 (21) %. Av periodens resultat 1,2 Mkr tillföll -1,3 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 2,5 Mkr. Balansräkningen per den 30 september 2008 Balansomslutningen, som ökade från 298 Mkr den 31 december 2007 till 326 Mkr per den 31 mars 2008, minskade till 277 Mkr per den 30 september. Minskningen av balansomslutningen sedan 31 mars berodde främst på att två projekt - Brf Körgossen och Brf Valla Solglänta - tillträddes av de slutliga köparna varför dessa projekt inte längre konsolideras i koncernens balansräkning. Därutöver har balansomslutningen främst ökat p g a fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 186 Mkr, och projektfastigheter (tidigare förvaltningsfastigheter), 43 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 102 Mkr och efterställda reverslån till 53 Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 89 Mkr, soliditeten till 32 % och andelen riskbärande kapital till 54%. Under fjärde kvartalet beräknas balansomslutningen minska då Brf Penseldraget frånträds och projektet därmed inte kommer att konsolideras i koncernen, samt genom försäljningar av lagerbostadsrätter. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 18,2 Mkr. Det ackumulerade kassaflödet för januari till september uppgick till -19,2 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick på balansdagen den 30 september till -0,2 Mkr för perioden januari-september 2008 och likvida medel till 12,9 Mkr, jämfört med 27,5 Mkr vid årsskiftet. Moderbolaget har inga externa lån och dotterbolagen finansieras normalt på egna meriter, utan garantier från moderbolaget. Det egna kapitalet uppgick per den 30 september till 187,4 Mkr. Soliditeten var på balansdagen 98,8%. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i 4
tillämpliga fall från uttalanden av FAR SRS. För att bättre spegla verksamheten och syftet med vissa fastighetsförvärv har de fastigheter som tidigare redovisats som anläggningstillgångar per den första januari 2008 omrubricerats till projektfastigheter, redovisade under omsättningstillgångar. Planenlig avskrivning kommer fortsättningsvis inte att göras på projektfastigheterna. Motsvarande förändringar har skett avseende 2007 och 2006. Förändringarna har justerats direkt mot eget kapital ingående balans. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5 ) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering m m - allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en 5
konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognosticeras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts förrän 75 procent är sålt och byggnation startas ej heller om inte projektet är fullt ut finansierat. Rapportdatum för 2008: 20 Februari 2009 Bokslutskommuniké för 2008 13 maj 2009 delårsrapport januari-mars 2009 13 maj 2009 Bolagsstämma Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 18 november 2008 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel 0733 96 97 27 Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på HQ Tech Market. Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com 6
RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2008 2007 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Nettoomsättning (Not 1) 24 749 6 570 129 792 113 596 159 375 Resultat av fastighetsförsäljning - 11 256-11 256 10 612 Rörelsens kostnader -26 786-13 008-121 021-97 133-135 945 Avskrivningar - -50 - -424-424 Rörelseresultat (Not 2) -2 037 4 768 8 771 27 295 33 618 Finansnetto -2 551-1 619-7 589-5 407-6 971 Resultat efter finansiella poster -4 588 3 149 1 182 21 888 26 647 Skatt - 165 - -1 815 1 786 Minoritetens andel av resultatet 84 2 831-2 466-103 -3 987 Periodens resultat -4 504 6 145-1 284 19 970 24 446 Resultat per aktie (kr) -0,44 0,61-0,13 1,97 2,41 Resultat per aktie (kr) efter utspädning -0,43 0,59-0,12 1,91 2,34 Antalet aktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 D:o genomsnitt (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning 10 455 10 455 10 455 10 455 10 455 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2008 2007 2008 2007 2007 Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Rörelsemarginal (%) -8 27 7 21 21 Avkastning på eget kapital (%)* 4 37 4 37 31 Avkastning på sysselsatt kapital (%)* 7 21 7 21 15 Soliditet (%) 32 33 32 33 30 Andel riskbärande kapital (%) 54 56 54 56 52 Eget kapital per aktie (kr) 8,81 8,50 8,81 8,50 8,94 Antal produktionsstartade lägenheter - 25 24 25 25 Antal sålda lägenheter - 7 15 48 50 Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** 24 300 17 900 24 300 17 900 26 900 * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.
BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen 2008-09-30 2007-12-31 2006-12-31 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter - - 36 230 Andelar i intressebolag 652 1 253 - Uppskjuten skattefordran 6 004 6 004 5 020 Summa anläggningstillgångar 6 656 7 257 41 250 Exploateringsfastigheter 186 003 165 467 154 633 Projektfastigheter 42 609 48 737 24 995 Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 12 319 - - Kortfristiga fordringar m.m. 10 959 39 294 12 585 Kortfristiga placeringstillgångar 30 31 49 Likvida medel 18 167 37 330 12 042 Summa omsättningstillgångar 270 087 290 859 204 304 SUMMA TILLGÅNGAR 276 743 298 116 245 554 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 89 480 90 764 66 318 Minoritetens andel 6 691 4 578 6 666 Långfristiga räntebärande skulder 7 614 21 038 44 875 Uppskjuten skatteskuld 28 28 560 Summa långfristiga skulder 7 642 21 066 45 435 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 94 684 75 225 77 770 Efterställda räntebärande reverslån 53 254 60 327 17 627 Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 24 992 46 156 31 738 Summa kortfristiga skulder 172 930 181 708 127 135 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 276 743 298 116 245 554 Räntebärande skulder 155 552 156 590 140 272 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2008-09-30 2007-12-31 2006-12-31 Belopp vid periodens ingång 90 764 66 318 0 Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv - - 57 241 Periodens resultat -1 284 24 446 9 077 Belopp vid periodens utgång 89 480 90 764 66 318
KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2008 2007 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Resultat före skatt -4 588 3 149 1 182 21 888 22 660 Ej kassapåverkande poster 1 230-6 585-353 -6 112-3 604 Skatter - 165 - -1 815 1 786 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital -3 358-3 271 829 13 961 20 842 Investering/försäljning exploateringsfastigheter -22 938 56 450-20 536 15 247-10 834 Investering/försäljning lagerandelar i Brf -2 068-12 319 - - Övrig förändring i rörelsekapital 7 769-36 977 13 300-34 015-36 015 Kassaflöde från löpande verksamhet -20 595 16 202-18 726-4 807-26 007 Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar 6 758 34 808 601 34 679 34 977 Kassaflöde från investeringsverksamhet 6 758 34 808 601 34 679 34 977 Upptagna/lösta lån 8 820-36 678-1 038-6 337 16 318 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 8 820-36 678-1 038-6 337 16 318 Periodens kassaflöde -5 017 14 332-19 163 23 535 25 288 Likvida medel vid periodens början 23 184 21 245 37 330 12 042 12 042 Likvida medel vid periodens slut 18 167 35 577 18 167 35 577 37 330 (Not1) Nettoomsättning per segment 2008 2007 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Fastighetsutveckling 23 879 4 518 127 154 108 593 153 485 Fastighetsförvaltning 870 2 052 2 638 5 003 5 890 Summa: 24 749 6 570 129 792 113 596 159 375 (Not2) Rörelseresultat per segment 2008 2007 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Juli-sep Juli-sep Jan-sep Jan-sep Jan-dec Fastighetsutveckling -2 118-7 101 7 790 14 471 21 055 Fastighetsförvaltning 81 613 981 1 568 1 951 Resultat av fastighetsförsäljning - 11 256-11 256 10 612 Summa: -2 037 4 768 8 771 27 295 33 618