Livscykelekonomiska bedömningar av byggnadsreinvesteringar STEFAN OLANDER, BYGGPRODUKTION
Byggnadens nytta Långsiktigt byggnadsvärde = Samhällsekonomiskt intressant Långsiktigt effektiva byggnader är sådana som kan förändras för att svara mot en förändrad efterfrågan
Nytta = Värdeskapande faktorer För fastighetsägaren En nivå som tekniskt, ekonomiskt och funktionellt är attraktiv för hyresgäster och ger acceptabel avkastning För fastighetsförvaltaren En teknisk och funktionell nivå som tillgodoser brukarnas krav med enkla medel och till låg kostnad För hyresgästen Utrymme med en funktion som tillgodoser verksamheten krav till ett pris som verksamheten kan bära För brukaren Trivsel och komfort
Hinder mot långsiktigt tänkande Traditionellt tillmäts nybyggnad större betydelse än förvaltning Mänskliga aktörer lägger sällan ett tidsperspektiv som överstiger deras egen livslängd Framtiden är osäker, ej exakta svar Ekonomiredovisning fokuserar på räkenskapsår och ej på långsiktig effektivitet
Grundläggande steg i en livscykelanalys Identifiera det huvudsakliga syftet med analysen Bestämma analysens omfattning Bestämma kalkylperiodens längd Identifiera behovet av kompletterande risk och känslighetsanalyser Identifiera de alternativ som ska bedömas, samt relevanta intäkts- och kostnadsposter Samla indata Värdera indata Utföra den ekonomiska bedömningen Utföra risk- och känslighetsanalyser Tolka resultaten av analysen Presentera slutgiltigt beslut
Livscykelekonomiska modeller Livscykelvinst (LCP, Life Cycle Profit) är en bedömning av betalningsflöden som långsiktigt ger maximal lönsamhet Livscykelkostnad (LCC, Life Cycle Cost) bedömning av långsiktigt minimal kostnad
Livscykelvinstmodellen LCP = I U R t t A + (1 + r) t (1 + = t n n r) n 0 A I t U t I t - U t R n r n = Anskaffningsutgift = Inkomster år t = Utgifter år t = Driftnetto år t = Restvärdet efter n år = kalkylränta = ekonomisk livslängd
Livscykelkostnadsmodellen LCC = A + n t= 0 U t (1+ r) t A I t U t I t -U t R n r n = Anskaffningsutgift = Inkomster år t = Utgifter år t = Driftnetto år t = Restvärdet efter n år = kalkylränta = ekonomisk livslängd
Kalkylräntans betydelse Hög kalkylränta premierar alternativ med låg anskaffningsutgift medan en låg ger motsatt effekt Val av kalkylränta varierar beroende på beslutssituation, avkastningskrav och riskbedömning Valet av kalkylränta baseras på: Alternativkostnad för eget kapital Inflationsbedömning Risk
Livscykelekonomiska beslutssituationer Effektiv byggnadsförvaltning God förvaltning är att välja åtgärder som bibehåller eller ökar fastighetens effektivitet Styrning och beslutsstöd Ställa upp relevanta och operationella mål Produktdefinition Produktutformning
Kalkylnivåer Fastighetsnivå Omfattar hela byggnaden eller fastigheten Byggdelsnivå Avser principlösningar för olika byggdelar Komponentnivå Avser val av komponenter
Livscykelekonomisk analys av energieffektiviserande åtgärder Förstudie Sege park, Malmö Byggnad på det gamla Östra Sjukhusområdet i Malmö, byggt på 1930-talet. Ägs idag av Malmö Stadsfastigheter. Planeras att byggas om till bostäder.
Förutsättningar Alla energieffektiviserande åtgärderna antas ha en livslängd på 50 år. Inget restvärde bedöms återstå efter kalkylperiodens utgång. Den enda intäktspåverkande faktorn antas vara energibesparingen. Energipriset för antas 2012 vara 0,75 kr/kwh. Den årliga prisförändringen antas nominellt vara 2%. Kalkylräntan bedöms nominellt till 6%. Beräkningen görs sedan som en ekvationslösning där maximal anskaffningskostnad (ramkostnad) bedöms utifrån förutsättningarna ovan.
Ramkostnad: Ventilation Nollalternativet bedöms här vara dagens förutsättningar det vill säga frånluftssystem utan återvinning. Vid investering till behovsstyrd ventilation med FTX och plattvärmeväxlare uppnås en besparing med 43 500 kwh Vilket medger en maximal anskaffningskostnad till 696 000 kr.
Ramkostnad: Tilläggsisolering Vid tilläggsisolering i takbjälklaget blir energibesparingen endast 3 600 kwh Vilket medger en anskaffningskostnad på maximalt 58 000 kr. För tilläggsisolering i fasaden där besparing kan uppnås med 46 000 kwh, Medger detta en maximal anskaffningskostnad på 736 000 kr (dock påverkar detta byggnadens utseende).
Ramkostnad: Fönster Alternativ 1 är fönster med U-värde på 1,4, vilket en besparing på 33 200 kwh. Detta medger en maximal anskaffningskostnad på 532 000 kr. Alternativ 2 med U-värde på 0,9 ger en besparing på 43 600 kwh Vilket medger en maximal anskaffningskostnad på 698 000 kr.
Ramkostnad: Solfångare Om vi räknar med att energitillskottet är 300-400 kwh per kvadratmeter solfångare blir energibesparingen mellan 24 000 32 000 kwh. Vilket medför en maximal anskaffningskostnad på 384 000 512 000 kr (dock kan detta påverka byggnadens utseende).
Ramkostnad: Individuell mätning av varmvatten Räknat på en minskning från 58 till 42 liter varmvatten per person och dag samt förslagsvis 1,2 personer per lägenhet, då blir skillnaden i energianvändning 12 750 kwh per helår för varmvattnet. Skillnaden ökar eller minskar med antalet personer som bor i huset. Detta medger en maximal anskaffningskostnad på 204 000 kr.
Ramkostnad: Återvinning av spillvatten Räknat på en hög varmvattenanvändning (58 l per person och dag) samt en verkningsgrad på 60 % blir det teoretiska tillskottet på 23 500 kwh för ett år. Med en varmvattenanvändning på 42 liter per person och dag blir då blir det teoretiska tillskottet på 17 600 kwh för ett år. Vilket medger en maximal anskaffningskostnad på 282 000 kr.
Fortsatta studier Sege Park Det fortsatta arbetet vad gäller uppföljning och utvärdering av ombyggnad och renovering av Sege Park kommer att inriktas på följande: Hur bedöms en lämplig kalkylränta vid en livscykelekonomisk analys utifrån ett hållbarhets- och klimatperspektiv samt i relation till bedömda livslängder och energiprisförändringar? Hur kan olika kriterier avseende investeringar i syfte att förbättra energiprestanda utvärderas i ett fastighetsföretags beslutsprocess? Hur värderas genomförbarheten av energieffektiviserande åtgärder med utgångspunkt från funktion, teknik, finansiering, kvalitet och hållbarhet?