I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING MOGENS MADSEN 14 Fakirens väg 26, 224 65 Lund Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 5 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 6 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Mogens Madsen 14 Adress: Fakirens väg 26 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare 224 65 Lund Lund Lena Margareta Nordström & Karin Cecilia Nordström Lena Margareta Nordström & Karin Cecilia Nordström Beställningsnummer 698-211 Besiktningsman Jonas Persson Godkänd besiktningsman SBR Telefon: 040-6858510 E-post: Jonas@enspecta.se Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag tisdag den 27 januari 2015 Klockan 11:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Lena Margareta Nordström & Mäklare 2015-01-27 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av avtalsvillkoren som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Objektsbeskrivning saknades vid besiktningstillfället. Teknisk beskrivning på tillbyggnad och huvudbyggnad. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 2014. Följande renoveringar och underhåll är utförda. Det har tidigare funntis en fuktskada i källartrappas nedgång som nu är åtgärdat. Taket på gamla garaget är omlagt år 2010. Fönster är utbytade år 2013, alla förutom fönster på norrsidan. Trädgårdsdörrar är också utbytade, vardagsrumsdörr okänt när.köket är från då huset byggdes, luckorna bytades år 1970. Spisen är från ca 1990, kylen är äldre och diskmaskin samt bänkskiva är från år 2013. Oljetanken är borttagen. Huvudtaket är omlagt men okänt när,det var,mer än 10 år sedan. garagedörren är endast något år gammal. Badrum är från då huset byggdes. kylskåpet är dåligt. Det är eldningsförbud i kaminen pågrund av närmonterad bokhylla. Hösten 2013 blev det gamla oljetanksrummet drännerat. Upplysningar om fel i fastigheten: Sprickor syns i taket på klädkammaren 2
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 2ºC och mulet Byggnaden är uppförd i 2 plan Byggnadsår: 1958 Ombyggnadsår: Äldre garage är ombyggt till bostads utrymme 1968. 3
NOTERINGAR Huvudbyggnad Sovrum 1 - Tvrum Fönster behöver underhåll, handtag behöver smörjas Sovrum 2 - Sovrum 3 - Klädkammare Sprickor på vägg Sovrum 4 - Badrum Äldre våtutrymme Se riskanalys 3.1 Gjutjärnsbrunn Se riskanalys 3.2 Sovrum 5 - Toalett - Tillbyggnad Platta på mark med träregelstomme Se riskanalys 3.3 Hall Missfärgningar på vägg i klädskåp Vardagsrum - Kök Tippskydd saknas till spis Se riskanalys 3.4 Källare Uteluftsventilerad källare Se riskanalys 3.5 Filtmatta på golv Se riskanalys 3.6 Träinnerväggar förekommer i källare Se riskanalys 3.7 Rötskador i källardörr Gjutjärnsbrunn i tvättstuga Se riskanalys 3.2 Fasad Sprickor i tegelfogar Röta i fönsterpartier Tegelfog lossnat ovan fönster till källare och kök Se riskanalys 3.8 Röta i träpanel Huvud tak Undersida takfot behöver målas, taklåda behöver underhåll Taklucka saknar hasp Se riskanalys 3.9 Missfärgningar på underlagspapp i vindsutrymme Se fortsatt teknisk utredning 4.1 Garage tak - 4
3 RISKANALYS 3:1 Äldre våtutrymme I våtutrymme (bad, wc, dusch och tvättstuga) skall finnas tillfredställande fuktskydd. Material åldras och är ej beständiga, så risk föreligger att det blir skador när materialen blir utarmade, som i förlängningen påverkar byggnad och inomhusmiljö negativt. Branschreglerna ändrades 1995 för att säkerställa våtrum i byggnader. 3:2 Gjutjärnsbrunn Utifrån erfarenhet är det känt att golvbrunnar av gjutjärn rostar. Det innebär att det finns risk att hål som är svåra att upptäcka uppstår i brunnen. Innan dess att hålet upptäcks, kan följdskador på kringliggande konstruktioner uppstå. Detta kan ha negativ inverkan på byggnaden och orsaka sämre inomhusklimat. 3:3 Platta på mark med träregelstomme En betongplatta på mark som inte är kappillärbrytande (utan underliggande isolering). Betongplattan kommer sannolikt att ställa sig i jämvikt med markens fuktstatus. Detta innebär att det finns en risk att man kan få skador på ytmaterial som är fuktkänsliga. Detta kan i en förlängning påverka byggnaden och innemiljön negativt. Detta gäller endast tillbyggnaden av huset. 3:4 Tippskydd saknas till spis Då tippskydd saknas kan spisen välta över klättrande barn och orsaka personskador. 3:5 Uteluftsventilerad källare Klimatet i en uteluftsventilerad källare beror på rådande utomhusklimat. Material i utrymmet fuktas upp under sommarhalvåret och torkar ut under vintern. Med en låg temperatur förlängs uppfuktningsperioden samtidigt som uttorkningsperioden förkortas. Under uppfuktningsperioden råder i regel ett gynnsamt klimat för mikrobiella skador (mögel-, bakterie- och rötskador) på organiskt material, vilket har en negativ inverkan på byggnaden samt kan orsaka en avvikande lukt. 3:6 Filtmatta på golv En filtmatta som ligger på en fuktig betongplatta kan orsaka en avvikande lukt. 5
3:7 Träinnerväggar förekommer i källare Utifrån erfarenhet är det känt att uppreglad konstruktion mot golv och vägg i källarutrymmen är riskkonstruktioner. På grund av naturlig fuktpåverkan är sannolikheten stor att dessa konstruktioner innehar förhöjd fuktstatus, vilket medför risk för mikrobiella skador (mögel-, bakterie- och rötskador). Detta påverkar byggnaden och inomhusmiljön negativt och kan orsaka avvikande lukt. 3:8 Tegelfogar har lossnat ovan fönster på källare och kök Då sprickor har noterats i fasaden ovanför fönster/dörr, är det stor sannolikhet att vatten har trängt i tegelfogen och orsakat rostangrepp på armeringsjärn. Det finns risk att rostangreppen fortlöper och att sprickorna växer. I förlängningen kan det innebära att både fog och tegelstenar lossnar, vilket kan göra att stenen trillar ner och orsakar både skador på huset och personskador om det vill sig illa. 3:9 Taklucka saknar hasp Då takluckan saknar hasp finns det risk för att vatten tar sig in i takutrymmet och orsakar fukt, mögel och rötskador. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Missfärgningar på underlagspapp i vindsutrymme Då missfärgningar syns, finns det risk att man har skador i konstruktionen. Dessa skador kan påverka både byggnaden och inomhusklimatet negativt. För att förvissa sig om omfattningen på skadorna rekommenderar vi en kompletterande undersökning. 6
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Malmö 2015-01-29 Enspecta Jonas Persson Godkänd besiktningsman SBR. Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR. 7
BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1
2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET
2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET
Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat Köp enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Skyddat Köp. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven energideklaration som ingår i paketet Skyddat Köp. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1
BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år