HANDELSANALYS SKANSTULL Undertitel Analys av handelns potential och lägen i södra Skanstull 140312 Datum
INNEHÅLL Sammanfattning 3 Handelspotential 5 Diagonalens handelslägen 10 MEDVERKANDE Spacescape: Alexander Ståhle Niras: Thomas Hellström Malin Dahlhielm Joel Hernbäck
SAMMANFATTNING
Utredningen består dels av en analys av handelspotentialen i planområdet och dels av en närmare värdering av Diagonalens handelslägen. HANDELSPOTENTIAL Handelspotentialsanalysen syftar till att bedöma marknaden för handel och restaurang i Skanstull och möjligt innehåll i de kvarter som idag innehåller bl a Åhléns och Hotell Clarion samt ytan ned mot Eriksdalsbadet. Shoppingefterfrågan bedöms i det huvudsakliga marknadsområdet till ca 5 000 Mkr, restaurangefterfrågan till 3 500 Mkr och dagligvaruefterfrågan ca 7 500 Mkr inkl. moms år 2020. Den primära slutsatsen från analysen är att axeln genom Diligentias fastighet från Diagonalens mitt till nuvarande Åhléns entré vid Ringvägen är av avgörande betydelse för handelspotentialen. Diligentias fastighet och den nya fastigheten söderut mot Diagonalen lever skilda liv och ytan inuti fastigheterna blir mindre tillgänglig och svårare att använda för shopping. Diagonalen bedöms då ha potential främst för restauranger med ca 500-800 kvm och möjligen för övriga nöjen med ca 6 000-8 000 kvm. I scenario Hög och med en genomgående axel finns däremot potential för en högklassig handelsplats med en omsättning på 600 Mkr shopping, 150 Mkr restaurang och 150 Mkr dagligvaruhandel inkl. moms till 2020 med en total yta för handel, restaurang och service/övriga nöjen på 25 000-27 000 kvm GLA. Ett framtida köpcentrum i Söderstaden som konkurrerar om samma underlag skulle dock kunna sänka den totala potentialen med 15-20 %. SAMMANFATTING / 4 DIAGONALENS HANDELSLÄGEN Handelspotentialens fördelning inom planområdet och främst längs Diagonalen har analyserats utifrån dess stråk- och platskvaliteter. Scenario Hög och Låg samt ett kombinerat alternativ, scenario Kombo, har utvärderats. Alla scenarier har här utgått ifrån en inre axel från mitten av Diagonalen till Ringvägen. Diagonalen som handelsläge har i scenario Hög relativt stor potential i och med den tydliga kopplingen upp mot Ringvägen. Även om det blir svårt att konkurrera med läget i korsningen Götgatan / Ringvägen, så är Diagonalens stark vid entrén till Åhlénsgången och i hörnet där den möter Badhusbron. Scenario Hög Den svagare kopplingen mot Ringvägen i scenario Låg gör att handelspotentialen längs Diagonalen är lägre. Den nedre nivån vid parken och Eriksdalsbadets nedre entré blir istället något starkare men den totala potentialen når inte upp till potentialen i scenario Hög. Även om Diagonalen i scenario Kombo kopplar både upp mot Ringvägen och ner mot parken så blir utrymmet och överblickbarheten sämre, med lägrehandelspotential som följd. Hörnet mot Badhusbron är fortfarande en bra plats för handel eller restaurang, dock med mindre utrymme för uteservering än i Hög. Den nedre nivån vid parken och Eriksdalsbadets nedre entré är som i Låg. B-LÄGE C-LÄGE D-LÄGE Scenario Låg Scenario Kombo
HANDELSPOTENTIAL
INLEDNING Handelspotentialsanalysen syftar till att bedöma marknaden för handel och restaurang i Skanstull, då framförallt möjligt innehåll i de kvarter som idag innehåller bl a Åhléns och Hotell Clarion samt ytan ned mot Eriksdalsbadet. Analysen grundar sig på Skanstulls läge i regionen, dess befolkningsunderlag och konkurrens från andra marknadsplatser. HANDELSPOTENTIAL / 6
HANDELSPOTENTIAL En utgångspunkt för analysen är att det planeras ett gång- och cykelstråk från den öppna platsen nedanför Folksam mot kajen och upp till platsen norr om Eriksdalsbadet, den sk Diagonalen. Se bild nedan. Följande tre scenarier är beskrivna : 1. En axel från nuvarande Åhléns entré vid Ringvägen genom Diligentias fastighet och söderut ned till Diagonalen. Dessutom lokaler utmed Diagonalen. 2. Ingen axel som ovan. Utvändiga entréer från Diagonalen och från det nord-sydliga gc-stråket från Ringvägen till Eriksdalsbadet. 3. I detta scenario sänks Diagonalen. Höjdskillnaden tas upp med en trappa till platsen norr om Eriksdalsbadet. HANDELSPOTENTIAL / 7 UTGÅNGSPUNKT FÖR HANDELSANALYSEN Först bör understrykas att konkurrensen på Stockholmsmarknaden är mycket hård. Vi kan t ex se att flera köpcentra i norra Storstockholm inte når upp till sina mål. Än så länge är konkurrensen inte riktigt lika hård i söder. Detta ändras om vi får två nya handelsplatser t ex i Söderstaden och i Skanstull. Stockholm skiljer sig från många andra städer, där en handelsplats dominerar marknaden. I Stockholm kan ett litet övertag gentemot konkurrenterna ge stora utslag. Exempel på det, från tid till annan, är Täby centrum samt Kista Galleria efter sin stora utbyggnad. Därför måste en ny handelsplats i Skanstull bli av en mycket hög kvalitet. Vi räknar i vår bedömning nedan att Skanstull t ex i sitt restaurangutbud blir lika bra som t ex MOOD (därmed inte sagt att vi bör ha samma koncept som i MOOD). Det blir en utmaning att få till en bra butiksmix. Vi kan dock konstera ett flera kedjor saknas i denna del av Stockholm. Handel brukar delas in i dagligvaruhandel och sällanköpsvaruhandel. Analysen utgår ifrån att det i Skanstull inom sällanköpsvaruhandel främst finns efterfrågan på s k shoppinghandel, dvs kläder, skor lätt heminredning och hemelektronik. Det finns också (som idag) en marknad för dagligvaruhandel och resturanger. Vid liknande analyser kan det ibland finnas en motsättning mellan ett starkt inre stråk och gatustråken utanför. Här finns inte denna motsättning. Götgatan söder om Ringvägen är inte något attraktivt stråk, och kan nog inte bli det heller inom överskådlig tid. GC-stråket väster om Clarion ner mot Eriksdalsbadet har bra flöden men det är nog svårt att få till verksamheter utom vid platsen direkt norr om Eriksdalsbadet (se vidare nedan). Alla scenarier utgår ifrån att tunnelbanegången under Ringvägen lyfts till hög klass, dvs ljus, trygg och trivsam. Annars blir omsättningen söder om Ringvägen sämre än vad vi räknar med nedan. Analysen utgår också ifrån att hotell Clarion är kvar, dvs där blir inte någon omfattande handel. Detta är en första analys utifrån hur vi bedömer efterfrågan och konkurrens år 2020 och 2025. För att göra en mer exakt bedömning behöver vi främst se vilka ytor som är möjliga och kvaliteten på ytorna lägesmässigt. Vi har tagit hänsyn till att e-handeln tar en del av tillväxten. All omsättning är inkl moms och i 2013 års priser
SCENARIO HÖG MED AXEL GENOM ÅHLÉNS Scenariet utgår ifrån scenario hög och att en axel från nuvarande Åhléns entré vid Ringvägen kopplar genom Diligentias fastighet till Diagonalen, se bilder nedan. Diagonalen sträcker sig från den öppna platsen nedanför Folksam mot kajen upp till platsen norr om Eriksdalsbadet som kopplar vidare upp mot Ringvägen Axel genom Diligentias fastighet I detta scenario skulle man kunna skapa en handelsdestination med entré från Ringvägen vid Åhléns och söderut ned till Diagonalen. Den huvudsakliga marknadsområdet beräknas vara södra, centrala och östra Södermalm samt t-banans gröna linjer, dvs Enskede-Årsta-Vantör, Skarpnäck och Farsta. Hammarby Sjöstad ingår också. Detta område har idag ca 250 000 inv. Befolkningen ökar enligt Stockholms stads prognoser med ca 1% per år, åren 2014-2025. Shoppingefterfrågan bedöms i detta område vara ca 5 000 Mkr år 2020 och ca 5 500 Mkr år 2025. Restaurangmarknaden kan bli ca 3 500 Mkr år 2020 och 4 000 Mkr år 2025. Dessutom finns det ett sekundärt marknadsområde med bl a övriga delar av Södermalm, Gamla Stan och Årsta. Dagligvaruefterfrågan kan bli ca 7 500 mkr år 2020 och 8 000 Mkr år 2025. En högklassig handelsplats i Skanstull kan omsätta ca 600 Mkr shopping och restaurang ca 150 Mkr år 2020. Yta ca 15 000 kvm handel eller drygt det, plus ett par tusen kvm restaurang. Om det går att få ut ytterligare yta, kan man sannolikt få ut ännu något högre omsättning. Omsättningen kan öka med ytterligare 10 % till år 2025. Då restaurangkonsumtionen ökar mer än i många andra sektorer så kan eventuellt omsättningen bli något större för restaurang och något mindre för shopping. Av detta bedöms ett par tre restauranger med en sammanlagd yta av 500-800 kvm kunna ligga i sollägen vid Diagonalen. Bra lägen är t ex nedanför Folksam (snett emot White) och vid platsen ovanför Eriksdalsbadet. En ny dagligvarubutik (t ex en förnyad Hemköp) skulle kunna omsätta 150 Mkr eller mer. Yta ca 2 000 kvm. Dessutom övrig service och nöjen, främst på mörka ytor, t ex Ballbreaker eller liknande samt gym mm. Totalt 6 000-8 000 kvm. Total yta för handel, restaurang och service skulle då bli 25 000-27 000 kvm GLA. Detta är en uppskattning. Analysen kan behöva fördjupas. Om man räknar med ett framtida köpcentrum i Söderstaden (Slakthusområdet) på ca 65 000 kvm GLA påverkas potenitalen i Skanstull något negativt. I ett sådant scenario kan istället en högklassig handelsplats i Skanstull kan omsätta ca 500 Mkr shopping och restaurang ca 120 Mkr år 2020. Potentialen för övrig service och nöjen, främst på mörka ytor, t ex Ballbreaker eller liknande samt gym mm. kan också minska något till totalt ca 6 000 kvm. Total yta för handel, restaurang och service skulle då bli ca 20 000-23 000 kvm GLA. Detta är en uppskattning. Analysen bör som nämnts fördjupas. HANDELSPOTENTIAL / 8
SCENARIO HÖG UTAN AXEL GENOM ÅHLÉNS Scenariet utgår ifrån scenario hög men utan axel från åhléns till Diagonalen och enbart utvändiga entréer från diagonalen och utanför Eriksdalsbadet. Utan en genomgående axel blir det svårare att fånga upp flödena från Ringvägen (Åhlénsentrén). Diligentias fastighet och den nya söderut mot Diagonalen lever då skilda liv och ytan inuti fastigheterna blir mindre tillgänglig och svårare att använda för shopping. Om vi inte får en entré och passage upp till Ringvägen mitt på Diagonalen blir detta stråk dessutom svagare. Utan axeln bedöms det främst vara utmed Diagonalen och vid Eriksdalsbadet som det går att etablera nya verksamheter, främst restauranger. Sammanlagd yta av 500-800 kvm i sollägen vid Diagonalen. Bra lägen är även här nedanför Folksam (snett emot White) och vid platsen ovanför Eriksdalsbadet. Dessutom övrig service och nöjen, främst på mörka ytor, t ex Ballbreaker eller liknande samt gym mm. Totalt 6 000-8 000 kvm. Även om vi inte får A-lägen för dessa verksamheter är det viktigt att de syns. Ballbreaker skulle t ex kunna ligga nedanför Folksam och då samtidigt vara synligt från kajpromenaden, även om högre upp på Diagonalen sannolikt utgör ett bättre läge. Sedan måste man komma ihåg att starka verksamheter kan skapa egna lägen och bli destinationer. Exempel på det är Trädgården på Hammarby Slussväg. SCENARIO LÅG Scenariet utgår ifrån scenario låg, se bilder nedan. Höjdskillnaden i Diagonalens västra ände tas upp Diagonalen sträcker sig från den öppna platsen nedanför Folksam mot kajen upp till platsen norr om Eriksdalsbadet som kopplar vidare upp mot Ringvägen Höjdskillnaden i Diagonalens västra ände tas upp med en trappa till platsen norr om Eriksdalsbadet. Här har vi utgått från att gångflödet från Ringvägen ned till Eriksdalsbadet till största delen sker över Badhusbron och inte i parken nedanför. Trappan blir en barriär. 1. Tillgängheten med cykel, barnvagnar m fl blir sämre. 2. Gångflödena på Diagonalen minskar kanske med 10-15 % 3. Risken kan öka för skuggiga restauranglägen. Sammanfattningsvis blir det en försämring och en försvagning av flödena utmed Diagonalen. Erfarenhetsmässigt blir lägena 10-15 % sämre, allt annat lika. Det gäller särskilt mitt på Diagonalen. Ner mot Hamntorget spelar lutningen mindre roll för attraktiviteten. Det som däremot spelar mycket stor roll för flödena i Diagonalen är om det blir en axel eller inte genom fastigheterna upp till Ringvägen. HANDELSPOTENTIAL / 9
DIAGONALENS HANDELSLÄGEN
INLEDNING Analysen av Diagonalens handelslägen är fristående från ovanstående analys av handelns potential i Planområdet i stort. Den värderar lägena på mindre skala inom planområdet och då i synnerhet längs diagonalen. Den baseras på vad som här kallas stråkkvaliteter och platskvaliteter, som sedan summeras till en syntesbild som beskriver potentialen hos handelslägena inom planområdet. Slutsatserna gäller primärt handel och sekundärt som ett underlag för mer rekreativa verksamheter så som restauranger och kaféer med uteserveringar, där rekreationsstråk och sollägen är viktiga aspekter. Tre olika scenarier har analyserats med Diagonalen i olika lägen: Låg, hög och en kombination med både låg och hög koppling. Alla tre alternativen utgår ifrån en axel från nuvarande Åhléns entré vid Ringvägen genom Diligentias fastighet till Diagonalen. Stråkkvaliteter som analyserats är: 1. Lägesintegration - Hur sammankopplat gång och gatunätet är med omgivande stadsdel. 2. Genhet - I hur stor grad stråken utgör gena vägar genom området. 3. Tunnelbana - Gångavstånd till tunnelbanan i meter 4. Täthet - Antal boende och arbetande inom 500 meter gångavstånd Platskvaliteter som analyserats är: 1. Platsintegration - Hur sammankopplat gång och gatunätet är lokalt inom planområdet. 2. Överblickbarhet - Hur stor yta en plats är överblickbar ifrån. 3. Tunnelbana - Tunnelbaneentréernas överblickbarhet (gången under Diligentias fastighet och nuvarande Åhlénshuset kopplar tunnelbanan till Diagonalen och till Bohusgatan). 4. Garage - Garageentrérnas överblickbarhet 5. Målpunkter - Stora målpunkter som Eriksdalbadets entré och entrén till gången under Diligentias fastighet som förmodas innehålla en galleria. DIAGONALENS HANDELSLÄGEN / 11
STRÅKANALYSER LÄGESINTEGRATION GENHET TUNNELBANA TÄTHET SYNTES ---> ---> ---> HÖG LÅG KOMBO PLATSANALYSER PLATSINTEGRATION ÖVERBLICKBARHET TUNNELBANA HÖG LÅG KOMBO DIAGONALENS HANDELSLÄGEN / 12 GARAGE MÅLPUNKTER SYNTES ---> ---> ---> } HANDELSLÄGEN HÖG LÅG KOMBO
STRÅKANALYS + PLATSANALYS > HANDELSLÄGEN HÖG - MER STAD! Både stråkkvaliteterna och platskvaliteterna i alternativ Hög är starka och de sammanfaller till skillnad från de övriga alternativen på Diagonalen, som får en betydligt högre handelspotential som följd. Diagonalen blir i högre grad en del av stadens sammankopplade gatunät och kan bidra till att vidga Ringvägens stadsliv söderut. På mitten sammanstrålar flera stråk från båda nivåer. Däremot är kopplingen till den nedre nivån generellt något sämre och parken får därför något lägre potential och även om Eriksdalsbadets nedre entrén är en potentiellt viktig plats är den mer avskild än i Låg. B-LÄGE C-LÄGE D-LÄGE DIAGONALENS HANDELSLÄGEN / 13 LÅG - MER PARK! Alternativ Låg saknar den tydliga kopplingen till stadslivet vid Ringvägen och har istället en starkare koppling till rekreationskvaliteter i parken. Följden är en sämre uppkoppling till omgivningens gatunät i stort Lägena med handelspotential i alternativ Låg finns framförallt på den nedre nivån. Platserna där Diagonalen möter parken, vid Eriksdalsbadets entré och i mitten av Diagonalen. Här sammanstrålar flera stråk och platserna är synliga från stora ytor, dessutom från viktiga psitioner såsom tunnelbanans entré. Entrén till Eriksdaladet är en viktig målpunkt som väger upp potentialen. och utgör en relativt stark plats äen på den övre nivån. KOMBO - LITE AV BÅDA Den övre Diagonalen koppar i alternaiv Kombo mot stadslivet vid Ringvägen och den nedre mot parken. Men de uppdelade stadsrummen blir smalare och mindre överblickbara. Stråkkvaliteter och platskvaliteter sammanfaller inte heller i särskilt hög grad vilket får följden att Diagonalen som handelsläge blir något sämre. De relativt starkare lägena finns dels på nedre nivån vid parken och Eriksdalsbadets entré och dels på övre nivån, framförallt i hörnet där Diagonalen möter badhusbron. Mitten på Diagonalen har relativt hög potential både uppe och nere men övriga Diagonalen på nedre nivån är i Kombo svagast av de tre alternativen. Det får följden att området söder om Diagonalen också blir svagt. Noterbart är att det är knutet till läget av Åhlénsgångens entré, i analysen ligger den på övre nivån, om den istället skulle ligga på nedre nivån skulle nedre Diagonalen och området söder om den troligtvis få högre potential men högre Diagonalen istället få lägre potential.
STRÅKANALYS + PLATSANALYS > HANDELSLÄGEN LÄGES- INTEGRATION GENHET TUNNELBANA TÄTHET SNITT KOMBO 2 3 1 3 2.25 LÅG 2 1 2 2 1.75 HÖG 3 2 3 2 2.5 PLATS- INTEGRATION ÖVERBLICK- BARHET TUNNELBANA GARAGE MÅLPUNKTER SNITT + > KOMBO 1 2 2 3 1 1.8 LÅG 3 3 3 2 2 2.6 HÖG 2 3 3 3 3 2.8 TOTALT SNITT 2.03 2.18 2.65 En värdering 1 till 3 av Diagonalens kvaliteter utifrån analyserna ger en indikation om hur de olika alternativen presterar gentemot varandra. Värderingen visar att alternativ Hög har störst potential utifrån både stråk- och platskvaliteter. Alternativ Kombo har starkare stråk men svagare platser än alternativ Låg. Totalt har alternativ Hög högst handelspotential längs Diagonalen följt av alternativ Låg, alternativ Kombo får lägst handelspotential i värderingen. DIAGONALENS HANDELSLÄGEN / 14