5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Gurkmejan 17, Skolvägen 27, Enebyberg, Danderyds kommun Lagfaren ägare Kristian Hansen Maria Hansen Uppdragsgivare Kristian Hansen Närvarande vid besiktningen Kristian Hansen Maria Hansen Per Lundman, kort del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Torsdag 2014-05-15 / 2014-0095 Väderlek Växlande ca 13 C Byggnaden 1¾-plans villa med källare uppförd 1920. Tillbyggnader från 1946, 1978 och 2008. Övriga byggnader Förråd, vedskjul Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Lera, morän (bedömt) Grundsulor, krypgrund, betongplatta Betong, Leca Trä Trä Puts Betongpannor Vattenburen. Bergvärme Självdrag, mekanisk frånluft
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Planritningar tillhandahölls. - All el är omdragen år 2008. - Inga problem föreligger med elsystemet. - Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Avloppsservis (avloppsledning från byggnad till förbindelsepunkt i gata) är utbytt år 2006. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Bergvärme installerades år 2007. - Det finns elgolvvärme i klinkerlagda delar av källare, i entré och wc-rum i bottenvåningen samt i duschrum på våning 1 tr i äldre byggnadsdel. - Det finns vattenburen golvvärme i vardagsrum i bottenvåningen samt i övervåningens tillbyggnad från år 2008. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Radonsug finns installerad. - Korttidsmätning av radon utfördes år 2005. Radonvärden = 50 respektive 100 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2005-03-16. - Rökgångar är provtryckta utan anmärkning ca år 2008. - Dränering och fuktisolering av äldre byggnadsdelens grundmurar förnyades år 2006. - Fasaden på äldre byggnadsdelar är renoverad i samband med tillbyggnadens uppförande år 2008. - Yttertaket på äldre byggnadsdel är enligt tidigare ägare omlagt år 1982. - Förbättrad ventilation och antimögelbehandling av yttertaksinbrädning på vind i äldre byggnadsdel utfördes år 2004.
7 OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Marken lutar delvis något mot byggnaden vilket kan medföra ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Det är viktigt att hålla rent i dagvattenbrunn utanför källarentré. Hussockel m m - Sockeln är putsad. - Det noterades några mindre putssprickor vilket är normalt. - En något större putsspricka noterades vid källartrappa. - På grund av altandäck är delar av sockeln ej besiktningsbar. - Betongtrappa till källare saknar skyddande tak vilket innebär risk för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar. - Krypgrundsventiler ligger i marknivå. Ventilernas underkant bör ligga något ovan marknivå. Fasad - Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats. - Fasaden är enligt uppgift renoverad respektive ny från tillbyggnadsåret 2008. - Enligt uppgift finns det luftspalt i väggkonstruktionen. - Någon liten spricka noterades i anslutning till fönsterdörrparti i vardagsrum. - Inga speciella noteringar i övrigt. Fönster - Fönster har stickprovkontrollerats. - Fönster är kopplade tvåglas. - Fönster är delvis i behov av skrapning, kittning och målning. - Några fönsterbleck saknar gaveluppvik.
8 Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt. - Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas till 40 50 år. - Yttertak på äldre byggnadsdelar är enligt tidigare ägare omlagt år 1982. Tak på tillbyggnadsdelar från år 2008 är från tillbyggnadsåret. - På grund av mycket brant taklutning har besiktning endast utförts i anslutning till takstege och nock vid skorsten. - Det noterades glipor mellan nockpannor och översta raden takpannor vid skorsten. Lokalt noterades röta i läkt. Åtgärdsbehov. - Liten spricka i en takpanna i anslutning till ränndal. - Det noterades en del mossa och trädavfall på takfall mot öster. - Det finns inte taksteg eller motsvarande till rökrör från kamin i tillbyggnadsdel från år 2008. Förråd - Förrådet har ej besiktigats. Vedskjul - Vedskjul har ej besiktigats.
9 INVÄNDIGT Krypgrund - Tillbyggnad från år 2008 är till största del grundlagd med utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt, mögel- och rötskador). Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare. Marken är täckt av plast vilket är korrekt. Förhållandet upplevdes som relativt torrt i utrymmet. Det finns en del kalk-/saltutfällning på krypgrundsgrundmurar.
10 Källare Allmänt - Äldre byggnadsdelar är uppförda under en tidsperiod när det normalt saknas eller är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet är i gillestuga påbyggd med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Tillbyggd källarentré är grundlagd med betongplatta på mark. Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan (golv och anslutande väggar) skall fr o m SBN 80, dvs med bygglov inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull) i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs kapillärt genom betongen. För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett kapillärbrytande material av t ex singel runt och under betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer läggs dessutom värmeisolering under betongplattan. - Dränering och fuktisolering av grundmurr i äldre byggnadsdelar är enligt uppgift förnyad år 2006. Grundmurar i tillbyggnadsdelar från år 2008 är dränerade och fuktisolerade år 2008. - Grundmurar är i gillestuga och i källarentré påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys.
11 Källarentré - Klinker på golv med elgolvvärme. Korridor - Klinker på golv med elgolvvärme. Förråd - Radonsug och ventilationsfläkt är placerad i utrymmet. - Mindre färg-/putssläpp noterades. - Inga speciella noteringar i övrigt. Svale - Klinker på golv med elgolvvärme. - Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i utrymmet. - Inga speciella noteringar i övrigt. Pannrum / tvättstuga - Betonggolv och målade väggar. - Golvbrunnen är av gjutjärn. På grund av frysskåpets placering har besiktning av golvbrunnen ej kunnat utföras. - Bergvärmepump är enligt uppgift installerad år 2007. - Tvättmaskin är enligt uppgift från år 1997. - Torktumlare bedöms vara tillverkad år 2009. - Det noterades eternitplattor i tak. Eternit innehåller asbest. Gästrum - Klinker på golv med elgolvvärme. - Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i utrymmet. - Det noterades eternitplattor i tak. Eternit innehåller asbest.
12 Utrymme under matplats - Utrymmet har endast besiktigats via lucka i vägg. - Golvvärmefördelare är placerad i utrymmet. - Spånskivor på golv och väggskivor kan skadas vid eventuell fuktpåverkan. Det finns ingen slitsbotten och tätskikt m m för golvvärmefördelare. - På synliga delar noterades inget avvikande. Badrum - Utrymmet är enligt tidigare ägare renoverat år 1999. - Klinker på golv och mosaikplattor på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Golvlutningen mot golvbrunnen under det inbyggda badkaret är ej helt fullgod. Liten lågpunkt noterades framför badkaret. - Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av utförandet och ej rengjord golvbrunn har förekomst av golvbrunnsmanschett ej kunna fastställas. Gillestuga Bottenvåning Entré - Klinker på golv med elgolvvärme. Hall Wc-rum - Utrymmet är enligt tidigare ägare renoverat år 2000. - Klinker på golv och panel eller målade väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
13 Kök - Köket är enligt uppgift renoverat / inrett år 2008. - Det finns ingen droppskyddsbricka under kylskåp. - Inga speciella noteringar i övrigt. Matplats - Vattenburen golvvärme i matplats. Vardagsrum - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Allrum Våning 1 tr Hall 1 Duschrum 1 - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2005. - Sjöstensplattor på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. - Klämringen är ej korrekt monterad i golvbrunnen och golvbrunnsmanschetten är delvis synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning och innebär en ökad risk för uppkomst av fuktskada. - Det finns rörgenomföringar i golv vilket ej är lämpligt. - Duschstång sitter löst. - Det finns en avloppsavluftning med typ Durgoventil i utrymmet.
14 Sovrum 1 Hall 2 - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Sovrum 2 - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Balkong Walk in closet - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Duschrum 2 - Utrymmet är enligt uppgift inrett av hantverkare år 2008. - Keramiska plattor på golv och keramiska plattor på väggar. Vattenburen golvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring och bedömt golvbrunnsmanschett i golvbrunnen vilket är korrekt. - Det noterades silicon ovan klämringen i golvbrunnen vilket ej är lämpligt. - Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod i duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt plant. - I samband med duschning kan vatten enligt uppgift ibland tränga fram vid dörröppning. Kontroll har enligt uppgift utförts av hantverkare och rörmokare men orsaken har ej kunnat fastställas. - Orsak till vad som nämns i föregående stycke bedöms kunna vara att tätskikt i golv under golvplattor lutar från duschplatsen.
15 Sovrum 3 Sovrum 4 Förrådsloft - Det finns ett förrådsloft som nås via lucka på vägg i sovrum 2. Utrymmet har endast besiktigats från trappstege. - Ångspärr utefter takfallet bör kompletteras / tätas. - Inga speciella noteringar i övrigt. Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån och delvis torv samt tilläggsisolerat med mineralull eller mineralullsmattor. - Det noterades delvis relativt kraftiga kondenssvärtningar på yttertaksinbrädningen. Missfärgningar är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Efter utförda förbättringar av ventilationen samt antimögelbehandling av yttertakskonstruktionen år 2004 har enligt uppgift inga förändringar noterats. Övrigt - Det noterades en del lutningar i golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre byggnader.
16 RISKANALYS - Invändigt påbyggda grundmurar i källare är riskkonstruktioner för mikrobiella skador (mögel, röta etc) när organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma rådande förhållanden är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Påbyggd golvkonstruktion i gillestuga i källare är riskkonstruktion för uppkomst av fuktrelaterade skador om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionen inspekterbar. - Se under krypgrund ovan. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2014-05-16 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson