BENGT BILLQUIST LARS OLSSON Hyresförhandlingslagen (och anslutande lagstiftning) En kommentar NORSTEDTS JURIDIK AB
Innehäll Förord 13 Förkortningar 14 Inledning 15 Kommentarens innehäll 15 Grundläggande begrepp 17 Allmänt om lagstiftningen 17 Hyresmarknaden 23 Hyresförhandlingslagen (1978:304) 25 Inledande bestämmelser (1-2 ) 25 Föremälet för förhandlingarna (1 ) 25 Lägenhetsbegreppet (1 ) 26 Hyresvärdssidan (1 ) 26 Hyresgästsidan (1 ) 27 Förhandlingsordningen (1 ) 28 Hyresvärdsbegreppet (1 ) 29 Avtalade och av hyresnämnden beslutade förhandlingsordningar (1 ) 30 Förhandlingsklausulen (2 ) 31 Exempel pä förhandlingsklausuler 33 Kollektiva förhandlingssystem vid sidan av lagen (2 ) 34 Förhandlingsöverenskommelsen (2 ) 36 Hyresgästens förhandlingssituation (2 ) 37 Hyresgästens bestämmanderätt över sin förhandlingssituation (2 ) 38 Hyresvärdens inflytande över hyresgästens förhandlingssituation (2 ) 38 Ärendet vid hyresnämnden (2 ) 40 Ikraftträdandet av en förhandlingsklausul m.m. (2 ) 42 Förhandlingsordnings omfattning och innebörd (3-5 ) 44 Förhandlingsordningen (3 ) 45 Organiserade och oorganiserade hyresgäster (3 ) 45 Förhandlingsenheten (3 ) 46 Ett eller flera hus (3 ) 48
6 Innehäll Bostadslägenhet (3 ) 48 Andrahandsuthyrning (3 ) 49 Avtalat utträde ur förhandlingssystemet (3 ) 50 Avtals ogiltighet (3 ) 52 Hyresnämndsbeslut om utträde ur förhandlingssystemet (3 ) 53 Hyresgästinitiativ att upphäva en förhandlingsordning (3 a ) 54 Organisationernas partsställning i en tvist enligt 3 a 58 Förbudet mot flera förhandlingsordningar (4 ) 58 Den totala förhandlingsramen (5 ) 62 Förhandlingsskyldigheten för olika frägor (5 ) 62 Den primära förhandlingsskyldigheten (5 ) 63 1. Höjning av hyran omfattas av primärförhandsskyldighet 64 2. Höjning av hyran för en ny hyresgäst omfattas av primär förhandlingsskyldighet 66 3. Andring av beräkningsgrunderna för betalning av vatten m.m. omfattas av primär förhandlingsskyldighet 67 4. Andring av villkor om gemensamhetsutrymmen omfattas av primärförhandsskyldighet 67 Den vidare förhandlingsramen (5 ) 68 En snävare förhandlingsram (5 ) 69 En utvidgning av den primära förhandlingsskyldigheten (5 ) 69 Rättstvister (5 ) 69 Hyreslagens tillämpning när en förhandlingsordning gäller (5 ) 70 Avtal om förhandlingsordning (6 8 ) 71 Förhandlingsenheten (6 ) 72 Formkraven (6 ) 73 Regiering av förhandlingsramen (7 ) 76 Ikraftträdandet (7 ) 76 Partsbyte pä hyresvärdssidan (8 ) 77 Förhandlingsöverenskommelsen efter partsbyte pä hyresvärdssidan 78 Skadeständ (8 ) 79 Rättrillförhandlingsordning (9-11 ) 80 Hyresnämndens prövning (9 ) 80 Ratten till förhandlingsordning (10 ) 82 Skälighetsbedömningen (10 ) 82 Hyresgästorganisationens kvalifikationer (10 ) 83 Hyresvärdens kvalifikationer 85
Innehäll 7 Förhandlingsordningens förväntade omfattning (10 ) 85 Bevisbördan (10 ) 88 Bevisningen (10 ) 89 Förhandlingsordning mot hyresgästorganisationens vilja (10 ) 91 Konkurrens mellan hyresgästorganisationer (10 ) 92 Hyresnämndens beslut om förhandlingsordningens innehäll (11 ) 98 Uppsägning och förlängning avförhandlingsordning (12-14 ) 100 Uppsägningen (12 ) 101 Hävning 102 Uppsägningstid (12 ) 102 Utebliven uppsägning av tidsbestämda avtal (12 ) 104 Förlängning av förhandlingsordningen (13 ) 104 Normer för prövningen (13 ) 105 Ändring av förhandlingsordningens innehäll (13 ) 106 Förhandlingsordningens giltighet under en förlängningstvist (14 ) 106 Förhandlingen (15-18 ) 107 Vem som päkallar förhandling hos vem (15 ) 108 Formkraven (15 ) 110 Tid för sammanträde (15 ) HO Avtal om formerna för förhandling m.m. (15 ) 110 Inställelse-, förslags- och äberopsskyldighet (16 ) 111 Skyndsamhet och protokoll (16 ) 113 Editionsplikt (17 ) 114 Strandning (18 ) 116 Förnyade förhandlingar (18 ) 117 Förhandlingsöverenskommelsen (19 23 ) 118 Formkraven (19 ) 118 Ikraftträdande och innehäll m.m. (19 ) 120 Förhandlingsöverenskommelsen och hyreslagen 121 Underrättelse om en förhandlingsöverenskommelse (19 ) 121 Förhandlingsersättning (20 ) 122 Taket för förhandlingsersättningen (20 ) 124 Ratten till förhandlingsersättning 124 Ersärtning för annat an förhandlingsarbete 125
8 Innehäll Likhetsregeln (21 ) 128 Lika stora lägenheter (21 ) 130 Bruksvärdesprövning och likhetsregeln (21 ) 131 Hyresrabatter (21 ) 131 Självförvaltning (21 ) 132 Avtal om självförvaltning (21 ) 133 System för självförvaltning (21 ) 133 Krav pä öppenhet (21 ) 134 Hyresavdraget (21 ) 135 Prövningen av förhandlingsöverenskommelsen (21 ) 136 Försummad självförvaltning 137 Kompletterande avtalsreglering 137 Skatte- och arbetslagstiftningen 138 Klander och ändring av enförhandlingsöverenskommelse (22 ) 140 Prövningsförutsättningarna (22 ) 141 Klagotiden (22 ) 144 Partsställningen (22 ) 145 Ramen för prövningen av hyran (22 ) 145 Samtidiga hyresprövningar enligt hyreslagen och hyresförhandlingslagen (22 ) 148 Normer för prövningen (22 ) 149 Alternativ prövning avförhandlingsöverenskommelsensinnehäll 150 Verkningarna av ett ändringsbeslut (22 ) 151 Äterbetalning av sänkt hyra (22 ) 151 Rättstvister (22 ) 152 Avtalsförbud och avtals ogiltighet (23 ) 153 Äterbetalning av hyra (23 ) 155 Undantag frän avtalsförbudet och ogiltighetsregeln (23 ) 156 Rättrillprövning av hyresvillkoren i vissa fall (24 25 ) 156 Tvistelösning efter strandad eller vägrad förhandling (24 ) 157 Tvä alternativa prövningsförutsättningar (24 ) 158 Hyresgästens partsställning (24 ) 161 Omfattningen av hyresnämndens prövning (24 ) 162 Ikraftträdandet av beslut om villkorsändring (24 ) 162 Retroaktiva beslut om villkorsändring (24 ) 163
Innehäll 9 Särskilda krav pä ansökan (24 ) 165 Alternativ rill prövning enligt 24 165 Normer för prövningen (25 ) 166 Omfattningen av prövningen (25 ) 167 Verkställighetsföreskrifter m.m. (25 ) 168 Verkan av beslut om villkorsändring (25 ) 168 Skadeständ (26-29 ) 169 Brott mot den primära förhandlingsskyldigheten (26 ) 169 Förhandlingsvägran (27 ) 170 Onödiga dröjsmäl m.m. (27 ) 171 Skadebedömningen (28 ) 172 Skadeständets storlek (28 ) 172 Preklusion och preskription (29 ) 173 Övriga bestämmelser (30-33 ) 174 Prövningsinstanserna (30 ) 174 Handläggningsregler (30 ) 175 Partsställningen i ett särskilt fall (31 ) 175 Överklagande (32 ) 175 Rättegängskostnaderna i hovrätten (32 ) 177 Dispens frän lagen (33 ) 177 Ikraftträdande- och övergängsbestämmelser rill hyresförhandlingslagen 179 I. SFS 1978:304 179 II. SFS 1984:696 181 III. SFS 1986:1178 181 IV. SFS 1991:624 181 V. SFS 1994:816 181 VI. SFS 1994:838 183 VII. SFS 1997:64 183 VIII. SFS 1997:403 185 Hyreslagen (12 kap. jordabalken) 187 Lägenhetens skick pä tillträdesdagen (9 ) 187 Lägenhetens skick under hyrestiden (15 ) 188 Underhällsskyldighet (15 ) 189 Invändningar frän Lagrädet 191 Förbudet mot rörlig bostadshyra m.m. (19 ) 193
10 Innehäll Undantag frän förbudet (19 ) 194 Kollektiva överenskommelser om hyra för lokaler (19 ) 195 Hyra som bestämts pä oriktigt satt (19 ) 196 Erinran om hyresförhandlingslagens ogiltighetsregel (19 ) 196 Villkorsändringsreglernas tillämplighet (53 ) 197 Passivitetsregeln (54 a ) 198 Hyresgästens skyldighet att betala förhandlingsersättning (55 ) 200 Villkorsreglering genom arbetsrättsliga kollektivavtal (67 ) 201 Lagen (1975:1132) omförvärvav hyresfastighet m.m. 203 Allmänt om lagen 203 Ratten rill yttrande (3 ) 204 Medgivande av tillständ (4 ) 206 Andelsförvärv (10 ) 207 Bostadsförvaltningslagen (1977:792) 209 Allmänt om lagen 209 Initiativrätt (29 ) 210 Rättegängskostnader (35 ) 212 Lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 213 Nämndens uppgifter (4 ) 213 Nämndens sammansättning i allmänhet (5 ) 214 Nämndens sammansättning i vissa ärendetyper (5 a ) 216 Nämndens sammansättning i vissa ärenden (generalklausulen) (5 a ) 218 Nämndens sammansättning utan intresseledamöter (5 a ) 220 Europadomstolen och sammansättningsreglerna (5 a ) 220 Sammansättningen i Svea hovrätt 220 Hur nämndens ledamöter utses (6 ) 221 Masshantering av ärenden (9 ) 222 Parts utevaro (10 ) 223 Aterupptagande av en avskriven ansökan (11 ) 224 Utebliven förhandling som processhinder (11 a ) 225 Förlikning (12 ) 227 Medling i tvister efter strandade eller vägrade förhandlingar (12 ) 227 Handläggningsregler (15 a ) 228 Yttrande vid förvärvstillständsprövning (16 b ) 229 Partsställningen i ett förvärvstillständsärende (16 b ) 230
Innehäll 11 Hyresgästorganisationens yttrande till nämnden vid prövning av en förhandlingsöverenskommelse (17 ) 231 Hyresgästorganisationens partsställning i vissa ärenden om förhandlingsordning (17 ) 231 Rättskraft (22 ) 233 Överklagande av hyresnämndens beslut (23 ) 234 Delgivningsregler vid masshantering (30 ) 235 Verkställbarhet (32 ) 235 Lagen (1994:831) om rättegängen i vissa hyresmäl i Svea hovrätt 237 Rättskraft (8 ) 237 Kommunalskattelagen (1928:370) 239 Inkomstskattelagen (1999:1229) 239 Skattefrihet för hyresavdrag vid självförvaltning 240 Lagen (1986:1242) omförsöksverksamhetmed kooperativ hyresrätt 243 Lagen (1999:459) om ändring avtillständatt bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt 243 Dispens frän hyresförhandlingslagen 244 Anläggningslagen (1973:1149) 247 Allmänt om lagen 247 Opinionsvillkoret (7 ) 248 Initiativrätt (18 ) 250 Underrättelse om förrärtning m.m. (19 ) 251 Ratten att överklaga (30 ) 251 Hyresgästorganisationens ställning som sakägare (31 ) 252 Förordningen (1983:974) om statligt räntestöd vid förbättring av bostadshus 253 Rätt till information om underhällskostnader m.m. (16 ) 253 Den statliga bostadsfinansieringen i övrigt 254 Plan-och bygglagen (1987:10) 257 Hyresgästinflytandet enligt plan- och bygglagen 257 Samräd om översiktsplan (4 kap. 3 ) 257 Samräd om program och detaljplan (5 kap. 20 ) 258 Underrättelse om utställning m.m. (5 kap. 25 ) 259
12 Innehäll Underrättelse om utlätande efter utställningstiden (5 kap. 27 ) 261 Underrättelse om beslutad detaljplan (5 kap. 30 ) 262 Förfarandet inför antagande av fastighetsplan (6 kap. 12 ) 264 Samräd om gatukostnader m.m. (6 kap. 36 ) 264 Samräd m.m. vid regionplanering (7 kap. 5 ) 265 Kommunikation i lovärende (8 kap. 22 ) 266 Överklagande (13 kap.) 267 Nuvarande och tidigare lydelser av hyresförhandlingslagen (1978:304) 269 Inledande bestämmelser (1-2 ) 269 Förhandlingsordnings omfattning och innebörd (3 5 ) 271 Avtal om förhandlingsordning (6-8 ) 274 Rätt till förhandlingsordning (9-11 ) 274 Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning (12 14 ) 275 Förhandlingen (15-18 ) 276 Förhandlingsöverenskommelsen (19-23 ) 277 Rätt till prövning av hyrsvillkoren i vissa fall (24-25 ) 280 Skadeständ (26-29 ) 281 Övriga bestämmelser (30-33 ) 282 Ikraftträdande- och övergängsbestämmelser till hyresförhandlingslagen 283 Exempel pä förhandlingsordningar 285 Rättsfallsregister 289 Sakregister 291 Författarpresentation 297 Norstedts Blä och Gula Bibliotek 298