Policy och riktlinjer för uthyrning av ÖBOs lägenheter Det här gäller dig som vill hyra eller hyr lägenhet av ÖBO 1
Vi har rum för livets växlingar Ibland måste det gå snabbt. Ibland kan det få ta sin tid. Stort, litet eller mittemellan? Det kan också variera. Centralt eller inte? Samma sak där. Ibland vill du vara mitt i stadens puls, ibland föredrar du en lite lugnare miljö. Men vilken situation i livet du är befinner dig i, så är bostaden viktig. Du vill ju trivas, eller hur? ÖBO har bostäder över hela stan och en bra bit utanför också. Mitt i stadens puls, på landet, vid skog, nära vatten. Villor, radhus, höghus eller låghus i alla väderstreck och i goda boendemiljöer. Drygt 23 000 bostäder närmare bestämt. Vårt breda utbud ger stora valmöjligheter när du söker en ny bostad. Livet innehåller många skeenden, med nya behov och framtidsdrömmar. Vi har rum för livets alla växlingar. Men framförallt - vi har ett hem för dig. Välkommen att söka bostad hos ÖBO! 2
POLICY OCH RIKTLINJER FÖR UTHYRNING AV ÖBOS LÄGENHETER... 1 Det här gäller dig som vill hyra eller hyr lägenhet av ÖBO... 1 Vi har rum för livets växlingar... 2 1. Policy för uthyrningen... 5 2. RIKTLINJER OCH REGLER... 6 3. VÅRA GRUNDKRAV I KORTHET... 6 Grundkrav... 6 4. KÖPOÄNG... 7 4.1 Registrera dig och börja samla poäng... 7 4.2 Köpoäng för nya kunder... 7 Köpoäng nollställs vid tilldelning av lägenhet... 7 4.3 Köpoäng för dig som redan bor hos ÖBO... 8 4.4 Köpoäng vid avflytt När du flyttar från ÖBO nollställs dina köpoäng. Vill du samla nya poäng får du anmäla dig som ny kund.... 8 4.5 Utebliven köpoäng under spärrtid... 8 5. ATT SÖKA LÄGENHET... 9 5.1 Uthyrningsförfarande med köpoäng... 9 Marknadsplats Torget... 9 Korttidskontrakt... 9 5.2 Uthyrningsförfarande utan hänsyn till antalet köpoäng... 9 Marknadsplats Direkt... 9 5.3 Intresseanmälan... 9 5.4 Visning... 10 5.5 Tilldelning... 10 6. VÅRA GRUNDKRAV I DETALJ... 11 6.1 Du ska vara myndig och ha svenskt personnummer... 11 6.2 Du ska uppfylla ÖBOs krav på inkomst och uppfylla krav gällande skulder och betalningsanmärkningar... 11 6.3 Du som avtalsinnehavare ska ha behov av lägenheten, bo permanent och vara folkbokförd i lägenheten... 12 6.4 Du ska ha en gällande hemförsäkring... 12 6.5 Du ska ha skött din relation med ÖBO de senaste två åren... 12 6.6 Antal boende i lägenheten ska vara rimlig i förhållande till lägenhetens storlek... 12 6.7 Du ska kunna uppvisa goda referenser från tidigare boende... 12 7. SÄRSKILDA KRAV VID UTHYRNING... 13 7.1 Uthyrningsregel i utvecklingsområden... 13 7.2 Ungdomslägenheter för dig mellan 18-25 år... 13 3
7.3 ÖBO Senior och ÖBO Senior Plus... 13 7.4 Lägenheter på marknadsplats Direkt... 13 7.5 Särskilda regler för uthyrning av studentlägenheter... 13 8. HYRESAVTALET... 15 8.1 Om ni är två som ska stå på hyresavtalet... 15 8.2 Skrivas in på befintligt hyresavtal... 15 8.3 Överlåtelse av avtal... 15 9. FÖRTURER... 17 10. NÄR DU HAR ETT HYRESAVTAL... 18 10.1 Andrahandsuthyrning... 18 10.2 Byta lägenhet - Direktbyte... 19 11. UPPSÄGNING AV LÄGENHET... 20 12. BESIKTNINGAR... 21 12.1 Avflyttningsbesiktning... 21 12.2 Städbesiktning... 21 12.3 Omflyttningsbesiktning... 21 4
1. Policy för uthyrningen Hos ÖBO ska alla känna sig välkomna att hyra bostad. Uthyrningen ska präglas av transparens, tydlighet och alla människors lika värde. Ett av ÖBOs viktigaste uppdrag är att främja en god bostadsförsörjning i Örebro. Därför ska ett grundkrav i uthyrningen vara att den som vill hyra bostad ska ha ett direkt behov av lägenheten. Grunden i förmedlingen av lägenheterna är att den med längst kötid ska få erbjudande först. En begränsad andel av lägenheterna ska dock förmedlas utan hänsyn till kötid. Alla som är 16 år eller äldre är välkomna att registrera sig som kund och därmed börja samla köpoäng. Att utforma och pröva särskilda uthyrningsregler för att skapa möjlighet till att uppfylla bolagets bostadspolitiska uppdrag ska utgöra en del av uthyrningsverksamheten. Uthyrningen ska ske på ett sådant sätt att bolagets uppdrag, ekonomi och sociala ansvarstagande beaktas. Därför ska ett antal grundkrav om tex betalningsförmåga, referenser och avsikten med avtalet finnas. En helhetsbedömning av hur den sökande möter grundkraven ska göras. När synnerliga skäl föreligger, inom ramen för vårt allmännyttiga uppdrag, kan vi erbjuda förtur. Beslut om förtur ska tas i ÖBOs förtursgrupp, vid behov i samverkan med Örebro kommun. Policyn för uthyrning och väsentliga ändringar i riktlinjer och regler ska beslutas och följas upp i ÖBOs styrelse. Detaljerade riktlinjer och regler samt arbetssätt för uthyrning, som ligger i linje med de övergripande riktlinjerna, beslutas av ÖBOs ledningsgrupp och delges ÖBOs styrelse som information. Översyn av policy och riktlinjer för uthyrning av ÖBOs lägenheter och hur de tillämpas görs årligen som en del av företagets externa revision. 5
2. RIKTLINJER OCH REGLER I kommande kapitel, 3-12, beskrivs de riktlinjer och de regler som gäller för ÖBOs uthyrningsverksamhet. Dessa ligger i linje med den övergripande policyn för uthyrning av ÖBOs lägenheter. 3. VÅRA GRUNDKRAV I KORTHET All uthyrning av ÖBOs lägenheter och p-platser följer god sed på hyresmarknaden samt; Diskrimineringslagen (2008:567) (förbud att särbehandla pga. kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionshinder, sexuell läggning eller ålder) PUL Personuppgiftslagen (reglerar hur juridiska och fysiska personer får hantera personuppgifter och tar framförallt sikte på databehandling) ÖBOs riktlinjer för uthyrning Våra lägenheter förmedlas, i huvudsak, till den som har flest köpoäng. För att bli erbjuden ett hyresavtal ska du uppfylla våra grundkrav. För uthyrning av ÖBOs lokaler tillämpar vi särskilda regler. Parkeringsplats söker du genom parkeringstorget. http://www.obo.se/sv/bostader/sokregler-parkeringstorget/ För att få hyra lägenhet måste du uppfylla följande grundkrav. ÖBO gör alltid en helhetsbedömning av samtliga grundkrav. Vid behov av särskild prövning sker denna alltid i samråd av minst två handläggare. Grundkrav 1. Du ska vara myndig och ha svenskt personnummer 2. Du ska uppfylla ÖBOs krav på inkomst och krav gällande skulder och betalningsanmärkningar 3. Du som avtalsinnehavare ska ha behov av lägenheten, bo permanent och vara folkbokförd i lägenheten 4. Du ska ha en gällande hemförsäkring 5. Du ska ha skött din relation med ÖBO de senaste två åren 6. Antal boende i lägenheten ska vara rimlig i förhållande till lägenhetens storlek 7. Du ska kunna uppvisa goda referenser från tidigare boende 6
4. KÖPOÄNG 4.1 Registrera dig och börja samla poäng För att kunna söka lägenhet hos ÖBO måste du göra en kundanmälan för att registrera dig som bostadssökande i ÖBOs bostadskö. För att vara registrerad som bostadssökande måste du ha fyllt 16 år. Du måste ha ett svenskt personnummer för att kunna registrera dig i bostadskön via vår webbplats www.obo.se/hyrestorget När du gjort din kundanmälan på Hyrestorget får du ett användar-id kopplad till en personlig kod som du använder för att logga in. När du är inloggad kan du bland annat göra intresseanmälan på lägenheter och se vilka erbjudanden du får. ÖBO kommunicerar i huvudsak med alla bostadssökande via mail och telefon. Det åligger därför dig som sökande att upprätthålla korrekta kontaktuppgifter i din profil på Mina sidor. Du anmäler dig till ÖBOs bostadskö. Därefter kan du söka lägenheter på ÖBOs marknadsplatser. Har du ingen dator är du välkommen att ringa Kundcenter, 019-194200, eller besöka vår Uthyrning under ordinarie öppettider. 4.2 Köpoäng för nya kunder Du får en (1) poäng/dag från den dag du anmäler dig som bostadssökande och det finns inga andra sätt att skaffa sig fler poäng. Poängen är personliga och kan inte överlåtas eller läggas ihop med någon annans poäng för att få ett större saldo. Det finns två undantag för när köpoäng kan överlåtas: Vid dödsfall kan den avlidnes köpoäng överlåtas till make, maka, registrerad partner eller någon denne varit varaktigt sammanboende med, under äktenskapsliknande former. Köpoäng kan också överlåtas om make, maka, registrerad partner eller någon du varit varaktigt sammanboende med i tre år under äktenskapsliknande former. Kontroll sker i båda fallen mot folkbokföringen och kvarstående part måste ansöka om övertagande av köpoäng inom tre år från dödsfallet/flytt till Vård- och omsorgsboende. Intyg hämtar du via Skatteverket (personbevis) och lämnas till ÖBOs Uthyrning. Köpoäng nollställs vid tilldelning av lägenhet Dina köpoäng nollställs alltid när du tilldelats lägenhet. Det här gäller även vid Direktbyte (inte vid överlåtelse eftersom du då redan bor i bostaden). Köpoängen nollställs när du skrivit på ditt hyresavtal. Istället samlar du då poäng under din boendetid. 7
4.3 Köpoäng för dig som redan bor hos ÖBO Du som bor hos ÖBO får köpoäng efter boendetid. Vi räknar tiden i din nuvarande bostad samt tiden som överstiger tio år i din föregående förutsatt att du bott hos ÖBO utan avbrott. Dina poäng är personliga och kan inte läggas ihop med medsökande. Om ni söker bostad gemensamt söker ni på den av er som har längst kötid (flest poäng). Både den sökande och den medsökande förlorar sina köpoäng när man tackat ja till en bostad, eftersom båda har samma rätt till bostaden, oavsett vem som haft mest köpoäng. Detta under förutsättning att man sökt bostaden gemensamt. Har du barn mellan 18-25 år som bor kvar hemma och söker bostad hos ÖBO kan du överlåta upp till 20 procent av boendetiden i den nuvarande bostaden, dock max två år och vid första flytt från föräldrarna. För att få tillgodoräkna sig denna tid måste barnen visa upp ett intyg från Skatteverket på att de är folkbokförda hos föräldrarna. Du kan inte med dina poäng söka bostad åt dina barn, inte heller skriva in dina barn på ditt hyreskontrakt. Dina poäng är alltid personliga. 4.4 Köpoäng vid avflytt När du flyttar från ÖBO nollställs dina köpoäng. Vill du samla nya poäng får du anmäla dig som ny kund. 4.5 Utebliven köpoäng under spärrtid Om du av någon anledning blivit spärrad från att söka lägenhet, samlar du inga nya köpoäng under denna spärrtiden. 8
5. ATT SÖKA LÄGENHET Alla ÖBOs lägenheter hyrs ut via vår hemsida www.obo.se. ÖBO erbjuder fyra olika boendekategorier; lägenhet, studentlägenhet, seniorbostad och ÖBO Senior Plus. 5.1 Uthyrningsförfarande med köpoäng Marknadsplats Torget och Seniortorget Lägenheterna publiceras i 8 dagar på vår hemsida. ÖBOs lägenheter som publiceras på Marknadsplats Torget eller Seniortorget erbjuds alltid till den med flest köpoäng av de som gjort intresseanmälan. Korttidskontrakt Här kan du som är i akut behov av ett boende söka en bostad för en kortare period. Du behåller dina poäng för att sedan kunna söka annan permanent bostad. Du behåller även dina köpoäng vid uppsägning. 5.2 Uthyrningsförfarande utan hänsyn till antalet köpoäng Marknadsplats Direkt På dessa lägenheter gör du en intresseanmälan och lägenheterna erbjuds enligt först-tillkvarn-principen. Här är inte köpoängen avgörande. Det är ofta snabb inflyttning på de lägenheter som hyrs ut på Direkt. Det är därför viktigt att du, redan innan du anmäler dig på dessa lägenheter, har tagit beslut om du klarar av eventuella dubbla hyror som den snabba inflyttningen kan innebära. 5.3 Intresseanmälan Du kan som sökande ha max 4 pågående intresseanmälningar. (Torget och Direkt). Du kan göra intresseanmälningar på båda platserna, dock alltid högst fyra samtidigt. Om du vill anmäla dig på ytterligare en lägenhet, måste du ta bort en intresseanmälan. Om du får ett erbjudande måste du, innan svarstiden gått ut, svara JA eller NEJ på Mina sidor, via e- post eller per telefon. Låter du bli att svara på ett erbjudande räknas ditt svar som EJ SVAR och efter tre Ej SVAR spärras du i tre månader från att göra ytterligare intresseanmälningar. På Hyrestorget under Sök ledigt redovisas, i realtid, hur många som har sökt de olika lägenheterna samt hur många köpoäng den person har som är på plats 10, så att du som sökande ska få en uppfattning om din möjlighet att hyra den aktuella lägenheten. Observera att antalet köpoäng som krävs för att bli en av de 10 som får lägenhetserbjudande förändras om fler med högre antal köpoäng anmäler sig innan svarsdatumet gått ut. 9
5.4 Visning Om du är en av de som får ett erbjudande får du information om att gå på visning av lägenheten. Lägenheten visas av ÖBO. Hyresgästen måste vara behjälplig med att visa lägenheten. Tid för visning skickas ut i samband med erbjudande. Du går själv in på Mina sidor och anmäler dig för att gå på visning. Du måste tacka JA eller NEJ på erbjudandet på Mina sidor, innan sista svarsdagen. Svarar du inte alls räknas ditt svar som EJ SVAR och svarar du inte på tre erbjudanden spärras du från att göra ytterligare intresseanmälningar under 3 månader. 5.5 Tilldelning Den person med flest köpoäng (undantag Marknadsplats Direkt) och som uppfyller ÖBOs grundkrav, eller eventuella särskilda krav, tilldelas lägenheten. Har du blivit erbjuden lägenheten måste du inom två arbetsdagar inkomma med intyg som styrker att du uppfyller ÖBOs krav. Om det finns synnerliga skäl kan den sökande, efter överenskommelse med ÖBO, ger mer tid. Kan du inte styrka detta vid överenskommen tid erbjuds lägenheten till nästa person i turordningen. 10
6. VÅRA GRUNDKRAV I DETALJ 6.1 Du ska vara myndig och ha svenskt personnummer För att söka lägenhet och skriva avtal måste du ha fyllt 18 år och ha ett svenskt personnummer. 6.2 Du ska uppfylla ÖBOs krav på inkomst och uppfylla krav gällande skulder och betalningsanmärkningar Du ska skriftligen inkomma med intyg om att din inkomst är tillräcklig för att betala hyran. Bedömningsgrunden för tillräcklig inkomst är Skatteverkets föreskrifter gällande inkomst. (SKVFS 2005:27) 6.2.1 Godkända inkomster och bidrag Nedanstående inkomster är godkända för att skriva hyresavtal med ÖBO. Dessa ska skriftligen styrkas och vi kan komma att begära in intyg och underlag, deklaration, lönespecifikationer och/eller utbetalningsavier retroaktivt. Med inkomst menar vi genom; Tillsvidareanställning Annan typ av anställning - Visstidsanställning/timanställning/vikariat/tillfälligt arbete/provanställning/projektanställning Företagarinkomst Inkomst av kapital Pension Av myndighet beviljad ersättning eller bidrag Försörjningsstöd eller etableringsersättning - Styrkt av Örebro kommun Ungdomar mellan 18-25 år kan godkännas utan att helt uppfylla inkomstkravet med kompletterande borgen. 6.2.2 Krav gällande skulder och betalningsanmärkningar ÖBO tar kreditupplysning på alla som blir aktuella för ett hyresavtal på lägenhet. Du får inte ha någon oreglerad skuld till ÖBO eller annan hyresvärd. Du får heller inte ha någon annan oreglerad skuld från de senaste 12 månaderna. Om du har reglerat en skuld nyligen, ska kvitto på inbetalning visas upp innan du tecknar avtal. Du får som mest ha tre betalningsanmärkningar de senaste 12 månaderna för att vara aktuell för avtalstecknande. Om du som bostadssökande har skulder och/eller betalningsanmärkningar äldre än 12 månader sker en individuell prövning. Vid denna prövning beaktas särskilt antalet betalningsanmärkningar, ålder på dessa, storlek på skulden samt om skulden är betald. Har du påbörjat en avbetalningsplan (skuldsanering) och bor hos oss, har du bara möjlighet att hyra en lägenhet med lägre hyresnivå. 11
6.3 Du som avtalsinnehavare ska ha behov av lägenheten, bo permanent och vara folkbokförd i lägenheten ÖBO gör alltid en prövning av vilket behov av lägenheten som finns. Den som står på hyresavtalet ska bo och vara folkbokförd i lägenheten. Lägenheten ska användas för permanentboende. Med permanentboende avser där du har den huvudsakliga dygnsvilan, minst 4 dygn per vecka. Kravet på folkbokföring kan prövas i enskilda fall. Avsikten med och utgångspunkten i behovsprövningen är att ge företräde till sökande som behöver en permanent bostad/hem. Denna avvägning stöds i hyreslagstiftningen/rättspraxis där en av grunderna i besittningsskyddet för en bostad är att hyresgästen ska ha ett skyddsvärt behov av lägenheten. 6.4 Du ska ha en gällande hemförsäkring Från och med avtalsdatum ska du ha en gällande hemförsäkring. Du som bor hos ÖBO kan välja att teckna en förmånlig hemförsäkring hos Länsförsäkringar Bergslagen. 6.5 Du ska ha skött din relation med ÖBO de senaste två åren Om du har misskött din relation med ÖBO under de två senaste åren nekas du att skriva avtal. Vid misskött relation spärras du dessutom från att göra intresseanmälningar på ÖBOs lägenheter under minst tre månader. Med misskött relation räknas till exempel: olovlig andrahandsuthyrning allvarliga störningar mot andra hyresgäster vanvård i lägenhet/vållande av brand hot eller våld mot ÖBOs personal verkställd avhysning övergiven lägenhet falska intyg eller felaktiga uppgifter 6.6 Antal boende i lägenheten ska vara rimlig i förhållande till lägenhetens storlek För att förhindra osunda boendeförhållanden, både för den som bor trångt, men även för kringboende som påverkas, finns begränsningar för hur många personer som får bo i en och samma bostad. Riktmärket vid bedömning är att som mest två personer delar sovrum (undantaget barn under 2 år), kök och vardagsrum ej inräknat. Bedömningen av hur många som får bo i lägenheten är ingen fast regel. Undantag bedöms från fall till fall. 6.7 Du ska kunna uppvisa goda referenser från tidigare boende När du är aktuell för att skriva avtal ska du vid anmodan inkomma med goda referenser från tidigare boende. Är du redan hyresgäst hos ÖBO gör vi intern kontroll av hyresinbetalningar och skötsel. 12
Om det är första boendet och referenser inte kan uppvisas görs bedömningen utifrån övriga grundkrav. 7. SÄRSKILDA KRAV VID UTHYRNING 7.1 Uthyrningsregel i utvecklingsområden Örebro är en starkt socioekonomiskt segregerad stad. För att påverka boendesegregationen i staden finns en särskild uthyrningsregel för att få hyra bostad i några av stadens socioekonomiskt svagare stadsdelar. Regeln innebär att bostadssökande med inkomst från arbete prioriteras vid uthyrningen av lägenheter. För dig som bostadssökande innebär det att du, utöver grundkraven, ska kunna intyga att du har en inkomst från förvärvsarbete, alternativt studiemedel från CSN. Ålderspensionärer är undantagna regeln. Mer om dessa regler samt vilka stadsdelar som omfattas finns i separat dokument. 7.2 Ungdomslägenheter för dig mellan 18-25 år För att underlätta ungdomars etablering på bostadsmarknaden finns ett antal ungdomslägenheter i ÖBOs bostadsbestånd, som enbart erbjuds sökanden till och med det år du fyller 25 år. Lediga ungdomslägenheter finns tillgängliga på våra vanliga marknadsplatser, men har en symbol som visar att den enbart hyrs ut till sökanden till och med det år du fyller 25 år. Mer om ungdomslägenheter finns i separat dokument. 7.3 ÖBO Senior och ÖBO Senior Plus För att erbjudas en lägenhet inom ÖBO senior, måste du ha fyllt 55 år för att bo i konceptet ÖBO Senior och 70 år för att bo i konceptet ÖBO Senior Plus. Lediga lägenheter finns tillgängliga på marknadsplats Seniortorget och på marknadsplats Torget, men har då en symbol som visar att den enbart hyrs ut till sökanden över 55 år respektive 70 år. 7.4 Lägenheter på marknadsplats Direkt Efterfrågan på bostadsmarknaden har de senaste åren blivit allt högre och många har svårt att hitta en bostad. För att underlätta för dem som har svårt att få en bostad hyrs ett antal lägenheter ut genom Marknadsplats Direkt där Först till kvarn-principen gäller. För att kunna söka dessa lägenheter ska man ha varit skriven minst två år i Örebro samt ha maximalt 1500 köpoäng (4 år). De lägenheter som ÖBO avsätter för detta ska ha varit ute en omgång på vanliga Hyrestorget först men inte blivit uthyrda. Antalet lägenheter som omfattas av detta är ca 150 st per år. Av de första 25 personer som anmäler sitt intresse för lägenheten slumpas 10 personer som får ett erbjudande. 7.5 Särskilda regler för uthyrning av studentlägenheter För våra studentlägenheter gäller särskilda regler, vilka följer nedan; Du måste vara registrerad i vår studentkö och göra ansökan med de köpoäng du har därifrån. 13
Du måste vara antagen eller inskriven vid Örebro Universitet och läsa minst 15 poäng. Intyg som styrker att du studerar eller kommer att studera vid Örebro universitet finns att hämta på www.studera.nu eller www.oru.se. Vi ber dig ha alla intyg förberedda för att handläggningstiden ska bli så kort som möjligt. En studentbostad är möjlig att säga upp med två månaders uppsägningstid räknat från närmast efterföljande tisdag. (Undantaget tisdagar i samband med helg). Möjliga uppsägningsdatum visas i kalendern när du skriver under e- uppsägningen. Om du flyttar till en annan studentbostad är uppsägningstiden en månad. Observera att du inte kan säga upp ditt avtal online om du flyttar inom ÖBO. Då måste din uppsägning ske skriftligen i samband med undertecknandet av den nya bostaden. Vissa av våra studentlägenheter har 10-månaders hyra. För att få betalningsfritt för perioden 15/6-14/8, måste kontraktet börja gälla under april månad eller tidigare. Tänk på att du som bor i en lägenhet med 10-månadershyra inte kan avsluta ditt avtal med en hyresfri period. Tänker du bo kvar i lägenheten under sommaren ska lägenheten sägas upp till 1/9. Du betalar då hyra för halva juni och halva augusti. Sägs lägenheten upp till ett datum som infaller under den hyresfria perioden utgår full hyra. ÖBOs personal erbjuder inte visning av studentlägenheterna i samband med uthyrningen 14
8. HYRESAVTALET Från det att ÖBO har kontaktat dig via telefon eller mejl om att du tilldelats lägenheten, har du två arbetsdagar på dig att skriva under hyresavtalet. Det är ditt ansvar att vara tillgänglig när du tackat ja till en lägenhet. Undantag gäller endast om du i förväg meddelat ÖBOs Uthyrning att det inte är möjligt på grund av speciella omständigheter. ÖBO har rätt att erbjuda lägenheten till nästa i kön om du inte skrivit under hyresavtal inom överenskommen tid. Efter att du skrivit under ditt avtal Har du skrivit på avtalet och ångrar dig gäller ordinarie uppsägningsregler. Dina köpoäng nollställs i samband med att du tecknat avtalet. I samband med avtalstecknandet får du som ny hyresgäst information om vad som gäller innan och under boendetiden. 8.1 Om ni är två som ska stå på hyresavtalet Om både du och din partner vill stå på avtalet måste du registrera din partner som medsökande innan intresseanmälan. Detta är speciellt viktigt i de fall då er sammanräknade inkomst krävs för att få ett hyresavtal. Registrera din partner som medsökande eller dig som medsökande till din partner i samband med att ni aktiverar er i ÖBOs bostadskö eller ange detta i efterhand på Mina sidor. För att kunna stå som medsökande ska du vara make/maka/registrerad partner eller ska leva sammanboende under äktenskapsliknande former. I samband med avtalstecknandet så nollställs köpoängen för de som står på avtalet. 8.2 Skrivas in på befintligt hyresavtal För att en person ska kunna skrivas in på ett befintligt hyresavtal ska något av följande gälla: att personen är make/maka eller registrerad partner att personerna varit sammanboende enligt folkbokföringsregistret i minst tre (3) år och lever under äktenskapsliknande förhållanden Den tillkommande personen ska uppfylla ÖBOs grundkrav. Poängen för den person som läggs till i ett befintligt avtal nollställs, och boendetid börjar istället räknas från samma dag som avtalet tecknas. 8.3 Överlåtelse av avtal För att överlåta ditt hyresavtal måste du ha ett godtagbart skäl. Vill du göra en överlåtelse kontaktar du vår Uthyrning. Du ska kunna styrka godtagbara skäl. För att överlåtelse av hyresavtal ska godkännas måste den som övertar avtalet uppfylla ÖBOs grundkrav. 15
Godtagbara skäl till överlåtelse av hyresavtal är: Separation en part på avtalet Den som vill överta hyresavtalet ska ha varit folkbokförd på samma adress i minst tre år, och levt under äktenskapsliknande förhållanden och haft gemensamt hushåll. Har ni gemensamma barn eller ingått äktenskap/registrerat partnerskap gäller inte treårsregeln. Kontroll sker mot folkbokföringen. Insamlad köpoäng nollställs för den som tar över hyresavtalet. Hyresgästen som övertar hyresavtalet ska uppfylla ÖBOs grundkrav. Separation två parter på avtalet Om två parter står på avtalet kan den ena välja att säga upp avtalet. Han/hon har tre månaders uppsägningstid gentemot den andra parten. Den kvarboende parten måste kontakta ÖBO om han/hon vill bo kvar i lägenheten. I samband med separationen görs en bedömning om den part som ska bo kvar uppfyller ÖBOs grundkrav. Dödsfall Vid dödsfall där den bortgångne står ensam på hyresavtalet kan den kvarboende överta hyresavtalet om den kvarstående varit folkbokförd på samma adress i minst tre år, och levt under äktenskapsliknande förhållanden och haft gemensamt hushåll. Make/maka eller registrerad partner kan alltid överta avtalet förutsatt att ÖBOs grundkrav uppfylls. Poängen för kvarboende person som läggs till i ett befintligt avtal nollställs, och boendetid börjar istället räknas från samma dag som avtalet tecknas. Viktigt om överlåtelse av hyresavtal För att överlåtelsen ska godkännas ska du som överlåter kontraktet inte längre använda lägenheten. Du kan därför inte överlåta kontraktet och samtidigt bo kvar i lägenheten. En inneboende har inte rätt att ta över hyresavtalet. En vän klassas aldrig som närstående. Kontroller mot folkbokföringsregistret kan komma att tas efter att bytet skett. 16
9. FÖRTURER En begränsad del av våra lägenheter tilldelas genom förtur till personer med synnerliga skäl, särskilda behov och som inte har lämplig lägenhet alternativt inte har någon möjlighet att ordna bostad på egen hand. En grundförutsättning är att du som sökande uppfyller de övriga kriterier som finns i ÖBOs uthyrningsregler. ÖBO gör alltid en bedömning och en prioritering av inkomna ansökningar. Både i beslut och i tilldelningen av specifik lägenhet tas alltid hänsyn till tillgången på lägenheter och rådande marknadssituation. ÖBOs möjlighet att erbjuda förtur varierar därför över tid. Inom varje förtursgrupp finns inget kösystem. Den ansökan som bedöms som mest angelägen har företräde. Vår ambition att handlägga och tilldela lägenheterna skyndsamt men förtur till bostad är ingen akut lösning. Det tar ofta ett par månader eller längre innan inflyttning kan ske. Kommunala kontrakt: I dialog med Örebro kommun tilldelas ett antal lägenheter till Lokalförsörjningsavdelningen för att tillgodose kommunens prioriterade kundgrupper. Medicinsk förtur Medicinsk förtur kan ges då den sökande har en begränsad rörlighet och permanent fysisk funktionsnedsättning som ställer speciella krav på bostaden och därmed akut behov av bostadsbyte. För att få medicinsk förtur krävs alltid läkarintyg eller likvärdigt intyg som underlag till beslutet. Vid behov av bostadsanpassning krävs intyg för godkännande av lägenhet från arbetsterapeut. En grundförutsättning för medicinsk förtur är att du har varit folkbokförd och boende i Örebro kommun de senaste två åren. Social förtur Kan ges vid separationer och skilsmässor (måste styrkas) där familjen har gemensamma minderåriga barn, det vill säga barn under tolv år. I första hand prioriteras ärenden där konflikt, våld och hotbild kan styrkas med intyg från familjerätt, socialtjänst, kvinnohus eller myndighet. En grundförutsättning för social förtur är att du har varit folkbokförd och boende i Örebro kommun de senaste två åren. Näringslivsförtur För att möjliggöra flytt till Örebro på grund av arbete och för att förbättra möjligheterna till företagen i Örebro att rekrytera, finns möjlighet att ansöka om näringslivsförtur. En förutsättning är att du som bostadssökande bor längre bort än pendlingsavstånd, minst 100 km eller två timmar enkel väg från Örebro. Kravet är en nyanställning och stadigvarande 100 % tillsvidareanställning hos en arbetsgivare i Örebro. Behovet ska vara varaktigt och avse ett permanentboende. I första hand prioriteras anställningar på företag som har stor inverkan och betydelse för Örebros utveckling. 17
Ansökan För att komma ifråga till en förtursplats måste du fylla i och skicka in en ansökan tillsammans med de intyg som krävs för att styrka angivna förhållanden. När förtursgruppen fattat ett beslut får du ett skriftligt besked skickat till dig inom tio dagar. Beslutet fattas utifrån de riktlinjer som finns. Ytterligare information finns att hämta på http://obo.se/sv/bostader/fortur/ 10. NÄR DU HAR ETT HYRESAVTAL 10.1 Andrahandsuthyrning ÖBO tillämpar hyresnämndens principer för andrahandsuthyrning. För att hyra ut sin lägenhet i andrahand krävs att man har beaktansvärt skäl: Tillfälligt arbete/studier på annan ort eller i annat land. Arbetsgivarintyg eller studieintyg erfordras. Särskilda familjeförhållanden. Ett skäl till detta kan vara när en hyresgäst vill provbo i ett par-förhållande. För att beviljas detta får man inte ha bott tillsammans tidigare. Om du ska provbo i en lägenhet ska du styrka din ansökan med en kopia på den blivande sambons hyresavtal/köpekontrakt. Längre utlandsvistelse (max ett år). Kopia på biljett erfordras. Ålder eller sjukdom. En hyresgäst kan ha beaktansvärda skäl om han eller hon läggs in på sjukhus eller annat tillfälligt boende på grund av ålder eller sjukdom. Läkarintyg erfordras. Andra beaktansvärda skäl. Det ska vara särskilda situationer där hyresgästen har påtagliga skäl att inte använda lägenheten, men samtidigt skäl att behålla anknytningen till den. Ett exempel kan vara vård av anhörig i dennes hem. Andrahandshyresgästen måste uppfylla våra grundkrav. Skriftligt godkännande krävs från ÖBO för att få hyra ut lägenheten i andrahand. Ansökan om andrahandsuthyrning görs på särskild blankett som finns att hämta på www.obo.se eller i vår Uthyrning. Ansökan beviljas normalt sex månader upp till max ett år. Därefter kan man ansöka om förlängning. Påkommen olovlig andrahandsuthyrning kan leda till vräkning/avhysning och kan klassas som en misskött relation med ÖBO vilket leder till att du inte har möjlighet att få en lägenhet hos oss under en period. Regelbundna kontroller görs i ÖBOs bestånd. 18
Förstahandshyresgästen ansvarar alltid för att hyror betalas in i tid och att störningar inte sker. Första- och andrahandshyresgästen bör upprätta ett hyresavtal sinsemellan. Läs mer på www.hyresgastforeningen.se. Som andrahandshyresgäst kan du aldrig överta hyresavtalet. 10.2 Byta lägenhet - Direktbyte Har du ett hyresavtal med ÖBO kan du byta din hyresrätt mot: Annan hyresrätt Villa (kopia av köpekontrakt ska lämnas till ÖBO) Bostadsrätt (kopia av köpekontrakt ska lämnas till ÖBO) Förutsättningen för Direktbyte är att du avstår från din nuvarande hyresrätt i syfte att skaffa en annan bostad och att båda parter avser att permanent bosätta sig i respektive bytesobjekt. Om det inte finns något godtagbart skäl till direktbytet kan ÖBO neka det. Båda parterna måste vara godkända. På Mina sidor, under Direktbytet, kan du hitta annonser eller lägga ut en egen annons om du bor hos ÖBO. http://obo.se/sv/bostader/direktbyte---information/ När du hittat någon du vill byta bostad med fyller ni i en blankett för Direktbyte som finns att hämta på vår hemsida eller i vår Uthyrning. Blanketten måste vara undertecknad av båda parter och vara oss tillhanda minst två månader före det månadsskifte då bytet planeras äga rum. Den du byter med ska uppfylla ÖBOs grundkrav. De köpoäng du har i vår kö nollställs när du byter lägenhet via Direktbytet. Lägenheterna besiktas och eventuella skador betalas eller åtgärdas innan bytet kan ske. I den nya lägenheten kan du inte göra anspråk på reparationer, tapetbyten, målning m.m. men självklart åtgärdar vi direkta fel. Om ett byte genomförs på oriktiga uppgifter kan hyresrätten förverkas, dvs det är grund för uppsägning av de kontrakt som är tecknade med ÖBO. Avtalen måste vara påskrivna innan tidpunkten för bytet. Observera att garage och parkeringsplatser inte ingår i ett direktbyte, enbart bostaden! Studentbostäder kan endast bytas med en annan studentbostad mot uppvisande av studieintyg. Du kan läsa mer om byte i Jordabalken 12 kap 35 och på Hyresgästföreningens hemsida. 19
11. UPPSÄGNING AV LÄGENHET Uppsägningstiden är tre månader (gäller alltid hel kalendermånad). Flyttar man inom ÖBO, eller till ett seniorboende förmedlat av Örebro kommun är uppsägningstiden två månader. Vid dödsfall är uppsägningstiden en månad (kan bara sägas upp av dödsbodelägare och intyg från Skatteverket/begravningsbyrån ska uppvisas). Sker uppsägningen senare än tre månader efter dödsfallet, är uppsägningstiden tre månader. Uppsägningen ska vara ÖBO tillhanda senast den sista dagen i månaden för att räknas som uppsagd aktuell månad. Undantag görs endast då den sista infaller en helgdag. I dessa fall räknas uppsägningar som inkommer per post eller mejl följande vardag före kl. 12.00. Uppsägningar efter kl. 12.00 efterföljande vardag räknas inte. Uppsägning sker genom besök hos ÖBOs Uthyrning (ta med ID-kort) eller skriftligen på gällande hyresavtal, genom den uppsägningsblankett som finns på vår hemsida eller via mejl obo@obo.se. Uppsägningen måste innehålla namn, adress, produktnummer, personnummer och underskrift/namnteckning. Om den avflyttande samt den inflyttande hyresgästen kommer överens om att den inflyttande hyresgästen ska ta över lägenheten minst en månad (månadsskifte) tidigare kan en överenskommelse göras med ÖBO om att skriva om hyresavtalet till annat datum. In- och avflyttande hyresgäst måste tillsammans besöka ÖBOs Uthyrning och då vi löser den avflyttande hyresgästen från hyresavtalet och skriver nytt hyresavtal med inflyttande hyresgäst. Detta är en överenskommelse mellan in- och avflyttande och kan göras under förutsättning att ÖBO godkänner detta. Om den avflyttande samt den inflyttande hyresgästen kommer överens om inflyttningsdatum som inträffar på annan tid än månadsskifte, ombesörjer inte ÖBO städbesiktning utan detta sker mellan av- och inflyttande hyresgäst. Ev. brister i städning löses mellan den in- och avflyttande hyresgästen, utan ÖBOs medverkan. Vid inflyttningsöverenskommelse mellan hyresgäster lämnar utflyttande en (1) nyckel till inflyttande hyresgäst. Övriga nycklar lämnas till Bovärden för avstämning mot nyckelkvittensen. Dessa nycklar kvitteras ut av inflyttande hyresgäst. Om det finns två parter på avtalet och den ena säger upp avtalet, sägs hela avtalet upp. Om den andra parten vill behålla avtalet måste denne omgående kontakta ÖBO och göra anspråk på lägenheten. Den kvarboende parten måste uppfylla ÖBOs grundkrav. Vid uppsägning bokas två besiktningstider; avflyttningsbesiktning i närtid samt en städbesiktning så nära avflyttningsdagen som möjligt. 20
12. BESIKTNINGAR 12.1 Avflyttningsbesiktning Besiktningen bokas så snart som möjligt efter det att ÖBO tagit emot en uppsägning. Normalt genomförs avflyttningsbesiktningen en till två veckor efter uppsägningen. En Bovärd bedömer då normalt och onormalt slitage. Onormalt slitage ska åtgärdas inom uppsägningstiden. Om inte debiteras avflyttande hyresgäst vid utflytt. 12.2 Städbesiktning Städbesiktningen bokas när ÖBO tagit emot uppsägningen. Besiktningen genomförs nära inpå eller på avflyttningsdagen då flyttstädningen är genomförd. En Bovärd besiktar flyttstädningen så att lägenheten är i godkänt skick vid återlämnandet. Blir inte städningen godkänd och det finns tid kan avflyttande hyresgäst ges möjlighet att städa om. Måste en städfirma tillkallas debiteras kostnaden avflyttande hyresgäst. Lägenheten ska vara godkänd och klar senast kl. 12.00 första vardagen efter avtalets slutdatum. Nycklarna lämnas till Bovärden vid godkänd städbesiktning. 12.3 Omflyttningsbesiktning Om den avflyttande hyresgästen ska flytta inom ÖBOs bestånd, bokas omgående en omflyttningsbesiktning. En omflyttningsbesiktning är detsamma som en avflyttningsbesiktning men ev. kostnader för onormalt slitage ska regleras inom sju kalenderdagar för att den avflyttande hyresgästen ska få skriva på det nya hyresavtalet. Version Datum Kommentar A 2016-06-01 Förslag 21