Överenskommelser vid inrättande av gemensamhetsanläggningar

EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX-09-190 Överenskommelser vid inrättande av gemensamhetsanläggningar Elin Åkerberg Examinator: Peter Ekbäck Handledare: Peter Ekbäck STOCKHOLM 2009

Förord Detta examensarbete utgör det sista momentet i min civilingenjörsutbildning vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm där jag studerat på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot mark- och fastighetsjuridik. Arbetet har utförts under sommaren och hösten 2009. Jag vill tacka min examinator och handledare Peter Ekbäck som har varit till stor hjälp under arbetes gång då han kommit med tips, råd och synpunkter. Det är också Peter som ligger bakom idén till arbetet. Dessutom vill jag rikta ett stort tack till Lantmäteriet i Västmanlands län, och särskilt till länslantmätare Lars Ringbom. De har med stor gästfrihet upplåtit en egen arbetsplats åt mig i sina lokaler och gett mig tillgång till behövligt material under arbetet. Jag har varit mycket väl omhändertagen och också fått ta del av all kunskap som finns samlad på kontoret. Västerås, oktober 2009 Elin Åkerberg 2

Agreements in the Establishment of Joint Facilities Abstract Facilities that are used by several properties and of importance for their appropriate use can be established as a joint facility. There are a number of conditions that has to be fulfilled before a joint facility can be established, some of which can be set aside by an agreement. This essay studies the occurrence of such agreements. The purpose of the work is to study to what extent joint facilities are being established upon agreements and which questions the agreements concern. The work also studies if factors such as the number of participants, the type of facility and whether or not the facility is located within a planned area affects the occurrence of agreements. During the work with this essay documentation concerning the establishment of joint facilities during the years 2006-2008 from four Swedish counties has been studied. The counties under study are Västmanland s, Västra Götaland s, Gotland s and Norrbotten s County. Different data concerning the joint facilities has been noted and then put together for each county and in total. From this information conclusions has been drawn about the occurrence of agreements and how different factors affect the frequency of agreements. The conditions that can be put aside by an agreement concern the necessity of the facility, the location of the facility, the acquisition of space, compensation, transfer of property-accessories and the participants shares. The result of the study shows that agreements are being made during the establishment of 80 % of the joint facilities. In this study four different kinds of agreements have been kept apart, namely agreements in writing, oral agreements, cases with just one propertyowner and cases where the parties have accepted the surveyor s proposal. The most common type of agreements is the case with just one property owner. That can be explained by the fact that joint facilities often are being established in an early stage when new properties are being developed. It is then relatively common that all properties are owned by a developer who intends to sell them later on. The next most common type of agreements are those in writing which probably is due to the fact that those feel the most reliable and are the best way to clarify what the parties has agreed upon. The study also shows that the type of the facility affects the frequency of agreements. It is most common with agreements concerning drainpipes. Other types of facilities with a high proportion of agreements are facilities for water/drainage/infiltration, garage, TV, storage and well/water catchments. These types of facilities are characterized by the fact that it is relatively easy to see that there exists an essential need for the participants to have access to the facility. The ability to see a real need for the facility can make it easier to foresee the decision of the Cadastral authority. That creates references for negotiation and thereby makes it easier to reach an agreement. The proportion of agreements is the lowest for berths. These are probably more controversial than the previously mentioned facilities, it is not as easy to see that the property requires the facility and they are often located to areas of importance for many different interest groups. It can be 3

more difficult to predict the decision of the Cadastral authority and therefore there are no clear references for negotiation. When it comes to the number of participants the study shows that the greater the number of participants, the harder it is to reach an agreement. That corresponds well to the theories behind negotiations and agreements that show that a greater number of participants makes it more difficult to reach an agreement. The proportion of agreements is larger for joint facilities that are located in planned areas than those located outside planned areas. That can depend on the fact that the conditions for an establishment of a joint facility can be made clear already in the plan. That creates clear references for negotiation which makes it easier to reach an agreement. Agreements are not as common for all questions that can be agreed upon. It is most common with agreements concerning the acquisition of space, the necessity of the facility, that is which properties should participate in the facility, and where it should be located. These questions are the most basic for establishing a joint facility. Questions concerning compensation and the participants shares can sometimes be resolved at a later stage and can also be more complicated and thereby less suited for an agreement. During the work studies have also been made of to what extent the decisions are being appealed against. Only 2 % of the total number of decisions have been appealed and 9 % of those that have been made without an agreement. However, the fact that a decision is not being appealed can not be taken as a proof for that all parties agreed after all, since there are many aspects that affect a decision whether to appeal or not, but it can nevertheless indicate that the parties consider the decision to be fairly reasonable. Cases that do not concern the establishment of a joint facility but the modification of one have been treated as a group of its own during the study. The occurrence of agreements is considerably less in these cases, only 49 % are founded upon an agreement. However, in these cases the scope for agreements is less since often only parts of the original decision are going to be changed. When comparing with some other types of land acquisition cases it becomes clear that agreements are less frequent when establishing joint facilities than in the other cases. It is likely due to the fact that there is a greater number of parties who are concerned and a greater number of questions to be dealt with, two aspects that both makes it harder to reach an agreement. 4

Sammanfattning Anläggningar som är gemensamma för flera fastigheter och som är av betydelse för att dessa ska fungera på ett ändamålsenligt sätt kan inrättas som gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (AL). Detta sker vid en förrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten (LM). För att en gemensamhetsanläggning ska få inrättas krävs att ett antal villkor som uppställs i AL är uppfyllda. Flera av dessa är dock dispositiva och kan därmed frångås genom överenskommelser. I detta examensarbete studeras förekomsten av sådana överenskommelser. Arbetets syfte är att undersöka i hur stor grad gemensamhetsanläggningar inrättas med stöd av överenskommelser och i vilka frågor parterna är överens. Dessutom undersöks om faktorer som antalet deltagare, typen av anläggning och huruvida anläggningen är belägen inom eller utanför detaljplanelagt område påverkar förekomsten av överenskommelser. Under arbetets utförande har förrättningsakter angående anläggningsförrättningar utförda under åren 2006-2008 från fyra olika län gåtts igenom. De aktuella länen är Västmanlands, Västra Götalands, Gotlands samt Norrbottens län. Vid genomgången har olika data rörande de inrättade gemensamhetsanläggningarna noterats vilken sedan har sammanställts, dels länsvis och dels totalt för samtliga inrättade gemensamhetsanläggningar. Utifrån denna sammanställning har sedan slutsatser kunnat dras angående förekomsten av överenskommelser och hur olika faktorer påverkar överenskommelsefrekvensen. Vilka av bestämmelserna i anläggningslagen som är dispositiva framgår av AL 16. Genom överenskommelser kan avsteg göras från bestämmelserna angående väsentlighetsvillkoret, lokaliseringsregeln, ianspråktagande av utrymme, ersättning för upplåtelse, överföring av fastighetstillbehör samt andelstal. Resultatet av undersökningen visar att överenskommelser träffas vid inrättandet av hela 80 % av gemensamhetsanläggningarna. Under arbetet har överenskommelser av fyra olika slag särskiljts nämligen skriftliga överenskommelser, muntliga överenskommelser, fall med en enda sakägare resp. fall där alla sakägare tillstyrkt förrättningslantmätarens förslag. Av dessa olika slags överenskommelser är det vanligast att alla berörda fastigheter innehas av samma ägare och det därmed endast finns en sakägare. Det kan bero på att gemensamhetsanläggningar ofta bildas i ett tidigt skede då nya fastigheter bildas. Det är då relativt vanligt förekommande att samtliga fastigheter innehas av en exploatör som avser att sedan sälja dem vidare. Näst vanligaste typen av överenskommelser är skriftliga överenskommelser vilket förmodligen hänger samman med att dessa känns mest säkra och tillförlitliga och bäst klargör vad det är parterna kommit överens om. Av undersökningen framgår också att anläggningens ändamål påverkar frekvensen av överenskommelser. Vanligast är det med överenskommelser rörande stuprör. Andra anläggningar med en hög andel överenskommelser är anläggningar för vatten/avlopp/infiltration, garage, tv, förråd och brunn/vattentäkt. Dessa anläggningstyper karaktäriseras av att det är relativt lätt att se att det föreligger ett väsentligt behov för de deltagande fastigheterna att få tillgång till anläggningen. Att det är lätt att uppfatta att det föreligger ett reellt behov av anläggningen kan bidra till att det är lättare att förutse LM:s beslut. Detta skapar en referenspunkt för förhandlingar och därmed underlättas möjligheten att komma överens. Lägst andel överenskommelser föreligger för båtplatser. Dessa är troligtvis mer kontroversiel- 5

la än de tidigare nämnda anläggningarna, det är inte lika lätt att se att fastigheten har ett behov av anläggningen och de är ofta belägna i områden av betydelse för många olika intressegrupper. LM:s beslut kan vara svårare att sia om och det finns därmed ingen lika tydlig referens att förhandla kring. När det gäller antalet deltagare visar undersökningen att ju fler dessa är desto svårare är det att uppnå en överenskommelse. Detta stämmer bra överens med den teori som finns bakom förhandlingar och överenskommelser som visar på att ett större antal deltagare försvårar möjligheten att uppnå en överenskommelse. Andelen överenskommelser är högre för gemensamhetsanläggningar som är belägna inom detaljplan än för de utanför detaljplanelagt område. Detta kan ha sin förklaring i att förutsättningarna för inrättandet kan slås fast redan i detaljplanen. Därmed skapas tydliga referenspunkter att förhandla kring vilket underlättar möjligheten att komma överens. Överenskommelser är olika vanligt förekommande i skilda frågor. Vanligast är det med överenskommelser rörande avstående av utrymme, väsentlighetsvillkoret, dvs. vilka som ska delta i gemensamhetsanläggningen, samt var den ska lokaliseras. Dessa frågor är de mest grundläggande för att gemensamhetsanläggningen ska kunna inrättas. Frågor kring ersättning och andelstal kan ibland lösas i ett senare skede och de kan också vara mer komplicerade och därmed mindre lämpade för överenskommelser. I arbetet har också studerats i hur stor utsträckning anläggningsbeslut överklagas. Endast 2 % av det totala antalet beslut har överklagats och 9 % av dem som inrättats utan stöd i överenskommelse. Att ett beslut inte överklagats kan dock inte tas som ett bevis för att alla parter egentligen var överens, då det finns många aspekter som påverkar ett beslut att överklaga eller ej, men det kan ändå tyda på att parterna anser att beslutet är någorlunda rimligt. De anläggningsförrättningar som inte avser inrättande av gemensamhetsanläggning utan omprövning av en sådan har i arbetet behandlats som en egen grupp. Förekomsten av överenskommelser är betydligt lägre i dessa förrättningar, endast 49 % av omprövningarna sker med stöd av överenskommelse. I dessa förrättningar finns dock inte lika stort utrymme för överenskommelser då mycket redan är fastlagt i det ursprungliga anläggningsbeslutet och det oftast är endast vissa delar som ska förändras. Vid en jämförelse med ett antal andra markåtkomstsituationer framkommer att överenskommelser är mindre vanligt förekommande vid inrättande av gemensamhetsanläggningar än i de övriga fallen. Detta beror sannolikt på att det oftast är ett större antal parter som är berörda och ett flertal frågor som ska behandlas, två aspekter som båda försvårar möjligheterna att uppnå en överenskommelse. 6

Innehållsförteckning Förord... 2 Abstract... 3 Sammanfattning... 5 Innehållsförteckning... 7 1 Inledning... 8 1.1 Bakgrund... 8 1.2 Syfte... 8 1.3 Metod... 9 1.4 Disposition... 9 2 Anläggningslagen (1973:1149)... 10 2.1 Tillämpningsområde... 10 2.2 Villkor... 10 2.2.1 Villkor till skydd för enskilda intressen... 10 2.2.2 Villkor till skydd för allmänna intressen... 12 2.3 Avstående av utrymme och ersättning... 12 2.4 Fördelning av kostnader... 13 2.5 Möjligheter till överenskommelser... 14 3 Förhandlingar och överenskommelser... 15 3.1 Möjligheter till effektiva avtal... 15 3.2 AL ger spelregler för förhandlingar... 16 4 Resultat och diskussion... 18 4.1 Förekomsten av överenskommelser vid inrättande av gemensamhetsanläggningar... 18 4.1.1 Gemensamhetsanläggningens ändamål... 19 4.1.2 Antalet deltagare... 21 4.1.3 Inom eller utanför detaljplan... 23 4.1.4 I vilka frågor sakägarna är överens... 24 4.1.5 Överklaganden... 25 4.1.6 Omprövningar... 25 4.2 Jämförelse med frekvensen av överenskommelser i andra situationer... 26 5 Avslutande kommentarer... 28 Referenser... 29 Litteratur... 29 Offentligt tryck... 29 Muntliga telefonkontakter... 29 7

1 Inledning 1.1 Bakgrund Anläggningar som är gemensamma för flera fastigheter och är nödvändiga för att dessa ska fungera långsiktigt kan inrättas som gemensamhetsanläggningar. Detta sker vid en anläggningsförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten (LM) enligt anläggningslagen (AL). AL föreskriver ett antal villkor som ska vara uppfyllda för att en gemensamhetsanläggning ska få inrättas. Många utav de villkor som uppställs till skydd för enskilda intressen är dock dispositiva och kan därmed frångås genom överenskommelser mellan berörda sakägare. Ofta försöker förrättningslantmätaren att åstadkomma överenskommelser mellan parterna då det underlättar förrättningen och framförallt det framtida handhavandet av gemensamhetsanläggningen. Möjlighet finns dock alltid för förrättningslantmätaren att tillgripa tvång och själv fatta ett beslut i frågor där uppgörelser inte kan träffas. Detta examensarbete studerar förekomsten av dessa överenskommelser. I hur stor utsträckning förekommer de inom anläggningsförrättningar och i vilka frågor kommer sakägarna överens? 1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att undersöka i vilken utsträckning gemensamhetsanläggningar inrättas med stöd av överenskommelser och i vilka frågor sakägarna i så fall kommer överens. Förutsättningarna för överenskommelser torde variera mycket från fall till fall och bero på ett flertal faktorer. I detta arbete kommer att undersökas vilken påverkan anläggningens ändamål och antalet deltagande fastigheter har på förekomsten av överenskommelser. Är det lättare att komma överens om det är en mindre komplicerad anläggning, som t.ex. en väg, än om anläggningen är tekniskt avancerad? Är det svårare att träffa en överenskommelse ju större antalet deltagande fastigheter är? Eller är det snarare lättare att komma överens om det är många deltagare pga. att följderna för den enskilde kanske blir mindre och denne upplever ett ökat tryck från resten av gruppen? I arbetet kommer också att undersökas huruvida frekvensen av överenskommelser skiljer sig åt beroende på om gemensamhetsanläggningen är belägen inom detaljplanelagt område eller ej. I de fall där inga formella överenskommelser träffas kan det vara av intresse att utreda i hur stor grad dessa beslut överklagas. Att avstå från överklagan kan tyda på att sakägarna kanske ändå var överens. De frågor som kommer att studeras är således: I hur stor utsträckning inrättas gemensamhetsanläggningar med stöd av överenskommelser? Hur varierar frekvensen av överenskommelser mellan olika frågor? Vilken påverkan har faktorer så som anläggningens ändamål, antalet deltagare och huruvida anläggningen är belägen inom detaljplanelagt område eller ej, på förekomsten av överenskommelser? I vilken utsträckning överklagas anläggningsbeslut som ej fattats med stöd av en formell överenskommelse? 8

1.3 Metod Under arbetets genomförande har förrättningsakter angående anläggningsförrättningar från fyra olika län utförda under åren 2006-2008 studerats. De valda länen är Västmanlands, Västra Götalands, Gotlands samt Norrbottens län. Urvalet har skett i ett försök att inkludera län med olika förutsättningar för och behov av inrättande av gemensamhetsanläggningar så som skillnader i anläggningarnas ändamål och antalet deltagare. Därför har län med varierande stadsstorlekar, naturförhållanden, befolkningstäthet osv. valts ut. Vid genomgången av förrättningsakterna har för varje inrättad gemensamhetsanläggning följande noterats: Vilken typ av anläggning det rör sig om Antalet deltagare Om den är belägen inom eller utanför detaljplanelagt område Om någon överenskommelse kommit till stånd och i så fall vilken typ av överenskommelse I vilka frågor sakägarna är överens Huruvida förrättningen har överklagats Då alla aktuella akter gåtts igenom har resultatet från dessa sammanställts, dels länsvis och dels totalt sett för samtliga gemensamhetsanläggningar. Utifrån denna sammanställning har slutsatser kunnat dras angående förekomsten av överenskommelser och vilka faktorer som påverkar dessa. För att få lite ytterligare bakgrund och möjliga förklaringar till resultatet har dessutom en telefonundersökning med nio lantmätare genomförts. 1.4 Disposition För att kunna ta till sig granskningen av överenskommelser vid anläggningsförrättningar krävs vissa grundläggande kunskaper om vad en gemensamhetsanläggning är, vilka villkor som måste vara uppfyllda för att en sådan ska få inrättas och när dessa kan frångås. Därför görs i kapitel två en genomgång av de bestämmelser i AL som reglerar detta innan arbetet kommer in på själva undersökningen. Därefter följer i kapitel tre ett avsnitt om förhandlingar och överenskommelser. Detta för att ge en kort teoretisk bakgrund till hur överenskommelser kan uppnås genom förhandlingar och varför det trots denna möjlighet finns ett behov av tvingande lagstiftning. I kapitel fyra presenteras resultatet av undersökningen och vilka slutsatser som kan dras av detta. Kapitel fem innehåller några avslutande och sammanfattande kommentarer och tar också upp eventuella källor till fel. 9

2 Anläggningslagen (1973:1149) 2.1 Tillämpningsområde Ett grundläggande krav för att en anläggning ska få inrättas som gemensamhetsanläggning är, enligt AL 1, att den är gemensam för flera fastigheter och är av stadigvarande betydelse för dessa. Att anläggningen ska vara av stadigvarande betydelse medför att gemensamhetsanläggningar inte kan inrättas för ändamål av mer tillfällig natur. Såväl befintliga som planerade anläggningar kan inrättas som gemensamhetsanläggningar. 1 I förarbetena till AL redovisas exempel på anläggningstyper som kan vara vägledande för vilka ändamål som kan anses vara av stadigvarande betydelse. Exemplifieringen omfattar parkeringsanläggning, förbindelseled, gårdsutrymme, lekplats, anordning till skydd mot grundvatten, anläggning för vattenförsörjning eller avlopp, ledning, värmeanläggning och tvättstuga. Också vissa anläggningar för fritidsändamål kan uppfylla kravet på stadigvarande betydelse så som bryggor, småbåtshamnar och friluftsbad, och även en del jordbruksanläggningar som andelsladugårdar samt lagrings- och torkanläggningar. 2 AL kan inte tillämpas om anläggningen kan inrättas gemensamt för flera fastigheter av myndighet eller domstol enligt annan författning än fastighetsbildningslagen (FBL), t.ex. enligt lagen med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet eller lagen om ägofred. Lagen gäller inte heller för allmänna vatten- eller avloppsanläggningar. Rätten till en gemensamhetsanläggning är knuten till de fastigheter som deltar i den, oavsett vem som äger dessa, och följer med vid en överlåtelse av fastigheten. 3 En gemensamhetsanläggning kan också ha andra deltagare än fastigheter, något som dock inte är särskilt vanligt förekommande. Enligt AL 2 kan även inskriven tomträtt, gruva och, om det är lämpligt, byggnad eller anläggning på ofri grund samt naturreservat delta i en gemensamhetsanläggning. 2.2 Villkor Utöver det grundläggande kravet att anläggningen ska vara gemensam för flera fastigheter och av stadigvarande betydelse för dessa, enligt AL 1, uppställs ytterligare villkor för att en gemensamhetsanläggning ska få inrättas. Vissa av dessa är till för att skydda enskilda sakägares intressen och andra är till för att skydda allmänna intressen. En del av de villkor som är till för att skydda enskilda är dispositiva och kan därmed frångås genom överenskommelser. 2.2.1 Villkor till skydd för enskilda intressen Väsentlighetsvillkoret Enligt AL 5 får en gemensamhetsanläggning endast inrättas för fastigheter för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen. Villkoret gäller både rätten och skyldigheten att anslutas till en anläggning. Det är ett skydd för fastig- 1 Peter Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar. Särskilt om lagen om förvaltning av samfälligheter (Stockholm: Kungl. Tekniska Högskolan, Fastighetsvetenskap, 2007), 37. 2 Prop. 1973:160, 178. 3 Barbro Julstad, Fastighetsindelning och markanvändning (Stockholm: Norstedts Juridik AB, 2005), 141. 10

hetsägare så att de inte kan tvingas med i gemensamhetsanläggningar som inte uppfyller ett påtagligt behov för fastigheten. 4 Samtidigt kan de anslutas till en anläggning mot sin vilja om villkoret om väsentlighet är uppfyllt och under samma förutsättning också ges rätt att ansluta sig till en anläggning även om någon av de övriga deltagarna motsätter sig det. Det är fastighetens ändamål som ska vara avgörande vid prövningen av väsentlighetsvillkoret. Deltagandet ska uppfylla ett behov som behöver tillgodoses för att fastigheten ska fungera på ett bra sätt med hänsyn till sitt ändamål. Ingen hänsyn ska tas ägarens personliga intressen. 5 Väsentlighetsvillkoret är dispositivt, enligt AL 16, men om mark ska tas i anspråk för anläggningen tvångsvis kan villkoret ändå behöva prövas enligt AL 12, se nedan. Båtnadsvillkoret För att en gemensamhetsanläggning ska få inrättas krävs, enligt AL 6, att fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som den medför. Anläggningen måste alltså vara lönsam och gå med vinst. Den totala värdeökningen hos de deltagande fastigheterna ska överstiga de kostnader anläggningen ger upphov till. 6 Hänsyn ska inte tas till enbart de faktorer som ökar fastighetsvärdena utan också till fördelar av social natur, som kan uppstå vid t.ex. gårdssaneringar. 7 Båtnadsvillkoret är indispositivt och kan inte avtalas bort genom överenskommelser. Anledningen till detta är framförallt att skydda eventuella panträttshavare från att fastigheter ansluts till anläggningar som minskar deras värde och därmed försämrar säkerheten för fordringarna. 8 Opinionsvillkoret Enligt AL 7 får en gemensamhetsanläggning inte inrättas om ägarna av och hyresgästerna i de fastigheter som ska delta i anläggningen mera allmänt motsätter sig det och har beaktansvärda skäl för detta. Främst ska deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen, vilka också är de som kommer att få betala mest för anläggningen, se nedan. Om det finns en negativ opinion mot inrättandet av gemensamhetsanläggningen kan det skapa problem med förvaltningen av denna och därmed motverka syftet med anläggningen. Prövningen ska inte grundas på någon formell omröstning utan LM får göra en bedömning av om tillräckligt många sakägare står bakom inrättandet. 9 Om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget kan gemensamhetsanläggningen inrättas även om opinionsvillkoret inte är uppfyllt. Alternativa lokaliseringar och utförande Gemensamhetsanläggningen ska, enligt AL 8, förläggas och utföras på ett sådant sätt att ändamålet med den vinnes med minsta intrång och olägenhet utan oskälig kostnad. Detta är ett skydd för både enskilda och allmänna intressen. Villkoret 4 Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 42. 5 Julstad, 145. 6 Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 45. 7 Prop. 1973:160, 150. 8 Ibid., 221-222. 9 Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 46. 11

innebär att då det finns alternativa lokaliseringar och utföranden av anläggningen ska kostnaderna för de olika alternativen jämföras med de intrång och olägenheter som de ger upphov till. Däremot finns inget krav på att uppnå den optimala lösningen som medför störst fördelar. 10 När det gäller skyddet för enskilda intressen är bestämmelsen dispositiv, enligt AL 16. Däremot är den tvingande då allmänna intressen berörs. 2.2.2 Villkor till skydd för allmänna intressen Villkoren till skydd för allmänna intressen är indispositiva och kan alltså inte frångås genom överenskommelser. Enligt AL 9 får en gemensamhetsanläggning inte inrättas i strid med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser. Mindre avvikelser får dock göras om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas. Om naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för marks bebyggande eller användning gäller i området ska anläggningen inrättas så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Utanför detaljplanelagda områden får en gemensamhetsanläggning, enligt AL 10, inte inrättas om det skulle försvåra områdets ändamålsenliga användning, föranleda olämplig bebyggelse eller motverka lämplig planläggning av området. Det ska alltså göras en planmässig bedömning. Syftet med bestämmelsen är att se till att gemensamhetsanläggningar inte inrättas i strid med den övergripande samhällsplaneringen och försvårar en framtida detaljplaneläggning. 11 AL 11 innehåller en generell regel till skydd för allmänna intressen. En gemensamhetsanläggning får inte inrättas om olägenhet av någon betydelse uppkommer för allmänt intresse. Det gäller dock inte om anläggningen är till övervägande nytta från allmän synpunkt. Om det föreligger fler motstående allmänna intressen ska en avvägning göras och anläggningen tillåtas om de allmänintressen som talar för anläggningen väger tyngst. 12 2.3 Avstående av utrymme och ersättning Enligt AL 12 får mark eller utrymme som behövs för anläggningen tas i anspråk om det inte orsakar synnerligt men för fastigheten som belastas. Större utrymme får dock inte tas i anspråk än vad som behövs med hänsyn till de fasigheter som uppfyller väsentlighetsvillkoret i AL 5, se ovan. Bestämmelsen är dispositiv, enligt AL 16, och med stöd av överenskommelse kan således mark eller utrymme tas i anspråk utan dessa begränsningar. Även om synnerligt men uppkommer är fastighetsägaren skyldig att avstå utrymme, också utan samtycke, om anläggningen behövs för ett större antal fastigheter eller annars är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt. I sådana fall ska fastigheten lösas in av ägarna till de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningen om fastighetsägaren begär det. Ofta innebär upplåtelse av utrymme inom en befintlig anläggning ett totalt ianspråktagande av denna. Att äganderätten då fortfarande ligger kvar hos ägaren av 10 Prop. 1973:160, 195. 11 Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 51. 12 Ibid., 52. 12

den belastade fastigheten kan leda till osäkerhet kring t.ex. vem som ansvarar för underhåll och försäkringar och om deltagarna i gemensamhetsanläggningen har rätt att utföra ombyggnader. 13 Enligt AL 12a kan därför LM besluta att byggnader eller anläggningar som utgör fastighetstillbehör och ingår i en gemensamhetsanläggning ska överföras till de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen och vara samfällda för dessa. För att få besluta om att överföra ett fastighetstillbehör måste överföringen leda till en mer ändamålsenligt markanvändning och fördelarna överväga de kostnader och olägenheter som åtgärden medför. Detta krav är dock dispositivt, enligt AL16, och kan frångås om ägaren till byggnaden eller anläggningen samtycker till överföringen. När det gäller ersättning för upplåtelse, inlösen eller överföring av fastighetstillbehör hänvisas i AL 13 till FBL 5 kap. 10-12. Det innebär att ersättning i expropriationsliknande fall utgår enligt skadeersättningsprincipen och i övriga fall enligt vinstfördelningsprincipen. Att inlösen sker enligt AL innebär inte att det automatiskt rör sig om ett expropriationsfall. Skadeersättningsprincipen ska, enligt FBL 5 kap. 10a 2 st., tillämpas i fall där marken kan tas i anspråk med stöd av plan- och bygglagen (PBL)14 kap. 1-2, dvs. för allmän plats inom detaljplan med enskilt huvudmannaskap resp. gemensamma trafikanläggningar på kvartersmark, eller uppenbart hade kunnat tas i anspråk genom expropriation eller annat liknande tvångsförvärv. I sådana fall ska expropriationslagen 4 kap. tillämpas fullt ut och ersättning betalas i första hand för fastighetens marknadsvärde/marknadsvärdeminskning. I övriga fall, då annan tvångslagstiftning inte uppenbart kan tillgripas, ska ersättning ske enligt vinstfördelningsprincipen, enligt FBL 5 kap. 10a 3 st. Då ska förutom ersättning för fastighetens marknadsvärde/marknadsvärdeminskning även skälig hänsyn tas till det värde marken eller utrymmet har för de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. Ägaren av den belastade fastigheten ska alltså få ta del av den vinst som uppstår. De flesta gemensamhetsanläggningar som inrättas utanför detaljplanelagt område hör till vinstfördelningsfallen och också anläggningar på kvartersmark inom detaljplan, undantaget vägar. 14 Ersättningsbestämmelserna är dispositiva, enligt AL 16. Om den ersättningsberättigade fastigheten är belastad av inteckningar krävs dock fordringshavarnas samtycke för att få avvika från reglerna om ersättning, om inte inrättandet av anläggningen är väsentligen utan betydelse för dessa. 2.4 Fördelning av kostnader De kostnader som en gemensamhetsanläggning ger upphov till fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom andelstal för utförande resp. drift. Enligt AL 15 1 st. ska andelstalet för anläggningens utförande bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen. Med nytta menas den ökning av fastighetsvärdet som anslutning till anläggningen medför, minskad med enskilda fullföljds- och anpassningskostnader. Det är möjligt att ta hänsyn även till andra faktorer än nyttan då andelstalet bestäms eftersom denna i vissa fall kan vara svår att uppskatta. 15 Andelstalet för driftskostnader ska enligt AL 15 2 st. bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till fastighetens beräknade användning av anläggning- 13 Prop. 2000/01:138, 19. 14 Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 58. 15 Prop. 1973:160, 215. 13

en. Hänsyn ska tas endast till stadigvarande förhållanden som hänger samman med fastighetens användning för sitt ändamål och inte till mer tillfälligt eller personligt nyttjande av anläggningen. Också här är det möjligt att ta andra faktorer än användningen i beaktande då andelstalet bestäms. 16 Om det är lämpligt kan dessutom föreskrivas att kostnaderna i första hand ska tas ut genom avgifter för anläggningens utnyttjande. Grunderna för hur uttag av avgifter ska gå till ska då fastställas vid förrättningen. För vägar används ofta den s.k. tonkilometermetoden för att fastställa andelstal för fördelning av driftskostnader. Denna bygger på schabloniserade värden på trafikmängder för olika typer av fastigheter som kombineras med den väglängd resp. fastighet nyttjar. 17 Bestämmelserna om andelstal är dispositiva, enligt AL 16. Dock får ingen fastighetsägare ta på sig ett större kostnadsansvar i ett otillbörligt syfte, detta för att inte kostnader ska övervältras på det allmänna. 18 Om en fastighet som går med på att stå för en större andel av kostnaderna är intecknad krävs fordringshavarnas samtycke till detta, såvida inte inrättandet av anläggningen är väsentligen utan betydelse för dessa. Det beror på att fordringar som påförs fastighetsägare vid uttaxering enligt lagen om förvaltning av samfälligheter har förmånsrätt i fastigheten under ett år från det att de förfallit till betalning, enligt lagen om förmånsrätt för fordringar enligt lagen om förvaltning av samfälligheter och förmånsrättslagen 6. Fordringshavarna får därmed en försämrad säkerhet. 2.5 Möjligheter till överenskommelser Detta examensarbete fokuserar på förekomsten av överenskommelser vid inrättande av gemensamhetsanläggningar och som framgår ovan finns stora möjligheter för berörda parter att göra avsteg från AL:s regler då de är överens. De regler som är dispositiva anges i AL 16 och det rör sig om: AL 5 -Väsentlighetsvillkoret. AL 8 -Lokaliseringsregeln, då den är till skydd för enskilda intressen. AL 12 1 st. -Ianspråktagande av utrymme. AL 13 -Ersättning för upplåtelse, inlösen eller fastighetstillbehör. AL 12a -Överföring av fastighetstillbehör. AL 15 -Andelstal, så vida det inte sker i otillbörligt syfte. För att få göra avsteg från reglerna om ersättning och andelstal i AL 13 resp. 15 krävs medgivande från eventuella fordringshavare, såvida inte inrättandet av anläggningen är väsentligen utan betydelse för dessa. 16 Ibid. 17 Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 61. 18 Prop. 1973:160, 220. 14

3 Förhandlingar och överenskommelser Att vissa av bestämmelserna i AL kan frångås genom överenskommelser framgår som sagt av AL 16 och detta öppnar upp tämligen stora möjligheter till förhandlingar för de deltagande parterna. I detta kapitel presenteras en kort teoretisk bakgrund till hur överenskommelser kan uppnås genom förhandlingar och varför det trots denna möjlighet finns ett behov av tvingande lagstiftning. 3.1 Möjligheter till effektiva avtal Om de möjligheter som finns att inrätta gemensamhetsanläggningar enligt AL bortses från för en stund skulle det vara möjligt att tänka sig att fastighetsägare på frivillig väg förhandlar och träffar avtal om samverkan kring en gemensam anläggning. När avtalsförslaget inte längre kan förbättras utan att någon får det sämre har parterna uppnått en effektiv lösning. Skulle någon annan lösning vara bättre för alla parter så skulle ju den genomföras istället. Om fastighetsägarna lyckas träffa ett avtal så visar det att en gemensam anläggning är effektivare än individuella lösningar, annars skulle ingen överenskommelse komma till stånd. 19 En slutsats som skulle kunna dras av resonemanget ovan är att AL inte behövs. Fastighetsägarna skulle själva kunna sköta samordningen kring olika typer av anläggningar och effektiva lösningar skulle då uppnås. I många fall kommer dock inte avtal som egentligen skulle vara effektiva att kunna träffas eller genomföras. Detta beror framförallt på förekomsten av transaktionskostnader och på brister i tillgänglig information. 20 Transaktionskostnader är kostnader som uppstår för att parterna ska hitta varandra och ta kontakt, för att ingå en uppgörelse och för att kontrollera att denna efterlevs. Dessa kostnader kan bestå av tid och resurser för att organisera möten mellan parterna, ta fram information och kostnadsunderlag, formulera beslutsförslag, förhandla, träffa avtal och se till att de genomförs. I situationer där det är många parter som är berörda och flera olika frågor som måste samordnas så kan transaktionskostnaderna bli höga. Detta kan ofta vara fallet när det gäller t.ex. vägar som är en mycket vanlig typ av gemensamhetsanläggning. När det gäller markanvändningsfrågor kan dock transaktionskostnaderna bli höga även om det är endast ett fåtal parter inblandade. Eftersom marken är lägesbunden finns ingen möjlighet att vända sig till någon annan part att avtala med. Alla markägare har en typ av monopol över sin mark och huruvida de vill delta i samarbetet eller inte. I vissa fall kan transaktionskostnaderna vara så höga att de förhindrar att avtal träffas, eller att förhandlingar ens kommer till stånd, trots att det skulle vara effektivt, om man bortsåg från transaktionskostnaderna. 21 För att effektiva avtal ska kunna träffas måste parterna ha tillgång till information om en mängd olika förhållanden så som markförhållanden, anläggningskostnader, drifts- och underhållskostnader och tillgänglig teknik. Dessutom behöver de vara medvetna om de andra parternas behov och önskemål. I de flesta fall har dock inte parterna tillgång till fullständig information. Information är en begränsad resurs 19 Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 2. 20 Ibid., 6-7. 21 Ibid., 7-8. 15

som det krävs tid och pengar för att få fram och det blir därför en avvägning mellan värdet av ny information och vad det kostar att erhålla den. Ett ofullständigt beslutsunderlag kan därför medföra att effektiva samarbeten inte kommer till stånd. 22 3.2 AL ger spelregler för förhandlingar AL gör det möjligt att inrätta gemensamhetsanläggningar utan stöd av överenskommelser, vad kan det då finnas för anledning för deltagarna att ändå förhandla och försöka komma överens? För att parterna ska utnyttja sin möjlighet till förhandlingar måste det finnas något att vinna på det. Denna vinst kan uppstå på två olika sätt. Dels kan kostnader inbesparas genom att transaktionskostnaderna i enklare fall kan vara lägre för en överenskommelse än för ett officialavgörande utan stöd i avtal. Kostnader som kan inbesparar är t.ex. förrättningskostnader, tidskostnader, överklagandekostnader och de sociala kostnader som uppstår i gruppen vid ett tvångsbeslut. Dessutom kan parterna själva påverka utformningen av gemensamhetsanläggningen och finjustera den på ett mer anpassat sätt än vad som blir resultatet av ett officialbeslut. 23 AL skapar spelregler och referenspunkter för förhandlingarna eftersom parterna vet vad utfallet kommer att bli om de inte lyckas träffa ett avtal. Det bidrar till att minska transaktionskostnaderna. Ersättningsreglerna i FBL 5 kap. 10-12, som AL 13 hänvisar till, är exempel på referenspunkter som skapas genom lagregleringen. Fastighetsägaren som avstår mark eller utrymme kommer inte att godta en ersättning som är lägre än den lagstadgade och deltagarna i gemensamhetsanläggningen inte att erbjuda mer än densamma. Om hänsyn också tas till förrättningskostnaderna så förändras situationen. Dessa ska enligt AL 29 fördelas efter vad som är skäligt och enligt förarbetena bör hänsyn tas till nyttan när förrättningskostnaderna fördelas. Då det rör sig om markupplåtelse för en gemensamhetsanläggning kommer hela nyttan att tillfalla de deltagande fastigheterna som därmed får stå för hela förrättningskostnaden. Beroende på hur dessa och andra kostnader fördelas mellan parterna uppstår ett förhandlingsområde inom vilket en överenskommelse kan komma till stånd. 24 Det utfall som förväntas av ett officialavgörande kommer ofta inte att vara det samma för båda parter då detta är behäftat med viss osäkerhet. Också när det gäller de kostnader som uppstår vid prövningen förekommer osäkerhet då dessa beror på omfattningen och tidsåtgången för officialprövningen vilket påverkas av parternas och LM:s agerande. Om parternas förväntningar av utfallet vid ett officialavgörande är pessimistiska så kommer den zon inom vilken avtal kan komma till stånd att utökas. Är de däremot optimistiska så kryper avtalszonen eftersom parterna då överskattar sina alternativ till en överenskommelse vilket innebär att optimism medför en benägenhet att välja officialprövning. En orsak till parternas optimism kan vara bristande information, vilket kan korrigeras till viss del under de inledande skedena av officialprövningen och därmed kan en avtalszon skapas genom att parternas förväntningar blir mer realistiska. Ytterligare en faktor 22 Ibid., 8. 23 Peter Ekbäck, Förfaranden vid planering och markåtkomst. En rättsekonomisk analys. (Stockholm: Kungl. Tekniska Högskolan, Fastighetsvetenskap, 2000), 184.; Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 15-16. 24 Ekbäck, Förfaranden vid planering och markåtkomst, 185.; Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 15-16, 107.; Prop. 1973:160, 243. 16

som påverkar förhandlingen är riskaversion. De flesta människor är riskaverta vilket betyder att de vill undvika eller minimera sin risk. Vid valet mellan ett säkert och ett osäkert utfall, som förväntas bli detsamma som det säkra, så väljer de flesta det säkra. Parterna vet inte med säkerhet vad resultatet av en officialprövning kommer att bli och förekomsten av denna risk leder till att öka den zon inom vilken avtal kan komma till stånd. 25 När ingen överenskommelse kan träffas kommer en officialprövning av inrättandet att ske. Förhandlingen fungerar därmed som en urvalsmekanism för att skilja på fall där transaktionskostnaderna är låga och överenskommelser kan träffas, resp. där transaktionskostnaderna är höga och tvingande officialavgöranden krävs. Det är parterna själva som först utreder möjligheterna att träffa avtal. Om de inte lyckas komma överens kan LM hjälpa till och samordna förväntningarna för att försöka åstadkomma en överenskommelse inom förrättningens ram. Det är endast i de fall som också detta misslyckas som tvångslagstiftningen tillämpas fullt ut. 26 25 Ekbäck, Förfaranden vid planering och markåtkomst, 188-189. 26 Ekbäck, Fastighetssamverkan för utförande, drift och förvaltning av gemensamma anläggningar, 15-16, 107. 17

4 Resultat och diskussion 4.1 Förekomsten av överenskommelser vid inrättande av gemensamhetsanläggningar Undersökningen visar att överenskommelser är mycket vanligt förekommande vid inrättandet av gemensamhetsanläggningar. En överenskommelse kan ingås på många olika sätt, det behöver inte finnas ett formellt dokument betecknat överenskommelse för att en sådan ska anses ha kommit till stånd. Vid den genomgång av förrättningsakter som gjorts har överenskommelser av fyra olika slag särskiljts. Det som kanske ligger närmast tills hands att tänka på när det gäller överenskommelser är skriftliga sådana, men det kan också förekomma muntliga överenskommelser som antecknats i förrättningsprotokollet. Dessutom har fall där alla berörda parter tillstyrkt förrättningslantmätarens förslag räknats med som en typ av överenskommelse. Till sist finns det fall där samtliga berörda fastigheter har samma ägare och det inte förekommer några ytterligare sakägare. Också dessa har räknats med som gemensamhetsanläggningar som inrättats med stöd av överenskommelse eftersom det inte finns några motstridiga parter. Totalt har 1 742 gemensamhetsanläggningar undersökt och av dessa har 1 391 st., dvs. hela 80 %, inrättats med stöd av överenskommelse. Fall där det bara förekommer en sakägare är den vanligaste typen av överenskommelser följt av skriftliga överenskommelser, se figur 4.1. 6% 34% 46% skriftlig muntlig en enda sakägare tillstyrker 14% Figur 4.1 Typer av överenskommelser Att det bara förekommer en sakägare i så stor andel av anläggningsförrättningarna beror sannolikt på att gemensamhetsanläggningar ofta inrättas i ett tidigt skede då nya fastigheter bildas, t.ex. i ett exploateringsområde. Det är då ganska vanligt förkommande att en exploatör äger alla berörda fastigheter för att sedan sälja dem vidare då alla fastighetsrättsliga åtgärder är genomförda och eventuellt också bebyggelse uppförts. Att skriftliga överenskommelser är de vanligaste av de övriga typerna av överenskommelser har nog sin förklaring i att de känns mest säkra och 18

tillförlitliga. Det är lättare att undgå missförstånd när det som överenskommelsen gäller sätts på pränt och det är svårare att i efterhand förneka att man varit ense. Att skicka ut en skriftlig överenskommelse till parterna för påskrift kan också vara ett bra sätt för förrättningslantmätaren att förenkla handläggningen av ärendet. Förekomsten av överenskommelser varierar en del mellan de fyra län som undersökts. Vanligast är de i Västmanlands och Västra Götalands län medan de förekommer mer sällan i Norrbottens län, se figur 4.2. Detta kan givetvis ha flera orsaker. Som kommer att framgå nedan så är det ett flertal faktorer som påverkar möjligheten att få till stånd en överenskommelse så som t.ex. vad det är för typ av anläggning och antalet deltagare. Att dessa påverkansfaktorer ser olika ut i de olika länen kan vara en anledning till diskrepansen i andelen överenskommelser. T.ex. är Norrbottens län det län där det är vanligast med gemensamhetsanläggningar med fler än 20 deltagare vilket kan var en del i förklaringen till varför andelen överenskommelser är lägst just här, se nedan hur överenskommelsefrekvensen påverkas av antalet deltagare. Kanske kan det också förekomma skilda arbetskulturer på LM:s kontor i de fyra länen som medför att förrättningslantmätarna är olika aktiva i arbetet att försöka få till stånd överenskommelser. Dock kan konstateras att andelen överenskommelser är relativt hög i alla de aktuella länen. 90% 80% 70% Andel överenskommelser 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Totalt Västmanland Västra Götaland Gotland Norrbotten Län Figur 4.2 Andel gemensamhetsanläggningar som inrättas med stöd av överenskommelse 4.1.1 Gemensamhetsanläggningens ändamål Det förekommer stor variation i andelen gemensamhetsanläggningar som inrättas med stöd av överenskommelse beroende på vad det är för typ av anläggning som berörs, se figur 4.3. 19

100% 90% 80% Andel överenskommelser 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Väg Vatten, avlopp, infiltration Brunn, vattentäkt Grönytor Parkering Lekplats Garage Belysning El/tele/bredband Gångväg Tv Båtplats Sophantering Förråd Värme Stuprör Bad Annat Typ av anläggning Figur 4.3 Andel överenskommelser vid inrättande av gemensamhetsanläggningar med olika ändamål Det är allra vanligast med överenskommelser rörande stuprör. Det skulle kunna bero på att dessa gemensamhetsanläggningar inte utgör någon större belastning på de fastigheter som upplåter utrymme för dem, oftast är alla fastigheter där de är belägna också deltagare i gemensamhetsanläggningen och de ger inte upphov till några större underhållskostnader. Allt detta underlättar möjligheten att komma överens. Andra typer av gemensamhetsanläggningar där överenskommelser är vanligt förekommande är anläggningar för vatten/avlopp/infiltration, garage, tv, förråd och brunn/vattentäkt. Dessa anläggningar är av sådan karaktär att det är lätt att inse att det föreligger ett reellt behov för fastigheten att få tillgång till dem för att fungera. T.ex. är tillgång till godtagbara lösningar för vatten och avlopp en förutsättning för att en bostadsfastighet ska anses lämplig för sitt ändamål, enligt FBL 3 kap. 1. Att det föreligger ett påtagligt behov av anläggningen kan vara en omständighet som underlättar för de berörda parterna att komma överens. Det kan medföra att det är lättare att förutse LM:s beslut vid en eventuell officialprövning. Därmed uppstår en referenspunkt för förhandlingarna vilket bidrar till att minska transaktionskostnaderna för en överenskommelse. Även tillgång till väg är en mycket viktigt förutsättning för att en fastighet ska fungera och också detta nämns i FBL 3 kap. 1 angående vad som utgör en lämplig fastighet. Överenskommelser är dock inte riktigt lika vanligt angående gemensamma vägar som för t.ex. vatten och avlopp. Det skulle kunna bero på att det ofta är ett stort antal berörda sakägare då en väg ska inrättas som gemensamhetsanläggning och därmed fler som behöver enas vilket ökar transaktionskostnaderna. Dessutom ger en väg upphov till en hel del kostnader för drift och underhåll och det är kanske inte heller lika självklart hur dessa kostnader ska fördelas. Ska man använda sig av tonkilometermetoden eller ska alla betala lika mycket, ska det förekomma någon sektionsindelning osv.? Det är svårt att få alla parter att känna sig rättvist behandlade då schabloner, vilka kanske inte alltid rätt speglar hur den aktuelle fastighetsägaren nyttjar vägen, utnyttjas i stor utsträckning. För vatten kan ofta den faktiska förbrukningen användas som fördelningsgrund och för många av 20

de andra nämnda anläggningarna kan det kännas naturligt med lika andelstal för alla deltagare. Allt detta kan förklara varför överenskommelser inte är mer vanligt vid inrättande av gemensamhetsanläggningar avseende väg. Minst andel överenskommelser träffas angående inrättandet av båtplatser som gemensamhetsanläggningar. Dessa anläggningar är troligen mer kontroversiella än många av de övriga och det är inte lika uppenbart att det föreligger ett väsentligt behov för en fastighet att ha rätt till båtplats. Behovet av tillgång till båtplats kan anses vara mer knutet till en fastighetsägares personliga intressen än till fastigheten som sådan. Att kravet på väsentlighet inte lika uppenbart är uppfyllt som när det gäller många andra typer av anläggningar leder till större osäkerhet rörande utfallet av ett officialavgörande. Det skapas därför inte någon lika tydlig referenspunkt att bygga förhandlingarna kring. Dessutom är strandområden attraktiva ur flera skilda perspektiv och många olika intressenter vill kunna nyttja dem, vilket också bidrar till att öka transaktionskostnaderna. Detta kan vara några av anledningarna till att man sällan kommer överens när båtplatser ska inrättas som gemensamhetsanläggningar. Även när det gäller bad är överenskommelser relativt ovanligt. Detta har förmodligen samma orsaker som när det gäller båtplatser. Det kan vara svårt att se ett påtagligt behov och det är attraktiva områden som behöver upplåtas för anläggningen. Inledningsvis ställdes frågan om det möjligen kan vara svårare att komma överens då anläggningen är mer tekniskt avancerad, detta verkar dock inte vara fallet. En bad- eller båtplats är rimligtvis mindre komplicerad ur teknisk synpunkt än ett vatten- eller avloppssystem. Det verkar snarare vara hur viktig anläggningen är för de deltagande fastigheternas funktion, väsentligheten, som är avgörande för hur lätt det är att uppnå en överenskommelse. Vissa variationer förekommer mellan de undersökta länen men i stora drag är de typer av anläggningar där det förekommer störst resp. minst andel överenskommelser de samma. 4.1.2 Antalet deltagare Också antalet deltagare i gemensamhetsanläggningen påverkar förekomsten av överenskommelser. Ju fler deltagare det är desto svårare verkar det vara att komma överens, se figur 4.4, vilket kanske inte är så förvånande. Det är ganska naturligt att ju fler parter som är inblandade desto svårare är det att komma fram till en lösning som kan godtas av alla. Ett stort antal berörda leder till höga transaktionskostnader för att nå en överenskommelse. Dessutom finns det vissa människor som konsekvent vägrar att kompromissa och så gott som alltid sätter sig på tvären. Ju fler deltagarna är desto större är risken att någon av dem är en sådan person som helt enkelt inte kan komma överens med andra. Det verkar inte finnas några belägg för att en större grupp skulle kunna utöva ett grupptryck som får alla att komma överens, utan gruppens storlek försvårar istället möjligheten att uppnå en överenskommelse. 21