2017 AFFÄRSPLAN 2021 Tunabyggen Affärsplan 2017 1
FÖRORD AB Stora Tunabyggens affärsplan är framtagen av företagets styrelse och ledningsgrupp. Affärsplanen är beslutad i AB Stora Tunabyggens styrelse 2016-12-16 och gäller för åren 2017-2021. Underlag för arbetet har varit bolagsordning, ägardirektiv, omvärldsanalyser, Borlänge kommuns strategiska plan, samt synpunkter och förslag från Tunabyggens hyresgäster och medarbetare. Vi vill att AB Stora Tunabyggen ska vara ett föredöme som allmännyttigt bostadsbolag och att ägare, hyresgäster och medarbetare känner förtroende och stolthet över företaget. Vår verksamhet ska vara ekonomiskt, miljömässigt och socialt hållbar. Vår yttersta ambition är att vår verksamhet ska lämna ett positivt avtryck till kommande generationer. Styrelsen 2016-12-16 Olle Rigborn Styrelseordförande Jörgen Olsson VD 2 Tunabyggen Affärsplan 2017-2021
INLEDNING Affärsplan 2017-2021 Uppdraget Styrande och vägledande dokument OMVÄRLDSANALYS Bostadsmarknad och befolkningsprognos Våra kunder Våra studentbostäder i samarbete med Högskolan Dalarna Hållbarhet och samhällsansvar Sociala utmaningar Digitalisering AB STORA TUNABYGGENS VERKSAMHET Vår vision, möjligheternas boende Affärsidé Våra ledstjärnor, inriktningar och mål Årsplan AKTIEBOLAGET STORA TUNABYGGEN ORG NR 556084-0422 Tunabyggen Affärsplan 2017-2021 3
FOTO: BORLÄNGE KOMMUN
INLEDNING AFFÄRSPLAN 2017-2021 AB Stora Tunabyggens reviderade affärsplan för perioden 2017-2021 är en naturlig fortsättning på företagets affärsplan 2012-2016. Affärsplanen ska vara vägledande och framåtsyftande och visa den övergripande färdriktningen för AB Stora Tunabyggens verksamhet. Ett verktyg som möjliggör för oss att i vår fortsatta planering skapa en röd tråd från vår vision ned till enskild medarbetare. UPPDRAGET Uppdraget från AB Stora Tunabyggens styrelse har varit att ta fram en reviderad affärsplan för perioden 2017-2021. Planen ska hantera de utmaningar som vi kommer att möta under kommande planeringsperiod samt ta höjd för en långsiktig hållbar utveckling utifrån ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv. Arbetet med affärsplanen har löpande redovisats och förankrats i AB Stora Tunabyggens styrelse och den 16 december redovisade vd den färdiga affärsplanen 2017-2021 för styrelsen. Styrelsen fattade beslut om att affärsplanen ska gälla från och med den 1 januari 2017. STYRANDE OCH VÄGLEDANDE DOKUMENT Borlänge kommun Strategisk plan för Borlänge kommun Ägardirektiv för AB Stora Tunabyggen Bolagsordning för AB Stora Tunabyggen Befolkningsprognos Miljöplan Utbyggnadsplan 2016-2019 AB Stora Tunabyggen Affärsplan 2012-2016 Investeringsplan 2016-2021 Uthyrningsstatistik Uthyrningsstatistik Borlänge Studentbostäder AB Tunabyggen Affärsplan 2017-2021 5
OMVÄRLDSANALYS BOSTADSMARKNAD OCH BEFOLKNINGSPROGNOS I likhet med stora delar av övriga Sverige fortsätter Borlänges befolkning att öka. I Borlänge ökade befolkningen med 7,4 % mellan åren 2000-2014, och är därmed den kommun som haft den största befolkningsökningen i Dalarna. Under året 2014 passerade kommunen 50 000 invånare för att under 2016 passera 51 000 invånare. Det som framförallt har bidragit till den kraftiga ökningen är ett positivt födelsenetto och immigration. Borlänge kommun räknar med en fortsatt hög befolkningstillväxt. De åldersgrupper som kommer att öka allra mest under de kommande tio åren är gruppen mellan 0-19 år och gruppen över 80 år. I realiteten innebär det att ett färre antal människor ska försörja fler vilket är en utmaning för Borlänge kommun, men även för stora delar av övriga Sverige. 58000 56000 54000 52000 Mellan 2012 och 2016 färdigställdes totalt cirka 359 nya bostäder i kommunen. Av dessa var 234 lägenheter i flerbostadshus, hyresrätter och bostadsrätter. De senaste årens befolkningstillväxt i Borlänge har ökat behovet av bostäder, och för att tillgodose efterfrågan behöver bostadsbyggandet nästan tredubblas. Enligt den utbyggnadsplan som Borlänge kommun tagit fram för åren 2016-2019, finns i skrivande stund planer för byggnation av 200 småhustomter, samt 1 291 bostäder i flerbostadshus. I huvudsak är det AB Stora Tunabyggen som är den exploatör som bygger hyresrätter. 50000 48000 46000 44000 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 Befolkningsprognos för Borlänge Kommun 2016-2026 6 Tunabyggen Affärsplan 2017-2021
VÅRA KUNDER Våra kunder är en viktig del av vår verksamhet. Samtidigt som vi arbetar med vårt sociala engagemang och ansvar, pågår en utveckling av våra befintliga fastigheter i syfte att erbjuda boendemiljöer där människor trivs och vill bo kvar. För att kontinuerligt utveckla och förbättra vår verksamhet genomför vi bland annat hyresgästundersökningar och mindre enkäter för att inhämta kundsynpunkter. Andel hushåll i olika upplåtelseformer Dalarna 2015 övrigt 4% hyresrätt 25% I Dalarna bor, till skillnad mot övriga riket, en större andel av befolkningen i småhus/äganderätt kontra hyresrätt och bostadsrätt. Till skillnad mot övriga kommuner i Dalarna så ligger Borlänge i ungefärlig nivå med rikets fördelning utifrån upplåtelseformer. Borlänge är, till skillnad mot övriga kommuner i Dalarna, mer av en stadskommun vilket innebär att 85 % av Borlänges befolkning bor i tätorten. Sett till andelen hyresrätter i Borlänge har AB Stora Tunabyggen en andel om 65 %. äganderätt 58% bostadsrätt 13% Andel hushåll i olika upplåtelseformer Borlänge Kommun 2015 äganderätt 41% hyresrätt 37% bostadsrätt 21% Ägare till hyreslägenheter Borlänge Kommun 2015 privat företag 35% allmännyttan 65% Källa: SCB 2015 7 Tunabyggen Affärsplan 2017-2021 7
Hos AB Stora Tunabyggen bor idag ca 12 000 personer. I våra bostäder bor, i jämförelse med övriga Borlänge kommun, en större andel människor med låg inkomst och en större andel arbetssökande. De senaste årens immigration har inneburit att andelen hyresgäster med utländsk härkomst har ökat. AB Stora Tunabyggen Övriga Borlänge kommun AB Stora Tunabyggen Övriga Borlänge kommun 2014 2014 2015 2015 Folkbokförda 11875 38840 12066 38922 Disponibel inkomst per hushåll medel 242 000 406 000 - - Arbetssökande (utan arbete) 9,3 % 2,5 % 9,3 % 2,1 % Arbetssökande (totalt) 18,3 % 5,7 % 19,6 % 5,1 % Sysselsättning (förvärvsarbetande) 47,5 % 83,9 % - - Utländsk härkomst 51,4 % 10,9 % 54,0 % 11,3 % Utrikes födda 39,5 % 8,1 % 41,3 % 8,4 % Källa: Statistik från SCB Intressenter i bostadskön: 2011 2012 2013 2014 2015 Antal intressenter 9200 10238 10616 12639 15899 8 Tunabyggen Affärsplan 2017-2021
VÅRA STUDENTBOSTÄDER - I SAMARBETE MED HÖGSKOLAN DALARNA För Borlänge kommun är det viktigt att det finns studentbostäder att tillgå i kommunen. En del i AB Stora Tunabyggens ansvar för bostäder på orten är att vi ska erbjuda bra, prisvärda och trygga boenden för alla studenter som vill studera i Borlänge och vid Högskolan Dalarna. Vår ambition är att studenter efter avslutad utbildning vill och har möjlighet att stanna kvar och utvecklas i kommunen. För att uppnå detta behöver vi uppmuntra till en nära samverkan med näringslivet och därigenom skapa naturliga mötesplatser mellan studenter och företag. Det ska finnas ett reellt mervärde för studenter att bo i AB Stora Tunabyggens studentboenden. Attraktiva studentbostäder är en del i att skapa en framgångsrik Högskola vilket innebär att vi, i vårt samarbete med Högskolan Dalarna, fortsätter att utveckla våra studentbostäder under kommande år. Attraktiva studentbostäder är en del i att skapa en framgångsrik Högskola vilket innebär att vi, i vårt samarbete med Högskolan Dalarna, fortsätter att utveckla våra studentbostäder under kommande år. Våra studentbostäder ligger i ett helägt dotterbolag till AB Stora Tunabyggen. HÅLLBARHET OCH SAMHÄLLSANSVAR Våra värderingar påverkas och präglas allt mer av en medvetenhet om vad som skapar ett hållbart samhälle och vad vi lämnar till efterkommande generationer. Hållbarhetsfrågor har fokus i samhället och ska i hög grad prägla också AB Stora Tunabyggens samtliga verksamheter. Hållbarhetsarbetet i företaget tar sin utgångspunkt i väl avvägda beslut utifrån ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv. Hållbarhetsfrågor har fokus i samhället och ska i hög grad prägla också AB Stora Tunabyggens samtliga verksamheter. SOCIALA UTMANINGAR Vår yttersta ambition är att samtliga hyresgäster ska känna trygghet i, och stolthet över, sin bostad och sitt bostadsområde. Hyresgästerna och deras företrädare Hyresgästföreningen, ska utifrån egen ambition och vilja erbjudas att delta i frågor som rör områdets skötsel och långsiktiga utveckling. AB Stora Tunabyggen ska alltid verka för att engagera goda krafter, exempelvis föreningar, som vill utvecklas i våra bostadsområden. Vår yttersta ambition är att samtliga hyresgäster ska känna trygghet i, och stolthet över, sin bostad och sitt bostadsområde. Det finns emellertid krafter som verkar i motsatt riktning med syfte att stigmatisera grupper av människor och bostadsområden. Samtidigt påverkas vi alltmer av en segregerad arbetsmarknad där stora grupper idag står långt ifrån arbetsmarknaden. För att möta den ökade polariseringen i samhället ställs det högre krav på att vi lyckas med en hållbar bostadsutveckling samtidigt som vårt sociala engagemang måste öka. Det förutsätter mer och tydligare samverkan inom kommunkoncernen i sociala hållbarhetsfrågor. Vårt ägardirektiv ger oss en tydlig styrning; AB Stora Tunabyggen ska ta ett särskilt ansvar för att bidra till att lösa behovet av bostäder för grupper med särskilda behov. DIGITALISERING Samhällets digitalisering påverkar AB Stora Tunabyggen och det handlar om att fånga de möjligheter som den innebär. Hyresgästernas ökade krav på tillgänglighet utifrån ett 24/7-samhälle innebär att företaget behöver anpassa processer, arbetsmetoder och förhållningssätt för att långsiktigt kunna vara en ledande aktör på bostadsmarknaden. AB Stora Tunabyggen ska ligga i framkant när det gäller att nyttja digitaliseringens fördelar. AB Stora Tunabyggen ska ligga i framkant när det gäller att nyttja digitaliseringens fördelar. 9 Tunabyggen Affärsplan 2017-2021 9
10 Tunabyggen Affärsplan 2017 FOTO: TUNABYGGEN
AB STORA TUNABYGGENS VERKSAMHET VÅR VISION, MÖJLIGHETERNAS BOENDE AB Stora Tunabyggens vision är: Möjligheternas boende. Visionen är fortsatt vägledande och framåtsyftande. Visionen stöds av våra ledstjärnor och skapar kreativitet och nytänkande. Möjligheternas boende innebär att AB Stora Tunabyggen ska vara lyhörda och tillmötesgående för att kunna erbjuda ett attraktivt och prisvärt boende genom livets olika skeden för såväl nuvarande som presumtiva hyresgäster. Visionen ska ständigt utmana tankar och ageranden för att långsiktigt utveckla företagets verksamhet. AFFÄRSIDÉ AB Stora Tunabyggen skall med rätt kompetens bygga, äga och förvalta prisvärda bostäder och lokaler med olika upplåtelseformer i Borlänge. Affärsidén ramar på ett naturligt sätt in AB Stora Tunabyggens verksamhet och öppnar för ett nytt förhållningssätt i företaget genom att den skapar möjlighet att arbeta med olika upplåtelseformer. Företaget bör även öka graden av tillval för att hyresgästers önskan om att utforma det egna boendet utifrån egna förutsättningar bättre ska kunna tillfredsställas. För att möta utmaningar och förändringar i vårt samhälle, samt uppnå en högre grad av variation med blandade upplåtelseformer, behöver vårt förhållningssätt och kompetens utvecklas inom företagets samtliga verksamhetsområden. Med rätt kompetens kommer AB Stora Tunabyggens medarbetare att ges möjlighet till utveckling inom olika områden utifrån de uppgifter och ansvarsområden som är prioriterade. Rätt kompetens kan innebära högre utbildning och/eller yrkes- och livserfarenhet. Affärsidén kräver en väl fungerande organisation med en god HR-filosofi vilket i sin tur ställer krav på ett fungerande och effektivt ledarskap i hela organisationen. VÅRA LEDSTJÄRNOR, INRIKTNINGAR OCH MÅL Vår vision uppnår vi genom att ständigt arbeta efter våra sex ledstjärnor som stödjer visionen och mer konkret beskriver vad visionen syftar till. Ledstjärnorna utgör grunden i styrelsens inriktning av AB Stora Tunabyggens verksamhet. Verksamheten har utifrån detta formulerat mål som möjliggör för oss att uppnå styrelsens krav. Tunabyggen Affärsplan 2017-2021 11
HÅLLBART OCH TRYGGT BOENDE Ledstjärnan ska spegla vårt arbete med bosocial hållbarhet, trygghet och integration. Inriktning Våra hyresgäster trivs och känner stolthet över att bo hos oss. Vi erbjuder ett tryggt boende. Vi medverkar till en utveckling av social gemenskap och integration i våra bostadsområden. Vi inbjuder till delaktighet och inflytande vid större renoveringsoch ombyggnadsprojekt. Vid upphandlingar inkluderar vi sociala krav för att bidra till en hållbar utveckling. 1 Exkl. sommarjobbare 2 Basår 2016 Mål Vi sysselsätter årligen minst 50 personer genom riktade arbetsmarknadssatsningar och projekt för i huvudsak hyresgäster som bor i våra bostadsområden och som befinner sig utanför arbetsmarknaden. 1 Vi utvecklar den sociala gemenskapen i våra bostadsområden, genom att varje år: - genomföra/stödja minst fem större evenemang inom vårt bostadsbestånd. - ekonomiskt bidra till fritidsaktiviteter som hyresgäster eller AB Stora Tunabyggen anordnar inom ramen för vårt arbete med boinflytande. Vi genomför årligen minst två boråd per område för att inbjuda till delaktighet, engagemang och ansvarstagande. Vid alla större renoverings- och ombyggnadsprojekt ska vi genomföra minst ett boråd för att ge hyresgästerna möjlighet till inflytande. Under perioden ska vi öka våra kunders upplevda trygghet med minst 10 % på följande punkter: - säkerhet mot inbrott i lägenhet - förrådens säkerhet mot inbrott - personlig trygghet i källare/vind - säkerhet för parkerade bilar - personlig trygghet i bostadsområdet kvällar och nätter 2 HÅLLBAR MILJÖ Ledstjärnan ska spegla vårt arbete med ekologisk hållbarhet för minskad miljöpåverkan. Inriktning Vi är ett föredöme genom att vi aktivt arbetar med miljö- och kretsloppsanpassningar av våra bostadsområden. Vid investeringar och reinvesteringar beaktar vi alltid miljöaspekterna. Vi bidrar till att utveckla en hållbar upphandlingsverksamhet. Vi verkar för att fasa ut miljö- och hälsoskadliga produkter i vår verksamhet. Vi energieffektiviserar våra egna ägda byggnader och bidrar till att effektivisera de byggnader som vi förvaltar, men som ägs av annan part. 3 Basår 2015 Mål Den totala energiförbrukningen per kvadratmeter ska minska med 10 % under perioden. 3 Vi energioptimerar minst en byggnad årligen. Energiförbrukningen vid nybyggnation är högst 70 kwh/m 2 /år. Andelen avfall till materialåtervinning som samlas in i sophus, ska öka under perioden. Innan utgången av år 2021 ska minst 50 % av vår fordonspark köras med fossilfritt bränsle. CO 2 -utsläpp från egna arbetsfordon ska minska med 30 % under perioden. I upphandlade byggprojekt finns krav på materialval för minskad negativ miljöpåverkan. I upphandlat byggmaterial för egen hantverksverksamhet finns krav på materialval för minskad negativ miljöpåverkan. Radonhalten understiger 200 Bq i alla våra bostäder år 2020. 12 Tunabyggen Affärsplan 2017-2021
HÅLLBAR EKONOMI Ledstjärnan ska spegla vår hantering för att uppnå ekonomisk hållbarhet. Inriktning Vi har en långsiktig planering för en effektiv användning av resurser. Vi är intäkts- och kostnadsmedvetna i alla led och känner ekonomiskt ansvar. Vi har god lönsamhet och finansiell stabilitet och säkerställer ett betryggande fastighetsvärde. Investeringar ska ge en positiv långsiktig påverkan på företaget. Bolaget genomför årligen en marknadsvärdering av fastighetsbeståndet. Självfinansieringsgraden i investeringsverksamheten ska öka till 50 % under perioden. Mål Vi har en ekonomisk uthyrningsgrad på lägst 97 % för varje år under perioden. Vi har en femårig rullande ekonomisk plan under perioden. Bolagets direktavkastning är lägst 4 %. 4 Bolaget har en långsiktig soliditet på minst 15 % beräknat på bolagets egna kapital. 5 Med hänsyn till marknadsvärdering bör den långsiktiga soliditeten vara minst 30 %. 6 Bolagets riskbuffert ska öka med 0,1 % varje år under perioden. 7 4 Direktavkastning: Bolagets driftnetto i relation till fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång. 5 Soliditet I: Bolagets egna kapital och obeskattade reserver (med avdrag för latent skatteskuld) sätts i relation till balansomslutning vid årets utgång. 6 Soliditet 2: poster enligt ovan med tillägg för övervärde i fastigheter/balansomslutning. 7 Riskbuffert: Skillnaden mellan avkastningen på investerat (totalt) kapital och skuldräntan BOENDE EFTER BEHOV Ledstjärnan ska spegla vår hantering av kund- och marknadsperspektivet. Inriktning Vi erbjuder ett varierat utbud av bostäder utifrån kundernas olika förutsättningar och behov. Vi samverkar med kommunen för att lösa boenden för grupper med särskilda behov. Vi bidrar till att skapa och utveckla nya bostäder i Borlänge, där vi överväger alternativa upplåtelseformer och boendekoncept. Vi ska uppfattas som en drivande samhällsbyggare och är en ledande aktör i kommunen när det gäller att utveckla bostadsmarknaden. Mål Vi genomför varje år en målgruppsanalys som grund för framtida bostadsprojekt. Vi producerar under perioden i snitt 60-80 lägenheter per år. Samtliga bostäder i våra nyproducerade hus är uthyrda vid första inflyttningsdagen. Vi sammanställer och redovisar, två gånger per år, utfall av uthyrning till grupper med särskilda behov. Vi ska under perioden utveckla vår kommunikation kring våra framtida bostadsplaner för att visa att vi bidrar till en positiv utveckling av kommunen. Under 2017 ska en lämplig mätmetod vara framtagen. Vi ska under perioden ta fram och införa ett nytt koncept med syfte att öka valfriheten när det gäller tjänster och tillval i det egna boendet. Tunabyggen Affärsplan 2017-2021 13
EFFEKTIV FÖRVALTNING Ledstjärnan ska spegla vår strävan för en god och effektiv förvaltning. Inriktning Vi förvaltar och utvecklar vårt fastighetsbestånd med hög kvalitet och god effektivitet. Vi är en professionell fastighetsförvaltare som genom dialog och förtroende genomför våra affärsuppdrag. Vår organisation är flexibel och anpassad efter omvärldens krav. 8 Basår 2016 Mål Innan utgången av 2017 ska samtliga fastigheter/byggnader som vi förvaltar ha en uppdaterad plan för ronderingar/besiktningar, som därefter ska genomföras till 100 % varje år. Innan utgången av 2017 ska vi ha uppdaterat och prissatt vår underhållsplan, som grund för vårt fortsatta planeringsarbete. För icke akuta fel i fastighet/lägenhet är väntetiden för våra kunder max fem arbetsdagar för påbörjat arbete. Under perioden ska vi genom förvaltningsåtgärder öka NKI med 5 %. 8 Vi mäter varje år kundnöjdhet gentemot våra affärspartners. Mätningen under 2017 kommer att ligga till grund för målet att nå en årlig förbättring. KUNNIGA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE Ledstjärnan ska spegla medarbetarperspektivet. Inriktning Vi är en attraktiv arbetsgivare där medarbetarna trivs, känner ansvar, är flexibla och vill utvecklas. Vi utvecklar vår organisation och motiverar våra medarbetare genom att koppla kompetensutveckling till företagets mål. Vi arbetar för en god arbetsmiljö som möjliggör balans mellan arbete och fritid. Vi säkerställer att våra chefer har rätt kompetens och förutsättningar för sitt ledarskap. Mål Alla medarbetare har minst ett medarbetarsamtal per år. Innan utgången av 2019 ska vi uppnå prestationsindex 4 i vår medarbetarundersökning. Alla nyanställda genomgår från 2017 gemensam introduktionsutbildning. Alla chefer genomgår ledarutbildning och är införstådda med AB Stora Tunabyggens ledningsfilosofi. Vi arbetar förebyggande, gör tydliga rehabiliteringsinsatser och har konsekvent uppföljning. Sjukskrivningsnivån ska minska under perioden och ligga på <4,4% år 2021. Vi genomför hälsoundersökning vartannat år och medarbetarundersökning i treårscykler. 14 Tunabyggen Affärsplan 2017-2021
ÅRSPLAN Vår affärsplan omfattar fem år i taget. Mycket kan hända under en femårsperiod vilket självklart medför att vi varje år behöver utvärdera vårt arbete och justera planen utifrån omvärldshändelser. Här nedan följer i stora drag vår hantering under året. Januari-februari April Maj Oktober Oktober-november Årsbokslut föregående år Bokslutsrevision Bolagsstyrningsrapport Affärsplanen presenteras för alla medarbetare Utvärdering av gällande affärsplan Ledningens genomgång 1, uppföljning av årets uppdrag och mål Beslut investeringsplan styrelsen Ledningens genomgång 2, uppföljning av uppdrag och mål. Nya uppdrag utkristalliseras för kommande år. Uppföljande kvalitets- och miljörevision Förvaltningsrevision Tunabyggen Affärsplan 2017-2021 15
AB Stora Tunabyggen bygger, äger, förvaltar och hyr ut bostäder och lokaler i Borlänge. Tunabyggen, möjligheternas boende! GRAFISK PRODUKTION Atelier Konstig AB FOTO Tunabyggen, Borlänge Kommun TRYCK Strålins Grafiska AB Tryckt i 200 ex, februari 2017. AB Stora Tunabyggen Box 308 781 24 Borlänge www.tunabyggen.se BESÖK Utanforsgränd 2 TEL 0243-733 00 FAX 0243-733 70 E-POST info@tunabyggen.se BANKGIRO 465-2566 POSTGIRO 46 26 58-6 ORG NR 556084-0422 16 Tunabyggen Affärsplan 2017