Finansinspektionens Diarienummer 06-4614-413 Datum 18 maj 2007 Medium Term Notes Program om 10 miljarder kronor Tillägg till AP Fastigheter AB (publ) Grundprospekt, vilket godkänts och registrerats av Finansinspektionen den 29 maj 2006. Detta tillägg har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med 2 kap 34 lagen (1991:980) om finansiella instrument. Detta tillägg skall läsas tillsammans med Grundprospektet samt tilläggsprospekt av den 29 maj 2006. Detta tilläggsprospekt upprättas i samband med att AP Fastigheters delårsrapport för januari mars 2007 offentliggjorts.
AP Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2007 1
AP Fastigheter Delårsrapport januari mars 2007 3 MÅNADER I KORTHET Periodens resultat före skatt: 1 087 mkr (662). Periodens resultat efter skatt: 766 mkr (478). Resultat före skatt exklusive värdeförändring: 270 mkr (417). Värdeförändring för perioden: 817 mkr (245). Hyresintäkter för perioden: 695 mkr (858). Driftnetto för perioden: 400 mkr (560). Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet på balansdagen: 36 280 mkr (32 308). AP Fastigheter i sammandrag Jan-mar Jan-mar Helår 2007 2006 2006 Hyresintäkter, mkr 695 858 3 343 Driftnetto, mkr 400 560 2 215 Värdeförändring, mkr 817 245 3 722 Periodens resultat före skatt, mkr 1 087 662 5 323 Periodens resultat, mkr 766 478 4 103 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital, mkr 252 305 1 710 Marknadsvärde fastigheter, mkr 36 280 32 308 35 333 Uthyrningsgrad, % 89 92 91 Överskottsgrad, % 58 65 66 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 4,3 3,9 Soliditet, % 49 46 49 AP Fastigheter AB (publ) Styrelsens säte Stockholm, Box 30074, 104 25 Stockholm Org.nr. 556061-4603, tel 08-566 20 500, www.apfastigheter.se
2(14) Fastighetsmarknaden Omsättningen på den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt hög. I offentliggjorda affärer har avslut gjorts på nivåer som indikerar att marknadsvärdena på fastigheter fortsatt öka. Exempel på större transaktioner som genomförts är Jernhusens avyttring av Klarabergshuset i Stockholm för 1,3 miljarder kronor till DnB Nor och Keops avyttring av fastigheten Fatburen på Södermalm i Stockholm för 2,7 miljarder kronor till irländska investerare. Keops förvärvade fastigheten i maj 2005 för 2 miljarder kronor vilket indikerar en värdeökning på 35 procent under 1,5 år. Hyresmarknaden Hyresmarknaderna på de orter där AP Fastigheter verkar kännetecknas av en ökad efterfrågan på lokaler och det börjar nu ge effekt i stigande hyresnivåer. I Stockholm har efterfrågan hittills främst varit på effektiva lokaler med hög standard, men i takt med att utbudet på dessa har minskat börjar nu även lokaler med något sämre standard kunna hyras ut. Då efterfrågan är hög på moderna lokaler pågår runt om i Stockholm många konverteringsprojekt där äldre lokaler uppgraderas till modern standard. Det hyresgästerna främst efterfrågar är moderna, effektiva och flexibla kontor med modern teknik som ger ett gott inomhusklimat. I Uppsala är efterfrågan på kontor hög, vilket avspeglas i höga uthyrningsgrader. I Uppsala har AP Fastigheter ett stort innehav av bostadsfastigheter och efterfrågan på dessa lägenheter är hög. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter. Efterfrågan på butikslokaler i centrala Göteborg är hög och för dessa kan stigande hyror avläsas. Resultat Första kvartalet 2007 Resultat före skatt för perioden uppgick till 1 087 mkr (662). I resultatet ingick värdeförändring från fastigheterna med 817 mkr (245). Resultat efter skatt för perioden uppgick till 766 mkr (478) eller 19,16 kr per aktie (11,95). Periodens redovisade skatt uppgick till 29 procent (28) av resultat före skatt. Skillnaden mot 28 procent förklaras av justering av tidigare års betald skatt. Resultat före skatt, exklusive värdeförändring, uppgick till 270 mkr (417). Resultat från finansiella poster uppgick till -113 mkr (-126). Minskningen mellan perioderna förklaras främst av kostnader för förtidslösen av lån och derivat motsvarande period föregående år. AP Fastigheters hyresintäkter för perioden uppgick till 695 mkr (858). Minskningen i intäkter förklaras av beståndsförändringar samt förtidslösen av hyreskontrakt erhållna under 2006 som även ökat vakansen.
3(14) Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till 295 mkr (298). Driftkostnaderna är något lägre än motsvarande period föregående år förklarat av den milda vintern som medfört lägre kostnader för uppvärmning. Samtidigt har mer underhåll och hyresgästanpassningar utförts jämfört med samma period 2006. I början av 2007 genomförde AP Fastigheter en omorganisation och fastighetsförvaltningen är nu uppdelad i tre förvaltningsområden; kontor, handel och bostäder. Kvartalets hyresintäkter och driftnetto fördelas på respektive område enligt nedanstående specifikation. Jan-mar Jan-mar Segmentsredovisning 2007 2006 Kontor Hyresintäkter, mkr 475 623 Driftnetto, mkr 285 437 Överskottsgrad, % 60 70 Handel Hyresintäkter, mkr 98 91 Driftnetto, mkr 65 64 Överskottsgrad, % 66 70 Bostäder Hyresintäkter, mkr 122 144 Driftnetto, mkr 50 59 Överskottsgrad, % 41 41 TOTALT Hyresintäkter, mkr 695 858 Driftnetto, mkr 400 560 Överskottsgrad, % 58 65 Hyresvärde och uthyrningsgrad Det samlade hyresvärdet på årsbasis per den 31 mars 2007 uppgick till 3 032 mkr. Av den kontrakterade hyran är cirka 80 procent hänförligt till kommersiella kontrakt. AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet branscher. Statlig verksamhet överväger och står för 28 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. De 10 största hyresgästerna står för 22 procent av den kommersiella hyran. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än 5 procent. Genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den 31 mars 2007 uppgick till 4,9 år (5,1). Ekonomisk uthyrningsgrad per den sista mars 2007 har minskat till 89 procent (92). Minskningen förklaras av att några större hyresgäster förtidslöst sina kontrakt och
4(14) avflyttat per den 1 januari 2007. Vakanserna som uppstått är hänförliga till kontor i Stockholm ytterstad. Ekonomisk uthyrningsgrad, % 31-mar 2007 31-mar 2006 31-dec 2006 Stockholm innerstad 93 92 94 Stockholm ytterstad 78 86 83 Uppsala 96 95 95 Göteborg 94 95 95 Kommersiellt totalt 87 90 89 Bostäder 99 99 99 Totalt 89 92 91 Investeringsverksamheten Projekt och lokalanpassningar Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 141 mkr (58). Ett av de större pågående projekten är uppförandet av ett nytt kontor till Ericsson i Kista som ska vara färdigställt i slutet av 2007. Ett annat större projekt är omdaning av kontor i Telefonplan till studentbostäder. Dessa ska vara färdigställda till sommaren 2007. Avyttringar och realiserad värdeförändring Under första kvartalet 2007 har markfastigheten Norslunda 1:7 vid Arlanda Stockholm sålts för 12 mkr (226) med en realiserad värdeförändring om 2 mkr (33). Fastighetsvärde samt orealiserad värdeförändring Fastighetsbeståndet har per den 31 mars 2007 värderats till 36 280 mkr (32 308). Två gånger per år, vid helårs- och halvårsskiftet, värderar AP Fastigheter hela fastighetsbeståndet med hjälp av extern värderingsexpertis. Inför detta bokslut har ett urval av fastighetsbeståndet värderats av intern värderingsexpertis. De fastigheter som internvärderats är de som bedömts ha haft större värdeförändring sedan årsskiftet 2006/07. Gjorda investeringar antas vara värdehöjande med aktiverat belopp. Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex. För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik se AP Fastigheters senaste årsredovisning sidan 48-49. Under kvartal 1 2007 uppgick den orealiserade värdeökningen till 815 mkr efter avdrag för genomförda investeringar. Den positiva värdeutvecklingen beror främst på marknadens sänkta direktavkastningskrav i Stockholm och Göteborg. I dessa städer har AP Fastigheter en tyngdpunkt av beståndet. Verkligt värde i balansräkningen uppgick på balansdagen till 36 216 mkr (32 245). Verkligt värde motsvarar fastigheternas marknadsvärde justerat med förvärvade
5(14) uppskjutna skatteskulder uppkomna i samband med indirekta förvärv av fastigheter, delägda fastigheter och arrenden. Finansiell ställning och likvida medel Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per den 31 mars 2007 till 18 556 mkr (15 871). Detta motsvarar en soliditet på 49 procent (46). Räntebärande skulder och derivat Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 13 758 mkr (13 779). Den räntebärande skulden består främst av MTN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarar 9 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick på balansdagen till 5 050 mkr, varav ingen del var utnyttjad. Säkerställda lån 23% Räntebärande skulders fördelning MTN-lån 54% Certifikat 23% Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 3,8 procent (3,7) och den genomsnittliga räntebindningstiden var 40 månader (42). Nedan visas räntebindningsstrukturen per den 31 mars 2007.
6(14) Förfall Räntebindning Andel Ränta mkr % Inom 1 år 5 822 42 3,5 2 år 1 076 8 3,8 3 år 1 105 8 4,0 4 år 1 315 10 4,1 5 år 1 350 10 3,7 6 år 1 090 8 4,0 7 år och över 2 000 15 4,2 Totalt 13 758 100 3,8 Finansnettot för perioden uppgick till -113 mkr (-126). Posterna inom finansnettot fördelades enligt nedanstående specifikation. Finansnetto Jan-mar Jan-mar Helår 2007 2006 2006 Ränteintäkter 7 2 14 Räntebidrag 1 1 3 Orealiserad värdeförändring derivat 0 1 0 Realiserad värdeförändring derivat 0 0-24 Räntekostnader -120-113 -508 Förtidslösen av lån 0-15 -26 Övriga finansiella kostnader -1-2 -6 Finansnetto -113-126 -547 Räntetäckningsgraden uppgick för perioden till 3,4 gånger (4,3). Justerat för kostnader för förtidslösen av lån och derivat och orealiserad värdeförändring på derivat uppgick räntetäckningsgraden till 3,4 gånger (4,8). Kassaflöde och likvida medel Första kvartalet 2007 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick för perioden till 252 mkr (305), vilket motsvarar ett kassaflöde per aktie om 6,31 kr (7,63). Minskningen i kassaflöde från den löpande verksamheten för perioden förklaras främst av ersättning från förtidslösen av hyreskontrakt som erhölls 2006. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -130 mkr (-60) och kassaflöde efter investeringsverksamheten uppgick till 96 mkr (244).
7(14) Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick vid utgången av perioden till 1 573 mkr (1 530). Medarbetare Antalet medarbetare i koncernen uppgick vid utgången av perioden till 265 personer (277 personer). Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i fastighetsägande dotterföretag. Intäkterna i moderbolaget uppgick till 2,6 mkr (1,6) och resultatet efter finansiella poster uppgick till 45,3 mkr (115). De likvida medlen uppgick på balansdagen till 1 560 mkr (1 524). Framtidsutsikter Resultatmålet för 2007 är att resultatet efter finansnettot exklusive värdeförändring, förväntas uppgå till 1 200 mkr. Målet förutsätter ett oförändrat fastighetsbestånd, ett oförändrat konjunkturläge jämfört med situationen i slutet på kvartal ett 2007 och en genomsnittlig räntebärande skuld på 14 miljarder kr. Redovisningsprinciper AP Fastigheter följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS 34. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i senaste årsredovisningen har tillämpas. Avskrivningar inkluderas från och med kvartal 1 2007 i driftskostnaderna i stället för som tidigare redovisat på en egen rad.
8(14) Kommande informationstillfällen 30 augusti, 2007, delårsrapport januari-juni 2007 1 november, 2007, delårsrapport januari-september 2007 Stockholm den 11 maj, 2007 Per-Håkan Westin, verkställande direktör Denna kvartalsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta: Christer Nerlich Chef ekonomi och finans Telefon 08-566 20 540 e-post: christer.nerlich@apfastigheter.se
9(14) Koncernen AP Fastigheter Resultaträkning (mkr) Jan-mar Jan-mar Jan-dec 2007 2006 2006 Nettoomsättning 695 858 3 343 Fastighetskostnader Driftkostnader -142-165 -558 Underhåll -46-33 -194 Fastighetsadministration -41-43 -169 Fastighetsskatt -53-43 -160 Tomträttsavgäld -13-14 -53 Summa fastighetskostnader -295-298 -1 134 Driftnetto 400 560 2 209 Central administration -17-17 -61 Resultat från andelar i joint venture 0 0 0 Rörelseresultat före värdeförändring 383 543 2 148 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 2 33 269 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 815 212 3 453 Rörelseresultat 1 200 788 5 870 Finansiella poster Finansiella intäkter 8 4 17 Finansiella kostnader -121-130 -564 Resultat från finansiella poster -113-126 -547 Resultat före skatt 1 087 662 5 323 Skatt -321-184 -1 220 Periodens resultat 766 478 4 103 Resultat per aktie 19,16 11,95 102,58 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital per aktie 6,31 7,63 42,75 Genomsnittligt antal aktier 40 000 000 40 000 000 40 000 000 Resultat före skatt och värdeförändring 270 417 1 607
10(14) Balansräkning (mkr) i sammandrag 31-mar 31-mar 30-dec 2007 2006 2006 Tillgångar Anläggningstillgångar Goodwill 24 24 24 Förvaltningsfastigheter 36 216 32 245 35 269 Inventarier 21 25 21 Andra finansiella anläggningstillgångar 111 45 92 Summa anläggningstillgångar 36 372 32 339 35 406 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 201 612 360 Likvida medel 1 573 1 530 898 Summa omsättningstillgångar 1 774 2 142 1 258 Summa tillgångar 38 146 34 481 36 664 Eget kapital och Skulder Eget kapital 18 556 15 871 17 785 Skulder Räntebärande skulder 13 758 13 779 13 179 Uppskjuten skatteskuld 4 222 3 052 3 956 Ej räntebärande skulder 1 610 1 779 1 744 Summa eget kapital och skulder 38 146 34 481 36 664 Förändring av eget kapital (mkr) 31-mar 31-mar 31-dec 2007 2006 2006 Ingående eget kapital 17 785 15 366 15 366 Kassaflödessäkringar efter skatt 4 36 116 Utdelning till moderbolagets aktieägare - - -1 278 Avgivet koncernbidrag till moderbolagets aktieägare - - -725 Skatteeffekt av avgivet koncernbidrag - - 203 Justering övriga förändringar - -9 - Periodens resultat 766 478 4 103 Utgående eget kapital 18 556 15 871 17 785
11(14) Kassaflödesanalys i sammandrag (mkr) Jan-mar Jan-mar Jan-dec 2007 2006 2006 Löpande verksamhet Resultat före skatt 1 087 662 5 323 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -704-120 -3 169 Betalda finansiella poster -113-150 -538 Betald skatt -18-87 94 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 252 305 1 710 Förändring i rörelsekapital -26-1 107 Kassaflöde från den löpande verksamheten 226 304 1 817 Investeringsverksamheten Investeringar i pågående projekt -141-58 -626 Förvärv av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag 0-2 0 Avyttring av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag 12 0 1 243 Övriga anläggningstillgångar netto -1 0 3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -130-60 620 Kassaflöde efter investeringsverksamheten 96 244 2 437 Finansieringsverksamheten Utdelning och koncernbidrag 0-9 -2 000 Nettoförändring räntebärande lån 579 376-226 Nettoförändring av övriga skulder 0 226-6 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 579 593-2 232 PERIODENS KASSAFLÖDE 675 837 205 Likvida medel vid periodens början 898 693 693 Periodens förändring av likvida medel 675 837 205 Likvida medel vid periodens slut 1 573 1 530 898
12(14) Nyckeltal Jan-mar Jan-mar Jan-dec Fastighetsrelaterade uppgifter 2007 2006 2006 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 89 92 91 Överskottsgrad, % 58 65 66 Marknadsvärde fastigheter, mkr 36 280 32 308 35 333 Investeringar, mkr 141 58 626 Fastighetsförvärv, mkr 0 2 0 Fastighetsförsäljningar, mkr 12 226 1 272 Nettoinvesteringar, mkr 130-163 -620 Area, Tkvm 1 883 1 983 1 883 Antal fastigheter 175 198 176 Finansrelaterade uppgifter Soliditet på balansdagen, % 49 46 49 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 4,3 3,9 Säkerställda lån/marknadsvärde, % 8,6 11 9,2 Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 3,8 3,7 3,7 Återstående genomsnittlig räntebindningstid, månader 40 42 43 Övrigt Antal anställda på balansdagen 265 277 267
13(14) AP Fastigheter i korthet AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till 36,3 miljarder kronor per den 31 mars 2007. Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda orter i Sverige; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Nästan 70 procent av fastighetsbeståndets värde hänför sig till Stockholms city och andra välbelägna Stockholmsområden, bl.a. Nacka Strand, Telefonplan, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bl.a. Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala Science Park. AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergier mellan dessa. AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden. Marknadsvärde fördelat efter lokalkategorier Butiker 13% Övrigt 8% Marknadsvärde fördelat efter geografisk spridning Göteborg 13% Bostäder 15% Kontor 64% Stockholm 69% Uppsala 18%
14(14) Definitioner Area, tkvm Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och parkeringsplatser. Driftnetto (Bruttoresultat), mkr Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsanknuten administration samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låneportföljen på balansdagen. Hyresvärde, mkr Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Kontrakterad hyra, mkr Summa hyra från kontrakt som är tecknade per balansdagen. Nettoinvesteringar, mkr Summan av köpeskilling för förvärvade fastigheter och direkta transaktionskostnader som uppstår vid förvärvet som till exempel stämpelskatt plus investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter (direkt eller via bolag) samt direkta transaktionskostnader. Realiserad värdeförändring, mkr Försäljningspris minus redovisat marknadsvärde i närmast föregående bokslut minus genomförda investeringars sedan senast redovisningstidpunkt samt direkta transaktionskostnader. Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto), ggr Resultat före räntenetto justerat för orealiserad och realiserad värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot. Räntabilitet på eget kapital, % Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutningen på balansdagen. Uthyrningsgrad, ekonomisk, % Kontrakterad hyra dividerat med hyresvärdet, uttryckt i procent. Värdeförändring, % Förändring i fastigheternas marknadsvärde under året. Beräknas med tillämning av SFIs beräkningsmetoder. Beräkning tidsviktad per månad. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkter.