Sakrätt avseende fast egendom Annina H Persson
Innehåll i JB 1 kap. Fastighet och dess gränser 2 kap. Tillbehör till fastighet 3 kap. Rättsförhållanden mellan grannar 4 kap. Köp, byte och gåva 5 kap. Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander m.m. 6 kap. Panträtt 7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft 8 kap. Arrende i allmänhet
9 kap. Jordbruksarrende 10 Kap. Bostadsarrende Innehåll JB forts. 11 Kap. Anläggningsarrende 12 kap. Hyra 13 kap. Tomträtt 14 kap. Servitut 15 kap. Rätt till elektrisk kraft 16 kap. Hävd till fast egendom 17 kap. Företräde på grund av inskrivning 18 kap. Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelse av inskrivning i vissa andra fall 19-24 kap. Inskrivningsväsendet m.m.
Fast egendom Vad är fast egendom? Fast egendom är jord, 1:1 JB Jorden är indelad i fastigheter Till fast egendom kan tillfogas andra föremål, som därmed blir en del av fastigheten.
Fastighetstillbehör, 2:1 JB Föremålet ska ha anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk 1) Anbragts föremålet står i direkt eller indirekt förbindelse till jorden som t.ex. träd, växter 2) Stadigvarande bruk - föremålet (en byggnad) står i någon form av ändamålssamband med fastigheten 3)Tillförts fastigheten av fastighetens ägare
Byggnadstillbehör, 2:2 JB Till byggnad hör inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden 1)Tillförts byggnaden för att användas på denna 2) Ändamålsgemenskap dvs. föremålet ska vara till nytta för byggnaden (objektivt rekvisit)
Industritillbehör, 2:3 JB 1) Fastigheten inrättad, helt eller delvis, för industriell verksamhet 2) Föremål kan inte inordnas under de andra tillbehörsgrupperna 3) Föremålet ska ha tillförts fastigheten för att användas huvudsakligen i verksamheten Obs! Undantag: fordon, handverktyg och kontorsutrustning
Nyttjanderättshavare Föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand, 2 kap. 4 1st. 1 meningen. JB
NJA 2014 s. 35 Fråga om föremål som tillförts endast av en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
NJA 2014 s. 35 forts. HR - om två personer gemensamt äger en bostadsfastighet och bara den ena personen tillför något till byggnaden, såsom en spis, bör utgångspunkten vara att föremålet har tillförts fastigheten för ägarnas gemensamma räkning och därför blivit ett byggnadstillbehör.
NJA 2014 s. 35 Aktuellt fall: Den ena ägaren, A, bedrev jordbruksverksamhet - den andra ägaren bedrev annan sysselsättning. Föremålet anskaffades av A. Föremålet tillfördes fastigheten för den av A bedrivna näringsverksamheten och inte för gemensam räkning - föremålet lös egendom.
Förbehållsklausuler och leasing, 2:4 JB 1) Förbehållsklausuler och leasingavtal kan ej göras gällande sakrättsligt till föremål som är fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör 2) Förbehållsklausuler och leasingavtal kan göras gällande sakrättsligt till föremål som är industritillbehör
Förbehållsklausuler och leasing, 2:5 JB 1) Förbehållsklausuler kan inte göras gällande obligationsrättsligt till fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör 2) Leasingavtal kan göras gällande obligationsrättsligt till fastighetstillbehör och byggnadstillbehör. (Obs! gäller ej dolda avbetalningsköp)
Exempel Karlsson har försatts i konkurs. Karlsson har leasat en kombinerad mat-och mjölkningsmaskin. Maskinen kan avgöra om kossorna dels har fått tillräckligt med mat, dels behöver bli mjölkade. Har leasegivaren separationsrätt till egendomen i Karlssons konkurs?
Överlåtelse, 2:7 p.1 JB 1) Överlåtelse av ett föremål som tillhör fastigheten 2) Tillbehöret måste avskiljas från fastigheten 3) Hur avskiljandet ska göras är beroende på föremålets beskaffenhet samt andra omständigheter
Köp av fast egendom, 4 kap. JB Formkrav vid köp av fast egendom, 4:1 1) Vem säljaren och köparen är (underskrift) 2) Köpeobjektet anges 3) Uppgift om köpeskilingen 4) Överlåtelseförklaring
NJA 2016 s. 689 Tolkning av avtal om köp av fast egendom. När köpekontrakt och köpebrev innehåller motstridiga uppgifter, bör köpekontraktet som regel läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.
Köp av fast egendom forts. 1) Särskilda villkor - 4:3 jfr 4:4 JB, 4:25 Obs! Gåva - 4:29-31JB 2) Dröjsmål och fel Säljaren vägrar avträda - 4:13 JB Säljaren upprättar ej köpebrev - 4:14 JB Faktiska fel - 4:19 JB Obs! Undersökningsplikten NJA 1997 s. 290, NJA 2010 s. 286, NJA 2015 s. 110, NJA 2015 s. 1040 och NJA 2016 s. 346.
Köp av fast egendom, forts. Köparen får sakrättsligt skydd genom avtalet Förhållandet till tredje man, 4:24 UB
Exempel Bolaget Klara-Fina AB har försatts i konkurs den 28 maj 2015. Bolaget bedriver sin verksamhet på en fastighet som tillhör Calice Investment AB. I fastigheten finns bl.a. tre maskiner. Eftersom bolaget befinner sig i en likviditetskris och snabbt behöver pengar överlåter bolaget maskinerna till Snabbfinans AB den 25 april 2015. Eftersom det rör sig om en snabb affär får Klara-Fina AB endast 70 % av marknadsvärdet för maskinerna från Snabbfinans AB. Snabbfinans AB överlåter den 26 april 2015, alltså dagen därpå maskinerna till Calice Investment AB för samma pris som Snabbfinans A har köpt dem för.
Exempel Klara-Fina AB fortsätter efter försäljningen att driva sin verksamhet fram till konkursutbrottet den 28 maj 2015. Det bör observeras att Calice Investment AB meddelar konkursförvaltaren att det bolaget har inget med Klara-Fina AB att göra förutom att det är hyresgivare. Det har köpt maskinerna från SnabbFinans AB. Har Calice Investment sakrättsligt skydd till maskinerna i Klara-Fina AB:s konkurs? Vad säger du?
Svar: Calice investment har fått sakrättsligt skydd genom avtalet genom att maskinerna kommit att bli fast egendom genom transaktionen, se NJA 2007 s. 652. Däremot kan det bli fråga om återvinning, se 4:10 och 4:18 konkurslagen.
Panträtt, 6 kap. JB Ansökan hos inskrivningsmyndigheten (Bevis om inteckning kallas pantbrev, 6:1 JB (Inskrivningen är förenad med kostnader) -Den som senast sökt lagfart -Ange ett visst belopp -Den eller de fastigheter som inteckningen skall gälla i -Pantbrev följer fastigheten - upphävs genom dödning
Avslag och vilandeförklaring, Avslag - 22:3 22 Kap JB -Bristande behörighet, sökanden är i konkurs, fastigheten är föremål för utmätning, betalningssäkring, kvarstad m.m. -Vilandeförklaring - 22:4 Make eller sambos samtycke saknas m.m. Jfr 7 kap. 5 ÄktB!!.
Panträtt forts. Pantsättningen ska vara gjord av fastighetens ägare Pantsättningen ska svara mot en giltig fordran Pantbrevet ska vara knutet till förpliktelsen genom en pantförskrivning Pantbrevet ska traderas till borgenären, 6:2 JB, Jfr datapantbrev
Panträtt forts Inteckning i fast egendom ger särskild förmånsrätt 6 p. 2 FRL -Inteckningens förmånsrätt bestäms av tidpunkten för utfärdandet, JB 17:6 -Se gravationsbevis. -Obs! Utmätning ger förmånsrätt i den utmätta egendomen, 8 FRL.
Pantbrevets tillägg, 6:3 JB Kapitalfordran 111 000 kr Ränta 5 180 kr Borgenärens totala fordran 116 180 kr Pantbrevets belopp 100 000 kr Fast tillägg 15% 15 000 kr Löpande tillägg, 6 % (2+4) 2 500 kr Under tiden mellan utmätning och medelsfördelning, (5 mån) Tillgängligt ur pantbrevet 117 500 kr
Ägarhypotek Kapitalfordran Ränta 90 000 kr 4 200 kr Borgenärens totala fordran 94 200 Pantbrevets belopp Ägarhypotek uppkommer om 100 000 kr 5 800 kr -Jfr blockregeln i 6:3 2 st JB som syftar till att minska uppkomsten av ägarhypotek -Obs! Ej tillägg på ägarhypotek
Andrahandpantsättning Tillämpa lag (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man Andrahandspanthavare har ej rätt till tillägg, 6:3 3 st JB Andrahandspanthavarens ställning bestäms av pantbrevets prioritet Återpantsättning av pantbrev ej möjligt, Jfr 10:6 HB
Exekutiv försäljning Fastighetens utmäts på ansökan av bl.a. 1) borgenär som skaffat sig en exekutionstitel (i regel oprioriterad, jfr dock 8:2 samt 12:13 3 st UB) 2) Borgenär vars fordran är förenad med panträtt, 4:27 UB 3) Konkursförvaltaren om fastighetsägaren försatts i konkurs,(8:6 1 st KonkL)
Två principer Täckningsprincipen = Försäljning får inte äga rum om inte de panthavare med bättre förmånsrätt än den som begär utmätningen får fullt betalt för sina fordringar. Övertagandeprincipen = Den innebär att panthavare vars fordran ryms inom skyddsbeloppet inte behöver ta emot betalning i förskott, utan kan ligga kvar med sin fordran. Inteckningar inom skyddsbeloppet förblir gällande även efter auktionen.
Exekutiv försäljning forts. 1) Försäljning bör ske inom fyra månader,12:11 UB 2) Värdering och beskrivning, 12:3 UB, 12:5 UF (Fastigheten säljs i befintligt skick 12:15 UF) 3) Säkerställande,12:7 och 9, jfr 12:46 1 st.,12:6 och 8 UB 4) Sälja tillbehören separat? 12:14-17 UB 5) Bevakningssammanträde, 12:23 6) Sakägarförteckning upprättas, 12:24-31
Sakägarförteckningen, 12:25-26 UB 1) Om konkurs konkurskostnader, 14:18 KonKL 2) Tomträttsavgäld och liknande legala förmånsrätter, 6 p.1 och 7 p.1-2 FRL 2) Fordringar med panträtt, se 17:6 1 st JB Beloppet tillträdesdagen avgör 12:27 1 st UB 3) Rättigheter (nyttjanderätt servitut m.m.) 17:1 och 17:10 2 st JB. Ej något belopp 12:28 UB 4) Oinskrivna rättigheter tas upp sist och rangordnas inbördes efter när de avtalats, 7:23 1 st. JB 5) Förrättningskostnader, 12:25 1 st p. 4, jfr 12:26 2 st
Sakägarförteckningen ett exempel Borgenär Fordran Pant Utdelning A 112 100+tillägg 112 B 107 100+tillägg 107 FRK 20 20 C (Sök) 102 100+2 102 Skyddsbeloppet = 239 000 kr
Exekutiv försäljning forts. Skyddsbeloppet, 12:32 UB Inrop 12:40 jfr 12:39 UB Anslutning 12:13 UB Avräkning (ej förfallna kapitalfordringar), Se 12:34, 12:37 och 12:45 3 st UB Betalning handpenning 10 % kontant eller betryggande säkerhet, 12:35, jfr 12:41 samt 12:43 UB De inteckningar som täcks av köpeskilingen kvarstår medan övriga upphör att gälla. Köparen kan begära fortsatt inteckningsansvar, 12:56 1 st UB
Skydd för rättigheter Vissa rättigheter helt skyddade eller skyddas med förbehåll 7:16 JB jfr 12:33 1 st 1 p. UB Rättigheter inom skyddsbeloppet är skyddade, 12:33 1 st 2 p. UB jfr 12:25 1 st p.4 Rättigheter utanför skyddsbeloppet - Oskadlighetsprövning 12:33 2 st UB Flera utrop 12:39 1-2 st UB. Jfr möjligheten för rättighetshavare att betala mellan skillnaden 3 st. Passivitet 12:46 2 st UB (nyttjanderättshavaren sägs ej upp) Besittningsskydd avtalet sägs upp till omförhandling Skadestånd av den från vilken fastighetens sålts 7:19 JB