SAMRÅDSFÖRSLAG 2010-11-30 UTSTÄLLNINGSFÖRSLAG 2012-06-27 Detaljplan för fastigheterna Skärsta 1:138, 1:201 med flera i Häverö-Edebo-Singö församling Hallstaviks verksamhetsområde, Västra infarten - etapp 1 enligt ÄPBL Dnr 09-10092.214 Ks 09-554 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING DETALJPLANENS HUVUDSAKLIGA GENOMFÖRANDE Genomförandebeskrivningen behandlar de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga konsekvenser som detaljplaneläggning för rubricerade område medför. Läge och omfattning Planområdet, som omfattar 13,1 ha, är beläget utmed den västra infarten till Hallstavik, ca 1 km från Hallstaviks centrum. Planområdet omfattar ett område söder om Uppsalavägen samt vägområdet utmed det planerade verksamhetsområdet. Planens syfte Syftet med detaljplanen är, att skapa planmässiga förutsättningar för nya verksamhetstomter längs västra infarten till Hallstavik. Tillgången på verksamhetstomter i Hallstavik är idag begränsad. Behovet av att skapa förutsättningar för nya verksamheter har angivits i Norrtälje kommuns översiktsplan där Västra infarten/ Vattrudan angivits som ett lämpligt läge. Under våren 2009 genomfördes samråd kring ett planprogram som upprättats för områdena på ömse sidor om Uppsalavägen. Det nu aktuella planområdet omfattar den första utbyggnadsetappen, som är belägen söder om Uppsalavägen. P O S T A D R E S S B E S Ö K S A D R E S S T E L E F O N E - P O S T P L U S G I R O Box 800, 761 28 Norrtälje Estunavägen 14 0176-710 00 kommunstyrelsen@norrtalje.se 3 20 65-5 O R G A N I S A T I O N S N U M M E R T E L E F A X W E B B B A N K G I R O 212000-0217 0176-710 25 norrtalje.se 451-7694 n o r r t a l j e. s e K O M M U N S T Y R E L S E K O N T O R E T
2 (6) ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan för detaljplanen Samråd 1:a kvartalet 2011 Utställning 3:e kvartalet 2012 Godkännande och antagande 4:e kvartalet 2012 Preliminär tidplan för projektet Större delen av marken inom planområdet är i enskild ägo och planområdet kommer att byggas ut etappvis, genom att tomter bildas i den takt efterfrågan uppstår. Utbyggnad av gator och VA kommer också att ske etappvis. Genomförandetid Genomförandetiden för planen är 15 år från den tidpunkt då antagande av detaljplanen vinner laga kraft. Markägoförhållanden Fastigheterna Skärsta 1:121, 1:176 och 1:185 ägs av Norrtälje kommun och berörs till en del av planen. Resterande fastigheter i planområdet är i privat ägo. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för den allmänna platsmarken inom planområdet. Ansvarsfördelning Norrtälje kommun svarar för utbyggnad och iordningställande av allmän plats - genomfart, lokalgata och natur. Norrtälje kommun svarar för utbyggnad av vatten och avlopp. Kommunen svarar för samordning med övriga ledningshavare. Respektive fastighetsägare svarar för anläggande och utbyggnad inom kvartersmark. Fastighetsbildning avses ske på initiativ av kommunen avseende allmän plats och kommunalt ägd kvartersmark. Avtal Kommunen avser teckna avtal angående delar av gatukostnaderna med samtliga fastighetsägare innan antagande av detaljplanen. Kommunen kommer också att teckna avtal med respektive berörd fastighetsägare angående fastighetsregleringar vid anläggandet av gatunätet.
3 (6) Tillstånd Tillstånd enligt miljöbalken kan bli aktuellt t ex för ändringar av befintliga diken inom området. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning mm Planområdet är uppdelat på flera fastigheter samt några marksamfälligheter. Ändamålet för marksamfälligheterna Skärsta s:3, s:4 och s:5 är väg. Ändamålet för Skärsta s:8 är dike. Erforderlig fastighetsbildning kommer att ske i takt med områdets utbyggnad. Allmän platsmark ska överföras till lämplig kommunal gatu- och parkmarksfastighet. De enskilt ägda fastigheterna Skärsta 1:62, 1:138, 1:184, 1:201, 1:207, 1:215 och 1:217 berörs av allmän plats lokalgata och natur. Inom kvartersmark kommer ett flertal fastighetsregleringar att behöva ske. Dessa kan ske med stöd av överenskommelser mellan fastighetsägare. Överföring av samfälld mark, upphörande av servitut mm bedöms kunna hanteras inom förrättningens ram. Dock finns ett markavvattningsföretag. Tillstånd enligt miljöbalken kan krävas för att t ex kulvertera eller vidta andra åtgärder berörande markavvattningsföretaget. För att få tillstånd enligt miljöbalken krävs rådighet till marken till exempel genom att man äger marken eller har avtal med markägarna. Mer om markavvattningsföretag, se nedan. Inom kvartersmark kan servitut och gemensamhetsanläggningar behöva tillkomma för att lösa t ex tillfarter, vatten och spillvattenserviser. Inga gemensamhetsanläggningar finns dock förutsatta i planförslaget. Tryggande av pumpstation respektive transformatorstation kan ske med ledningsrätt, avtal om servitut eller annan rätt. Avtal om fastighetsreglering mm mellan berörda fastighetsägare, servitutshavare eller delägare i samfälligheter har ännu ej träffats. Fastighetsplan bedöms inte behöva upprättas i samband med detaljplanen. Markavvattningsföretag Sipsjön omfattas sedan början av 1900-talet av Skärsta-Lundås torrläggningsföretag. Företaget syftade till att torrlägga vattenskadad mark med syfte att öka andelen odlingsbar mark. Den ändring i befintligt dike som detaljplanen medger innebär vattenverksamhet i och med att delar av ett öppet dike kulverteras.
4 (6) Ändring av diket innebär dessutom en ändring i torrläggningsföretaget vilket medför att åtgärden är en tillståndspliktig verksamhet. Tillståndsprövningen sker hos miljödomstol. Genom torrläggningsföretaget fördelas ansvaret för underhållet av de diken som ingår i företaget. Om torrläggningsföretaget inte längre fyller något syfte vad gäller fördelning av kostnader för underhållet är det möjligt för någon av deltagarna i företaget att hos miljödomstolen ansöka om att torrläggningsföretaget upphör. Alternativt kan torrläggningsföretaget omprövas så att det kommer att motsvara de förutsättningar som gäller idag. Torrläggningsföretaget Skärsta-Lundås torrläggningsföretag från 1929 är också sakägare i detaljplaneprövningen. De fastigheter som finns upptagna i kostnadsfördelningslängden är direkta sakägare och ska ingå i samrådet. Fastigheterna i området kan ha förändrats sedan kostnadsfördelningslängden upprättades år 1929. Samråd ska ske med alla nuvarande fastighetsägare inom båtnadsområdet eftersom de alla kan vara berörda (indirekta sakägare). TEKNISKA FRÅGOR Gator Hastigheten på Uppsalavägen är högre än vad som är önskvärt. För att sänka hastigheten - och därmed höja säkerheten - föreslås en minskning av körbanans bredd och att en gång- och cykelväg anläggs inom befintlig vägområde med anslutning till befintligt GC-nät i samhället öster om planområdet. Påverkan på genomfartstrafiken kommer att bli begränsad under genomförandet. Gator inom planområdet byggs ut samordnat med utbyggnad av vatten- och avlopp, fjärrvärme- samt el-/teleledningar och fibernät. Utbyggnaden kommer att ske efter hand. VA-ledningar Kommunala VA-ledningar finns i Industrivägen, Lundåsvägen och delar av Kanalvägen. Planområdet ansluts till det kommunala ledningsnätet genom kommunens försorg. Övriga ledningar Utbyggnaden kan kräva omdragning av befintliga el- och teleledningar inom planområdet. Läge för ny transformatorstation har redovisats i planen i dialog med Hallstavik Elverk.
5 (6) Geotekniska förhållanden En översiktlig geoteknisk undersökning genomfördes av Structor under 2010. Lättare hallbyggnader med invändig pelarstomme och normala industri- och kontorsbyggnader i en till två våningar bedöms kunna grundläggas med kantförstyvad platta, alternativt sulor och plattor på befintlig eller ny fyllning. Befintlig fyllning skall dock först packas och rensas från eventuell förekomst av lera och organiskt material. Uppfyllning för grundläggning inom västra delen med naturmark skall föregås av avbaning av organisk jord och utläggning och packning av schaktmassor och/eller sprängsten i lager. Utfyllnaden bör om möjligt läggas något år innan området bebyggs för att komprimera de finkorniga sedimenten. För grundläggning av tunga byggnader erfordras detaljerad geoteknisk undersökning och utredning om grundläggning med pålar eller annan djupgrundläggningsmetod. Markmiljö En miljöteknisk markundersökning utfördes av Structor i det aktuella området under 2010. Det undersökta markområdet planeras att fortsatt användas som industriområde vilket motsvarar MKM (mindre känslig markanvändning) enligt Naturvårdsverkets riktvärden. Genomförda utredningar visat att jordlagren i undersökta provpunkter innehåller låga halter av föroreningar. Samtliga haltnivåer ligger under riktvärde för MKM och det större antalet prov ligger även under riktvärde för KM (känslig markanvändning). Två uttagna grundvattenprov indikerar låga till måttliga halter av föroreningar (måttliga haltnivåer av PAH konstaterades i ett grundvattenprov). Om inga arbeten planeras ske inom förorenat område är bedömningen att åtgärder ej behövs med nuvarande markanvändning. Vid schakt i samband med byggnation av vägar, ledningsgravar, ändring av topografi, kan överskottsmassor återanvändas inom området. Överskottsmassor bör klassas i lämpliga enhetsvolymer innan borttransport. Skall schaktmassor återanvändas inom kommunen (bullervallar mm) skall detta godkännas av Bygg- och Miljökontoret. Ytterligare frågor kan dyka upp i samband med schaktarbeten. Därför bör schaktentreprenaden hanteras som försiktig schakt vilket innebär särskild uppmärksamhet avseende jordarternas utseende och tecken på föroreningar (lukt etc). EKONOMISKA FRÅGOR Norrtälje kommun är huvudman och ansvarig för planens genomförande inom allmänplats mark.
6 (6) Kostnaden för det nya gatunätet inom planområdet beräknas till 9,3 miljoner om det byggs idag. Den del av gatukostnaden som hör till den befintliga verksamheten i området kommer att finansieras av kommunen. Resterande del kommer att tas ut i form av gatukostnadsersättning vid framtida exploatering i planområdet. Hur kostnaden kommer att tas ut kommer att regleras i de avtal som kommunen kommer att teckna med samtliga fastighetsägare innan planens antagande. Kostnaden för kommunalt vatten och avlopp tas ut enligt för varje tidpunkt gällande VA-taxa. Debitering sker när förbindelsepunkt finns och ledningarna kan användas. Anläggningsavgiften täcker kostnaden för vatten och avlopp fram till förbindelsepunkt. Till detta kommer kostnaden för den egna servisledningen mellan förbindelsepunkt och byggnad. Kostnaden för el- och tele debiteras enligt gällande taxa. Kostnaderna för planläggning tas ut som planavgift i samband med bygglov enligt gällande plan- och bygglovtaxa. Lantmäterimyndigheten fattar alltid beslut om förrättningskostnaderna. Kostnaderna betalas enligt de bestämmelser som gäller för den åtgärd om vilken det är fråga. Möjlighet finns att träffa avtal om annan fördelning. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen har utarbetats av Structor i samråd med Norrtälje kommun. Medverkande tjänstemän från kommunen har varit Gunnel Löfqvist, Olivera Boljanovic, Lars Härlin och Eva Källander. Planer och underlagsskisser har inom Structor utarbetats av en konsultgrupp under ledning av Per Fladvad. Ansvarig för planhandlingarna har varit Kent Edström. I arbetet har vidare medverkat Elisabeth Mörner, Emma Hilmersson (miljöbedömning), Christof Ågren (geoteknik), Lars Ekström (buller/akustik), Peter Bergström (VA), Stefan Sohlström (markmiljö), Åsa Vikdahl (lantmäterifrågor) alla från Structor samt Ronnie Nilsson, Tema Landskapsarkitekter. Gunnel Löfqvist Planeringschef Kent Edström Planarkitekt Structor