Konsultrapport Exploateringsmöjligheter i Skåne Grupp 7 Sara Ekstrand Johannes Fält Karin Högberg Jonas Pettersson Anna Wågesson Oktober 2008
Sammanfattning På uppdrag av Babels AB har grupp 7 genomfört en analys av elva skånska kommuner för att finna exploaterbar mark. Exploatering ska ske för fem olika byggnadstyper: billigt småhus, dyrt småhus, bostadsrätter i hus om 5-8 våningar, livsmedelshandel samt bygghandel. Rapporten grundas på beskrivningar av respektive kommuner och utifrån dessa har kommunerna analyserats. Genom att jämföra de lämpliga kommunerna med varandra har ett slutgiltigt förslag framarbetats för varje byggnadstyp. De slutgiltiga förslagen är: Billigt småhus Kristianstads kommun, Kristianstad. Dyrt småhus Höganäs kommun, Viken. Bostadsrätter Burlövs kommun, Arlöv. Livsmedelshandel Höganäs kommun, Viken. Bygghandel Kristianstads kommun, Kristianstad. För fortsatt arbete bör dock djupare analyser göras för att säkerställa lönsamheten i exploateringen, med hänsyn till den osäkra världsekonomin. 2
Innehållsförteckning Sammanfattning... 2 1 Inledning... 4 1.1 Uppdrag... 4 1.2 Metod och genomförande... 4 1.2.1 Poängmatris... 5 2 Analys... 6 2.1 Billigt småhus... 6 2.1.1 Kommuner som valts bort... 7 2.1.2 Kommuner av intresse... 7 2.1.3 Vår rekommendation... 8 2.2 Dyrt småhus... 9 2.2.1 Kommuner som valts bort... 9 2.2.2 Kommuner av intresse... 9 2.2.3 Vår rekommendation... 10 2.3 Bostadsrätt... 10 2.3.1 Kommuner som valts bort... 10 2.3.2 Kommuner av intresse... 10 2.3.3 Vår rekommendation... 11 2.4 Livsmedelshandel... 12 2.4.1 Kommuner som valts bort... 12 2.4.2 Kommuner av intresse... 12 2.4.3 Vår rekommendation... 13 2.5 Bygghandel... 13 2.5.1 Kommuner som valts bort... 14 2.5.2 Kommuner av intresse... 14 2.5.3 Vår rekommendation... 15 Bilaga 1. Sammanfattade omdömen om kommunerna Bilaga 2. Poängmatris samt kommunfakta. 3
1 Inledning 1.1 Uppdrag Uppdraget är att ge fastighetsutvecklaren Babels AB råd om placering av fem typer av exploateringsobjekt i Skåne län. Dessa är billigt småhus, dyrt småhus, bostadsrättshus, livsmedelshandel och bygghandel. För att räknas som dyrt småhus ska byggnadsproduktionskostnaderna överstiga 2,5 miljoner kr, övriga räknas som billiga småhus. Bostadsrätterna ska vara rymliga treor eller ordinära fyror med god standard i byggnader med 5-8 våningar. Handelslokalen för bygghandel ska vara minst 4000 m². 1.2 Metod och genomförande Vi har haft tillgång till elva kommunbeskrivningar framtagna som underlag till analysen. Beskrivningarna innehåller information om exploaterbara områden och väsentlig fakta om respektive kommun. De aktuella kommunerna är Burlöv, Hässleholm, Höganäs, Höör, Klippan, Kristianstad, Kävlinge, Landskrona, Simrishamn, Åstorp och Ängelholm, se karta i figur 1. Ett första urval gjordes utifrån de elva kommunbeskrivningarna, där vi studerade tillgång på mark samt allmänna förutsättningar för respektive byggnadstyp. Sammanfattning av denna gallring finns i bilaga 1. De kvarvarande kommunerna jämfördes med varandra. För bostadskategorierna användes en poängmatris (se nedan) som hjälp för att finna lämplig kommun. Figur 1. Karta över aktuella kommuner. Under analysarbetet har framkommit att Kävlinge kommun i många avseenden är en lämplig placering för flera byggnads- 4
typer. Kommunen ser dock för närvarande över sin översiktsplan, ett arbete som beräknas vara färdigt 2010, enligt kommunbeskrivningen för Kävlinge. Innan dess kommer inga nya detaljplaner fastställas, och eftersom i princip all redan detaljplanerad mark är exploaterad har vi valt att utesluta kommunen som alternativ i analysen, av det skälet att det i dagsläget inte finns någon exploaterbar mark. 1.2.1 Poängmatris För att kunna göra en jämförelse av kommunerna med avseende på olika faktorer har en matris sammanställts (se bilaga 2) för att få en bättre översikt av förhållanden och förutsättningar mellan dem. Efter att ha fyllt i värden för alla faktorerna omvandlades dessa istället till poäng på 0, 1 eller 2, där 2 är bäst, för att sätta dem i relation till varandra. Faktorerna i matrisen består av Tobins Q, kommunikation, befolkningsförändring, kommunalskatt, arbetslöshet samt medelinkomst. Tobins Q Tobins Q är ett mått på hur lönsamt det är med nybyggnation av småhus i en viss kommun. Värdet tas fram genom att dela marknadsvärdet för ett befintligt småhus med produktionskostnaden för ett nytt i samma område. Om värdet överstiger 1 indikerar det att det är lönsamt med nybyggnation i kommunen. Då Tobins Q gäller för en hel kommun kan dock det totala värdet bli missvisande då flera tätorter inom en till ytan stor kommun kan ha helt olika värden. Som exempel kan nämnas Hässleholms och Kristianstads kommuner. Det kan tänkas att Tobins Q för Åhus skulle kunna vara högre än för hela Kristianstads kommun, med tanke på ortens attraktivitet. Kommuner med Tobins Q under 0,90 har fått 0 poäng, kommuner mellan 0,90 och 1,10 har fått 1 poäng, och kommuner däröver 2 poäng. Kommunikationer För att bedöma kommunikationsmöjligheterna har vi tittat på kommunernas lägen i förhållande till större städer, turtäthet och restider med kollektivtrafik och närhet till större vägar. Även närheten till flygplatser har tagits i beaktande. Utifrån dessa faktorer har kommunerna tilldelats 0, 1 eller 2 poäng. 5
Befolkning Kommuner med befolkningsökning har fått 2 poäng. Simrishamn avviker eftersom kommunen har ett positivt inflyttningsnetto, men det är fler som dör än som föds, vilket totalt sett ger en minskning. Med detta i beaktande har vi gett kommunen 1 poäng. Kommunalskatt - Skåne läns genomsnittliga kommunalskatt är 30,68%, och utifrån detta har vi gett kommunerna olika poäng. De kommuner som har minst 0,5 procentenheter under snittet tilldelades 2 poäng. De som har en skatt som ligger 0,5 eller fler procentenheter över fick 0 poäng, och de däremellan erhöll 1 poäng. Arbetslöshet - Arbetslösheten i Skåne län ligger på 2,7 %. Vi har valt att sätta två gränser, 0,5 procentenheter över respektive under genomsnittet. De kommuner som ligger över 3,2 % har fått 0 poäng, de som ligger närmast länets genomsnitt fick 1 poäng och de under 2,2 % fick 2 poäng. Uppgifterna om arbetslöshet baserar sig på Arbetsförmedlingens månadsstatistik för september 2008. Inkomst - Skåne län har en medelinkomst på 226 000 kronor. Kommuner med en medelinkomst som ligger under 216 000 kronor har tilldelats 0 poäng, medan kommuner med en medelinkomst över 236 000 kronor har tilldelats 2 poäng. Kommuner däremellan har fått 1 poäng. 2 Analys För närvarande (oktober 2008) råder det stor osäkerhet i världsekonomin, vilket påverkar fastighetsmarknaden negativt. En eventuell exploatering måste därför göras med stor försiktighet, och denna studie bör kompletteras med en djupare analys för att säkerställa att projektet blir lönsamt. 2.1 Billigt småhus I bedömningen av vilka kommuner som är intressanta för exploatering för billiga småhus har vi framförallt tittat på Tobins Q, kommunikationer, befolkningsutveckling, inkomst samt tillgången till lämplig mark. För att exploatering ska vara aktuell krävs det större sammanhängande områden, snarare än enskilda småhustomter, eftersom det håller kostnaderna nere. 6
2.1.1 Kommuner som valts bort Följande kommuner har valts bort i ett tidigt skede, eftersom vi anser dem mindre lämpliga. I Simrishamns kommun finns det idag inga områden som lämpar sig för en större exploatering för småhus. Kommunen har även dåliga kommunikationsmöjligheter i dagsläget, att ta sig till Malmö tar ca 90 minuter. Planer finns dock i framtiden att bygga Simrishamnsbanan, vilket gör att en framtida exploatering av billiga småhus kan bli möjlig. Klippans kommun är olönsam att bygga i enligt Tobins Q. För tillfället finns det inga exploateringsmöjligheter i Kävlinge kommun. 2.1.2 Kommuner av intresse Kvar finns de kommuner som är intressanta för exploatering. Höganäs kommun har en växande befolkning med en hög inkomst och Tobins Q ligger på 1,47. Kommunen ligger nära Helsingborg och pendlingsmöjligheterna dit är goda, dock finns inga tågförbindelser. Närheten till havet i hela kommunen utgör ett mervärde. Höörs kommun har ett bra läge i Skåne sett ur pendlingssynpunkt, både Pågatåg och Öresundståg stannar här, och befolkningen är växande. Tobins Q i kommunen ligger visserligen under 1, men centralorten kan ändå vara intressant med tanke på dess läge. Kristianstads kommun har kustremsa mot Östersjön och har goda pendlingsmöjligheter med tåg. Det är dock fler som pendlar in i Kristianstad än ut vilket kan betyda att en exploatering av billiga småhus skulle locka pendlarna att bosätta sig i kommunen. Burlövs kommun har ett mycket fördelaktigt läge nära Malmö och Lund. Tobins Q ligger i kommunen på 1,31 och pendlingsmöjligheterna är goda från de två tätorterna Arlöv och Åkarp, där befolkningen växer. I Hässleholms kommun har centralorten goda pendlingsmöjligheter, förutom Öresundståg och Pågatåg stannar X2000 där. Kommunen har dock ett lågt Tobins Q, under 1, men även här kan stora lokala variationer förekomma. Landskrona kommun har ett bra läge, vid kusten, med snabba pendlingsmöjligheter till Helsingborg och Malmö. Ängelholms kommun har, förutom pendlingsmöjligheter till Helsingborg, en flygplats som ger boende möjligheten att veckopendla till Stockholm. Åstorps kommuns läge gör det fördelaktigt att pendla till Helsingborg. Kommunen har ett Tobins Q under 1 men dock en växande befolkning. 7
För att välja ut den mest lämpliga kommunen har vi utgått från poängmatrisen i bilaga 2, där vi värderar följande faktorer högst: Tobins Q (1 eller 2) för lönsam byggnation. Befolkningsutveckling (2) tyder på attraktiv kommun. Kommunikation (1 eller 2) underlättar för pendlare. Medelinkomst (1) höginkomsttagare söker sig till en annan prisklass. De kommuner som uppfyller alla dessa kriterier är Burlöv och Kristianstad. I Burlöv bedömer vi att Åkarp är mest aktuell för exploatering, eftersom marken där är mer attraktiv för billiga småhus. I Arlöv är marken mer lämpad för blandade boendeformer. Till Burlövs fördel talar kommunens närhet till Malmö och Lund. Aktuella områden för byggnation av billiga småhus i Kristianstad är Hammarslund och Norra Åsum, belägna i utkanten av Kristianstads tätort. En faktor som är till Kristianstads fördel är närheten till Hammarsjön och Östersjön, dessutom är billiga småhus eftertraktade i kommunen. Tobins Q är högre i Burlöv än i Kristianstad, men av anledning som nämnts ovan kan siffran för Kristianstad vara missvisande och därmed högre i centralorten. Denna risk föreligger inte för Burlöv, eftersom kommunen är så liten till ytan, istället torde Tobins Q vara mycket precist. Både Burlöv och Kristianstad är några av de få kommunerna i urvalet som har en positiv nettopendling. Detta innebär att kommunerna har en möjlighet att locka pendlarna att istället bosätta sig i sin inpendlingskommun. Siffran för Burlöv kan dock vara missvisande, eftersom den till stor del beror på det stora sockerbruk som ligger i Arlöv. Burlövs läge kan istället indikera att kommunen är en utpendlingskommun. Det som talar för Burlövs kommun talar även för Kristianstads kommun, däremot finns fler mervärden i Kristianstad som gör kommunen mer attraktiv. Dessa är t.ex. den långa kustremsan mot Östersjön och sjöarna i närheten av Kristianstad. 2.1.3 Vår rekommendation Vårt förslag är att lägga exploateringen för billiga småhus i Kristianstads kommun. Lämpliga områden för exploatering är Hammarslund och Norra Åsum nära centralorten. 8
2.2 Dyrt småhus Ett dyrt småhusområde kan man inte placera var som helst. Det är en fördel om läget har ett mervärde, för att marknaden ska vara tillräckligt intresserad och att exploateringen därmed blir lönsam. Ett av de vanligaste mervärdena är att läget är sjönära eller har sjöutsikt, men även om det är många kommuner i Skåne som ligger vid kusten är placeringen inte alltid lämplig. Mycket handlar även om att det ska vara en attraktiv kommun för höginkomsttagare, vilket innebär att man måste ta hänsyn till sådant som att befolkningen ökar eller att medelinkomsten överstiger genomsnittet i länet. Inkomsten är viktig, eftersom höginkomsttagare troligen är villigare att investera i ett dyrare småhus. Att kommunalskatten är låg är ett plus, då det troligen attraherar höginkomsttagare. Pendlingsmöjligheterna är viktiga men är ändå sekundära i urvalet. För att exploatering ska vara aktuell krävs det större sammanhängande områden, snarare än enskilda småhustomter, eftersom det håller kostnaderna nere. 2.2.1 Kommuner som valts bort Utifrån de kommuner som har stått till förfogande har vi gjort en grov gallring utifrån tillgänglig exploaterbar mark som lämpar sig för byggnation av sammanhängande områden. Där har vi utgått från att leta mervärden, som närhet till sjö, runt om i de olika kommunerna. Vi har inte tagit hänsyn till några andra faktorer. De kommunerna som har blivit bortgallrade är inte nödvändigtvis helt ointressanta för byggande av dyra småhus. Kävlinge kommun är exempelvis en kommun med bra mervärden, tyvärr finns det i dagsläget ingen ledig exploaterbar mark för dyra småhus. Kommunerna Burlöv, Klippan och Åstorp har inga attraktiva lägen eftersom det inte finns några värdehöjande faktorer. Simrishamns kommun har ett bra läge vid havet men det finns inga större lediga tomter för exploatering av dyra småhus. I Ängelholms kommun finns ett lämpligt område vid havet, gamla F10, men PEAB har köpt upp detta vilket gör att området inte är aktuellt. 2.2.2 Kommuner av intresse Mervärden finns i specifika områden i fem kommuner. Hässleholms kommun har exploaterbar mark i Norra Sjörröd, vid Finjasjön i utkanten av Hässleholm. I Höganäs kommun har tätorten Viken exploaterbar mark nära havet. I Sätofta i Höörs kommun finns planer på en mindre grupp hus med utsikt över Ringsjön. I norra Åhus, Kristianstads kommun, finns lämplig mark i 9
Vänneberga som är havsnära och har goda pendlingsmöjligheter. I Landskrona kommun ligger Glumslöv som har fin utsikt och bra pendlingsmöjligheter. Vi har alltså valt ut fem specifika områden i kommuner som vi tittat lite närmare på. För att komma fram till vilken av de fem kommunerna som är bäst lämpad för exploatering för dyra småhus har vi tittat på två faktorer som vi anser vara avgörande. De faktorerna i matrisen (se bilaga 2) som vi tagit störst hänsyn till är: Medelinkomst (2) höginkomsttagare är målgruppen för denna typ av hus. Kommunalskatt (2) låg kommunalskatt attraherar fler höginkomsttagare. Av de fem kommunerna är det endast Höganäs som uppfyller kriterierna. 2.2.3 Vår rekommendation Viken i Höganäs kommun är vårt förslag till placering för dyra småhus. 2.3 Bostadsrätt Efter att ha analyserat urvalet över lämpliga områden för exploatering för bostadsrättshus med 5-8 våningar har olika kriterier beaktats. Kommunikationsmöjligheter till och från kommunen är viktigt, då man kan lägga tid på pendling istället för pengar på en bostadsrätt i en större stad. Detta kan attrahera människor till det exploaterade området. Karaktären på orten är också viktig, en ort som saknar större bostadshus kan vara olämplig för hög bebyggelse. 2.3.1 Kommuner som valts bort Kommuner som inte har någon marknad för flervåningshus är Hässleholm, Klippan, Kristianstad, Simrishamn och Åstorp. I Höörs kommun bedöms inte byggnadstypen passa in. Även Kävlinge kommun väljs bort. Det finns en centralt belägen, attraktiv fastighet, men det finns ingen färdig detaljplan för området före 2010. 2.3.2 Kommuner av intresse Med ovan nämnda kriterier finns Burlöv, Höganäs, Kävlinge, Landskrona och Ängelholm kvar som möjliga exploateringskommuner. Arlöv i Burlövs kommun har bra pendlingsmöjligheter och ligger mellan Lund och Malmö. Enligt kommunbeskrivningen för Burlövs kommun ligger priset 10
för småhustomter på ca 2000 kr/m², en siffra som vi bedömer vara osannolikt hög. Med tanke på kommunens ringa storlek, är det dock troligt att markpriserna är höga. Detta gör att det blir dyrt att bygga villor. Ett flervåningshus bestående av bostadsrätter blir därför billigare att bosätta sig i, då man bygger på höjden och kan utnyttja kvadratmeterpriset på ett annat sätt. Eftersom byggnaderna i Arlöv är varierande med en blandning av flerbostadshus, radhus och friliggande villor passar bostadsrättshus in utan att stöta sig med övrig bebyggelse. Bra pendlingsmöjligheter har även Landskrona kommun, som ligger mellan Helsingborg och Malmö. Kommunen efterfrågar även fler bostadsrätter då det för tillfället finns en majoritet av hyresrätter i Landskrona. Dock skall storleken på dessa enligt detaljplanen vara fyravåningshus vilket inte stämmer överens med den byggnadstyp som beställaren efterfrågar. Ett annat ställe som kan tänkas bebyggas med flervåningshus är Höganäs kommun. I norra delarna av Höganäs finns ett område färdigt för bebyggelse. Området är beläget relativt nära havet, vilket skulle betyda fin utsikt från högre våningar. Ett problem är dock att det i Höganäs finns bostadsrätter belägna i flervåningshus, vilka har varit svårsålda. Medelinkomsten är högre i kommunen än i länet, vilket kan betyda att människor hellre köper sig ett småhus. Det byggs därför av tradition byggnader med relativt få våningar i Höganäs kommun. I norra delarna av Ängelholms centrum planeras det idag nybyggnation av bostadsrättlägenheter. Dessa skall dock både ha en hög insats, mellan 2,5 och 4,5 miljoner kronor och en hög månadsavgift. Pendlingsmöjligheterna i Ängelholms kommun är annars goda. Tåg och buss går ofta till Helsingborg, och en flygplats finns tillgänglig för längre resor. Utöver detta har vi tittat på följande faktorer i poängmatrisen i bilaga 2: Kommunikation (2) locka till sig pendlare. Medelinkomst (1 eller 2) säkra lönsamheten. Det är endast Burlöv som uppfyller dessa kriterier. 2.3.3 Vår rekommendation Den kommun vi anser lämpa sig bäst för exploatering för bostadsrätter är Burlöv med Arlöv som lämplig ort. 11
2.4 Livsmedelshandel För att välja ut en lämplig kommun för etablering av en livsmedelshandel har vi främst tittat på två faktorer: marknadsförutsättningarna för en livsmedelshandel, samt tillgången på därför lämplig mark. I marknadsförutsättningar ingår befolkningsutveckling och tillgången till befintliga livsmedelshandlar, både inom kommunen och i dess närhet. 2.4.1 Kommuner som valts bort I Höör och Hässleholm kan livsmedelshandeln redan anses vara mättad. Det finns dessutom ingen planlagd mark i Höör för detta avseende. I Burlövs kommun har en butik lagts ner på grund av behov av mindre lokal efter en expandering som inte var lönsam. Kävlinge och Åstorp är inte heller aktuella eftersom de båda har stora köpcenter inom kommunen. Det existerar ingen efterfrågan på en livsmedelshandel i Simrishamns kommun och i Klippans kommun skulle det bara konkurrera ut småföretagen. Vad gäller Ängelholms kommun så har PEAB redan köpt marken som i så fall skulle ha varit aktuell. 2.4.2 Kommuner av intresse Som kan konstateras från tabellen i bilaga 1 finns det tre kommuner där en placering av en livsmedelshandel vore av intresse, nämligen Höganäs, Kristianstad och Landskrona. I dessa tre kommuner finns exploaterbar mark tillgänglig för ändamålet, vilket förstås är en förutsättning. Det bor inte många ungdomar i Höganäs kommun, däremot många i 40 70-årsåldern vilka torde vara en köpstark grupp när det gäller konsumtion av livsmedel. Detsamma gäller för Kristianstads och Landskrona kommuner. Samtliga har en befolkningsökning. Kristianstad är den klart största kommunen med sina dryga 77 000 invånare. Dessutom har Kristianstad ingen negativ nettopendling vilket skulle kunna vara en indikation på att folk både arbetar och köper sina varor inom kommunen. I Höganäs och Landskrona kan man tänka sig att en del handlar på vägen hem efter jobbet, i en annan kommun än den egna. Den genomsnittliga årsinkomsten ligger högre i Höganäs kommun än i de andra två. Med tanke på att medelinkomsten i Höganäs ligger klart över medelvärdet i länet och riket, är invånarna överlag köpstarkare än i andra kommuner. Kommunalskatten i Kristianstad är högre än i de andra två vilket ger mindre pengar netto för invånarna att spendera på varor. Där har Höganäs en fördel genom att ha den tredje 12
lägsta skatten av urvalskommunerna. Om man tittar på kommunerna lägesmässigt i Skåne och med tanke på konkurrenskraften så ligger Kristianstad mycket bra till. Vad gäller Tobins Q säger det ingenting om lönsamheten att bygga livsmedelsaffärer. I förlängningen skulle dock Tobins Q kunna vara en måttstock på vilken av dessa tre som lönar sig mest att bygga hus i och därmed har stora möjligheter att öka befolkningsmässigt. Det är bra att tänka på vid placering av livsmedelshandel, då en växande befolkning betyder ökat antal potentiella konsumenter. I Höganäs kommun finns Viken, en tätort med ca 4000 invånare. Här är placering av livsmedelshandel lämplig. Det finns även goda kommunikationer i området. Kristianstad har två områden som skulle kunna vara aktuella för handelslokaler. Det ena ligger norr om Hammarslund och det andra ligger i Härlöv, där även industrier och kontor får uppföras. I Landskrona är det kommunen som till fullo bestämmer om ett visst byggnadsprojekt passar in i deras planer och mål. Tomterna avstyckas och anpassas först efter att man gått igenom det aktuella projektet. Söder om Säbyholm finns dock ett område med stora ytor som passar för placering av en livsmedelsbutik. Det finns en plan på detta men den håller på att överklagas. På grund av detta bör livsmedelshandeln byggas i någon av de andra två kommunerna. Som man kan se i tabellen så har Kristianstad bättre kommunikationer och större befolkning än Höganäs. Dock anser vi att skatten och inkomsten väger tyngre. 2.4.3 Vår rekommendation Vi rekommenderar Viken i Höganäs kommun för exploatering för livsmedelshandel. 2.5 Bygghandel För att välja ut en lämplig kommun för etablering av en bygghandel har vi främst tittat på två faktorer: marknadsförutsättningarna för bygghandel, samt tillgången på därför lämplig mark. I marknadsförutsättningar ingår befolkningsutveckling och tillgången på befintliga bygghandlar, både inom kommunen och i dess närhet. 13
2.5.1 Kommuner som valts bort De kommuner som här betraktas som mindre lämpliga har fallit på en eller flera punkter. Kommunerna Höganäs, Klippan och Åstorp är inte aktuella, bland annat på grund av närheten till köpcenter i Hyllinge i Åstorps kommun och Väla i Helsingborgs kommun. Marknaden i Hässleholm anser vi vara mättad, dessutom gör närheten till byggmarknader i Höör och framför allt Kristianstad att förutsättningarna försvåras ytterligare för etablering. I Höörs kommun finns en tomt för handelsändamål i södra delen av kommunen, men den är alltför liten för en bygghandel. Simrishamns kommun har en negativ befolkningsutveckling som gör att det är tveksamt för etablering. Dessutom är den tillgängliga marken möjligen för liten för en bygghandel, p.g.a. begränsningar i detaljplanen. Kävlinge kommun har en intressant befolkningsutveckling, och det finns mark som har en mycket lämplig placering nära E6. Med det rådande läget för planarbetet i kommunen kommer dock inte någon mark bli tillgänglig förrän tidigast 2010. Därtill är handelsområdet Center Syd beläget i kommunen, vilket vi tror kan betyda att konkurrensen därifrån skulle bli för svår. Ängelholms kommun har ett intressant område vid det nedlagda regementsområdet F10, nära flygplatsen. Detta har dock redan köpts upp av Peab. Vid Strövelstorp finns också lämplig mark för ändamålet, intill E6, men närheten till Väla och Hyllinge gör att det inte är intressant med en etablering där. Kvar finns tre intressanta kommuner: Burlöv, Kristianstad och Landskrona. 2.5.2 Kommuner av intresse I Burlövs kommun finns ett högintressant område i Stora Bernstorp i den södra delen av kommunen. Här skall ett nytt handelsområde upprättas med bl.a. Coop Forum. Läget mellan Malmö och Staffanstorp är mycket gynnsamt. Vår bedömning är att en etablering där inte skulle påverkas så mycket av befintliga bygghandlar i norra delen av kommunen, eftersom de inte konkurrerar med samma kunder. Marken ägs dock av Skanska, som hyr ut till lämpliga hyresgäster. Därför bedöms Burlövs kommun inte vara lämplig för en etablering från Babels AB:s sida. I Landskrona kommun finns mark som passar för bygghandel i företagsparken Kronan, nära E6. Denna placering kan vara intressant, särskilt i samband med övrig handel, t.ex. livsmedel. Vi bedömer dock att det närbelägna Center Syd i Löddeköpinge, Kävlinge kommun, skulle innebära stor konkurrens, särskilt med tanke på den stora mängd av andra butiker som finns där. Därför är Landskrona en mindre lämpad kommun för bygghandel. Kristianstads kommun har ett intressant 14
område för en bygghandel i Härlöv i centralorten. En placering där skulle ge goda kommunikationsmöjligheter genom närheten till E22. Kristianstad är en handelsstad och drar till sig kunder även från kranskommunerna. Marknaden bedöms därför vara god i Kristianstad. 2.5.3 Vår rekommendation Med hänsyn till det som beskrivits ovan är det vår bedömning att bygghandel i första hand lämpar sig i Kristianstads kommun, i området Härlöv. 15
Bilaga 1 Sammanfattade omdömen om kommunerna. 16
Bilaga 2 Poängmatris samt kommunfakta. Kommunikationer Befolkningsförändring Kommunalskatt Arbetslöshet Medelinkomst Kommun Tobins Q Burlöv 2 2 2 1 0 1 Hässleholm 0 2 2 1 1 0 Höganäs 2 1 2 2 2 2 Höör 0 2 2 1 1 1 Klippan 0 1 2 1 1 0 Kristianstad 1 2 2 0 1 1 Kävlinge 2 2 2 2 2 2 Landskrona 2 2 2 1 0 0 Simrishamn 2 0 1 1 1 1 Åstorp 0 1 2 1 0 0 Ängelholm 2 2 2 2 1 2 Tobins Q Nettopendling Kommunalskatt (%) Arbetslöshet (%) Medelinkomst (kr/år) Intressanta orter Kommun Folkmängd Burlöv 1,31 884 15 835 30,97 3,5 220 000 Arlöv Åkarp Hässleholm 0,65-794 49 000 30,12 2,8 214 000 Hässleholm Vinslöv Höganäs 1,47-3 376 24 000 31,25 2,1 261 000 Höganäs Lerberget Viken Höör 0,87-1 850 15 000 30,41 2,4 226 000 Höör Klippan 0,63-1 100 16 300 28,90 2,9 213 000 Klippan Östra Ljungby Kristianstad 1,00 1 141 77 245 30,48 3,2 222 913 Kristianstad Åhus Kävlinge 1,26-6 000 27 700 31,00 1,9 250 000 Kävlinge Löddeköpinge Hofterup Landskrona 1,12-1 100 40 000 30,63 3,9 210 000 Landskrona Glumslöv Simrishamn 1,49-882 19 300 29,43 2,4 217 000 Simrishamn Åstorp 0,77-630 14 491 30,90 3,3 213 870 Åstorp Hyllinge Ängelholm 1,17-2 784 39 000 30,68 2,5 243 000 Ängelholm 17