ETT NYHETSBREV FRÅN MANNHEIMER SWARTLING MED INRIKTNING PÅ FASTIGHETER & ENTREPRENAD MARS 2008 Från ax till limpa Jan Kansmark om kärnfrågan i infrastrukturprojekt sid. 6 Samverkan vid exploatering - en rättvis fördelning av framgång sid. 4 Vem får rabatten på byggmaterialet? sid. 5
Nyhetsbrev februari 2008 Fasta affärer med relativa fastighetsvärden» Allting är relativt, så även marknadsvärdet på fastigheter. I en osäker marknad kan detta skapa möjligheter, och ibland behov av nya affärsmodeller. Från den anglosaxiska världen kan man se hur samverkan i fastighetsägande utanför börsen, property joint ventures, är fortsatt populärt. Det gäller både förvaltningsfastigheter och exempel på liknande affärsmodeller. I ett osäkert marknadsläge kan metoder för relativ prissättning vara ett nödvändigt inslag. Istället för vanliga köp med en bestämd tilläggsköpeskillingar, optioner etc. Eller så använder parterna fastigheterna som valuta och gör bytesaffärar och sammanslagningar istället fasta affärer i en osäker marknad. Även juridiken är relativ, kanske inte i teorin men i praktiken. En bra advokat ser längre än juridiken, men ofta är det nog ännu mer värdefullt om advokaten först och främst ser och hanterar juridiken på rätt sätt, inte som någon yttre makt, utan som en del av affärsmiljön, där advokaterna kan vara kartläsare och söka bästa vägen framåt. Fasta affärer görs bäst på trygg juridisk grund, det kan vi vara helt säkra på, särskilt i en osäker marknad. Advokat Jesper Prytz, partner ANSVARIG UTGIVARE Advokat Jesper Prytz REDAKTION Jur.kand. Girion Blomdahl, gib@msa.se Jur.kand. Lars Gahnström, lag@msa.se Jur.kand. Nina Allard, nad@msa.se Jur.kand. Anders Ingvarsson, ain@msa.se FOTO Fotograferna Rosengren Getty Images Roger Tillberg Mats Högberg KONTAKTPERSONER Advokat Klas Wennström, Stockholm 08-505 764 15, kwe@msa.se Advokat Jesper Prytz, Göteborg 031-355 16 72, jpr@msa.se Advokat Johan Granehult, Malmö 040-698 58 22, jgr@msa.se Nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. Nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. Vem skall betala fastighetsskatten? Nytt ställningstagande från Skatteverket Sedan den 1 januari 2008 skall kommunal fastighetsavgift och statlig fastighetsskatt för hela kalenderåret betalas av den som äger en fastighet vid årets ingång. Eftersom lagändringen kan antas medföra att en köpare och en säljare kommer överens i köpeavtalet om att köparen, utöver köpeskillingen, skall ersätta säljaren för den del av fastighetsavgiften respektive fastighetsskatten som belöper på tid efter äganderättsövergången, har Skatteverket gett ut ett ställningstagande om huruvida säljaren skall kapitalvinstbeskattas för sådan ersättning. Skatteverkets uppfattning är att en överenskommelse mellan en köpare och en säljare avseende fördelning av fastighetsavgift respektive fastighetsskatt får anses utgöra fördelning av en driftskostnad för fastigheten, vilken kan bäras gemensamt av parterna. Ersättningen skall därmed inte ingå i kapitalvinstberäkningen för fastigheten. Avser försäljningen en näringsfastighet utgör ersättningen till säljaren skattepliktig intäkt i dennes näringsverksamhet. Om fastigheten utgör en näringsfastighet hos köparen, utgör ersättningen för avgiften/skatten en motsvarande avdragsgill kostnad för köparen. Skatteverkets ställningstagande heter 2008-01-28 hemsida. JOHANNA BERGQVIST 08-505 763 70 E-post: jbt@msa.se Fastighetsskatt får fördelas på samma sätt som driftskostnader.
Vanligt med alltför långtgående bestämmelser i exploateringsavtal Exploateringsavtal mellan kommuner och enskilda exploateringsbolag utgör många gånger ett effektivt instrument för plangenomförande. De juridiska reglerna för avtalens innehåll är dock ålderdomliga och delvis oklara. Många kommuner har även en ansträngd ekonomi med begränsade möjligheter att bekosta följdinvesteringar service som blir nödvändiga i samband med byggprojekt. Enligt en ny rapport 1 från Thomas Kalbro och Peter Smith vid Kungliga Tekniska Högskolan, har detta lett till att exploateringsavtalen tillämpas på ett mycket varierande sätt i kommunerna och att kommunerna inte sällan försöker ålägga byggherrar ekonomiska lagstiftningens utmarker eller ännu längre bort! Vid utformning av detaljplaner gäller främst Planoch bygglagens regler. En kommun har ingen rätt att uppställa avtalsvillkor som går utöver vad som medges i lag. Ett välkänt problem med exploateringsavtal är dock att förhandlingen av avtalen sker mot bakgrund detaljplaner fördröjs eller i värsta fall inte antas om byggherren inte vill gå med på kommunens krav. Enligt Kalbros och Smiths rapport, som bygger på en analys av 129 undersökta exploateringsavtal från år 2000 och framåt (i princip uteslutande avseende exploatering för bostäder), innehåller så många som 30 % av de undersökta avtalen villkor som saknar lagstöd och 20 % villkor som saknar lagstöd och som dessutom medför större ekonomiska konsekvenser för byggherren. Vanligast i den sistnämnda kategorin underhållskostnader av så kallade x-områden (det vill Andra exempel på otillåtna villkor är villkor som innebär reglering av upplåtelseformen för bostäder, till exempel krav på visst antal hyresrätter, samt krav på förhandlingsplanering där detaljplanens byggrätter beror på byggherrens ekonomiska bidrag till anledning att se över och förtydliga den nu gällande lagstiftningen så att avtalsinnehållet blir rimligt, transparent och förutsägbart. 1 Exploateringsavtal Lagstöd, tillämpning och förslag till nya principer, 2008. NINA ALLARD 031-355 1643 E-post: nad@msa.se Lagstiftningen rörande exploateringsavtal behöver ses över.
Nyhetsbrev februari 2008 Samverkan vid exploatering en rättvis fördelning av framgång Äger ditt bolag ett markområde utan attraktiv byggrätt men med potential att utvecklas till ett område med t.ex. kontor och/eller bostäder? Har du utvecklingsplaner men saknar mark att exploatera? För företag som saknar kapacitet eller kompetens att ensamma driva exploateringsprojekt kan ett exploateringssamarbete vara ett attraktivt alternativ. Ett välarbetat samverkansavtal är nödvändigt för en god affärsrelation. Att tillsammans med andra berörda markägare/ exploatörer gemensamt agera i en detaljplaneprocess kan skapa möjligheter som kan vara svåra att uppnå ensam, vad gäller bättre eller större byggrätter. Ett samarbete är också oftast utvecklande för samarbetsparterna, som utbyter erfarenheter och kompetens under processens gång. Fördelarna med samverkan mellan markägare och exploatörer har till och med uppmärksammats av lagstiftaren, som har skapat ett regelsystem just för exploateringssamverkan. Lagstiftarens samverkansmodell, som syftar till att uppnå rättvisa mellan exploatörerna, ger till och med möjlighet att under vissa förutsättningar tvångsvis lösa in mark från fastighetsägare som inte deltar i exploateringen. Rättvisa är ett ledord även i den samverkansmodell om i landet. Som exempel kan nämnas den så kallade Älvstranden-modellen, som har använts vid Göteborg. Älvstranden-modellen går i korthet ut på att ett antal kommersiella parter (såväl berörd(a) fastighetsägare som exploatörer som initialt inte äger någon mark) går ihop och gemensamt arbetar med detaljplan och gestaltningsprogram etc. i samråd med kommunen. Exploatörerna har att förhålla sig till ett bestämt
område som skall bli föremål för exploatering, men det är inte förrän detaljplanen har slutligt antagits som parterna, genom ett samrådsförfarande, bestämmer vilka delområden som respektive exploatör skall förvärva och exploatera. Samtliga exploatörer har därför incitament att i planarbetet verka för att så bra byggrätt som möjligt tillerkänns exploateringsområdet i sin helhet istället för att bara se till den mark exploatören själv har för avsikt att exploatera. Till skillnad från ett annat vanligt upplägg, där priset per kvadratmeter byggrätt är bestämt från början, är det i Älvstranden-modellen istället totalpriset för marken som bestäms i förväg. En större byggrätt än förväntat leder alltså inte till ett högre totalpris utan till ett lägre kvadratmeterpris och en belöning för samtliga exploatörer i samarbetet. Modellen syftar således till att fastighetsägare och övriga exploatörer delar både risk och vinst. En annan ledstjärna i Älvstranden-modellen är att exploatörernas samverkan pågår ända till dess att byggnationen enligt detaljplan och exploateringsavtal är färdigställd. För att tillförsäkra att ingen exploatör förlorar intresse efter slutförd byggnation, är en ambition att varje exploatör vid markfördelningen tilldelas mark som omfattas av såväl den tidiga som den sena byggnationen inom området. Vidare leds frågor. Vem får rabatten på byggmaterialet? En privatperson har handlat upp en entreprenör för att genomföra ombyggnadsarbeten på sin villa. En överens- ske på löpande räkning och privat- räkningar avseende entreprenörens kostnader för material. Men vem skall gottskrivas eventuella rabatter överenskomna entreprenörarvodet. Detta innebär att om entreprenören vid inköp av t.ex. kakelplattor har erhållit en rabatt om 10 % (kassarabatt/ mängdrabatt) så skall denna rabatt och därmed också komma konsumenten till godo. Rabatter som var och en kan erhålla vid inköp av byggmaterial till ett byggprojekt skall således tillfalla konsumenten. Detsamma gäller rabatter som byggföretagen (såsom storkund) har hos vissa leverantörer under förutsättning att rabatten faller ut löpande vid varje inköpstillfälle. Däremot har konsumententen inte rätt till rabatter som utgår först vid slutet av Avslutningsvis vill vi understryka vikten av att parterna noga överväger vilka frågor, till exempel uppdelning av kompetens och uppgifter samt riktlinjer för beslutsfattande, som behöver regleras i ett samarbetsavtal. Då lagstiftningen inom området är outvecklad är ett välarbetat samarbetsavtal en nödvändig grund för en långlivad och god affärsrelation. CLAS NYBERG 031-355 1695 E-post: cny@msa.se HILLEVI BÖRJESSON 031-355 1627 E-post: hib@msa.se som entreprenören fått vid inköp av materialet? Inledningsvis bör framhållas att svaret på frågan givetvis är beroende av hur själva avtalet är formulerat. Om exempelvis själva byggnadsarbetena är avtalade med en kostnad per timme men material och hjälpmedel skall debiteras med redovisade självkostnader (löpande räkning) med påslag för entreprenörarvode, gäller dock följande. Vid avtal om inköp av byggmaterial på löpande räkning skall entreprenören naturligtvis redovisa sina verkliga och let. Byggföretagets förtjänst på det inköpta materialet skall anses ligga i det året och som är beroende av byggföretagets samlade inköpskvantitet (så kallade årsomsättningsrabatter). Skälet för detta är givetvis att konsumenten endast i undantagsfall har möjlighet att påverka denna form av rabatt. Möjlig- träffa särskild överenskommelse med entreprenören om att även årsomsättningsrabatter skall komma konsumenten till godo. OLA IHSE 08-505 761 61 E-post: oli@msa.se
Nyhetsbrev februari 2008» Jan Kansmark har varit verksam som jurist i mer än 25 år och är ofta konsulterad i stora entreprenad- och infrastrukturprojekt och samarbetsprojekt både i Sverige och utomlands. Jan är vidare ordförande i Mannheimer Swartlings branschgrupp Infrastruktur. Vi har träffat Jan och bett honom berätta lite mer om sig själv och sitt arbete. JAN KANSMARK Advokat med samarbete som specialitet Jan, du har stor erfarenhet av att vara juridiskt ombud i entreprenadoch infrastrukturprojekt. Berätta lite mer om din bakgrund och hur det kommer sig att detta blev din inriktning. Jag har sedan de första åren som anställd hos dåvarande Mannheimer Zetterlöf (sedermera Mannheimer Swartling) egentligen arbetat relativt brett med många typer av affärsjuridiska frågor och tvister och gör så alltjämt. Då jag under 1989 arbetade en period på en amerikansk advokatbyrå med bland annat infrastrukturprojekt, blev jag vid återkomsten till Sverige tidigt involverad i Öresundsbroprojektet. Byrån företrädde då svenska staten och hade i uppdrag att utreda frågan hur detta projekt på bästa sätt skulle kunna struktureras. När det hade bestämts vilken struktur projektet skulle ha, blev min roll att sätta denna upphandlingen av projektet. Mitt engagemang i Öresundsbroprojektet varade ända fram till mitten av 1990-talet. På grund av den erfarenhet projekt, både större och mindre, och oftast på beställarsidan. Jag har varit involverad i projekten rörande Arlandabanan, Citytunneln, tunneln genom Hallandsåsen och Botniabanan för att nämna några. Jag har också biträtt bland annat Näringsdepartementet med att utreda förutsättningarna för PPP-projekt (Public Private Partnership se mer om detta i artikeln nedan) i Sverige. Trots att några av de största projekten jag deltagit i har handlat om infrastruktur, anser jag själv att min specialitet är att lämna juridiska råd vid mer betydande samarbeten mellan olika parter, där det handlar om att på bästa sätt jämka samman olika intressen i en hållbar och väl Offentlig Privat Samverkan ett nytt sätt att genomföra infrastruktur i Sverige? Regeringen uttryckte i budgetpropositionen för 2007 intresse av att upphandla och så kallad offentlig privat samverkan (OPS) eller Public Private Partnerships (PPP) som det också kallas. I juni 2007 överlämnade Vägverket, Banverket och VTI en rapport med förslag till utformning av en svensk modell för OPS samt en lista över lämpliga projekt. I ett OPS-projekt får en privat part ansvaret för konstruktion, byggande, drift och infrastrukturprojekt under en längre tid utifrån beställarens krav. Vid avtalstidens slut överlämnas projektet till beställaren. Den privata parten bildar ett särskilt bolag för projektets genomförande. Projektbolaget är beställarens avtalspart och träffar i sin tur avtal om konstruktion, byggande, drift och underhåll med olika entreprenörer. Projektbolaget tar typiskt sett en större andel av riskerna och dess rättigheter och skyldigheter är mer omfattande än i traditionella entreprenader. Bolaget tar ett totalansvar för konstruktion, byggande, drift och underhåll och måste anlägga ett livscykelperspektiv vilket antas leda till ökad effektivitet. nansiering och kreditrisken bedöms utifrån projektets framtida intjäningsförmåga.
fungerande struktur samt att uppnå en rimlig ansvarsoch riskfördelning. Kan du berätta lite mer om de projekt som du varit involverad i utomlands? Jag har varit involverad i ett ertal projekt utomlands, bland annat i Mellanöstern, Indien och Sydamerika. För närvarande är jag involverad i två stora PPP-projekt i Jordanien. Det ena projektet avser en avloppsreningsanläggning och är en investering på SEK 1,5 miljarder. Det andra projektet avser en vattenledning från en akvifär på gränsen mellan Saudiarabien och Jordanien till Jordaniens huvudstad Amman. Investeringen i vattenledningen uppgår till SEK 7 miljarder. I bägge projekten har jag företrätt det jordanska vattenministeriet. Det har varit mycket spännande och intressanta projekt som inneburit stora utmaningar. Du har arbetat som bolagsjurist i inledningen av din karriär, vidare har du under en period varit ED (motsvarigheten till VD) för hela Mannheimer Swartling. Hur har detta varit till nytta för dig i ditt arbete som verksam advokat? Arbetet som bolagsjurist hos Sydkraft gav mig insikt i de krav och förväntningar som våra klienter ställer på oss som advokatbyrå. Att arbeta som ED innebar för mig ökad förståelse för vår verksamhet i ett större perspektiv och därigenom ökad förståelse för de möjligheter som en så stor organisation som Mannheimer Swartling erbjuder. I ett projekt gäller det att tillföra och samordna byråns specialiserade resurser för att tillgodose våra klienters behov på bästa sätt. Det handlar om teamwork, man klarar inte uppgiften själv. Vilken nytta har man av att kontakta ett juridiskt ombud tidigt i ett projekt? Det är viktigt att ha förståelse för att de olika momenten i ett projekt hänger samman och att det bästa för helheten är att redan tidigt låta någon ha ett övergripande ansvar för de juridiska frågorna. De olika momenten påverkar varandra. Exempelvis kan utformningen av en ansökan om miljötillstånd tidigt i processen i ett senare skede komma att påverka upphandlingen av projektet. Jag brukar kort och gott säga att man för bästa resultat bör engagera en byrå som med olika specialistkompetenser tar hand om juridiken från ax till limpa. I ett projekt gäller det att tillföra och samordna byråns specialiserade resurser för att tillgodose våra klienters behov på bästa sätt. JAN KANSMARK Erfarenhet Tingstjänstgöring 1981-1983 Bolagsjurist Sydkraft 1983-1985 Mannheimer Swartling Biträdande jurist 1985-1991 Mannheimer Swartling Delägare 1991- Kompetensområden Entreprenader och projekt Industriella samarbeten Fastighetsrätt Energi Branschkunskap Infrastruktur Energi LARS GAHNSTRÖM 031-355 1717 E-post: lag@msa.se Nödvändiga intäkter och kan tillskapas t.ex. genom att användarna betalar för sitt användande eller att beställaren betalar en avgift per användare eller en avgift för att infrastrukturen hålls tillgänglig enligt avtalade krav. Konkreta beslut om OPS-projekt inom infrastruktursektorn eller inom andra sektorer ser i dagsläget ut att dröja. I våra grannländer är läget dock ett annat. Där har ett antal OPS-projekt upphandlats och genomförts de senaste åren. I Danmark beräknas t.ex. den totala investeringsvolymen för OPS-projekt under 2008 uppgå till SEK 4,5 miljarder. MALIN HÅKANSSON 040-698 58 43 E-post: hak@msa.se
Osäkert besittningsskydd Högsta domstolen har prövat vilket besittningsskydd en hyresgäst har till sin lokal när hyresgästens verksamhet i lokalen såsom till exempel samarbetsavtal och hyresavtal. Fallet rörde ett förhållande mellan en bensinkedja (fastighetsägare) och en bensinåterförsäljare. Högsta domstolen har med minsta möjliga röstövervikt kommit fram till att hyresgästen inte har något besittningsskydd trots att det domstolen har i sin bedömning gjort ett slags allmän intresseavvägning och hänvisat till vissa andra regler om ersättningsskyldighet vid olika avtalsslags upphörande. I denna avvägning vägdes också in att hyresgästen fått viss ersättning en ersättning som dock kan antas vara lägre än den som skulle ha fallit ut enligt hyreslagens regler om indirekt besittningsskydd. Rättsfallet öppnar upp för en stor osäkerhet kring vad som gäller avseende besittningsskydd och ersättningsstorlek då hyresgästens affärsrelation med hyresvärden regleras av Skatteverket om moms i uppförandeskede Skatteverket har i ett nytt ställningstagande accepterat avdragsrätt för moms på kostnader som uppkommit vid en tidpunkt innan en fastighet blivit registrerad för frivillig skattskyldighet i uppförandeskede. Tidigare var Skatteverket av uppfattningen att avdragsrätt inte kunde medges för ingående moms på kostnader som uppkommit innan registreringsansökan inkommit till Skatteverket. Avdragsrätten för sådan moms gick därmed förlorad för alltid om den skattskyldige ansökte om frivillig skattskyldighet i uppförandeskede efter att till exempel en entreprenad påbörjats. Skatteverket har nu ändrat sin inställning och antagit en syn som är mer förenlig med EG-rätten. Ställningstagandet innebär att den som har en pågående entreprenad kan registrera sig i uppförandeskede utan att riskera förlorad avdragsrätt (om övriga förutsättningar för sådan registrering är uppfyllda). Detta innebär i sin tur att de nya reglerna om löpande momsdebitering under byggtiden som trädde i kraft vid årsskiftet, inte behöver bli lika likviditetspåfrestande i de fall man bygger lokaler som skall hyras ut till momspliktiga hyresgäster. Skatteverkets ställningstagande heter 2007- Skatteverkets hemsida. Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med fattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Byrån omsätter cirka en miljard kronor och har cirka 580 anställda. För beställning av Fasta Affärer vänligen kontakta nad@msa.se www.mannheimerswartling.se STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ HELSINGBORG NEW YORK FRANKFURT BERLIN S:T PETERSBURG MOSKVA BRYSSEL SHANGHAI HONGKONG