Välkommen till deklarationsträff i samarbete med
Om Bjurfors Vägen till en lyckad bostadsaffär Bjurfors etablerades år 1965 och är idag ett av Sveriges största och äldsta privatägda fastighetsmäklarföretag. Med cirka 370 medarbetare finns vi inte bara i Stockholm, Göteborg, Öresundsregionen och Uppsala. Vi har även strategiskt placerade kontor i flera av landets stora och medelstora städer samt i attraktiva semesterområden. Bjurfors är ett av landets marknadsledande mäklarföretag på bostäder och erbjuder även tjänster inom förmedling av kommersiella fastigheter och ombildningar till bostadsrätter. I Göteborgsregionen är Bjurfors det största mäklarföretaget. Vi förmedlar cirka 3000 bostäder varje år. Vi är specialister som såväl förenklar som skapar trygghet i bostadsaffären för alla parter. Vår framgång vilar på en konsekvent genomförd arbetsmetod som kombineras med ett starkt engagemang och en känsla för detaljer. Bjurforsmetodens sju steg säkrar kvaliteten i säljprocessen och är ett fungerande verktyg för våra drygthundra medarbetare på våra tolv lokala mäklarkontor. bjurforsmetoden attraherar inte bara kunder utan även ett antal av regionens skickligaste mäklare. Förutom en omfattande marknadsföring, backas mäklarna även upp av en drivande och effektiv kundvårdsavdelning. Där skapar medarbetarna de bästa förutsättningarna för varje enskild affär. Resultatet för dig är en trygg och professionell bostadsaffär. bjurfors affärsidé: Att vara marknadsledande på bostadsaffärer i Sveriges storstäder samt där storstadsborna förlägger sin fritid. bjurfors sverige: Cirka 55 kontor i Sverige Över 100.000 spekulanter på visningar/år Förmedlar årligen cirka 8.000 fastigheter och bostadsrätter i Sverige på den privata och kommersiella marknaden Bjurfors erbjuder även förmedling av kommersiella fastigheter samt ombildningar till bostadsrätter.
du får en matkasse (värd 589 kr) när du värderar din bostad! boka en kostnadsfri värdering på bjurfors.se Sälj din bostad till Titti och Björn. De är några av Bjurfors 38 000 köpklara spekulanter i Göteborgsområdet just nu. erbjudandet är giltigt t o m 31 maj 2015. (gäller för dig som inte tagit del av bjurfors värderingserbjudanden under de senaste sex månaderna. befintliga kunder hos linas matkasse får ett avdrag på 299 kr på nästkommande faktura). dina uppgifter lagras för framtida information.
Vi hjälper dig hitta ditt drömboende Att hitta det rätta boendet är inte det enklaste, det är mycket som skall stämma. Kanske växer familjen, ni behöver fler sovrum eller känner för att flytta en bit utanför stan? Eller är det livet i city som lockar med puls och närhet till restauranger, affärer och barer? att hitta rätt. Med hjälp av vår söktjänst, Bjurfors Boagent, blir det enklare att hitta rätt. Finns du med i vårt köparregister ökar dina chanser att hitta din drömbostad. Du har ständig överblick över bostadsmarknaden och får snabbt och smidigt information om de bostäder till salu som matchar dina specifika önskemål. förhandsinformation. Som medlem i Bjurfors Boagent får du förhandsinformation om bostäder som ännu inte annonserats på Internet och i dagspress, samt möjlighet att gå på våra förhandsvisningar. Det lönar sig att vara med i vårt köparregister, eftersom en hel del av våra bostäder säljs direkt till spekulanterna i registret och därför inte annonseras offentligt. För mer information, prata med din mäklare, ring oss på 031-733 20 22 eller anmäl dig på www.bjurfors.se/boagenten. bjurfors trumf boagent Personlig köprådgivare. Fortlöpande information via mail om de villor, bostadsrätter eller tomter i Sverige som passar din sökprofil. Information om fastighetsmäklartjänster. Information om banklån. Internetbaserade verktyg för boendekalkyler m.m. Ett urval av passande bostäder. Bankkontakt och lånelöfte till nya bostaden. Värdering av den befintliga bostaden. Ekonomisk rådgivning. Hjälp med professionell marknadsföring och smidig försäljning av ditt nuvarande boende. ja, kontakta mig! Jag ska sälja och vill veta mer om hur Bjurfors kan hjälpa mig. Jag vill ha en kostnadsfri värdering av min bostad. Jag letar ny bostad och vill gå med i Bjurfors spekulantregister Boagenten. Jag vill veta hur många köpare Bjurfors har till min nuvarande bostad. Frankeras ej. Bjurfors betalar portot. namn:... adress... Svarspost Kundnummer 410 376 700 402 20 Göteborg postadress... tel. arbete:... bostad:... Maila gärna till info.goteborg@bjurfors.se eller faxa på 031-40 36 51 Dina uppgifter lagras för framtida information när du skickar in kupongen.
60 minuter av din tid Vi på Nordea Göteborg vill ge dig 60 minuter goda råd. Vi vill gärna träffa dig, lära känna dig, se vad du behöver och vad vi kan erbjuda just dig. Oavsett om du vill vara aktiv när det gäller dina placeringar eller om du vill ha någon som sköter det åt dig, så har vi en lösning som passar. Hos oss på Nordea har du möjlighet att få hjälp med allt från placeringar och finansieringar till pension- och försäkringslösningar. Kom in till oss på en rådgivning och jämför det du har idag med vad vi har att erbjuda. Vem vet, kanske finns det möjligheter du ännu inte vet om? Mötet tar ca 60 minuter och du får ett presentkort på Linas Matkasse* som ett extra tack för att du tog dig tid att träffas. Fyll i svarstalongen och skicka tillbaka den till oss i svarskuvertet så kontaktar vi dig och bokar in ett rådgivningsmöte på en tid som passar dig. Du kan även ringa oss och boka in ett möte. Nordea Göteborgskontoren, notera gärna på Svarkortet vilket kontor du vill bli kontaktad av Gatuadress Järntorgsgatan 6 Svarspost 20081437, Postnummer Postadress413 00 Göteborg Tel: 031-60 89 10 E-post: goteborg.3053@nordea.se Varmt välkommen! * Värde 300 kronor /person. Erbjudandet gäller tom 2015 05 30 Adresskälla: Inbjudna till Skatteträff 14 april 2015 Nordea Bank AB (publ) Org-/moms nr 516406-0120/SE663000019501. Styrelsens säte Stockholm. Nordea 105 71 Stockholm. SVARSKORT Klipp av, och posta i bifogat svarskuvert Ja tack, kontakta mig/oss för att boka en rådgivning. Namn: Tel. dagtid: E-post: Tel. kvällstid: Information om behandling av personuppgifter. Personuppgifter som du lämnar i detta formulär, eller som i övrigt registreras i samband därmed behandlas av banken för förberedelse och administration av den berörda tjänsten. Personuppgifterna utgör vidare underlag för marknads- och kundanalyser, affärsuppföljning, affärs- och metodutveckling. Personuppgifterna används också för marknadsföringsändamål. Behandlingen av personuppgifterna kan, inom ramen för gällande sekretessbestämmelser, även ske hos andra bolag Nordeakoncernen och andra företag som koncernen samarbetar med för sin verksamhet. Nordea Bank AB är personuppgiftsansvarig. Om du vill få information om vilka personuppgifter om dig som behandlas kan du begära detta skriftligt på nedanstående adress. Det är också till den adressen som du ska vända dig om du vill begära rättelse av felaktig eller missvisande uppgift. Nordea Bank AB, Personuppgiftsansvarig, N6001, 105 71 Stockholm.
Norstedts Juridik - främst för de främsta NORSTEDTS VI HJÄLPER DIG ATT BLI ÄNNU BÄTTRE! Irini Kallides, Veronica Rosén, Alexandra Wallerius, Robert Selvaag, Peter Murman. Försäljning av bostad 2015 Innehåll Privatbostad eller näringsfastighet? Deklarationen, bilaga K5/K6 Förbättringsutgifter Kapitalvinstberäkning Uppskov vid byte av bostad 7
Vad är det som säljs? Privatbostadsfastighet/näringsfastighet Privatbostadsrätt/näringsbostadsrätt Andel i äkta eller oäkta bostadsföretag? Vinst eller förlust fastighet Privatbostadsfastighet inkl. ägarlägenhet K5 Kapitalvinst 22 % / kapitalförlust 15 % Näringsfastighet inkl. ägarlägenhet K7 Kapitalvinst 27 % / kapitalförlust 19 % Vinst eller förlust bostadsrätt Privatbostadsrätt K6 Kapitalvinst 22 % / kapitalförlust 15 % Näringsbostadsrätt K8 Kapitalvinst 27 % / kapitalförlust 19 % Andel i oäkta bostadsföretag K12 Kapitalvinst 30 % / kapitalförlust 21 % 8
Vad är en privatbostad? Enfamiljsfastighet Mer än 50 procent används för eget eller närståendes permanent- eller fritidsboende Tvåfamiljsfastighet 40 procent används för eget eller närståendes permanent- eller fritidsboende Lägenhet Mer än 50 procent används för eget eller närståendes permanent- eller fritidsboende Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet? Ett par hyr ut sitt fritidshus 50 veckor om året och bor där själva 2 veckor En tomt styckas av från en privatbostad och säljs Till en svåger Till utomstående Exempel, tröghetsregeln År 2013 År 2014 År 2015 Privatbostadsfastighet Näringsfastighet År 2013 År 2014 År 2015 Privatbostadsfastighet Avyttring i augusti 9
Deklarationen Försäljning av småhus blankett K5 Försäljning av bostadsrätt blankett K6 Redovisning ska göras i deklarationen som lämnas året efter köpekontraktets undertecknande Tidpunkt för betalning och tillträde saknar betydelse Exempel: Köpekontrakt 2014-12-05 Betalning och tillträde 2015-05-13 Redovisning i inkomstdeklarationen som lämnas 2015 Försäljningspris och utgifter för försäljningen Skattepliktig vinst= + Försäljningspris Försäljningsutgifter (mäklararvode) Omkostnadsbelopp (inköpspris) och förbättringsutgifter Försäljningsutgifter Utgifter som har samband med försäljningen Mäklarutgifter Advokatkostnader Värderingskostnader Försäkring för dolda fel Resor i syfte för sälja Besiktning Energideklaration Homestaging som har samband med visningen konsultation och fotografering, ommöblering, lån eller hyra av möbler, mattor, konst, gardiner, tillfällig magasinering av möbler och annat bohag under visningen 10
Inköpspris Huvudregeln är att inköpspriset motsvarar beloppet i köpekontraktet Förvärv före 1952 och 1974 Benefikt fång Kontinuitetsprincipen Förbättringsutgifter, hjälpblankett 2197 Alla utgifter är inte avdragsgilla Två typer av förbättringsutgifter som är avdragsgilla om de tillsammans är minst 5 000 kr/år Ny-, till- och ombyggnad samt övriga grundförbättringar Ingen tidsgräns Förbättrande reparationer och underhåll Tidsgräns på 5 år (2009-2014) Bättre skick än vid inköpstillfället Ny-, till- eller ombyggnad Mest fördelaktig då ingen tidsgräns finns Nyuppförande eller utökning av volym nåt nytt? Tillföra bostaden något som inte funnits tidigare Väsentlig ändring av byggnadens konstruktion, planlösning eller funktion 11
Övriga grundförbättringar Utgifter för att tillföra fastigheten något som inte funnits tidigare diskmaskin braskamin fasta garderober utökning av köksskåp Utbyte av fastighetsdelar Eget arbete är ingen utgift och kan inte räknas som en del av förbättringsutgiften Förbättrande reparation/underhåll Inom 5 årsgränsen Förbättrande vid försäljningstillfället jämfört med inköpstillfället värdehöjande Inte säkert att hela reparationen är värdehöjande Proportionering av utgiften Exempel reparation/underhåll Ommålning och omtapetsering Utbyte av äldre maskiner mot nya likvärdiga Utbyte av golvmattor Golvslipning Utbyte av skåpluckor i kök Omputsning och ommålning av fasad Omläggning av tak till samma material Avdrag? 5 000/5 år/värdehöjande? 12
Förbättringsutgifter, begagnat hus Huset byggdes 1973 och vid förvärvet 2000 bedöms det som slitet. Huset säljs 2014 och följande har gjorts: 2000 omtapetsering av hall, vardagsrum och matrum 36 000 kr 2001 ommålning av kök och sovrum 8 000 kr 2002 omkakling av badrum 16 000 kr 2006 tillbyggnad uterum 98 000 kr 2008 braskamin installerades 22 000 kr 2012 omslipning av parkett i vardagsrummet 11 000 kr 2013 ommålning av ytterdörr 4 000 kr Förbättringsutgifter - nytt hus Kan man få avdrag för förbättringsutgifter vid köp av ny bostad? Köp av ny villa 1996 Vitvaror/badrum byts ut 2010-2013 Försäljning 2014 Nej, utgifterna är aldrig en förbättrande reparation om bostaden var ny vid förvärvet Reparation och grundförbättring En och samma åtgärd kan innehålla både reparation och grundförbättring, t.ex: Tvåglasfönster ersätts med treglasfönster. Nya tvåglasfönster kostar 18 000 kr. Treglasfönster kostar 45 000 kr. Grundförbättring = 27 000 kr Reparation = 18 000 kr 13
Förbättringsutgifter i trädgård och på tomt Ny-, till- och ombyggnad anläggning av trädgård nyplantering av träd, buskar, gräsmatta etc. Förbättrande reparation och underhåll 5 årsgräns bättre skick Ska uppgå till 5 000 kr per år Särskilt för bostadsrätter Kapitaltillskott får dras av i två fall 1. Amortering av föreningens lån Bostadsrättens andel av de amorteringar föreningen gjort under innehavstiden 2. Finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten Tillskottet ska ha använts för ett bestämt förbättringsarbete Tillskottet för det aktuella arbetet ska ha uppgått till minst 3 000 kr x antalet deltagande bostadsrätter Kapitaltillskott vid stambyte Kapitaltillskott för Stambyte Takrenoveringar Vinförråd i källaren Stambyte och takrenovering är reparation och underhåll Trots att det medfört en högre standard ej avdrag Vinförrådet är ombyggnad Men det finns inget som visar att kostnaden uppgått till 3 000 kr x antal lägenheter ej avdrag 14
Påverkar rotavdrag avdraget? Ska förbättringsutgifterna minskas med medgivna rotavdrag? 1993-94 - Nej 1995-96 - Ja 1997-99 - Nej 15 april 2004-30 juni 2005 - Nej 8 dec 2008 Ja Sammanfattning Ny-, till- och ombyggnad avdrag Övriga grundförbättringar avdrag Förbättrande reparationer och underhåll ögonblicksbild och tidsgräns Prishöjande är inte detsamma som förbättrande Minst 5 000 kr per år Hjälpblankett för förbättringsutgifter, (SKV 2197, ska inte lämnas in till Skatteverket) Förbättringsutgifter 15
Hur kan jag bevisa mina förbättringsutgifter? Du ska kunna styrka utgiften Säljaren har bevisbördan för yrkade avdrag Höga krav ställs på bevisningen, men inget absolut krav på faktura eller annan liknade handling RÅ 2002 ref. 73 Inget avdrag för arbetskostnader utan kvitto eller kostnader för eget arbete Bevismedel och bevisvärde Kvitto/faktura/avtal Offerter Fotografier Ritningar och bygglov Fastighetsdeklarationer Byggnadskreditiv Lån eller uttag av pantbrev Egna anteckningar Mäklarens frågelista Intyg Det ska helt klart kunna visas vilka arbeten som gjorts Konsekvenser av oriktiga uppgifter Nekat avdrag Skattetillägg Felaktig skatterådgivning från mäklaren? 16
Osäker på ett avdrag? Gör ett öppet yrkande i din deklaration, på huvudblanketten Kapitalvinstberäkning + Försäljningspris - Utgifter för försäljningen - Inköpspris - Förbättringsutgifter - Kapitaltillskott, endast bostadsrätter -/+ Bostadsrättens andel av inre reparationsfond, endast bostadsrätter = Kapitalvinst eller kapitalförlust + Återföring av ev. tidigare uppskov = Vinst eller förlust Uppskov vid byte av bostad När du säljer din permanentbostad (ursprungsbostad) och köper och flyttar in i en annan bostad (ersättningsbostad) kan du få uppskov med beskattningen av kapitalvinsten Uppskovet bestäms av relationen mellan priset på ursprungsbostad och ersättningsbostad Maximalt 1 450 000 kronor per bostad Uppskovsränta 17
Ursprungsbostaden Småhus, ägarlägenhet eller bostadsrätt som är privatbostad Permanentbostad bosatt minst ett år före försäljningen, eller minst tre av de senaste 5 åren Belägen i en stat inom EES-området Ursprungsbostad - exempel Två bostadsrätter kan inte vara en ursprungsbostad Folkbokföring är tillgängligt kontrollmaterial Ersättningsbostad Småhus med mark Småhus på annans mark Småhus på lantbruk t.ex. mangårdsbyggnad Ägarlägenhet Tomt där småhus byggs eller ägarlägenhet byggs Bostad i privatbostadsföretag Belägen i en stat inom EES-området 18
Viktiga tidpunkter Köp av ersättningsbostad - tidigast året före försäljningsåret - senast året efter försäljningsåret Köp av ersättningsbostad 2 maj sista dag att flytta in 2012 2013 2014 2015 Säljer bostad Fastighet förvärvad före 1 januari 2012 Du får räkna med kostnader för ny-, till- och ombyggnad nedlagda fr.o.m. 1 jan 2012 t.o.m. 2 maj 2015 Du får däremot inte räkna med inköpspriset av fastigheten Köp av ersättningsbostad Nedlagda utgifter 2 maj 2011 2012 2013 2014 2015 Säljer bostad Pris på ersättningsbostad Småhus Inköpspris Stämpelskatt Utgift för ny-, till- och ombyggnad Utgift för om- och tillbyggnad ska minskas med beviljad skattereduktion för ROT 19
Tillval i bostadsrätt Kan kostnad för tillval räknas in i priset på ersättningsbostaden? Ja, om tillvalen framgår av upplåtelseavtalet och utgiften betalas till bostadsrättsföreningen Nej, om utgiften för tillval betalas till byggentreprenören Kostnad för tillval är dock alltid avdragsgill som grundförbättring vid försäljning Förvärv genom arv, gåva och bodelning Utgifter för ny- till- och ombyggnad som läggs ner efter förvärvet Övertagna lån Betald arvsskiftes-, bodelnings- och gåvolikvid av egna medel Däremot får du inte räkna med avstående av andel i andra tillgångar i boet Obs! Denna beräkning gäller bara vid beräkning av uppskov och inte vid kapitalvinstberäkningen Uppskovsbelopp Hur stort kan avdraget för uppskovsbelopp bli? Kan aldrig bli högre än ditt takbelopp, som är 1 450 000 kr x ägd andel av den sålda bostaden Får inte vara lägre än 50 000 kr. Beloppet gäller varje delägare för sig 20
Slutligt uppskovsbelopp Avdrag för uppskovsbelopp minst 50 000 kr Köpt en bostad senast 31 december 2014 Bosatt dig i den nya bostaden senast den 2 maj 2015 2 maj 2013 2014 2015 Säljer bostad Beräkning av slutligt uppskov Om ersättningsbostaden är lika dyr eller dyrare än ursprungsbostaden uppskovsbeloppet = kapitalvinsten + tidigare uppskovsbelopp Om ersättningsbostaden är billigare än ursprungsbostaden uppskovsbeloppet = (kapitalvinsten + tidigare uppskovsbelopp) minskad med prisskillnaden mellan den gamla och nya bostaden Slutligt uppskov vid billigare bostad Vinst vid försäljning Ursprungsbostad säljs för Ersättningsbostad köps för 860 000 kr 1 900 000 kr 1 100 000 kr 800 Nya bostaden är 800 000 kr billigare, vilket man inte kan få uppskov för max uppskov 60 000 kr (860-800) 21
Preliminärt uppskov Då förutsättningarna för slutligt uppskov inte är uppfyllda vid deklarationstidpunkten Ersättningsbostaden ännu inte köpt Inflyttning har ännu inte skett Ny prövning av slutligt uppskov i nästa års deklaration Vad kostar uppskovet? Schablonintäkt på 1,67 % av uppskovsbeloppet beskattas som inkomst av kapital Beräknas på uppskovsbelopp som finns vid årets ingång Exempel: Uppskovsbelopp på 1 000 000 kr ger ett schablonbelopp på 16 700 kr som förtrycks i deklarationen Skatt i kapital blir 16 700 kr x 30 % = 5 010 kr Återföring av uppskov När ersättningsbostaden säljs Vid överlåtelse genom arv, testamente, gåva och bodelning Undantag när samboförhållande upphör, skilsmässa eller när maken/sambon dör Frivillig återföring 22
Tvist vid dolt fel Köparen kan göra gällande ett dolt fel i 10 år Tvist kan leda till Säljaren ersätter köparen Säljaren åtgärdar felet Utgiften ofta avdragsgill för säljaren Avdrag i den deklaration försäljningen redovisades Omprövning/Resning Omprövning En begäran om omprövning ska ha kommit in till Skatteverket senast det sjätte året efter utgången av det kalenderår då beskattningsåret har gått ut Exempel: Bostaden säljs under år 2014 31 december 2020 är sista dagen att begära omprövning Fastighetsavgift Betalas av den som ägde fastigheten den 1 januari försäljningsåret Exempel: Anna säljer sitt hus till Magnus Köpekontrakt 1 juli 2014 Äganderätten övergår 1 september 2014 enligt klausul Anna ska betala fastighetsavgiften, 7112 kronor för hela 2014 då hon ägde huset den 1 januari 2014 Avtalar om kompensation från Magnus med 4/12 av avgiften, 2 370 kr Anna redovisar inte kompensationen i sin deklaration 23
Tack och på återseende! Alexandra & Veronica Egna anteckningar 24
du får en matkasse (värd 589 kr) när du värderar din bostad! boka en kostnadsfri värdering på bjurfors.se Sälj din bostad till familjen Gallon. De är några av Bjurfors 38 000 köpklara spekulanter i Göteborgsområdet just nu. erbjudandet är giltigt t o m 31 maj 2015. (gäller för dig som inte tagit del av bjurfors värderingserbjudanden under de senaste sex månaderna. befintliga kunder hos linas matkasse får ett avdrag på 299 kr på nästkommande faktura). dina uppgifter lagras för framtida information.
Egna anteckningar
Välkommen att kontakta oss Med våra lokala kontor finns vi alltid nära dig. Våra mäklare är specialister inom det område där de arbetar. Välkommen in på ditt lokala kontor för att hitta just din mäklare! bjurfors göteborg huvudkontor Alelundsgatan 4, 412 66 Göteborg Tel: 031 733 20 00 E-post: goteborg@bjurfors.se bjurfors bostadsrätter city Engelbrektsgatan 30 Tel: 031 761 79 00 E-post: goteborgcity@bjurfors.se bjurfors hisingen Eriksbergstorget 11 Tel: 031 761 79 60 E-post: hisingen@bjurfors.se bjurfors härryda Biblioteksgatan 24, Mölnlycke Tel: 031 88 79 60 E-post: harryda@bjurfors.se bjurfors kungsbacka Västergatan 8 Tel: 0300 504 90 E-post: kungsbacka@bjurfors.se bjurfors kungälv Gymnasiegatan 6 Tel: 0303 20 86 60 E-post: kungalv@bjurfors.se bjurfors lerum Bagges Torg 7 Tel: 0302 556 50 E-post: lerum@bjurfors.se bjurfors mölndal Bergmansgången 5 Tel: 031 706 83 50 E-post: molndal@bjurfors.se bjurfors partille Göteborgsvägen 34 Tel: 031 336 78 70 E-post: partille@bjurfors.se bjurfors torslanda Gamla Flygplatsvägen 4 Tel: 031 92 29 70 E-post: torslanda@bjurfors.se bjurfors västra göteborg Askims Verkstadsväg 18 Tel: 031 68 69 70 E-post: vaster@bjurfors.se bjurfors örgryte/östra göteborg Alelundsgatan 4 Tel: 031 733 20 00 E-post: goteborg@bjurfors.se bjurfors bohuslän Tången 30, Myggenäs Tel: 0304 66 00 00 E-post: bohuslan@bjurfors.se bjurfors.se @bjurfors_goteborg facebook.com/bjurforsmaklare pinterest.com/bjurforsgbg