Ekbockens värmeprojekt Statusrapport 2015-11-20 (Sammanställd av Leif Danielsen) Innehåll Resumé... 1 Vad vill vi med ett nytt system?... 2 Anbud från Mälarenergi... 2 Anbud från Värme och sanitet, oktober 2015... 4 Kontakt med ytterligare leverantörer för jämförelse... 5 Studie av fördelen med individuell mätning.... 5 Ekonomi... 6 Föreningsspecifik andel... 7 Fastighetsspecifika andelar... 7 Tidsperspektiv... 7 Resumé Vid årsmötet 2013 beslöts att en arbetsgrupp skulle studera möjligheten att bygga om Ekbockens färme- och vattensystem. I arbetsgruppen ingår: Leif Danielsen (46) Peter Johansson (51) Mathias Edelborg (29) Per Ryman (33) Lars-Olov Johansson (69) Ekbocken har gemensam fjärrvärmecentral för uppvärmning och kranvatten. Värmesystemet är från 1964 värmeväxlaren byttes 2009 Pumpen fick varvtalsregulator 2010 Varmvattnet från centralen pumpas runt i en slinga med en returledning till värmecentralen Varmvattnet tappas av till varje fastighet, går igenom värmeelementen och tillbaka i returledningen. Från samma ledning går varmvatten till kranarna och tappas av där. Systemet kallas HE-systemet och förekommer flera områden i Västerås. Kranvattnet måste ersättas av nytt kallvatten (som syresätter vattnet). Varmvattnet i kranarna blir på vintern skållhett För att få tillräcklig värme även i de fastigheter som ligger ytterst i slingan kan det under de kallaste vinterdagarna behövas över 80 grader i den lokala slingan. Detta innebär stora risker för brännskador från varmvattenkranarna. Det finns en gemensam mätare i värmecentralen. Kostnaden för värmen och varmvattnet i kranarna fördelas mellan fastigheterna efter deras s k värmeyta fastställd i Anläggningsbeslutet. Systemet ger ingen möjlighet till individuell mätning av värmeuttagen i de enskillda fastigheterna. 1
Vad vill vi med ett nytt system? Rörsystemet är från 1964. Det är fortfarande rätt bra bortsätt från att skarvarna och avtappningarna till de olika fastigheterna har dålig kvalitet så att läckor inträffar ibland med stora konsekvenser i fastigheterna. Enligt Mälarenergi har vi stor värmeförbrukning i jämförelse med andra villor och radhus. Orsakerna kan vara: Vi har inte speciellt långa ledningssträckor i marken mellan radhuslängorna, men en dålig isolerad värmekulvert. I det nya systemet kan vi att få väsentligt bättre isoleringskvalitet. Värmecentralen har en del värmeförluster i rör och utrustning som värmer lokalen som måste ventileras. En annan faktor som gör att vår kostnad blir hög är att Mälarenergi vill att man tar ut så mycket som möjligt av fjärrvärmen och returnera så lite som möjligt i returledningen. Abonnenter som vi som har dålig utnyttjandegrad bestraffas med en extraavgift. Eftersom värmekostnaden fördelas efter varje fastighets s k värmeyta finns inget incitament för varje fastighetsägare att minska sin värmeförbrukning. Det ger för denne ingen lägre kostnad. Många fastigheter har dålig intern reglering av värmen. Höjd innetemperatur motvärkas av att man öppnar dörrar och fönster och eldar för kråkorna. Man stänger inte av värmeslingorna på sommaren, varmvattnet fortsätta cirkulera i slingorna även om elementen stängs av. Värme läcker ut i fastigheten. Mängden varmvatten som tappas i kranarna varierar bl a beroende på hur många personer som bor i fastigheten. Detta påverkar dock inte hur stor del fastigheten betalar av värmekostnaden. Vi bör bygga om innan vi får stora reparationskostnader vid läckage orsakat av det åldrande systemet Vi bör även byta ut de fastighetsinterna ledningarna fram till elementen och till tappställen för varmoch kallvatten. Vi vill minska värmeförlusterna i systemet Åstadkomma ett system där varmvattnet i värmeelementen är skilt från varmvattnet i kranarna Vi får ner vattentempraturen på varmvattnet. Vi kan använda billigare värmeelement vid byte av element. Nuvarande element är 2-3 ggr dyrare än standardelement. Vi kan få individuell mätning för varje fastighet så att vi själva kan påverka kostnaden. Vi kan få bättre individuell reglering av värmen i fastigheten Vi får ett hållbart modernt paket av ledningssystem där vi även kan inkludera stadsfibernätet till en lägre kostnad. Ett nytt system ger värdeökning av fastigheten. Byte av element innebär ny ledningsdragning till elementen. Nya element ansluts till s k tvåledningssystem och inte till seriekopplade slingor som våra nuvarande element. Nya ledningar måste läggas utanpå väggarna och blir synliga eller byggas in i kanaler efter väggen vid golvet eller i taket. Det är otänkbart att lägga ledningarna i golvet som i nuvarande system. Utanpåliggande ledningar kan dock bli tillfredsställande estetiska lösningar. Anbud från Mälarenergi Hösten 2013 hade gruppen kontakt med Mälarenergi som utarbetade förslag till ombyggnad som presenterades av Leif Danielsen på årsmötet 2014 med hjälp av underlag som Mälarenergi utarbetade. 2
Mälarenergi presenterade två olika lösningar, dels et primärsystem och dels ett sekundärsystem. Här en sammanfattning av Mälarenergis förslag våren 2014: Det gamla rörsystemet för varmvatten, returvatten och kallvatten byts ut till ett nytt rörpaket som grävs ner i marken utanför fastigheterna och ansluts på utsidan av varje fastighet. Stadsnätets fibernät läggs in i samma paket för bredbandstelefoni, datorkommunikation och TV. Det nya ledningspaketet grävs ner i gatan för E och F-husen och vid gångvägarna framför de övriga radhuslängorna. Ledningspaketet omfattar även kallvattnet som då inte går i våra gamla ledningar Mälarenergi lägger fram två förslag: Ett system med primäranslutning alternativt ett system med sekundäranslutning. I båda fallen ansluts till en värmeväxlare i varje fastighet. Värmeväxlarenhet har två inbyggda värmeväxlare en för uppvärmningsslingan och en för varmvattnet till kranarna. I båda fallen görs mätning separat för varje fastighet. Vi är dock osäkra på hur faktureringen sker. Värmeväxlaren ska också anslutas till kallvattnet. Vid primäranslutning ansluts Mälarenergis fjärrvärme direkt till värmeväxlaren i fastigheten Vid sekundäranslutning ansluts fjärrvärmen till en gemensam värmeväxlare i den nuvarande värmecentralen, växlas ner från ca 110 grader till drygt 60 grader, som går tillsammans med rör för returvatten i egna rör o samfällighetens stamnät till varje fastighets värmeväxlare. Kallvattnet ansluts direkt till varje fastighet i nya rör i samma rörpaket. Kallvattnet faktureras dock till samfälligheten. Anbudet omfattar kanaler för införande av fiberkabel till varje fastighet. Vid primär-alternativet tar Mälarenergi ansvaret för all rördragning och underhåll fram till varje fastighet. I sekundäralternativet äger samfälligheten nätet och tar underhållet. Primäralternativet är ca 1 million kr dyrare, dels är värmeväxlarna dyrare och dels finns hos Mälarenergi säkert reservationer för kommande underhåll. Den prisuppskattning som Mälarenergi då presenterade var inte fullständig. Ombyggnaden av de fastighetsindividuella delarna var inte väl specificerade. Mälarenergi gjorde en omarbetning under hösten 2014 där man något mer detaljerade kostnaderna för den individuella omläggningen i varje fastighetstyp. Vi fick i början 2015 ny prisuppskattning. Den studerades av Värmegruppen som 150305 hade ett möte med Mälarenergi. Priset hade nu stigit ytterligare, men Mälarenergis representanter kunde inte förklara tillfredsställande hur priserna hade räknats fram. Prisuppskattningen våren 2015 bygger fortfarande på ett primärsystem med fjärrvärmen fram till varje fastighet och värmeväxlare i varje fastighet för varmvattenslingan till elementen och för varmvattenslingan till varmvattenkranarna. Värmeväxelenheten innehåller båda växlarna. Kostnaden för värmeväxlarna var dock inte med i prisuppskattningen enligt vad dom meddelade på mötet! Mälarenergi var något diffusa beträffande kostnaden för stamledningarna. Enligt vad som sades på mötet hade kostnaden nu stigit till 7 millioner (tidigare 5 millioner). Men de kunde tänka sig att sänka priset så att det blev 5 millioner när ROT-avdraget utnyttjades. Vi har svårt att förstå hur man skulle få ROT-avdrag på den del som tillhör samfälligheten. Mälarenergi hade specificerat priserna för den individuella rördragningen i varje fastighet. Kostnaderna blev olika för de olika hustyperna. Ledningssystemet till elementen var ett tvåledningssystem, inte som nu flera seriekopplade slingor. Värmegruppen hade svårt förstå de angivna kostnaderna och den arbetstid som skulle gå åt. 3
För de fastighetsindividuella delarna kan vi räkna mede att utnyttja ROT-avdrag. Mälarenergi säger sig att ha detta med i sina priser. Värmegruppen fick inget förtroende för Mälarenergis anbud. Anbud från Värme och sanitet, oktober 2015 Efter att ha fått en presenterat Mälarenergis lösning vid mötet 150305 beslöt värmegruppen att försöka få priser från en alternativ leverantör, Värme & Sanitet, Västerås (V&S). Vi fick ett anbud i oktober 2015 som var något lägre än Mälarenergis. Det är dock svårt göra en direkt jämförelse då vi är osäkra på om innehållet i leveransen är direkt jämförbar. V&S systemlösning var annorlunda än Mälarenergis. V&S valde ett sekundärsystem med en central värmeväxlare i vår nuvarande värmecentral. Värmeväxlaren omfattar två delar, en för uppvärmningsdelen och en för varmvatten till kranarna. Fjärrvärmen växlas ner till drygt 60 grader som distribueras ut i stamnätet till varje fastighet. Stamledningarna består av utgående varmvatten med returledning för elementen, utgående varmvatten med returledning för kranarna och utgående kallvatten. Lösningen innebär således ingen värmeväxlare i varje fastighet. Lösningen möjliggör individuell mätning för värme, varmvatten och kallvatten. Stamnätet innehåller kanal som möjliggör införande av fiberkabel till varje fastighet. Returledningen i stamnätet för varmvattnet till kranarna är till för att få en cirkulation av varmvattnet som hindrar att det står stilla i rören och kallnar. V&S lösning har således ingen värmeväxlare i varje fastighet. Man får i stället flera rör i stamnätet. V&S har valt att dra nya rörsystem för distribution till varje fastighet, stamnät. Man vill i husen B; C; D dra nya ledningar i taket i källarplanet parallellt med nuvarande ledningar (som kan skrotas). Ledningsdragningen är mer problematisk i husen A, E och F som inte har något källarplan. Nuvarande ledningar går i kanaler under golvet i bottenvåningen och går inte att komma åt utan att bryta upp golvet. Man har i stället valt att dra stamledningar mot väggen i taket i bottenvåningen mot gatsidan (husens ingångssida). Nya stamledningar grävs ner mellan husen där nuvarande är nedgrävda. I varje fastighet finns anslutningar till stamnätet som medger mätning av värmeuttag, och varmvatten och kallvattenuttag. V&S har specificerat ganska väl vad som ingår i de fastighetsindividuella arbeten. V&S har angett kostnader för individuell mätning i varje fastighet. V&S hade inte med ROT-avdrag i sitt ursprungsanbud, men har sedan lämnat uppgifter om beloppen som skulle ligga till grund för ROT-avdraget för den fastighetsindividuella delen i de olika hustyperna. (Storleken på ROT-avdrag har dessutom numera sänkts.) V&S anbud är ganska bra specificerat. Lösningen på ledningsdragning i de olika fastigheterna har presenterats för värmeguppen med hjälp av rödmarkerade ledningsdragningar på ritningskopior. De kopior som värmegruppen sedan fick var dock inte lättolkade. 4
Kontakt med ytterligare leverantörer för jämförelse Ekbockens styrelse beslutade tidigare att vi skulle kontakta fyra företag inom rör-branschen för att undersöka deras intresse för att ge anbud på de interna installationerna i varje enskild fastighet. Efter diskussioner inom värmegruppen beslöts att begränsa antalet till tre. Värme & sanitet Imtech VVS-rör Värmegruppen lämnade förfrågan till Imtech och VVS-rör. Dessa visade svagt intresse och var inte beredda att vara huvudentreprenör, utan ville att Mälarenergi skulle stå för detta. Värmegruppen beslöt nu efter att ha fått anbudet från Värme & Sanitet att göra ett nytt försök ett par leverantörer för att få jämförelsepriser. Vi ska ta kontakt med följande företag: VVS rör Byggteknik V.R.T Aktiebolag Mälardalens Rör och Försäljning AB Leif Danielsen ska nu omarbeta dokumentet En översikt över varm- och kallvatten- samt värmeanläggning som har använts som underlag för leverantörer för att kunna ge anbud. Dokumentet ska ta fasta på de erfarenheter vi har fått från tidigare anbud. Vår avsikt är att få ett alternativpris från annan än Mälarenergi på de interna installationerna i varje fastighet. Gränsen mellan Mälarenergis åttagande och det övriga ska vara värmeväxlaren som ligger i varje fastighet. Den individuella installationen i varje fastighet blir den interna ledningsdragningen av nya ledningar till värmeelementen och varmvattenkranarna. Det är för närvarande oklart vem som står för kallvattenrören till värmeväxlaren. Studie av fördelen med individuell mätning. Leif Danielsen har haft kontakt med et par bostadsområden för att få underlag till bedömning av nyttan av individuell mätning. I ett område på Viktkastargatan med 65 hus av samma typ är relationen mellan största och lägsta förbrukaren under en månad exempelvis: 1:3 för värmedelen 1:10 för varmvattnet 1:6 för kallvattnet. Området på Sigfrid Edströmsgatan som vi tidigare har haft kontakt med anger lägre skillnader i förbrukningen. Största förbrukaren använder dubbelt så mycket värme/varmvatten som lägsta förbrukaren. Det fanns några ytterlighetsvärden, men uppgiftslämnaren var osäker på om detta berodde på om ägarna hade varit bortresta längre tid. Man säger också att totalförbrukningen har gått ner efter ombyggnaden. Ovanstående tyder på att vi kan ha fördelar av individuell mätning. I vårt nuvarande system har vi central mätning i värmecentralen av värmeförbrukningen för hela samfälligheten. Vi fördelar sedan värmekostnaden efter den s k värmeytan som är definierad i 5
Anläggningsbeslutet. Införande av individuell mätning av värmeförbrukningen ger möjlighet till en mer rättvis fördelning av värmekostnaden och varje fastighetsägare kan ges möjlighet att påverka sin kostnad. På samma sätt kan vi få möjlighet att påverka den egna kostnaden för kranvatten, varmvatten och kallvatten. Vi måste inom samfälligheten besluta om hur vi fördelar spillvärme som förluster i ledningsnätet och tvättstugan. Ska kostnaden fördelas lika mellan alla eller fördelas i relation till fastigheternas förbrukning? Individuell mätning innebär dock en del administration och eventuell kostnad. Den totala fjärrvärme- och kallvattenförbrukningen mäts fortfarande centralt för hela föreningen och faktureras till samfälligheten. Vi måste själva notera och beräkna fördelningen mellan de olika fastigheterna. Det finns hjälpmedel för fjärravläsning och med hjälp av datorprogram kan fördelningen beräknas. Om ingen i föreningen kan åta sig att samla in uppgifterna, kan vi betala för denna tjänst. Ekonomi Anläggning för värme och vatten kan delas upp i samfällighetsföreningens andel och de individuella fastigheternas interna ledningsdragning och värmeelement. Föreningen har inget kapital låst i anläggningen. Föreningen har inte betalat något för den del vid övergång från bostadsrättsförening till samfällighetsförening 1974. Föreningen har vidare inga långsiktiga skulder. Föreningen får ta kostnaden för ombyggnad av föreningens andel medan varje fastighetsägare får ta kostnaden för de fastighetsspecifika delarna. Till föreningens andelar hör värmecentralen och stamnätet. Till de fastighetsspecifika delarna hör allt som ligger inom fastigheten från anslutningen till stamnätet. Delar av stamnätet som ligger inom en huskropp tillhör föreningen. Varje fastighetsägare får stå för kostnaden för de fastighetsspecifika delarna. Vi har inte gjort någon studie av hur ombyggnaden ska finansieras. Föreningen får ordna finansieringen av de föreningsspecifika delarna. Kostnaden för denna del får sedan tas ut som avgifter till föreningen i tillägg till nuvarande avgifter. Varje fastighetsägare ska ha möjlighet att ordna finansieringen av de fastighetsspecifika delarna själva. Föreningen kan eventuellt samordna. Vi har genom ett par anbud fått en indikation på kostnaden för ombyggnaden. Vi kommer inte att lämna ut dessa priser då de än så länge är ganska osäkra beträffande till omfattning och innehåll. Vi vill dock nämna inom vilka områden kostnaderna kan komma att ligga. Detta kan vara nödvändigt att veta för att var och en ska kunna förbereda sig. Det är dessutom nödvändigt att vid försäljning kunna informera eventuella köpare. Läget beträffande storleken på ROT-avdrag är för närvarande osäkert och kan förändras. Detta kan påverka slutpriset. Rotavdraget kan endast utnyttjas för de fastighetsrelaterade arbetsutgifterna och ej för det som tillfaller samfälligheten. Vi vill understryka att siffrorna inte på något sätt är bindande och skall endast ge en indikation på var vi kan hamna. Vi räknar med att vi behöver anlita konsulter som hjälper oss att upprätta kontrakt och som hjälper till att inspektera resultatet. Kostnaden för detta tillkommer. 6
Föreningsspecifik andel Kostnaden för den föreningsspecifika delen är omkring 5 millioner kroner. Konsultarvode tillkommer. Fastighetsspecifika andelar Kostnaden för ombyggnad av de fastighetsspecifika delarna ligger inom området 200 000 och 300 000 kr per fastighet. Svårigheterna i ombyggnaden är olika i de olika hustyperna. Kostnaden för hustyp A är högst och för typ E och F lägst. Kostnaden kan dessutom variera beroende på om man har byggt om fastigheten så att den avviker från ursprunget. Varje fastighetsägare har dessutom mot tilläggskostnad möjlighet att lägga till egna planerade ombyggnader. Tidsperspektiv Våra ursprungsplaner var att kunna göra ombyggnaden under sommaren 2015. Det är uppenbart att detta inte gick. Vi fick vänta ganska länge på ett anbud från Mälarenergi. Vidare var vi inte nöjda med det anbudet vi fick prismässigt specifikationsmässigt. Anbud från ytterligare leverantör tog sin tid. Vi ska nu gå ut och begära anbud från ytterligare ett par leverantörer. Vi måste studera finansieringen. Vi kan nu tidigast räkna en ombyggnad under 2017. Värmegruppen planerar inga möten med dragning för medlemmarna förrän vi har fått ytterligare anbud. Medlemmar som har frågor kring ärendet eller synpunkter är välkomna att komma med synpunkter till Leif Danielsen i nr 46, emailadress leif.danielsen@brednand.net, tel 070 602 5526. 7