Bostadsförsörjningsprogram för Uddevalla kommun

Bostadsförsörjningsprogram för Uddevalla kommun Statistik och underlagsdelen 2013

INLEDNING Enligt Lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (SFS 2000:1383, ändrad 2002:104) ska alla kommuner planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Denna planering bör innefatta varierande upplåtelseformer, tillgång till bostäder i livets olika skeden, möjligheten att bo och leva centralt eller på landsbygd och i varierande prisklasser. Därutöver behövs en strategi för hur kommunen skall hantera klimat- och energiomställningar, integrations- och trygghetsfrågor. Som instrument för denna planering ska kommunerna ta fram riktlinjer för sin lokala bostadsförsörjning. Riktlinjerna skall antas av kommunfullmäktige varje mandatperiod och anger den politiskt strategiska inriktningen för framtida bostadsplanering. Riktlinjerna avser inte bara nyproduktion utan omfattar även det befintliga bostadsbeståndet. För att ta ställning till vilka mål och riktlinjer som är aktuella för Uddevalla kommun har dagens bostadssituation analyserats. Underlagsdelen bör uppdateras varje mandatperiod. Programmet antogs av kommunfullmäktige 2013-09-11 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Titel Sida Inledning 2 Varför flyttar människor till Uddevalla? 3 Uddevalla i ett regionalt perspektiv 3-5 Uddevalla kommuns befolkning 2012 6-10 Bostadsmarknaden i Uddevalla 11-21 Bostadssituationen för särskilda grupper 22-24 Bildmaterial: Stefan Björling 2

VARFÖR FLYTTAR MÄNNISKOR TILL UDDEVALLA? Uddevalla är en expansiv kommun. Precis som i övriga delar av landet är trenden att människor söker sig mot det urbana samhället. Goda kommunikationer, tillgång till utbildning, närheten till arbete och en väl fungerande sjukvård ger tillsammans med närheten till en varierad och attraktiv omgivning står bakom kommunens expansion. Flyttströmmarna in i kommunen är både regionala och internationella. Många är ungdomar och unga vuxna som söker sig till studier och arbete i kommunen. För Uddevalla kommuns vidkommande är detta en glädjande utveckling som samtidigt ställer krav på kommunen. Planeringen av en bostadsmarknad som är anpassad för alla behov är en sådan utmaning. För att kartlägga varför människor väljer att flytta till Uddevalla genomförde kommunens utvecklingsavdelning 2010 (KS/2010:45) en undersökning för att ta reda på vilka bakomliggande faktorer som gör Uddevalla kommun till en attraktiv inflyttningskommun. Undersökningen omfattar både en enkätundersökning (500 tillfrågade) och 26 djupintervjuer med nyligen inflyttade. Undersökningen understryker vikten av boendeplanering då majoriteten kan förmodas söka sig till hyresrätter i centrala lägen. Sammanfattning av vilka grupper som enligt undersökningen flyttar till Uddevalla: 45 % är mellan 18 och 30 år 55 % är låginkomsttagare 70 % är ensamhushåll 67 % har inte barn 9 % är arbetslösa 54 % flyttade till hyresrätt I kartläggningen ombads också de svarande att ange vilka faktorer som väger tyngst respektive minst tungt i valet av Uddevalla kommun som bostadsort. Svaren pekar åter på att bostadplaneringen är viktig. Läget är en avgörande faktor i människors val av bostad. Att de mindre vägande skälen ser ut som de gör kan förmodligen förstås i skenet av att gruppen nyinflyttade ser ut som den gör. Unga och ensamstående inflyttare står ofta i början av sin boendekarriär och söker inte i huvudsak villatomter med havsnära läge. Detta kan med tiden förändras i samband med familjebildningar och boendekarriärer. De fem viktigaste faktorerna Att Uddevalla kommun har ett havsnära läge Att Uddevalla kommun har vacker natur Att bostaden har ett naturnära läge Att bostadsområdet är lugnt Att det inom kommunen finns väl fungerande hälsooch sjukvård UDDEVALLA I ETT REGIONALT PERSPEKTIV De fem minst viktiga faktorerna: Att det finns/går att få fjärrvärme till bostaden Att det finns tillgång till villor/villatomter Att det finns tillgång till bostadsrätter Att bostaden har havsutsikt Att det finns ett bra utbud av eftergymnasiala kurser och program inom pendlingsavstånd I ett regionalt perspektiv är Uddevalla en av de större inflyttningskommunerna. Den huvudsakliga andelen nya kommuninvånare kommer från utlandet eller andra kommuner inom Västra Götaland. Uddevalla är med andra ord ett attraktivt alternativ för många. Som en stor studentstad och en allt mer flexibel arbetsmarknad behöver bostadsplaneringen hänga samman med utvecklingen av goda kommunikationsmöjligheter, både i form av vägar, kollektivtrafik och bredbandsutveckling. För att mäta sina medborgares syn på Uddevalla har kommunen sedan 2005 deltagit i fyra s k Medborgarundersökningar utförda av Statistiska Centralbyrån. Vid mättillfällena har ca 2 000 Uddevallabor tillfrågats om hur nöjd man är med kommunens attraktivitet i ett regionalt perspektiv. Utifrån kommunens stadigt 3

positiva inflyttningsnetto är det paradoxalt att resultatet är så pass lågt. Jämfört med kommuner av liknande storlek tycks det finnas mycket att göra för att stärka kommunens attraktivitet. Resultatet består av flera delar där betygen över möjligheterna att finna bra bostäder, arbetstillfällen och utbildningsmöjligheter får lägst betyg. Värdena i mätningen är som lägst bland yngre vuxna (18 25). 66 Nöjd Region Index 2011 64 62 60 58 56 54 52 Index NRI Uddevalla NRI jämförbar kommun NRI Bostäder Uddevalla NRI Bostäder jämförbar kommun UTBILDNINGSNIVÅN Uddevalla är en av Sveriges största gymnasiestäder. Cirka 4 000 ungdomar får sin gymnasieutbildning i kommunen. Ett Högskolecentrum med möjligheter till distansundervisning och viss kursverksamhet finns på Sinclair i centrala Uddevalla. Utbildningsnivån i Uddevalla kommun är högre än i Fyrbodal för övrigt. 20,4 % av Uddevallas befolkning (25 65 år) harde 2011 en högskoleutbildning på minst tre år. Snittet är därmed lägre än i Västra Götaland (23 %) och hela riket (23 %). 60% Befolkningens utbildningsnivå 2011 50% 40% 30% 20% 10% 0% Förgymnasial utbildning Gymnasial utbildning Eftergymnasial utbildning Män Kvinnor Totalt ARBETSMARKNADEN Uddevalla har sedan mitten av 80-talet förändrats i sin karaktär. Från att varit en stad där traditionell tillverkningsindustri varit dominerande har arbetsmarknaden allt mer förskjutits mot service- och tjänstesektorn. I kommunen finns ca 5 000 aktiva företag. Efter kommunen med ca 4 500 anställda är Uddevalla sjukhus den enskilt största arbetsplatsen (2 200 anställda) i kommunen. Andelen anställda inom handeln 4

fortsätter att öka och med etableringen av IKEA, Ikano Retail, utbyggnaden av västra Torp och nedläggningen av Volvoanläggningen (f d Pininfarina) kommer denna förskjutning troligen att öka ytterligare. Andelen förvärvsarbetande (20-64 år) 2011 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20-24 25-44 45-64 20-64 Män Kvinnor Totalt INPENDLING OCH UTPENDLING Totalt pendlade 7 024 personer in i Uddevalla 2011. 7 339 pendlade ut, vilket ger ett pendlingsnetto på 315 personer. Pendlingen sker i huvudsak inom Trestadsområdet och söderut mot Göteborg. Samtidigt kommer arbetsmarknaden förmodligen att fortsätta förändras. Med strukturomvandlingarna inom den västsvenska bilindustrin kommer behovet av en större arbetsmarknad att öka. I detta perspektiv är utvecklingen av Bohusbanans södra del och halvtimmestrafik till Göteborg avgörande för människors in- och utpendling. Andelen försvarvsarbetande (dagbefolknng*) efter näringsgren fördelar sig enligt nedan år 2011: Vård och omsorg 5 427 Handel 3 328 Tillverkning och utvinning 1 928 Utbildning 2 467 Företagstjänster 2 115 Byggverksamhet 2 049 Civila myndigheter och försvaret 1 558 Transport 1 445 Personliga och kulturella tjänster m.m. 976 Hotell och restauranger 723 Okänd bransch 579 Fastighetsverksamhet 392 Jordbruk, skogsbruk och fiske 339 Information och kommunikation 326 Kreditinstitut och försäkringsbolag 210 Energi och miljö 187 Summa: 22 994 * Dagbefolkning: arbetar i kommunen och bor i eller utanför kommunen. Källa SCB. 5

UDDEVALLA KOMMUNS BEFOLKNING 2013 Uddevalla har under lång tid präglats av en positiv befolkningstillväxt. Från 1985 har ökningen årligen uppgått till i genomsnitt ca 250 personer. Från år 2000 finns en obruten positiv befolkningstillväxt som huvudsakligen består i nettoinflyttning till kommunen. De senaste åren har även visat ett positivt födelsenetto. Under 2012 ökade antalet Uddevallabor med totalt 374 personer och födelsenettot låg på 75 personer. Totalt bor det vid årsskiftet 2012/13 52 530 personer i Uddevalla kommun. 54 000 Befolkningsutveckling 1976-2012 52 000 50 000 48 000 Folkmängd 46 000 44 000 42 000 INFLYTTNING OCH UTFLYTTNING Inflyttningsnettot är störst i åldrarna 30 år och uppåt. Den allra största gruppen av inflyttare utgörs av personer med utländsk bakgrund; 72 % av den totala befolkningsökningen mellan åren 2006-2011 utgörs av denna grupp. Samtidigt är rörligheten på bostadsmarknaden, såväl inflyttning som utflyttning, som störst i åldrarna 18 30. Detta är inget unikt för en kommun av Uddevallas storlek och karaktär. Den stora rörligheten hänger samman med åldersgruppens studie- och arbetssituation, samt familjebildning. De största flyttrörelserna sker inom länet. 1 467 personer flyttade under 2012 från andra kommuner inom Västra Götaland till Uddevalla, 541 personer flyttade in från övriga Sverige och 410 personer från utlandet. Omvänt flyttade 1 326 personer till andra kommuner i länet, 580 till övriga Sverige och 216 till utlandet. 350 Befolkningsförändringar 2012 Nettoförändringar efter andel av den totala förändringen 300 250 200 150 100 50 0-50 Flyttnetto Egna länet Övriga Sverige Utlandet -100 6

3000 Befolkningsförändringar 1976-2012 2500 2000 1500 1000 500 0 Födda Döda Inflyttade Utflyttade In- och utflyttning (åldersfördelat) 2011 700 600 500 400 300 Inflyttade Utflyttade 200 100 0 0-4 5--9 10--14 15--19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85-89 90-94 95- BEFOLKNINGSSTRUKTUR Kommunens invånarantal har ökat successivt sedan mitten av 1980-talet. Uddevalla tätort hade dock sin hittills största befolkning under 1960- och 70-talet vid Uddevallavarvets storhetstid. Nya bostäder skapades i stadsdelarna Skogslyckan och senare i de norra stadsdelarna. Befolkningen i Uddevalla tätort fördelar sig totalt sett relativt lika mellan norr och söder. Uddevalla församling (söder) hade 2011-12-31 14 668 invånare och Bäve församling (norr) 17 817 invånare. Samtidigt som Uddevallas befolkning ökar i antal blir också befolkningen äldre. Medelåldern var 2012 42,0 år vilket är närmare två procentenheter högre än för 20 år sedan. Medelåldern i riket är 2012 41,18 år. Andelen äldre (över 65 år) ökar i kommunen och uppgick 2012-12-31 till 20,6 % eller 10 822 personer. Andelen 80+ ökar och uppgick vid årsskiftet till över 3 200. Andelen kvinnor i Uddevalla var ca 600 fler än männen. 20,1 % eller 10 597 personer var vid årsskiftet 2012 0 17 år. Antalet barn och ungdomar, samt dess fördelning åldersmässigt, varierar över tid. 2012 är antalet ungdomar i 20-årsåldern relativt stort medan antalet ungdomar i grundskoleåldrar är relativt lågt. Födelseöverskottet 2012 uppgick till 75 fler födda än döda. 7

Åldersmässig befolkningsfördelning 2013 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 0-6 7-17 18-24 25-44 45-64 65-79 80+ KOMMUNENS TÄTORTER 77 % av kommunens befolkning bor i tätort. På senare år har fler tätorter tillkommit. Statiskta Centralbyrån (SCB) definierar tätort som Ort med minst 200 invånare i samlad bebyggelse med normalt högst 200 m mellan husen. Omprövning av orters status görs var femte år av SCB. Uddevallas tätorter och befolkning 1990 1995 2000 2005 2010 Uddevalla 29 788 30 127 29 810 30 513 31 212 Herrestad 2 132 2 434 2 440 2 412 2 583 Sunningen 302 361 351 589 742 Utby...... 219 267 Lanesund och Överby........ 347 Ljungskile 3 026 3 326 3 406 3 351 3 375 Ammenäs 324 376 386 494 544 Hogstorp 393 393 380 369 373 Fagerhult 283 413 394 389 353 36 248 37 430 37 167 38 336 39 796 Befolkningens fördelning 2011 Uddevalla tätort Övriga tätorter Landsbygd 23% 17% 60% 8

OMRÅDEN MED HÖGT UTANFÖRSKAP Andelen invånare med utländsk bakgrund* i Uddevalla kommun uppgick 2011 till 15,3 % (eller 7 989 personer). 46 % av invånarna med utländsk bakgrund har sitt ursprung utanför Europa, 31,5 % kommer från EU och Norden, medan 22,5 % kommer från övriga delar av Europa. De vanligaste ursprungsländerna är Jugoslavien, Irak, Libanon och Somalia. Andelen medborgare av utländsk härkomst är mycket varierande om man bryter ner statistiken på stadsdelsnivå. 52 % av alla med utländsk bakgrund bor i sex av tätortens stadsdelar. Liksom i många andra svenska kommuner finns dessa områden huvudsakligen i hyresrättsbeståndet från1960- och 70-talet. Sedan några år tillbaka använder sig Uddevalla kommun av ett s k utanförskapsindex för att mäta invånarnas grad av integration i samhället. Måttet är en sammanvägning av sysselsättning/studier, skolresultat, valdeltagande och ohälsotal. Målet är att ingen stadsdel skall ha index under 65. Uddevalla har länge haft två bostadsområden där måttet ligger lägre än den politiska målsättningen. 2011 tillkom ett tredje (Tureborg) Indexet för dessa är: Dalaberg (57,3), Hovhult (60,6) Tureborg (64,6). I synnerhet i de två förstnämnda områdena är andelen utrikes födda högt. * Definitionen för utländsk bakgrund är fr.o.m. 2003-12-31: Utrikes född eller född i Sverige med båda föräldrarna födda utomlands. 60% Andel boende av utländsk härkomst 2013 50% 40% 30% Dalaberg Hovhult Tureborg 20% 10% 0% UDDEVALLA KOMMUNS BEFOLKNING I FRAMTIDEN Den senaste befolkningsprognosen (se nästa sida) för Uddevalla kommun är beräknad i januari 2011 och sträcker sig fram till 2018. Den pekar på en kommun som fortsätter att växa och där andelen äldre blir fler. En växande befolkning vars åldersstruktur förändras ställer nya krav på den kommunala bostadsplaneringen. 9

Uddevalla kommuns befolkningsprognos 2012-2018 År 0-5 6-9 10-12 13-15 16-19 20-24 25-44 45-64 65-79 80-w Summa 2012 3 770 2 310 1 610 1 665 2 705 3 755 12 345 13 560 7 555 3 240 52 515 2013 3 800 2 405 1 625 1 650 2 570 3 785 12 420 13 570 7 770 3 260 52 860 2014 3 895 2 420 1 715 1 655 2 485 3 740 12 500 13 610 7 960 3 245 53 215 2015 3 985 2 480 1 755 1 655 2 425 3 670 12 670 13 640 8 090 3 285 53 660 2016 4 020 2 570 1 795 1 670 2 400 3 595 12 835 13 660 8 215 3 325 54 080 2017 4 080 2 590 1 855 1 755 2 365 3 545 12 915 13 730 8 350 3 370 54 555 2018 4 135 2 655 1 895 1 795 2 375 3 435 12 960 13 770 8 510 3 410 54 940 Siffrona i prognosen är avrundade till närmaste 5-tal. 10

BOSTADSMARKNADEN I UDDEVALLA I Uddevalla har antalet lägenheter i flerbostadshus från 1990 fram till utgången 2011 ökat från 12 627 till 13 969 (1 342). Antalet villor ökade under samma period från 10 136 till 11 279 (1 143). Under 1990-talet början var bostadsproduktionen relativt hög med 3-400 nya bostäder i olika upplåtelseformer per år. I Uddevallas centrala delar tillkom lägenheter bl.a. i kvarteren Korpen, Kilbäcken och Skogslyckans centrum. I Ljungskile byggdes lägenheter i Lyckorna på Korpemyren, Särla och Lyckornas centrum. Räntesubventioner gjorde det möjligt att trots stigande produktionskostnader få avsättning för nyproducerade lägenheter. Efter krisåren kring millennieskiftet har framförallt villaproduktionen hämtat sig med ett hundratal nybyggda villor per år. I Uddevalla har villaområden tillkommit på bl.a. Misteröd och Bohusgården. På landsbygd tillkommer kontinuerligt nya bostäder genom spridd bebyggelse i kommunens olika delar. Kommunens flerbostadshus har tillkommit under framför allt efterkrigstiden och villorna med något decenniums förskjutning. Allmännyttans andel av bostadsbeståndet uppgår till 19 % av det totala beståndet, vilket är en lika stor andel som innehas av bostadsrättsföreningar. Nära hälften av alla bostäder ägs av enskilda personer. 16 000 Framräknat bostadsbestånd, 1990-2011 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 flerbostadshus småhus 350 Färdigställda lägenheter, 1990-2011 300 250 200 150 flerbostadshus småhus 100 50 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 11

4 500 Bostadsbestånd 2011-12-31 efter byggnadsperiod 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-1930 1931-1940 1941-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2001 - Småhus Flerbostadshus 12 000 Bostadsbestånd 2011-12-31 efter upplåtelseform 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Småhus Flerbostadshus Summa lägenheter 2011-12-31 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Bostäder efter ägarkategori 2011-12-31 Stat, kommun, landsting Allmännyttiga företag Kooperativa företag Fysiska personer Övriga juridiska personer 0% 14% 19% 20% 47% 12

EFTERFRÅGAN PÅ BOSTÄDER Trycket på bostadsmarknaden i Uddevalla ökar för varje år. Det finns efterfrågan på stadsnära boenden såväl som boende på landsbygden. Som en del i arbetet med bostadsförsörjningsprogrammet har aktörerna (företrädare för privata fastighetsägare och de kommunala stiftelserna) på bostadsmarknaden träffats. Ett antal frågor har diskuterats: Hur ser situationen ut i Uddevalla vad det gäller bostäder? Finns det brist på vissa storlekar/typer av boenden? Finns det överskott av vissa storlekar/typer av bostäder? Finns det brist/överskott på bostäder i något område i kommunen? Aktörerna ansåg att det finns en brist på bostäder i kommunen. Efterfrågan i centrala Uddevalla är stor. Det finns i princip inga lediga lägenheter utan samtliga rapporterade större efterfrågan än tillgång. Det har inte byggts hyresrätter på länge och bristen är påtaglig. Aktörerna betonade samtidigt att det idag är svårt att få lönsamhet i att bygga nya hyresrätter. Byggkostnaderna är höga och med dessa följer hyror som inte gör upplåtelseformen attraktiv. Tillgången till bostadsrätter, villor och byggbara tomter är däremot mindre problematisk. Priserna på bostadsrätter i Uddevalla har liksom i övriga delar av landet varierat under senare år. Prisutvecklingen för bostadsrätter i Uddevalla mellan mars 2012 och februari 2013 visar att en bostadsrättslägenhet kostar i snitt ca 550tKr. Villapriserna under samma period gått ner något och visar på en genomsnittlig konad på ca 1,9 miljoner kronor. Den absolut övervägande delen av nytillkommande bostäder utgörs av bostadsrätter och villor. Ett fåtal bostäder i upplåtelseformen ägarlägenheter och kooperativa hyresrätter har tillkommit. Omvandling av hyresrätter till bostadsrätter är relativt ovanligt i kommunen och några omfattande förändringar av bostadsbeståndet genom rivningar eller ombyggnation av verksamhetslokaler till bostäder eller vice versa är inte märkbar. Däremot finns en mer rätt omfattande omvandling av fritidshus till permanentbostad (se sid 17). DE KOMMUNALA BOSTADSSTIFTELSERNA Uddevallahem, Ljungskilehem och Jakobsbergsstiftelsen (som förvaltas av HSB) är kommunens allmännyttiga bostadsstiftelser. Störst är Uddevallahem som förfogar över ca 4 350 lägenheter och därmed svarar för ca 50 % av hyresmarknaden i kommunen. Omflyttning inom bostadsbeståndet ligger på ca 22 % per år och motsvarar en omsättning av lite drygt 900 lägenheter årligen. Lägenhetskön hos Uddevallahem omfattar ca 6 500 registrerade bostadssökande samt ytterligare 850 befintliga hyresgäster. Lägenheter finns inom loppet av några månader om man kan bo var som helst. För unga finns samma möjlighet. Totalt har man också tillgång till 23 studentlägenheter. Allmännyttan har i dagsläget inga pågående nybyggnationer. Planer finns för hyresrätter på Oljeberget i södra Uddevalla, men det är mycket osäkert om planerna kan förverkligas. Däremot har man uppfattat ett behov av lägenheter för äldre som tidigare haft hus i Ljungskile och ett plantillstånd finns för ett 30-tal lägenheter i centrala delarna av orten. Utbudet av hyreslägenheter i attraktiva lägen är för närvarande dåligt och man bedömer att centrala och havsnära lägen kan vara attraktiva i framtiden. En omfattande ombyggnad under 2012-13 av en fastighet på Skogslyckan innebär att stiftelsen skapar ett trygghetsboende för hyresgäster över 60 år. Uddevallahem arbetar aktivit med miljö- och energiförbättrande åtgärder. Under 2011 har elanvändingen minskat med 8,3 % medan vattenförbrukningen i princip ligger oförändrad. Målsättningen är att minska energi-användningen med 20 % mellan 2007 och 2016 enligt avtal med Sveriges Allmännyttiga Bostads- 13

företag (SABO). All nyproduktion, ombyggnad och fastighetsutveckling skall enligt stiftelsens övergripande miljömål grundas på en hållbar utveckling. Detta avser fastighetsbeståndets hela livscykel, dvs under byggnation, när byggnaderna nyttjas och i samband med rivning. Man ställer höga kvalitetskrav på ett miljöanpassat byggande. Arbetet med att minska energi- och vattenförbrukning fortgår genom energioptimering, inventering av särskilda förbättringsområden och förberedelser för individuell mätning av vatten och temperatur i varje enskild lägenhet. Fjärrvärmen står idag för 87,7% av energianvändingen inom bostadsbeståndet. DE PRIVATA HYRESVÄRDARNA Relationerna till de privata hyresvärdarna är viktiga för Uddevalla kommun. Tillsammans utgör de en viktig aktör i Uddevalla kommuns bostadsförsörjning. Den samlande kraften bland de privata hyresvärdarna i Uddevalla kommun är organisationen Fastighetsägarna. Årligen genomför de en undersökning där ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet värderas. Värderingen omfattar 14 olika faktorer, däribland den upplevda hanteringen av plan- och byggärenden inom kommunen, det kommunala engagemanget att utveckla centrum och kontakterna med politiker och tjänstemän. Indexet för samtliga 20 städer inom det geografiska område Uddevalla omfattas av hamnade 2012 på 94 (-2 jämfört med 2011). Uddevalla kommun har ett samlat index 2012 på 92 (-3 jämfört med 2011). Bäst betyg får kommunikationsmöjligheter, möjligheterna att bedriva lönsam fastighetsverksamhet och kraven på sophantering, medan missnöjet är störst med de politiska kontakterna, och möjligheterna att konkurrera på lika villkor. SAMARBETET MED MARKNADENS AKTÖRER Samarbetet mellan kommunen och bostadsmarknadens aktörer förekommer på många plan. Relationerna till byggherrar, de privata och allmännyttiga bostadsföretagen är viktiga delar i kommunens bostadsförsörjning. Kommunen för också kontinuerliga samtal för att lösa bostadssituationen för personer som av olika skäl har svårt att etablera sig på den ordinarie bostadsmarknaden och UddevallaHem och gymnasieskolan samarbetar om studentlägenheter. Vidare finns ett upparbetat samarbete mellan marknadens aktörer och miljö och stadsbyggnadsförvaltningen i t ex detaljplanearbetet och bygglovsfrågor. Det är i alla avseenden viktigt för kommunen att diskussionen om hur vi utvecklar vår bostadsmarknad och förverkligar vårt bostadsförsörjningsprogram förs brett och i syfte att tillfredsställa ett så brett spektrum som möjligt av varierande intressen. Allt i syfte att göra kommunen till en attraktiv bostadsort för människor med varierande möjligheter och önskemål om ett gott boende. FLYTTKEDJESTUDIER Uddevalla kommun har inte själva genomfört några flyttkedjestudier, men det finns exempel från andra delar av landet. En flyttkedja kan definieras som en kedjereaktion av flyttningar som blir möjlig när det finns lediga bostäder på marknaden. Studier från Umeå visar t ex att vid en nybyggnation av 19 bostadsrätter omsattes 18 villor, 20 hyresrätter, och 6 bostadsrätter som en direkt konsekvens av nybyggnationen. Studier i Malmö visar också att nybyggnation av stora lägenheter/villor tenderar att skapa längre flyttkedjor dvs fler personer byter bostad och frigör därmed bostäder för andra grupper än dem nybyggnationen syftar till. Samtidigt visar Boverkets egna undersökningar på att flyttkedjorna generellt sett tenderar att hålla sig till samma segment av bostadsmarknaden. Långa flyttkedjor tenderar att gynna i första hand de som redan har en bostad. Boverkets slutsats är att det är mer troligt att man får loss de små och billigare lägenheterna i äldre delar av beståndet om man bygger små och medelstora hyreslägenheter än när man satsar på villor eller stora bostadrätter. I bostadsplaneringen är detta en faktor att ta hänsyn till och Uddevalla kommun behöver själva studera sina lokala flyttkedjor. 14

PLANERAD NYBYGGNATION Länsstyrelsen i Västra Götalands Län har i sin bostadsmarknadsanalys (2012) beskrivit de faktorer som för närvarande främst påverkar produktionen av bostäder inom länet. Faktorerna handlar om hushållens förväntningar, kostnadsutvecklingen, konjunkturen, ränteläget och politisk påverkan. Kortfattat konstaterar Länsstyrelsen att tendenserna inom regionens bostadsmarknad ser ut som följer: antalet färdigställda bostäder ökar att det senaste årets nytillskott har en dominans av bostadsrätter, men en ökad andel hyresrätter att produktionskostnaderna och boendekostnaderna fortsätter öka att kommunernas förväntningar på nyproduktion är mycket hög att det råder bostadsbrist i många kommuner och att det främst råder brist på små hyresrätter att allmännyttans bostadsbestånd är fullt uthyrt att svaga grupper får det allt svårare på bostadsmarknaden I Uddevalla upplevs planberedskapen inom tätorten vara bra. Det finns i dagsläget färdiga detaljplaner som medger omkring 500-600 nya bostäder (varav ca hälften skulle kunna utgöras av lägenheter). Flera detaljplaner är för närvarande under framtagande vilka medger ytterligare ca 600 bostäder (varav ca hälften bedöms kunna utgöras av lägenheter). Framtida bostadsområden som utpekas i den fördjupade översiktsplanen för Uddevalla tätort ger ca 1500 nya bostäder. Ytterligare markreserv för bostadsbyggnation i framtiden tillkommer. Däremot byggs det få hyresrätter och produktionen motsvarar inte på långa vägar efterfrågan. På senare tid har intresset för produktion av hyresrätter ökat och förutom planerna i södra Uddevalla (Oljeberget) finns nu också planer i Folkets Park och på Fisketången. I kommunens andra tätort Ljungskile är planberedskapen relativt god. Befintliga detaljplaner medger ca 50 bostäder medan pågående detaljplanarbete kan ge drygt 300 nya bostäder. De bostäder som planeras byggas är framför allt villor, bostadsrätter (seniorbostäder) och ägerlägenheter. OMVANDLINGAR I Uddevalla kommun sker en stadig konvertering av fritidshus till året-runt-bostäder. Någon statisik av omfattningen över tid finns inte tillgänglig. Under 2011 genomfördes dock en kartläggning av de områden som i detaljplan regleras som fritidshusområden. Syftet var att kartlägga områdenas nuvarande karaktär och utvecklingen är på sina håll uppebar. Traditionella fritidshus konverteras till året-runt-bostäder på framför allt på Sunningen (över 70% av de tidigare fritidshusen bebos året runt), samt på Laneberg (37%) och Fräknestranden (36%) och ca 350 tidagare fritidshus bebos nu permanent. Konvertering till året-runt-bostäder har flera positiva effekter; det förstärker möjligheterna till kollektivtrafik och service i mindre centrala delar av kommunen och kan dessutom bidra positivt till energiomställningen. Samtidigt ställer det nya krav på V/A-anläggningarna som ofta är enskilda. Viktigt är därför tillgången till miljömässigt acceptabla V/A-lösningar i kommunal, samfällig eller privat form. I Uddevalla kommun görs just nu en översyn av kvalitetsnormerna för enskilda avlopp utifrån nya statliga direktiv. Dessutom har utbyggnaden av en ny överföringsledning till Ljungskile möjligjort en positiv utveckling längs Fräknestranden. Omvandling av tidigare verksamhetslokaler till bostäder är däremot mycket sporadiskt förekommande. Få ansökningar görs och frågeställningen är ibland besvärlig då det många gånger kräver nya detaljplaner. Ett av de senaste exemplen är det gamla Televerkshuset i centrala Uddevalla. Kommun ställer sig positiv till detta bidrag till bostadsförsörjningen. 15

Gällande detaljplaner Planerat bostadsbyggande - Uddevalla 2013-06-20 Objekt Lägenheter Villor Byggherre/Markägare Antal Ev byggstart* Not Folkets Park x x Privat 140 2013 Svälte x x Privat 120 2013 Sundskogen, plan I x Kommunen 120 2013 Sundskogen, plan II x Kommunen 80 2013 Kvarteret Sundberg x Privat 80 2013 Sundskogen, plan III x Privat 50 2013 Kissleberg 1:4 x x Privat 32 2013 Fisketången x Privat 32 2013 Östberget, etapp 3 x Privat 30 Pågår Rud och Kagg x Kommunen 25 Pågår Äldreboende Berghogen x x Privat 20 2013 Kapelle 1:92 x Kommunen 20 2013 Utby x Privat 20 2013 Dalahöjdsvägen x Privat 19 2013 Klocktornet x Privat 17 2013 Krummedike x Privat 16 2013 Smedseröd 1:12 x Privat 13 2013 Smedsröd 1:2 x Privat 12 2013 Höjentorp x Privat 8 2013 Munkeby x Privat 8 2013 Stale 1:10 x Privat 7 2013 Överby Västra x Privat 6 2013 Treklövervägen 2:166 x Privat 3 2013 Höjentorp x Kommunen 3 2013 Kvarteret Åberg x Privat? 2013 Kurveröd x Kommunen? 2013 Äldreboende Pågående detaljplaner Objekt Lägenheter Villor Byggherre/Markägare Antal Ev byggstart* Not Sunningebergen x x Kommunen 300 2016 Facklan/Söderskolan x Privat 140 2013 Skeppsviken x Kommunen/Privat 90 2014 Överklagat Utby 1:5 x x Privat 70 2014 Överby 1:31 x x Privat 40 2013 Tånga 1:1 x Privat 20 2015 Västerby 1:2 x Privat 18 2013 Västerby 1:8 x Privat 18 2013 Grytingen 1:2 x Privat 15 2014 Fasseröd x x Kommunen 12 2014 Forshälla-Berg 1:7 x Privat 10 2015 Högås-Sund x Privat 6 2013 Forshälla-Sund x Kommunen 3 2014 Laneberg x Privat? 2013 Omvandling Ej uppdragsgivna projekt** Objekt Lägenheter Villor Byggherre/Markägare Antal Ev byggstart* Not Inre Hamnen Kommunen/Privat ca 700 Mosshed Kommunen/Privat ca 500 Ljungs-Berg etapp III Kommunen ca 100 Östra Äsperöd Kommunen/Privat ca 100 Sundskogen/Buslätt Kommunen ca 50 Misteröd etapp IV Kommunen ca 45 * Evenutell byggstart är mycket preliminära. Färdiga detaljplaner är teoretiskt möjliga att börja exploatera, vilket inte betyder att det är kommersiellt möjligt. Pågående detaljplaner kan överklagas eller dras tillbaka, vilket också försenar eventuella byggstarter. ** Ej uppdragsgivna projekt befinner sig på ett diskussionsstadium och är högst preliminära. 16

Gällande detaljplaner Objekt Lägenheter Villor Byggherre/Markägare Antal Ev byggstart* Not Utsiktsvägen x Privat 24 Pågår Utsiktsvägen x Kommunen 25 2013 Grötån x Privat 15 2013 Hässleröd 1:29 x Privat 8 2013 Ammenäskolonin x Privat 6 2013 Lyckorna 2:249 x Privat 5 2013 Pågående detaljplaner Planerat bostadsbyggande - Ljungskile 2013-06-20 Objekt Lägenheter Villor Byggherre/Markägare Antal Ev byggstart* Not Skarsjövallen x x Kommunen 150 2014 Ulvesund x x Privat 70 2014 Arendalsvägen x UddevallaHem 30 2013 Seniorboende Hälle Lider x Privat 30 2013 Seniorboende Rävehogen x Privat 25 2013 Anfasteröd 2:14 x Privat 22 2013 Tuvullsvägen x Kommunen 8 2014 Fräknestranden x Privat? 2013 Omvandling * Evenutell byggstart är mycket preliminära. Färdiga detaljplaner är teoretiskt möjliga att börja exploatera, vilket inte betyder att det är kommersiellt möjligt. Pågående detaljplaner kan överklagas eller dras tillbaka, vilket också försenar eventuella byggstarter. 17

18

19

Planerad bostadsbebyggelse i relation till kommunalt V/A Del- Planer Läg Befolk Prognos % omr. antal antal 2012 2012-18 + / 1 3 20 2 335 35 1% 2 3 0 1 270-25 -2% 3 14 230 1 350 255 19% 4 10 290 4 875 285 6% 5 16 280 32 885 860 3% 6 0 0 1 600-70 -4% 7 15 230 3 365 990 29% 8 14 500 4 760 445 9% Totalt 75 1 550 52 440 2 775 5% 20

Stadstrafiknätet 2013 21

6. BOSTADSSITUATIONEN FÖR SÄRSKILDA GRUPPER ÄLDRE Utvecklingen av antalet vård- och omsorgsplatser har under åren senare år minskat något. För att bo på vårdoch omsorgsboenden krävs ett biståndsbeslut från socialtjänsten. Kommunens äldreomsorgsplan beskriver förändringar och behov av äldreomsorg fram till 2040. Prognosen visar att behovet av platser på sikt kommer att öka. För närvarande bedöms behovet av vård- och omsorgsboenden inom äldreomsorgen till ca 40-50 platser/femårsperiod (10 platser/år). Det planeras under kommande mandatperiod ett preliminärt tillskott av ca 50 platser. Efterfrågan på äldreboendeplatser kan komma att påverkas av eventuella senior- och trygghetsboenden i kommunen. Trygghetsboende definieras som en form av ordinärt boende med tillgång/inslag av service/ social verksamhet för personer över 70 år. Socialtjänsten har beslutat att tillhandahålla trygghetsvärdinnor i trygghetsboende. För tillfället finns ett sådant boende i kommunen, i en av UddevallaHems fastigheter på Skogslyckan. Socialnämnden bedömer att behoven kommer att öka och att tillgången inte motsvarar efterfrågan. Seniorboende är i regel en form av generationsboende och definieras som ett boende för den som inte har något egentligt omsorgsbehov. I dagsläget är tillgången till denna typ av boende begränsad i Uddevalla och marknaden tycks begränsad. Ett antal idéer förekommer dock, både i Ljungskile och i Uddevalla. Därutöver sker inom t ex allmännyttan insatser för handikappanpassning av befintligt bostadsbestånd i syfte att förenkla ett fortsatt hemmaboende. I februari 2009 skickade kommunen ut en enkät till 700 slumpvis utvalda Uddevallabor i åldrarna 65-80 år. Syftet med enkäten var att ta reda på äldres intresse för och önskemål kring seniorboende, och ställer frågor kring bland annat hur och var man vill bo, vilka faktorer som gör att man känner sig trygg i bostaden och vilka funktioner som bör finnas i och i närheten av boendet. En stor del (69 %) av de som svarat uppger att de är intresserade av att flytta till seniorboende i framtiden. För de flesta ligger en sådan flytt långt fram i tiden och de äldres önskemål för inflyttning fördelar sig på följande sätt: När i tiden Andel Idag 5 % 3 5 år 20 % 6 10 år 35 % 10 år- 21 % Den bostadsform som de svarande finner mest intressant är hyresrätter (ungefär hälften av de svarande), framför bostadsrätt och kooperativ. Man efterfrågar mellanstora lägenheter (2 3 rum och kök) i ett önskat hyresspann mellan 3000 6000 kr/månaden. De svarande fick också pricka in på en karta var i kommunen de helst skulle vilja att seniorboende fanns. De populäraste områdena var Uddevalla tätort, Ljungskileområdet inklusive Lyckorna samt Rotviksbro. STUDENTER OCH UNGDOMAR Uddevalla är en av Sveriges största gymnasiestäder med cirka 4 000 elever. Upptagningsområdet är i huvudsak hela norra Bohuslän och Dalsland. De flesta studenter pendlar eller löser själva sitt boende via inackordering eller den ordinarie bostadsmarknaden. Inom UddevallaHems bostadsbestånd finns idag ett 40- tal renodlade studentlägenheter. Därutöver har kommunen en folkhögskola med eget boende lokaliserad till Ljungskile. 22

Även om en utbyggd kollektivtrafik har förbättrat möjligheterna till pendling för studenter finns ett behov som överskrider tillgången. Uddevalla Gymansieskola samarbetar med UddevallaHem om de lägenheter som finns, men skulle kunna hyra ut fler om det fanns. Till detta tillkommer bristen på hyresrätter i kommunen. Detta drabbar inte minst ungdomar som står i början av sin boendekarriär. Nya bolåneregler har förmodligen ytterligare försvårat läget för denna grupp. ANDRA SÄRSKILT UTSATTA GRUPPER Socialtjänsten har en skyldighet att ordna boende för personer som tillhör särskilt utsatta grupper. Skyldigheten gäller också personer med missbruksproblematik eller personer där den psykiska ohälsan omöjliggjort ett eget hyreskontrakt. Skyldigheten omfattar inte flyktingar och unga utan bostad. Socialtjänsten äger inga egna lägenheter men har behov av bostäder för denna form av boende. I arbetet med att säkerställa tillgången till bostäder för dessa grupper bidrar såväl kommunen som kommunens bostadsstiftelser och de privata fasstighetsägarna på ett konstruktivt sätt, vilket är en förutsättning för att förverkliga de bostadssociala ambitionerna. HANDIKAPPOMSORGEN Det är socialtjänstens ansvar att tillhandahålla vissa särskilda boenden som är kopplade till beslut inom ramen för Socialtjänstlagen (SoL) och Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS). Det handlar ofta om äldre som behöver särskilt boende och personer som behöver särskild service enligt LSS. Dessa bostäder kan vara i såväl enskild boendeform som gruppboende. Behovet av fler platser finns i både gruppbostäder och servicelägenheter inom Uddevalla tätort med tillgång till kollektivtrafik och socialtjänsten är ofta hänvisad till kommunalt ägda lokaler. SOCIALT BOENDE För de personer som står allra längst från den ordinarie bostadsmarknaden kan socialtjänsten erbjuda olika former av trappstegsboende. Målet är att slussa ut personerna på den ordinarie bostadsmarknaden. Det finns ett antal lägenheter i kommunal ägo, men också ett etablerat samarbete med UddevallaHem och de privata fastighetsaktörerna. Kommunen tecknar i dessa fall hyresavtal för lägenheterna och tar ansvar för uppföljning och lämnar en stöd-, kontroll- och utflyttningsgaranti till hyresvärden. Socialtjänsten utövar daglig tillsyn och kontroll av sina på detta sätt uthyrda lägenheter. Utöver dessa resurser har socialtjänsten också tillgång till baracker för tillfälligt boende samt en beredskap om 4-5 platser för akuta insatser. Hemlöshet betraktas inte av socialtjänsten som något stort problem i Uddevalla och resurser för akuta insatser finns. Samtidigt pekar statens hemlöshetutredare på att ca 140 personer i Uddevalla vid en mätning 2012 lever utan eget bostadskontrakt. Det handlar dels om personer i akut bostadsbrist eller som lever i institutionellt boende, personer med bostadssociala kontrakt och som bor i kortsiktigt egna lösningar. Socialtjänsten följer särskilt upp vräkningar där barn kan riskera att vara inblandade och efterlyser fler privata bostadsbolag där försörjningsstödet godkänns som hyresintäkt. Socialtjänsten bedömer att behovet av bostäder för utsatta grupper ökar. Därför behöver kommunen behålla ett visst bestånd av hyreslägenheter för att säkerställa tillgång till bostäder för denna grupp. Socialtjänstens nuvarande sociala boenden fördelar sig på följande vis: Grupp Ca 100 personer med missbruksproblem Familjeboende, 5-6 familjer m barn Ca 140 personer inom psykiatrin Boende Lägenheter i centrala Uddevalla Småhus 100 boendestöd, 40 i gruppbostäder 23

FLYKTINGAR Uddevalla kommun har ett avtal med Migrationsverket om att årligen ta emot 100 flyktingar, inklusive ensamkommande flyktingbarn. Lägenhetsbehovet tillgodoses i regel via UddevallaHem som tillsammans med socialtjänstens flyktingmottagning samarbetar om bostadsförsörjningen for gruppen. De ensamkommande flyktingbarnen består i dagsläget av 10-11 pojkar och socialtjänsten planerar att vid årskiftet starta ett utslussningsboende tillsammans med bostadsbolagen. Nya prognoser från Migrationsverket och konsekvenserna av den nya etableringslagen för asylsökande pekar på att asylmottagningen under 2013 kommer att behöva fördubblas i landet som helhet. Kommunledningskontoret har fått kommunstyrelsens uppdrag att ta fram en handlingsplan för mottagande av nyanlända invandrare. Denna skall på både kort och lång sikt beskriva de ambitioner kommunen har med de nya förutsättningar som uppstår. BARNFATTIGDOM OCH TRÅNGBODDHET Begreppet barnfattigdom används av Rädda Barnen och speglar barns ekonomiska utsatthet och relaterar bl a till familjens inkomster och sociala stödbehov. Begreppet har ifrågasatts men trenden enligt studien är att barnfattigdomen ökar i landet och att skillnaderna mellan de barn som lever i familjer med en ekonomiskt pressad situation och de som inte gör det ökar. Riskerna tenderar att öka kraftigt i ensamhushåll och problemen uppges vara störst bland barn med bägge föräldrarna födda utomlands. Enlig den senastet rapporten från 2011 befinner sig ca 350 barn i Uddevalla i ett läge där hushållets intäkter inte förmår täcka barnens hela behov. Förmodligen är problemen störst i kommunens tre områden med högt utanförskap. Vi vet att barnen och de unga är många i områdena; vi vet också att utbildningsnivå, sysselsättningsgrad, skolresultat och inkomster är låga. Här är också efterfrågan på fler och större lägenheter som störst vilket vittnar om en ökad trångboddhet. TILLGÄNGLIGHETSFRÅGOR Många olika insatser för att göra boendet och boendemiljöer mer tillgängliga sker i Uddevalla kommun. Bland annat har miljö- och stadsbyggnad genomfört en inventering av närmare 800 trappuppgångar i avsikt av se över tillgång till hiss. Inventeringen visar på att många 3-4 våningshus i det äldre och centrala beståndet saknar hiss. Ur ett tillgänglighetsperspektiv är detta en nackdel. Ovanpå detta förfogar tekniska kontoret över s k bostadsanpassningsbidrag. Dessa söks av enskilda individer som via biståndsbedömningar från socialtjänsten kan beviljas vissa tillgänglighetsskapaande insatser i sitt privata boende. Det handlar ofta om mindre insatser som avfasningar av trösklar, anpassning av kök och badrum m m. Totalt beviljades 2012 strax över sju miljoner kronor i bostadsanpassning. Tillsammans med Västra Götalandsregionen genomför också Uddevalla kommun en omfattande inventering av tillgängligheten för olika fomrer av funktionsnedsättningar i offentliga lokaler. Denna tillgänglighetsdatabas finns på nätet. 24

www.uddevalla.se