KKV2023, v1.3, 2011-05-15 20 BESLUT 2014-02-20 Dnr 72/2014 1 (6) Anmälande företag Swedbank Franchise AB, 556431-1016, Box 644, 101 32 Stockholm Ombud: advokaten Erik Hellners och jur. kand. Mikael Rydkvist, Setterwalls Advokatbyrå AB, Box 1050, 101 39 Stockholm Andra parter och medverkande i koncentrationen Förvärvat bolag: Svensk Fastighetsförmedling AB, 556090-2313, Box 47106, 100 74 Stockholm Säljare: DNB Bank ASA, 984 851 006,Postboks 1600, 0191 Oslo, Norge Saken Anmälan enligt 4 kap. 7 konkurrenslagen (2008:579) (KL) om företagskoncentration; nu fråga om förbud enligt 4 kap. 12 tredje stycket KL Beslut Konkurrensverket förbjuder Swedbank Franchise AB, vid vite av 20 000 000 (tjugo miljoner) kronor, att direkt eller indirekt - utöva de rättigheter som följer av Svensk Fastighetsförmedling AB:s aktieinnehav i Hemnet Sverige AB (556536-0202), och - företräda Svensk Fastighetsförmedling AB:s franchisetagare i Sveriges Fastighetsmäklarsamfund (802004-7240). Beslutet gäller till utgången av Konkurrensverkets inledande prövningsfas enligt 4 kap. 11 KL. Adress 103 85 Stockholm Besöksadress Torsgatan 11 Telefon 08-700 16 00 Fax 08-24 55 43 konkurrensverket@kkv.se
2014-02-20 Dnr 72/2014 2 (6) Anmälan 1. Swedbank Franchise AB (Swedbank Franchise) har den 21 januari 2014, enligt 4 kap. 7 KL, anmält förvärv av ensam kontroll över Svensk Fastighetsförmedling AB (Svensk Fastighetsförmedling). Säljare är DNB Bank ASA. Konkurrensverkets utredning Förbud av en företagskoncentration 2. En företagskoncentration som prövas enligt 4 kap. 1 KL ska förbjudas om den är ägnad att påtagligt hämma förekomsten eller utvecklingen av en effektiv konkurrens inom landet i dess helhet eller en avsevärd del av det. Vid prövningen av om en företagskoncentration ska förbjudas ska särskilt beaktas om den medför att en dominerande ställning skapas eller förstärks. 3. Syftet med prövningar av företagskoncentrationer är att koncentrationer som är skadliga för konkurrensen, och därmed för samhällsekonomin och konsumenterna, inte ska få genomföras. 4. Swedbank Franchise äger Swedbank Fastighetsbyrå AB (Fastighetsbyrån) som är den största mäklarkedjan i Sverige. Fastighetsbyrån äger 25 procent av aktierna i Hemnet Sverige AB (Hemnet). 5. Swedbank Franchises förvärv av Svensk Fastighetsförmedling (inklusive ytterligare 25 procent av aktierna i Hemnet) har såväl horisontella som vertikala och andra icke-horisontella aspekter. 6. Avseende de horisontella aspekterna visar ingivet material att Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling är de två största svenska fastighetsmäklarkedjorna med nationella marknadsandelar på ca 21 procent respektive ca 15 procent. Med en gemensam marknadsandel på ca 36 procent är de två kedjorna betydligt större än övriga konkurrerande mäklarkedjor, t.ex. Länsförsäkringar Fastighetsförmedling (ca 8 procent), Mäklarhuset (ca 5,5 procent), Skandiamäklarna (ca 3 procent), HusmanHagberg (ca 2 procent) och Bjurfors (ca 2 procent). 7. Materialet har vidare visat att Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling har en gemensam marknadsandel som överstiger 50 procent i Gävleborgs, Kalmar, Norrbottens och Värmlands län och en gemensam marknadsandel som överstiger 40 procent i Blekinge, Dalarnas, Jönköpings, Kronobergs, Södermanlands och Västra Götalands län. 8. Marknadsandelar och koncentrationsnivåer ger en första indikation på de samgående parternas och konkurrenternas marknadsmakt och betydelse för
2014-02-20 Dnr 72/2014 3 (6) konkurrensen. I det här fallet kan konstateras att det inte kan uteslutas att företagskoncentrationen har en negativ effekt på konkurrensen för fastighetsmäklartjänster. 9. Avseende de vertikala aspekterna kontrollerar Swedbank Franchise efter transaktionen 50 procent av aktierna i Hemnet. Hemnets webbplats är en viktig plattform för svenska fastighetsmäklare för att annonsera bostäder som ska säljas. Av statistik från Hemnet framgår dels att de flesta potentiella bostadsköpare (ca 58 procent) i första hand skulle söka på Hemnets webbplats efter en bostad, dels att Hemnet är den kanal som de flesta bostadsköpare (ca 63 procent) hittar det bostadsobjekt som de därefter köper. Hemnets webbplats tycks också ha betydligt fler besök än andra, konkurrerande webbplatser. 10. Mot bakgrund av detta och Fastighetsbyråns/Svensk Fastighetsförmedlings marknadsposition avseende fastighetsmäklartjänster kan det inte uteslutas att företagskoncentrationen har negativa, utestängande effekter. Därför utreder Konkurrensverket dels om det är sannolikt att med Fastighetsbyrån/Svensk Fastighetsförmedling konkurrerande mäklares tillgång till Hemnets webbplats kommer att begränsas, dels om det är sannolikt att med Hemnet konkurrerande webbplatsers tillgång till ett tillräckligt kunderunderlag kommer att begränsas. 11. Avseende övriga icke-horisontella aspekter finns ett ömsesidigt förhållande mellan Swedbanks verksamhet i form av bolån och Fastighetsbyråns/Svensk Fastighetsförmedlings fastighetsmäklartjänster. Företagen har i det här avseendet samma potentiella kundbas, då en bostadsköpare normalt behöver finansiera sitt köp genom ett bolån som tecknas i samband med att köpet genomförs. Fastighetsbyrån erbjuder idag bolån från Swedbank till de som köper sin bostad via Fastighetsbyrån. Swedbank självt har uppgett att koncernen år 2012 hade en marknadsandel på den svenska privatmarknaden för bolån på ca 26 procent. 12. Mot bakgrund av detta och Fastighetsbyråns/Svensk Fastighetsförmedlings marknadsposition avseende fastighetsmäklartjänster utreder Konkurrensverket också om det är sannolikt dels att med Swedbank konkurrerande bolånegivares tillgång till ett tillräckligt kundunderlag kommer att begränsas, dels att med Fastighetsbyråns/Svensk Fastighetsförmedling konkurrerande mäklares tillgång till ett tillräckligt kundunderlag kommer att begränsas.
2014-02-20 Dnr 72/2014 4 (6) Hemnet 13. Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet äger var för sig 25 procent av aktierna i Hemnet. Samtliga aktier i Hemnet har lika röstvärde. 14. Genom förvärvet har Swedbank Franchise förvärvat kontrollen över Svensk Fastighetsförmedlings aktiepost i Hemnet. Swedbank Franchise kontrollerar efter förvärvet således 50 procent av aktierna i Hemnet (både Fastighetsbyråns 25 procent och Svenska Fastighetsförmedlings 25 procent av aktierna). 15. Mellan aktieägarna i Hemnet finns ett aktieägaravtal. Enligt aktieägaravtalet har vardera av de fyra aktieägarna rätt att nominera två av totalt åtta styrelseledamöter. Efter transaktionen har Swedbank Franchise möjligheten att utöva kontroll över nomineringen av hälften av ledamöterna i Hemnets styrelse. 16. Fastighetsbyrån har innehaft ordförandeposten i Hemnets styrelse sedan år 2008. Ordföranden i Hemnet är också ordförande i Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling samt styrelseledamot i Mäklarsamfundet. 17. Av interna dokument som Fastighetsbyrån inkommit med under Konkurrensverkets utredning framgår att ett av motiven till affären varit att kunna kontrollera Hemnet. Mäklarsamfundet 18. Mäklarsamfundet är den största av de två branschorganisationer som organiserar fastighetsmäklare. Genom avtal med Mäklarsamfundet har Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling anslutit samtliga fastighetsmäklare som arbetar under respektive franchisekoncept som medlemmar i Mäklarsamfundet. 19. Det är den enskilda fastighetsmäklaren som är medlem i Mäklarsamfundet, men fastighetsmäklarna representeras vid Mäklarsamfundets årsmöte av sina respektive franchisegivare. Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling har möjlighet att utöva rösträtten för de medlemmar som ingår i respektive franschiseorganisation om dessa inte valt att själv företräda sin röst eller företräds av den geografiska krets de tillhör. Vid det senaste årsmötet företrädde Fastighetsbyrån 1 041 röster och Svenska Fastighetsförmedling 818 röster av totalt 5 448 röster. 20. Fastighetsmäklare från Fastighetsbyrån och Svenska Fastighetsförmedling står alltså för mer än en tredjedel av medlemmarna i Mäklarsamfundet, vilket
2014-02-20 Dnr 72/2014 5 (6) innebär att de som representerar fastighetsmäklarna i Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling har stort inflytande i Mäklarsamfundet. 21. Mäklarsamfundet äger 25 procent av aktierna i Hemnet och har på samma sätt som övriga ägare rätt att utse två styrelseledamöter. På grund av att Swedbank Franschise efter förvärvet har ett inflytande i Mäklarsamfundet som motsvarar en tredjedel av rösterna på årsstämman, har Swedbank Franschise även genom Mäklarsamfundet möjlighet att påverka beslut som fattas i Hemnets styrelse. Fullföljdsförbudet eller stand still 22. Enligt 4 kap. 12 KL får part och annan medverkande i en företagskoncentration inte vidta någon åtgärd för att fullfölja en anmäld koncentration. 23. Avsikten med regeln är att en prövning av en företagskoncentration ska ske innan företagskoncentrationen genomförs. 24. I förevarande fall har koncentrationen redan genomförts på det sättet att Fastighetsbyrån redan hade tillträtt aktierna i Svensk Fastighetsförmedling när anmälan lämnades till Konkurrensverket. 25. Enligt 4 kap 12 tredje stycket KL har Konkurrensverket möjlighet att meddela förbud eller åläggande för parterna eller andra medverkande i en företagskoncentration för att säkerställa att den s.k. stand still-regeln i 4 kap. 12 KL första stycket efterlevs. 26. Ett sådant förbud eller åläggande får enligt 6 kap 1 första stycket KL förenas med vite. 27. Vid tillkomsten av bestämmelsen framkom att stand still-regeln borde sanktioneras. En möjlighet skulle skapas för fall där påtagliga indikationer föreligger på att stand still-regeln inte kommer att efterlevas beträffande en företagskoncentration som Konkurrensverket på det inledande stadiet anser vara kritisk från konkurrenssynpunkt. Här kunde det enligt regeringen tänkas olika typer av sanktioner. Enligt EU:s koncentrationsförordning kan böter utdömas om inte stand still-regeln efterlevs. Regeringen ansåg dock att det för svenska förhållanden var en lämpligare ordning att ett förbud eller åläggande får förenas med vite. 1 28. I förevarande ärende finns skäl att utfärda ett förbud för Fastighetsbyrån att under Konkurrensverkets utredning agera som ägare i Svensk 1 Se prop 1998/99:144 s. 83.
2014-02-20 Dnr 72/2014 6 (6) Fastighetsförmedling, främst med inriktning på Hemnet. Ett sådant förbud behövs för att förhindra att irreparabel skada på konkurrensen uppkommer. 29. I normalfallet sker Konkurrensverkets prövning av en företagskoncentration före genomförandet av densamma. I detta ärende har dock företagskoncentrationen genomförts redan innan anmälan gjordes. Konsekvenserna av att utfärda ett förbud efter att aktierna tillträtts är inte annorlunda än om en anmälan hade gjorts före tillträdet av aktierna. Under alla förhållanden är ett förbud inte så ingripande att det inte uppvägs av intresset av att skydda konkurrensen under Konkurrensverkets prövning. 30. Konkurrensverkets beslut gäller till utgången av den inledande prövningsfasen. När den inledande prövningsfasen är till ända kan Konkurrensverket ansöka interimistiskt hos Stockholms tingsrätt om ett fortsatt förbud för Fastighetsbyrån att vidta samma åtgärder som enligt förevarande beslut. Detta beslut har fattats av ställföreträdande generaldirektören. Föredragande har varit processrådet Hanna Lekås. Kristina Geiger Hanna Lekås Bilaga 1 Hur man överklagar Detta beslut publiceras på Konkurrensverkets webbplats.