Till: Näringsdepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) SABOs synpunkter Allmänt Idag råder brist på bostäder i över hälften av Sveriges kommuner. Bristen är störst i storstadsområden och på större högskoleorter som alla har en växande befolkning. Bostadsbristen utgör ett stort problem för de enskilda individer som drabbas liksom för näringslivets utveckling och är ytterst ett allvarligt hot mot hållbar tillväxt i Sverige. Antalet nybyggnadsprojekt är idag alltför lågt. Byggandet måste öka som helhet och särskilt när det gäller hyresrätter. SABO bedömer att det behöver byggas 436 000 nya bostäder fram till och med år 2020. Det är nödvändigt för att tillgodose bostadsbehovet hos en växande befolkning och för att ta igen det byggunderskott som ackumulerats under flera år. Det behövs också för att kommunerna ska kunna ta emot nyanlända invandrare för bosättning. En stor del av dessa bostäder behöver upplåtas med hyresrätt för att passa en rörlig befolkning och kunna hyras ut till överkomliga hyror så att de kan efterfrågas även av människor med genomsnittliga och lägre inkomster. SABO vill framhålla att bostadsbyggande och -förvaltning är en långsiktig verksamhet. De hus som byggs nu ska kunna göra nytta i flera generationer framåt. Inför varje beslut om att bygga ett nytt hus behöver investerings- och livscykelkalkyler inklusive riskbedömningar göras. Det är därför angeläget att de statliga regelverk som påverkar kalkylerna är så stabila och långsiktigt hållbara som möjligt. SABO har flera gånger påtalat att det inte råder balans mellan de olika upplåtelseformerna när det gäller de skattemässiga villkoren. Den statliga Bostads-
beskattningskommittén uppskattade år 2014 att det nuvarande skattesystemet påverkar boendekostnaderna så att en bostad med äganderätt kostar omkring 3 000 kronor mindre per månad än en motsvarande bostad som upplåts med hyresrätt. En sådan kraftig subvention till äganderätten och även till bostadsrätten bidrar effektivt till att snedvrida konkurrensen på bostadsmarknaden. Detta förhållande är helt orimligt och självklart utgör det en viktig förklaring till att det inte har byggts fler hyresbostäder under senare år trots att det finns ett stort behov. SABO anser därför att ett stabilt och långsiktigt hållbart regelverk måste bygga på skattemässig balans mellan upplåtelseformerna. Det handlar inte bara om att främja en väl fungerande konkurrens mellan olika boendealternativ, utan det är också en fråga om rättvisa. Det framstår som en märklig fördelningspolitik att äganderätten och bostadsrätten subventioneras medan hyresrätten som har störst andel låginkomsttagare inte erhåller motsvarande stöd. Staten bör behandla de enskilda invånarna lika oavsett hur de väljer att bo. Det kan finnas skäl som talar för offentliga subventioner på bostadsområdet. SABO har tidigare föreslagit att ROT-stödet utvidgas till att omfatta också hyreshus och framhållit att det kan vara lämpligt med stöd till angelägna åtgärder som ökar tillgängligheten och minskar energianvändningen i den mån de är samhällsekonomiskt men inte företagsekonomiskt lönsamma. Obalansen mellan upplåtelseformerna ligger till stor del i skattesystemets konstruktion och kan svårligen lösas med en enskild åtgärd. Därför är det angeläget att denna fråga får en central plats i framtida utredningsarbete om reformering av skattesystemet. Det går naturligtvis inte att skapa exakt lika villkor mellan de olika upplåtelseformerna, men åtgärder behöver vidtas för att undanröja den stora obalans som idag råder till hyresrättens nackdel. En sådan reform ligger sannolikt flera år fram i tiden och frågan är då vad som kan göras på kort sikt. Det remitterade förslaget kan knappast ses som en långsiktig lösning på bostadsmarknadens problem, dess potential ligger snarare i möjligheten att i någon mån hantera den akuta bristsituationen i väntan på en mer omfattande reform. Nackdelen med en tillfällig lösning är att den kan bidra till en oönskad ryckighet på marknaden just därför att den är tillfällig vilket innebär att de framtida konsekvenserna blir osäkra. Nybyggda lägenheter med subventioner hamnar också i en särskild grupp utanför ordinarie hyresförhandlingar och utanför bruksvärdessystemet. Samtidigt visar en utvärdering som Boverket gjort på god träffsäkerhet när det gäller det investeringsbidrag och den investeringsstimulans för byggande - 2 -
av hyresbostäder som fanns fram till och med år 2006. Stöden hade effekt på såväl omfattningen och inriktningen på bostadsbyggandet som på hyresnivåerna. Dessa blev märkbart lägre än de annars skulle ha varit, i synnerhet i de projekt som fått båda stöden. Samboende med ett barn och par utan barn med ordinära inkomster hade goda möjligheter att efterfråga dessa bostäder. De som flyttade in i dessa bostäder var i förhållandevis hög grad hushåll med en relativt sett svag ställning på bostadsmarknaden. Nackdelarna och fördelarna med ett investeringsstöd behöver vägas mot varandra. Proportionalitetsprincipen innebär att åtgärder inte ska gå utöver det som är nödvändigt med hänsyn till ändamålet. Intresset av att minska bostadsbristen får helt enkelt vägas mot den skada som åtgärden kan medföra för bygg- och bostadsmarknaderna. SABOs bedömning är att ett investeringsstöd mot bakgrund av den enorma bristen på hyresbostäder är en rimlig åtgärd, förutsatt att regelverket utformas så att risken för skadliga konsekvenser för marknaden minimeras. Stödet behöver utformas så att det leder till att det byggs fler bostäder än vad som annars skulle bli fallet. Därför behövs regler som på ett effektivt sätt ser till att såväl byggkostnader som hyror hålls nere så långt det är möjligt. På längre sikt behövs dock reformer som leder till skattemässig balans mellan alla upplåtelseformer och ett långsiktigt hållbart system för bostadsstöd till hushåll med låga inkomster, vilket är både värdesäkrat och neutralt i förhållande till upplåtelseform. SABO vill understryka att ett tillfälligt investeringsstöd eller ens balanserade ekonomiska villkor mellan upplåtelseformerna inte är tillräckligt för att lösa problemet med bostadsbristen. Utöver detta krävs också att kommunerna tillhandahåller ett stort och brett utbud av byggklar mark samt håller nere markpriser, exploaterings- och anslutningsavgifter, och att staten vidtar åtgärder för att underlätta planprocessen samt tar ansvar för utbildningsinsatser så att kompetent personal kan rekryteras på alla nivåer inom bostadssektorn. Dessutom behövs en effektivare konkurrens på byggmarknaden för att bryta den extrema prisutvecklingen som pågått under senare år och som lett till att Sverige har de högsta byggpriserna i EU. Nedan redovisas SABOs konkreta synpunkter på förslagen i den remitterade promemorian. 4.1 Utgångspunkter för förslaget I den promemorian redovisas utgångspunkterna för förslaget: Stödet ska avse nya hyresbostäder och bostäder för studerande, riktas till de delar av landet där det råder befolkningstillväxt och bostadsbrist, komma hyresgästerna till del, främja - 3 -
ett kostnadseffektivt byggande samt bidra till god energiprestanda i de hus som byggs med stöd. SABO vill framhålla att om ett investeringsstöd ska vara effektivt måste det utgå från hur marknaden fungerar. De aktörer som kan förväntas bygga nya hyresbostäder är allmännyttiga och privata fastighetsägare. Dessa kommer att bygga bostäder om det finns en långsiktig efterfrågan, om det finns mark att bygga på och om förutsättningarna att genomföra lönsamma projekt är goda. Föreligger inte samtliga dessa villkor så kommer det inte att byggas några hyresbostäder. Det är fastighetsägarna som har bäst kunskap om den lokala marknaden och därmed bäst förmåga att bedöma efterfrågan, hyresnivåer, produktions- och kapitalkostnader liksom risker. Det är också fastighetsägarna som kommer att ta de kort- och långsiktiga risker som alltid är förknippade med ett byggprojekt. En utgångspunkt bör därför vara att utforma en stödordning som stimulerar fastighetsägare att bygga nytt, som framstår som attraktiv för dessa och i sitt funktionssätt är så enkel och transparent som möjligt. Idag byggs varje år ett antal hyresbostäder utan investeringsstöd, vilka uppenbarligen inte behöver stimuleras. Men de är alldeles för få. Om en stödordning ska vara meningsfull för samhället måste den leda till att fler bostäder byggs. Investeringsstödets funktion blir att knuffa projekt över ribban så att de bedöms som lönsamma i de investeringskalkyler som fastighetsägare alltid gör inför ett beslut om att bygga nytt. Därmed kan det också bli lönsamt att bygga i områden där det inte är lönsamt att bygga i idag. Det är självklart att de offentliga medel som anslås ska användas på bästa sätt och att staten sätter upp ett regelverk med mål och restriktioner för stödordningen. En alltför hård central detaljstyrning för att tillfredsställa olika samhällsmål riskerar dock att göra stödordningen trubbig och leda till osäkerhet och tveksamhet att bygga bland fastighetsägare. En god balans mellan vad som regleras centralt och vad som bäst avgörs av aktörerna på den lokala bostadsmarknaden bör eftersträvas. Vidare bör en stödordning vara så enkel och överskådlig som möjligt. Det bidrar också till att minska den administrativa bördan för såväl offentliga myndigheter som för de fastighetsägare som vill bygga nya bostäder. 4.2 Vilka projekt bör få stöd? 4.2.1 Hyresbostäder för vem? SABO tillstyrker förslaget att investeringsstöd ska kunna lämnas till fastighetsägare eller tomträttshavare till nya bostäder som anordnas genom ny- eller ombyggnad. Detta stöd lämnas bara om bostäderna upplåts med hyresrätt, dvs. är avsedda för permanent bruk och självständigt boende som garanteras genom hy- - 4 -
resavtal utan inskränkningar i besittningsskyddet, eller med kooperativ hyresrätt. Investeringsstöd bör även kunna lämnas för anordnande av bostäder för studerande och för anordnande av bostäder som syftar till att underlätta ett inträde på den ordinarie bostadsmarknaden för personer som befinner sig i social utsatthet. 4.2.2 I vilka regioner och på vilka orter ska det gå att få stöd? SABO tillstyrker förslaget att investeringsstöd till hyresbostäder och bostäder som upplåts med kooperativ hyresrätt bör kunna lämnas i kommuner med befolkningstillväxt och bostadsbrist. Kopplingen till funktionella arbetsmarknadsoch bostadsmarknadsregioner enligt den indelning som görs av Tillväxtanalys framstår som ändamålsenlig, vilket innebär att stöd bör kunna lämnas till bostäder i samtliga kommuner som anges på sidorna 48-49 i promemorian. SABO tillstyrker förslaget att investeringsstöd för anordnande av bostäder för studerande bör kunna lämnas på eller i anslutning till orter där det finns universitet, högskola, annan eftergymnasial utbildning eller folkhögskola och där det råder brist på lämpliga bostäder för studerande. SABO tillstyrker förslaget att investeringsstöd bör kunna lämnas även till anordnande av nya bostäder i kommuner som inte har befolkningstillväxt om det finns brist på en viss typ av bostäder och detta behov inte kan tillgodoses på annat sätt. Trots minskande befolkning kan det i vissa kommuner finnas ett stort behov av nya bostäder, i första hand för äldre. 4.2.3 Regionindelning SABO tillstyrker förslaget att stödnivån differentieras utifrån regioner och att regionindelningen utgår från den indelning i funktionella arbetsmarknads- och bostadsregioner (FA-regioner) som görs av Tillväxtanalys. Ett investeringsstöd som beaktar vad som är funktionella arbets- och bostadsmarknadsregionen kan, som det sägs i promemorian, bidra till att det blir lönsammare att bygga bostäder också längre ut från regioncentra där markpriserna är lägre. 4.3 Stödets utformning SABO tillstyrker att förslaget att stödet utbetalas som ett engångsbelopp efter färdigställande och att stödet lämnas per kvadratmeter uppvärmd bruksarea ovan mark (BRA). SABO har inget att erinra mot förslaget att stödnivån görs regionalt differentierad i enlighet med vad som redovisas i den remitterade promemorian. Hur stora differenserna ska vara mellan olika regioner kan alltid diskuteras, men i praktiken - 5 -
är det inte möjligt att fastställa skilda nivåer som av alla uppfattas som korrekta och rättvisa. Det blir tvunget att låta differentieringen bygga på förenklingar för att systemet alls ska bli hanterbart. SABO tillstyrker förslaget att högsta stödbelopp ska utgå för ytor upp till och med 35 kvadratmeter BRA per lägenhet, att ett med 50 procent reducerat stödbelopp ska utgå för ytor över 35 och högst 70 kvadratmeter BRA samt att inget stöd ska utgå för ytor därutöver. SABO tillstyrker förslaget att den som uppnår bättre energiprestanda än grundkravet bör få ett förhöjt stöd i syfte att kompensera för en del av de merkostnader som krävs för att uppnå detta och att stödet i dessa fall bör höjas med 75 procent. Ett sådant stöd kan bidra till att fastighetsägare börjar testa ny teknik för att förbättra energiprestandan och stimulera lärprocesser inför övergången till nära-nollenergibyggnader vid årsskiftet 2020-21. SABO föreslår att allt investeringsstöd hålls samman i en nationell pott hos Boverket som fattar beslut i den ordning som ansökningarna kommer in, och sedan betalar ut medlen när villkoren för utbetalning är uppfyllda. I praktiken innebär det att alla ansökningar som uppfyller kraven kommer att beviljas stöd i den turordning som fastighetsägarna ansöker och så länge det finns medel kvar. Tar medlen slut under ett år behåller den sökande sin plats i kön till nästa år. Stödordningen blir på detta sätt enkel och transparent. Genom att alla besluten om stöd fattas av en och samma myndighet minskar administrationen och säkerställs att ansökningarna behandlas på ett likvärdigt sätt, samt att de undantag från bestämmelserna som enligt förslaget till förordning får göras om det föreligger särskilda skäl, får en enhetlig tillämpning. Genom att besluten fattas i den ordning ansökningarna kommer in kan beslutsprocessen gå snabbt eftersom det inte behöver läggas resurser på att överväga och prioritera mellan olika ansökningar. Regeringen behöver inte heller göra några överväganden om fördelning av stödet mellan olika län, eller fatta beslut om eventuell omfördelning i de fall medlen inte räcker till i ett län medan det blir över i ett annat län. Konsekvensen av en ordning enligt SABOs förslag blir att stödet i första hand kommer att gå till kommuner där det både finns byggklar mark och fastighetsägare som så fort som möjligt vill bygga nya hyresbostäder, vilket är den bästa förutsättningen för att minska bostadsbristen. 4.4 Villkor för stöd 4.4.1 Rimliga boendekostnader I den remitterade promemorian framhålls att boendekostnaderna i nybyggda bostäder särskilt i vissa regioner har ökat snabbt under en följd av år till följd av kraftigt ökande produktionspriser, något som speglar en marknad i obalans och - 6 -
med konkurrensproblem. Ett investeringsstöd utan vare sig direkta eller indirekta krav på kostnadseffektivitet skulle riskera att främja en redan tidigare snabb byggprisutveckling. Ett stöd bör därför konstrueras så att byggpriserna pressas och ytterligare kostnadsinflation motverkas för att så långt det är möjligt även pressa hyrorna så att de blir mer överkomliga för hushåll med genomsnittliga eller lägre inkomster. SABO instämmer i att byggpriserna behöver pressas och att en stödordning måste utformas så att den bidrar till detta. SABO tillstyrker förslaget att rimliga boendekostnader under en längre tid ska vara en förutsättning för stöd. SABO motsätter sig i princip all statlig inblandning i hyressättningen. Den bör normalt bestämmas genom förhandlingar mellan de lokala parterna. Det föreslagna hyrestaket har emellertid kommit till för att hålla nere byggpriset; blir priset för högt går kalkylen inte ihop med den hyresnivå som hyrestaket ligger på och bygget kommer inte att bli av. Hyrestaket kommer därför att fungera som en spärr mot att investeringsstödet hamnar i byggföretagens fickor. Det bör även kunna bidra till att öka pressen på byggpriserna. SABO ser ett behov av att byggpriserna pressas och kan acceptera förslaget eftersom det inte innebär en statlig hyressättning. Hyrorna ska enligt förslaget fastställas genom en lokal förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. En sådan hyra ska ge kostnadstäckning samt rimlig avkastning på hyresvärdens insats och kommer att anses som skälig under 15 år. Hyrestakets funktion blir endast att utgöra en ram inom vilken överenskommelsen måste rymmas för att investeringsstöd ska kunna utgå. SABO tillstyrker förslaget om ett differentierat hyrestak på som lägst 1 300 kronor och som högst 1 450 kronor per kvadratmeter BRA och år beroende på regiongrupp i enlighet med vad som redovisas i den remitterade promemorian. På samma sätt som när det gäller stödnivåer är det inte möjligt att fastställa taknivåer som av alla uppfattas som korrekta och rättvisa. Det blir också här tvunget att låta differentieringen bygga på förenklingar. Det bör understrykas att taknivån är den högsta tillåtna nivån och att hyran kan ligga under denna nivå. Eftersom hyrorna i de bostäder som beviljas investeringsstöd ska fastställas i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra är det alltid resultatet av denna förhandling som avgör hyresnivån. Hyrorna kommer därför att variera utifrån den lokala marknadssituationen. SABO tillstyrker förslaget om att Boverket får utfärda föreskrifter om vilka omständigheter som enskilda undantagsfall kan motivera en begränsad avvikelse från hyrestaket. SABO vill påtala att de i förordningen angivna hyresnivåerna avser hyra per kvadratmeter uppvärmd bruksarea ovan mark (BRA) och år. Motivet till att använda begreppet BRA när det gäller stödbeloppsgrundande yta är att få med alla areor inom en byggnad och inte missgynna till exempel studentboenden och kol- - 7 -
lektivhus. Men när begreppet BRA används också som riktvärde för hyresnivåer riskerar det att skapa förvirring eftersom branschen alltid använder begreppet hyra per kvadratmeter boarea (BOA) i hyresförhandlingar i och jämförelser mellan hyresnivåer i olika byggnader, områden och kommuner. Beroende på om den finns en uppvärmd källare eller inte utgör, enligt promemorian, boarean mellan åttio och åttiofem procent av en given bruksarea ovan mark. Det innebär att ett hyrestak på 1 450 kr per kvadratmeter BRA motsvarar ett högre hyrestak per kvadratmeter boarea. SABO anser att regeringen bör överväga för- och nackdelar med att i förordningen i stället ange hyrestaket i kronor per kvadratmeter boarea och år. SABO avstyrker bestämt förslaget att riktvärdeshyran (takhyran) ska vara densamma oavsett lägenhetsstorlek. I promemorian framhålls att kvadratmeterkostnaden för att producera små lägenheter är högre än för stora lägenheter. Det beror på att kostnaderna för nödvändiga installationer och utrustning som köksutrustning, vatten och avlopp samt våtrum, som i stort sett är desamma oavsett lägenhetsstorlek, slås ut på olika antal kvadratmeter. I promemorian föreslås dock att riktvärdeshyran per kvadratmeter BRA ska vara densamma oavsett lägenhetsstorlek med motivet att investeringsstödet är högre för de första 35 kvadratmetrarna. Inom branschen finns en sedan många år etablerad beräkningsmodell för hyresfördelning mellan olika lägenhetsstorlekar i en och samma fastighet. SABO ser det som självklart att denna modell ska kunna tillämpas. Det skapar endast problem om just dessa hus ska ha en alldeles egen hyresfördelningsmodell som skiljer sig från övrigt bestånd. Att hyresgäster i en större lägenhet ska tvingas betala en för hög kvadratmeterhyra på grund av investeringsstödets konstruktion kan inte vara rimligt. SABO föreslår att den förhandlade presumtionshyran och givetvis också takhyran ska vara en genomsnittlig hyra för alla lägenheter i projektet, vilken fördelas mellan de olika lägenheterna enligt etablerad praxis. Särskilt om kooperativ hyresrätt SABO anser att det är rimligt att investeringsstöd även kan ges till kooperativ hyresrätt, även om det innebär något mer komplicerade regler. Vissa förtydliganden bör dock göras. I förordningen bör anges samma villkor för tillåten hyreshöjning som följer av bestämmelsen om presumtionshyra i hyreslagen, det vill säga att hyran får ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Då insatsen till en kooperativ hyresrätt kan bestå av sparade och/eller lånade medel bör det förtydligas att den kooperativa hyresgästens boendekostnad består av hyra och den alternativa avkastningen på insatt kapital (istället för kostnaden) för den nödvändiga insatsen i form av en schabloniserad nettoränta, dvs. med hänsyn tagen till ränteavdraget. - 8 -
4.4.2 Kommunal förmedling av bostäderna SABO tillstyrker förslaget att ett villkor för stöd ska vara att bostäderna förmedlas av en kommunal bostadsförmedling eller i samarbete med kommunen. Eftersom bostadsförmedlingar endast existerar i ett fåtal kommuner kommer det oftast att handla om ett samarbete med kommunen. Hur detta samarbete ska se ut utvecklas inte närmare i promemorian, annat än att det ska regleras i avtal mellan parterna. SABO förutsätter därför att innehållet i dessa samarbetsavtal i sin helhet kan bestämmas av de avtalstecknande parterna. Det föreslås vidare att man vid förmedlingen av dessa bostäder bör eftersträva en blandning av hushåll. Detta förslag reser flera frågor: Hur ska en bra mix av hushåll se ut? Vem ska bestämma om detta? Ska en bostadssökande som tillhör en underrepresenterad grupp ha förtur framför någon som tillhör en överrepresenterad grupp? På orter med stor bostadsbrist är detta brännande och kontroversiella frågor, som riskerar att leda till onödiga konflikter. Erfarenheter från SABOs medlemsföretag visar att uthyrningssystem som bygger på kötid utan tvivel har störst legitimitet och acceptans bland bostadssökande och i samhället i övrigt samtidigt som de minimerar det administrativa arbetet. Dessutom är det vanligt och allmänt accepterat att lång boendetid hos hyresvärden likställs med kötid vid uthyrning av nybyggda bostäder, vilket bidrar till att öka rörligheten i beståndet. Vidare föreslås i promemorian att man vid fördelningen av de aktuella bostäderna ska ta hänsyn till bostadsbehoven hos de individer och hushåll som annars kan ha svårt att även med bostadsbidrag betala hyran för en nyproducerad eller ombyggd bostad som inte erhållit investeringsstöd. Även detta förslag reser frågor. Att lägenheterna särskilt ska erbjudas till låginkomsttagare framstår som en främmande ordning på hyresmarknaden. Den svenska allmännyttan har alltid haft inriktningen att erbjuda bostäder till alla oavsett inkomst, ursprung, ålder och hushållstyp. Det vill vi slå vakt om. SABO avvisar därför den föreslagna inriktningen. Om hyresgäster har svårt att betala en förhandlad hyra även om de erhåller bostadsbidrag, så är den lämpligaste och mest effektiva åtgärden att se över nivån på bostadsbidraget. En form av samarbete mellan hyresvärdar och kommunen kan vara att ett antal av de nya bostäderna hyrs ut med kommunala kontrakt. Det innebär att hyresvärden hyr ut lägenheter till kommunen som i andra hand hyr ut dessa till hushåll som har svårt att ta plats på den ordinarie bostadsmarknaden. Målsättningen är att det kommunala kontraktet efter högst 18 månader ska övergå till ett vanligt förstahandskontrakt mellan hyresvärden och hushållet. Ett flertal allmännyttiga bostadsföretag har idag kommunala kontrakt och erfarenheterna är i huvudsak goda. Enstaka privata hyresvärdar har också sådana kontrakt. Sådant samarbete - 9 -
utvecklas bäst genom en dialog mellan kommunen och de lokala hyresvärdarna och bör inte kopplas till ett särskilt investeringsstöd. SABO tillstyrker förslaget att det ska ställas rimliga krav på den bostadssökandes ekonomi, men avstyrker förslaget om förbud mot att tillämpa schablonmässiga inkomstkrav. Att de krav som ställs på nya hyresgästers ekonomi ska vara rimliga är för SABO en självklarhet. Frågan om schablonmässiga krav är mer komplicerad eftersom begreppet kan tolkas på olika sätt. I promemorian exemplifieras ett schablonmässigt krav med ett krav som innebär att inkomsten ska vara tre eller fyra gånger större än hyran. Samtidigt pekas på möjligheten att använda schabloner som Kronofogdens förbehållsbelopp och Konsumentverkets kostnadsberäkningar för att upprätthålla en rimlig levnadsnivå. Det kan alltså inte uteslutas att schablonberäkningar behöver användas. Föreskrifter från Boverket om hur en kvar-att-leva-på-kalkyl kan utformas kan vara ett värdefullt stöd, men blir också en form av schablon. Ur hyresvärdens perspektiv är det viktiga att hushållet kan betala hyran, men varje bostadssökande förtjänar absolut att få en individuell bedömning. Bostadsbidrag ska självklart betraktas som en del av hushållets disponibla inkomst. 4.4.3 Långsiktig hållbarhet I promemorian föreslås att ett villkor för investeringsstöd är att byggnaden har låg energianvändning, vilket kvantifieras till att dess energiprestanda ska vara 20 procent bättre än vad som följer av Boverkets byggregler, vilket motsvarar 64 kwh/m 2 och år. Det framgår dock inte hur man har kommit fram till denna nivå. Samtidigt varnar man för att ställa kraven så högt att de blir alltför svåra och dyra att uppnå. SABO anser det är rimligt att staten för att ge ett investeringsstöd också ställer krav på låg energianvändning. År 2021 ska alla nybyggda hus vara näranollenergibyggnader och det finns all anledning att redan nu ha siktet inställt på detta mål. SABOs medlemsföretag arbetar sedan länge med att minska energianvändningen. I det så kallade Skåneinitiativet medverkar 106 företag med närmare 400 000 lägenheter, vilka tillsammans har minskat energianvändningen i fastigheterna med 15,4 procent sedan 2008. SABO har genom ramupphandlingar enligt ett standardiserat koncept kunnat erbjuda medlemsföretagen att avropa nybyggda hus med god energiprestanda till omkring 25 procent lägre kostnad än normalt pris. Husen finns i varianterna Kombohus Bas, Kombohus Plus och Kombohus Mini. Energianvändningen i klimatzon III motsvarar 64-68 kwh/m 2 och år beroende på husets utformning och höjd. Redan nu har det uppförts Kombohus med sammanlagt 700 lägenheter och medlemsföretagen har för närvarande planer för ytterligare omkring 3 600 lägenheter. Med ett investeringsstöd kommer ännu fler bostäder att kunna byggas. Dessa projekt är viktiga för att minska bostadsbristen på de orter där de byggs och det är rimligt att de, liksom andra - 10 -
hus med likartade goda energiprestanda, ska kunna uppföras med investeringsstöd. Kravet på låg energianvändning bör därför justeras så att byggnader med en energianvändning på 64-68 kwh/m 2 kan omfattas av stödordningen. I promemorian föreslås vidare att fastighetsägare som uppnår en mycket hög energiprestanda ges ett förhöjt stöd. Syftet är att stimulera fastighetsägare att bana ny mark genom att våga testa ny teknik för att förbättra energiprestandan samt att underlätta och stötta en övergång till nära-nollenergibyggnader. De fastighetsägare som uppnår en mycket hög energiprestanda bör därför få viss kompensation för sina ökade kostnader. SABO tillstyrker, som tidigare nämnts, detta förslag. 4.4.4 En blandning av lägenhetsstorlekar SABO tillstyrker förslaget att ett villkor för stöd ska vara att projektet innehåller en blandning av lägenhetsstorlekar, men föreslår att möjligheterna till undantag från denna bestämmelse förtydligas. SABO instämmer helt i bedömningen att även om fokus i bostadsproduktionen bör ligga på mindre bostäder så är det angeläget att det också byggs större lägenheter. Men hur lägenhetsfördelningen bör se ut i varje projekt är främst en lokal fråga. De fastighetsägare som överväger att bygga nya hyreslägenheter är också de som har bäst kunskap om den lokala marknaden och vad som efterfrågas. Därför bör Boverket, enligt SABOs förslag, ha möjlighet att medge undantag om det föreligger särskilda skäl. Som ett sådant särskilt skäl nämns att man bygger enligt ett standardiserat koncept som inte inrymmer stora lägenheter och som inte utan stora kostnader kan anpassas till kravet på att projektet även ska inrymma lägenheter som är större än tre rum och kök. Ett exempel på detta är SABOs Kombohus mini som innehåller små yteffektiva lägenheter på 35-45 kvadratmeter och som genom att man följer ett standardiserat koncept kan byggas till omkring 25 procent lägre pris än normalt. Ett flertal av SABOs medlemsföretag har idag långt framskridna planer på att bygga nytt enligt detta koncept. Att spränga in enstaka större lägenheter skulle rasera ekonomin i projekten. Det bör därför vara möjligt för dessa fastighetsägare att ansöka om investeringsstöd utan att behöva göra om konceptet. SABO anser att regelverket behöver förtydligas så att det inte råder något tvivel om att denna och liknande typer av projekt ska kunna omfattas av möjligheten till investeringsstöd. 4.4.5 Krav på entreprenören SABO tillstyrker förslaget om att den som utför arbetet bör medverka till utbildning av nya yrkesarbetande inom byggsektorn. Men det bör, utöver vad som föreslås i promemorian, även kunna ske genom samarbete med Arbetsförmedlingen. - 11 -
För att tydliggöra detta föreslås att 8 p. 6 i den föreslagna förordningen får ett tillägg med följande lydelse: Den som utför byggarbetet bör därför medverka till utbildningen av nya yrkesarbetande inom byggsektorn genom att aktivt samverka med relevanta skolor och ta emot lärlingar eller genom ett samarbete med Arbetsförmedlingen. (Föreslaget tillägg skrivet i kursiv text.) 4.5 Förfarandet SABO anser att det är viktigt att förfarandet vid ansökan, beslut och verkställande av investeringsstöd fungerar på ett så enkelt och smidigt sätt som möjligt utan tidsutdräkt. Följande bör tydliggöras eller ändras för att uppnå ett sådant förfarande. Vid ansökan om investeringsstöd bör det vara tillräckligt att redovisa ett lagakraftvunnet beslut om bygglov. För att projektet ska komma igång så snart som möjligt ska den som söker stöd inte behöva invänta kommunens startbesked. Av promemorian framgår att den som beviljats stöd ska upplysas om att ett slutligt besked om stöd är villkorat av tillgången på medel. Detta framstår som orimligt. Fastighetsägaren ska inte behöva sväva i osäkerhet om huruvida ett beslutat stöd kommer att utbetalas eller ej. Boverkets beslut om stöd bör sammantaget inte överskrida anslaget belopp; om detta belopp är utnyttjat till fullo bör eventuella återstående ansökningar stå i kö till nästa år. Beslut om preliminär beräkning av stödbelopp ska ha fattats senast inom två månader från det att ansökan inlämnades och då bör det också framgå när medlen kan betalas ut, vilket är viktigt för fastighetsägaren att känna till särskilt om det kan komma att ta tid för att andra ansökningar ligger före i kön. Om de anslagna medlen inte fullt ut används under ett år bör det kvarstående beloppet överföras till nästa år och användas för samma ändamål. Stockholm den 4 september 2015 Kurt Eliasson VD. - 12 -