2015-05-12 1 (12) Kommunstyrelsens styrnings- och ägarutskott Organisation för genomförande av exploatering i samband med att järnvägen förläggs i tunnel genom centrala Sundbyberg Beslutsunderlag Kommunstyreslens styrnings- och ägarutskotts protokoll den 13 april 2015 och den 4 maj 2015, finns i diariet Hans Petterssons Fastighetsråd AB:s PM till grund för Sundbybergs stads överväganden för organisation för genomförande av exploatering i samband med att järnvägen förläggs i tunnel genom centrala Sundbyberg Pwc:s rapport om skattemässiga aspekter av exploatering Stadsledningskontorets skrivelse den 11 maj 2015 Sammanfattning En utredning har genomförts av stadens organisation och struktur för projektet om järnväg i tunnel genom centrala Sundbyberg och utvecklingen av stadskärnan. Den grundläggande frågeställningen är om stadens genomförande av projektet ska ske direkt av staden eller via bolag inom koncernen Sundbybergs stadshus AB. Utredningen belyser frågeställningarna samt lämnar förslag inför stadens ställningstagande. Utredningens förslag innebär att Sundbybergs stadshus infrastruktur AB utvecklas mot ett exploateringsbolag och att bolagets uppdrag initialt utsträcks till att omfatta framtagande av detaljplaner fram till formella myndighetsbeslut enligt plan-och bygglagen. Därefter kan slutlig ställning tas till om bolaget ska utgöra stadens exploateringsbolag för nedgrävningen av järnvägen. Utredningens rekommendation behöver fastställas i ägardirektiv till koncernen Sundbybergs stadshus AB. Moderbolaget har en sammanhållande funktion för bolagen i koncernen Sundbybergs stadshus AB. Ägardirektiv till koncernen kanaliseras via moderbolaget till respektive dotterbolag. Kommunstyrelsen föreslås vidare få teckna avtal med koncernen Sundbybergs stadshus AB kring konkretiseringen av ägardirektivet. Behovet av att tillföra kapital till Sundbybergs stadshus infrastruktur AB, för genomförande av detaljplanearbetet, uppgår till ca 50 mnkr. Kapitaliseringen av bolaget bedöms kunna ske inom koncernen Sundbybergs stadshus AB. Kommunfullmäktige föreslås därför tillstyrka en sådan åtgärd. Sundbybergs stad, 172 92 Sundbyberg Besöksadress: Östra Madenvägen 4, Hallonbergen Telefon: 08-706 80 00 Organisationsnummer: 212000-0175 kommunstyrelsen@sundbyberg.se www.sundbyberg.se
2015-05-12 2 (12) Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar 1. Inriktningen för organisation vid genomförande av exploatering i samband med att järnvägen förläggs i tunnel genom centrala Sundbyberg är utredningens alternativ C. 2. Koncernen Sundbybergs stadshus AB får i uppdrag, i form av ägardirektiv för fastställande på bolagsstämmor, att ansvara för att ta fram underlag till ärenden och genomföra utredningar till grund för de myndighetsbeslut som staden har att fatta i planprocessen. 3. Kommunstyrelsen får teckna de avtal med koncernen Sundbybergs stadshus AB som behövs för konkretisering av ägardirektivet. 4. Staden tillstyrker att Sundbybergs stadshus AB tillskjuter upp till 50 mnkr i aktieägartillskott till Sundbybergs stadshus infrastruktur AB för genomförandet av ägardirektivet. Helén Eriksson-Elf Stadsdirektör
2015-05-12 3 (12) Utredning av stadens organisation för genomförande av järnväg i tunnel En utredning har genomförts av stadens nuvarande organisation och struktur för genomförandet av järnväg i tunnel genom centrala Sundbyberg och utvecklingen av stadskärnan. Anledningen till att en utredning genomförts är att arbetet nu går in i en ny fas som innebär att exploateringsfrågorna kommer att vara i fokus. I bilaga till detta ärende lämnas en kort tillbakablick från tecknandet av medfinansieringsavtalet till planprocessens inledning med dialoger. En extern utredare har anlitats, Hans Pettersson Fastighetsråd AB. Därutöver har PwC AB anlitats för belysning av de skattemässiga aspekterna av exploatering. Utredningens innehåll - rubriker Uppdraget Grundläggande struktur för organisation och styrning Förutsättningar/antaganden Skillnader i skattehänseende Moms Inkomstskatt Värdeminskningsavdrag Finansieringsfrågor Analys/rekommendation Avtal mellan staden och infrastruktur-/exploateringsbolag Uppdrag 1 Grundläggande frågan är huruvida stadens genomförande av planläggning, markförvärv, exploatering och avyttring av blivande byggrätter ska ske direkt av staden via berörda kommunala förvaltningar eller via bolag inom koncernen Sundbybergs stadshus AB, genom utökat uppdrag till dotterbolaget Sundbybergs stadshus infrastruktur AB. [ ] Utredningen ska belysa skillnader i huvudalternativen avseende bl.a. finansieringsfrågor, skatt (moms, inkomstskatt, lagfartskostnad etc). Stadsledningskontoret har givit undertecknad i uppdrag belysa frågeställningarna samt lämna förslag till organisationsform för genomförandet som underlag för stadens ställningstagande. Först bör framhållas att bolagsalternativet aldrig kan bli renodlat eftersom stadens myndighetsutövning avseende bland annat formella beslut i planprocessen etc. inte kan överlåtas till ett bolag. 1 PM till grund för Sundbybergs stads överväganden för organisation för genomförande av exploatering i samband med att järnvägen förläggs i tunnel genom centrala Sundbyberg. Hans Pettersson Fastighetråd AB (Nedan benämnt PM), sid 2
2015-05-12 4 (12) PM:et innehåller tre alternativ A, B och C. Organisationsalternativen som beskrivs i rapporten är Alternativ A Staden svarar för planläggning, genomförande och försäljning av byggrätter genom ordinarie förvaltningsorganisation. Alla exploateringskostnader avseende allmän platsmark svarar kommunen för. Dessa återfås genom gatukostnadsersättning/anläggningsbidrag eller läggs in i byggrätternas köpeskilling. Alternativ B Infrastrukturbolaget utvecklas till ett exploateringsbolag (utan byggnadsrörelse) med det kommunala uppdraget att medverka i planläggningen av centrala Sundbyberg (Översiktsplanen område 7) och efterföljande detaljplaner samt svara för plangenomförande genom att sälja mark med byggrätter och genomföra investeringar på allmän platsmark som överlåts till staden efter färdigställande. Bolaget är kontaktytan mot Trafikverket i medfinansieringsavtalet. Alternativ C Blandning av A och B. Bolaget förvärvar kvartersmark enligt nya detaljplaner. Staden förvärvar allmän platsmark och svarar för exploateringsinvesteringarna som återfås via gatukostnadsersättning/anläggningsbidrag. 2 Utredarens rekommendation alternativ C Av det bifogade PM:et framgår att utredaren rekommenderar alternativ C. Det vill säga att Sundbybergs stadshus infrastruktur AB utvecklas till ett exploateringsbolag och håller samman projektets totalekonomi. Staden som juridisk person förvärvar den allmänna platsmark som kommande detaljplan redovisar och genomför utbyggnaden av erforderliga gator, torg, parker samt ledningsutbyggnad. Exploateringsbolaget erlägger gatukostnads- och anläggningsersättningar. Frågan om utveckling av infrastrukturbolaget till ett exploateringsbolag bör slutligt avgöras så att bolaget kan börja verka när de kommande detaljplanerna trätt i kraft, vilket innebär att beslut behöver fattas senast under hösten 2016. Då kan värdet av blivande byggrätter närmare beräknas. Det får antas att byggrätternas sammanlagda värde täcker större delen av investeringarna eller till och med ger ett direkt överskott utöver de dynamiska effekter för Sundbyberg som en nedgrävd järnväg ger. Dock bör påpekas att de investeringar som samlas i exploateringsbolagets balansräkning över tid måste matchas av förväntningsvärden på byggbar mark. Detta för att undvika att nedskrivningsbehov uppstår. 3 2 PM, sid 3 3 PM, sid 9f
2015-05-12 5 (12) Pwc:s rapport Skattemässiga aspekter av exploatering Rapporten redogör för de skattemässiga aspekterna för alternativ A, B och C och bekräftar det som utredarens PM beskriver. Dialog kring utredningen och dess förslag Utredaren har presenterat sitt PM på kommunstyrelsens styrnings- och ägarutskotts sammanträde den 13 april 2015. En föredragning av ärendets utformning har också ägt rum vid utskottets sammanträde den 4 maj 2015. Därutöver har partierna i kommunstyrelsen haft möjlighet att bjuda in utredaren till sina partimöten för presentation av utredningen. Alternativ C från infrastrukturbolag till exploateringsbolag Utredaren anger följande om alternativ C väljs: Om bolagsvägen väljs enligt ovan så bör i första hand infrastrukturbolagets uppdrag initialt utsträckas till att omfatta finansiering och framtagande av detaljplaner fram till formella myndighetsbeslut enligt plan-och bygglagen. Uppdraget formaliseras i ett avtal med även en avsiktsförklaring att bolaget senare i dess utvecklade form ska inträda i stadens ställe i förhållande till Trafikverket vad gäller rätten att överta kvartersmarken. Samtidigt avtalas om att stadens mark i anslutning till blivande tunnelområde ska överföras till infrastrukturbolaget/- exploateringsbolaget. Den administrativa processen av ovanstående bör övervägas i särskild ordning. Förslagsvis fattas tidigt ett inriktningsbeslut om ett huvudscenario där genomförandet av medfinansieringsavtalet sker enligt alt. C och att infrastrukturbolaget ges i uppdrag att driva planprocessen fram till detaljplaner för antagande av staden. Beroende på detaljplanernas innehåll, fattas slutligt beslut om utveckling till exploateringsbolag hösten 2016. Skulle planernas innehåll peka mot att ett exploateringsbolag inte är motiverat eller att staden av andra skäl inte fullföljer bolagsalternativet måste infrastrukturbolaget garanteras ersättning för nedlagda kostnader. 4 Aktiviteter utifrån utredarens rekommendation Utredarens rekommendation innebär att ett antal aktiviteter måste genomföras. Uppdrag i form av ägardirektiv till koncernen Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB har som moderbolag en sammanhållande funktion för bolagen i koncernen Sundbybergs stadshus AB. Ägardirektiv till koncernen kanaliseras via moderbolaget till respektive dotterbolag. För att kunna genomföra det som ingår i alternativ C behöver koncernen få ett ägardirektiv med uppdrag att ansvara för att ta fram underlag till ärenden och genomföra utredningar till grund för de myndighetsbeslut som staden har att fatta i planprocessen. Ägardirektiv ska fastställas vid bolagsstämma. Avtal med avsiktsförklaring Utredarens rekommendation innebär således att infrastrukturbolaget fortsätter att 4 PM, sid 10
2015-05-12 6 (12) fungera som projektbolag, med fokus på arbetet med detaljplaneprocessen, intill dess ett slutligt beslut fattas hösten 2016 om att bolaget utvecklas till ett exploateringsbolag. Bolagets uppdrag formaliseras genom nämnda ägardirektiv. Därutöver behöver staden och koncernen ingå avtal som på en övergripande nivå närmare beskriver arbetsformerna för att säkerställa en optimal berednings- och beslutsprocess. Avtalet bör även innehålla en avsiktsförklaring om att infrastrukturbolaget ska utvecklas mot ett exploateringsbolag. Det är ändamålsenligt att kommunstyrelsen får kommunfullmäktiges uppdrag att teckna sådana avtal. Styrande dokument Ramen för det beskrivna arbetet utgörs bland annat av de styrande dokument som staden har fastställt och som även omfattar koncernen Sundbybergs stadshus AB. Det handlar bland annat om bolagsordningar, ägardirektiv till koncernen, stadens översiktsplan samt vision för stadskärnan. Kapitalisering av Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Behovet av att tillföra kapital till Sundbybergs stadshus infrastruktur AB, för genomförande av detaljplanearbetet, uppgår enligt preliminära beräkningar till ca 50 mnkr. Kapitaliseringen av bolaget bedöms kunna ske inom koncernen Sundbybergs stadshus AB och på det sätt som koncernen anser lämpligt. Kommunfullmäktige föreslås därför tillstyrka en sådan åtgärd. I den händelse av att fullmäktige vid sitt ställningstagande avstyrker att Sundbybergs stadshus infrastruktur AB utvecklas till ett exploateringsbolag måste staden reglera bolagets dittills nedlagda kostnader. Planprocessen i projektet ansvar och roller utifrån rekommendationen i utredningen Vid ett val av alternativ C enligt utredningens rekommendation kan ansvar och roller i arbetet behöva beskrivas. Nedanstående skiss visar att den organisation som fullmäktige beslutat har full rådighet över projektet och att den lokala politiska och därmed demokratiska förankringen av planprocessen från början till slut är säkrad. Kommunfullmäktige Kommunstyrelsen Sundbybergs stadshus AB Styrnings- och ägarutskottet Exploateringsutskottet Sundbybergs stadshus infrastruktur AB
2015-05-12 7 (12) Beredande och beslutande instanser I sammanhanget är det angeläget att också beskriva de olika beredande och beslutande instanserna i arbetet. Skissen i föregående avsnitt visar de instanser där förtroendevalda och styrelseledamöter kommer att fatta beslut. Kommunfullmäktige Kommunfullmäktige har fastställt den organisation som gäller i staden. Fullmäktige beslutar vidare om: ägardirektiv till koncernen Sundbybergs stadshus AB med dotterbolag styrande dokument såsom översiktsplan och vision för stadskärnan i staden vilka genom fastställande av bolagsstämma också gäller koncernen. Antagande av detaljplaner utifrån planmonopolet Kommunstyrelsen Kommunstyrelsen är beredande instans av alla ärenden inför att fullmäktige ska fatta beslut. Därutöver kan fullmäktige ge mandat till kommunstyrelsen att fatta vissa beslut. Sundbybergs stadshus AB Moderbolaget ska ansvara för styrning, kontroll och uppföljning av dotterbolagen enligt direktiv och riktlinjer som lämnas av kommunfullmäktige samt att verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas till vara. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Bolaget genomför de uppdrag som ges via ägardirektiv. Ärenden där fullmäktige är beslutande instans bereds således av bolaget och dess moderbolag varefter underlag överlämnas till kommunstyrelsen för vidare beredning inför beslut i fullmäktige. Kommunstyrelses utskott Styrnings- och ägarutskottet och exploateringsutskottet är dialogforum för projektet. Gemensamma arbetsformer i stadens förvaltningsorganisation och i bolagen Den beskriva berednings- och beslutsprocessen förutsätter en effektiv och synkroniserad organisation inom och mellan stadens förvaltningar och bolag. Detta gäller särskilt i ärenden som ska beslutas i kommunfullmäktige. Nedanstående skiss har sin utgångspunkt i att beskriva arbetsprocessen för de ärenden som ska beslutas av kommunfullmäktige.
2015-05-12 8 (12) Kommunfullmäktige/kommunstyrelsen Stadsdirektör Styrgrupp inför stadsdirektörens framskrivande av ärenden till kommunstyrelsen är stadsdirektör och verkställande direktör i Sundbybergs stadshus AB Ansvariga inför styrgruppen är stadens stadsbyggnads- och exploateringschef samt verkställande direktör i infrastrukturbolaget Projektgrupper och arbetsgrupper för genomförande av projektet projektledare Stadsdirektören Stadsdirektören ansvarar för att ärenden till kommunstyrelse och fullmäktige utarbetas. Styrgrupp För att säkerställa dialogen mellan bolagen och staden i ärenden som ska beslutas av kommunstyrelse och fullmäktige är det en fördel med en styrgrupp bestående av såväl stadsdirektör som VD för koncernen. Ansvariga inför styrgruppen Verkställande direktören i Sundbybergs stadshus infrastruktur AB och stadens stadsbyggnads- och exploateringschef ansvarar gemensamt för att arbetsprocessen säkerställer berednings- och beslutsprocesserna. Det handlar om underlag som ska behandlas av styrelserna och därefter av kommunstyrelse och fullmäktige. Projektgrupper och arbetsgrupper Projektledaren ansvarar för det operativa arbetet. Uppföljning Stadens uppföljning av projektet sker löpande i berörda forum inom stadens politiska organisation samt därutöver bland annat i delårsbokslut men också, om så är nödvändig, i särskilda ärenden.
2015-05-12 9 (12) Arbetet inför slutligt ställningstagande Ett inriktningsbeslut avseende alternativ C innebär vidare att ett arbete med revidering av bolagsordning och ägardirektiv för Sundbybergs stadshus infrastruktur måste påbörjas för att omvandla bolaget till ett exploateringsbolag. Arbetet med detta sker parallellt med framtagandet av detaljplanerna och målet är att bolaget, om kommunfullmäktige så beslutar, fullt ut ska vara verksamt i sin nya roll som exploateringsbolag när planerna träder i kraft 2017.
2015-05-12 10 (12) BILAGA Tillbakablick från medfinansieringsavtal till påbörjad planprocess Nedgrävningen av järnvägen genom centrala Sundbyberg Ett avtal är tecknat mellan Trafikverket och Sundbybergs stad som möjliggör en nedgrävning av järnvägen genom centrala Sundbyberg när Mälarbanan byggs ut till fyra spår. Det ger helt nya förutsättningar för centrala Sundbybergs utveckling. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB bildas 2011 Med syfte att verka för att åstadkomma en överdäckning av spårområdet vid utbyggnad av järnvägen genom centrala Sundbyberg och bidra till utvecklingen av Sundbybergs stads resecentrum bildades bolaget Sundbybergs stadshus infrastruktur AB 2011 som ett dotterbolag till Sundbyberg stadshus AB. Överenskommelse med Trafikverket Under 2012 träffades en överenskommelse mellan Trafikverket och bolaget om att gemensamt genomföra ett utredningsarbete i syfte att klargöra förutsättningarna och kostnaderna för Mälarbanans utbyggnad genom centrala Sundbyberg. Utredningsarbetet avslutades under första kvartalet 2013 och därefter vidtog förhandlingar mellan Trafikverket och Sundbyberg företrädda av bolaget kring ett medfinansieringsavtal. Avtal tecknades mellan parterna under första kvartalet 2013 men villkorat av regeringens godkännande som sedan erhölls till sommaren 2014. Kostnaden för järnvägssträckningen är beräknad till 9,7 mdkr. Sundbyberg stad avlastar Trafikverket 800 mkr genom att dels själva genomföra och bekosta åtgärder beräknade till 350 mkr, och dels genom att betala 450 mkr till Trafikverket under byggtiden. I överenskommelsen ingår att staden (eller av staden anvisat bolag) förvärvar den fastighet som skapas ovan tunneln. Sundbyberg vår stad i Stockholmsregionen Staden bildades som en naturlig följd av järnvägens utbyggnad från Stockholm i slutet av 1800-talet. Järnvägsstationen och den stadskärna som bildades runt den blev den naturliga utgångspunkten för stadens tillväxt. Som kommun är Sundbybergden till ytan minsta kommunen i landet, men är samtidigt den kommun som i dagsläget växer snabbast av alla. Det beror både på läget och på en målmedveten utbyggnad av bostäder och arbetsplatser. Befolkningen överstiger nu 42 000 och kan passera 50 000 redan om fem år. Staden har en unik stadskärna, goda allmänna kommunikationerna och låg biltäthet per hushåll. Genom att vara en viktig trafiknod nära Stockholms centrum är staden både ett resmål och en genomfart.
2015-05-12 11 (12) När järnvägen genom stadens centrum förläggs i tunnlar, försvinner helt järnvägen som barriär och i stället tillförs staden ca 35 000 kvadratmeter ny mark som tillsammans med övrig mark kan få en helt ny användning för framtiden. Målsättningen blir att göra Sundbyberg till Sveriges mest tillgängliga stadskärna och därmed också bidra till att sätta staden på kartan Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna På uppdrag av staden fick bolaget i uppdrag att genomföra en bred Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna med syfte att samla in åsikter, idéer och visioner som kan ligga till grund för kommande detaljplanearbete. Detaljplanearbetet har påbörjats I slutet av maj 2014 beslutade kommunfullmäktige att detaljplanearbete påbörjas för centrala Sundbyberg. Bolaget fick i uppdrag att fram till årsskiftet 2014/2015 bidra med utarbetande av projektplan och tidplaner samt uppbyggnad av projektorganisation och andra förberedelser inför kommande planarbete. Pågående dialog Ung C Sundbyberg Den största dialogaktviteten vi gör nu är Ung C Sundbyberg. Det är en idétävling för unga mellan 16-26 år och syftet är att väcka intresse och engagera unga att komma med nytänkande idéer och förslag till utformningen och utvecklingen av den framtida stadskärnan i Sundbyberg. Ung C Sundbyberg består av två deltävlingar, den första om Framtidens Sundbyberg; leva, bo och arbeta och den andra deltävlingen handlar om Framtidens kreativa och flexibla arbete. För att försöka nå ut till och engagera unga prövar vi en ny metod och genomför idétävlingen helt digitalt på en kampanjsida. (www.ung.csundbyberg.) Förstapris i idétävlingen är 25 000kr, andrapris 10 000kr och tredjepris 5000kr. Just nu pågår deltävling 1. Deltävling 2 startar den 13 maj och pågår till den 14 juni. Kopplat till idétävlingen genomförs tre ideathons. Ett ideathon är en slags kreativ workshop där deltagarna i grupper arbetar fram tävlingsbidrag till idétävlingarna. Det första ideathonet genomfördes i Marabouparken den 28 mars. Ideathon ska också arrangeras i Berlin den 16 maj och i London den 23 maj. De ska hållas i Berlin och London för att vi ska få en internationell vy på utmaningen Sundbyberg står inför. Övrig medborgardialog Utöver Ung C Sundbyberg planerar vi ytterligare några dialogaktiviteter under våren som vänder sig till alla intresserade. Projektet kommer finnas med på vårmarknaden
2015-05-12 12 (12) i Sundbyberg den 28 maj, med information om projektet och möjlighet att genom olika aktiviteter lämna synpunkter. Bland annat ska vi ha en teckningstävling för yngre barn. På stadens nationaldagsfirande kommer vi också finnas med och ha dialogaktiviteter. Den 21 maj ska ett informationsmöte hållas i Allaktivitetshuset där vi informerar intresserade om projektets status, vad som har hänt sedan Framtidsdialogen och hur den fortsatta processen ser ut. Under hösten/vintern kommer det finnas behov av ytterligare dialogaktiviteter i samband med programsamrådet. Exempel på kommande beslut Slutligt ställningstagande Kommunfullmäktige kommer behöva fatta slutligt beslut om vilken form Sundbybergs stadshus infrastruktur AB ska ha i det fortsatta arbetet. Vision för stadskärnan med sikte på 2030 Kommunfullmäktige gav kommunstyrelsen i uppdrag den 26 maj 2014 att aktualisera och utveckla stadens vision för stadskärnan med sikte på 2030. Kommunfullmäktige kommer således att fatta beslut om visionen. Detaljplaner Kommunfullmäktige kommer att fatta beslut om ett antal detaljplaner samt att få ta ställning till ett antal avtal, kopplade till detaljplanerna.