PM Vindslägenheter i fastigheten Dykaren 29 HSB:s Brf Färjan Nils Sandstedt 15 september 2016 Bakgrund Bostadsrättsföreningen Färjan äger och förvaltar fastigheterna Dykaren 29, Färjan 10 och Färjan 11 i Stockholm. Föreningen erhöll den 23 april 2015 bygglov för uppförande av vindslägenheter i fastigheten Dykaren 29. Bygglovet innebär inte att föreningen därmed fattat beslut att bygga vindslägenheter, detta är ett beslut som endast kan fattas av en föreningsstämma. Under våren 2016 genomfördes två informationsmöten (den 16 mars respektive den 11 april) som vände sig till de boende i Dykaren. Avsikten är att genomföra fler informationsmöten innan en föreningsstämma fattar det formella beslutet att inleda en eventuell vindsomvandling. Syfte med mötena har varit att dels lämna en allmän orientering om projektet och dels att fånga upp frågor och funderingar som de boende har haft. Vissa av dessa frågor har kunnat besvaras under mötena, andra kräver vidare utredning. Ett viktigt mål i projektplaneringen är att justera och komplettera projektet på ett sådant sätt att boendenyttan för befintliga medlemmar förbättras. Givetvis under förutsättningen att det är tekniskt, ekonomiskt och legalt genomförbart. I detta PM sammanfattas de frågor som uppkommit i samband med de två senaste informationsmötena. PM Vindslägenheter Dykaren 29 1 15 september 2016 [v.4.0]
1. Hur ser projektorganisationen ut? Styrelsen har organiserat en speciell projektgrupp för vindsutvecklingsprojektet. Den består i dagsläget av Elisabeth Almgren (ordf.), Nils Sandstedt (vice ordf.) samt Anton Martiin (ledamot, boende i Dykaren) ur styrelsen. Externa parter är Olle Rex (Rexplus Arkitektbyrå) samt Johan Eklund (T&T Förvaltning). Styrelsen arbetar för närvarande med att engagera en projektledare som skall ta helhetsansvaret för att driva projektet vidare. 2. Hur ser styrelsen på det motstånd mot projektet som framkommit? Under de två informationsmöten som hittills genomförts har tydligt uttalade tveksamheter inför projektet framförts av flertalet mötesdeltagare. Styrelsen tar givetvis varje enskild medlems tveksamheter inför projektet på största allvar. Styrelsen är av uppfattningen att projektet är till gagn för föreningens ekonomi och därmed för dess medlemmar som helhet. Styrelsen ser ingen egennytta i att driva igenom ett projekt på ett forcerat sätt för sakens skull. Styrelsen ser som sin främsta uppgift att medlemmarna skall bibringas ett klart och genomarbetat beslutsunderlag. Oavsett utfall på föreningsstämman så skall det beslut fattas vara så väl underbyggt som möjligt. 3. Hur ser beslutsgången ut och vilka beslut krävs för att kunna genomföra projektet? För att kunna omvandla vindar till vindslägenheter krävs ett stämmobeslut med två tredjedelars majoritet, eller att samtliga medlemmar som berörs godkänna beslutet. Berörda medlemmar torde i detta fall utgöras av samtliga boende i Dykaren i allmänhet (då deras förråd måste flyttas) och boende på plan 5 i synnerhet (då dessa får nya lägenheter ovanför) Bostadsrättsinnehavarna har klagorätt och kan överklaga beslutet till hyresnämnden. Hyresnämnden ska bland annat pröva om den beslutade åtgärden skäligen kan tillgodoses på annat sätt. De ekonomiska fördelarna med att få sälja dyrbar yta och dessutom få fler betalande medlemmar väger tungt i denna situation. Hyresnämndens beslut kan överklagas till hovrätten som är sista instans. 4. Hur kan de boende i Dykaren delta aktivt i projektet? För att underlätta kommunikationen mellan de boende i Dykaren och styrelsen/projektgruppen ser styrelsen gärna att de boende organiserar någon form av arbetsgrupp. En sådan grupp kommer på ett smidigt sätt kunna fånga upp, utveckla och förmedla de idéer som de boende har kring projektet. Styrelsen ser gärna att någon eller några från denna grupp även ingår i den projektgrupp som driver utvecklingsprojektet. 5. Vad händer med vindsförråden om det byggs lägenheter på vinden? Utveckling av vindarna i Dykaren innebär att lägenhetsförråden måste omlokaliseras. Nya förråd kommer att etableras i utrymmet längst in i garaget med intilliggande källarutrymmen. Fördelarna med denna lokalisering är flera. Själva förråden kommer att bli säkrare än de nuvarande med avseende PM Vindslägenheter Dykaren 29 2 15 september 2016 [v.4.0]
på inbrottsrisken (moderna förråd av Troax-typ). Mellan garaget och förrådsutrymmen kommer en säkerhetsdörr att sättas upp. Volymmässigt blir förråden mindre än de nuvarande men utformningen blir mer optimal (golvytan utformad i multiplar av flyttkartonger samt högre takhöjd). Så varje enskilt förråds lastkapacitet kommer inte att försämras i så stor utsträckning som volymminskningen. Tillgängligheten blir klart bättre med möjlighet att nå förrådet utan hiss från gatuplan, dessutom blir det möjligt att köra ner en bil och lasta direkt i förrådet. Vidare kommer varje lägenhet att tilldelas ytterligare ett förråd längre ner i källaren, vilket nås via källartrappan i Alströmergatan 51. Dessa förråd blir mindre men av samma typ som de större i garageplanet, här är det tänkt att man skall kunna förvara saker som inte används så ofta. Styrelsen planerar att under hösten demonstrera modeller i naturlig storlek av de två förrådstyperna. 6. Hur ser informationsmöjligheterna för de boende ut under hösten? Ett antal informationsmöten är planerade att genomföras under hösten. Hur många möten det blir beror på hur projektet utvecklas. Ett ytterligare informationsmöte är planerat till den [ ] oktober (se separat kallelse). Datum för en extra föreningsstämma där det slutgiltiga beslutet om en utveckling av vindslägenheter fattas är ännu ej fastställt. 7. Hur ser den ekonomiska modellen ut? På möte nr 2 redovisades en ekonomisk modell för projektet. Det bör understrykas att en ekonomisk modell är just en modell och dess utfall är helt beroende på de antagande man gör (centralt är vilket pris man räknar med att få ut vid en försäljning) Enkelt uttryckt kan man säga att det finns två huvudstrategier; att sälja råvinden till en entreprenör som bygger lägenheterna och sedan säljer dess vidare, eller att föreningen bygger lägenheterna i egen regi och sedan säljer dessa på bostadsmarknaden. Sett till risken är den första strategin att föredra. Styrelsen arbetar i dagsläget med utgångspunkten att säljas råvinden till en utomstående entreprenör. Styrelsen kommer dock att ha full insikt i projektet under hela byggprocessen även med en extern utvecklare/entreprenör. Den ekonomiska modellen redovisas i ett enskilt dokument. 8. Hur påverkas boende under byggtiden? Byggnationen kommer att pågå under ca 1 år. Beroende på vilken fas arbetet befinner sig i kommer påverkan på de boende att variera. I projektplaneringen görs allt som är möjligt för att minska olägenheterna för de boende under byggprocessen, ett led i planeringen är bland annat att påverkan och eventuell etablering på femte våningens kungsbalkonger skall minimeras. PM Vindslägenheter Dykaren 29 3 15 september 2016 [v.4.0]
En detaljerad genomgång av Problem och dess lösningar under byggnationsperioden återfinns i informationsbroschyren Vindslägenheter i Dykaren - mars 2016 som tagits fram av Styrelsen, T&T Förvaltning och Rexplus Arkitektbyrå. 9. Kommer boende på plan 5 att uppleva störningar när de får boende ovanför sig? Bjälklaget mellan lägenheterna på plan 5 och vindslägenheterna (vindsbjälklaget) kommer att konstrueras på ett sådant sätt att det uppfyller nuvarande normer för ljudisolering mellan våningsplan i flerbostadshus. Dessa normer är mycket snävare än de normer som gällde när huset byggdes. Det bjälklag som anläggs mellan de aktuella våningsplanen kommer alltså ha en klart bättre ljudisolerande förmåga än det mellan övriga lägenhetsplanen i fastigheten. 10. Är det möjligt att de bonde på plan 5 kan bygga etagelägenheter? Frågan huruvida man kan tänka sig att sälja vindarna till de boende på översta planet i Dykaren väcktes på informationsmöte nr 1. Det finns i sak inget som hindrar detta. Förutsättningen är dock att eventuella intressen kan pusslas ihop på ett sådant sätt att hela ytan blir bebyggd. Vidare så måste en sådan försäljning givetvis ske till marknadspris. Byggnationen måste även genomföras på ett tekniskt och ekonomiskt rationellt sätt under ledning av en gemensam entreprenör. Styrelsen har under sommaren genomfört en undersökning av intresset för ett sådant utvecklingsprojekt hos lägenhetsinnehavarna på plan 5 i Dykaren. Ingen boende hade efter svarstidens utgång anmält intresse för byggande av etagelägenheter. 11. Är det möjligt att bygga vindslägenheter i andra delar av fastigheten (Färjan)? Fastigheterna Färjan 10 och 11 är blåklassade (vilket är den högsta Stadsbyggnadskontorets klassificering av en byggnads kulturhistoriska värde) detta innebär att det är mycket svårt att få bygglov på förändringar av tak och fasad (nödvändigt för vindsutveckling). Dessutom är takvinklarna sådana att den volym som kan komma ifråga är starkt begränsad. Styrelsen undersöker för närvarande om den finns några lägen som skulle kunna gå att utveckla. I detta sammanhang kan det vara intressant att nämna att vindslägenheter redan byggts i Färjan. På översta våningsplanet i uppgång A byggdes dåvarande daghemmet om till lägenheter under år 2000. Detta kunde dock genomföras utan exteriöra förändringar. 12. Är det möjligt att bygga lägenheter i lokalerna i gatuplan? Den nuvarande detaljplanen medger att man bygger lägenheter i lokalerna i gatuplan, så rent formellt är det förmodligen möjligt utveckla dessa ytor till bostäder. Ur ett ekonomiskt perspektiv är det dock högst tveksamt om en sådan utveckling är till gagn för föreningens ekonomi. Med nuvarande nivå på lägenhetspriser, lokalhyror och räntor är det ur ett finansiellt perspektiv mest fördelaktigt att nyttja gatuplanet som kommersiella hyreslokaler. PM Vindslägenheter Dykaren 29 4 15 september 2016 [v.4.0]
13. Går det att bygga balkonger i Dykaren? Att bygga balkonger i Dykaren är sannolikt möjligt. Att få bygglov mot gatan är knappast genomförbart, mot gårdssidan är det dock förmodligen möjligt. Kostnaden för balkonger måste givetvis bäras av de lägenheter som förses med balkong. Däremot kan det vara högst lämpligt att samordna en sådan byggnation med vindsutvecklingsprojektet. Styrelsen genomför under oktober månad en undersökning av intresset för balkonger hos boende mot Dykarens gårdssida. 14. Kan Dykarens innergård göras trevligare? Dykarens innergård utgör taket till fastighetens garage. Ursprungliga var garaget försett med ljusgenomsläpp av glasbetong. Styrelsen har inte tidigare uppfattat några signaler från boende i Dykaren om att man önskar att utveckla gården. Styrelsen ser inga hinder till att gården görs mer trivsam och ändamålsenlig. Ett förslag avseende detta är under arbete. Förslag från boende i Dykaren är mer än välkomna (se även fråga nr [9]). 15. Är det möjligt att Dykaren skulle kunna få en egen tvättstuga? De boende i Dykaren är idag hänvisade till tvättstugan i Färjan (Svarvargatan 4). Frågan om det är möjligt att bygga en tvättstuga enkom för de boende i Dykaren är därför av intresse. Problemet är att hitta en lämplig lokalisering. Utrymme finns i anslutning till undercentralen, denna ligger dock så pass långt ner i fastigheten att avståndsvinsten för boende på Igeldammsagat 12 och 14 i princip uteblir. Styrelsen utreder för närvarande om en placering i en separat byggnad på Dykarens innergård är möjlig. I sammanhanget bör det även framhållas att även ett antal boende i Färjan har en nästan lika lång promenad till tvättstugan som boende på Alströmergatan 51, dock med tillgänglighet över gårdsyta. 16. Vilka möjligheter finns det att dra ner hissarna till gatuplan? Hissarna i Dykaren utgår idag en halvtrappa upp från gatuplanet. I samband med en vindsutveckling så måste hissarna byggas om så att dessa går upp till vindsplanet. I samband här med väcktes frågan om man inte kunde dra ner hissarna till gatunivån. Styrelsen har undersökt frågan; hittills har undersökningen gett vid hand att det skulle vara byggnadstekniskt mycket komplicerat att genomföra en sådan ombyggnad. Vidare utredning pågår alltjämt. 17. Övrig tillgänglig information 1) Kallelse till informationsmöte den [ ] oktober 2016 1) Vindslägenheter i Dykaren, informationsblad mars 2016 PM Vindslägenheter Dykaren 29 5 15 september 2016 [v.4.0]
2) Sammanfattning av ekonomisk modell, informationsblad april 2016 PM Vindslägenheter Dykaren 29 6 15 september 2016 [v.4.0]