Resultatet efter skatt för 2005 (juli december) uppgick till 264,4 Mkr, motsvarande 20,35 kr per aktie Värdeförändringar fastigheter uppgick under 2005 till 143,6 Mkr Fastighets AB Balder Bokslutskommuniké 2005 Hyresintäkterna för 2005 uppgick till 130,1 Mkr Förvaltningsresultatet före skatt för samma period uppgick till 46,4 Mkr Efter rapportperiodens utgång har Balder per 2 januari 2006 förvärvat 10 fastigheter i Stockholm för 580 Mkr Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Fastigheterna är i huvudsak belägna i närförorter och kranskommuner. Balders fastighetsbestånd hade per sista december ett marknadsvärde om drygt 2,7 Mdkr. Huvudkontoret ligger i Göteborg. Balderaktien är för närvarande noterad på Stockholmsbörsens O-lista (observationsavdelningen), med en planerad ansökan om åternotering under 2006. Koncernen startade sin verksamhet per halvårsskiftet 2005 varför perioden juli december endast omfattar 6 månaders verksamhet. Det medför också att jämförelseperiod saknas. Balder (börsintroducerat under 1999 under namnet Enlight AB) har under sommaren 2005 bytt verksamhet till fastighetsförvaltning, vilket skedde genom att Balder förvärvade fastighetsbolaget Malmogia Storstad AB via en apportemission. Transaktionen redovisas som ett omvänt förvärv. Malmogia Storstadkoncernen bildades per 30 juni 2005, vilket är anledningen till att det i rapporten inte finns några jämförelsetal för föregående år..
Affärsidé Balder skapar värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Med detta avser Balder: skapar värden Balder ska skapa värden för ägarna (utdelning och värdetillväxt), hyresgästerna (ändamålsenliga lokaler), medarbetarna (bra arbetsgivare) och samhället (tillhandahålla lokaler i bra fastigheter). förvärva, utveckla och förvalta Balders främsta uppgift är inte att köpa och sälja fastigheter utan att vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda hyresgäster. kommersiella fastigheter Kommersiella fastigheter är Balders primära marknad. Denna inriktning innebär inte ett principiellt avståndstagande från att förvärva bostadsfastigheter. På sikt kan marknadsförändringar påverka fördelningen mellan kommersiella fastigheter och bostäder. storstadsregionerna Med storstadsregionerna avses storstäder med en omnejd av en timmes bilkörning. Dessutom är dessa regioner tillväxtområden, vilket är en förutsättning för Balder. Övergripande mål Balders verksamhet är inriktad på tillväxt under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden. Ett delmål är att uppnå en kritisk massa med ett totalt fastighetsinnehav om minst fem miljarder kronor. På respektive delmarknad eller region skall bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som behöver nya verksamhetslokaler. Övergripande finansiella mål Balders målsättning är att den genomsnittliga avkastningen på eget kapital över tiden skall överstiga den riskfria räntan med minst 7 procentenheter. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara cirka 20 procent och räntetäckningsgraden inte tillåts understiga 1,5. Operativa mål Med utgångspunkt i Balders strategi, affärsplan, övergripande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantitativa och kvalitativa operativa mål. Dessa mål sätts på både kort och lång sikt i samband med den årliga strategi- och budgetprocessen. De avser både finansiella mål och mål som miljö, energiförbrukning, kundtillfredsställelse och medarbetarnöjdhet. Balder Bokslutskommuniké 2005
Strategi Balders strategi för att skapa värde bygger på kontinuerlig och aktiv utveckling av fastighetsbeståndet. Värden skall skapas åt samtliga parter som är involverade i koncernen såväl aktieägare som hyresgäster och medarbetare. Utvecklingen av fastighetsbeståndet fokuseras på att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter, i huvudsak kontor, industri, lager och köpcentra, i närförorter till storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm. Balder förvärvar fastigheter med utvecklingspotential och skapar tillväxt genom investering och utveckling samt genom effektivisering och rationalisering i förvaltning. Fastigheternas förädlingspotential är viktig. Utvecklingen av fastighetsbeståndet kommer i första hand att ske genom investeringar för att optimera förutsättningarna för uthyrning och drift. Balder arbetar aktivt med fokus på ovan angivna marknader och segment, men har inga principiella förbehåll mot att förvärva andra typer av fastigheter inom andra områden, om affären bedöms som god och i linje med affärsidé och mål. Verksamheten Historik Fastighets AB Balder är bildat ur börsnoterade Enlight AB som i juni 2005 träffade en överenskommelse med ägarna till ett nybildat fastighetsbolag, Malmogia Storstad AB, om förvärv av samtliga aktier i fastighetsbolaget mot likvid i Enlight-aktier. Den verksamhet som Enlight tidigare bedrivit, IT-relaterad konsultverksamhet, överläts till en helägd underkoncern. Efter beslut på en extra bolagsstämma den 18 augusti 2005 delades aktierna i detta bolag, Enlight International AB, ut till de tidigare ägarna i Enlight AB. Samma extra bolagsstämma beslutade också att förvärva Malmogia Storstad AB genom en apportemission. Härigenom fick de tidigare ägarna till Malmogia Storstad AB motsvarande cirka 93 procent av aktierna i Enlight AB och Enlight AB blev ägare till fastigheter med ett marknadsvärde om 2 Mdkr och ett koncernmässigt eget kapital om cirka 590 Mkr vid samma tidpunkt. Enlight namnändrades också till Fastighets AB Balder. Organisation Balders affärsområden är geografiskt indelade i regionerna Göteborg, Malmö och Stockholm. Regionernas organisation följer alltid samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, miljö och teknisk förvaltning. Legal struktur Balder-koncernen består av 44 bolag (aktie- och kommanditbolag). Fastigheterna ägs huvudsakligen med ett bolag per fastighet. Det legala strukturen överensstämmer inte med den geografiska strukturen. Operativ struktur Balders operativa organisation är under verkställande direktören Erik Selin uppdelad i en finans- och ekonomifunktion samt en fastighets- och förvaltningsfunktion. Sammantaget har koncernen 24 anställda. Finans- och ekonomifunktionen om sammantaget sex personer leds av Ulf Johansson, som Balder Bokslutskommuniké 2005
i gruppen har en redovisningschef och ytterligare fyra medarbetare. IT-stödet består i huvudsak av systemen Agresso (redovisningssystem) och Fastnet (fastighets- och hyresadministrativt system). Fastighets- och förvaltningsorganisationen om sammantaget 15 personer leds av Hans Carlsson, som i gruppen har en förvaltningschef och regionchefer för Göteborg, Malmö och Stockholm, samt ett antal fastighetsförvaltare och fastighetsskötare. Balder köper viss teknisk förvaltning av erfarna samarbetspartners i Stockholmsregionen. Den tekniska förvaltningen kommer framöver till största delen hanteras internt i den egen organisation, men viss del kommer fortsatt handhas av externa resurser. Intäkter/kostnader/resultat Bokslutskommunikén avser helåret 2005 och dessutom resultaträkning för perioden oktober december 2005. Eftersom koncernen startade sin verksamhet den 1 juli omfattar helåret endast sex månaders verksamhet. Detta medför också att det inte finns några jämförelsetal för föregående år. Balder har genom en apportemission förvärvat Malmogia Storstad AB. I koncernredovisningen tas hänsyn till att det i realiteten var Malmogia som förvärvade Balder eftersom apportemissionen medförde att aktieägarna i Malmogia fick ett bestämmande inflytande i Balder. Transaktionen redovisas därför som ett omvänt förvärv. Detta innebär att Malmogia, ur koncernredovisningsperspektiv, betraktas som den egentliga förvärvaren med kontroll över den nya koncernens tillgångar och skulder. I koncernbalansräkningen redovisas Balders aktiekapital. Koncernens egna kapital i övrigt utgörs av Malmogiakoncernens egna kapital. Det innebär att koncernredovisningen för Balderkoncernen genom det omvända förvärvet är en fortsättning på koncernredovisningen avseende Malmogia-koncernen. Denna bildades också per halvårsskiftet i år varför det inte finns några jämförelsetal avseende tidigare perioder i räkenskaperna för koncernen. För moderbolaget finns jämförelsetal vilka innefattar den tidigare verksamhet som bedrevs under namnet Enlight AB. Koncernen har per 1 oktober förvärvat 16 fastigheter om totalt ca 48 000 kvm till ett värde av ca 280 Mkr. Fastigheterna är huvudsakligen belägna i Balders region Storgöteborg (bland annat Vänersborg, Trollhättan och Göteborg). Dessutom förvärvades per 1 december fem fastigheter i Stockholm till ett värde om ca 240 Mkr. Fastighetsbeståndet omfattar 14 000 kvm, varav 75 procent avser kommersiella ytor. Fastigheterna är centralt belägna i Stockholm med undantag av en fastighet på Lidingö. Resultat Årets förvaltningsresultat före skatt, d v s exklusive värdeförändringar, uppgick till 46,4 Mkr, vilket motsvarar 3,57 kr per aktie. Därutöver redovisas orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter om 143,6 Mkr och en skatteintäkt om 74,4 Mkr. Årets resultat efter skatt uppgick till 264,4 Mkr motsvarande 20,35 kr per aktie. Hyresintäkter Bolagets hyresintäkter uppgick under 2005 till 130,1 Mkr. Kontraktsportföljen bedöms per årsskiftet ha ett hyresvärde på helårsbasis om 312 Mkr. Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 038 kr/kvm. För kontorsfastigheter uppgick den genomsnittliga hyresnivån till 1 140 kr/kvm och motsvarande siffra för handelsfastigheter är 1 158 kr/kvm. Hyresintäkterna visar en stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen. Balder Bokslutskommuniké 2005
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 94 procent. För kontorsfastigheter uppgick den till 91 procent och för handels/restaurangfastigheter till 99 procent. Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler uppgår på årsbasis till 19 Mkr. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 46,0 Mkr, vilket motsvarar 317 kr/kvm. Driftskostnaderna varierar med årstiderna, första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick under året till 11,0 Mkr. I centrala administrationskostnader ingår kostnader för uppbyggnad av bolaget. Kostnader av denna karaktär beräknas även påverka första halvåret 2006. Finansnetto Finansnettot uppgick till 26,7 Mkr, varav finansiella intäkter utgjorde +1,6 Mkr. Årets räntekostnader om 28,3 Mkr motsvarar en upplåning till en genomsnittlig ränta om 3,1 procent. Vid en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrat lånebelopp skulle räntekostnaderna påverkas det närmaste året med 14,8 Mkr. Värdeförändringar Balder har under året inte sålt några fastigheter. Per bokslutsdagen har Balder låtit genomföra en extern marknadsvärdering av samtliga fastigheter. Värderingen har utförts av Newsec Analys. Värderingen visar ett sammanlagt värde om 2 704,5 Mkr vilket innebär en orealiserad värdeförändring för räkenskapsåret om 143,6 Mkr motsvarande cirka 6 procent. Skatt Balder redovisar för perioden en aktuell skattekostnad om 2,9 Mkr och en uppskjuten skatteintäkt om 77,3 Mkr, totalt en skatteintäkt om 74,4 Mkr. Balderkoncernens deklarerade ackumulerade underskott vid taxeringen 2005 uppgår nominellt till 427 Mkr, vilket medfört att en uppskjuten skatteintäkt redovisas om 120 Mkr. Dessa underskottsavdrag värderades i samband med sommarens överenskommelse mellan Enlight AB och ägarna till Malmogia Storstad AB till 40 Mkr. Underskotten är föremål för vissa koncernbidragsbegränsningar vilket medför att man under viss tid inte fritt kan resultatreglera inom koncernen. Detta beaktas i värderingen som grundar sig på en bedömning av när det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Per årsskiftet har Balder omprövat denna bedömning bl.a. mot bakgrund av att förvärven under fjärde kvartalet ökat den skattemässiga intjäningen och att tidshorisonten för utnyttjandet utsträckts från fem till sju år. Balder har dessutom under perioden gjort en skattemässig kapitalförlust på andelar i kommanditbolag vilket medfört en uppskjuten skatteintäkt om 61 Mkr under fjärde kvartalet. Kapitalförlusten har inte påverkat koncernens resultat före skatt. Fjärde kvartalet Hyresintäkterna uppgår under fjärde kvartalet till 70,1 Mkr. Resultatet efter skatt uppgår till 178,0 Mkr. I resultatet ingår orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter om +49,8 Mkr samt en uppskjuten skatteintäkt om 107,2 Mkr. Skatteintäkten beror huvudsakligen på en kapitalförlust på andelar i kommanditbolag och en ändrad bedömning av tidshorisonten för utnyttjandet av koncernens underskottsavdrag (se vidare ovan under avsnittet Skatt). Balder Bokslutskommuniké 2005
Balders fastighetsinnehav Fastighets AB Balder ägde per årsskiftet 53 fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 301 000 kvm till ett marknadsvärde om drygt 2,7 Mdkr. Av hyresvärdet avser cirka 45 procent kontorslokaler, 28 procent butiker/restaurang, 9 procent industri/lager, 5 procent bostäder samt övrigt 13 procent. Fördelningen av hyresvärde per storstadsregion var Stockholm 55 procent, Göteborg 33 procent och Malmö 12 procent. Balders fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas närförorter och kranskommuner, och flera av dem utgör så kallade när- eller kommuncentrum som inrymmer såväl kontor och handel som utbildning och vård. Ett exempel är Landshövdingen i Malmö, som utsågs till årets stadsdelscentrum 2004. Balders kontorsfastigheter är i stor utsträckning belägna i väletablerade företagsområden med goda kommunikationer, exempelvis Ulvsunda och Västberga i Stockholm. Balders ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader och bli en betydande fastighetsaktör. Detta skall ske genom fastighetsförvärv som i huvudsak uppfyller bolagets krav på hög direktavkastning. Hyresvärde per region Malmö Storgöteborg Storstockholm Hyresvärde per fastighetskategori Bostäder Kontor Handel/ Restaurang Industri/ Lager Övrigt Investeringar Fastighetsinvesteringarna har under perioden uppgått till 2 561 Mkr varav 2 544 Mkr avser förvärv och 17 avser investeringar i befintliga fastigheter. Bokfört värde Fastigheter Mkr Antal Förvärv 30 juni 200 026,0 32 Investeringar i befintliga fastigheter 16,6 Förvärv 1 juli 31 dec 2005 518,3 21 Försäljning Värdeförändring 143,6 Fastighetsbestånd 31 december 2005 2 704,5 53 Balder Bokslutskommuniké 2005
Balders fastighetsbestånd 2005-12-31 per region Antal Uthyrbar Hyresvärde Hyresvärde Hyresin- Ekonomisk ut- Verkligt värde fastigheter yta, kvm Mkr kr/kvm täkter, Mkr hyrningsgrad, % Mkr Storstockholm Kontor 12 92 415 115 1 246 103 89 892 Handel/Restaurang 1 1 143 1 1 045 1 100 10 Industri/Lager 5 29 829 23 776 22 93 192 Övrigt 4 32 843 33 994 31 94 327 Summa Storstockholm 156 230 172 1 102 156 91 1 421 Storgöteborg Kontor 8 30 707 25 823 24 95 209 Handel/Restaurang 9 40 904 49 1 190 48 98 461 Industri/Lager 3 6 816 4 625 4 99 35 Bostäder 6 19 120 14 754 14 97 127 Övrigt 3 12 672 9 725 9 96 87 Summa Storgöteborg 9 110 219 102 923 99 97 917 Malmö Handel/Restaurang 2 34 241 38 1 124 38 99 367 Summa Malmö 241 38 1 1 8 99 367 Totalt Kontor 20 123 122 140 1 140 127 91 1 101 Handel/Restaurang 12 76 288 88 1 158 87 99 837 Industri/Lager 8 36 645 27 748 26 94 227 Bostäder 6 19 120 14 754 14 97 127 Övrigt 7 45 515 42 919 39 94 414 Totalt 00 690 312 1 038 293 94 2 705 Balder Bokslutskommuniké 2005 7
Finansiering Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per den 31 december till 851,8 Mkr, motsvarande 62 kr per aktie. Soliditeten uppgår till 29 procent vilket överstiger den långsiktiga målsättningen om att den över tiden skall vara 20 procent. Räntebärande skulder Vid årets utgång hade Fastighets AB Balder bindande låneavtal i bank om sammanlagt 1 970 Mkr. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 59 Mkr uppgick till 1 911 Mkr. Under året har nya lån tagits upp om 1 302 Mkr i samband med förvärv. Befintliga lån hos säljarna om 801 Mkr har tagits över, varav cirka 250 Mkr har omförhandlats. Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per 2005-12-31 till 4,7 år. Förfallostrukturen för låneavtalen som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Den genomsnittliga räntan per 2005-12-31 uppgick till 3,1 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 10 månader. Andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månaders period uppgick till 79 procent, vilket vid en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrat lånebelopp skulle påverka räntekostnaderna det närmaste året med 14,8 Mkr. Ränte- och låneförfallostruktur 2005-12-31 Räntebindning Kreditbindning År Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % Inom ett år 1 559 2,4 79 122 6 1-2 år 3 7,0 0 3 0 2-3 år 98 6,1 5 98 5 3-4 år 22 5,3 1 22 1 4-5 år 288 5,5 15 1 687 86 > 5 år 38 2 Totalt 1 970,1 100 1 970 100 Likviditet Koncernens likvida medel uppgick per bokslutstillfället till 59 Mkr. 8 Balder Bokslutskommuniké 2005
Aktien/ägarstruktur Handelsplats Aktien noterades på Stockholmsbörsens O-lista i oktober 1999 under namnet Enlight AB. Med anledning av bolagets förändrade verksamhet är aktien sedan juli 2005 placerad på O-listans observationslista, och efter namnbytet till Fastighets AB Balder handlas aktien sedan den 7 september 2005 under kortnamnet BALD. Bolaget har för avsikt att ansöka om åternotering på O-listan under 2006. Antal aktier Efter apportemissionen i samband med förvärvet av Malmogia Storstad AB och en sammanläggning av aktier (omvänd split) 1:100, beslutad på en extra bolagsstämma den 18 augusti 2005, har bolagets aktie ett nominellt värde om 1 kr. Antalet aktier uppgår per 2005-12-31 till 1 871 572 A-aktier (1 röst) och 11 968 068 B-aktier (1/10=röst), totalt 13 839 640 aktier. En extra bolagsstämma i Balder den 11 januari 2006 beslutade att genomföra en riktad apportemission om 1 000 000 B-aktier till Diligentia Storstockholm AB, vilka därefter sålt dessa aktier. Utdelningspolicy Då Balder under de närmaste åren bedöms vara under kraftig tillväxt kommer utdelningen under denna period att vara låg. Ägarstruktur Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin (genom bolag) och Arvid Svensson Invest AB, ASI (genom Celeritas Fastigheter AB). Ägarstrukturen per den 31 december och med därefter större kända ägarförändringar inklusive apportemissonen i januari 2006 redovisas i tabellerna nedan. Ägare A-aktier B-aktier Totalt i % avkapital i % av röster Erik Selin Fastigheter AB 1 370 318 6 096 348 7 466 666 50,3 62,5 Celeritas Fastigheter AB 485 982 3 058 743 3 544 725 23,9 25,0 Backahill AB 775 213 775 213 5,2 2,4 Låset noterade värdepapper AB 353 374 353 374 2,4 1,1 Victory 235 300 235 300 1,6 0,7 AB Lunneplan 200 553 200 553 1,4 0,6 Bliwa Livförsäkring 192 900 192 900 1,3 0,6 Länsförsäkringar Skåne 150 000 150 000 1,0 0,5 Länsförsäkringar Småbolagsfond 140 000 140 000 0,9 0,4 Altira AB 134 800 134 800 0,9 0,4 Övriga 15 272 1 630 837 1 646 109 11,1 5,6 Totalt antal aktier 1 871 572 12 968 068 14 839 640 100,0 100,0 Ägarstruktur Innehav Antal aktieägare % av antal aktieägare Antal aktier Innehav (%) Röster (%) 1 150 2 936 84,4 62 206 0,4 0,2 151-500 254 7,3 78 637 0,5 0,3 501 1 000 108 3,1 84 905 0,6 0,3 1 001 2 000 65 1,9 110 754 0,7 0,3 2 001 5 000 57 1,6 199 859 1,3 0,7 5 001 10 000 26 0,7 179 575 1,2 0,7 10 001 100 000 18 0,5 441 866 3,0 1,4 100 001 14 0,4 13 681 838 92,2 96,1 Totalt antal aktier 478 100,0 14 839 640 100,0 100,0 Balder Bokslutskommuniké 2005 9
Händelser efter rapportperioden Per 2 januari 2006 förvärvade Balder tio fastigheter från Diligentia AB för 580 Mkr. Den totala investeringen uppgick till cirka 615 Mkr, inklusive kostnader för lagfart, förvärvsomkostnader och en pågående byggnation i en av de förvärvade fastigheterna. Fastigheterna omfattar totalt cirka 73 000 kvm, varav cirka 70 procent avser kontor. Av fastighetsvärdet svarar innerstadslägen för drygt 30 procent. Förvärvet delfinansierades med ett banklån om 500 Mkr. Per 11 januari 2006 beslutade en extra bolagstämma i Balder om en nyemission om 70 Mkr. Emissionen genomfördes som en apportemission av 1 000 000 B-aktier till en kurs av 70 kronor. Härefter uppgår antalet aktier i Balder till 14 839 640, varav 12 968 068 B-aktier. Aktuell intjäningsförmåga Balders aktuella intjäningsförmåga inklusive förvärvet per 2 januari och den därtill kopplade apportemission framgår av vidstående tabell. Balder redovisar regelmässigt i samband med kvartalsrapporter, bokslutskommunikéer och vid fastighetsaffärer den aktuella intjäningsförmågan. Den aktuella intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader samt kostnader för bedömd central administration. Vid varje kvartalsrapport uppdateras dessa hyresintäkter med förändringar i det befintliga fastighetsinnehavets uthyrning och en reviderad bedömning av kostnaderna görs samtidigt. Mellan kvartalsrapporterna uppdateras den aktuella intjäningsförmågan avseende hyresintäkter, fastighetskostnader och centrala administrationskostnader endast med bedömda effekter från respektive fastighetsaffär. Räntekostnaderna uppdateras vid varje tillfälle som den aktuella intjäningsförmågan redovisas. Beräkningen baseras på aktuella räntenivåer och verklig lånestruktur. Skatten är beräknad med 28% och bedöms till övervägande del vara uppskjuten skatt. Notera att intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för innevarande år eller för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innefattar exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteutvecklingen. Balders resultaträkning påverkas även av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet och eventuella kommande fastighetsköp och fastighetsförsäljningar. Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis exklusive värdeförändringar Mkr Hyresintäkter 361 Fastighetskostnader 123 Driftsöverskott 8 Central administration 17 Rörelseresultat 1 Finansnetto 82 Resultat efter finansiella kostnader 139 Skatt 39 Resultat efter skatt 100 Nyckeltal 1) Finansiella Resultat efter finansiella kostnader/aktie, kr 9,37 Avkastning på eget kapital, % 2) 11 Soliditet, % 26 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 Fastighetsrelaterade Direktavkastning fastigheter, % 7,2 Uthyrbar area, tkvm 374 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 Överskottsgrad, % 66 1) Baserat på aktuell intjäningsförmåga och bedömd balansräkning 2) Exklusive värdeförändringar 10 Balder Bokslutskommuniké 2005
Moderbolaget Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består från och med 1 juli 2005 av att utföra koncerngemensamma tjänster. Omsättningen i moderbolaget uppgick för perioden januari december till 23,4 Mkr (12,4), varav koncerninterna tjänster utgjorde 12,3 Mkr (0,0). Den externa omsättningen avser i sin helhet första halvåret. Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 304,1 Mkr ( 23,3), vilket belastats med nedskrivning av dotterbolagsaktier om 300,0 Mkr. Föregående års omsättning och resultat, liksom första halvåret 2005, avser Enlight AB med den dåvarande konsultverksamheten som bolaget bedrev. Moderbolagets likvida medel uppgick per den 31 december till 31,6 Mkr, och interna skulder uppgick per bokslutsdagen till 43,2 Mkr. Investeringarna under perioden uppgick till 1 048 Mkr (avser huvudsakligen förvärv av aktier i dotterbolag) vilket finansierats genom apportemission om 1 032 Mkr. Utdelningsförslag Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2005. Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor Kontakt För ytterligare information, kontakta VD Erik Selin, telefon 0706 07 47 90, eller ekonomi- och finanschef Ulf Johansson, telefon 0739 42 12 22. Styrelse och ledning Fullständig information om styrelse och ledning finns på Balders hemsida: www.balderfast.se Kalendarium Årsstämma 8 maj 2006 Delårsrapport januari mars 2006 23 maj 2006 Delårsrapport januari juni 2006 29 augusti 2006 Delårsrapport januari september 2006 21 november 2006 Årsredovisning och Årsstämma Årsstämman kommer att hållas den 8 maj kl 17.00 i Göteborg. Årsredovisningen för 2005 beräknas finnas tillgänglig för distribution och på bolagets hemsida i början av april 2006. Den distribueras per post till bolagets aktieägare. Göteborg 2006-02-23 Erik Selin Verkställande direktör Balder Bokslutskommuniké 2005 11
Koncernens resultaträkning Data per aktie Mkr okt dec 2005 juli dec 2005 Hyresintäkter 70,1 130,1 Fastighetskostnader 1) 27,1 46,0 Driftsöverskott,0 84,1 Värdeförändringar fastigheter orealiserade 49,8 143,6 Central administration 8,2 11,0 Rörelseresultat 84, 16,7 Finansnetto 14,5 26,7 Resultat efter finansiella poster 70,1 190,0 juli dec 2005 Genomsnittligt antal aktier, tusental 12 995 Resultat efter skatt, kr 20,35 Resultat efter skatt exkl värdeförändring, kr 12,39 Förvaltningsresultat före skatt, kr 3,57 Driftsöverskott, kr 6,47 Utestående antal aktier, tusental 13 840 Fastigheter verkligt värde, kr 195 Eget kapital, kr 61,55 Börskurs per bokslutsdagen 82,00 Aktuell skatt 0,7 2,9 Uppskjuten skatt 107,2 77,3 Periodens resultat 178,0,4 Förvaltningsresultat före skatt 20,3 46,4 Nyckeltal juli dec 2005 Resultat efter skatt per aktie, kr 12,86 20,35 1) Fastighetskostnader Driftskostnader 13,0 23,1 Underhåll 5,6 6,9 Tomträttsavgäld 1,8 3,3 Fastighetsskatt 3,3 5,5 Fastighetsadministration 3,4 7,2 Summa Fastighetskostnader 27,1 46,0 Segmentinformation Mkr okt dec 2005 juli dec 2005 Hyresintäkter Storstockholm 36,6 70,5 Storgöteborg 24,1 40,8 Malmö 9,4 18,8 Totalt 70,1 130,1 Hyresvärde, kr/kvm 1 038 Hyresintäkter, kr/kvm 976 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 Fastighetskostnader, kr/kvm 317 Driftsöverskott, kr/kvm 641 Överskottsgrad, % 65 Direktavkastning, % 7,2 Verkligt värde, kr/kvm 8 911 Antal fastigheter 53 Uthyrningsbar yta, tkvm 301 Avkastning eget kapital, % 45,2 Avkastning totalt kapital, % 10,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 Soliditet, % 29,2 Skuldsättningsgrad, ggr 2,3 Belåningsgrad, % 72,8 Förvaltningsresultat före skatt, Mkr 46,4 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 10 Driftsöverskott inkl värdeförändring fastigheter Storstockholm 34,6 118,2 Storgöteborg 47,4 78,6 Malmö 10,8 30,9 Totalt 92,8 7,7 12 Balder Bokslutskommuniké 2005
Koncernens balansräkning Kassaflödesanalys Mkr 1 dec 2005 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 2 704,5 Inventarier 2,0 Uppskjuten skattefordran 122,0 Kortfristiga fordringar 33,2 Likvida medel 58,6 Summa tillgångar 920,3 Eget kapital och skulder Eget kapital 851,8 Långfristiga skulder 1 922,0 Kortfristiga skulder 146,5 Summa eget kapital och skulder 920,3 Ställda panter Fastighetsinteckningar 2 080,2 Förändring i eget kapital Mkr 1 dec 2005 Totalt eget kapital Ingående balans 0,1 Aktieägartillskott 0,4 Apportemission 467,0 Nyemission 80,0 Koncernmässig emission vid omvänt förvärv av Fastighets AB Balder 40,0 Periodens resultat 264,4 Eget kapital 2005-12-31 851,8 Mkr juli dec 2005 Driftsöverskott 84,1 Centrala administrationskostnader 11,0 Betalt finansnetto 26,7 Betald skatt förvaltningsresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital,4 Förändring av kortfristiga fordringar 33,2 Förändring av kortfristiga skulder 93,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 106,3 Förvärv av fastigheter 1) 1 293,3 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 2,0 Förvärv av finansiella tillgångar -14,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 309,3 Upptagna lån 1 301,9 Amortering lån 133,0 Ökning av övriga skulder och avsättningar 12,7 Nyemission 80,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 261,6 Periodens /Årets kassaflöde 8,6 Kassa och bank ingående balans 0,0 Kassa och bank utgående balans 8,6 Kommentar: 1) Periodens bruttoinvesteringar i fastigheter uppgår till 2 561 Mkr varav 801 Mkr finansierats genom övertagande av befintliga lån hos säljaren och 467 Mkr genom en apportemission, varför endast 1 293 Mkr av investeringen har haft en direkt påverkan av likvida medel. Balder Bokslutskommuniké 2005 13
Upplysningar avseende bildandet av koncernen Fastighets AB Balder Bildandet av Malmogia Storstads-koncernen Malmogia Storstads koncernen (Malmogia) bildades 30 juni genom att Erik Selin Fastigheter AB tillförde kommersiella fastigheter i Göteborg och Malmö och Arvid Svensson Invest AB (ASI) tillförde bolaget kommersiella fastigheter i Stockholm. Dessa fastigheter ägs av olika fastighetsbolag. Därutöver skedde kontant förvärv av kommersiella fastigheter i Stockholm. Vid förvärvstillfället fastställdes att förvärven utgjorde s k asset purchase enligt IFRS 3. Vid förvärv av fastigheter som assets, via bolagsförvärv, skall inte någon uppskjuten skatteskuld redovisas initialt, enligt IAS 12.15(c), (i) och (ii). Verkligt värde av den uppskjutna skatteskulden avdras istället från verkligt värde på fastigheten. Där uppskjuten skatt beaktats vid prissättningen kommer den uppskjutna skatten därmed att nettoredovisas mot marknadsvärdet för fastigheterna. Koncernen ägde initialt fastigheter med ett marknadsvärde som uppgick till cirka 2 000 Mkr och ett eget kapital som uppgick till cirka 590 Mkr. Ombildning av Enlight AB Den tidigare verksamheten i Enlight AB överläts till ett dotterbolag, Enlight International AB, vars aktier genom beslut på extra bolagsstämma den 18 augusti 2005 därefter utskiftades till aktieägarna i Enlight AB. Enlight International fortsätter sin verksamhet under namnet Enlight. Enlight AB namnändrades till Fastighets AB Balder. Upplysningar om förvärvet av Malmogia Vid den extra bolagsstämman 18 augusti 2005 togs beslut om nyemission i Enlight AB, nuvarande Fastighets AB Balder (Balder). Aktier i Malmogia apporteras in i Balder av Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB. Genom denna emission kom Erik Selin Fastigheter AB att äga 54 % av aktierna och Arvid Svensson Invest AB 26 %. I samband med bildandet av Malmogia tecknade sig 14 personer för aktier vilka senare kom att bytas mot aktier i Balder. Formellt sett förvärvade Balder Malmogia genom den genomförda apportemissionen. I realiteten var det dock Malmogia som förvärvade Balder eftersom apportemissionen medförde att aktieägarna i Malmogia fick ett bestämmande inflytande i Balder. Malmogias aktieägare innehade genom de olika transaktionerna 1 289 731 382 aktier av totalt antal utestående aktierna om 1 383 964 000, vilket motsvarade en ägarandel om 93,19 procent. Förutsättningar för redovisning som ett omvänt förvärv förelåg därmed. Balders tidigare ägare behöll direkt och indirekt en ägarandel om 6,81 procent. Transaktionen redovisades som ett omvänt förvärv. Detta innebär att Malmogia betraktas som den egentliga förvärvaren med kontroll över den nya koncernens tillgångar och skulder. Vid redovisning av ett omvänt förvärv fastställs en hypotetisk köpeskilling. Det innebär att en beräkning sker av hur många aktier Malmogia skulle behövt ge ut för att uppnå samma ägarandel som genom det formella förvärvet. Värdet per aktie beräknas vidare utifrån verkligt värde på en aktie i Malmogia. I Balder, som utgör det formella moderbolaget, redovisas anskaffningsvärdet på aktierna i Malmogia utifrån börskursen per förvärvstidpunkten. Förvärvstidpunkten definieras i IFRS 3 som den dag då förvärvaren erhåller det bestämmande inflytandet. Aktierna traderades per den 25 augusti vilket därmed utgör förvärvstidpunkten. Börskursen uppgick vid detta tillfälle till 0,80 kronor. I Balder ökas aktiekapital och överkursfond. I ett omvänt förvärv sker omvärdering av det formella moderbolagets tillgångar och skulder. Då all tidigare verksamhet överlåtits till Enlight International AB fanns inga redovisade tillgångar och skulder i bolaget. Balder innehar dock ett skattemässigt underskottsavdrag vilket åsattes ett värde vid förvärvet. Denna uppskjutna skattefordran kommer efter förvärvet att redovisas till det nominella belopp som företaget anser sig kunna utnyttja. En ändring av redovisat värde på den uppskjutna skattefordran kommer att redovisas i resultaträkningen, dvs som en uppskjuten skatteintäkt eller uppskjuten skattekostnad om värdet förändras. Redovisat eget kapital i koncernen samt jämförelsetal I koncernbalansräkningen redovisas det legala moderbolagets (Balders) aktiekapital. Koncernens egna kapital i övrigt utgörs av Malmogiakoncernens egna kapital. Det innebär att koncernredovisningen för Fastighets AB Balders-koncernen genom det omvända förvärvet är en fortsättning på koncernredovisningen avseende Malmogia-koncernen. Då Malmogia-koncernen bildades den 30 juni kommer i denna delårsrapport att redovisas en resultaträkning som omfattar perioden 1 juli 2005 till 31 december 2005. Resultat upparbetat i Balder (fd Enlight) elimineras då detta utgör förvärvat eget kapital. Då Malmogia-koncernen är nybildad finns heller inga jämförelsetal avseende tidigare perioder för resultat- och balansräkning. Redovisningsprinciper Redovisningsprinciperna har inte förändrats jämfört med tidigare perioder. Redovisningsprinciperna framgår av bolagets delårsrapport januari-september 2005. 14 Balder Bokslutskommuniké 2005
Definitioner Avkastning eget kapital Periodens resultat efter skatt i procent av genomsnittligt (IB=UB) eget kapital. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar. Avkastning totalt kapital Periodens resultat efter finansiella poster med tillägg av räntekostnader i procent av genomsnittlig (IB=UB) balansomslutning. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag av värdeförändringar. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av marknadsvärde. Direktavkastning Driftsöverskott i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Under perioden förvärvade fastigheter har räknats upp såsom de ägts under hela perioden. Driftsöverskott Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Under perioden förvärvade fastigheter har räknats upp såsom de ägts under hela perioden. Eget kapital per aktie Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrnings- och fastighetsadministration. Förvaltningsresultat före skatt Resultat efter finansiella poster med återläggning av värdeförändringar. Hyresvärde Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler. Resultat efter skatt/aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansiella poster med återläggning av finansiella kostnader och värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut. Uthyrningsbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde. Balder Bokslutskommuniké 2005 15
Solberg Fastighets AB Balder (publ) www.balderfast.se info@balderfast.se Org.nr 556525-6905 Huvudkontor Göteborg Götabergsgatan 6 411 34 Göteborg Tel 031-10 95 70 Fax 031-10 95 99 Regionkontor Stockholm Anderstorpsvägen 10,3 tr 171 54 Solna Tel 08-73 53 770 Fax 08-73 53 779 Malmö Adlerfelts väg 4 f 213 65 Malmö Tel 040-94 64 30 Fax 040-94 31 5