Nytt AllboHus Tidning för AllboHus Hyresgäster Nr 1 2016
VD HAR ORDET VD Magnus Fransson har ordet 2015 = + 20 000m3 vatten jämfört med 2014. Den oroväckande trenden vi sett de senaste åren med en ökande vattenförbrukning eskalerade ytterligare under 2015. Förra året ökande mängden vatten som våra hyresgäster förbrukade med hela 20 000 kubikmeter jämfört med 2014. Om vi räknar på detta så innebär det i princip att hela den hyresökningen vi förhandlade fram äts upp av vad denna ökning av vattenförbrukningen kostar i form av vattentaxa samt energikostnad för den del av vattnet som värms till varmvatten. I samband med de senaste hyresförhandlingarna tog vi fram statistik för perioden 2011 2015 och den visade att AllboHus samlade kostnader för vatten i våra bostäder har ökat med 21% under dessa fem år, trots att vi under samma period sålt fastigheter med en total yta på 4300m2 Dessa 21% motsvarar drygt 2 miljoner kronor i ökade kostnader, eller ca 2% av hela hyresunderlaget för bostäder. Leker vi vidare med siffrorna så skulle man kunna säga att om vi kom tillbaka till 2011 års vattenförbrukning skulle vi kunna sänka hyrorna med motsvarande 2%. Detta är bokstavligt talat att hälla pengar rakt ut i avloppet.,, är bokstavligt talat att hälla pengar Vattenförbrukningen skiljer också väldigt mycket från område till område. I snitt förbrukas 1600 liter vatten per kvadratmeter och år och i det område som förbrukar minst är siffran 600 liter och för område där förbrukningen är högst landar siffran på 4600 liter per kvadratmeter och år. Spannet är alltså från lägsta snittet 600 liter till högsta, 4600 liter per kvadratmeter och år. Samtidigt skall man beakta att vi under perioden satsat stora resurser för att vattenförbrukningen skall minska. Leker vi vidare med siffrorna så skulle man kunna säga att om vi kom tillbaka till 2011 års vattenförbrukning skulle vi kunna sänka hyrorna med motsvarande 2%. Detta rakt ut i avloppet. / Magnus Fransson Givetvis finns det förklaringar på varför det ser ut som det gör och vi är medvetna om att det i dag bor betydligt fler personer per lägenhet vilket givetvis påverkar både vattenförbrukning och slitage. Oavsett detta så är den beskrivna utvecklingen helt ohållbar både ur ett företagsekonomiskt, och miljömässigt perspektiv. På något sätt måste vi hitta metoder för att stoppa utvecklingen och komma tillbaka till rimliga förbrukningstal. Parallellt med att vi fortsätter att se över våra tekniska system och installerar vattenbesparande utrustningar måste vi komma åt grundproblemet som handlar både om attityder, brist på förståelse och trångboddhet. Erfarenhetsmässigt vet vi att ekonomiska incitament ofta är effektiva om man vill påverka folks beteenden. Ett sätt att minska vattenförbrukningen är att införa så kallad IMD, Individuell Mätning och Debitering. Enkelt beskrivet fungerar det så att vattenmätare installeras för varje lägenhet och hyresgästerna betalar för sin egen förbrukning. Som det är nu så sprids den totala kostnaden över hela kollektivet. Den som förbrukar lite vatten är med och betalar för storförbrukarna. I skrivande stund för vi en dialog med Hyresgästföreningen om hur en modell för införande av IMD skulle kunna utformas. Samtidigt så planerar vi för en testinstallation där vi under hösten kommer att bygga om och förbereda vattensystemet i en fastighet för IMD. Jag hoppas snart kunna återkomma med mer information om detta. Tack för ordet /VD Magnus Fransson AllboHus Fastighets AB Storgatan 15 A, 342 30 Alvesta Ansvarig utgivare: Magnus Fransson AllboHusNytt är producerad av AllboHus Fastighets AB Tel. 0472-145 15 Redaktionsansvarig: Karl-Olov Rydå tryckt på miljövänligt papper Hemsida: www.allbohus.se Original och tryck: JW Tryck, Alvesta Omslagsbild: Nygjord sittyta utanför hotell Rådmannen 2 AllboHusNytt 1 2016
INFORMATION Inför sommaren Sommaren är en härlig tid för vila och rekreation, då vi hämtar nya krafter för att orka med nästa vinter. Tyvärr är sommaren också en högtid för inbrott i lägenheter och villor. Tänk på att be dina grannar se till din lägenhet när du är bortrest. Det är viktigt att någon tömmer din brevlåda så inte en presumtiv tjuv ser att du är bortrest. En annan idé kan vara att låta någon lampa vara tänd, så det ser ut som du är hemma. Innan du reser bort bör du också noga kolla av så att alla vattenkranar är avstängda, att kylskåpet är tömt på sådant som kan bli dåligt och sprida lukt. Det gäller över huvud taget att tänka igenom vad man kan göra för att undvika onödiga skador i sin lägenhet. Du kanske är hemma i sommar och hittar dina smultronställen i närområdet. Det finns ju härliga badstränder i sjöar runt om i kommunen och fina utflyktsmål ex. Huseby. Kanotturer och fiske i våra fina sjöar och åar kanske lockar andra. Under sommaren är många i vår personal ledig och du kan komma att stöta på okända ansikten bland vår personal. Vår personal skall dock alltid kunna legitimera sig. Personalstyrkan kan framförallt under juli komma att vara lite mindre än normalt och vi ber dig ha överseende med att det ibland kan ta lite längre tid än vanligt att få hjälp. Vi vill önska alla en riktigt skön, varm och vilsam sommar! Sommaren är också en tid som kan locka till fester. Har du fest i din lägenhet är det viktigt, att du tänker på, att uppträda på ett sådant sätt att dina grannar inte störs. Tänk på att alla inte uppskattar rök från grillen eller hög musik sent på kvällen. Vill du inte stå i kö. Undvik i så fall att besöka vår kundtjänst i samband med ett månadsskifte, om du inte har ett ärende som kräver besök just då. I samband med månadskiften kan kön i vår kundtjänst bli väldigt lång p.g.a. att alla som flyttar in i eller ut ur en lägenhet gör det i samband med månadskiftet. De skall då besöka kundtjänsten för att hämta nycklar, skriva på papper m.m. Kan ditt ärende vänta ett par dagar, är kön troligen mycket kortare. AllboHusNytt 1 2016 3
AllboHus är ett miljödiplomerat bostadsbolag AllboHus är miljödiplomerat Nu är AllboHus ett miljödiplomerat bostadsbolag. RSM & Co tilldelade AllboHus miljödiplom i Svensk miljöbas efter deras revision hos oss i april 2016. Vi började vårt arbete med att ta fram en miljöutredning som visade vilka områden som är våra största miljöbovar. Enligt utredningen så kan vi göra mest miljönytta inom områdena energiförbrukning, vattenförbrukning, transporter och avfall. Våra hyresgäster kommer att bli berörda av vårt miljöarbete. Vi kommer att påbörja arbetet med att sätta in vattenbesparande produkter i Rönnelund vilket redan har påbörjats. Vi kommer också att påbörja arbetet med att införa individuell mätning och debitering (IMD). För att minska energiförbrukningen kommer vi bland annat att driftoptimera våra system men också göra stora investeringar i form av nya ventilationsanläggningar som är mer energieffektiva än de gamla. Pannan i Torpsbruk kommer vi också att byta ut till en mer energisnål panna. Inom området transport kommer vi bla att köpa gasbilar istället för dieselbilar. Dessa tankas med biogas som produceras på biogasanläggningen i Alvesta. Närproducerat bränsle från taktens bönder! Området avfall är svårare att hitta bra åtgärder som ger hög miljönytta, men vi kommer att arbeta aktivt med att bli duktigare på sortera vårt avfall. Vi har ett omfattande arbete att nå ut med sopsortering i flera av våra bostadskvarter och detta är en stor utmaning för oss. Farligt avfall transporteras till Alvesta renhållningsbolag av vår personal som numera har rätt utbildning (ADR.1). För att bli diplomerad räcker inte bara en utredning. Vi var tvungna att uppfylla obligatoriska krav tex att alla i personalen har en grundutbildning inom miljö. Tillskapande av fler lägenheter. Då AllboHus har en stor efterfrågan på lägenheter så har vi under vintern tillsatt en arbetsgrupp som fått till uppgift att se över möjligheten att skapa fler lägenheter i befintliga fastigheter. Arbetsgruppen började med att inventera tätorten Alvesta genom att tänka in vindar och källare som står outnyttjade samt mindre lokaler som varit svåra att hyra ut till kontor och andra mindre verksamheter. Efter ett antal möten har vi nu beslutat att låta en praktikant från Linneuniversitetet rita upp förslag på att skapa lägenheter i sutterängplan i ett av våra bostadsområden i Alvesta. Vi har även beslutat att återskapa en lägenhet i Kv Sköldmön, Storgatan 16 som under en längre tid varit kontor. Samma sak gör vi med en lokal i Kv Beväringen Centralgatan 1, som delas upp i två mindre lägenheter. Samtliga dessa 3 lägenheter är centralt belägna och vår förhoppning är att dom ska vara uthyrda så snart dom står färdiga. Tegelvillan på Växjövägen 2 som under många år varit kontor kommer framöver att byggas om till en lägenhet på drygt 70 m2. Ombyggnaderna av nämnda lägenheter utförs av egen personal tillsammans med entreprenörer inom vårt ramavtal. Parallellt med detta arbete så tittar vi även över vårt fastighetsbestånd i övriga orter inom kommunen om vi har tomma lokaler som skulle kunna byggas om till lägenheter. 4 AllboHusNytt 1 2016
AllboHus är ett miljödiplomerat bostadsbolag Vi var också tvungna att visa att vi uppfyller alla lagkrav som finns. Sedan var det en stor del att implementera arbetet i verksamheten. Arbetsmiljömässigt är det bra, för vi har begränsat vilka kem som vi får använda och det gör ju att det finns säkerhetsdatablad på allt som står på hyllan. Vi sorterade bort flera farliga kemikalier, tog fram avfallsrutiner och gick igenom nödlägesberedskap för att nämna några. Nu tittar vi på om vi kan ersätta endel av de kemikalier vi använder med miljövänliga alternativ och det tror jag vi kommer lyckas med. Allt avslutades med att RSM & Co gjorde revision plats. Revisionen pågick en hel dag och vi fick svara på frågor och visa runt i verksamheten. Både panncentralen och kommunförrådet fick besök av revisorn. Peter Lindberg som är Fastighetsteknikchef på Panncentralen tycker att miljöarbetet har varit bra för verksamheten. Svensk miljöbas är en ideell förening som verkar för hållbar utveckling och minskad miljöbelastning. Det är en mängd krav och åtgärder som ställs och som måste uppfyllas av den verksamhet som vill bli miljödiplomerad. / MN Jag tycker det känns jättebra att vi har miljödiplomerat oss, säger Peter. För vår verksamhet har det inneburit att vi har sorterat bort kem som vi inte absolut behöver. Vi har även börjat sortera avfall bättre. Uteplats med grill i kv. Cavallius Kvällen den 19 maj invigdes den nya uteplatsen i kv. Cavallius med korvgrillning för alla hyresgäster i Vislanda. AllboHus har med hjälp av entreprenören Mark & Miljö i Ljungby byggt en uteplats med solskydd och grill på kvarterets innergård. Runt solskyddet har planterats en ros vid namn (Kordesii) Sympathie. Rosor tillsammans med vildvin (Parthenocissus engelmannii) och klematis av sorten Paul Farges även kallad Summer snow kommer att klättra i armeringsjärn upp till solskyddet. Buskar av smultornschersmin hälsar välkommen vid ingången och en häck av avenbok ramar in uteplatsen. Syftet är att skapa en trevlig mötesplats för hyresgästerna i området. Alla hyresgäster i Vislanda hade bjudits in och de som kom uppskattade arrangemanget som ramades in av en skön vårkväll. / KP AllboHusNytt 1 2016 5
INFORMATION Förvaltningsavdelningen informerar. I följande rader kan ni läsa vilka underhållsarbeten som utförts den senaste tiden. Stolpbelysning. På följande fastigheter har vi under vintern bytt ut befintliga stolparmaturer till nya energibesparande LED armaturer. Grönkullaskolan, Virdaskolan, Hagaskolan, Prästängsskolan, Lunnagårds och Långagårds förskola. Dom nya armaturerna lyser upp skolgårdarna på ett betydligt bättre sätt och skapar i och med detta en tryggare och säkrare utemiljö. Asfaltering. Vid årsskiftet 2015-2016 utfördes ett större asfalteringsarbete på Hembygdsvägen Moheda där samtliga asfalterade ytor grävdes bort och ersattes men ny asfalt. Det som återstår är att under våren måla nya parkeringsrutor. Låssystem. Fastigheterna Eken Norrgatan 12-14 samt Borgmästaren Allbotorget 6 A-B i Alvesta har under vintern försetts med nya låssystem. Fasadtvätt. Då fasaderna på Eklövshusen Sköldstavägen 30-32 varit i behov av fasadtvätt, så har fasaderna nu tvättats med avjoniserat ultrarent vatten utan kemikalier som skonar våra fastigheter men knäcker cellerna i algerna. Fastigheterna ger nu ett betydligt trevligare intryck. Ny garageport. Kommunhuset i Alvesta har försetts med en ny modern garageport inklusive ny styrning som sköter portens öppnings- och stängnings funktioner. Delar av garaget har målats. 6 AllboHusNytt 1 2016 Nya brandlarm. Allbohus har genomfört brandlarmsbyte på Bryggaren och Björkliden för att öka säkerheten för de boende och förbättra personalens förutsättningar till ett snabbt ingripande vid ett eventuellt tillbud. Dessa nya system bidrar också på ett positivt sätt till att nå miljö och energimålen. Nya golvmattor. Flertalet av förskolan Ängagårdens golvmattor hade varit med sedan förskolan byggdes upp på 70-talet. Nu har vi tagit ett rejält omtag och bytt ut stora delar av förskolans golvmattor till nya mattor med stegljudsdämpning för att även väga in arbetsmiljön för personalen. Dom nya mattorna är mycket uppskattade av personalen som även upplever att mattorna är betydligt mer lättstädade. Hissrenovering. Under våren kommer en av servicehuset Bryggarens fyra personhissar att genomgå en omfattande renovering där man moderniserar el, hydraulik och dörrar. När denna renovering är klar har samtliga hissar i fastigheten som nyttjas av våra hyresgäster renoverats. Konstgräs. Spontanidrottsplatsen på Stenlyckeskolans skolgård har försetts med nytt konstgräs. Det har lagts ett modernare och slitstarke gräs. Innan läggningen har vi lagt ut 12 mm sviktpad för att göra planen skonsammare för alla utövare. Vi hoppas att spontanidrottsplatsens alla besökare kommer att vara nöjda med denna satsning som utförts under våren. Utemiljö. I korsningen Centralgatan Storgatan i Alvesta, närmare bestämt utanför Estvalls Foto har vi under vintern och våren utfört ett markprojekt för att försköna den grönyta som under många år varit förväxt med tallar som planterades på tidigt 80-tal, då fastigheten Rådmannen byggdes upp. Vi började projektet med att gräva upp all befintlig asfalt och planteringar för att börja om från början. Det som nu har växt fram med en ny fin mur med ett stilfullt räcke och nya parkbänkar, askkopp och papperskorg för att skapa en trevlig mötesplats i centrum. Detta kommer att bli ännu trevligare under sommaren då våra nyplanterade växter fått etablera sig. Under hösten 2015 genomfördes ytterligare ett markprojekt, denna gång utan för Nordea som ligger i samma fastighet som Estvalls Foto och Hotell Rådmannen. Även här avvecklades en del växter som var förväxta. En laddstation för elbilar byggdes upp utanför Hotell Rådmannen. Resultatet har nu blivit att Hotell Rådmannen är betydligt mer synligt för gäster som kommer dels med tåg men även bilburna gäster som kommer fån Centralgatan väster ifrån. Vi hoppas att alla turister och kommuninvånare är lika nöjda med detta projekt som vi själva är. / MM
UNDERHÅLL Björklövet, planerad renovering blir underhåll utan hyresökning. I tidigare nummer av AllboHusNytt har jag med oro beskrivit hur den lagstiftning som gäller för Allmännyttiga bostadsföretag (lag 2010:879) om allmännyttiga bostadsföretag) riskerar att på ett mycket drastiskt sätt försvåra såväl investeringar i nya bostäder som möjligheten att renovera det gamla fastighetsbeståndet. Som de boende i kvarteret Björklövet i Alvesta väl känner till har vi under många år diskuterat behovet av renovering. Efter långtgående samverkan med hyresgästföreningen och av hyresgästerna valda representanter kom vi i början på året äntligen till den punkt då de gemensamt föreslagna åtgärderna samt de nya hyresnivåerna efter genomförd renovering skulle förhandlas. I takt med att förhandlingarna framskred blev det mer och mer uppenbart att det skulle bli väldigt svårt att enas om nivån på hyresökningarna. Vi på vår sida hävdar att för att inte drabbas av nedskrivningskrav måste vi få full kostnadstäckning via höjda hyror för de bruksvärdeshöjande åtgärder som görs medan hyresgästföreträdarnas motbud inte nådde upp till våra yrkanden. Förhandlingen avslutades med att vi var överens om att det inte fanns förutsättningar för en överenskommelse om vad som skulle göras och vilken hyresökning detta skulle resultera i. Man kan i princip säga att vi nu var tillbaka på ruta ett. Som ansvarstagande fastighetsägare måste man i alla skeden värna om sina fastigheters långsiktiga funktion, säkerhet och värde och av dessa skäl är vissa underhållsåtgärder nödvändiga att göras med vissa intervall. Efter avslutade förhandlingar så gav jag mina medarbetare uppdraget att noga utreda vilka insatser som krävs för att inte riskera funktion, säkerhet och värde. Som en försvårande parameter så ingick det även i förutsättningarna att vi inte kommer att yrka på någon hyreshöjning utöver de allmänna justeringar som förhandlas årligen. Vi avsätter årligen en pott pengar för underhåll och åtgärderna på Björklövet måste således rymmas inom denna pott. En annan förutsättning var att man även skulle sträva efter att tankar, idéer och förslag också skall kunna appliceras på andra fastigheter där vi står inför behovet av renovering. Ett mycket intensivt och viktigt arbete påbörjades och min förhoppning var att vi skulle kunna komma fram till förslag som i någon mening kan bli avgörande för vad vi kan kalla standardåtgärder för AllboHus. Vi är också mycket väl medvetna om att en stor del av våra hyresgäster är känsliga för stora hyresökningar och många är också nöjda med nuvarande status på sin lägenhet. Därför är tanken att kunna förlänga våra byggnaders livstid genom att gå varsamt fram och renovera byggnadsdelar som annars riskerar att orsaka följdskador i husen utan att behöva höja hyran mycket tilltalande. Vi har nu kommit så långt i arbetet att vi tagit beslut på vilka åtgärder som kommer att genomföras i Björklövet och kortfattat handlar det om att vi renoverar avloppsstammarna genom så kallad Relining samt att vi byter ut samtliga vattenrör, tappvatten och värmekretsen. I de fall där ytskikten i badrummen inte är bytta sedan husen uppfördes kommer vi också att byta dessa. Vi kommer också att förbereda för individuell mätning av vattenförbrukningen. På Björklövet har vi sedan tidigare bytt yttertaken. De arbeten som skall göras inne i lägenheterna kommer att utföras på så sätt att man kan bo kvar under tiden. Jobben kommer att göras i etapper och enligt vår plan kommer arbetet påbörjas redan före sommaren och vara avslutade innan årsskiftet. Det blir första gången AllboHus Fastighets AB utför en renovering enligt denna modell och under projektet kommer vi noga studera och senare utvärdera de erfarenheter projektet ger. Förhoppningen är att vi skall hitta en modell som innebär att vi kan renovera utan att behöva höja hyrorna och utan risk för ekonomiska konsekvenser i form av nedskrivningskrav efter genomförd renovering. Parallellt så pågår ett omfattande arbete som innebär att vi utökar hyresgästernas möjlighet att själva påverka standarden i sin lägenhet genom ett mer omfattande tillvalsprogram än vad vi kan erbjuda idag. På detta sätt kan man som hyresgäst genom egna val påverka såväl hyra som standrad i sin lägenhet men mer om detta senare i höst. / MF AllboHusNytt 1 2016 7
NYA HYRESGÄSTER Nya lokalhyresgäster ÖPPETTIDER Salong 14 blir Salong MK. måndag, onsdag och torsdag 13.00 16.00 tisdag 13.00 17.00 fredag 13.00 15.00 Kent Gunnarsson och Salong 14 har under många år format frisyrer, mustascher och ögonbryn på ett stort antal Alvestabor. Men nu stämplar Kent ut och vi gissar att han kommer att ägna sig åt familj, vänner, golf och resor. Vi önskar honom lycka till i sin nya tillvaro. ÄNDRADE ÖPPETTIDER 23/6 har kundservice öppet mellan 9,30-12,00 Nu kommer istället Karin Estvall och Malin Glad att ta över salongen. Man byter namn till Salong MK. Men det är inte bara ägarna och namnet som blir nytt, utan hela lokalen går igenom en rejäl ansiktslyftning. Biluthyrning Nu får resecentret Alvesta en biluthyrningsfirma som ligger centralt i direkt anslutning till järnvägsstationen. Det är den världsomspännade kedjan Sixts bilar som kommer att hyras ut från den lokal Senadas Skor tidigare disponerade. Uthyrning sker också i Växjö. Den första i varje månad eller närmaste arbetsdag därefter har vår bostadsförmedling öppet även förmiddagen. TELEFONTIDER Bobutik, ekonomiavdelning och felanmälan har telefontider vardagar kl. 09.30 12.00 och 13-14,30 Tel. 0472-145 15. När du ringer detta nummer kommer du att få ett antal alternativ att välja på. Har du ett ärende eller felanmälan till bovärd tryck knapp 1. Vill du nå vår bobutik/kundtjänst trycker du knapp 2. Vill du boka tid för visning av en lägenhet tryck knapp 3. Vill du komma i kontakt med ekonomiavdelningen tryck knapp 4. Köket På adressen Järnvägsparken 3B har restaurang Zagros i Alvesta AB slagit upp portarna. Restaurangens populärnamn blir Köket. Restaurangen serverar pastarätter som buffé samt amerikansk pizza. Man serverar också frukost. Restaurangen är möblerad med varma välkomnande möbler som soffor och fåtöljer och har en lugn och behaglig atmosfär. Sommar öppet i Bobutiken 27/6-5/8 Öppet för besök 9,30-12,00 Telefontider som vanligt. Flyttdagar: Fredag 1/7 öppet 9,30-12,00 & 13,00-15,00 Fredag 29/7 öppet 9,30-12,00 & 13,00-15,00 Måndag 1/8 öppet 9,30-12,00 & 13,00-16,00 Vi önskar våra nya hyresgäster varmt lycka till! Gla o s d i dm! r a mm