Detta är Vasakronan. Innehåll. Rapporttillfällen. Bolagsstämma

ÅRSREDOVISNING 1996

Detta är Vasakronan Vasakronan är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag. Den största delen av beståndet är kontorsfastigheter och hyresgästerna är i stor utsträckning statliga myndigheter. Vasakronan AB har 425 fastigheter i 130 kommuner över hela Sverige. Cirka 70 procent av det bokförda värdet på fastigheterna finns på 15 orter. Fastighetsbeståndet omfattar 3,3 miljoner m 2 och ett bokfört värde på 14,8 miljarder kronor. Dotterbolaget Confortia AB är ett av de ledande tekniska konsultföretagen i Sverige. Innehåll 1996 i korthet 1 VD-kommentar 2 Förvaltningsberättelse 4 Koncernen i sammandrag 16 Företagskultur 18 Den svenska fastighetsmarknaden 20 Region Syd 22 Region Väst 26 Region Mellansverige 30 Region Stockholm 36 Region Nord 40 Confortia AB 46 Resultaträkningar 48 Balansräkningar 49 Finansieringsanalyser 50 Bokslutskommentarer 52 Revisionsberättelse 57 Styrelse och revisorer 58 Företagsledning 59 Adresser 60 Rapporttillfällen Delårsrapport jan mars 23 april 1997 Halvårsrapport 20 augusti 1997 Delårsrapport jan sep 23 oktober 1997 Bokslutsrapport februari 1998 Årsredovisning mars 1998 Annual Report mars 1998 Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 23 april 1997 kl 16.00 på Vasakronans koncernkontor, Linnégatan 87 D i Stockholm. Verksamhetsberättelsen omfattar sidorna 4 17 och 48 56. Vasakronan AB är ett publikt bolag, med säte i Stockholm. Organisationsnummer: 556474-0123 Omslagsbilder:1:Claus Mortensen 26 i Malmö, 2:Kungsfågeln 3 i Luleå,3:Kv Gamen i Stockholm, 4:Inom Vallgraven 17:10,17:13,17:14 i Göteborg, 5:Kvarngärdet 27:3 i Uppsala. 1 3 4 2 5 II

1996 i korthet Försämrat resultat omlagd finansiering Resultat efter finansnetto sjönk till 262 (637) Mkr. Resultatminskningen på 375 Mkr beror främst på ett sämre finansnetto, varav 272 Mkr utgör engångskostnader för förtida lösen av lån i Riksgäldskontoret. Ökad upplåning till följd av kapitaliseringen av Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB medförde 42 Mkr i högre räntekostnader. Dessutom påverkades resultatet negativt av den nya fastighetsskatten, högre energiskatter och fortsatt höga underhållskostnader. Vasakronans upplåning var ursprungligen helt förlagd till Riksgäldskontoret och skulle ersättas med upplåning på den privata kapitalmarknaden fram till och med 1999. Vid ingången av 1996 hade en tredjedel av den ursprungliga låneportföljen på 8,3 miljarder kronor lagts ut på marknaden. Genom bl a en positiv ränteutveckling och Vasakronans strävan att vara helt finansierad på den privata kapitalmarknaden har detta arbete påskyndats. 5,2 miljarder kronor har lösts under 1996 varav 2,0 miljarder omplacerades till kort upplåning. Dessa 2,0 miljarder har lösts under 1997. Oförändrade hyresintäkter Hyresintäkterna under 1996 uppgick till 2 832 (2 858) Mkr. I intäkterna ingår debiterade fastighetsskatter med 74 (0) Mkr. Vakansgraden har ökat från 8 till 10 procent. Kopparskylt som placeras på Vasakronans fastigheter. Vasakronan bildades den 1 oktober 1993. Utsikter för 1997 avsevärt förbättrat resultat Hyresintäkterna förväntas minska något under 1997 och vakansgraden väntas förbättras något. En betydande förbättring av räntenettot förväntas till följd av refinansieringen. Underhållsinsatserna kommer att sjunka jämfört med 1996. Vasakronans resultat för 1997, före resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att avsevärt förbättras. Håkan Bryngelson ny VD Håkan Bryngelson efterträdde den 1 september 1996 Erik Åsbrink som verkställande direktör i Vasakronan. Erik Åsbrink lämnade Vasakronan den 22 mars 1996 för att bli finansminister. Claes Kjellander, vvd och Ekonomioch finansdirektör, tjänstgjorde som t f VD under mellantiden. Ekonomiska data LÖPTIDER FÖR HYRESKONTRAKT, ÅRSHYRA Mkr Förändring 1996 1995 % Hyresintäkter 2 832 2 858 1 Resultat efter finansnetto 262 637 59 Kassaflöde 590 949 38 Investeringar 657 579 + 13 Eget kapital 5 986 6 095 2 Balansomslutning 16 201 16 131 ± 0 Direktavkastning 10,5% 11,3% Soliditet 37% 38% Vakansgrad 10% 8% Mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 0 97 98 99 2000 01 02 1

VD-KOMMENTAR Den svenska fastighetsmarknaden har stärkts under 1996. Förtroendet för en fortsatt återhämtning i svensk ekonomi har ökat, bl a till följd av ett minskat budgetunderskott, kraftig räntenedgång, låg inflation och en starkare valuta. Den ekonomiska tillväxten bedöms åter komma att öka, vilket bl a leder till en större optimism bland de svenska fastighetsaktörerna. Efter en mycket svag fastighetsmarknad under 1990- talets första hälft kan flera positiva tendenser nu skönjas avseende utvecklingen av hyresnivåer, vakanser och fastighetspriser. Den positiva utvecklingen har dock hittills varit koncentrerad till storstadsregionerna och vissa universitetsorter, med störst genomslag i centrala Stockholm och Malmö. Nyproduktionen av kommersiella fastigheter i Sverige har under flera år varit låg. Den ekonomiska tillväxten förväntas därför leda till successivt minskade vakanser och en fortsatt gynnsam utveckling av fastighetsmarknaden. Detta avspeglas i att antalet fastighetsaffärer har ökat i snabb takt under året samt att kursutvecklingen för de flesta fastighetsbolagen på Stockholms Fondbörs har varit stark under det andra halvåret 1996. Flera fastighetsbolag har introducerats på marknaden och antalet strukturaffärer ökar. För Vasakronan har verksamhetsåret medfört en ökad renodling, omförhandlad kontraktsportfölj samt en omfattande refinansiering, varför plattformen nu är etablerad för en positiv vidareutveckling av företaget. Vasakronans kunder Vasakronans kunder utgörs till cirka 90 procent av statliga myndigheter. Statens reformerade budgetprocess och en kärvare offentlig ekonomi har inneburit en ökad kostnadsmedvetenhet hos våra hyresgäster samt framgångsrika satsningar på att öka effektiviteten i sina verksamheter. Den offentliga sektorns omdaning kommer långsiktigt att leda till strukturförändringar och därmed vissa förändringar i lokalbehoven. Denna process sker oftast i kontrollerade former, innebärande både expansion och nerdragningar, vilket kopplat till en bra struktur i Vasakronans hyresportfölj ger företaget stora möjligheter att med god framförhållning kunna planera anpassningar i fastighetsbeståndet. Hyresgästernas krav ökar på att erhålla väl fungerande lokaler och att uppnå minskad ytanvändning per anställd. Vasakronans mål är att arbeta i partnerskap med kunderna för att medverka till att utveckla sådana effektiva lokaler och samtidigt vid behov frigöra lämpade ytor för nya hyresgäster. Koncentration och renodling Vasakronans strategiska inriktning innebär en verksamhetsfokusering på kontorsfastigheter, med en geografisk koncentration till 15 prioriterade större orter. Målet är att uppnå en marknadsledande ställning på dessa orter med ett brett utbud av huvudsakligen centralt belägna kontorslokaler. Genom koncentrationen uppnås en renodlad kärnverksamhet som ska ge en god lönsamhetsutveckling, starka kassaflöden och bästa möjliga värdetillväxt. För våra kunder innebär vår strategi effektivare förvaltning, ett bredare utbud av lokaler samt en större lokal närvaro av Vasakronan, vilket möjliggör en bättre kundservice och totalt ökad kundorientering. För att uppnå de strategiska målen kommer Vasakronan att förvärva kompletterande fastigheter på de prioriterade orterna. Finansieringen av dessa förvärv måste huvudsakligen ske genom avyttring av fastigheter och fastighetsbestånd på övriga orter, som inte Vasakronan långsiktigt och av affärsmässiga skäl kan prioritera. Målet är att genomföra försäljningarna på dessa orter på ett sådant sätt att en fortsatt positiv utveckling av fastighetsförvaltningen uppnås både för hyresgäster och berörda anställda. Vasakronan ABs verksamhet har under året renodlats ytterligare mot uteslutande generella fastigheter genom att två större bestånd av specialfastigheter, för kriminalvård och lantbruksuniversitet, har avyttrats. Vasakronan Krim AB har placerats som systerbolag till Vasakronan AB och Vasajorden AB har sålts till Statliga Akademiska Hus. Endast ett fåtal fastigheter av specialkaraktär återfinns därmed i Vasakronans bestånd och dessa förväntas på samma sätt avyttras under 1997. Verksamheten 1996 Under 1996 har de avslutande förhandlingarna genomförts för att etablera en balanserad och kommersiell hyresportfölj med våra hyresgäster. Under tre år har ett stort antal hyreskontrakt omförhandlats till ett totalt hyresvärde av 2,7 miljarder kronor. Vasakronan har härmed 2

uppnått en väl spridd förfallostruktur. Det totala resultatutfallet av förhandlingarna har präglats av en pressad hyresmarknad och av professionellt kostnadsmedvetna hyresgäster. Hyresnivån har under treårsperioden i genomsnitt sänkts med 7 procent till en aktuell marknadsmässig nivå. Under 1997 inleds det första året av omförhandlingar av nya kontrakt, utgörande 14 procent av kontraktsvolymen. Vakanserna har ökat under året till 10 (8) procent, vilket är i nivå med marknadsgenomsnittet. Avflyttningar och vissa kunders minskade lokalbehov i samband med omförhandlingar svarar för vakansökningen och motsvarar i stort den förväntade utvecklingen. Resurserna för uthyrning har stärkts vilket redan har gett goda resultat i nyteckningar för framtida inflyttning. Kontrakt har tecknats om totalt 20 000 m 2 med nya hyresgäster för inflyttning i Skattemyndighetens tidigare kontor i Göteborg. Vakanserna kan därmed minska något redan under 1997. Samtidigt projekteras betydande ombyggnader vilka inte blir tillgängliga för inflyttning förrän 1998 99. Vasakronans kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar har varit höga sedan starten 1993. Detta avspeglar ett eftersatt underhåll och tilltagande hyresgästanpassningar, som accentuerats i samband med om- och nyförhandlingar av hyreskontrakt. Ett behov av fortsatt aktiv fastighetsutveckling finns, framför allt inom Stockholmsområdet, vilket medför förväntade höga underhållskostnader under ytterligare två år innan underhållsnivån kan sänkas till marknadsgenomsnittet. Omstrukturering Takten i Vasakronans omstrukturering har ökat successivt och intresset för fastighetsaffärer i marknaden har tilltagit markant från halvårsskiftet 1996. Fastigheter för 577 Mkr har sålts under året. Hela beståndet i Blekinge har sålts till en lokal och väl förankrad fastighetsaktör. På våra prioriterade orter har fastigheter köpts för 246 Mkr. Omstruktureringen förväntas fortskrida i än högre takt under 1997. Refinansiering Vasakronans upplåning på 8,3 miljarder kronor var ursprungligen helt förlagd till Riksgäldskontoret och skulle enligt planerna ersättas med upplåning i marknaden fram till och med 1999. Vid utgången av 1995 hade en tredjedel av låneportföljen på detta sätt lagts ut på marknaden. Genom bl a en positiv ränteutveckling och Vasakronans strävan att vara helt finansierad på marknaden har detta omplaceringsarbete påskyndats, varvid 3,2 miljarder i Riksgäldslån har lösts under 1996 och resterande 2,0 miljarder i korta lån har lösts under 1997. Åtgärderna har medfört betydande engångskostnader på 272 Mkr för förtida lösen av lån, men kommer att innebära en sänkt räntenivå i den nya låneportföljen. Vasakronans framtid Vasakronans mål, att nå en marknadsledande position, kan bara uppnås genom en väl utvecklad kundorientering. Endast genom en stark kärnverksamhet, som präglas av drivkraften att nå ständiga förbättringar, kan vi tillfredsställa de framtida kraven från kunder, ägare och medarbetare. Mot denna bakgrund har en bred palett av såväl finansiella som icke-finansiella mål fastställts för verksamheten vilka kontinuerligt mäts i effektiv resultatuppföljning och i systematiska enkäter, riktade till kunder, medarbetare och övriga intressenter. Den strategiska inriktningen innebär att Vasakronans omstrukturering ska vara avslutad år 2000 och att vi därmed ska ha en marknadsledande ställning på 15 prioriterade orter. Genom att fokusera på såväl kärnverksamheten, med en effektiv kundnära förvaltning, och en god värdeutveckling av företagets tillgångar ska balansen mellan kortsiktiga avkastningskrav, långsiktig värdetillväxt och kontinuerlig kundtillfredsställelse uppnås. Vasakronan arbetar på en fri konkurrensutsatt fastighetsmarknad. Vårt mål är att bli det ledande fastighetsföretaget i Sverige på kontorsfastigheter. Detta ska vi uppnå med en fokuserad strategi, kontinuerlig kompetensutveckling och satsningar i marknaden. Stockholm i februari 1997 Håkan Bryngelson 3

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STRATEGISK INRIKTNING Vasakronans uppdrag Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning på det egna kapitalet. Affärsidé Vasakronan ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att vara en aktiv förvaltare på den svenska fastighetsmarknaden. Det ska ske genom en effektiv förvaltning av de fastigheter som ingår i beståndet förvärv, avyttringar och investeringar för att höja beståndets totala värde. Vasakronan ska sträva efter att ha nöjda och lojala kunder genom att erbjuda effektiva lokaler. Vasakronans medarbetare ska i sina kundrelationer eftersträva ständiga förbättringar. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Mål Vasakronans styrelse har fastställt finansiella och icke-finansiella mål. År 2000 ska Vasakronan ha uppnått målen för räntetäckningsgrad och justerad soliditet samt de icke-finansiella målen. Kraven på avkastning gäller över en konjunkturcykel. Finansiella mål Avkastning En total avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter. Räntetäckningsgrad En räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger. Justerad soliditet En justerad soliditet på 50 procent. Utdelning En utdelningskapacitet som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital, dock att utdelningen ska vara maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. Icke-finansiella mål Som hyresvärd Minst 95 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan. Som arbetsgivare Minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål, varav minst 60 procent definitivt känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål. Som fastighetsföretag Minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till Vasakronan väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Strategier Geografisk koncentration För kunder med behov av generella kontorslokaler följer Vasakronan en geografisk koncentrationsstrategi. Vasakronan ska koncentrera fastighetsbeståndet till 15 större orter och där uppnå en marknadsledande ställning. Övriga verksamhetsområden Vasakronan kommer inte under de närmaste åren att ge sig in på nya verksamhetsområden, såsom bostads- och industrifastigheter eller fastighetsförvärv utomlands. 4

Finansiering Vasakronan har under de tre senaste åren successivt ersatt lån i Riksgäldskontoret. Det sista lånet löstes den 18 februari 1997. Dessa lån har ersatts utan att enskilda fastigheter pantsatts. Upplåningen sker i stället med Vasakronans balansräkning som säkerhet. Vid upplåning i utländsk valuta elimineras all valutarisk då verksamheten bedrivs helt i Sverige. Vasakronan eftersträvar att anpassa räntebindningen i upplåningen efter löptiderna i hyreskontrakten. Vasakronans prioriterade orter Organisation För att renodla verksamheten ytterligare inom Vasakronan-koncernen överfördes Vasakronan ABs dotterbolag Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB direkt till Vasakronan Holding AB den 30 juni 1996. Samtidigt fullföljdes den ursprungliga tanken att kapitalisera dotterbolagen Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB. Vasajorden AB såldes per den 30 december 1996 till Statliga Akademiska Hus AB. Vasakronan Holding AB, som är helägt av den svenska staten, har sedan Vasakronans start 1993 varit ett holdingbolag utan operativ verksamhet. I och med dessa organisationsjusteringar har Vasakronan Holding AB ett direktägande i såväl Vasakronan AB som Vasakronan Krim AB. Confortia AB är även i fortsättningen ett dotterbolag till Vasakronan AB. I årsredovisning 1996 redovisas verksamheten för Vasakronan AB som om omorganisationen genomförts före årsskiftet 1995/96. Jämförelsetal för 1995 är proformasiffror för Vasakronan AB. Styrelse, ordförande, VD och revisorer är identiska i Vasakronan Holding AB och Vasakronan AB. JURIDISK STRUKTUR Luleå VASAKRONAN HOLDING AB Umeå VASAKRONAN AB VASAKRONAN KRIM AB Sundsvall CONFORTIA AB Göteborg Karlstad Malmö Gävle Örebro Uppsala Stockholm Norrköping Linköping Jönköping Växjö Kristianstad INTÄKTER OCH RESULTAT Resultat efter Intäkter 1) finansnetto Mkr 1996 1995 1996 1995 Vasakronan AB 2 874 2 916 261 636 Confortia AB 236 236 1 1 Elimineringar 12 15 Totalt 3 098 3 137 262 637 1) Exklusive fastighetsförsäljningar 5

HYRESINTÄKTER 1996 Mkr Kontor Övrigt Totalt Region Syd 367 31 398 Väst 316 60 376 Mellansverige 434 87 521 Stockholm 883 260 1 143 Nord 311 117 428 Eliminering 34 34 Totalt 2 277 555 2 832 ANALYS AV KONTRAKTSPORTFÖLJEN 1996-12-31 Antal Årshyra, Andel, Löptid till år kontrakt Mkr 1) % 1997 752 385 14 1998 313 388 14 1999 409 401 15 2000 168 258 10 2001 176 476 18 2002 157 737 28 Bostäder 321 15 1 Totalt 2 296 2 660 100 1) Den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per 1996-12-31. HYRESKONTRAKT FÖRDELAT PÅ STORLEK Kontraktssumma Antal hyres- Hyra, Hyra, på årsbasis kontrakt,% Mkr % mer än 15 Mkr 1 722 26 10 15 Mkr 1 299 11 5 10 Mkr 2 501 18 1 5 Mkr 10 866 32 mindre än 1 Mkr 86 366 13 Totalt 100 2 754 1) 100 1) Exklusive övriga rörelseintäkter om 78 Mkr. FASTIGHETSRÖRELSEN Vasakronans hyresintäkter för 1996 uppgick till 2 832 (2 858) Mkr, en minskning med 1 procent. Vasakronans mål med omförhandlingarna av hyreskontrakt är att få en hyresportfölj för huvuddelen av kontorsbeståndet med löptider jämnt fördelade över en konjunkturcykel, d v s 5 6 år. Detta ger en riskspridning vid omförhandlingar och en jämn belastning i organisationen. Dessutom ger det goda möjligheter till framförhållning vid förändringar i marknaden. I de fall företaget genomför större investeringar eller större anpassningar för hyresgäster är målet att nå långa avtal för att få en rimlig återbetalning av investeringen. Under 1996 omförhandlades huvuddelen av de kvarvarande från staten övertagna upplåtelserna. Omförhandlingarna under perioden 1993 1996 har resulterat i en över tiden väl spridd hyresportfölj, en viss sänkning av hyrorna, en höjning av indexnivåerna, en ökning av vakansgraden. Vakansgraden i Vasakronans kontorslokaler har successivt ökat sedan bolagets start. Bland kontorslokaler är vakansgraden 10 (8) procent i lokalyta. Större vakanser finns bl a i kv Garnisonen, kv Primus och kv Lysbomben i Stockholm, i kv Karolinen i Karlstad och på de f d regementena I 11 i Växjö och I 17 i Uddevalla. Under året har stora marknadsföringsinsatser gjorts för att hyra ut lokaler till nya hyresgäster. Bl a har kv Inom Vallgraven i Göteborg fått ett flertal nya hyresgäster till följd av aktiva uthyrningsinsatser. Beräknat hyresbortfall är 7 (5) procent beroende på att vakanserna huvudsakligen uppstått i lokaler med hyror som är lägre än genomsnittet. VAKANSGRAD 1996-12-31 Totalarea Yta Hyra 1 000 m 2 % % Region Syd 470 14 6 Väst 481 11 6 Mellansverige 608 6 5 Stockholm 1 155 12 8 Nord 554 7 6 Totalt 3 268 10 7 KONSULTRÖRELSEN Confortia AB har under 1996 arbetat med att renodla och koncentrera verksamheten till fem prioriterade områden; säkerhet och skydd, fastighetsutveckling, drift och underhåll, miljöteknik samt försvar. Den militära marknaden har minskat till följd av försvarets beslut att dra ned på investeringstakten. Parallellt har Confortia satsat aktivt för att öka uppdragsvolymen från civila kunder. Resultatavräknad omsättning för 1996 uppgick till 236 (236) Mkr. Resultat efter finansiella poster var oförändrat 1 (1) Mkr. 6

KONCERNENS RESULTAT OCH STÄLLNING Resultat efter finansiella poster under 1996 uppgick till 262 (637) Mkr, en minskning med 375 Mkr. Det försämrade resultatet beror på flera samverkande faktorer. Finansnettot har försämrats med 310 Mkr. Huvudorsaken till detta är att Vasakronan förtidsinlöst lån i Riksgäldskontoret och betalt lösenkostnader på 272 Mkr. En annan orsak är att Vasakronan har en kostnad på 42 Mkr för ökad upplåning till följd av kapitalisering av Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB. En fortsatt kraftig satsning har gjorts på underhåll och hyresgästanpassningar. Kostnaderna uppgick till 691 (709) Mkr. Vasakronan har under de tre första verksamhetsåren åtgärdat eftersatt underhåll i fastighetsbeståndet och anpassat lokaler efter hyresgästernas önskemål för drygt 2 miljarder kronor. Underhållsnivån uppgick till 207 (211) kr/m 2. Denna underhållsnivå är dubbelt så hög jämfört med vad som anses vara normalt i fastighetsbranschen. En fortsatt hög underhållningsnivå kan förväntas under ytterligare två år, framför allt p g a utvecklingsprojekt inom Region Stockholm. Vasakronan får inte heller full täckning för fastighetsskatten, 102 Mkr motsvarande 31 kr/m 2. En mindre del av fastighetsskatten, 28 Mkr, har inte kunnat överföras till hyresgästerna. Dessutom påverkas resultatet negativt med 11 Mkr p g a högre energiskatt. Den 30 juni 1996 har också en koncernintern försäljning skett av Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB till Vasakronan Holding AB. Det bokförda värdet understeg justerat eget kapital med 68 Mkr. Denna prissättning kan likställas med lämnande av koncernbidrag till moderbolaget. Detta har, i analogi med preliminärt uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp angående redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott, redovisats direkt mot koncernens egna kapital. LOKALTYPER 1996-12-31 Totalarea Yta Hyresvärde 1) 1 000 m 2 % kr/m 2 Kontor 2 513 77 897 Övrigt 755 23 727 Totalt 3 268 100 847 1) Justerat för köpta/sålda fastigheter under året STÖRSTA HYRESGÄSTER Andel av Uthyrd yta Antal hyres- 1 000 m 2 kontrakt intäkter,% Polismyndigheter 650 174 22 Försvaret 234 34 6 Skatteförvaltningar 206 99 7 Länsstyrelser 178 60 6 Domstolsverket 170 87 6 Lantmäteriverket 73 35 2 Kriminalvårdsverket 70 39 2 Statistiska centralbyrån 53 22 2 Statens räddningsverk 52 5 1 Totalt 1 686 555 54 Andel av totala beståndet 52% LOKALYTOR 1996-12-31 1 000 m 2 Kontor Övrigt Totalt Region Syd 392 78 470 Väst 400 81 481 Mellansverige 511 97 608 Stockholm 827 328 1 155 Nord 382 172 554 Totalt 2 512 756 3 268 HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT Drift- Hyresintäkter överskott Mkr 1996 1995 1996 1995 Region Syd 398 410 196 221 Väst 376 385 202 194 Mellansverige 521 525 314 337 Stockholm 1 143 1 145 591 667 Nord 428 428 266 261 Eliminering 34 35 13 15 Totalt 2 832 2 858 1 556 1 665 7

I september 1996 förvärvade Vasakronan fastigheten Hållstugan 8 i centrala Örebro. FASTIGHETSAFFÄRER Mkr 1996 1995 1993/94 Försäljning 577 415 1) 50 Reavinst 144 61 17 Förvärv 246 148 64 1) Inkluderar försäljning av kv Rotorn till Vasakronan Krim AB om 215 Mkr. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETS- BESTÅNDET Vasakronans strategi är att fram till år 2000 koncentrera fastighetsbeståndet till 15 orter; Malmö, Kristianstad, Växjö, Göteborg, Jönköping, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro, Uppsala, Stockholm, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå. Vasakronans mål är att bli ett av de marknadsledande företagen på dessa orter. För att åstadkomma detta kommer Vasakronan att förvärva fastigheter för att komplettera fastighetsbeståndet på vissa av orterna. På dessa 15 orter kommer även fastighetsbeståndet att utvecklas. För att finansiera detta måste fastigheter avyttras på övriga orter som Vasakronan långsiktigt och av affärsmässiga skäl inte kan prioritera. Denna omstrukturering av beståndet ska vara avslutad år 2000. Under 1996 har Vasakronan AB förvärvat fastigheter för 246 (148) Mkr exklusive lagfartskostnader och avyttrat fastigheter för 577 (415) Mkr med en reavinst på 144 (61) Mkr. I januari 1996 genomförde Vasakronan en bytesaffär med Wasa Liv. En centralt belägen fastighet i Luleå förvärvades och Vasakronans enda fastighet i Södertälje avyttrades. I april förvärvades tre fastigheter i centrala Göteborg av SAF. I maj sålde Vasakronan tingshusen i Nyköping, Strängnäs, Malmköping, Kolbäck och Lindesberg till Hamre hus AB i Strängnäs. FASTIGHETSFÖRVÄRV Kontrakts- Köpeskilling Tillträdesdatum Region Fastighet Säljare Mkr dag 1996-01-23 Nord Luleå, Wasa Livförsäkring ömsesidigt (Byte mot 960401 Strutsen 12 och 13 Solen 7 och 83,0) 145,0 1996-03-28 Stockholm Stockholm, Stockholms kommun, (Byte mot div. 960401 Kungsholmen 1:28 (del av), 2:2 (del av) Solna kommun fastigheter) och Södermalm 9:1 (del av), 4,5 Solna, Skytteholm 2:2 1996-04-24 Väst Göteborg, Svenska Arbetsgivareföreningen 35,5 960501 Inom Vallgraven 17:3, 17:10 och 17:14 1996-09-02 Syd Malmö, Nordbanken Fastigheter AB 36,0 960902 Claus Mortensen 26 1996-09-30 Mellansverige Örebro, Wasa Livförsäkring ömsesidigt 24,3 961001 Hållstugan 8 8

AVYTTRINGAR AV FASTIGHETER Kontrakts- Köpeskilling Frånträdesdatum Region Fastighet Köpare Mkr dag 1996-01-23 Mellansverige Södertälje, Solen 7 Wasa Livförsäkring ömsesidigt (Byte mot 960401 Strutsen 12 och 13 samt utbetalt 83,0) 62,0 1996-02-08 Syd Sölvesborg, Italien 1 S-Hus i Sölvesborg AB 1,0 960301 1996-03-04 Väst Kungsbacka, Kungsbacka 2:14 Borätt Mark AB 3,4 (villkor) 1996-03-19 Mellansverige Nyköping, Stackebacken 48 Statens Fastighetsverk 1,5 960401 1996-03-25 Stockholm Stockholm, Svea Artilleri 12 Swartlings Ridskola AB 6,2 960401 1996-03-28 Stockholm Stockholm, Stockholms kommun (Byte mot 960401 Fruktkorgen 1 (del av), div. fastigheter Kronoberg 18 (del av), och 6,0) Djurgården 1:1 (del av), 10,5 1:2,1:3,1:4,1:6 och 1:7, Järva 2:1 (del av) 1996-04-22 Väst Kristinehamn, Najaden 9 Landahuset AB 2,8 960601 1996-05-20 Mellansverige Nyköping,Väster 1:9 Hamre hus AB 7,4 960601 Strängnäs, Lagmannen 3 Flen, Lagmannen 1 Lindesberg, Kyrkokvarteret 22 Hallstahammar, Herrevad 4:10 1996-05-24 Mellansverige Örebro, Örebro kommun 0,7 960601 Norrbyskolan, byggnad på ofri grund 1996-06-30 Syd Moheda Södregård, byggnad på ofri grund Modulmäklarna AB 1,1 960630 1996-07-02 Stockholm Stockholm, Riksdagens förvaltningskontor 39,0 960701 Aurora 2 1996-07-08 Stockholm Värmdö, Ösby 1:92 Fastighetsbolaget Ösby 1:92 AB 2,1 960901 1996-09-02 Nord Hudiksvall, Ede 41:1 AB C.G. Rudolphi 0,5 960901 1996-09-03 Syd Malmö, Glostorp 8:23 Contrade AB 1,6 960903 1996-09-30 Syd Ängelholm, Steglitsen 1 Malmogia Ängelholm KB 42,0 961001 1996-09-30 Syd Ängelholm,Tingshuset 13 Tingstorget KB 8,5 961001 1996-09-30 Syd Klippan,Tingshuset 11 Malmogia Fastigheter KB 7,0 961001 1996-11-27 Mellansverige Norrtälje, Vasa 1 Hamre hus AB 3,5 970228 Avesta, Åvestrand 9 1996-11-29 Syd Karlskrona, Wattrang 21 Galliaden AB 278,3 961129 Karlskrona, Adlersten 59 Karlskrona, Sparre 3 Ronneby, Lejonet 5 Karlskrona, Rugen 50 Karlskrona, Stumholmen 2:1 Karlshamn, Lasarettet 8, byggnad på ofri grund Sölvesborg, Domaren 4 Ronneby, Johannishus 1:19 Karlskrona, Brf Lagerberg, Brf Adlersten Karlshamn, Plommonet 3 1996-12-13 Mellansverige Motala,Domherren 10 Hamre hus AB 5,2 961230 1996-12-16 Mellansverige Mora, Stranden 39:1 Fastighetsbolaget Nils Skoglund AB 15,0 970102 Leksand, Rättvisan 1 Rättvik, Läkaren 6 1996-12-16 Väst Falkenberg, Tältet 17 Pneu AB 75,9 970102 Varberg,Spinnaren 5 1996-12-19 Väst Årjäng, Nedre Hån 1:82, 2:1 Depoci Bostads AB 1,1 961230 1996-12-20 Syd Alvesta, Alvesta 14:1, byggnad på ofri grund Alvesta Kommun 1,0 970401 1996-12-30 Nord Östersund, 0,2 961203 Kännåsen, byggnad på ofri grund Fam. Karlsson 9

I oktober sålde Vasakronan tre fastigheter i Ängelholm och Klippan till Malmogia AB. Vasakronan har förstärkt sin marknadsposition i centrala Malmö genom att förvärva en centralt belägen fastighet av Nordbanken. Vasakronan har också förvärvat en centralt belägen fastighet i Örebro av Wasa Liv. Vasakronan har sålt tingshusen i Avesta och Norrtälje till Hamre hus AB i Strängnäs. Vasakronans största affär 1996 var då företaget sålde hela sitt fastighetsbestånd i Blekinge till Galliaden AB för en köpeskilling på 278 Mkr. I december har beståndet i Falkenberg och en fastighet i Varberg avyttrats till Pneu AB. Investeringar Under 1996 uppgick investeringarna till 657 (579) Mkr. Av dessa utgjorde 246 (148) Mkr fastighetsförvärv och 388 (415) Mkr investeringar i fastigheter. Under 1996 färdigställdes t ex polishuset i Solna. Likviditet och finansiering Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 1996 till 718 (574) Mkr. Hyresinbetalningar sker i huvudsak kvartalsvis i förskott. Likviditeten varierar sedan under kvartalet. Under 1996 arrangerade Chase Investment Bank Limited och Enskilda ett femårigt internationellt syndikerat lån (Revolving Credit Facility) om 300 miljoner USD som undertecknades i juli. Totalt deltar 17 banker. Lånen i koncernen uppgick vid årsskiftet 1996/97 till 7 994 (7 874) miljoner kronor och övriga räntebärande skulder till 241 (244) Mkr. Belåningsgraden uppgick till 54 (53) procent av fastigheternas bokförda värde. Medelräntan var 6,9 (9,1) procent vid årsskiftet 1996/97 och durationen var 2,3 (2,0) år. För att hantera ränterisken eftersträvar Vasakronan att anpassa räntebindningen i upplåningen efter löptiderna i hyreskontrakten. STÖRRE BESLUTADE/PÅGÅENDE FASTIGHETSPROJEKT Beräknat Total fastighets- Region Ort, kvarter färdigställt Kommentarer investering, Mkr Syd Växjö, kv Växjö 10:22 1997 Ombyggnad/renovering 60 Väst Göteborg, kv Nordstaden 28:2 1997 Ombyggnad 61 Mellansverige Örebro, kv Tofsmesen 1 1997 Om- och tillbyggnad 42 Stockholm Stockholm, kv Murmästaren 3 1998 Ombyggnad 190 Stockholm, kv Tre Vapen 1998 Ombyggnad 140 Stockholm, kv Ladugårdsbron 14 1997 Ombyggnad 50 Ombyggnaden av gamla Sjöbefälsskolan i Göteborg följer högt ställda miljökrav från såväl Vasakronan som hyresgästen ÅF-koncernen. Det gäller bl a separering av rivningsmaterial, val av energisnålt kylsystem samt att plast genomgående undvikits. 10

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 1996-12-31 Bindningstider för ränta Mkr Ränta % 1997 3 340 4,9 1999 300 8,8 2000 1 400 8,4 2001 1 950 7,8 2002 400 9,0 2003 300 8,9 2004 200 7,7 2007 100 9,0 Totalt 7 990 6,9 Bindningstiden inkluderar derivat. Vasakronan hade vid årsskiftet totala bekräftade kreditlöften på 11 534 (10 600) Mkr. Utestående lån bestod av emitterade obligationer, 3 799 Mkr, samt 4 195 Mkr i utnyttjade kreditramar. EGET KAPITAL Vasakronan hade på balansdagen ett eget kapital om 5 986 Mkr. Fritt eget kapital uppgick till 817 Mkr. Under året genomförde Vasakronan AB en fondemission på sammanlagt 3,6 miljarder kronor. Efter denna har Vasakronan AB ett bundet eget kapital om 4 800 Mkr. Aktiekapitalet uppgår till 4 000 Mkr. Antalet aktier är 4 000 000 och de har ett oförändrat nominellt värde om 1 000 kronor. Samtliga aktier har lika röstvärde. Analys av eget kapital Värdet av en fastighet kan teoretiskt sägas vara det diskonterade nuvärdet av framtida förväntade driftöverskott. Fastigheter har lång livslängd vilket försvårar bedömningen av de framtida betalningsströmmarna. Det är någorlunda enkelt att bedöma värdet av de kontrakt som redan finns tecknade medan det är mycket svårare att ha en uppfattning om vad framtida, ej ännu tecknade kontrakt kan ha för värde. Även driftkostnader är svåra att bedöma. Kostnader för framför allt underhåll kan variera avsevärt över tiden. Underhållet klassificeras mycket olika i olika fastighetsbolag då reglerna för aktivering respektive kostnadsföring ger utrymme för stora variationer. Vasakronans uppfattning är att 100 kr/m 2 är en rimlig långsiktig, genomsnittlig underhållskostnad och detta används i beräkningarna nedan. Även övriga förvaltningskostnader kan klassificeras olika mellan bolag och därmed påverka driftöverskottet. Kostnaden för förvaltning av fastigheterna kan klassificeras dels som direkt kostnad i fastighet vilket påverkar driftöverskottet dels som omkostnad som inte påverkar driftöverskottet. Vasakronan har klassificerat driftpersonalens arbete med tekniska installationer etc som del i den direkta driftkostnaden. Övriga kostnader för marknadsområden, regionkontor och huvudkontor är klassificerade som omkostnader. I nedanstående tabell har, förutom justering av underhållskostnader till 100 kr/m 2, justeringar gjorts för köpta respektive sålda fastigheter för att få ett årligt långsiktigt driftöverskott per region. JUSTERADE DRIFTNETTON Hyra enligt Driftnetto enligt Justerat under- Köpta/ Justerat årsredovisning årsredovisning håll,100 kr/m 2 sålda driftnetto Region Syd 398 196 61 35 222 Väst 376 202 39 9 232 Mellansverige 521 314 33 6 341 Stockholm 1 143 591 215 1 805 Nord 428 266 15 6 287 Eliminering 34 13 13 Total 2 832 1 556 363 45 1 874 11

Fastighetsvärldens ovägda fastighetsindex 300 250 200 150 100 50 0 FASTIGHETSINDEX OCH 5-ÅRIG OBLIGATIONSRÄNTA 1992 1993 1994 1995 1996 Ovägt fastighetsindex För att göra en värdebedömning av fastigheterna i ett fastighetsbolag är det rimligt att på samma sätt värdera andra poster i balansräkningen som skulder finansiella instrument pensionsåtaganden finansiella tillgångar ev räntebidrag 5-årig obligationsränta 5-årig statsobligationsränta SO-01 (1030) Fastighetsvärldens ovägda fastighetsindex inkluderar aktiekursutvecklingen för samtliga marknadsnoterade fastighetsaktier. Hänsyn bör även tas till den skattebelastning som kommer att uppkomma som ett resultat av de framtida betalningsströmmarna vare sig det är i form av driftöverskott, försäljning av fastigheterna, betalning av räntor etc. Vasakronans avkastningsmål är en totalavkastning på eget kapital som motsvarar den 30 25 20 15 10 5 0 riskfria räntan plus fem procentenheter. Den riskfria räntan definieras som räntan på en 5-årig statsobligation. 5-årig Avkastningskrav 1993 8,0% 13,0% 1994 9,1% 14,1% 1995 9,9% 14,9% 1996 7,3% 12,3% En beräkning av krav på värdeförändring i fastighetsbeståndet kan då göras enligt följande: Mdr kr Eget kapital vid start 1/10 1993 6,5 Avkastningskrav 3 månader 1993, 13,0% 0,2 Avkastningskrav 1994, 14,1% 0,9 Betald utdelning 1994 0,3 Avkastningskrav 1995, 14,9% 1,1 Betald utdelning 1995 0,3 Extra utdelning 1995 0,2 Utdelning av aktierna i Vasakronan Krim AB 0,5 Utdelning av aktierna i Vasajorden AB 0,2 Extrautdelning 0,3 Avkastningskrav 1996, 12,3% 0,9 Beräknat eget kapital för att nå avkastningskravet 7,8 Eget kapital 31/12 1996 6,0 Differens 1,8 Vasakronan förvärvade den 1 oktober 1993 fastighetsbeståndet grundat på en värdering gjord i april 1993. Större delen av beståndet hade hyresavtal med återstående löptid som var tre år eller kortare, medellöptiden var cirka 18 månader. Fastigheterna förvärvades för 16,7 miljarder kronor vartill kom lagfartskostnader på 0,5 miljarder kronor. Detta gav beståndet ett bokfört ANALYS AV FASTIGHETSBESTÅNDET Region Prioriterade orter Oprioriterade orter Totalt Hyresint. Driftöver- Bokfört Direkt- Hyresint. Driftöver- Bokfört Direkt- Hyresint. Driftöver- Bokfört Direkt- Mkr skott,mkr värde,mkr avkastn.% Mkr skott,mkr värde,mkr avkastn.% Mkr skott,mkr värde,mkr avkastn.% Syd 195 66 908 7,5 203 129 698 15,5 398 196 1 606 11,4 Väst 171 73 911 8,1 205 129 801 16,1 376 202 1 712 11,9 Mellansverige 289 159 1 577 10,2 232 155 841 17,1 521 314 2 418 12,7 Stockholm 833 368 5 516 6,7 310 223 1 743 12,7 1 143 591 7 259 8,2 Nord 256 155 1 123 14,6 172 112 651 17,0 428 266 1 774 15,5 Eliminering 34 13 Totalt 1 744 821 10 035 8,3 1 122 748 4 734 15,1 2 832 1 556 14 769 10,5 Omkostnader 210 Reavinster 144 Externa uppdrag 21 Resultat före avskrivningar 1 511 12

värde på 17,2 miljarder kronor. Fastigheterna i Vasakronan AB hade per den 31 december 1996 ett bokfört värde på 14,8 miljarder kronor. För att uppnå avkastningskravet bör beståndet ha ett marknadsvärde som efter skatt är minst 1,8 miljarder kronor högre. Vasakronans normaliserade driftnetto uppgår till 1 874 Mkr. Med olika antaganden om marknadens avkastningskrav för Vasakronans fastigheter erhålls följande dolda övervärden efter avdrag med schablonskatt på 28 procent: Direkt- Latent Orealiserat avkastning Värde skatt eget kapital 10% 4,0 1,1 2,9 9% 6,0 1,7 4,3 8% 8,6 2,4 6,2 7% 12,0 3,4 8,6 6% 16,4 4,6 11,8 En marknadsvärdering av skulder och finansiella instrument vid det ränteläge som rådde vid årsskiftet 1996/1997 ger ett undervärde på 0,4 miljarder kronor varav 0,1 miljarder kronor är latent skatteavdrag. Övriga posters marknadsvärde överensstämmer med de värden som är redovisade i balansräkningen. KASSAFLÖDE Kassaflödet i den löpande förvaltningen var positivt och uppgick till 590 (949) Mkr. SOLIDITET Den synliga soliditeten uppgår till 37 (38) procent. PERSONAL Medelantalet anställda under verksamhetsåret 1996 var 865 (910) personer, en minskning med 45 personer från 1995. Under året har det skett personalreduktioner i Vasakronan AB, bl a till följd av omstrukturering av fastighetsbeståndet och genomförda effektiviseringar. HÅKAN BRYNGELSON NY VD Håkan Bryngelson efterträdde den 1 september 1996 Erik Åsbrink som verkställande direktör i Vasakronan. Erik Åsbrink lämnade Vasakronan den 22 mars 1996 för att bli finansminister. Claes Kjellander, vvd och Ekonomi- och finansdirektör, tjänstgjorde som t f VD under mellantiden. MEDELANTAL ANSTÄLLDA MODERBOLAGET Hyresintäkterna för moderbolaget Vasakronan AB uppgick under 1996 till 2 840 (2 866) Mkr. Intäkterna från externa förvaltningsuppdrag var 34 (50) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansnetto blev 261 (636) Mkr. Likvida medel var på balansdagen 718 (574) Mkr. Investeringarna under året uppgick till 646 (574) Mkr. Summa fastighetslån uppgick till 7 994 (7 874) Mkr. Av dessa skulder var 4 270 (3 690) Mkr kortfristiga och 3 724 (4 184) Mkr långfristiga. Moderbolagets köp från andra koncernbolag uppgick till 4 (7) Mkr. Moderbolagets försäljning till andra koncernbolag exklusive fastigheter var 16 (22) Mkr. Vasakronan AB har, genom beslut vid extra bolagsstämma den 19 juni 1996, utdelat ytterligare 934 Mkr till Vasakronan Holding AB. Utdelningen utgör ett led i den renodling som skett av verksamheten genom att Vasakronan ABs dotterbolag Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB överförts direkt till Vasakronan Holding AB. UTSIKTER FÖR 1997 1996 1995 Vasakronan AB 497 538 Confortia AB 368 372 Totalt 865 910 Statsförvaltningen planerar fortsatta strukturförändringar och effektiviseringar under de närmaste åren. Under 1997 ska 14 procent av hyresportföljen omförhandlas. Inflationsutvecklingen under 1996 medför att ingen indexuppräkning av hyrorna kommer att ske under 1997. Sammantaget väntas hyresintäkterna minska 1997. Till följd av den refinansiering som genomfördes under 1996 förväntas en betydande förbättring av räntenettot 1997. Underhållsinsatserna kommer att sjunka under 1997 jämfört med 1996. Mot bakgrund av ovanstående väntas Vasakronans resultat för 1997, före resultat av fastighetsförsäljningar, att avsevärt förbättras. 13

KÄNSLIGHETSANALYS De viktigaste faktorerna som påverkar Vasakronans resultat bedöms vara hyresnivå, vakansgrad, drift- och underhållsnivå samt räntenivå. Resultateffekt Förändring 1997 före skatt %-enhet på årsbasis, Mkr Förändring av Hyresnivå +/ 1 % 4 Vakansgrad +/ 1 %-enhet 20 Driftkostnader +/ 1 % 5 Räntenivå +/ 1 %-enhet 33 UTDELNING Styrelsen i Vasakronan AB föreslår bolagsstämman en utdelning om 95 (300) Mkr. Utöver dessa 95 Mkr avser Vasakronan Holding AB dela ut ytterligare 205 Mkr. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Enligt koncernens balansräkning den 31 december 1996 uppgick fritt eget kapital till 817 Mkr. Någon avsättning till bundet kapital föreslås inte. Fritt eget kapital i moderbolaget är balanserade vinstmedel 5 206 979 474 utdelning vid extra bolagsstämma 934 000 000 fondemission 3 600 000 000 årets resultat 140 932 891 Summa, kr 813 912 365 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 95 000 000 I ny räkning balanseras 718 912 365 Summa, kr 813 912 365 Stockholm den 19 februari 1997 Rune Brandinger Ordförande Georg Danell Gerd Engman Maria Lilja Rolf Lydahl Knut Rexed Lars Wohlin Jörgen Nord Håkan Bryngelson Verkställande direktör Arbetstagarrepresentant Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 februari 1997 Bertil Forsslundh Auktoriserade revisorer Göran Tidström 14

NYCKELTAL FASTIGHETER (samtliga lokaltyper, genomsnittlig lokalarea) Hyres- Drift- Fastighets- Under- Drift- Omkostkr/m 2 intäkter kostnader skatt håll överskott nader Region Syd 795 152 22 229 391 40 Väst 745 135 27 182 400 46 Mellansverige 836 151 27 155 504 33 Stockholm 983 148 40 286 508 39 Nord 792 148 24 127 492 38 Totalt 847 145 31 207 467 36 1) Hyres- Drift- Bokfört Direkt- Uthyrbar yta, intäkter, överskott, värde, avkast- 1 000 m 2 Mkr Mkr Mkr ning,% Region Syd 470 398 196 1 606 11,4 Väst 481 376 202 1 712 11,9 Mellansverige 608 521 314 2 418 12,7 Stockholm 1 155 1 143 591 7 259 8,2 Nord 554 428 266 1 774 15,5 Eliminering 34 13 Delsumma 3 268 2 832 1 556 14 769 10,5 Omkostnader 210 Summa 3 268 2 832 1 346 14 769 10,5 Reavinster 144 Externa uppdrag 21 Resultat före avskrivningar 1 511 1) Exkl koncernkontorets omkostnader. 15

HYRESINTÄKTER Mkr 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 4 1 Kvartal Kvartal Kvartal 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1993 1994 1995 1996 Rullande 12-månaders värde. RESULTAT EFTER FINANSNETTO Mkr 1 000 800 600 400 200 0-200 Kvartal Kvartal Kvartal 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1993 1994 1995 1996 Rullande 12-månaders värde. INVESTERINGAR Mkr 1 000 800 600 400 200 0 4 1 Kvartal Kvartal Kvartal 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1993 1994 1995 1996 Rullande 12-månaders värde. UNDERHÅLLSKOSTNADER Mkr 1 000 800 600 400 200 0 4 1 Kvartal Kvartal Kvartal 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1993 1994 1995 1996 Rullande 12-månaders värde. VAKANSGRAD, YTA % 12 10 8 6 4 2 0 4 1 Kvartal Kvartal Kvartal 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1993 1994 1995 1996 KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp i Mkr om annat ej anges. 1996 1995 1994 Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 2 832 2 858 2 862 Kostnader fastigheter Energi, vatten, bränsle, fastighetsdrift m m 483 484 469 Fastighetsskatt 102 Underhåll, hyresgästanpassningar 691 709 675 Driftöverskott 1 556 1 665 1 718 Omkostnader 210 183 173 Resultat fastighetsförsäljningar 144 61 17 Resultat fastighetsrörelsen 1 490 1 543 1 562 Externa uppdrag Intäkter 266 279 271 Kostnader 245 262 249 Resultat externa uppdrag 21 17 22 Rörelseresultat före avskrivningar 1 511 1 560 1 584 Avskrivningar enligt plan 328 312 293 Finansnetto 921 611 525 Resultat efter finansnetto 262 637 766 Skatt 71 178 214 Årets resultat 191 459 552 1) Beräknad med 28 procents schablonskatt. RESULTATRÄKNING BALANSRÄKNING 961231 951231 941231 Tillgångar Likvida medel 718 574 758 Övriga omsättningstillgångar 452 430 444 Fastigheter och anläggningar 15 003 15 105 15 192 Övriga anläggningstillgångar 28 22 22 Summa tillgångar 16 201 16 131 16 416 Skulder och eget kapital Räntefria rörelseskulder 1 836 1 793 1 589 Övriga kortfristiga skulder 4 270 3 690 3 634 Pensionsskuld 241 244 255 Övriga långfristiga skulder 3 868 4 309 4 607 Aktiekapital 4 000 1 000 1 000 Bundna reserver 1 169 520 390 Fritt eget kapital 817 4 575 4 941 Summa skulder och eget kapital 16 201 16 131 16 416 1) 16

NYCKELTAL 1996 1995 1994 Fastighetsrelaterade uppgifter Bokfört värde 14 769 14 848 14 527 Pågående projekt 186 209 614 Lokalarea,1 000 m 2 3 268 3 341 3 381 Fastighetsförvärv 246 148 63 Fastighetsförsäljningar 577 415 54 Investeringar 657 579 617 Direktavkastning,% 10,5 11,3 11,8 Vakansgrad,% 10 8 7 Taxeringsvärde 10 077 12 212 11 634 Fastighetsskatt 102 Finansrelaterade uppgifter Resultat efter finansnetto 262 637 766 Totalt kapital 16 166 16 274 16 687 Sysselsatt kapital 14 217 14 583 14 626 Eget kapital 6 040 6 213 6 236 Avkastning på totalt kapital,% 8,3 9,3 9,3 Avkastning på sysselsatt kapital,% 9,4 10,4 10,6 Avkastning på eget kapital,% 3,2 7,4 8,9 Kassaflöde 590 949 1 059 Likviditet 718 574 758 Soliditet,% 37 38 39 Belåningsgrad,% 54 53 54 Nettoskuld/eget kapital, ggr 1,26 1,24 1,15 Räntebärande skulder/balansomslutning,% 51 50 49 Räntetäckningsgrad, ggr 1,24 1,73 1,97 Genomsnittlig låneränta, 31/12,% 6,9 9,1 7,9 Duration låneportfölj, 31/12, år 2,3 2,0 1,4 Utdelning beslutad vid ordinarie bolagsstämma ordinarie utdelning 95 1) 300 300 extra utdelning 150 Aktierelaterade uppgifter Resultat, kr/aktie 48 459 552 Eget kapital, kr/aktie 1 497 6 095 6 331 Ordinarie utdelning,kr/aktie 23,75 1) 300 300 Extra utdelning, kr/aktie 150 Övrigt Medelantal anställda 865 910 920 Antal aktier 4 000 000 1 000 000 1 000 000 2) DEFINITIONER Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter full skatt dividerat med eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med sysselsatt kapital. Avkastning på totalt kapital. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med totalt kapital. Belåningsgrad. Summa fastighetslån i procent av fastigheternas bokförda värde. Direktavkastning. Driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftöverskott. Hyresintäkter minus driftkostnader. I driftkostnader ingår ej omkostnader. Duration. Genomsnittlig återstående löptid med hänsyn tagen till slutförfall och eventuella räntebetalningar och amorteringar. Eget kapital. Genomsnittligt synligt eget kapital. Eget kapital per aktie. Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Justerad soliditet. Justerat eget kapital i procent av balansomslutningarna justerad med fastigheternas över-/undervärden efter skatt. Justerat eget kapital. Eget kapital justerat med fastigheternas över-/undervärden efter skatt. Kassaflöde. Rörelseresultat före avskrivningar plus finansiella poster. Lokalarea. Uthyrbar yta. Nettoskuld/Eget kapital. Räntebärande kort- och långfristiga skulder minus likvida medel dividerat med eget kapital på balansdagen. Resultat per aktie. Resultat efter skatt dividerat med antal aktier. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Soliditet. Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Sysselsatt kapital. Genomsnittlig balansomslutning minus genomsnittliga icke räntebärande skulder och latent skatteskuld. Totalt kapital. Genomsnittlig balansomslutning. Vakansgrad. Andel outhyrd lokalarea. 1) Föreslagen utdelning.utöver dessa 95 Mkr avser Vasakronan Holding AB dela ut ytterligare 205 Mkr. 2) Resultat beräknat med 28 procents schablonskatt. 17

FÖRETAGSKULTUR Vasakronan startade sin operativa verksamhet 1993. Under de år som gått har företaget successivt utvecklats. Vasakronan har koncentrerat sitt innehav till kontorsfastigheter. Specialfastigheter, som t ex kriminalvårdsanstalter och fastigheter för lantbruksuniversitet, har skilts ut. Koncentrationen till kontorsfastigheter innebär att Vasakronan har valt ett marknadssegment där full konkurrens råder. Affärsmässighet Vasakronan förvärvade större delen av beståndet från staten i en period då den svenska fastighetsbranschen befann sig i en djup kris. Många anställda rekryterades från f d Byggnadsstyrelsen och stora insatser genomfördes inledningsvis för att utveckla en affärsmässig helhetssyn. En av företagets viktigaste uppgifter var att omförhandla s k lokalupplåtelser till hyreskontrakt. Utmaningen för Vasakronan bestod i att genomföra en professionell omförhandling av avtal på en svag marknad. Detta ställde stora krav på att lära känna kunderna och deras behov. Många gånger har uppgiften varit att effektivisera lokalerna. Gemensamt med hyresgästerna har nya lösningar diskuterats och i många fall har det erfordrats anpassningar av lokalerna. Även om vakansgraden har ökat har en stor del av kunderna, till följd av dessa insatser, valt att teckna hyreskontrakt med Vasakronan. Vid årsskiftet var i stort sett samtliga av de ursprungligen övertagna avtalen omförhandlade till marknadsmässiga villkor. Denna affärsmässiga inställning bland Vasakronans medarbetare är ett av de viktigaste inslagen i företagskulturen. Kvalitet till nytta för kunderna Inom Vasakronan bedrivs ett arbete med att höja kvaliteten i olika former. Arbetet bedrivs enligt TQM-modellen (Total Quality Management) och syftet är att öka kundnyttan och förbättra lönsamheten i Vasakronan. Ett viktigt mål är att kunderna är nöjda och ser långsiktigt på relationerna med Vasakronan. Vasakronans medarbetare deltog i en kvalitetsdag ledd av bolagets VD under 1996. Medarbetare, i olika funktioner, deltar i olika TQMprojekt. Exempel på TQM-aktiviteter som pågått eller startats under 1996 är projekt som syftar till att öka företagets kundorientering, sänka förbrukningen av värme, el och vatten, effektivisera underhållet, förbättra hanteringen av fel, skapa en koncerngemensam syn på etik, effektivisera ekonomirutinerna samt öka miljömedvetenheten. Icke-finansiella mål För att mäta även icke-finansiella parametrar genomför Vasakronan enkätundersökningar. Vasakronan har satt upp mål för utvecklingen fram till år 2000 över hur företaget ska uppfattas av kunder, medarbetare och övriga intressenter. Kunder Ett urval av Vasakronans kunder har deltagit i en enkätundersökning. Syftet har varit att mäta den kundupplevda kvaliteten och studera vilken kundupplevelse som gör kunderna nöjda. Utifrån 1995 års resultat satte Vasakronan sedan ett mål för kundernas inställning. Utfallet 1996 blev en liten förbättring jämfört med 1995. För andra året i rad blev Vasakronan tvåa i kvalitetsmätningen Sveriges Kundbarometer Nöjd Kundindex NKI bland tolv fastighetsföretag. Vasakronan fick NKI 68 (63) och branschettan Hufvudstaden fick 69 (66). Branschgenomsnittet var NKI 60 (58). Kunder Skulle ni kunna tänka er att hyra igen av Vasakronan? Svar % Utfall 1995 Utfall 1996 Mål 2000 Definitivt 27 28 >60 Ja 44 45 >35 Kanske,nej 29 27 <5 ICKE-FINANSIELLA MÅL Medarbetare Känner du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Svar % Utfall 1995 Utfall 1996 Mål 2000 Definitivt 30 32 >60 Ja 42 41 >35 Inte helt,nej 28 27 <5 Övriga intressenter Hur känner du till Vasakronan? Svar % Utfall 1995 Utfall 1996 Mål 2000 Mycket väl 31 49 >60 Väl 47 36 >35 Mindre väl,inte alls 22 15 <5 18

Medarbetare Vasakronans medarbetare har besvarat en personalenkät. Syftet har varit att lyfta fram de faktorer som har betydelse för att medarbetarna upplever att deras arbete har betydelse för att företaget ska nå sina mål, att medarbetarna trivs, kunderna blir nöjda och att Vasakronan når uppställda mål. För 1996 förbättrades resultatet något. Övriga intressenter Det är betydelsefullt att Vasakronans viktigaste intressenter inom kapitalmarknad, massmedia och politik har mycket goda kunskaper om företaget. En telefonundersökning har gjorts för att stämma av kunskapen om Vasakronan och hur företaget informerar dessa intressenter. En jämförelse har samtidigt gjorts med de viktigaste konkurrenterna. Under 1996 har kunskapen om Vasakronan ökat betydligt. Miljöarbete I undersökningarna har det framkommit att det finns ett stort engagemang för miljön både bland Vasakronans kunder och medarbetare. Det finns därför en strävan att ständigt bli bättre inom detta område. Vasakronan antog under 1996 en miljöpolicy. Den största påverkan som företaget utsätter den yttre miljön för är genom energi- och vattenförbrukning. Utsläpp begränsas till avloppsvatten och i någon mån rökgaser. Vasakronan använder främst fjärrvärme vid uppvärmning av fastigheterna. Sammanlagt förbrukades 316 GWh fjärrvärme under 1996 vilket motsvarar 87 procent av den totala energiförbrukningen för uppvärmning. Därutöver användes olja med en total förbrukning av 5 800 m 3 eller 13 procent av energiförbrukningen. Direktverkande elenergi används inte. Uppvärmningen kräver motsvarande 112 kwh per m 2. Vasakronan förbrukade 267 GWh elenergi 1996 varav 50 procent var producerad med kärnkraft. Per m 2 motsvarar detta 85 kwh. Under 1996 användes totalt 1 150 000 m 3 vatten i Vasakronans fastighetsbestånd. Vasakronans mål är att sänka kostnaden för förbrukning av värme, el och vatten med 15 procent från 1994 till 1997 räknat i fasta priser. I samarbete med Fastighetsägarförbundet och Kungliga Tekniska Högskolan bedrivs olika miljöprojekt som t ex miljövärdering av fastigheter, vilket innebär att man kartlägger var det Fr o m den 1 november 1996 går det att hitta lediga lokaler och fastigheter till salu på Vasakronans hemsida, http://www.vasakronan.se förekommer farliga eller skadliga ämnen i byggnader, eventuell miljöbelastning på markområden och hur byggmaterial ska kunna ingå i ett kretsloppstänkande. Vasakronan bedriver dessutom ett arbete med att ersätta köldmedia med ozonskiktsvänliga produkter. Trainees Vasakronan har för andra året ett traineeprogram för yngre högskoleutbildade medarbetare. Dessa trainees genomgår under nio månader ett kvalificerat utvecklingsprogram. Efter denna tid erbjuds de arbete inom Vasakronan. Jämställdhet Av Vasakronans medarbetare är 25 procent kvinnor och 75 procent män. Fördelningen mellan kvinnor och män ska på sikt utjämnas. Inom företaget tas en årlig jämställdhetsplan fram för att främja jämställdheten. I traineeprogrammet är det flera kvinnor än män. ÅLDERSFÖRDELNING Vasakronan AB Kvinnor 61 år 2 10 51 60 år 41 50 år 31 40 år 20 30 år ÅLDERSFÖRDELNING Confortia AB Kvinnor 61 år 1 9 51 60 år 41 50 år 31 40 år 20 30 år 30 77 15 21 19 51 Män 19 89 13 52 19 38 Män 42 139 34 117 200 150 100 50 0 50 100 150 200 100 75 50 25 0 25 50 75 100 19

DEN SVENSKA FASTIGHETSMARKNADEN STOCKHOLM HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 MALMÖ HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra GÖTEBORG HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Kontorshyresmarknaden Under 1996 ökade tillväxttakten inom delar av tjänstesektorn. Tydligast märks detta för fastighetsägarna i Stockholm och Göteborg. I Malmö börjar brobygget ge effekt på det lokala näringslivet. Intresset för kontorslokaler i innerstaden har ökat väsentligt. Detta främst beroende på inflyttningar från ytterområden. Brobygget i kombination med den pågående utbyggnaden av högskolan bör också på längre sikt ge en ökad efterfrågan. För orter med en kombination av universitet eller högskola och framgångsrika tjänsteföretag fortsatte lokalefterfrågan att stiga. Tydligast märktes denna trend i Umeå, Uppsala och Linköping. Den genomsnittligt höga vakanssituationen medför att det på många lokalmarknader fortfarande är köparens marknad, d v s att hyresgästerna styr villkoren. De fortsatta strukturförändringarna och effektiviseringarna inom den offentliga sektorn kommer att skapa nya vakanser, främst utanför storstadsregionerna. Begränsad nyproduktion Nyproduktionen av lokaler är fortsatt ytterst begränsad. Det medför att i stort sett all ökad lokalefterfrågan ger minskande vakanstal. Andelen hyreslediga, vakanta, kontorslokaler i Sverige var mot slutet av 1996 i genomsnitt 10 procent. Avvikelserna mellan olika marknader är fortfarande mycket stora. Hårt drabbade delmarknader har vakanser över 20 procent. I Göteborg sänktes vakanstalen marginellt under 1996. Hyrorna har ökat i välbelägna bra fastigheter. Kontorshyresnivån i Göteborgs city är nu 800 1 200 kr/m 2. I Malmö märktes under 1996 en förstärkt efterfrågan på moderna kontorslokaler med centralt läge. I centrum av Malmö tecknades under slutet av 1996 nya hyreskontrakt med hyresnivåer upp till 1 200 kr/m 2. Utanför de tre storstadsregionerna varierar hyresnivåerna vid nyteckning fortfarande från 600 upp till 1 000 kr/m 2. Bra belägna kontor i de flesta av residensstäderna återfinns i den övre halvan av det angivna intervallet. Investerarmarknaden Investerarna på de olika fastighetsmarknaderna var relativt aktiva under 1996. Det gäller både den direkta och den, via Fondbörsen, indirekta fastighetsmarknaden. Investeringar har skett både från institutioner, börsbolag, enskilda företag och privatpersoner. I mindre omfattning har även utländska investerare visat intresse för svenska fastigheter och fastighetsföretag. Flera av sakförsäkringsbolagen har även under 1996 varit nettosäljare av fastigheter. En växande grupp av investerare är privatpersoner och mindre företag med god likviditet. De köper främst på mindre orter där direktavkastningsnivåerna är högre än i storstäderna. Även under 1996 skedde ett antal större strukturaffärer med likvid i form av bl a nyemitterade aktier. Hyresnivåerna stabiliseras Under 1996 bekräftades ytterligare tendensen från 1994. Hyresnivåerna vid såväl omförhandlingar som nyteckningar av hyresavtal har stabiliserats eller till och med stigit för ett antal av landets kontorshyresmarknader. Landets högsta kontorshyresnivåer finns i de inre delarna av Stockholms city. Topphyresnivån är nu 2 700 3 000 kr/m 2, vid nyteckning av hyreskontrakt. Lägre direktavkastningskrav Den generella trenden under 1996 var att direktavkastningskraven fortsatte att justeras ned för kommersiella fastigheter i bra lägen med hög uthyrningsgrad och långa kontrakt. De lägsta direktavkastningsnivåerna på 5,0 6,0 procent noterades under 1996 vid överlåtelser av fastigheter i centrala Stockholm. I Göteborg var direktavkastningskraven högre. Exempel finns på överlåtelser med direktavkastningsnivåer på 20

UMEÅ HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE 1400 1200 1000 800 600 400 200 7,5 9 procent. Investerarnas intresse för Malmömarknaden har påtagligt förändrats under 1996 med följd att direktavkastningskravet sjunkit till cirka 6,5 procent. I residensstäderna varierar direktavkastningskraven mellan 9 och 12 procent. Vid överlåtelser av s k krisfastigheter förekommer fortfarande höga direktavkastningsnivåer. 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra LINKÖPING HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE I Stockholm inom kv Murmästaren 3 har en omfattande ombyggnad för Länsstyrelsen påbörjats. Upprustningen sker etappvis och beräknas vara klar våren 1998. Underhålls- och investeringskostnaden uppskattas till cirka 190 Mkr. 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra UPPSALA HYRORNAS UTVECKLING, BÄSTA LÄGE 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra 21

Växjö REGION SYD Kristianstad EKONOMISKA DATA 1996 1995 1994 Hyresintäkter,Mkr 398 410 411 Driftkostnader,Mkr 87 71 77 Underhåll,Mkr 115 118 111 Driftöverskott,Mkr 196 221 224 Vakansgrad,yta,% 13 10 9 Vakansgrad,hyra,% 6 5 5 Bokfört värde,mkr 1 606 1 821 1 835 Direktavkastning,% 11,4 12,1 12,2 LEDNINGSGRUPP Sten Gustavsson Regionchef Sven Johansson Ekonomichef Mikael Strand Fastighetsekonom Doris Persson Chefssekreterare Rolf Kristoffersson Chef,Byggadministration Åke Ljunggren MO-chef Malmö Mats Andersson MO-chef Kristianstad Jan Rosqvist MO-chef Växjö MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Kristianstad 95 Malmö 186 Växjö 189 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Kristianstad 125 Malmö 161 Växjö 112 Vasakronan Region Syd svarar för kontorsfastigheterna i Skåne län, Kronobergs län, Kalmar län, Gotlands och södra Hallands län. Regionen är organiserad i tre marknadsområden: Malmö, Kristianstad och Växjö. Regionkontoret är placerat i Malmö. Vasakronan Region Syd följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till Malmö, Kristianstad och Växjö, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Under senare delen av 1996 har efterfrågan på moderna kontor i Malmös centrala lägen stigit markant. En ökning i prisbilden har också kunnat skönjas. Framför allt är det beslutet om den kommande citytunneln, tillsammans med tidigare beslut om Öresundsbron och högskoleutbyggnaden, som förstärkt den regionala framtidstilltron. Representanter från företag i grannländerna Danmark och Tyskland börjar också visa ökat intresse för nyetableringar i Malmöregionen. Marknaden i Kristianstad präglas av stabilitet med ett begränsat utbud av lediga lokaler samtidigt som efterfrågan inte stiger i samma omfattning som i Malmö. Förväntningarna på 1997 är en tillväxt i privat tjänstesektor och då främst inom databranschen. Växjös hyresmarknad har återhämtat sig under 1996 och förväntningarna inför 1997 präglas av en viss optimism. I samband med att I 11-området utvecklas tillförs marknaden nya ytor vilka absorberas p g a ökad efterfrågan på kontor. Hyresnivåerna ökar svagt. Fastighetsmarknaden Under 1996 var fastighetsmarknaden i Malmö mycket het. Fastigheter för 3 miljarder kronor bytte ägare. Flera stora strukturaffärer av kommersiella fastigheter med totalpriser upp mot 500 Mkr har genomförts. Prisnivån för kommersiella fastigheter i bästa läge bedöms ha ökat med Malmö 10 15 procent under året och direktavkastningskravet sjunkit till 6,0 7,0 procent trots det stora utbudet av fastigheter. I Kristianstad har det kommunalägda bostadsbolaget fortsatt att expandera. Andra affärer har främst genomförts av lokala aktörer. Två fastighetsbolag har under året avyttrat sina fastighetsbestånd på orten. Omsättningen har stigit under året men prisbilden är splittrad. För centrala fastigheter bedöms direktavkastningskravet pendla mellan 9 och 10 procent. I Växjö har omsättningen av kommersiella fastigheter varit mycket låg. Två centrala fastigheter bytte ägare under året; Blända 4 till en köpeskilling om 23 Mkr och Munken 14 till ett pris på 43 Mkr. Den senare affären motsvarar 6 600 kr/m 2. Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i Region Syd omfattar totalt 470 000 m 2 lokalarea. Fastigheterna är i huvudsak välbelägna och i hög grad anpassade för kundernas verksamhet. De största hyresgästerna är polisen, länsstyrelserna, skatteförvaltningen och Domstolsverket. Verksamheten 1996 Vasakronan är en av de största aktörerna på lokalhyresmarknaden i södra Sverige, med tonvikt på Malmö, Lund, Kristianstad, Växjö, Kalmar och Halmstad. Verksamhetsåret har dels präglats av uthyrning, dels av omstrukturering. Under året har 27 000 m 2 nyuthyrts vilket motsvarar hälften av den vakanta ytan vid årets början. Merparten av inflyttningen sker dock under 1997 varför vakanserna i år ökat i Malmö, Lund och Kalmar. I Kristianstad har vakanserna minskat. Som ett led i att koncentrera resurserna till Malmö, Kristianstad och Växjö har Vasakronan genomfört bolagets största omstruktureringsaffär i december 1996 då hela Blekinge-beståndet avyttrades till en lokal aktör för 278 Mkr. Under året har också tre fastigheter sålts i Ängelholm och Klippan för 57,5 Mkr. 22

I september förstärkte Vasakronan sin marknadsposition i Malmö genom förvärv av fastigheten Claus Mortensen 26 på Södergatan i Malmö för 36 Mkr. Större projekt Under hela 1996 har det pågått en förtätning och hyresgästanpassning för skattemyndigheten i kv Nora, Malmö. Totalt har 20 000 m 2 berörts av ombyggnaden. I september var ombyggnaden av Hovrätten i kvarteren Neptun och Bastionen Nyköping i Malmö klar. Södra Kasernområdet i Kristianstad genomgår f n en förädling. 1 500 m 2 av Blomska förrådet har byggts om till moderna kontor. Ytterligare 3 000 m 2 inom området kommer att byggas om för kommunal vuxenutbildning. Utvecklingen av byggnaderna inom området tillsammans med en integrering av Södra Kasern till stadskärnan under 1997 och tidigare nedlagda underhållsinsatser på orten har inneburit att Vasakronan har få vakanta ytor att erbjuda marknaden. Kasernområdet på I 11 i Växjö utvecklas i takt med att nya hyresgäster kontrakteras. Ambitionen är att bygga om de gamla kasernbyggnaderna till kontor. F n har cirka 15 000 m 2 fått nya hyresgäster. Sex större projekt för ombyggnad till moderna kontor med hög standard startades upp under 1996. Under de närmaste åren kommer I 11 alltmer att integreras med omgivande stadsdelar genom nya tillfartsvägar och genom att motorvägen görs om till stadsgata. Malmö, Neptun 6. Hovrätt. Kristianstad, Kristianstad 4:6. Polis, häkte, åklagare. Växjö, Växjö 10:22. Försvaret, Smålands Reklambyrå, Lexicon, Intentia, Metria m fl. Hot och möjligheter Förväntningarna på Malmöregionens utveckling är stora. De främsta orsakerna är Öresundsbrons tillkomst, beslutet om en citytunnel och en ny högskola på den s k Universitetsholmen med totalt 9 000 utbildningsplatser. Möjligen har fastighetspriserna ökat för snabbt till följd av detta. REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Kronobergs Regemente Växjö 33 000 2. Polismyndigheten Malmö 19 956 3. Skattemyndigheten Malmö 17 800 4. Räddningsverket Revinge/Lund 15 720 5. Länsstyrelsen Malmö 14 090 Malmö, Nora 11 och Karin 11. Skatteförvaltning, länsstyrelse. 23

Fastighetsinnehav Region Syd MARKNADSOMRÅDE MALMÖ Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning MALMÖ Bastionen Nyköping 1, Malmöhusv 1 1918/1996 7 392 5 230 3 299 Hovrätt Claus Mortensen 26, Södergatan 14 1960/1988 19 885 842 2 978 494 Butik/kontor Gasklockan 3, Porslinsg 6, Malmg 1 1993 84 672 14 851 26 575 Polis, häkte Karin 11, Kungsg 13, Drottningg 18 1931/1996 53 019 10 488 19 957 Länsstyrelsen Neptun 6, Västerg 43-47 1978/1995 16 506 1 118 5 492 Hovrätt Nora 11, Kungsg 15, Drottningg 16 1980/1996 134 904 10 192 34 845 Skatteförvaltning Residenset 5, Adelg 6 1878/1996 3 984 1 752 1 823 Kontor/Civilförsvar Von Conow 57, Kalendeg 6-8, Själabodsg 6-8 1984 38 472 2 163 7 892 Läns- och tingsrätt ESLÖV Kyrkstöten 1, 2, 9, Västerlångg 50, Gröna Torg 8 1958 3 073 2 989 1 729 Tingshus Rådjuret 1, Föreningstorget 4 1966/1991 8 073 11 082 3 206 Polis KÄVLINGE Karaby 2:221, Monopolv 7 1950 1 173 19 610 1 769 LANDSKRONA Gamla Rådstugan 12, Rådhusg 1, Storg 38-40 1920/1974 2 313 5 816 Polis LUND Arkivet 1, Dalbyv 4, Arkivg 1 1901/1970 0 5 441 3 790 Arkiv Benzelius 1, Dag Hammarskjöldsv 2 1958 8 191 7 898 5 278 Kontor Dövstumskolan 11, Östervångsv 14, Linnég 2 1870 41 316 4 615 Skola Häradshövdingen 2, Byggmästareg 2 1958/1994 7 343 5 554 3 143 Tingshus Klostergården 2:10, S:t Larsområdet 1970/1996 26 391 4 622 Rehabilitering Päronet 14, Mellanvågsv 31 1910/1978 27 554 2698 Revinge 1:14, Revinge 1971/1992 15 718 Räddningsskola Sandryggen 1, Järnåkrav 3 1957 13 449 2 888 6 048 Skatteförvaltning Spettet 3, Byggmästareg 1-3, Fjeliev 4-6 1930/1983 15 791 4 363 6 395 Polis Spettet 4, Slöjdg 2, Fjeliev 8 1965 1 490 840 725 Polis TRELLEBORG Vallgraven 2, Västerg 4 1984 36 650 5 660 8 905 Polis, häkte YSTAD Tidlösan 3, Kristianstadsv 51 1974 13 151 5 348 Polis Ystad 1, Österleden 13, Tingsg 3 1902/1936 204 2 719 1 773 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 924 lokalarea Summa Marknadsområde Malmö 454 271 153 925 31 932 185 857 MARKNADSOMRÅDE KRISTIANSTAD Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning KRISTIANSTAD Fakiren 3, Bokv 2A-2B 1945 2 083 1 671 Fängelset 5, Kanalg 32 1952/1994 15 158 6 072 5 978 Läns- och tingsrätt Hovrätten 20, 22, 24, Stora Torg 1851/1993 3 755 2 029 2 643 Försvaret Hovrätten 33, Västra Storg 11 1614/1960 1 300 743 664 Forthus Kristianstad 4:6, Ö Kaserng 1 1976/1994 26 337 12 625 10 594 Polis Kristianstad 4:28, Wendesg 2 1957/1969 6 881 617 Högskola Södra Kasern 1, Västra Storg 51 m fl 1750/1994 71 016 32 344 28 527 Skatteförvaltning HALMSTAD Brandvakten 1, Patrikshällsv 4, Södra v 4 1962 15 757 9 856 5 321 Polis Rudan 5, Bredg 3 1912/1952 2 377 1 103 945 Landstinget Sankt Nikolaus 19, Hospitalsv 1, Kyrkog 13 1943/1959 20 625 7 491 6 406 Länsstyrelsen Slottet 1, Södra v 5 1978 14 620 6 000 5 064 Tingshus Svartmunken 1, Seminarieg 4 1980 38 640 6 538 8 688 Skatteförvaltning HELSINGBORG Polisen 1, Carl Krooks Gata 24 1969/1984 5 252 10 103 Polis, häkte HÄSSLEHOLM Kornet 2, Järnvägsg 1 Rundelsg 1 1966/1994 7 036 3 492 Polis, häkte Tingsbacken 9, 11, Röingeg 3 1867/1962 3 564 8 716 2 091 Tingshus SIMRISHAMN Samskolan 1, Storg 36 1991 9 580 4 540 2 589 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 28 lokalarea Summa Marknadsområde Kristianstad 222 729 91 805 3 616 95 421 24

MARKNADSOMRÅDE VÄXJÖ Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning VÄXJÖ Dacke 4, Linnég 8 1963 7 651 1 249 3 329 Skatteförvaltning Gripen 2 m fl, Norra Esplanaden, Linnég 1910 4 461 5 551 1 713 894 Kontor/bostäder Gunnar Gröpe 8, Kronobergsg 9, Kungsg 10 1890/1976 38 211 6 746 17 200 Länsstyrelsen Snörmakaren 1, Hjalmar Petrisv 51 1970/1986 5 528 1 800 3 330 AMI Tullen 13, Västerg 5 1965 11 301 2 245 4 524 Polis Växjö 10:22 1920/1996 13 709 1 210 000 32 160 33 447 F d regemente GOTLAND Arkivet 1, Visborgsg 1 1773 645 960 Arkiv Geten 1, Artillerig 2 a 1960 5 392 3 578 2 188 Tingshus Hotellet 10, 12, Strandg 2-4 1910/1990 10 567 1 517 2 796 Länsstyrelsen Mullvaden 41 m fl, Östra Hanseg 28 1903/1949 17 547 54 068 8 355 6 200 Skatteförvaltning Slite Vägmark 1:3, Kornbrunnsg 8 1983 3 411 531 Kuststation Tjädern 9, Norra Hanseg 2 b 1973 12 674 6 677 Polis Väduren 8, Herkulesv 8 1952 6 101 1 588 AMI, utbildning KALMAR Lärkan 1, Smålandsg 28 1960/1987 15 919 5 461 3 201 Tingshus Valfisken 1, Malmbrog 8-10 1974/1990 43 680 8 410 13 338 Polis Valfisken 2, Malmbrog 5-6 1978/1990 85 917 12 813 24 699 Länsstyrelsen LJUNGBY Björklunden 5, Storg 26 1901/1989 3 038 2 886 1 510 Tingshus Norra Ljungkullen 7, Södra Torgg 1 1980 16 150 6 457 5 276 Polis OSKARSHAMN Koltrasten 3, Stadsparken 1950/1990 3 447 4 493 1 640 Tingshus Venus 11, Slottsg 1992 19 065 2 385 4 621 Polis VIMMERBY Almen 13, Kungsg 10 1936/1974 2 168 5 640 2 315 Polis VÄSTERVIK Paradiset 19, Brunnsg 24 1970/1984 1 295 2 928 Polis Syrenen 1, Fabriksg 21 1959/1989 3 974 4 798 1 870 Tingshus ÄLMHULT Lejonet 4, Södra Esplanaden 4 1956/1973 2 097 3 257 1 246 Polis Totalsumma, Övrigt <500 m 2 7 lokalarea Summa Marknadsområde Växjö 309 822 146 407 42 136 188 543 TOTALT REGION SYD 986 822 392 137 77 684 469 821 Kristianstad, Hovrätten 20, 22, 24. Stora kronohuset, Underhållsregemente Syd. Växjö, Dacke 4. Skatteförvaltning. 25

REGION VÄST Karlstad EKONOMISKA DATA 1996 1995 1994 Hyresintäkter,Mkr 376 385 381 Driftkostnader,Mkr 82 73 69 Underhåll,Mkr 92 118 86 Driftöverskott,Mkr 202 194 226 Vakansgrad,yta,% 11 12 11 Vakansgrad,hyra,% 6 5 6 Bokfört värde,mkr 1 712 1 691 1 625 Direktavkastning,% 11,9 11,7 13,9 LEDNINGSGRUPP Rolf Åkerman Regionchef Elvy Molander Ekonomichef Bo Törnkvist MO-chef Göteborg Gunnar Björklund MO-chef Uddevalla Björn Söderlund MO-chef Jönköping Leif Andersson MO-chef Karlstad MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Jönköping 124 Uddevalla 103 Karlstad 113 Göteborg 141 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Jönköping 105 Uddevalla 62 Karlstad 84 Göteborg 125 Vasakronan Region Väst svarar för kontorsfastigheterna i Göteborgs och Bohus län, Värmlands, Skaraborgs, Älvsborgs, Jönköpings och norra Hallands län. Regionen är indelad i fyra marknadsområden: Göteborg, Uddevalla, Jönköping och Karlstad. Regionkontoret är placerat i Göteborg. Vasakronan Region Väst följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till tre större orter, Göteborg, Jönköping och Karlstad, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Hyresnivåerna i Västsverige har under året stabiliserats och vakansgraderna är i genomsnitt 10 procent. På de största orterna noteras en viss uppgång av hyrorna i bästa läge, framförallt i Göteborg. En tendens är att skillnaden i hyresnivåer ökar mellan välbelägna bra fastigheter och mindre bra fastigheter i ytterområden. Det är färre disponibla lokalareor i Jönköping och Karlstad och vakansgraderna varierar mellan 7 och 9 procent. I Göteborg sjunker vakansgraden och är nu cirka 10 procent. Fastighetsmarknaden I Göteborg har aktiviteten på fastighetsmarknaden blivit högre. Ett flertal aktörer på fastighetsmarknaden prioriterar bl a Göteborg. Prisnivån ökar långsamt. Främst har AP-Fastigheter stärkt sin ställning genom förvärv av centralt belägna fastigheter. I Karlstad och Jönköping ökar intresset och några fastighetsaffärer har skett på respektive ort med lokala köpare. Utbudet av fastigheter har blivit större på de flesta mindre orter men trots detta ökar intresset för Vasakronans bestånd då den strategiska inriktningen blir mer och mer känd. Fastighetsbeskrivning Regionens fastighetsbestånd omfattar 481 000 m 2 lokalarea. I Göteborg är de flesta fastigheterna belägna i bra s k B-lägen. Uddevalla I Karlstad är Vasakronan den största Göteborg Jönköping fastighetsägaren på lokalmarknaden med fastigheter ko centrerade till Klaraområdet. Där finns bl a kv Karolinen, som är regionens största fastighet med en lokalarea på 50 000 m 2. I Jönköping är beståndet koncentrerat till västra centrum, där Vasakronan dominerar marknaden på kontorslokaler. Fastigheterna är generellt väl underhållna. Verksamheten 1996 Huvuddelen av hyreskontrakten är omförhandlade och kontraktstiderna är nu i genomsnitt drygt fyra år. Fastigheterna på Rosenlunds- respektive Ekelundsgatan i Göteborg, 30 000 m 2, blev disponibla fr o m halvårsskiftet 1996 då skattemyndigheten flyttade. Intensiv uthyrningsverksamhet under året har medfört att 20 000 m 2 kontorsarea har kontrakterats. Före detta Sjöbefälsskolan i Göteborg, 9 000 m 2, har fr o m december 1996 hyrts ut till ÅF-koncernen. Omvandlingen av Karolinen i Karlstad till nytt tjänstecentrum fortsätter. På I 17-området i Uddevalla har ytterligare cirka 10 000 m 2 hyrts ut. I linje med Vasakronans strategiska inriktning har koncentration mot Göteborg, Karlstad och Jönköping påbörjats. Totalt har fastigheter för 80 Mkr avyttrats under året. Större projekt Projektverksamheten har till största delen gällt hyresgästanpassningar med bl a följande projekt: ombyggnad av f d Sjöbefälsskolan i Göteborg ombyggnad av polishus i Skövde ombyggnad av Karolinen i Karlstad ombyggnad av kontorshus på Ekelundsgatan i Göteborg för bl a Handelshuset Ekman & Co nybyggnad av fordonshall åt Räddningsverket i Skövde. 26

Omstrukturering Efter det att den strategiska inriktningen fastställdes 1995 har fastigheter för cirka 170 Mkr avyttrats och förhandlingar pågår beträffande ett stort antal fastigheter. Fastigheterna Spinnaren 5 i Varberg och Tältet 17 i Falkenberg har avyttrats till Pneu AB. F d Landaskolan i Kristinehamn har avyttrats till Landahuset AB och Tullstationen i Hån har avyttrats till Depoci Bostads AB. Fastighetsbeståndet i Göteborg har utökats med cirka 4 200 m 2 då SAFs fastighetsbestånd i Göteborg har förvärvats. Hot och möjligheter På grund av intensiv uthyrningsverksamhet under året kommer vakansgraden i regionen att sjunka. Fastighetsresultatet kommer tillfälligt att sjunka under 1997 till följd av omfattande hyresgästanpassningar för att ta emot nya hyresgäster på cirka 30 000 m 2. Göteborg, Inom Vallgraven 17:3. Föreningsbanken, Advokatfirman Ljung & Co, Grönfelts Advokatbyrå, Rosenquist Reklam, Regionåklagaren. Jönköping, Götaland 3. Jordbruksverket, Skogsstyrelsen, skatteförvaltning. Göteborg, Inom Vallgraven 60:8. Handelshuset Ekman & Co, Vasakronan m fl. REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Polismyndigheten Göteborg 17 600 2. Invandrarverket Göteborg 12 500 3. Länsstyrelsen Karlstad 10 500 4. Polismyndigheten Jönköping 9 800 5. Jordbruksverket Jönköping 9 500 Karlstad, Karolinen 1. Räddningsverket, Pliktverket, CAP Gemini, WM-data, NETnova, Clarahälsan m fl. 27

Fastighetsinnehav Region Väst MARKNADSOMRÅDE GÖTEBORG Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning GÖTEBORG Brämaregården 37:1, Vågmästareg 5 1984 12 230 2 858 3 128 Polis Heden 705:14, Skåneg 5 1967/1992 119 448 41 838 17 824 4 300 Polis, häkte Inom Vallgraven 17:3, Drottninggat 13 1807-1813 21 363 1 965 4 350 Inom Vallgraven 60:8, Ekelundsg 1-3 1965 67 704 2 508 16 310 Inom Vallgraven 69:5, Rosenlundsg 8 1974 106 176 6 488 22 867 Kvillebäcken 61:7, Turbing 5 1970 6 740 765 3 513 Industri Lorensberg 4:1, Geijersg 1 1909/1973 6 111 5 746 Landsarkiv Lorensberg 55:3, Södra v 25 1887 10 029 844 2 153 Tingshus Masthugget 4:5, Tredje Långg 18 1911 7 313 1 653 2 129 Polis Nordstaden 28:2, Kvarnbergsg 2 1860/1970/1996 8 586 9 121 Tuve 86:13, Generatorsg 8 1970 45 631 12 245 Industri ALINGSÅS Hoppet 6, Norra Strömg 8, 10 1957/1993 19 919 2 939 6 985 Polis Tigern 4, Södra Ringg 23 1958 4 696 4 340 1 763 Tingshus KUNGÄLV Notarieängen 8, Ytterbyv 23-25 1930/1967 10 181 7 408 3 567 Polis MÖLNDAL Juristen 4, Torgg 3 1984 37 448 10 929 8 205 Polis Livered 1:329, Streteredsv 1964/1992 119 300 12 611 Flyktingsluss STENUNGSUND Stenung 106:7, Göteborgsv 8 1954/1985 5 544 6 149 1 968 Tingshus VARBERG Renen 10, Norrdalsg 18 1880/1982 9 914 956 Skola Totalsumma, Övrigt <500 m 2 1 024 760 lokalarea Summa Marknadsområde Göteborg 423 075 106 881 34 385 141 266 MARKNADSOMRÅDE UDDEVALLA Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning UDDEVALLA Bastionen 17, Bastionsg 18 1960 1 811 2 246 1 624 Folkskolan 2, Lagerbergsg 1995 93 744 5 717 8 497 2 000 Polis, häkte Halla-Stenbacken 1:91, Västgötav 30 1913 22 258 635 031 22 362 20 368 F d regemente STRÖMSTAD Hummern 3, Skolg 5 1900/1956 978 1 286 Tingshus Skogar 1:52, Svinesund 1984 20 622 1 070 Tullexp TROLLHÄTTAN Jordsten 4, Klintv 2 1975/1981 22 444 15 277 7 659 Polis Älvkvarnen 1, Drottningg 40 1938 5 829 2 676 2 172 Tingshus VÄNERSBORG Haren 3, Edsv 8 1896/1963/1996 42 213 8 469 Specialskola Palmen 8, Norra g 5, 7 Hamng 35 1951/1975/1995 24 335 3 768 6 300 Polis Poppeln 7, Drottningg 4-6, Residensg 20, Hamng 1942/1980/1996 32 214 4 986 9 192 Sälgen 14, Drottningg 2 1977 29 568 6 507 9 632 ÅMÅL Gladan 5, Norra Långg 19 1952 2 884 1 384 1 521 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 716 1 039 lokalarea Summa Marknadsområde Uddevalla 235 803 68 621 34 570 103 191 MARKNADSOMRÅDE JÖNKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning JÖNKÖPING Guvernören 1, Hamng 4, Vallg 7, Brunnsg 2 1900/1957 68 660 23 062 19 362 2 302 Polis, häkte Götaland 3, Vallg 6 10 1975 84 840 11 180 25 834 28

Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning EKSJÖ Boken 12, Sofieholmsg 7 1910/1960 5 055 8 083 2 466 Tingshus Starabolet 4, Regementsg 19-21 1973 19 522 3 096 6 532 Polis FALKÖPING Länsmannen 1, Trädgårdsg 41 1973 11 636 6 036 4 010 Polis Yxan 1, Fredriksbergsv 1 1951 5 111 4 909 2 102 Tingshus LIDKÖPING Tingshuset 1, Esplanaden 1 1903 2 825 1 576 Tingshus Valhall 8, Mellbyg 5, Götg, Vinbergsg 10 1967/1984 21 796 3 398 6 992 Polis MARIESTAD Apeln 18, Stockholmsv 6 1923 7 006 2 140 2 152 Tingshus Fiskgjusen 2, Oxv 1, 3, Tegelv 6 1848/1979 9 602 47 117 5 512 Polis Fiskgjusen 1 1848/1979 20 622 2 542 842 Polis, häkte Länsstyrelsen 1, Hamng 1 1953 13 165 7 297 5 197 Pluggen 7, Förrådsg 45 1981 5 361 15 000 2 706 SKÖVDE Merkurius 1, Prinsg 7-9 1974 28 176 9 414 8 547 Polis Rönnen 8, Skolg 18 1938 4 165 2 598 1 988 Tingshus Skövde 5:104 1920/1990/1996 463 574 6 454 Räddningsskola TIDAHOLM Fjalar 5, Norra Kungsv 9 1904 4 156 1 494 1 397 Polis NÄSSJÖ Vakten 1, Söderg 1 1985 9 886 5 467 2 684 Polis VETLANDA Balder 8, Emigrantg 13 1992 16 688 5 229 2 733 Polis VÄRNAMO Rosen 1, Storg 51-53 1978 33 768 5 863 8 511 Polis Tingshuset 1, Kyrktorget 1905 3 190 812 1 178 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 310 lokalarea Summa Marknadsområde Jönköping 372 405 114 021 9 908 123 929 MARKNADSOMRÅDE KARLSTAD Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning KARLSTAD Bryggaren 10, Bryggareg 1 1967 37 464 6 610 11 990 Freja 12, Drottningg 4 1966 25 536 2 766 7 912 1 023 Polis, häkte Gäddan 7, Drottningg 40 1920 4 755 1 333 1 615 Karolinen 1, Våxnäsg 10 1976 154 560 38 276 49 404 Mätaren 3, Bryggareg 7 1947 2 744 1 769 1 207 Rättvisan 1, Malmtorget Bryggareg 11 1939/1986 20 151 4 634 5 249 Örnen 3, Västra Torgg 13 1860 11 559 2 816 4 323 Tingshus ARVIKA Lagmannen 2, Parkg 7 1957 3 078 6 192 1 665 Tingshus Turbinen 5, Styckåsg 10-12 1975 15 248 6 286 5 668 Polis EDA Norra Ämterud 1:177 1983 850 13 915 792 Tullexp FILIPSTAD Trasten 7, Viktoriag 6 1985 7 039 2 988 2 607 Polis HAGFORS Borgmästaren 4, Dalav 8 1962/1980 11 658 5 774 5 149 Polis KRISTINEHAMN Renen 1, Kungsg 19 1883/1928 811 3 216 649 Tingshus Uroxen 11, Kungsg 32 1800/1960 15 775 2 231 778 Tingshus Uroxen 15, Kungsg 30 1975 4 744 7 189 Polis SUNNE Leran 3:34, Domarev 1 1939 2 031 7 698 1 270 Tingshus Sundsvik 3:10, Långg 8 1977 6 559 2 157 2 938 Polis ÅRJÄNG Åsen 1, Tingsg 7 1935 1 538 4 334 1 218 Tingshus, polis Totalsumma, Övrigt <500 m 2 122 0 197 lokalarea Summa Marknadsområde Karlstad 321 478 110 831 2 012 112 843 TOTALT REGION VÄST 1 352 761 400 354 80 875 481 229 29

REGION MELLANSVERIGE EKONOMISKA DATA 1996 1995 1994 Hyresintäkter,Mkr 521 525 519 Driftkostnader,Mkr 111 91 88 Underhåll,Mkr 96 97 114 Driftöverskott,Mkr 314 337 317 Vakansgrad,yta,% 6 4 2 Vakansgrad,hyra,% 5 3 2 Bokfört värde,mkr 2 418 2 515 2 296 Direktavkastning,% 12,7 14,0 13,8 LEDNINGSGRUPP Jan-Peter Jonsson Regionchef Leif Rytter Ekonomichef Kjell Hultgren MO-chef Örebro Sture Caesar MO-chef Uppsala Vakant MO-chef Norrköping Mikael Forsberg MO-chef Linköping MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Linköping 77 Norrköping 134 Örebro 196 Uppsala 201 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Linköping 62 Norrköping 114 Örebro 182 Uppsala 163 Vasakronan Region Mellansverige svarar för kontorsfastigheterna i Örebro, Västmanlands, Uppsala, Dalarnas, Östergötlands och Södermanlands län. Regionen omorganiserades vid årsskiftet 1996/97 till fyra marknadsområden för att följa de prioriterade orterna: Örebro, Uppsala, Norrköping och Linköping. Regionkontoret är placerat i Örebro. Vasakronan Region Mellansverige följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som innebär att fastighetsbeståndet koncentreras till de fyra större orterna, Örebro, Uppsala, Norrköping, och Linköping, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Lokalhyresmarknaden för kontor är fortsatt stabil i Mellansverige. Tillväxten och efterfrågan är bättre och starkare i Örebro, Uppsala, Norrköping och Linköping än på övriga orter. I Örebro präglas marknaden av ett mindre antal stora, ganska stabila fastighetsägare. Efterfrågan är störst på mindre kontorslokaler av modern standard. Vakansgraden är förhållandevis låg. Uppsala har haft en positiv utveckling under 1996. Efterfrågan på centralt belägna kontorslokaler har ökat och därmed förväntas hyresnivåerna stiga i takt med att vakanserna minskar i innerstaden. Framgångsrika tjänsteföretag tillsammans med Uppsala Universitet bidrar till ökad tillväxt och investeringsintresse. I Norrköping är det fortfarande höga vakanser på lokalhyresmarknaden. Fastighetsägarna i staden fortsätter arbetet med att förädla de centralt belägna industrilokalerna till moderna kontorslokaler och lokaler för den planerade högskolan. Linköpings ställning som utvecklingscentrum stärks kontinuerligt. Universitetet och ett aktivt näringsliv ger en ökad efterfrågan på moderna lättillgängliga lokaler. Vakanserna förväntas inte öka nämnvärt. Fastighetsmarknaden Örebro Aktiviteten på fastighetsmarknaden är fortsatt låg Linköping Norrköping för kontorsfastigheter inom regionen. Det som köps och säljs är framför allt bostadshyreshus och småhus. En del strategiska omstruktureringar av fastighetsbolagens bestånd har genomförts. Prisbilden baseras uteslutande på fastighetens kontraktsportfölj. Förväntningar om värdetillväxt har inte fått något större genomslag ännu men bedöms påverka prisnivåerna framför allt i universitetsstäderna Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i Region Mellansverige omfattar 608 000 m 2 lokalarea varav huvuddelen utgörs av centralt belägna kontorslokaler. Fastigheterna är idag belägna på 35 orter. Ungefär två tredjedelar av regionens bedömda fastighetsvärden finns i de fyra huvudorterna Örebro, Uppsala, Norrköping och Linköping. I enlighet med Vasakronans strategi kommer fastighetsbeståndet successivt att koncentreras till dessa fyra orter. Kontraktsportföljen är jämnt fördelad över kommande sex-årsperiod. De största hyresgästerna är Polismyndigheten, Skattemyndigheten, Länsstyrelsen, Vägverket och Statistiska Centralbyrån. Tillsammans står de för cirka hälften av regionens hyresintäkter. Vakansgraden förväntas ligga kvar kring 5 procent. Allteftersom lokalbehovet för hyresgäster inom den offentliga sektorn minskar, utökas kontraktportföljen med hyresgäster från den privata tjänstesektorn. Verksamheten 1996 Omförhandlingar av s k upplåtelser till civilrättsliga hyreskontrakt för statliga myndigheter har under året gått in i en avslutningsfas och dessa förhandlingar är nu genomförda. Uppsala 30

Omförhandlingarna har bl a resulterat i effektivare lokaler med mindre lokalyta per anställd, vilket i sin tur medfört betydande kostnader för hyresgästanpassningar utöver det planerade underhållet. Under året har arbetet dessutom koncentrerats till att bibehålla låga vakanser genom att hyra ut friställda lokaler till främst hyresgäster verksamma inom tjänstesektorn och det lokala näringslivet. Under året har 13 fastigheter sålts för en köpeskilling av 95 Mkr. En kontors- och butiksfastighet om 3 700 m 2 har förvärvats i centrala Örebro till en köpeskilling av 24 Mkr. Linköping, Blandaren 17. Polis, skatteförvaltning. Större projekt Det största projektet är om- och tillbyggnad av Birgittaskolan i Örebro som kommer att färdigställas under sommaren 1997. Under 1996 har anpassning och effektivisering av kontorslokaler ägt rum för bl a SCB i Örebro, Skattemyndigheten och polisen i Uppsala. I Linköping pågår utredning om exploatering av kv Djäknen för kontors- och bostadsbebyggelse. Hot och möjligheter De offentliga myndigheternas omstruktureringar och effektiviseringar med stora besparingskrav leder till ett minskat lokalbehov vilket i sin tur ger en möjlighet till en bredare hyresgästsammansättning. De nya hyresgästerna kommer huvudsakligen från det lokala näringslivet. Intresset för kvalitet och miljöfrågor ökar påtagligt hos Vasakronans kunder. Norrköping, Oxelbergen 1:2. Invandrarverk, luftfartsverk. REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Statistiska Centralbyrån Örebro 31 647 2. SMHI Norrköping 15 467 3. Sjöfartsverket Norrköping 15 018 4. Statens Livsmedelsverk Uppsala 14 087 5. Polismyndigheten Norrköping 13 794 Örebro, Repslagaren 20. Länsstyrelse, CBM, Vasakronan, White Arkitekter, Wasa. Uppsala, Dragarbrunn 18:9. Folksam, Consulting m fl. 31

Fastighetsinnehav Region Mellansverige MARKNADSOMRÅDE ÖREBRO Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning ÖREBRO Eriksberg 2, Eriksbergsg 3 1965/1994 141 845 6 697 Ekeskolan Gasverket 1, Storg 28-30 1967/1994 47 040 6 097 11 453 593 Skatt, Varsam Motorik, CSN, RSV Dataservice m fl Grenadjären 2, Grenadjärsstaden 1910/1996 828 659 138 Confortia, NTG Hållstugan 8, Kungsg 5, Stortorget 11 1938 18 086 1 190 1 450 2 191 Consulting AB, Holmqvist Optik, Magnussons Färg, frisörsalong m fl Lantmäteriet 1, Klosterg 36, Järnvägsg 5 1945/1994 73 248 6 563 11 750 3 395 Polis, häkte, åklagare Repslagaren 20, Stortorget 20-22 1958/1995 20 328 6 814 9 969 2 568 Länsstyrelse, CBM, White Arkitekter, WASA, Vasakronan m fl Tofsmesen 1, Oskarsv 24 1961/1990 19 376 6 748 Birgittaskolan Tullen 8, Tullen 16, Magasinsg 1-5 1976/1992 152 880 8 953 28 402 4 495 SCB, Desert AB, SEKO, Metria, garage HALLSBERG Höjden 2, Östra Storg 13 1984 6 296 5 867 3 458 Skatt, Postfastigheter, LAN, kronofogde m fl Vågen 1, Östra Storg 40 1908/1988 1 999 3 861 1 195 Tingsrätt KARLSKOGA Hantverkaren 1, Värmlandsv 25, 23 1981/1983 6 037 10 264 7 276 Polis, tingsrätt, kronofogde, åklagare LINDESBERG Kyrkokvarteret 11, Prästg 6 1980 9 735 3 965 5 981 Polis, skatt, kronofogde, åklagare GNESTA Gnesta 2:85 m fl, Tangov, Sambav 1975 5 994 1 022 Elevhem, Åsbackaskolan Gnesta 42:12, Åsbackaskolan 1950/1980 26 838 3 515 Åsbackaskolan Sigtuna 2:276, Vässlev, Hermelinstigen 1979 2 823 627 Elevhem, Åsbackaskolan ESKILSTUNA Vapnet 2, Rothoffsv 1 208 8 634 Mark Vipan 14, Nyg 4 1958 3 672 8 413 Polis Vägbrytaren 1, Kungsg 43 1980 10 167 26 946 Fortverket, Confortia, WM-data m fl STRÄNGNÄS Eldsund 6:5, Regementsg 50 1960 21 382 6 395 P10/Fo 43 Mässen 2, Regementsg 48 1910 1 761 665 P10/Fo 43 VÄSTERÅS Norna 21, Västgöteg 7 1966 7 847 12 556 1 270 Polis, häkte Olympia 3, Skepparbacken 3-5, del av 1946 5 376 ca 2 500 2 033 Riksantikvarieämbetet, Confortia, kommunen m fl Phyllis 1, Hållg 4 1950 1 592 1 280 1 533 Skogsvårdsstyrelsen Phyllis 2, Lantmäteribacken 2 1936 2 198 1 248 753 Frontec konsulter m fl Slottsträdgården 2, Slottsvretsg 4, del av 1979 24 528 1 497 8 680 Länsstyrelsen Västerås 1:227, Mälarg 2, Ö Hamnen 1983/1992 828 Tullen Översten 2, Regementsg 91 1991 19 404 725 1 340 S 1/ FO 47 FAGERSTA Dalia 1, Daliav 5 1968 3 013 5 170 2 290 Polis KÖPING Botulf 4, Hultgrensg 2-4 1969 4 589 4 010 3 135 Polis, åklagare Embla 4, Esplanaden 8 1893 2 185 2 962 2 058 Tingsrätt SALA Folkskolan 2, S Esplanaden 6 1959 2 763 4 993 2 050 Tingsrätt, åklagare Totalsumma, Övrigt <500 m 2 829 476 lokalarea Summa Marknadsområde Örebro 384 758 160 653 35 075 195 728 32

MARKNADSOMRÅDE UPPSALA Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning UPPSALA Dragarbrunn 14:5, Svartbäcksgatan 8 1970 30 240 1 908 2 693 3 875 Kontor, butiker, garage Dragarbrunn 18:9, Stora Torget 4 1978 31 077 1 078 1 797 5 558 Butiker, bostäder, kontor Dragarbrunn 21:1, Järnvägspromenden 19 1900 1 284 802 Vasakronan Kungsängen 16:6, Hamnesplanaden 1-3, 5 1975 150 528 25 356 31 716 2 176 Livsmedelsverket, länsstyrelse, skatt, lantmäteri, Charles River m fl Kvarngärdet 25:4, Storg 11 1957 3 978 1 842 1 361 Stiftelsen Musik i Uppland Kvarngärdet 27:3, Salag 18 1975 50 568 5 078 11 229 1 276 Polis, häkte Kåbo 5:4, D Hammarskjöldsv 11, 13 1860/1987 7 684 4 049 2 454 Vägverket, Uppsala Universitet m fl HÅBO Rölunda 1:6 1961 10 960 18 037 11 646 Kungliga Biblioteket ENKÖPING Centrum 33:1, Korsängsg 42 1980 7 075 6 781 Polis, tingsrätt, åklagare, kommunen m fl NORRTÄLJE Tullen 6, Esplanaden 1 1980 14 450 4 384 6 324 Polis, skatt, kronofogde TIERP Tierp 27:7, Torgg 4 1968 2 486 2 523 Polis Tierp 173:1, Gävleg 25 1980/1991 17 811 5 458 4 053 Skatt, tingsrätt UPPLANDS-BRO Aske 1:2, Aske kursgård 1807/1987 6 442 137 229 5 010 AMS FALUN Badhuset 11, Kristineg 26 1969 20 527 6 134 8 607 1 456 Polis, häkte Kansliet 20, Nybrog 20, Åsg 38, Trotzg 35,29 1870/1993 58 603 18 643 22 785 Länsstyrelsen, Vägverket, Lantmäteriet, Previa m fl Tingshuset 10, Tingshusg 1 1911/1981 10 596 4 514 3 240 Tingsrätt BORLÄNGE Bordet 1, Mjälgav 1957 12 812 3 647 AMI, länsarbetsnämnden Intagan 1, Röda v 1 1978/1992 89 301 95 589 30 799 Vägverket Tyr 10, Walling 37 1974/1984 17 689 3 039 6 178 Polis, lantmäteri, åklagare AVESTA Abborren 13, Kungsg 42 1983 11 986 6 241 5 512 Polis, åklagare HEDEMORA Älgen 1, Stureg 17 1913 1 976 3 620 1 856 Tingsrätt Örebro, Lantmäteriet 1. Polis, häkte, åklagare. Uppsala, Dragarbrunn 14:5. Åklagare, Uppsala Universitet, Nigab, SPC-Bo, apotek m fl. 33

Fastighetsinnehav Region Mellansverige Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning LUDVIKA Oden 4, Storg 5 1905 2 748 3 159 1 925 Tingsrätt Tjädern 18, Engelbrektsg 18-20 1980 20 551 3 910 5 639 Polis, skatt, åklagare MORA Stranden 20:2, Millåkersg 6 1920/1974 11 368 8 871 4 642 Polis, LRF, åklagare, kommunen m fl ORSA Hästen 10, Järnvägsg 25 1988 1 621 1 700 632 Polis, arbetsförmedling, kommunen m fl SÄRNA Särnabyn 2:1, Starrbacksv 1981 590 19 255 513 Polis Särnabyn 12:2, 12:7 1938/1963 419 5 485 849 Tingsrätt, AssiDomän Totalsumma, Övrigt <500 m 2 2 420 1 658 lokalarea Summa Marknadsområde Uppsala 574 133 170 215 30 997 201 212 MARKNADSOMRÅDE NORRKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning NORRKÖPING Blomman 12, S Promenaden 107 1903/1975 15 789 2 472 4 112 Tingsrätt Oxelbergen 1:2, Vikboplan 7, 11 1976 79 509 45 479 25 655 Invandrar-, Luftfartsverk Presidenten 1, Slottsg 78-82 1975/1987 134 400 21 765 34 780 Sjöfartsverk, KVS, skatt, Sema Group m fl Stinsen 1, Stockholmsv 4-6 1960 45 024 8 155 14 270 2 979 Polis, häkte Taktpinnen 1, Folkborgsv 1 1975/1985 55 104 87 266 17 604 SMHI, KVS, Servum, Galaxen Ventilation m fl NYKÖPING Borgaren 18, Stora Torget 7 1955/1977 38 976 7 295 13 814 Skatt, Länsstyrelse, RSV Data, Invita Service m fl Brädgården 2, Folkungav 2, 4 1984/1990 35 934 15 783 9 857 1 960 Polis, tings- och länsrätt, häkte, åklagare KATRINEHOLM Alen 5, Storg 25 1939 2 222 2 630 1 711 Tingsrätt Hjorten 1, Djulög 26 1984 22 863 7 471 4 839 Polis VALDEMARSVIK Läxan 9, Storg 1955 1 107 1 090 678 Polis FINSPÅNG Telegrafen 2, Stationsv 1989 6 142 2 335 1 172 Polis Totalsumma, Övrigt <500 m 2 999 472 lokalarea Summa Marknadsområde Norrköping 438 069 128 964 4 939 133 903 34

MARKNADSOMRÅDE LINKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning LINKÖPING Amasonen 2, Östgötag 3 1973 46 032 14 799 10 411 Länsstyrelsen Blandaren 1, S:t Larsg 9 1909/1971 13 325 2 398 2 522 2 985 Kommunen, Mandator m fl, bostäder, butiker Blandaren 14, S:t Larsg 11, 13, 15 1913/1967 47 138 5 927 8 549 9 915 Kontor, garage, bostäder, butiker Blandaren 17, Repslagarg 17 1990 94 416 4 837 14 383 Polis, skatt, garage Djäknen 3, Drottningg 14 1879/1963 719 4 905 1 835 Kommunen Exit m fl Djäknen 5, Linnég 11 1904 8 327 2 742 Kommunen, Linköpings studenters IF m fl Malmen 2:8 1984/1994 71 853 10 004 Flygvapenmuseum MJÖLBY Rättvisan 7, Lagmansg 26 1905/1961 3 402 3 081 1 641 Tingsrätt Väljaren 10, Kungsv 69 1984/1992 20 266 6 872 4 634 Polis, skatt MOTALA Ingenjören 6, Järnvägsparken 1 1974 19 094 8 355 7 063 Polis, skatt, åklagare Övrigt <500 m 2 Totalsumma, lokalarea Summa Marknadsområde Linköping 244 392 51 038 25 646 76 684 TOTALT REGION MELLANSVERIGE 1 641 352 510 870 96 657 607 527 Norrköping, Taktpinnen 1. SMHI, KVS, Servum, Galaxen ventilation. Linköping, Blandaren 1. Linköpings kommun, Mandator, bostäder m fl. 35

Stockholm REGION STOCKHOLM EKONOMISKA DATA 1996 1995 1994 Hyresintäkter,Mkr 1 143 1 145 1 164 Driftkostnader,Mkr 219 173 180 Underhåll,Mkr 332 304 276 Driftöverskott,Mkr 591 667 708 Vakansgrad,yta,% 12 10 10 Vakansgrad,hyra,% 8 7 7 Bokfört värde,mkr 7 259 7 163 7 114 Direktavkastning,% 8,2 9,3 10,0 LEDNINGSGRUPP Christer Alvemur Regionchef Curt Emilsson Ekonomichef Lars Pettersson Chef,Byggadm Bengt Börjesson Fastighetsutveckling Tore Klevby MO-chef Norr Svante Torell MO-chef Öster Mats Carlsson MO-chef City Anders Andersson MO-chef Väster MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Öster 350 City 306 Norr 253 Väster 246 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Öster 290 City 348 Norr 214 Väster 291 Vasakronan Region Stockholm svarar för fastigheterna i Stockholms län med undantag för Norrtälje. Regionen är organiserad i fyra marknadsområden: Marknadsområde Norr för Norrort och Solna, Marknadsområde Öster för Östermalm samt Lidingö, Marknadsområde City för Stockholms city, Vasastaden, Gamla stan, Södermalm och Söderort samt Marknadsområde Väster för Kungsholmen och Västerort. Vasakronan Region Stockholm strävar efter att genom förädling av det nuvarande fastighetsbeståndet samt köp och försäljning erhålla en ställning som en av de ledande fastighetsaktörerna på Stockholms fastighetsmarknad. Lokalhyresmarknaden Vakanserna har stadigt minskat i de mest attraktiva delarna av Stockholms innerstad. I city finns ett begränsat utbud av större sammanhängande lokalytor lediga för uthyrning. I kombination med ökade hyresnivåer har detta resulterat i att även malmarna fått ta del av uppgången på hyresmarknaden. Topphyrorna är nu 2 700 3 000 kr/m 2 för kontorslokaler i den mest attraktiva delen av city. Fastighetsmarknaden Uppgången på Stockholms fastighetsmarknad fortsatte under 1996. Ränteläget i kombination med den ökade tilltron på fastigheter som placeringsform har pressat ner direktavkastningsnivåerna till 5 6 procent för kommersiella fastigheter i de mest attraktiva lägena. Aktiva aktörer på köpsidan har bl a varit Trygg-Hansa, FFNS, AMF-p och Klövern. Även utländska investerare visade intresse för Stockholmsmarknaden. Fastighetsbeskrivning Vasakronans bestånd i Stockholm omfattar 1 155 000 m 2 lokalarea främst generella kontorslokaler. Beståndet är i huvudsak beläget inom Stockholms stad, men bolaget har även fastigheter i ett tiotal kranskommuner. I Stockholms innerstad finns Vasakronan representerat inom samtliga stadsdelar. En av de mest centralt belägna fastigheterna är Sverigehuset på Hamngatan. Fastighetsbeståndet inom Vasastaden och Kungsholmen karaktäriseras av citynära lägen med goda kommunikationer. På Kungsholmen och Östermalm är Vasakronan den dominerande fastighetsägaren med stora förvaltningsobjekt som Polishuset kv Kronoberg, Rådhuset samt kv Garnisonen. Utanför tullarna finns ett antal större centralt belägna objekt i bl a Liljeholmen, Solna, Sollentuna och Huddinge. De stora markområdena på bl a Järvafältet, Hägernäs i Täby samt Tumba bedöms ha goda utvecklingsmöjligheter efter planläggning. Verksamheten 1996 Pågående upprustningsarbeten präglade till stor del verksamheten under år 1996. Sammanlagt satsades 555 Mkr i investeringar och underhåll (exkl fastighetsförvärv). De investeringsbeslut som togs under året leder till att stora satsningar för att bibehålla fastigheternas attraktivitet på marknaden kommer att göras även kommande år. Även förädlingsarbetet av de stora markområdena har fortsatt under 1996. En väsentlig del av hyreskontrakten har omförhandlats. I stort sett alla upplåtelser från f d Byggnadsstyrelsen är nu omtecknade som hyresavtal med varierande kontraktstider. Ett intensivt uthyrningsarbete har resulterat i att avtal tecknats och att lediga lokaler fått nya hyresgäster. Några större vakanser har uppkommit efter avflyttningar under året. Under året såldes bl a kv Aurora i Gamla Stan till Riksdagens förvaltningskontor för 39 Mkr. Dessutom genomfördes en försäljning av en fastighet på Djurgården i samband med en bytesaffär med Stockholms Stad beträffande diverse markområden. Större projekt Inom kv Murmästaren på Kungsholmen har en omfattande ombyggnad påbörjats för Länsstyrelsen. Upprustningen sker etappvis och beräknas vara färdigställd 36

våren 1998. Den totala underhålls- och investeringskostnaden uppskattas till 190 Mkr. Inom kv Kronoberg på Kungsholmen har en sal för massmediala mål samt lokaler för Citypolisen iordningställts under 1996. I kv Pegasus på Slottsbacken har, efter en genomgripande ombyggnad, Kungliga Myntkabinettet och Det Naturliga Steget m fl flyttat in. Den totala investeringen uppgick till drygt 50 Mkr. Under 1996 färdigställdes den näst sista etappen av upprustningen av Försvarets Materielverks lokaler på Gärdet. Upprustningen fortsätter under 1997 och omfattar totalt cirka 140 Mkr. Västerortspolisen flyttade till sommaren in i ny- och ombyggda lokaler i kv Tegen i Solna. Investeringen uppgick till 130 Mkr. Hot och möjligheter De höga hyresnivåerna i Stockholms city förväntas leda till att intresset ökar för övriga innerstaden samt goda kommunikationslägen i ytterstaden och kranskommunerna, vilket gynnar Vasakronan. Allt större krav ställs på lokalens utformning och effektivitet. De investeringsprojekt som nu pågår inom Region Stockholm syftar till att öka flexibiliteten så att lokalerna lätt kan anpassas efter marknadens önskemål. De största uthyrningsprojekten under kommande år är Oxenstiernan på 25 000 m 2 inom kv Garnisonen på Östermalm och kv Primus på Lilla Essingen omfattande 35 000 m 2. Stockholm, Kungl Trädgården 7. Svenska Institutet, Stockholm Informationsservice. Stockholm, Tre Vapen 4. FMV, Krigsarkivet. Stockholm, Fruktkorgen 1. Rådhuset. REGIONENS TIO STÖRSTA HYRESKONTRAKT Kvarter Antal m 2 1. Försvarets Materielverk Tre Vapen 4 52 348 2. Rikspolisstyrelsen Kronoberg 18 45 900 3. Polismyndigheten i Sthlms län Kronoberg 18 43 612 4. Polishögskolan Ulriksdal 2:1 42 000 5. Överbefälhavaren Kavalleristen 3 40 722 6. Skattemyndigheten Gamen 8 36 000 7. Statistiska Centralbyrån Garnisonen 3 21 000 8. Statens Invandrarverk Brunnby 1:258 20 000 9. Stockholms Tingsrätt Klamparen 10 18 100 10. Militära Servicekontoret Svea Artilleri 14 16 333 Solna, Tegen 5 7. AMS, polis. 37

Fastighetsinnehav Region Stockholm MARKNADSOMRÅDE NORR Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning JÄRFÄLLA Jakobsberg 2:2406, Hästskov 88 1950/1990 18 309 3 659 5 204 SIGTUNA Hällsboskolan 1 m fl, Prästängsv 1 1969/1989 83 272 6 035 Skola Sjudargården 1:11, Hertigv 7 1970/1977 58 324 4 394 Kursgård SOLLENTUNA Helenelund 7:1, Ulriksdal 1945 21 774 987 Polishögskolan Transporten 2, Tingsv 7 1980/1993 83 328 5 512 15 088 Polis, tingsrätt m fl SOLNA Charlottenburg 11, Solnav 96-100 1950 20 349 2 974 6 076 Ekelund 1, Ekelundsv 12-20 1979 189 504 50 764 15 263 10 384 Arbetslivsinstitutet/ Arbetarskyddsstyrelsen Fröet 1, Pipersv. 165 1920/1993 5 896 7 949 1 534 618 Huvudsta 4:8 11 451 Mark Järva 2:1, Mellersta Järvafältet 1945 290 1 600 000 1 076 10 133 Mark Järva 2:7, Södra Järvafältet 1940 234 554 2 855 Mark Skytten 2, Skytteholmsv 14-18 1960 33 731 2 039 4 377 Tingshus Tegen 5-7, Sundbybergsv 5-13 1974 111 552 20 426 25 600 6 000 AMS, polis Ulriksdal 2:1 1930/1970 232 536 681 40 640 Polishögskolan SUNDBYBERG Sundbyberg 2:37 17 119 Mark Sundbyberg 2:42 1909 3 123 620 578 2 502 Sundbyberg 2:44, Enköpingsv 126, 156 1942/1986 305 1 970 035 23 546 FOA Sundbyberg 2:69 27 670 Mark Sundbyberg 2:75, Enköpingsv 80 4 058 8 117 Mark TÄBY Hangaren 1, Hägernäs, Catalinav 7 1939/1946 11 929 43 942 12 260 Hägernäs 7:22, Hägernäs, Sjöflygv 16-32 1929/1978 11 070 50 517 10 105 Friskola m m Markan 1, Hägernäs, Sjöflygv 13-31 1939 10 621 64 965 6 459 Näsbypark 57:1, Djursholmsv 30 1907/1994 13 572 239 141 17 771 Näsby Slott Näsbypark 57:3, Djursholmsv 30 1943 316 91 748 778 Näsby Slott Näsbypark 57:4, Djursholmsv 30 4 675 Mark UPPLANDS-VÄSBY Brunnby 1:34, Carlslundsv. 15-19 1959 482 3 016 273 Bostad Brunnby 1:258, Grytagränd 1958/1987 26 750 105 905 4 098 18 798 Flyktingförläggning Övrigt <500 m 2 Totalsumma, lokalarea Summa Marknadsområde Norr 545 417 78 316 174 538 252 854 MARKNADSOMRÅDE ÖSTER Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning STOCKHOLM Fredrikshov 7, Fredrikshovsg 6 1730/1994 3 350 1 756 Friskola Garnisonen 3, Linnég 87-89, Karlav 96-112 1886/1972 989 520 84 366 156 255 18 667 Kavalleristen 3, Lidingöv 24 1971 23 944 40 722 Svea Artilleri 11, Löjtnantsg 25 1992 1 429 5 782 Svea Artilleri 14, Valhallav 117 1877 Ej åsatt 12 754 16 333 Svea Artilleri 14, Valhallav 117 1871 18 600 7 385 Sveriges Television Tre Vapen 4, Banérg 62 1948/1955 85 000 58 322 Uppfinnaren 1, Valhallav 136 1921/1961 91 143 5 904 16 013 Uppfinnaren 2, Östermalmsg 87 1914/1926 6 498 19 023 Väbeln 2, Erik Dahlbergsg 58 1950/1962 5 939 3 961 Tingsrätt LIDINGÖ Pomona 1, Vasav 1/Lejonv 19 1986 31 808 5 754 5 625 Totalsumma, Övrigt <500 m 2 89 lokalarea Summa Marknadsområde Öster 1 112 471 322 125 27 808 349 933 38

MARKNADSOMRÅDE CITY Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning STOCKHOLM Argus 8, Skeppsbron 38 1788 33 600 2 152 5 767 Atomena 1, Stora Nyg 2 A, B 1650 20 832 1 664 4 274 Cepheus 2, Svartmang 9 1450 8 687 793 1 283 41 Gamen 8, Götg 72-78 1959 189 840 7 966 41 716 Skattehuset Grönlandet Norra 1, Drottningg 98 1900 132 720 4 757 16 177 Grönlandet Södra 13, Adolf Fredrik Kyrkog 8 1932 70 560 1 466 8 361 70 Järnplåten 23, Kungsg 37 1926 1 294 1 517 Del av kommanditbolag Kungl Trädgården 7, V Trädgårdsg 10-12 1969 73 920 1 557 5 781 Sverigehuset Ladugårdsbron 14, Blasieholmstorg 8 1650/1986 3 409 3 945 2 200 Musiksal m m Lantmätaren 1, V Trädgårdsg 2 1640 728 1 861 Lysbomben 2, Fyrverkarback 11-17 1968 7 671 15 248 Riksarkiv Lysbomben 3, Västerbroplan 1, Rålambsv 3-5 1949 78 446 15 109 16 546 136 Mimer 5, Vanadisv 9 1958/1964 5 174 10 813 Utbildning Mosebacke 10, Mosebacke torg 1-3 1859 3 666 3 899 Södra teatern Nattugglan 14, Västgötag 5-7 1978/1986 163 800 6 912 28 039 Pegasus 6, Slottsbacken 6 1906 1 415 4 866 Kungliga Myntkabinettet m fl Pennfäktaren 10, Bryggarg 17-19 1978 198 240 2 685 13 744 Polis Primus 1, Primusg 18 1963 168 542 23 510 35 729 Rosteriet 6, 8, Liljeholmsv 28-30 1959/1991 36 940 5 864 22 103 NUTEK, SCB m fl Rosteriet 7, Liljeholmsv 32 1964 73 584 6 986 17 029 NUTEK Rörstrand 32, Walling 22 1867/1954 7 488 972 2 929 Sillhovet 3, Hovslagarg 2, 4 1900/1980 1 250 2 769 195 Tritonia 9, Stora Nyg 14-16 1962 15 820 684 2 347 175 Vega 4, Drottningg 95 A 1865/1955 81 312 10 174 11 120 BOTKYRKA Tumba 7:219 499 313 Mark HUDDINGE Rotorn 1 1995 14 112 9 880 12 267 Polishus Tingshuset 1, Huddinge Stationsv 5 1960 18 687 9 723 6 047 VÄRMDÖ Djurö 8:6, Djurönäset 1980 9 600 764 Kustpostering TYRESÖ Kopparen 10, Industriv 18-20 1971 13 200 5 710 Totalsumma, Övrigt <500 m 2 95 437 lokalarea Summa Marknadsområde City 1 387 130 281 560 24 440 306 000 MARKNADSOMRÅDE VÄSTER Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning STOCKHOLM Bromsten 9:1, Sylkyv 2 1940 31 752 80 920 19 454 Småindustri Fruktkorgen 1, Scheeleg 7 1916/1991 129 360 15 296 13 261 3 561 Rådhus Gjutmästaren 8, Masugnsv 1-9 1965 46 125 32 608 2 936 FFA Induktorn 24, Ranhammarsväg 12-14 1939/1954 109 728 17 000 2 081 10 830 FFA Klamparen 10, Flemingg 10-14 1986 205 800 4 585 18 567 5 499 Tingshus Kronoberg 18, Agneg 33-37, Kungsholmsg 3,7 1905/1975 940 968 47 802 80 053 48 941 Polis/häkte Bergsg 48, 52, 58, Polhemsg 30 Kungl Myntet 1, Norr Mälarstrand 6 1775/1933 45 425 7 670 5 664 2 004 Murmästaren 3, Hantverkarg 29 1926 116 760 4 335 15 280 2 902 Murmästaren 13, Hantverkarg 25-27 1965 87 360 2 905 10 010 4 748 Mälarhöjden 1:13, Traktörgränd 1 1970/1975 500 301 Byggnad på ofri grund Totalsumma, Övrigt <500 m 2 lokalarea Summa Marknadsområde Väster 1 713 278 145 416 101 176 246 592 TOTALT REGION STOCKHOLM 4 758 296 827 417 327 962 1 155 379 39

REGION NORD Luleå EKONOMISKA DATA 1996 1995 1994 Hyresintäkter,Mkr 428 428 416 Driftkostnader,Mkr 93 80 79 Underhåll,Mkr 69 86 92 Driftöverskott,Mkr 266 261 245 Vakansgrad,yta,% 7 3 3 Vakansgrad,hyra,% 6 3 2 Bokfört värde,mkr 1 774 1 658 1 657 Direktavkastning,% 15,5 15,7 14,8 LEDNINGSGRUPP Sten Ekström Regionchef Rolf Söderberg Ekonomichef Gun Ringqvist Marknadsekonom Rolf Ekström MO-chef Gävle Per Öberg MO-chef Sundsvall Clas Boström MO-chef Östersund Anders Areblad MO-chef Umeå Bengt-Olov Bredberg MO-chef Luleå MO = Marknadsområde. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde.tusen m 2 Luleå 126 Umeå 90 Gävle 125 Sundsvall 157 Östersund 56 HYRESINTÄKTER 1996 Per marknadsområde.mkr Luleå 87 Gävle 94 Sundsvall 130 Vasakronan Region Nord svarar för kontorsfastigheterna i Gävleborgs, Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län. Regionen är organiserad i fem marknadsområden: Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå och Luleå. Regionkontoret är placerat i Sundsvall. Vasakronan Region Nord följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till fyra större orter i Norrland Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Lokalhyresmarknaden har en i stort sett oförändrad vakansnivå jämfört med föregående år. En fortsatt efterfrågan på centralt belägna kontor har märkts på marknaden. Den är störst i Umeå men har minskat något i Gävle. Efterfrågan beror mest på inflyttningar från mer perifera lägen. Vakanstalen på kontorsmarknaden är fortfarande höga i Gävle och Östersund med cirka 10 procent i centrala lägen. Därefter kommer Sundsvall med 8 9 procent och Luleå med cirka 7 procent. Umeå har även i år de lägsta vakanstalen med cirka 2 4 procent. I Sundsvall sker omflyttningar bland hyresgästerna inom centrum och närbelägna områden. Planerna på ombyggnad av det gamla lasarettet i Luleå till stadshus, skola och bostäder samt det gamla stadshuset till kulturhus är tills vidare vilande. Region Nord Östersund Fastighetsmarknaden Sundsvall En av de större affärerna är Vasakronans förvärv i Gävle januari 1996 av en centralt belägen fastighet på 24 500 m 2 i Luleå Strutsen 12 och 13 från Wasa Liv. Under året har ett fåtal fastighetsaffärer genomförts. Bl a har Fastighetsaktiebolaget Norrporten genom några fastighetsförvärv ökat sitt innehav med cirka 30 fastigheter. Umeå Fastighetsbeskrivning Region Nords fastighetsbestånd uppgår till 554 000 m 2 lokalarea. Många av fastigheterna är stora enheter i bra lägen med tillgång till parkeringsplatser. En stor del av beståndet är fastigheter som till viss del är specialanpassade och i många fall är flexibiliteten i lokalerna begränsad. Det krävs anpassningar och ombyggnader om flera hyresgäster med olika verksamheter ska inrymmas i samma byggnad. Verksamheten 1996 Efter att omförhandlingar av hyreskontrakt slutförts under 1996 har verksamheten koncentrerats på omstrukturering. Genom försäljning av några mindre fastigheter har Vasakronan Region Nord i år lämnat två orter i Norrland. Strategin är att sälja svårsålda fastigheter först och helst i större paket. Umeå 75 Östersund 42 40

Större projekt Projektverksamheten har dominerats av hyresgästanpassningar och underhållsåtgärder i befintliga fastigheter. Nyproduktionen har bestått av ledningscentral för Länsstyrelsen i Umeå. Ett ombyggnadsoch förtätningsprojekt för Statens Löneoch Pensionsverk i kv Måsen i Sundsvall har också färdigställts under 1996. Ombyggnad av polishuset i Östersund har påbörjats. Hot och möjligheter Region Nords stora koncentration på statliga myndigheter är både ett hot och en möjlighet. Inom regionen finns en unik erfarenhet av att lösa myndigheternas lokalbehov. Den geografiska koncentrationen av beståndet till färre orter innebär större aktivitet på dessa orter, vilket främjar uthyrning till nya kundkategorier. De prioriterade kuststäderna har en stark attraktionskraft på det regionala näringslivet. Även vid avmattningar i konjunkturen drar dessa orter till sig ny verksamhet. Mitthögskolans tillskott av 4 300 utbildningsplatser i Sundsvall/Östersund/Härnösand ses som ett mycket positivt tillskott i Norrland. Sundsvall, Hovrätten 2. Hovrätt. REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Lantmäteriverket Gävle 34 700 2. Räddningsverket Sandö (Kramfors) 20 700 3. Riksförsäkringsverket Sundsvall 15 600 4. Polismyndigheten Sundsvall 11 900 5. Försvarets Forskningsanstalt Umeå 11 500 Gävle, Olsbacka 45:5. Lantmäteriverket. Umeå, Läraren 1. Hovrätt. Luleå, Strutsen 13 (f d Strutsen 12 och 13). Försäkringskassa, Luleå Energi AB, butiker och bostäder. 41

Fastighetsinnehav Region Nord MARKNADSOMRÅDE GÄVLE Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning GÄVLE Alderholmen 5:7, Redarg 11 1984 6 894 8 949 4 133 Brynäs 17:2, Södra Sjötullsg 3 1976/1989 3 934 16 933 1 915 7 055 Norr 38:3, N Strandg 9 1940 4 960 2 044 3 444 Olsbacka 45:5, Lantmäterig 2 1975 122 304 31 619 34 618 561 Söder 6:5, Borgmästarplan 1955 24 361 6 001 7 960 1 189 Söder 17:10, S Centralg 1-3 1971 36 187 6 759 9 552 1 352 Polis Vallbacken 21:6, Sofiag 6 1965 6 464 1 782 Väster 26:1, Skomakarg 1 1979 52 785 5 498 11 724 1 632 Väster 27:1, 27:2, 27:3, Nyg 3 1983 8 457 2 977 2 319 Väster 32:3, Kaplansg 1 1900 2 949 1 400 1 392 BOLLNÄS Säversta 5:26, Södra Kyrkv 3 1954 2 281 6 021 1 374 58 Tingshus Älgen 4, Långg 32 1985 13 034 5 466 5 224 438 Polis HUDIKSVALL Gjutaren 6, Norra Kyrkog 17 1975 14 558 4 595 5 563 696 Polis Tingshusbacken 11:1, Lagmansg 1 1909 2 267 2 960 1 505 223 Tingshus LJUSDAL Tälle 12:1, N Järnvägsg 33 1891/1990 1 405 2 577 907 533 Tingshus Tälle 29:1, Hotellg 35 1968 2 577 2 689 1 532 259 Polis SANDVIKEN Bredmosstorpet 5, Jansasg 8, Bryggarg 6 1977 25 823 6 162 8 350 630 SÖDERHAMN Astern 1, Köpmang 21 1974 10 107 6 993 4 367 404 Polis Domaren 1, V Parkg 2 a 1963 3 768 2 169 1 998 134 Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 1 206 320 lokalarea Summa Marknadsområde Gävle 339 857 103 744 21 399 125 143 MARKNADSOMRÅDE SUNDSVALL Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning SUNDSVALL Guldsmeden 14, Storg 50 1970/1992 25 025 2 016 5 517 812 Hovrätten 2, Södra Tjärng 2 1949/1993 5 053 3 149 2 849 Hovrätt Hovrätten 3, Storg 37-39 1974/1992 68 712 8 694 19 033 3 459 Rättscenter Måsen 7, S Järnvägsg 41 1973 48 720 10 746 11 889 Måsen 8, Västra Långg 42 1978/1995 75 264 10 423 14 236 540 HÄRNÖSAND Adjunkten 1, Pumpbacksg 19 1962 12 007 2 198 5 452 Duvan 2, Storg 2 1971/1994 12 028 6 371 3 994 2 574 Polis Hovsjorden 7, 9, Rosenbäcksallén 1931/1994 33 669 3 044 6 565 Landsarkiv Hovsjorden 10, 11, Hovsg 19 1949/1985 50 054 5 204 Kristinaskolan Juristen 6, Nybrog 15, 17, 19, Kastellg 7 1900/1990 8 242 13 444 6 214 1 400 Timmermannen 14, Franzéng 14 1844/1973 726 1 103 672 Tingshuset 3, Strandg 1 1905/1970 2 935 2 422 2 165 306 Tingshus Ädelstenen 5, Nybrog 14-16, Brunnshusg 4 1950/1984 27 126 10 654 12 327 121 KRAMFORS Sandö 2:5, Sandöv 7 1955/1990 429 543 29 106 SOLLEFTEÅ Hågesta 5:9, Storg 36 1987 4 381 911 Regionmusiken Lärkan 8, Hågestav 2 1975 12 023 7 420 5 235 440 Polis Rättvisan 4, Djupöv 38 1906/1990 1 800 5 945 888 317 Tingshus Skedom 21:1, 21:4, Skedom 1957/1994 3 867 89 125 2 513 464 Skogsvårdsstyrelsen ÖRNSKÖLDSVIK Amerika 10, Lasarettsg 13 1967 3 961 3 921 1 460 140 Tingshus Ungern 6, Nytorgsg 1 1972 12 726 2 777 5 100 1 200 Polishus Totalsumma, Övrigt <500 m 2 211 659 lokalarea Summa Marknadsområde Sundsvall 320 426 102 588 54 218 156 806 42

MARKNADSOMRÅDE ÖSTERSUND Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Övrigt Anmärkning ÖSTERSUND Arken 7, Kyrkg 53 1945/1995 4 176 691 1 727 Arkivet 1, Museiplan 1931/1994 3 876 16 240 1 977 Arkiv Handelsmannen 6, Köpmang 24 1971 27 300 4 967 9 798 1 546 Polis Lagmannen 6, Köpmang 21 1980 37 349 3 338 7 370 521 Onkel Adam 9, Köpmang 18-20, Strandg 6 1896/1995 24 340 5 319 6 749 Tingshuset 7, Köpmang 23 1983 25 023 4 095 4 418 Tingshus Verkstaden 11, Kyrkg 76 1965/1993 7 985 2 365 2 492 Åkeriet 1, Prästg 53 1964/1987 8 483 1 238 1 733 BRÄCKE Västanede 3:252, Kälarne 1932/1983 1 893 134 050 207 3 613 Statens Fiskeriförs. station HÄRJEDALEN Domaren 9, Fjällv 15, Sveg 1879/1966 1 162 6 787 943 302 Tingshus SOLLEFTEÅ Krången 5:41, Tingsv 5 1940 721 8 550 842 61 STRÖMSUND Domherren 1, Lagmansg 25 1909/1994 1 439 3 590 630 290 Tingshus Risselås 1:28-1:32, Ulriksfors 1900/1983 6 241 119 151 2 053 4 101 AMU ÅRE Nyland 1:31, 1:59, Hålland 1930/1985 322 23 569 1 562 Storlien 1:1, 1:5, 1:35, Byggnader på ofri grund 1971/1983 1 442 600 2 103 Tullexp, SMHI Totalsumma, Övrigt <500 m 2 1 221 140 748 lokalarea Summa Marknadsområde Östersund 152 973 39 702 16 824 56 526 Gävle, Väster 26:1. Skatteförvaltning. Sundsvall, Hovrätten 3. Rättscenter. 43