VÄGEN TILL DEN NYA STADEN VERKSAMHETSBERÄTTELSE 2012

VÄGEN TILL DEN NYA STADEN VERKSAMHETSBERÄTTELSE 2012

2012 åter ett bra år för Älvstranden Utveckling Så här en bit in på 2013 kan jag konstatera att vi äntligen kan sluta vänta och i stället rikta in kompassen mot framtiden. Kommunstyrelsen och Kommunfullmäktige har beslutat ett nytt ägardirektiv. Direktivet innebär att ägarna tror på bolaget och vill fortsätta att satsa på verksamheten. I och med att fullmäktige i höstas antog visionen för Älvstaden är det nu hög tid att ta tag i stadsutvecklingen i Göteborgs centrala delar. Vårt nya ägardirektiv ger oss rollen som part i arbetet med exploateringen i samarbete med övriga stadsplanerande nämnder. Ett resultat av detta blir med stor sannolikhet att vårt bolags verksamhet kommer att växa under de kommande åren. Konjunkturerna svänger snabbare och snabbare och också med större lokala variationer. 2011 skedde stora nedgångar ute i världen men Sverige klarade sig bra och Göteborg ännu bättre. Denna utveckling fortsatte in på 2012 men under hösten kunde vi konstatera att Sverige och även Göteborg drabbats med stora varsel och uppsägningar som följd. Att jobba med målstyrning i stället för detaljstyrning är för mig en viktig ledarskapsfråga. Personalen är en av grundstenarna i ett bolag som vårt och även under 2012 har det visat sig vara framgångsrikt att ha kompetent personal som jobbar mot uppsatta mål. Både 2011 och 2012 har uthyrning av lokaler varit ett prioriterat mål. Resultatet av arbetet 2012 är positivt med en nyuthyrning på drygt 22 000 kvm, sannolikt mest i staden. Det goda resultatet medför att Lindholmen fortsätter att utvecklas. Idag är det cirka 20 000 personer som har sitt dagliga värv på våra gamla varvs områden. Resultatet ger också positiv feedback till personalen som tycker det är kul på jobbet och trivs med sitt arbete. I årets NMI-undersökning nådde vi all-time-high med ett helhetsbetyg som ökade från 78 till 80 på en 100-gradig skala. Stadsutvecklingen, och därmed byggandet, har under det gångna året fortsatt legat på en hög nivå inom vårt geografiska område. Under året pågick byggandet av cirka 2 000 lägenheter inom Västra Eriksberg, Sanne gården, Lindholmen och Kvillebäcken. Bolaget har också fortsatt investera i Lindholmen Science Park bland annat med färdigställandet av kontorslokaler och ett nytt p-hus. Glädjande är de kommersiella investeringar som näringslivet står för i form av hotell och nytt kontorshus. Det är Skanska respektive Eklandia som bygger med invigning och inflyttning under våren 2013. Under året har detaljplanen för Skeppsbrons första etapp vunnit laga kraft. Det innebär att byggnation av ny spårväg mellan Lilla Torget och Järntorget kommer att starta under början av 2013. Ekonomin visar åter på ett gott resultat. Vi har kunnat vända det budgeterade underskottet på knappt 62 Mkr till en vinst på drygt 55 Mkr. Förutom reversering av tidigare nedskrivningar är det den goda uthyrningen och en tomtförsäljning som står för de stora talen. Och vi kan även konstatera att en effektivisering av det dagliga arbetet med förvaltning, underhåll och administration understiger de budgeterade kostnaderna. Efter sju år som VD lämnar jag nu VD-posten. Det känns konstigt att avge min sista årsredovisning för Älvstranden och skriva mitt sista VD-ord. Men det känns ändå skönt att lämna bolaget när flaggan är i topp. För 2012 blev topp för oss i många avseenden. 2013 kommer att bli ett spännande år för Älvstranden. Hur det nya ägardirektivet ska omsättas i praktiken kommer att innebära spännande och dynamiska utmaningar för bolaget och dess medarbetare. Jag önskar alla berörda lycka till. Mats Andersson, VD Älvstranden Utveckling AB 2 3

Vi välkomnar vägvisarna! 1996 köpte Göteborgs Stad det som idag är Älvstranden Utveckling AB. Den 16 år långa resan fram till det som speglas i denna verksamhetsberättelse har varit spännande, kreativ och högst påtaglig i form av många människor som fyller bostäder, kontor, butiker och skolor. På det som en gång var öde industriytor bor nu 15 000 människor och 20 000 arbetar eller studerar här. Det motsvarar faktiskt hälften av den antagna målsättningen för Vision Älvstaden. Vi som jobbar här känner stolthet över vad som åstadkommits hittills och är fulla av energi över att arbetet nu fortsätter med ökad tydlighet. Vision Älvstaden är spikad av kommunen och en Färdplan för Älvstaden är formulerad. Öppen för världen, inkluderande, grön och dynamisk är ledorden. Kan inte bli bättre i våra ögon eftersom vi, som en följd, fått ett splitter nytt ägardirektiv. Vårt uppdrag är glasklart. Vi ska medverka till att förverkliga Vision Älvstaden, hållbar i tre dimensioner. Det är välgörande att vår ägare i direktivet formulerar ett antal prioriterade huvudlinjer. Bland annat ska vi ytterligare öka vår samverkan med stadens planerande förvaltningar och nämnder och vara en viktig aktör bland andra, nu när stadsutvecklingen fortsätter österut mot Frihamnen och på Södra Älvstranden. Välgörande är att begreppen barnperspektiv och blandstad är tydliga i direktivet och att vi också ska öppna upp för samverkan med mindre exploatörer och byggbolag. Färdplanen är tydlig. Nu fortsätter äventyret för oss och för Göteborg. 4 5

Lindholmen är en världsledande arena för innovation och kreativitet. Självklart ville vi etablera oss här. Therese Andersson, marknadschef Radisson Blu Riverside Hotel 6 7

Älvstrandens Elin Asplind och stadsarkitekt Björn Siesjö syns ofta i Älvrummet - Göteborgs mötesplats för stadsbyggnad. Ljushuvud för trivsel Unikt P-HUS Thorbjörn Hotvedt är fastighetsteknikern som många kallar hustomte. Men själv ser han sig som The Green Man. Jag jobbar minst lika mycket med form, ljus och växter som med traditionell fastighetsteknik. Thorbjörn kan Norra Älvstranden. Han började som varvsjobbare 1975 och har bott på Slottsberget och Lindholmen i stort sett hela tiden. 2001 anställdes han för att se till fastigheterna på Östra Lindholmen och han har därför en gedigen erfarenhet av hur hela området förvandlats och utvecklats. Jag minns ju när fartygen sjösattes och gick av staplarna här ute och försöker nu se till att det som växt fram i varvsindustrins ställe fungerar så bra som möjligt. En proaktiv och energisk koll på hur lås, larm, hissar, lampor, städning, temperatur och annat fungerar för företagen som hyr lokaler ja, det är naturligtvis en självklarhet. Varma miljöer Thorbjörns sociala kompetens gör att han har lätt att röra sig bland sina kunder och snappa upp önskemål och behov. Men teknik är inte allt. Jag tänker i nya banor, vill göra hela miljön unik och spännande. Det handlar inte bara om att rulla ut röda mattan när nya hyresgäster flyttar in fram förallt är jag ute efter att skapa mer grönska och pocket parks i en miljö med mycket sten och tegel. Vit italiensk marmorkross i planteringar, mer träd, bänkar att umgås på under lunchen, trevligare gångväg ner till kajen... Det finns hela tiden saker att addera för mer värme och trivsel. Thorbjörns gröna fingrar och kreativitet kompletterar han med samarbeten. Som med Hisingens parkintendent Jens Larsen. Eller med sin belysningsgrupp (kollegorna Torgny Tennby och Helen Sandberg) som inte minst lyser upp november och december. 2012 värmdes Galjonen, M1:an och Smedjans fasader upp med rött effektfilter och sista arbetsdagen före jul blev The Green Man definitivt också The Light Man när han ställde ut 200 flammande marschaller på utvalda platser. Jag tänker ständigt på vad som kan göras bättre och gör också allt för att det ska bli gjort. Något som jag tror sprider glädje och stolthet bland våra hyresgäster! I augusti 2012 öppnade Älvstranden Utveckling ett unikt parkeringshus på Lindholmen. Det vackra och fem våningar höga p-huset är det första i Göteborg som uppfyller European Parking Associations krav för säkerhet och trivsel. 465 p-platser och 600 kvm ljusa och glasade butiks ytor ryms i det totalt 11 000 kvm stora huset. Plan 1 2 är för besökare och plan 3 5 hyrs av områdets företag. AF Bygg Göteborg står för byggnationen, och placeringen intill det nya hotellet och Lindholmen Science Park är perfekt för närområdets behov. Att byggnaden är ovanligt vacker med sitt rundade sedumtak och fasad av tegel/trä spaljé gör inte saken sämre. 8 9

HOTELL FÖR KREATIVA Bilder: Ingela Vagsund/Radisson Blu Lindholmen har fått sitt första hotell. Och det är ingen blygsam skapelse. Radisson Blu Riverside Hotel är hotell, restaurang och spa i områdets högsta hus. Vi blir ett fyrstjärnigt hotell med femstjärnig utsikt, säger försäljnings- och marknadschef Therese Andersson. Om Sverige är världens mest kreativa land och Göteborg detta lands mest kreativa stad då är Lindholmen ett globalt epicentrum för ny teknik, nya tankar och digitala lösningar i framkant. Det jobbar 20 000 intelligenta människor här som är spjutspetsen mot framtiden. Vi vill bli deras mötesplats, tillfälliga hem och ställe för avkoppling, säger VD Malin Franck. Själva hotelldelen rymmer 265 specialdesignade rum och sviter. 24 timmars rumservice, minibar och fri tillgång till spa-avdelningen är exempel på hur vi tänker. Det ska kännas bekvämt och ombonat även om man är på arbetsresa. Hotellets restaurang och bar heter Cuckoo s Nest och är designfirman Stylt Trampolis lek med myten om genialitet på gränsen till galenskap. Filmen A Beautiful Mind hör till inspirationskällorna. 150 sittande gäster kan servas med mat och dryck även i glappen mellan frukost, lunch och middag. Och när vädret tillåter finns terrassplatser runt hela huset. Det blir en meny med klassisk hotellmat. Men med en liten galen twist. Tapas istället för stor middag? Inga problem. Vi satsar också på möjligheten att komponera ihop delar av menyn efter eget huvud. Kreativitet ska uppmuntras! Högst upp i huset finns hotellets wellnessavdelning. Gym, bastu, rum för spabehandlingar och tre jacuzzis varav en utomhus på den magnifika terrassen. Utsikten här är fantastisk, säger Therese och slår ut med handen. Man ser från Sävedalen till Älvsborgsbron och har Göteborgs innerstad som en fond på andra sidan älven. Vår takterrass kommer att utnyttjas flitigt till alla möjliga möten och evenemang och en kväll med musik är inga problem eftersom grannhusen i princip bara befolkas dagtid Samarbeten Konferensutrymmen finns också och Radisson Blu kommer att samarbeta med Lindholmen Conference Centre och Aktiviteten vid större evenemang. Vi har ju egen brygga också och det finns inga gränser för vad vi kan sy ihop på egen hand eller som en del av Lindholmens nätverk. Fördelen med vår placering är att vi ligger mitt i en världsledande arena för innovation, forskning och utbildning. Vi kan serva behovet av boende, mat och avkoppling i närområdet. Samtidigt har vi bara några minuter med buss eller båt till allt vad Göteborg har att erbjuda på andra sidan älven. ÄLVCYKLARE Att ta sig över Göta Älv på ett snabbt, billigt och enkelt sätt är något som är viktigt för många göteborgare. En av dem som cykelpendlar med färjan Älvsnabbare är den 26-årige studenten och inredningsdesignern Marcos Montes. Du är ju från Barcelona, hur hamnade du här? Min sambo är från Sverige och bor här i Göteborg, så det är tack vare henne jag har kommit hit. Hur länge har du bott här? Ja, vad är det nu? Två år tror jag. Du går i skola på Lindholmen. Du har aldrig funderat på att flytta till Hisingen? Jo lite. Det finns fina studentlägenheter nära skolan. Men jag och min sambo trivs bra i Majorna och det är så smidigt att ta sig till Lindholmen att det inte är ett måste att flytta. Med cykel tar det 20 minuter från dörr till dörr, så det funkar perfekt att pendla. Dessutom är det gratis att ta Älvsnabbare, så det kostar mig heller ingenting. Men är det inte kallt att cykla nu du är ju van vid trevligare väder? Det är många som tror att jag tycker det, men Göteborg är ju inte så kallt egentligen. Det finns värre platser, som Norrland till exempel. Sen gillar jag att cykla oavsett årstid. Dels är det smidigt, och dessutom ger det bra motion! 10 11

DIGITAL FINGER- TOPPSKÄNSLA Unikt. Världsklass. Äntligen. Superlativ och beröm har haglat över Visual Arena Lindholmen sen öppnandet våren 2012. Vi har fått en fantastisk start och jobbar nu brett för att ännu fler ska dra nytta av våra resurser, säger programansvariga Mia Leterius. SJÖSÄKER PÅ LAND SIMULERING även PÅ HJUL Det är inte bara Sjöfartsverket som ägnar sig åt simulatorverksamhet på Lindholmen. Statens väg- och transportforskningsinstitut (VTI) finns också i området. Visual Arena Lindholmen drivs som ett program inom Lindholmen Science Park. Fokus ligger på en digital visualiseringsmiljö som kan användas för allt från design, media och stadsutveckling till alla typer av forskning. Göteborg Stad, Chalmers, Göteborgs Universitet, Västra Götalandsregionen och Business Region Göteborg är partners och det ger också en fingervisning om vilken betydelse samhälle, näringsliv och akademi tror att satsningen har för regionen. Samtidigt som den internationella uppmärksamheten varit stor. Vi eftersträvar bredd, öppenhet och nätverkande, säger Mia Leterius. Våra kunder har tillgång till både en trivsam lobby och 50 70 platser i Hjärtat med Europas största multi-touch-skärm och en teknisk utrustning som hela tiden kompletteras och uppdateras. Stadsbyggnadskontoret är en flitig gäst. Liksom Sigma, Meindbender, Dassault och SAAB:s försvarsgren. I det sistnämnda fallet är dock dörren till Hjärtat omsorgsfullt stängd Mia är ingenjör och designutbildad på HDK. Hon förstår den avancerade tekniken, men har kollegor som koncentrerar sig på den. Själv ser hon till helheten, arenans vidareutveckling. Det här är en fantastisk mötesplats som ska vara fylld av mänskliga möten och kreativ aktivitet. Sjöfart är ett verksamhetsområde som sysselsätter ett stort antal människor i Västsverige inte minst på Lindholmen. Där utbildar Sjöfartsverket världens kanske mest kompetenta sjökaptener, lotsar och sjöräddare i sina fartygssimulatorer. Sjöfartsverkets fartygssimulatorer är enorma pjäser. Det känns verkligen som att stå på bryggan på ett riktigt containerfartyg för den som står bakom spakarna på en av simulatorerna på Lindholmen. Det känns till och med som att fartyget gungar. Även om inte golvet rör sig så flyttar sig horisonten så pass mycket att balanscentrat luras. Det är faktiskt inte ovanligt att folk blir sjösjuka härinne, säger Sjöfartsverkets innovationskoordinator Fredrik Karlsson med ett skratt. Vi är ute efter realism och det lyckas vi uppnå! Lotsar tränar i simulatorerna på regelbunden basis, både under utbildning och när de är yrkesverksamma. Det är förvarnat om att en gigantisk Maersk-båt är på väg in i Göteborgs hamn. Då vill lotsen testa den i simulatorn för att förbereda sig på bästa sätt. Det görs också sjöräddningsövningar regelbundet som handlar om att träna på koordineringen av räddningsinsatserna. Även om den typen av incidenter är ovanliga. Problemet är att när det väl händer olyckor så får det ofta förödande konsekvenser, säger Fredrik och syftar på tragedier som Estonia, Scandinavian Star och det italienska exemplet Costa Concordia. Viktigt lärande Vi vill att man gör misstagen i våra simulatorer istäl let för ute på sjön, och att man sen lär sig av de misstagen. Till exempel kommer det hit kaptener och berättar om en farlig situation de varit med om. Då kopierar vi det aktuella scenariot, sen kör man det 200 gånger här. Efter det har man lärt sig ganska mycket. Men Sjöfartsverket sysslar inte bara med utbildning och myndighetsutövning vilket många kanske tror. Man fungerar också i som en idéförmedlare mellan företagen i sjöfartsklustret. Vi ska verka som ett smörjmedel. Och den rollen passar oss eftersom vi är en statlig organisation utan affärsintresse och prestige. Det finns en massa källarföretag här ute som sitter och klämmer på väldigt bra idéer som behöver träffas, byta erfarenheter och skapa nätverk. Sjöfartsklustret sysselsätter fortfarande mängder med folk i Västsverige och i synnerhet här i Göteborgs hamn. Den är i högsta grad en viktig bransch. Verksamheten omfattar samtliga transportslag och områden som fordonsteknik, trafiksäkerhet och miljö. Kunskapen som genereras här ger beslutsunderlag till aktörer både nationellt och internationellt. VTI:s huvudkontor hittas i Linköping, men närheten till bilindustrin gjorde Lindholmen till en extra lämplig plats för institutets senaste simulator. Vår Sim IV är i världsklass och har flera stora fördelar. Den har ett mycket avancerat rörelsesystem och vi kan skifta mellan personbils- och lastbilskupé. I simulatorn har föraren dessutom ett synfält som överstiger 180 grader, vilket är viktigt för fartkänslan och för att upplevelsen ska blir så lik verkligheten som möjligt, säger Eva Åström på VTI:s kommunikationsenhet. Jämförande test Att utföra körtester i simulerad miljö är fördelaktigt av flera anledningar. Till exempel kan vi utföra försök som inte kan utföras i verkligheten av säkerhetsskäl. Och vi kan jämföra vad variabler som ny teknik, trötthet, alkoholpåverkan, kördynamik, miljö, vägutformning och annat har för påverkan på körningen. 12 13

Nya Kvillebäcken byggs med ett grundläggande helhetstänk: ekologiskt, ekonomiskt och socialt. Anneli Hulthén, kommunstyrelsens ordförande 14 15

KVILLEBÄCKENS NYBYGGARE För Angelica Kjellberg, VD och fastighetschef för Ivar Kjellbergs Fastighets AB, blev 2012 året då den nya stadsdelen Kvillebäcken började förverkligas: Vi kom ur marken och började bygga hus, i år slutförs produktionen och inflyttningen kan börja. Vi planerar också att starta projekteringen av nästa kvarter under året. Kvillebäcken i centrala Lundby ska inom en snar framtid bli en ny levande stadsdel med 2 000 nya hyres- och bostadsrätter, butiker och service, cykelvägar och ett gaturum med bevarat gatunät. Allt gjort för mänskliga möten i urban miljö. Det stora området kring Backaplan blir nu del av det nya Göteborgs city som växer fram på båda sidor älven. Det känns jättespännande att vara med om förvandlingen av ett industriområde till ett helt bostadsområde. Det här är ju första delen av Älvstaden, ett helt nytt Göteborg, säger Angelica Kjellberg, en av aktörerna i det byggkonsortium som tagit sig an uppgiften att förverkliga visionen om det nya Kvillebäcken. Företaget bygger fyra hus med hyresrätter vid ett litet torg, mitt i området. Uthyrningen av hyresrätterna i det första kvarteret är nu igång. Under året planerar man också att starta projekteringen av nästa kvarter. Under 2013 ska produktionen av första kvarteret av tre slutföras. Samtidigt är man i full färd med att kommunicera ut de nya bostäderna på marknaden, och intresset för dessa är mycket stort. Det blir ett blandat område, med såväl unga välutbildade som vill bo nära staden, men också äldre som sålt sina hus. Det viktiga är att staden tätas till, det ger mer dynamik med mer folk på lite mindre yta. Bebyggelsen blir också varierad. Det är roligt att hela området byggs lite högre än vad man generellt gjort på Hisingen tidigare. Och nya Kvillebäcken står för ett nytänk på flera plan. Cykling tillåts ta extra stor plats i området, vilket kommer att märkas. Ja, det blir gott om plats för cyklar, såväl parkeringar som cykelbanor. Hela området ska också präglas av ett miljösmart bo ende, eftersom Kvillebäcken är den första stadsdelen i Göteborg som byggs efter stadens nya tuffa miljökrav och som kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad nivå Silver. Det är mycket nytt att sätta sig in i och förstå, det är verkligen en riktig resa vi är med om. Men modellen har ändå en klok bredd, för det handlar både om att bygga bra sunda hus och samtidigt se till att det är gott att leva där med bra luft och lite buller. Visst innebär de strängare kraven på grönt byggande att kostnaderna ökar, men Angelica Kjellberg ser till nyttan: Vi tror och hoppas att det är en bra investering på sikt, och det känns spännande att vara med om det här. Kunskapen har vi ju med oss till nya projekt. Inflyttningen i området är nu igång och fortsätter under hela året. Fakta/ Kvillebäcken Visionerna för Kvillebäcken är att skapa en levande stadsdel där mötet mellan människor står i fokus och där invånarna kan leva klimatsmart. Allt endast 6 minuter från Brunnsparken. Kvillebäcken byggs av ett byggkonsortium bestående av Bostadsbolaget, Derome, HSB Göteborg, Ivar Kjellberg, NCC, Veidekke, Wallenstam och Älvstranden Utveckling. Konsortiet påbörjade sitt arbete med detaljplanen 2007 tillsammans med Stadsbyggnadskontoret. EN HELARE STADSKÄRNA För kommunstyrelsens ordförande Anneli Hulthén har Kvillebäcken bara fördelar. Kvillebäcken är mitt i stan, det finns goda cykel- och kollektivmöjligheter, närhet till vatten och en blandad miljö runtomkring. Vilken betydelse har satsningen för Hisingen? Och för Göteborg? Hisingen är en del av Göteborg så där gör jag ingen skillnad! Det viktigaste är tillskottet på bostäder, att vi lyckas förtäta nära stadskärnan och nära befintlig kollektivtrafik. Att vi förmår bygga ihop staden så att älvstränderna känns nära varandra och tillgängliga för alla göteborgare. Att göteborgarna börjar känna hur kort avståndet faktiskt är mellan exempelvis Operan och Frihamnen. När vi nu planerar för en ny Göta älvbro ska vi försöka få till en som blir mer anpassad för människor. Vad är fördelen med konsortie-idén? Finns det inga risker med så många aktörer i ett och samma område? Fördelarna är bland andra att de olika aktörerna måste dela på riskerna, om området exempelvis är förorenat så är det ett gemensamt ansvar att sanera marken. Vi vill också genom de olika aktörerna försöka få till variation i områdena så det inte blir en aktörs preferenser som styr. Projektet har en tydlig miljöprofil. Varför fanns den prioriteringen så tydligt redan från start? Vi både vill och måste bygga och leva mer miljövänligt. Vi vill visa att det går. Vi vill också vara tydliga med att hållbarhet för oss är att ha med ett helhetstänk från början baserat på samtliga tre hållbarhetsdimensioner; ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Finns det någon risk som vissa kritiker påstått att vanligt folk pressas bort på grund av boendekostnaderna? Det är en risk som kan vara svår att hantera. Därför måste frågan vara levande då man planerar och stadsutvecklar områden. Vi behöver nya bostäder och nyproducerade bostäder blir dyra var vi än bygger, risken är alltid att det drar med sig priserna på övriga bostäder. Det som är bra är att allmännyttan äger mycket hyresrätter i och kring Kville och det kan ge oss verktygen att jobba med att minska risken för gentrifiering. Sen tror jag också på att satsa på och utveckla offentliga och allmänna ytor i området som upplevs välkomnande och tillgängliga men också att området känns aktuellt att besöka och vistas i för andra än enbart de som bosätter sig där. Som van och hängiven cyklist finns det något som skulle göra den kategorins kontakt med city ännu snabbare, säkrare och enklare? Gång- och cykelbron som vi vill bygga över Göta älv! 16 17

Människor som rör sig, färgerna på vattnet, båtarna som glider förbi. Eriksberg ger frihetskänsla! Bengt Meissner, boende på Västra Eriksberg 18 19

levande handel! En levande blandstad behöver näringsidkare. Eriksberg har nu gott om service och butiker från kaféer, restauranger och gym till blommor, mode och frisör. Här är ett axplock av områdets trivsamma serverings- och handelsutbud! 20 21

HYRESRÄTT PÅ FÖRSTA PARKETT Bengt och Ann-Marie Meissner flyttade i septem ber in i en av de nybyggda lägenheterna på Monsungatan. Tidigare har de bott i ett radhus ovanpå Gnistängstunneln, men livet i hyresrätt lockade dem till Västra Eriksberg. Det är oerhört skönt att slippa allt underhåll, all service och alla mördarsniglar, säger Bengt. Byggandet i Västra Eriksberg har fortlöpt under hela 2012. Hela 380 bostäder har färdigställts och sammantaget har nu 1 217 av 2 100 planerade lägenheter blivit färdiga. Det har varit genomgående hårt tryck på både hyres- och bostadsrätter. Många nyinflyttade lyfter fram närheten till vattnet som den avgörande faktorn. Vatten är frihetskänsla. Och friheten känner du varje dag när du ser färgerna på vattenytan, båtarna som glider förbi och allt det här, säger Bengt Meissner och slår ut med armen mot hamninloppet från sin 60 kvadratmeter stora terrass. Vi har alltid dragits till vatten, jag och min fru. Så det här läget värdesätter vi jättemycket. Men vattnet är inte enda fördelen. Nej, här händer saker hela tiden. Det är fantastiskt mycket människor som rör sig och utsikten är magnifik både dagtid och på kvällen. Min fru säger att hon bara kan stå och kika och njuta en hel dag, säger Bengt. Det vackra promenadstråket längs med kajen är väldigt populärt och i november blev Färjenästerrassen klar, en park belägen på dockans västra sida. Den kompletterar Bengt och Ann-Marie njuter av kaffe och hyresrätt på Monsungatan. redan existerande parker som Krokängsparken och Färjenäsparken. Det är väldigt härligt att man kan komma ut, att det finns mysiga utflyktsmöjligheter och grönska, tycker Bengt Meissner. I takt med att området växer så dyker det också upp fler och fler verksamheter. Bagerier, delikatessbutiker och gym är bara några av de saker som har eller är på väg att öppna i området. Man känner att det händer saker. Här finns redan restauranger, frisör, vårdcentral och service butik. Och det är självklart bra att det ständigt dyker upp nya aktörer, säger Bengt. PERFEKT PLATÅ FÖR BARNEN Platån i Västra Eriksberg ligger nära Eriksbergs kajliv, men på ett tryggt avstånd för de allra yngsta. Det skyddade läget gör just denna etapp till den mest barn- och familjevänliga. Nybyggda Taubeskolan slog upp portarna i augusti. Skolan, som har en inriktning på miljö och global omvärld, tar emot barn från förskolan till sjätte klass. Uppstarten har gått väldigt bra, säger Ann-Christin Barsjö som är rektor på Taubeskolan. Idag har vi drygt 100 elever, men skolan är väldigt flexibel och vi ska kunna möta de behov som kommer att uppstå i takt med att fler flyttar in. I alla fall upp till 350 elever. Vid Platån har man även väldigt nära till Färje näsparken, en park som även den till stora delar är anpassad för barn. I västra delen finns en av Hisingens största lekparker med klätterställningar, djurskulpturer och en lång balansbom. Här finns även basket- och fotbollsplan, skatepark och ett utegym. Skolan fick vara med och tycka till om parken, så vi såg till att där fanns ytor där barnen kunde leka och röra på sig, säger Ann-Christin Barsjö. I området finns dessutom ytterligare fyra grundskolor, varav en är för rörelsehindrade barn och ungdomar. Vår skolbyggnad uppfyller alla kriterier för ett lågenergihus och har fjärrvärme och avfallskvarn. Det är ett fantastiskt hus, men man måste naturligtvis också fylla det med ett bra innehåll! ÄNTLIGEN båtplats! Det är fantastiskt att ha båten så nära. Jag kan stå och titta på den från lägenheten och det tar bara tre minuter att gå dit. Närheten är det bästa, att kunna ta sig ut på havet när man vill. Dessutom använder vi båten som gäststuga när vi får gäster! Båthamnen vid bockkranen stod klar lagom till årets båtsäsong. Tommy Sjöberg är en av de 116 lyckliga som nu fått båtplats. 22 23

FRIHAMNEN NÄSTA! Framtidens city i Göteborg stavas Frihamnen och Ringön, områden som också ska spela en nyckelroll för att knyta samman staden på båda sidor om älven. Bo Aronsson, stadsutvecklare på Älvstranden Utveckling, är full av tillförsikt trots att det är ett stort och komplicerat uppdrag. Ytan är stor. En kvadratkilometer mitt i stadens hjärta som i framtiden kan komma att hysa 8 10 000 boende och lika många arbetsplatser. Det handlar om Frihamnen och delar av Ringön och är ett av staden Göteborgs mest spännande framtida stadsbyggnadsprojekt. Vi som jobbar med det ser framför oss en tät innerstadsmiljö i modern form, säger Bo Aronsson, som i allra högsta grad är involverad i processen kring Frihamnens framtid. Under 2012 togs ett stort kliv framåt i processen, när visionsarbetet för Älvstaden avslutades. Nu finns en vision och strategi till stöd för utvecklingen av Frihamnen. Ett första och mer konkret delmål blir den permanenta jubileumspark i Frihamnen som ska stå klar till stadens 400-årsjubileum 2021. Den får stor betydelse både symboliskt och praktiskt, för att knyta ihop den av älven delade staden. Bo Aronsson är stadsutvecklare på Älvstranden. Frihamnens förvandling står nu på tur. Frågor som rör jubileumsparkens plats, storlek och utformning, liksom alla andra stora och små pusselbitar som rör Frihamnens framtid är nu en uppgift för fyra utvalda grupper (se faktaruta). Första teamet koncentrar sig övergripande på täthet, innehåll och i vilken skala man ska bygga. Ska det vara höga eller låga hus? Hur ska mixen av boende, handel och publika anläggningar se ut? Deras uppgift är att belysa dessa frågor för att ge underlag till en bra diskussion. En annan grupp ska ta sig an den komplexa idén för området som en nod, en viktig länk för att knyta ihop staden i enlighet med vision Älvstaden. Vi måste öka den sociala sammanhållningen i Göteborg, även rent fysiskt. Det räcker inte med en ny bro. Vi måste också utforma området så det inte bara blir trafikstad, utan också en levande stad. En tredje grupp har fokus på området som allmän plats men också som näringslivsarena. De gemensamma ytorna är viktiga att använda rätt så att vi skapar ett attraktivt stadsliv och stimulerar näringsverksamhet, det är viktigt för hela stadens attraktionskraft. Stor delaktighet Slutligen ska en grupp gå till djupet med vattenfrågor, om uttrycket tillåts. Den delikata frågan om hur detta område ska klara stigande havsnivåer är nämligen ingen enkel historia. Det är ett extremt utsatt läge, här måste vi verkligen lyckas lösa det problemet. Och vi ska samtidigt se till att göteborgaren får tillgång till vattnet, så att vi skapar liv där. De fyra gruppernas arbete kommer att redovisas i april och innan dess kommer allmänheten att få tycka till. Delaktighet och diskussion på ett tidigt stadium är oerhört viktigt för att det här ska bli lyckat. Vi kommer att vara tydliga och berätta om allt vi gör och hur vi gör det. Inte minst utvecklingen av Ringön kräver en egen process och stor lyhördhet, så att vi går försiktigt fram och hittar en bra integration av nytt och gammalt. Det får inte toppstyras. Gör vi det bra kan det bli ett helt unikt område för Sverige. grupper & teman för älvstaden: Innehåll, täthet och skala: HLA/SLA från Danmark. Noder och stråk: GüllerGüller från Holland/Schweiz Stadsmiljö/jubileumspark: West8/White från Nederländerna/Sverige Vatten som kvalitet/klimatanpassning: East/RED från England. 24 25

Älvrummet är en mötesplats jag ofta använder, med gott om plats, trevlig känsla och en riktig modell över staden som ju slår alla virtuella 3D-modeller med hästlängder! Björn Siesjö, stadsarkitekt 26 27

Älvstrandens Elin Asplind och stadsarkitekt Björn Siesjö syns ofta i Älvrummet - Göteborgs mötesplats för stadsbyggnad. Möta Älv blev en stor succé under 2012. RUM FÖR UTVECKLING TERRASS För alla Älvrummet har i flera år varit arenan för information och diskussion kring stadsutvecklingen i Göteborg. Under 2012 har Stadsbyggnadskontoret dessutom ökat sin närvaro. Det här är en mötesplats med många fördelar, säger stadsarkitekt Björn Siesjö. En drygt 81 kvadratmeter stor modell av Göteborgs centrala delar runt älven dominerar golvutrymmet i Älvrummet. Det är ett imponerande fågelperspektiv över dagens och morgondagens byggnader, broar, tunnlar och leder motsvarande 13 miljoner kvadratmeter i verklighetens Göteborg. Björn Siesjö är full av lovord för skapelsen och tycker att den slår allt vad virtuella alternativ heter. Den klassiska guidningen runt den pedagogiska modellen har också varit det mest bokade paketet. Inte minst för skolor. Men Älvrummet rymmer så mycket mer. Vår uppgift är att väcka alla göteborgares nyfikenhet och engagemang i frågor som rör utvecklingen av vår stad, säger Elin Asplind, som jobbar med strategi och kommunikation. Projekt Älvstaden har varit ett stort och viktigt inslag i Älvrummet under 2012 med tre olika utställningar, slutpresentationer och visionsresor. Under våren invigdes också en blogg- och läshörna med sköna soffor och sittkuddar att slå sig ned i. Och Västsvenska paketet ordnade öppet hus under hösten för att bemöta frågor kring trängselskatten och övriga delar i det stora infrastrukturprojektet. Tätare samarbete Stadsbyggnadskontorets serie av debattkvällar, Göteborg Live, startade dessutom under hösten med Björn Siesjö i spetsen, säger Elin. Det har kommit över 200 besökare per gång och inneburit ett viktigt tillskott för Älvrummet som arena för dialog. Utställningar, debatter, workshops, soppluncher Älvrummet har självklara utrymmesbegränsningar rent fysiskt men inte när det gäller innehåll. Arbetsgruppen för huset, bestående av represen tanter från Älvstranden Utveckling och Stadsbyggnadskontoret, har ett tätt samarbete. Vilket medfört ett både rikare och bredare program. Vad händer 2013? Vår nästa stora temautställning som kommer att handla om människan i staden. Vi ska också vidareutveckla Älvrummet och samarbetet med Stadsbyggnadskontoret exempelvis med deras satsning på digitala 3D-modeller över Göteborg och projektet Min Stad. Och så ska vi naturligtvis fortsätta vårt utmanande arbete med att locka en yngre målgrupp till Älvrummet. Lite siffror kring året i Älvrummet: Bokade guidningar 199 Bokade grupper totalt 413 Barn/Ungdom 57 Student/Universitet 28 Evenemang 24 Kommunbesök 12 Antal besökare 2012 86 165 Antal besökare sedan starten 2008 899 893 Älvrummets långsida mot Operan har blivit en oas för många. I somras möblerades terrassen för maximal trivsel och fri sittning i solen. Ett guldläge, säger Annika Rohdin Reumert. Gänget bakom Älvrummet har drömt om ett kafé i många år. Under ett av debattevenemangen i våras hördes röster som saknade ett ställe i innerstan att sitta och ha det skönt på helt gratis. Så vi beslöt oss att fixa något där vem som helst kunde slå sig ner, säger Annika. Med eget fika om så önskas. Med hållbarhet som ledstjärna köptes begagnande pinnstolar, trasmattor och solstolar på loppis. Second hand-möblerna målades fräscha och Stadsjord bjöds in för att odla allt från persilja och tomater till jordgubbar och blommor i säckar och lådor. En kreativ läsaromröstning i Metro döpte terrassatsningen till Möta Älv. Under våren öppnas Älvrummets uteverksamhet igen och då ska dessutom alla få möjlighet att köpa kravmärkt kaffe och ekologisk glass. Men det är naturligtvis frivilligt och utan köptvång för den som bara vill sitta skönt! 28 29

VATTENSTAD EN ALLT ANNAT ÄN TORR UTSTÄLLNING Göteborg präglas av älv och hav. Men hur har andra vattennära städer i världen utnyttjat sitt läge? Satsningen Vattenstad gav roliga, spännande och överraskande svar. Vi ville inspirera både allmänhet och branschfolk, säger Älvrummets guide Sara Carlsson. Och jag tycker verkligen att vi lyckats! Älvrummet handlar i hög grad om vad som byggs och planeras nu. Men Vattenstad har ju en annan inriktning? Ja, vi ville se framåt och ut i världen på ett annat sätt än våra övriga utställningar och pedagogiska grepp. Från början tänkte vi i traditionella termer hur framtidens Sara Carlsson, guide boende vid vatten kan se ut. Men under arbetets gång gled vi över i ett rent inspirationstänkande. Vi lyckades få fram bilder på helt fantastiska sätt att bygga på stränder, floder och hav. Exempel? Allt från flytande hotell, teatrar och odlingar till båtar, broar och bryggor med annorlunda och spektakulära lösningar. Mycket bygger på foton och fakta som vi lyckats hämta hem från när och fjärran. Okej, vår inriktning är först och främst att informera allmänheten, men vi vill också väcka tankar och idéer hos arkitekter och annat branschfolk. Vilken respons har ni fått? Bara positiv. Alla tycker att exemplen är roliga att titta på och upptäcka. De enda klagomål jag hört har handlat om att bilderna kunde ha varit större men det begränsade utrymmet gör att vi inte kan breda ut oss mer. Hur länge finns Vattenstad på plats i Älvrummet? Fram till sommaren. Till hösten är det premiär på en ny utställning. Då är temat hållbarhet, vilket också är ett självklart fokusområde för Älvstranden som företag. Studenter SATTE GÖTEBORG PÅ KARTAN Konkurrensen var hård, men Göteborg Lyser tog hem segern i tävlingen om Älvrummets nya kartdesign. Bakom det vinnande bidraget står två nybakade 27-åriga chalmersarkitekter. Tävlingen gick ut på att sätta in Älvrummets gigantiska modell över Älvstranden i en vidare kontext. Sofie Campanello och Catharina Dahl, som numera driver arkitektbyrån Fabel Arkitektur, antog utmaningen. Resultatet blev en jättelik tygkarta i mörka färger på tre gånger fem meter. Ambitionen var att alla besökare som kommer till Älvrummet skulle kunna sätta in sig själva i sammanhanget och staden. Och att kartan ska kunna väcka debatt. Därför har vi haft fokus på mellanrummen mellan bebyggelsen. Att tydligt synliggöra dem visar på stadens utvecklingspotential, säger Sofie. Vi gjorde också kartan så pass utzoomad att det är lätt att orientera sig på den och att koppla ihop modellen med staden i stort. Sofie och Catharina tycker att det behövs fler sätt att knyta ihop staden. Det viktiga är att båda sidor av stan känner att de delar på samma rum, så att man inte känner att man står på Hisingen och tittar på Göteborg och tvärt om, säger Sofie. Förutom äran och en förverkligad jättekarta fick vinnarna dela på en prischeck. Älvrummets motivering till det vinnande bidraget lyder: Förslaget port rätterar centrala Göteborg genom att visa den byggda strukturen upplyst mot en mörk bakgrund som en urban stjärnhimmel. Det är både vackert, poetiskt och samtidigt innehållsrikt där det visar på täthet, avstånd och utformning. Att kartan är tryckt på tyg känns enkelt, samtida och passar väl in i Älvrummet. 30 31

Hållbart fokus Ytterligare projekt Att tänka hållbart är en självklarhet för Älvstranden. Målet är att utveckla och förvalta med högt ställda miljökrav. Vi vill ta vårt ansvar helt enkelt, säger Erica Bengtsson, bolagets miljösamordnare. Vilka övergripande mål har ni? I affärsplanen betonar vi att de stadsdelar vi bygger ska ligga i den hållbara utvecklingens framkant. Älvstranden ska vara en spjutspets helt enkelt. Vi har inte nått ända dit än, men det är vår självklara ambition. Dessutom ska vi se till att minska våra koldioxidutsläpp med 80 procent till 2020 jämfört med 2005. Vad fick ni in för förslag? Vi ville ha idéer om hur kan man utnyttja bebyggelse i samspel med stadens energisystem och smarta sätt att använda grönska och dagvatten som resurser i stadsbebyggelsen. Konsortiet bjöd in brett och valde sedan ut Team ÅF, Team Norconsult, Team Sydväst och Team Fojab. Förslagen vi fick in handlade om allt från hur man genom gröna tak och raingardens kan fördröja vattnet, till hur husen kan isoleras och gårdarna vindskyddas genom att placera träd på rätta ställen i området. Flera av lagen hade dessutom idéer om hur man verkligen kan använda vad solen ger. Till exempel finns det teknik för att lagra solenergi under husen med hjälp av stenmjöl! Älvstranden har många spännande samarbetsprojekt på gång, präglade av en ambition att få Göteborg att växa på rätt sätt. I denna verksamhetsberättelse skildras några. Här är fem till som under 2012 tagit nästa steg mot förverkligande. Hur prioriterar ni för att lyckas? Vi jobbar i huvudsak på tre områden. För det första med transporter inklusive personalens resor och logistiken i den fysiska planeringen. För det andra ser vi till energianvändningen i fastighetsbeståndet, vilka energislag som bör användas och hur man kan tänka energistrategiskt i nya stadsdelar. Och så det rent gröna förstås? Ja, grönska och vatten är ett tredje och oerhört viktigt område. Det är resurser i stadsmiljön och det krävs klimatanpassning både i befintliga miljöer och planerade. Har du något bra exempel? Ett väldigt bra till och med! Under hösten 2012 arbetade fyra lag med att leverera hållbara idéer och innovativ teknik för stadsdelen Lindholmshamnen i Göteborg. Initiativet var ett sätt att utveckla miljöfokuserad stadsbyggnad i Sverige. Parallella uppdrag är inte ovanligt inom arkitektur, snarare tvärtom. Men när det gäller temat innovativ miljöteknik är greppet betydligt ovanligare, för att inte säga unikt. Samarbeten och dialog är förstås en viktig arbetsmetod? Självklart. För att komma längre, lära oss mer och förbättra oss inom våra tre miljöområden arbetar vi med strategiskt utvalda forsknings- och utvecklingsprojekt i samarbete med andra partners som också vill driva utvecklingen framåt. Exempelvis Delegationen för Hållbara Städer och VINNOVA i Sverige samt EU. Allt vi gör speglar vår grundläggande strävan att vara ledande inom hållbart stadsbyggande i Sverige. Under året har vi utökat vår kompetens inom hållbarhetsområdet med en processledare som på heltid ska stärka vårt arbete med social hållbarhet i verksamheten. Erica Bengtsson är miljösamordnare på Älvstranden. Lindholmshamnen Arbetet med att addera fler bostäder till Lindholmens kvarter fortsatte under 2012. Ett konsortium med Älvstranden, Peab, HSB Göteborg och Skanska bildades och detaljplanen var på samråd under hösten. Förslaget innehåller 350-500 lägenheter och cirka 3 000 kvm för centrumverksamhet, förskola och friliggande restaurangbyggnad med samlingslokal. Allt får tydligt fokus på hållbarhet. Inre Sannegården Detta projekt sammanfogar Sannegårdshamnens östra och västra sida till en helhet. Bostäder, breda kajstråk, parker, butiker och kontor blir en naturlig länk och nere vid vattnet planeras generösa trädäck och bryggor med fina sollägen. Under 2012 har byggandet av 200 bostadsrätter pågått. Samtliga kvarter utom två är påbörjade och första inflyttning planeras till hösten 2013. Skeppsbron I dagsläget äger och förvaltar Älvstranden Utveckling cirka 80 procent av de obebyggda byggrätterna på Skeppsbron. Förhandlingar förs om förvärv av resterande 20 procent. Planen för spårvägsutbyggnaden vann laga kraft under 2012. Trafikkontorets arbete startar under 2013 och våren 2015 rullar spårvagnar på Skeppsbron. Detalj planen för hela området har arbetats fram i samarbete med förvaltningar och myndig heter och förväntas antas under 2013. Stora Torp Älvstranden Utveckling förvärvade sin del av fastigheten i samband med SVT:s förvärv och flytt till Kanalhuset på Lindholmen. Stadsbyggnadskontoret driver planarbetet i samarbete med Älvstranden. Ett konsortium är bildat ihop med HSB Göteborg, NCC och Skanska och cirka 450 bostäder ska byggas i harmoni med områdets gröna parkkaraktär. Detaljplanens överklagande avslogs av Länsstyrelsen strax före jul 2012. Norra Masthugget Området mellan Rosenlundsverket och Stigbergsliden utreds för att bli en ny stadsdel med stadspuls och lokalt liv som knyter samman Linné, Majorna och Centrum. Planarbetet drivs i samarbete med stadsbyggnadskontoret, Stena Fastigheter och Folkets Hus. 1 200 lägenheter och 140 000 kvm lokaler för kontor, handel, service och kultur planeras. Detaljplanarbetet för de olika delarna kan nu påbörjas enligt intentionerna i programrådet. 32 33

mervärde! Vad är Wake up Lindholmen? Ett kostnadsfritt frukostseminarium som vi försöker ha två tre gånger per termin. Vi anlitar inspirerande föredragshållare med intressanta ämnen som berör de flesta. Alla som lämnar lokalen ska känna sig fulla av energi och entusiasm och mätta av en enklare frukost. I höstas gick vi även ut och frågade alla inbjudna vilken deras drömgäst eller drömämne kunde vara. Vi fick in många bra förslag och idéer till förbättringar. Luciafirande har ni också? Vi anlitar Göteborgs Luciatrupp att sjunga i Lindholmen Science Park. Det har blivit en enormt populär samling. Senast kom 600! Det känns extra kul att många av hyresgästerna är utländska och får ta del av en fin svensk tradition. Lindholmsstafetten är en annan tradition? Ja, det är ett stående inslag i början av september varje år. Det är en stafett där fyra löpare i varje lag springer Julklappsinsamlingen för Stadsmissionen väckte pressens intresse. Älvstranden vill skapa mervärde för kunderna. Den som hyr in sig ska känna att det inte bara handlar om ett kontor. Tvärtom ska det tydligt märkas att hyresvärden anstränger sig mer än vad som är standard i kontorsbranschen. Annika Rohdin Reumert har ett speciellt ansvar för det tänkandet. 2,5 km var runt Lindholmen. Vissa tränar och laddar seriöst, andra är med bara för att det är kul. Syftet från vår sida är att skapa liv och en trivsam stämning på området. I september är det dags igen. Under 2012 hade ni en fotoutställning också. Det var under Europas Maritima Dag i maj som vi valde att bjuda på utomhusutställningen Norra Älvstranden Då & Nu på kajen vid Eriksbergs färjeläge. Det är en fotoutställning som visar stora svartvita bilder från platser längs Norra Älvstranden. Nutidsbilden är tagen på exakt samma ställe som Då -bilden vilket blir extra intressant. All positiv respons gjorde att den fick stå kvar ända till november. GP och Metro uppmärksammade ett behjärtansvärt initiativ före jul! Ja, vi brukar ge Stadsmissionen 50 000 kr varje år, men 2012 ville vi dessutom samla in julklappar. Vi valde att i första hand fokusera på behövande tonåringar eftersom denna grupp lätt glöms bort. Ett 20-tal av våra hyresgäster nappade och vi fick in hela 1 000 jackor, tröjor, biocheckar och spel med mera som jag hade nöjet att överlämna till Stadsmissionen. Att hamna i tidningen var naturligtvis inte huvudsaken, men det är alltid kul när ett bra och lyckat grepp uppmärksammas, att vårt engagemang syns utåt! full koll på ekonomiska RISKER Henrik Magnusson är controller med fokus på företagets tre riskområden: Fastighetsförvaltningen, Fastigheternas värde samt Ränte- och refinansieringsrisken. Vilken är fastighetsförvaltningens största risk? Tillväxten i svensk ekonomi är den avgörande faktorn för efterfrågan på kommersiella lokaler. Ökad efterfrågan innebär minskade vakanser och stigande hyresnivåer. En svag konjunktur kan däremot få omedelbar påverkan på hyresintäkterna i och med ökad konkursrisk. Hur tacklar ni det? Med en struktur i Älvstranden kontraktsportfölj avseende löptid, antal kontrakt och branschsammansättning som ger en sammantaget bra riskspridning. Uthyrningen har under 2012 varit framgångsrik med en påtagligt sjunkande vakansgrad som följd. Hur ser det ut på underhållssidan? Vi har under de senaste åren haft betydande kostnader för underhåll av tegelfasader som tagit skada av väder och vind. Detta åtgärdsprogram går nu mot sitt slut och vi ser därmed lägre framtida underhållskostnader. När det gäller löpande driftskostnader vad väger tyngst? Merparten består av taxebundna kostnader. Älvstranden har som mål att minska förbrukningen av el och fjärrvärme med 30 procent under perioden 2005 2020. Förutom de miljömässiga vinsterna som uppnås minskar vi även vår exponering mot prisförändringar på marknaden. Hur tas fastigheternas värde upp i redovisningen? Till det lägsta av bokfört värde och bedömt marknadsvärde. I de fall det bokförda värdet överstiger marknadsvärdet finns ett nedskrivningsbehov. Omvänt innebär stigande marknadsvärden att reversering återföring av tidigare nedskrivningar kan bli möjliga. Men förändringen av fastighetsbeståndets värde påverkar kassaflödet först då fastigheterna avyttras. Vad har karaktäriserat värdet på fastighetsbeståndet? Det har stigit under 2012. Direktavkastningarna har i princip legat still i förhållande till föregående år värdeökningen beror istället på den ökade hyresgraden och hyresnivån på ny- och omtecknade avtal. Hur ser riskerna ut på räntesidan? Räntekostnaden är en av de enskilt största posterna i resultaträkningen och risken här kan delas upp i två delar. Dels är det utvecklingen av räntenivån och dels är det refinansieringsrisken, det vill säga möjligheten att teckna nya lån i takt med att befintliga förfaller. Denna har minimerats genom att bolagets finansiering uteslutande sker via Göteborgs Stads koncernbank. För att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder bolaget sig av räntederivat. ett utvecklat SÄKERHETSANSVAR Patrik Lindberg är säkerhetsansvarig på Älvstranden Utveckling AB. Det är ett arbete på flera fronter och med olika fokus allt för en tryggare miljö och bättre hälsa. Under 2012 började ni väva in begreppet social hållbarhet i trygghets- och säkerhetsarbetet. Varför? Därför att dessa två tidigare skilda koncept går hand i hand. Älvstranden har som mål att bygga och förvalta den goda staden, att då arbeta med social hållbarhet i sin helhet känns lika naturligt som självklart. Vad har präglat trygghetsarbetet under 2012? Vi har haft ett förbättringsprojekt kring utemiljöerna med fokus på trygghet. Vi har utökat och förbättrat belysningen och gjort skötselplaner för grönskan för att få goda grönytor utan att göra avkall på tryggheten. Vad är Säkerhetsgrupp Lindholmen? Det är ett nätverk som fortsätter att stärkas genom bra utbyten och en successiv utökning av medlemsantalet. Under året har dessutom det lokalt brottsförebyggande rådet i regi av Lundby stadsdelsförvaltning fått en nystart. I och med detta har Älvstranden blivit en samarbetspartner med mål att verka för brottsförebyggande frågor kring den norra älvstranden. Det nya P-huset skapar också ökad trygghet? Ja, projektet har blivit mycket lyckat och vi har uppnått de mål vi satte på trygghetskonceptet som tidigt beslutades. Sättet att införliva social hållbarhet genom att projektera med trygghetsoch säkerhetsaspekter i P-huset kommer nu att få bli ett gott exempel för vårt framtida byggande. Även byggandet av Saluhallen i Kvillebäcken har fått med sig input från vårt sätt att arbeta med såväl trygghetsfrågor som med säkerhet. Och hur står det till med hälsan? Vårt arbetsmiljöarbete har under året haft fokus på våra medarbetare. Arbetet ihop med företagshälsan har gett oss både som individer och företag bättre möjligheter att hålla oss hälsosamma. Arbetsmiljögruppen har även genomfört skyddsronder och regelbundna träffar under 2012. Vår krisledningsgrupp har fått en ny riktlinje som övats och vi har genomfört förbättringar i vårt incidenthanteringssystem. 34 35

Intäkter och resultat (Siffrorna inom parentes är resultatet för 2011) För verksamhetsåret uppgick resultatet efter finansnetto till 85,0 (142,3) Mkr Koncernens hyresintäkter för 2012 uppgick till 377,8 (359,6) Mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 159,6 (-182,2) Mkr. Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 218,2 (177,4) Mkr vilket motsvarar en direktavkastning om 5,5 (4,4)%. De centrala administrations- och marknadsföringskostnaderna var -40,1 (-36,1) Mkr. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgick till netto -2,2 (0,6) Mkr. Årets rörelseresultat före finansnetto uppgick till 189,9 (256,2) Mkr. Finansnettot år 2012 uppgick till -104,9 (113,9) Mkr. Efter belastning av aktuell skatt om -17,0 (-22,9) Mkr och uppskjuten skatt om -12,4 (10,7) Mkr, dvs en nettoskattekostnad om -29,4 (-12,2) Mkr uppgår årets resultat till 55,6 (130,1) Mkr. Fastighetsbestånd Koncernens fastighetsbestånd består per 2012-12-31 av 76 byggnader med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 374 000 kvm. Fastighetsbeståndets bokförda värde uppgick vid årets slut till 4.076,6 (3.815,5) Mkr. Den externa värdering som gjordes 2012-12-31 visar att beståndets marknadsvärde sammantaget överstiger det bokförda med 2651,0 Mkr, motsvarande knappt 65,0%. Fastighetsbeståndet och pågående nyanläggningar har under perioden förändrats enligt nedanstående tabell. Förvärv Inga förvärv har skett under 2012. Avyttringar Under 2012 har kontrakt tecknats beträffande avyttring av två lotter på Kvillebäcken av markägarkonsortiet där Älvstrandens andel uppgår till 44%. Det är två byggrätter som enligt plan ska bebyggas med kommersiella lokaler varav den ena avyttrades till Tornstaden och den andra till AF Bygg. Innan årsskiftet tecknades kontrakt beträffande försäljning av fastigheten Lundbyvassen 8:1 till Bra Bygg AB. Planen är att uppföra ett kontorshus för Semcon med en sammanlagd yta om knappt 9 000 kvm BTA. Finansiering Älvstranden Utveckling AB:s finansiering per 2012-12-31 kan sammanfattas i diagrammet till höger. Vid årets slut uppgick det egna kapitalet till 510,6 (454,9) Mkr vilket motsvarar en soliditet om 11,5 (10,5)%. Räntebärande lån uppgick vid årets slut till 3.210,0 (3.180,0) Mkr. Finansieringen utgörs av lån från Göteborgs Stads koncernbank. Lånen från koncernbanken är kortfristiga men enligt kommunens finanspolicy har koncernbanken ett åtagande att svara för bolagens finansieringsbehov. Den genomsnittliga räntan per 2012-12-31 var 3,44% och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,80 år. Ränteförfallostrukturen har i huvudsak uppnåtts genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tid via ränteswapavtal. Moderbolaget Resultatet efter skatt blev -70,4 (-37,7) Mkr. Moderbolagets balansomslutning uppgick till 2.191,7 (2.196,7) Mkr. Utöver kortfristiga fordringar om 5,4 (1,3 )Mkr består tillgångarna i huvudsak av materiella och finansiella anläggningstillgångar om 2.186,3 (2.195,4) Mkr. Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 300,5 (368,3) Mkr och långfristiga lån om 1.200 (1.200,0) Mkr. Räntebärande lån 73,0% Eget kapital 11,5% Övriga skulder 15,5% Förändringar materiella anläggningstillgångar Ränteförfallostruktur 2012-12-31 Andel förfall Ränta Fastigheter Pågående nyanläggning Summa Bokfört värde 2012-01-01 3 815 195 4 010 Förvärv 2 135 137 Försäljningar -8-8 Omfördelning 263-263 Avskrivningar -102-102 Nedskrivningar -3-3 Reverseringar 109 109 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 4,5 % 4,0 % 3,5 % 3,0% 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % 0,0 % <1 år 1 2 år 2 3 år 3 4 år 4 5 år 5 6 år 6 7 år 7 8 år 8 9 år 9 10 år Bokfört värde 2012-12-31 4 076 67 4 143 Andel förfall Medelränta 36 37

Resultaträkning Kassaflöde i sammandrag Balansräkning i sammandrag Nyckeltal Mkr 2012 jan dec 2011 jan dec Mkr 2012 jan dec 2011 jan dec Mkr 2012-12-31 2011-12-31 2012 jan dec 2011 jan dec Hyresintäkter 377,8 359,6 Rörelsens kostnader Driftskostnader -92,5-95,9 Underhåll -32,6-48,9 Hyresgästanpassning -2,1-1,7 Tomträttsavgäld, arrende -0,9-0,9 Fastighetsskatt -23,4-23,2 Uthyrning och fastighetsadministration -8,1-11,6 Driftnetto 218,2 177,4 Avskrivningar, nedskrivningar och reverseringar 3,8-65,4 Bruttoresultat 222,0 112,0 Realisationsresultat sålda fastigheter 10,2 179,7 Central administration och marknadsföring -40,1-36,1 Övriga rörelseintäkter 6,2 5,9 Övriga rörelsekostnader -8,4-5,3 Rörelseresultat 189,9 256,2 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 59,0 56,3 Räntekostnader och liknande resultatposter -163,9-170,2 Resultat efter finansiella poster 85,0 142,3 Skatt på årets resultat -29,4-12,2 Årets resultat 55,6 130,1 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 85,0 142,3 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, mm -111,4-163,6-26,4-21,3 Betald skatt -45,0-15,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -71,4-36,3 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning/minskning av rörelsefordringar 56,7 92,4 Ökning/minskning av rörelseskulder 40,8-0,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 26,1 55,7 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -132,3-90,8 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 65,3 649,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -67,0 558,3 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 30,0 Amortering av lån - -660,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 30,0-660,0 Årets kassaflöde -10,9-46,0 Likvida medel vid årets början 76,6 122,6 Tillgångar Fastigheter samt inventarier 4094,3 3 833,8 Pågående nyanläggningar 67,3 195,3 Finansiella anläggningstillgångar 0,6 64,5 Kortfristiga fordringar 195,1 162,8 Likvida medel 65,7 76,6 Summa tillgångar 4423,0 4 333,0 Eget kapital och skulder Eget kapital 510,6 454,9 Avsättningar 451,1 471,6 Långfristiga skulder 3215,0 3 185,0 Kortfristiga skulder 246,3 221,5 Summa eget kapital och skulder 4423,0 4 333,0 Koncernen Älvstrandenkoncernen förvärvades av Göteborgs Stad 1996. Säljare var staten som övertog driften av bolaget i samband med strukturomvandlingen inom varvsnäringen som startade under slutet av 1970-talet. Älvstranden Utveckling AB (Älvstranden) är moderbolag i Älvstrandenkoncernen. I koncernen ingår Norra Älvstranden Utveckling AB (Norra Älvstranden) och Södra Älvstranden Utveckling AB (Södra Älvstranden) som i sin tur har sammanlagt 20 dotter- och dotterdotterbolag. Hyresintäkter, Mkr 377,8 359,6 Resultat efter finansnetto, Mkr 85,0 142,3 Intäkter fastighetsförsäljning 64,7 648,8 Resultat fastighetsförsäljning 10,2 179,7 Fastighetsbestånd bokfört värde, Mkr 4076,6 3 815,5 Total uthyrningsbar yta, tkvm 374,0 376,4 Direktavkastning 5,5% 4,4% Avkastning på totalt kapital 5,7% 6,8% Avkastning på eget kapital 17,6% 36,5% Soliditet 11,5% 10,5% Räntetäckningsgrad 151,9% 183,6% Antal anställda 42 41 Styrelsen har, förutom konstituerande sammanträde, under året hållit fem proto kollförda sammanträden. I april anordnades en konferens för styrelsen där bolaget informerade om sitt arbetssätt och sin verksamhet. I september deltog styrelsen i en workshop inför arbetet med bolagets internkontrollplan. Likvida medel vid årets slut 65,7 76,6 Definitioner Direktavkastning Driftnetto i förhållande till genomsnittligt bokfört värde på fastighetsbeståndet inklusive obyggd mark. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader, i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader. Från och med årsstämman 2012 har Älvstrandens styrelse bestått av: Owe Nilsson (S) ordförande Magnus Nylander (M) vice ordförande Marina Johansson (S) ledamot Kjell Björkqvist (FP) ledamot Ulf Kamne (MP) ledamot Theres Börjesson (M) suppleant Mats R Pilhem (V) suppleant Martin Hellström (KD) suppleant 38 39