Intresseanmälan inför fastighetsförsäljning med tillhörande hyreskontrakt för äldreboende, förskola och idrottshall i Södra källtorp Västerås Stad bjuder härmed in långsiktiga aktörer till att anmäla intresse för uppförande och ägande av äldreboende, trygghetsbostäder, förskola samt befintlig idrottshall inom fastigheten Wenströmska Skolan 1, i den nya stadsdelen Södra Källtorp.
1a BAKGRUND, SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR Följande underlag ligger till grund för intresseanmälan att förvärva delar av fastigheten Wenströmska Skolan 1, med tillhörande byggrätt för ett nytt trygghetsboende. I befintlig fastighet ska ett äldreboende, en idrottshall och en förskola inrymmas. I försäljningen ingår ett långtidskontrakt om 15-25 år med Västerås stad som hyresgäst för ovannämnda verksamheter. Vidare förutsätts att blivande fastighetsägare tillför trygghetsbostäder inom särskild byggrätt som tillförs fastigheten i pågående detaljplanearbete. BAKGRUND Det aktuella området domineras av den gymnasieskola som en gång var Sveriges största, Wenströmska skolan med en LOA på ca 35 000 m 2, se bild 2. I befintliga byggnader har sedermera gymnasieskolan delats upp i flera olika skolor, vilka en efter en har eller ska flyttas till nya lägen. Därav har Västerås stad beslutat om total avveckling av skolverksamheten på fastigheten. Sista skolan flyttar preliminärt ut vid årsskiftet 2017/2018. I en utredning som Archus Development har genomfört åt Västerås Stad har en idé utvecklats om ny användning av området, en ny stadsdel med olika former av boende samt förskole-och idrottsändamål. Enligt förslaget ska byggnaderna kallade hus A och hus I, se bild 1, behållas för att omvandlas till äldreboende, förskola samt bevarande av befintlig idrottshall. Lågdelen av befintliga byggnader ska rivas för att ge utrymme för ny bebyggelse i form av ca 500 bostäder i småhus, radhus, parhus och stadsvillor. Kommunstyrelsen och Fastighetsnämnden har beslutat att genomföra omvandlingen av stadsdelen i enlighet med förslaget. SYFTE Processen är till för att optimera utformning i del av befintlig fastighet samt skapa en god ekonomisk genomförbarhet för alla parter. A TRYGGHETSBOENDE I Bild 1: Tidisg skiss av utvecklingsområde, denna är under bearbetning. 2
1b BAKGRUND, SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR FÖRUTSÄTTNINGAR I befintlig fastighet ska tre olika verksamheter samspela. Alla verksamheter har olika förutsättningar, målgrupper och krav. Äldreboende I Hus A ska ett modernt äldreboende byggas med ca 100-130 omsorgsplatser. Västerås stad hyr tillbaka fastigheten på långtidskontrakt om 15-25 år med en indikerad hyresnivå på 2000 2300 kr/ m 2 LOA och år. Vård och omsorgsboendet beräknas byggstarta Q1 2018 och vara färdigställt Q4 2019 med inflyttning Q1 2020. Förskola I Hus I ska en förskola byggas om fyra avdelningar och planeras i dagsläget för ca 75 barn. Förskolan ska inrymmas i en del av den befintliga idrottshallens yta samt byggas ut efter behov. Varje barn ska minst ha 12 m 2 lokalyta samt 35 m 2 utemiljö i inhägnat område. Förskolan kan byggas i två plan och hyrs tillbaka på 15-25 års kontrakt där kommunen indikerar en hyresnivå på 2000-2300 kr/m 2 LOA och år. Förskolan ska vara driftsättas när ca 400 bostäder är färdigställda, vilket beräknas till år 2021. Idrottshall I Hus I ska även befintlig idrottshall till viss del bevaras (en del tas i besittning av ny förskola) och fortsätta hyras av kommunen på vardagar mellan kl 17-22 och heltid på helger. Idrottshallen anses vara i fullgott skick och behöver inga större renoveringar inom de närmsta åren. Dock behöver omklädningsrummen som är i Hus A till viss del renoveras. Hyreskontraktstid är 15-20 år med en indikerad årshyra om ca 580-630 000 kr fram till 2021 vilket reduceras vid ombyggnad av förskola till ca 430-480 000 kr. Trygghetsboende I det pågående detaljplanearbetet möjliggörs det för trygghetsboende. Två lameller med ca 60 lägenheter. Trygghetsboendena ägs, byggs, driftas och hyrs ut av fastighetsägaren. Fastighetsägaren ska sedermera i sitt anbud betala x antal kr/m 2 byggrätt alternativt indikera en total köpeskilling. Västerås stad vill blockförhyra ca fem lägenheter för Äldreboendets verksamhet. Därav är det viktigt att Äldreboende och trygghetsboendet färdigställs samtidigt. I dialogprocessen ges mer information om varje individuell verksamhet. A I Bild 2: Wennströmskaskolan 3
2 PREKVALIFICERING - INTRESSEANMÄLAN INTRESSEANMÄLAN Via intresseanmälan anmäler man ett intresse av att delta i utbyggnaden av Södra Källtorp enligt den process som Västerås Stad vill genomföra. För att få förvärva den befintliga fastigheten med tillhörande byggrätt för trygghetsboende ska fastighetsägaren ha den kompetens och stabilitet som krävs för att kunna genomföra projektet. Där fastighetsägaren ska kunna uppvisa en intention att äga långsiktigt och ha kunskap om att förvalta liknande fastigheter. Intresseanmälningen ska innehålla följande: Företagets organisation och historik Kontaktpersoner och firmatecknare Ekonomisk status/kapacitet Affärsidé (byggande, fastighetsutveckling, förvaltning) Referens av fyra objekt med likartade hyresgäster i kombination eller var för sig. För varje referensprojekt ska konktuppgifter till respektive hyresgäst finnas med, namn, roll och telefonnummer Presentation bolagets projektutvecklingskompetens inom Äldreboende. CV på ansvarig projektutvecklare för uppdraget. Anmälan skickas till fastighetskontoret@vasteras. se senast den 6 september. Anmälan ska märkas med Södra Källtorp Äldreboende mm. URVAL 1 : I det första urval görs en genomlysninga av inlämnad intresseanmälan. Fastighetsägarens långsiktiga förmåga att äga och förvalta samhällsfastigheter granska. Referenser kollas och Västerås stad kommer därefter kalla till intervju vecka 39 av de intressenter som anses vara lämpliga för projektet. Efter intervju väljs cirka fyra potentiella fastighetsägare ut för fortsatt dialog. Urval sker i början av oktober. PRELIMINÄR TIDPLAN Dialogprocess Avtal Markanvisning Inbjudan v 27 Inlämning 6 sept Intervju v 39 Besked om kvalificering v 40 Slutanbud v.12 Projektering & Upphandling 2016 2017 juni sep okt nov dec jan feb mars april maj juni juli Q3 Q4 Byggstart Q1, 2018 Detaljplan Samråd LKDP 4
3 DIALOGPROCESSEN När urval 1 är genomfört startas det mer intensiva arbetet där Västerås stad vill utveckla fastigheten genom dialogförfarande tillsammans med de utvalda aktörerna. Dialogförfarandet är en process som är till för att radera risker för både köpare och säljare Dialogen med utvalda aktörer sker löpande under vecka 40-12 där syftet är att utveckla och anpassa befintlig byggnad för tänkta verksamheter. I dialogskedet sker parallella separata processer med respektive aktörer. Där varje aktör anlitar en arkitekt för att forma äldreboende samt förskolans inne- och utemiljö. och anbudsprocess samt upphandlingsparametrar. Under processens gång sker tre avstämningsmöten, vid varje avstämningsmöte ska aktören presentera sitt förslag kopplat till anbud i kr/m 2 byggrätt samt den totala köpeskillingen för fastigheten. Dialogskedet är ett nära samarbete mellan Västerås Stad och de potentiella fastighetsägarna, en unik chans för lyhördhet och att arbeta tillsammans. Dialogprocessen inleds med ett startmöte under vecka 42 där projektgruppen (arkitekt + aktör) får tillgång till en vision, rumsfunktionsprogram, teknisk översikt av fastigheten, viktiga rumssamband, särskilda krav, önskvärda hyresnivåer, gränsdragningslistor, tidplan PRELIMINÄR TIDPLAN Prekvalificeringsskede startar Inlämning intresseanmälan Besked om kvalificering till dialogprocess Slutinlämning Avtal markanvisning tecknas LKDP 2016 v 27 6 sept v 40 2017 v 42 v 48 v 3 v 10 v 12 Q2 Q1 Q2 Tid att skicka in intresseanmälan. Granskning, intervju och urval. Dialog- och anbudsprocess. Utvärdering och beslut. Samverkningsprocess detaljplan, bygglov - och byggstartsförberedelser. 5
4 ANBUD - LEVERANS LEVERANS Vid slutleverans i inlämnat anbud ska Äldreboendet inklusive trygghetsboendets förutsättningar vara kartlagda i form av programhandling och redovisas med beskrivningar med tillhörande situationsplan 1:500, planritningar 1:200 samt sektioner och fasadritningar 1:200. Förslaget ska redovisa principutformning och placering av förskola med fasadritningar 1:200. Förskola ska tillsammans med trygghetsboende och äldreboende redovisas i situationsplan 1:500 samt redovisa eventuellt föreslagna gemensamma anläggningar med äldreboendet, t ex infart, angöring, parkering m.m. Vikt bör också läggas på samordning av gårdar. Minimum två perspektiv ska presenteras, varav ett ska illustrera innergården i samband med äldreboendet, förskola samt trygghetsboende. Förslaget redovisas på kapaskiva i A1 samt digitalt på USB i A3. ANBUD OCH KÖPEKONTRAKT Under dialogens olika avstämningsmöten ska aktören indikera en anbudssumma och efter genomförd dialog ska aktörerna lämna in slutanbud om att förvärva fastigheten med beaktande av de hyresintervall som uppgetts. Därefter väljs de tre högsta anbuden ut för vidare förhandling av hyresavtal gällande Västerås stads verksamheter. Efter genomförd hyresförhandling tas ett beslut i Fastighetsnämnd om tilldelning och alla aktörer meddelas. Därefter tecknas köpekontrakt med tillhörande genomförandeavtal, hyreskontrakt och byggrätt för trygghetsboende. Till köpekontraktet kopplas dialogprocessens arbete, en funktionsbeskrivning och en tekniskbeskrivning för äldreboende, förskolan och idrottshallen. ÖVRIGA VILKOR Säljaren förbehåller sig rätten att själva bedöma aktörens genomförandeförmåga enligt ställda kriterier. Västerås stad förväntar sig att varje aktör har en genomarbetad produktionskalkyl inför varje möte som tar hänsyn till de ändringar som görs. Försäljningen är villkorat av att beslut om försäljning tas i fastighetsnämnd samt i kommunfullmäktige. KONTAKT OCH FRÅGOR Länkar till de handlingar som utgör underlag för markanvisningen finns på Västerås stads hemsida: www.vasteras.se/markanvisningar. Alla kontakter och frågor som berör fastighetsförsäljningen ställs skriftligen via www. vasteras.se/markanvisningar under rubriken Kontakt oss. Frågor och svar av allmänt intresse kommer att publiceras på hemsidan. 6
5 UPPHANDLING AV BYGGENTREPENAD ENLIGT LOU Fastighetsägaren behöver för den här fastigheten upphandla om- och tillbyggnaden som ingår i hyresavtalet för Västerås Stad, enligt Lagen om offentlig upphandling (LOU). Det har sin grund i att anpassningar som görs i en fastighet och som är till för kommun, landsting eller staten alltid ska upphandlas i konkurrens enligt LOU för att tillvarata offentliga medel enligt de fem grundläggande principerna: LIKABEHANDLING TRANSPARENS PROPOTIONALITET ÖMSESIDIGT ERKÄNNANDE EJ DISKRIMINERANDE Västerås Stad kommer att hjälpa fastighetsägaren att genomföra upphandlingen av om- och tillbyggnad genom att i samarbete med fastighetsägaren ge råd om hur man kan utforma upphandlingsstrategi, identifiera handlingar som bör ingå i förfrågningsunderlag, utarbeta upphandlingsföreskrifter, belysa aspekter för andra föreskrifter i förfrågningsunder, så LOU: s principer följs, genomföra upphandlingen genom att upprätta annons, annonsera, bevaka och svara på eventuella frågor under anbudstid, genomföra anbudsöppning, utvärdera anbud, upprätta tilldelningsbeslut, offentliggöra tilldelningsbeslut, hantera eventuell överprövning och upprätta kontraktshandlingar Anledningen till förfarandet är till nytta för både fastighetsägaren och Västerås Stad genom att upphandlingssystem inte behöver köpas av fastighetsägaren, upphandlingen blir säkerställd enligt LOU och det finns en formell upphandlande myndighet vid eventuell överprövning Upphandlingsfunktionen bör engageras i ett tidigt projekteringsskede för att utifrån tänkt omfattning, tider och entreprenadprinciper vara med och föreslå upphandlingsstrategi. När sedan projekteringen pågår är upphandlingsfunktionen med och upprättar upphandlingsföreskrifter i samråd med fastighetsägaren och granskar hela förfrågningsunderlaget utifrån LOU: s aspekter innan annonsering. Projektering inklusive eventuella beslut om anskaffning fram till annonsering bör man räkna med tar 4-6 månader. Arbetet därefter i upphandlingen bör man räkna med tar 2-3 månader innan kontrakt kan tecknas. Det beror bl. a på att LOU reglerar minimitider för anbudstid och avtalsspärr. Upphandlingen utformas av fastighetsägaren men genomförs formellt av Västerås Stad i egenskap av s.k. upphandlande myndighet. När upphandlingsprocessen är klar tecknas kontrakt för genomförande av entreprenaden där fastighetsägarens är avtalspart. 7