ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 UPPDRAG december 2013 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Kyrkbyn 1:225 Kyrkvägen 14, Järfälla Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisations Nummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN SID 2 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 3 RISKANALYS SID 7 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III Underhåll och tekniska livslängder

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR KÖPARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Kyrkbyn 1:225 Adress: Kyrkvägen 14 Postnummer/Ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Järfälla Järfälla Kommun Dödsboet efter Sven-Erik Överström Joakim Rastberg Telefon: ---- E-post: ---- Beställningsnummer Besiktningsman Mats Warne Godkänd besiktningsman av SBR. Telefon: E-post: Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag Med början kl: 13:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Joakim Rastberg Köpare, Christina Meurling Säljare representant överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av avtalsvillkoren som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Tillhandahållna Handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fel i fastigheten: Objektbeskrivning visades Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Luft luftvärmepump installerad på glasveranda IVT Bergvärme installerad. WC renoverad med kakel och klinker Fasad målad. - 2

5 2. OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 1 ºC och mulet 1 plans friliggande enfamiljshus. Stomme och bjälklag av trä. Grundläggning med krypgrund. Grundmur av betong. Sadeltak med beklädnad av betongpannor. Fönster 3-glas isolerkasset. Mekanisk frånluftventilation. Kommunalt vatten och avlopp. Värme via IVT bergvärmepump samt kakelugn och en luft/luftvärmepump på glasveranda. Byggnadsår: 1988 Ombyggnadsår: Se under säljarupplysningar. 3

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Mindre hål i grus vid husgrund. Allmän information Grundläggningsätt typ krypgrund. Mindre del är utformad som vinkällare. Grundmurar av prefabricerade betongbalkar på plintar av betong. Krypgrunden är åtkomlig via invändig lucka. Trossbotten av boardskivor. Utrymmet bör inspekteras någon gång per år för notering om eventuella avvikelser. Se även riskanalys punkt 3:1. Följande noterades: - Flertal boardskivor skadade och hänger ner från trossbotten. - Öppet avloppsrör slutar i grunden Allmän information Fasader med stående träpanel. Ommålningsintervall är 7-10 år. Den kortare tiden i söderläge (mot solsidan). Följande noterades: - Allmän information Fönster, 3-glas, isolerkasset. Ommålningsintervall för trä är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage. Följande noterades: - Färgflagningar på fönsterbleck på glasveranda. 4

7 Yttertak Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Minst en takpanna lite skadad. Se även riskanalys punkt 3:2. - Minst en takpanna ej helt korrekt placerad. Se även riskanalys punkt 3:2. - Lite mosspåväxt förekommer på takpannorna. Se även under riskanalys punkt 3:3. - Ventilations huv för köksfläkt skadad på yttertak. - Antenn fots tätning deformerat på yttertak - Stuprör slutar i anslutning till hus vid glasveranda. Vattentunnor vid några stuprör. - Färgflagningar på plåtdetaljer. 5

8 Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entréplan Entré Hall Kök/matplats - Avloppsslang från diskmaskin är inte fast monterad i vägg. - Spillskydd saknas under kyl/frys. Grov Entré Tvättstuga - Äldre plastmatta och våtrums tapet. Se även riskanalys punkt 3:4 - Avloppsslang från tvättmaskin är inte fast monterad i vägg. - Lös lampa hänger i fast monterad sladd delvis utan klammer. Vardagsrum Glasveranda Korridor - Torra fuktrosor förekommer på trä vid tak. - El-dos lock saknas. Sovrum Sovrum Sovrum Klädkammare Duschrum WC Vind - Ytskikt på dörr skadat. - Tätskikt bakom kakel är inte besiktningsbart. - Äldre plastmatta och tätskikt. Se även riskanalys punkt 3:4 - Klämring till golvbrunn i dusch sitter lös. Se även riskanalys punkt 3:5. - Ej besiktningsbart bakom kakel och under klinker. Allmän information Vinden är åtkomlig via invändig lucka. Vinden bör inspekteras några gånger per år för att notera eventuella avvikelser. Följande noterades: - Utbredd missfärgning kunde ses på yttertakets insida. - Kraftig lokal missfärgning kunde ses på yttertakets insida vid takgenomföring. 6

9 3. RISKANALYS 3:1 Krypgrunder är en känslig konstruktion ur fuktsynpunkt sett bland annat beroende på inträngande vatten, årstidsvariationer i temperatur och fuktbelastning från mark. Under de perioder då lufttemperaturen utomhus är högre än i kryputrymmet, kommer varm fuktig luft in i ett kallare utrymme och höjer den relativa luftfuktigheten i krypgrundsutrymmet. Risk för skador föreligger och skador kan uppstå såsom fukt, mögel och rötrelaterade skador som möjlig följd på organiskt material. Utrymmet bör inspekteras någon gång per år för notering om eventuella avvikelser. 3:2 Med anledning av att takpannor är lite skadade och/eller ej ligger helt korrekt finns risk för att takläckage kan komma att uppstå då underlagstaket inte är avsett att klara av större fuktbelastningar. Om inte skadade pannor byts ut och glipande pannor åtgärdas kan takläckage uppstå och kan komma att orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på underliggande konstruktioner 3:3 Mosspåväxt på tak och i hängrännor medför att risk föreligger för att vatten kan tränga ner i underliggande konstruktioner med fukt, mögel och rötrelaterade skador som möjlig följd. Samt bidra till frostsprängning av takpannor. 3:4 Av åldersskäl ökar risken för att ytskikt och tätskikt har försämrad tålighet, vilket kan medföra att läckage kan förekomma. Risk för skador föreligger och skador kan uppstå såsom fukt, mögel och rötrelaterade skador som möjlig följd. 3:5 Om klämringen i golvbrunnen är lös ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma då det är svårt att få tätt mellan golvbrunn och tätskikt utan hjälp av klämringen. 7

10 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Uppdragsgivare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala Independia Group AB Mats Warne Av SBR godkänd besiktningsman Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR. 8

11 BILAGA I ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 9

12 10

13 11

14 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på. 12

15 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Byte fönster 40 år Byte dörrar (inne/ute) 35 år Målning fönster/dörrar 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive 25 år dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Invändigt Målning/tapetsering etc. 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år Laminatgolv 20 år Klinkergolv Ej byte Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv 25 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 50 år 50 år 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år 5 år 15 år 20 år 13